2026           03            30                                     210/МА2026/00700

 

 

*******нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, шүүгч Ч.Батчимэг, Ц.Цэрэндулам нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2025/09847 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******холбогдох,

60,000,000 төгрөг гаргуулж, 250 м.кв талбайг чөлөөлөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, ажлын байр түрээслүүлэх түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, 107,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Цэрэндуламын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Анужин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. ******* нь *******харилцан тохиролцож Улаанбаатар хотын *******талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр зээлээр худалдах гэрээ байгуулсан. Гэрээ байгуулагдсанаас нэг сарын дараа *******нь бөөний худалдаа учраас зай талбай хүрэлцэхгүй байгаа тул хажуу талын *******талбайг нэмж авах санал гаргасныг ******* зөвшөөрч, уг талбайг м.кв тутмыг 2,000,000 төгрөгөөр тооцон нийлбэр 250.04 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 500,000,000 төгрөгөөр худалдахаар харилцан тохиролцсон. Талууд сар бүр 11,723,810 төгрөг төлөх, төлбөрийг бүрэн барагдуулсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийг банкны барьцаанаас чөлөөлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхээр тохиролцсон. *******нь нийт 8 сарын хугацаанд 95,000,000 төгрөг, гарааш худалдан авсны төлбөрт 12,000,000 төгрөг, нийт 107,000,000 төгрөг төлсөн, үүнээс хойш төлбөр төлөөгүй.

1.2. Төлбөрөө төлөхийг шаардахад *******түүний нөхөр н.Очироогийн зүгээс хүнсний худалдааны үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлэх зорилгоор түрээсийн гэрээ байгуулах санал гаргасныг зөвшөөрч, талууд 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрөөс 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийг хүртэл 149 м.кв талбайг сарын 2,000,000 төгрөг, нэмэлтээр ашиглаж буй *******талбайн сарын түрээсийг 1,500,000 төгрөг байхаар тус тус харилцан тохиролцсон.

1.3. Ингээд маргаан бүхий байрыг 2025 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр буцааж хүлээн авсан тул *******нь 1 сарын түрээсийн төлбөрт 3,500,000 төгрөг, нийт 56,450,000 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй. Байрыг ашиглалтын зардалд 6,983,511 төгрөг, түрээслэгч нь хоёр тусдаа талбайг нэгтгэн засвар хийсэн бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийг анхны байдалд нь сэргээхэд шаардагдах зардал 7,248,445 төгрөг, нийт 70,681,956 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагч шүүхэд бичгээр тайлбар гаргаагүй.

3. Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1. *******нь *******тай 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр *******м.кв талбайн *******м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 286,200,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож, урьдчилгаа төлбөрт 35,500,000 төгрөг төлсөн. Үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу сар бүр төлөхөөр тохиролцож, уг хуваарийн дагуу төлөлтийг хийж байсан.

3.2. Гэрээ байгуулах үед ******* нь уг үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн нэр дээр бүртгүүлэх өв залгамжлалын ажиллагаа дуусаагүй, удахгүй өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарна гэж тайлбарласан. Миний хувьд уг үл хөдлөх хөрөнгийг хүнсний дэлгүүрийн зориулалтаар ашиглах зорилготой байсан боловч гэрээ хууль ёсны дагуу хийгдээгүйгээс болж архи, тамхины тусгай зөвшөөрөл гарах боломжгүй болсон. Энэ талаар нэхэмжлэгчид хэлэхэд, өмчлөх эрх өөрийнх нь нэр дээр шилжих хүртэл хугацаанд түрээсийн гэрээг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан өдрөөр хийе, түрдээ зөвшөөрлөө аваад ажлаа явуулж байсан гэсэн. Би, анхнаасаа үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах зорилготой байсан, үүнийг зуучлал явуулж байсан н.Мөнхтуяа мэдэж байсан. Хэрэв түрээсийн харилцаа байсан бол сарын 2,000,000 төгрөгийн түрээс төлөхөөр тохирсон атал бодитоор сар бүр 11,000,000 гаруй төгрөг төлж байсан нь худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийн шинжтэй байсан.

...Ингээд худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрт 107,000,000 төгрөг төлсөн *******зөвшөөрлөөр засвар засан сайжруулалт хийсэн.

3.3. Уг хөрөнгө миний өмчлөлд шилжих боломжгүй болсон. Иймд, 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн ажлын байр түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” гэж үзэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, гэрээний төлбөрт шилжүүлсэн 107,000,000 төгрөгийг буцаан гаргуулж өгнө үү гэжээ.

4. Сөрөг нэхэмжлэлд нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1. *******хүсэлтээр төлбөр төлөх боломжид нь тулгуурлан гэрээ байгуулсан. Улмаар худалдан авахаа больж талбайг түрээсэлсэн төлбөрөө төлөөд гарахаар болсон атлаа талбайг чөлөөлж өгөөгүй учраас шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. *******нь анх тохиролцсон хугацаандаа төлбөрөө төлөөгүйгээс би банкны зээлээ төлж чадахгүйд хүрч хохирсон тул сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1, 298 дугаар зүйлийн 298.1 хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******59,731,956 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******т олгож, нэхэмжлэлээс үлдэх 10,950,000 /арван сая есөн зуун тавин мянга/ төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт зааснаар баримтлан хариуцагч *******нэхэмжлэгч *******т холбогдуулан “2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн №01 дугаартай Ажлын байр түрээслүүлэх, түрээслэх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, 107,000,000 төгрөг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,022,100 төгрөгийг, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,090,900 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 456,609 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

6. Хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Анхан шатны шүүх нотлох баримтыг харьцуулан үзсэний үндсэн дээр үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, хэргийн талаар бодит дүгнэлт хийж чадаагүй.

Шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4-т заасан шаардлагыг хангаагүй хүчин төгөлдөр бус гэрээ, харин мөн хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1-т заасан гэрээний шаардлагыг хангасан хуульд нийцсэн хүчин төгөлдөр гэрээ гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 4.3-т тусгай харилцааг тухайлан зохицуулсан хэм хэмжээг бусад харилцаанд төсөөтэй хэрэглэж үл болно гэсэнтэй нийцээгүй.

Иргэний хуулийн 318.1 түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх бол Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйл эд хөрөнгө хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшил ашиглалтад тодорхой эд хөрөнгө түр хугацаагаар шилжүүлэх гэж ялган зааглаж хуульчилсан байхад шүүх талуудын хооронд үүссэн гэрээний эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлоогүйгээс хуулийг буруу хэрэглэн нэхэмжлэлийг хангаж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй.

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар талуудын хооронд анхнаасаа худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан бөгөөд түрээсийн гэрээг зөвхөн худалдаа, үйлчилгээ эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авах зорилгоор 2021 оны 11 дүгээр сард байгуулсан нь гэрч нарын мэдүүлэг болон холбогдох бичгийн баримтаар тогтоогддог. Иймд, нэхэмжлэгчийн “2022 оны 5 дугаар сараас түрээсийн гэрээг нөхөж байгуулсан” гэх тайлбар няцаагдаж байна.

Хариуцагчийн зүгээс өөрийн татгалзлаа нотлох нотлох баримтыг шүүхэд гарган өгсөн бөгөөд хэрэгт нотлох баримтаар Хан-Уул дүүргийн Засаг даргын Тамгын газартай 2021 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдөр байгуулсан худалдаа, үйлчилгээ эрхлэх гэрээ нь 2021 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдрийн түрээсийн гэрээнд үндэслэсэн болох нь тогтоогдсон байхад шүүх 2022 оны 5 сард уг гэрээг нөхөж хийсэн нь тогтоогдож байна гэж гэрчүүдийн мэдүүлгийг үндэслэл болгон дүгнэлт хийсэн нь үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл, гэрч тухайн гэрээг нөхөн хийсэн гэдэг нь 2022 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн гэрээгээр няцаагддаг.

6.2. Хариуцагч нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан эрхийн дагуу сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 56.1.1, 56.1.2, 56.1.8, 318.3, 318.4-т заасан үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, мөн худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотойгоор гэрээний дагуу төлсөн 107,000,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах шаардлага гаргасан.

Гэтэл шүүх гэрээний харилцааг буруу тодорхойлж, уг мөнгийг түрээсийн төлбөрт суутган тооцсон гэж дүгнэсэн нь нотлох баримтаар тогтоогдоогүй, талуудын хооронд 107,000,000 төгрөгийг түрээсэнд тооцуулахаар тохирсон болон хүлээн зөвшөөрсөн талаарх тайлбар байхгүй юм.

Худалдах худалдан авах гэрээний тухайд худалдагч нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасны дагуу эрхийн зөрчилгүй, доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүрэгтэй боловч нэхэмжлэгч уг үүргээ биелүүлээгүй. Тухайлбал, үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн нэр дээр шилжүүлсэн эсэх талаарх баримтыг гаргаж өгөөгүй бөгөөд уг хөрөнгө нь банкны барьцаанд байсан нь эрхийн доголдол үүсгэж байна.

Ийм нөхцөлд Иргэний хуулийн 256.1, 205.1-д заасны дагуу хариуцагч гэрээнээс татгалзсан бөгөөд талууд гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд гүйцэтгэлийг харилцан буцаах үүрэгтэй. Энэ нь хэрэгт авагдсан баримтаар мөн тогтоогдож байна.

Гэтэл шүүх гэрээг цуцлагдсан гэж дүгнэсэн атлаа 107,000,000 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт тооцсон нь хууль зүйн үндэслэлгүй, харилцан зөрчилтэй дүгнэлт болсон.

Түүнчлэн Иргэний хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.6-д шударга эзэмшигч нь өөрийн шаардлага хангагдах хүртэл эд хөрөнгийг эрх бүхий этгээдэд буцааж өгөхөөс татгалзах эрхтэй байна гэж заасантай хариуцагчийн тайлбар нийцсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, гэрээний дагуу шилжүүлсэн 107,000,000 төгрөгөө авч байрыг чөлөөлөх үүргээ биелүүлэх нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.7-д заасантай нийцэх юм.

Гэтэл шүүх хариуцагч худалдах худалдан авах гэрээний үүргээ зөрчсөн бөгөөд өөрийн татгалзлаа маргаан бүхий хөрөнгийг худалдан авагч буюу *******нэр дээр шилжүүлэхийг шаардсан гэж шүүхийн шийдвэртээ бичжээ. Хариуцагч итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өмгөөлөгчийн зүгээс татгалзлаа илэрхийлэхдээ *******нэр дээр шилжүүлэхгүй байсан учраас үүрэг зөрчсөн гэх тайлбарыг шүүх хуралдаанд огт гаргаагүй бөгөөд харин ******* нь хуульд зааснаар өв хүлээн авч өвлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулсан эсэх болон уг гэрчилгээний үндсэн дээр өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авсан эсэх талаарх баримтаа үзүүлэхийг л шаардаж байсан гэж татгалзлаа тайлбарласан, ямар ч нөхцөлд талуудын хооронд зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ хийгдсэн бөгөөд төлбөрийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шилжих нь ойлгомжтой ийм нөхцөлд хариуцагч түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өмгөөлөгч ийм тайлбар гаргаагүй юм.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж үндсэн нэхэмжлэлийг хангасан шийдвэрийг хүчингүй болгож сөрөг нэхэмжлэлийг дээр дурдсан үндэслэлээр  хангаж өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй гэж үзэж байна. Өвлөх эрхийн гэрчилгээг 2022 оны 05 дугаар сард үзүүлнэ гэсэн зүйл байхгүй. Өвлөх эрхийн гэрчилгээг нотариатаар баталгаажуулж ирснээр гэрээг хийсэн. Хэргийн материалд авагдсанаар хариуцагч талын шаардсанаар өвлөх эрхийн гэрчилгээг аваад би хариуцагч талтай гэрээ хийсэн. Хариуцагч талын тайлбар үндэслэлгүй, гүтгэлгийн шинжтэй байна. Миний зүгээс түрээсийн тохирсон төлбөрийг авах нь зүйтэй гэж үзэж байгаа тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж,  анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******холбогдуулан түрээсийн гэрээний зөрүү төлбөрт 22,500,000 төгрөг, үл хөдлөх хөрөнгийг анхны байдалд оруулж засварлах зардал 37,500,000 төгрөг, нийт 60,000,000 төгрөг гаргуулж, 250 м.кв талбай чөлөөлүүлэх шаардлага гаргаснаа,

хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд түрээсийн төлбөр 52,949,999 төгрөг, засварын зардал 7,248,445 төгрөг гаргуулахаар нэмэгдүүлж, өөрчлөн,

эцсийн байдлаар түрээсийн төлбөр 56,450,000 төгрөг, ашиглалтын зардал 6,983,511 төгрөг, засварын зардал 7,248,445 төгрөг, нийт 70,681,956 төгрөг гаргуулахаар шаардлагаа тодорхойлж, 250 м.кв талбай чөлөөлөхийг даалгах шаардлагаасаа татгалзсан.

Хариуцагч нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, ажлын байр түрээслүүлэх түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, гэрээний төлбөрт төлсөн 107,000,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч маргасан.

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлж, дараах үйл баримтыг зөв тогтоожээ. Үүнд:

3.1. Үл хөдлөх хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах тухай 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн №01 тоот гэрээгээр, Улаанбаатар хот, *******давхарт, 1 дүгээр хэсгийн, *******дугаартай *******мкв үйлчилгээний зориулалттай, 2 тоотод байрлах *******м.кв үйлчилгээний зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч ******* нь 286,200,000 төгрөгөөр хариуцагч *******худалдахаар  тохиролцсон. /1хх-9-11/

Гэрээний хавсралтад, гэрээний 2.3-т зааснаар хариуцагчаас урьдчилгаа төлбөрт 35,000,000 төгрөг төлж, үлдэх 250,700,000 төгрөгөөс 2021 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 5,000,000 төгрөг, 2022 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдөр 5,000,000 төгрөг төлөхөөр, үлдэх төлбөрийг 2022 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдрөөс 2023 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр хүртэл сар бүр 11,723,810 төгрөгөөр төлж барагдуулахаар заасан. /1хх-13/

3.2. Улмаар “Үл хөдлөх хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний үүрэг биелэгдэх боломжгүй болж 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн огноотойгоор №01 тоот “Ажлын байр түрээслүүлэх, түрээслэх гэрээ” байгуулж, 250 м.кв талбайг 2,000,000 төгрөгөөр, *******талбайг 1,500,000 төгрөгөөр түрээслэхээр талууд тохиролцсон. /1хх-7-8/

Хариуцагч нь Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн №01 тоот гэрээний урьдчилгаа төлбөрт гэрээ байгуулах үед 35,000,000 төгрөг, түүнээс хойш 2022 оны 01, 02, 03, 04, 05 дугаар саруудад 60,000,000 төгрөг, нийт 95,000,000 төгрөгийг төлж, граш худалдан авсны төлбөрт 12,000,000 төгрөг, нийт 107,000,000 төгрөгийг гэрээний төлбөрт төлсөн, талууд энэ талаар маргаагүй.

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулсан “Үл хөдлөх хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж зөв дүгнэсэн боловч хариуцагч нь гэрээний төлбөр төлөөгүй үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн санаачилгаар гэрээг  цуцлагдсан гэх үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй.

Мөн талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй хүчин төгөлдөр бус байхад эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалтыг баримталсан нь хууль хэрэглээний хувьд буруу тул давж заалдах шатны шүүх дараах байдлаар зөвтгөж залруулан дүгнэнэ. Үүнд;

4.1. Талуудын хооронд байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх, худалдан авагч нь үнийг төлөх тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг хангасан байна.

Түүнчлэн талууд гэрээ байгуулах талаар хүсэл зоригоо чөлөөтэй илэрхийлж, гэрээний гол нөхцөл болох гэрээний зүйл, үнэ, төлбөр төлөх нөхцөлийг харилцан тохиролцсон, уг тохиролцоо хуульд харшлаагүй байх тул үүргийн эрх зүйн харилцаа үүсгэх хүчин төгөлдөр хэлцэл гэж үзнэ.

Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт зааснаар “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж зааснаар өмчлөх эрх шилжээгүй байна.

Иймд, худалдах-худалдах авах гэрээ үүргийн хэлцлийн хувьд хүчин төгөлдөр боловч өмчлөх эрх шилжсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

5. Хариуцагч нь гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу гэрээний төлбөрийг төлөх үүргээ биелүүлж чадахгүй болсон тул талууд Ажлын байр түрээслэх гэрээгээр *******м.кв талбайгаас *******м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайг, 1 сарын 2,000,000 төгрөгөөр түрээслэхээр тохирсон гэрээг бичгээр байгуулсан, мөн 106.9 м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайг 1,500,000 төгрөгөөр түрээслэхээр тохирсныг Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3 дах хэсэгт зааснаар талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон гэж үзнэ.  

Хэдийгээр хариуцагч тал үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг үргэлжлүүлэх хүсэл зориг хэвээрээ байсан, архи согтууруулах ундааны худалдаа эрхлэх зөвшөөрөл авах зорилгоор ажлын байр түрээслэх гэрээ байгуулсан, түрээсийн гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дах хэсэгт заасан “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” гэж сөрөг нэхэмжлэлийн хүрээнд маргаж байгаа боловч түрээсийн гэрээгээр талууд түрээсийн 2 талбайг нийт 3,500,000 төгрөгөөр түрээслэхээр шинэ үүрэг үүсгэхээр тохирсон,  мөн худалдах-худалдан авах гэрээний үүрэг бодитоор хэрэгжих боломжгүй болсон.

Талуудын хооронд шинэ үүрэг үүсэж, өмнөх үүрэг бодитоор хэрэгжих боломжгүй болсон тул анхны үүргийг өөр үүргээр орлуулж сольсон үзнэ. 

6. Ийнхүү талуудын хооронд үүрэг сольсноор худалдах-худалдан авах гэрээний үүрэг дуусгавар болж, түрээсийн гэрээний харилцаа үүссэн.

7. Түрээсийн гэрээний зүйл нь эрхийн улсын бүртгэлийн *******дугаарт бүртгэлтэй, 250.04 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т зааснаар түрээсийн гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлага тавигдана.

Гэвч талууд түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул мөн хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4-т зааснаар түрээсийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байна.

7.1. Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг талууд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дах хэсэгт зааснаар хэлцлээр шилжүүлсэн зүйлээ харилцан буцаах замаар арилгах үүрэгтэй ба нэхэмжлэгчийн түрээсийн талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2025 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдөр хариуцагч буцаан өгсөн үйл баримт тогтоогдсон.

7.2. Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1, 492.1.1-т “Хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон бол бусдын өмнө хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэхээр хэн нэгэн этгээдэд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд уг зүйлийг олж авсан этгээдээс уг эд хөрөнгийг буцаан шаардах эрхтэй” гэж, мөн хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.1-д “Буцаан шаардах шаардлагад өөр этгээдэд шилжүүлсэн хөрөнгө, түүнээс олсон орлого, үр шим, түүнчлэн тухайн хөрөнгийг эвдсэн, устгасан, гэмтээсэн буюу хураалгасан бол нөхөн төлбөрт авах бүх зүйл хамаарна.” гэж заажээ.

7.3. Хариуцагч нь тус үл хөдлөх хөрөнгийг үйлчилгээний зориулалтаар нэгэнт ашигласан 3 жил 7 сар орчим хугацааны эзэмшил, ашиглалтыг буцаах боломжгүй тул хөрөнгийг ашигласан хугацааны төлбөрийг нэхэмжлэгчид төлөх үүргээс чөлөөлөгдөх үндэслэлгүй.

Тодруулбал,

2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрөөс 2025 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийг хүртэл хугацаанд *******м.кв талбайн төлбөрт 1 сард 2,000,000 төгрөг, нийт 88,000,000 төгрөг төлөх,

2021 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрөөс 2025 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийг хүртэл 106,9 м.кв талбайн төлбөрт 1 сард 1,500,000 төгрөг, нийт 64,500,000 төгрөг төлөх,

 нийт 152,500,000 төгрөг төлөхөөс үүрэгтэйгээс 107,000,000 төгрөг төлснийг хасаж үлдэх 45,500,000 төгрөг, ашиглалтын төлбөр 6,983,511 төгрөг, тусгаарласан хана буулгасныг анх байсан хэлбэрт оруулахад гарах зардалд 7,248,445 төгрөг, нийт 59,731,956 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулсан анхан шатны шүүхийн шийдэл Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 493 дугаар зүйлийн 493.1-т нийцнэ.

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд, хариуцагч түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” гэж үзэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох, гэрээний төлбөрт шилжүүлсэн 107,000,000 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар шаардсаныг хэрэгсэхгүй болгохдоо мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дэх хэсэгт заасан “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл”-г баримталсан нь хууль хэрэглээний хувьд оновчгүй болсныг залруулна.

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхихоор шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2025/09847 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтын “Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1, 298 дугаар зүйлийн 298.1” гэснийг “Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1” гэж,

2 дахь заалтын “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8” гэснийг ”Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дах хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай. 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,090,900 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Б.МАНДАЛБАЯР

 

                 ШҮҮГЧИД                                 Ч.БАТЧИМЭГ

 

                                                                                      Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ