*******ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

Дорнод аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Г.Уртнасан даргалж, шүүгч Ц.Эрдэнэзуу, С.Ганчимэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны “В” танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

Дорнод аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 309/ШШ2026/00015 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д  холбогдох

“Дорнод аймаг Хэрлэн сум 1-р багт байрлах ******* *******  хотхоны Б блок, 2 давхрын 51 тоотод байрлах 79.26 мкв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг барьж дуусган, хүлээлгэн өгөхийг даалгах, гэрээний алданги 39 233 700 төгрөг гаргуулах” тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч О.Билгүүн нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч С.Ганчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч О.Билгүүн, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч О.Төгөлдөр, А.Энхчулуун, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Чинзориг нар оролцов.

 ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, түүний үндэслэлийн агуулга: “Нэхэмжлэгч *******э нь “******* ******* *******” ХХК-тай 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн Б/51 дүгээр “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулсан. Тус гэрээгээр гүйцэтгэгч “******* ******* *******” ХХК нь Дорнод аймаг, Хэрлэн сум, 1-р баг, “******* *******” хотхоны Б блок, 2 давхрын 51 тоотод байрлах 79.26 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулан захиалагчид хүлээлгэн өгөх, захиалагч *******э нь гэрээгээр тохирсон төлбөрийг тогтоосон хугацаанд гүйцэтгэгчид төлөхөөр харилцан тохиролцсон.

Үүний дагуу захиалагч нь “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 2.2-т зааснаар 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр орон сууцны урьдчилгаа төлбөр 23,540.220 төгрөг, 2023 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр 5,000,000 төгрөг, нийт 28,540,220 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 49,927,180 төгрөгийг орон сууцыг ашиглалтад орох үед төлөхөөр болсон.

Гэтэл гүйцэтгэгч нь тус гэрээний 1.5, 3.1-т тус тус заасныг ноцтой зөрчиж, гэрээгээр хүлээсэн үндсэн үүргээ үл ухамсарлаж, орон сууцны барилгыг өнөөдрийг хүртэл 3 жил гаруй хугацаанд ашиглалтад оруулалгүй, захиалагчийг эдийн засаг, цаг хугацаа, сэтгэл санааны хувьд маш ихээр хохироосоор байгаад туйлын ихээр гомдолтой байна.

Нэхэмжлэгч нь тус гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.1, 4 дүгээр зүйлийн 4.3 дахь хэсэгт тус тус заасны дагуу хариуцагчаас орон сууцыг барьж дуусган *******эд хүлээлгэн өгөхийг шаардах хууль зүйн үндэслэлтэй.

Иймд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэг, “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 3 дугаар зүйлийн 3.1 дэх хэсэг, 4 дүгээр зүйлийн 4.3 дэх хэсэгт тус тус заасны дагуу орон сууцыг барьж дуусган, захиалагч *******эд хүлээлгэн өгөхийг “******* ******* *******” ХХК-д даалгаж өгнө үү” гэжээ.

 Нэхэмжлэгч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэн бөгөөд үндэслэлээ: Тус гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.3 дахь хэсэгт “Гүйцэтгэгч тал өөрийн буруугаас орон сууцыг улсын комисст өгөх хугацааг... хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0.05 хувьтай тэнцэх төгрөгийн алдангийг Захиалагчид төлнө” гэж заасны дагуу “******* ******* *******” ХХК нь гүйцэтгээгүй үүрэг буюу маргаан бүхий орон сууцны үнэ 78 467 400 төгрөгт ногдох 2022 оны 07 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2025 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийг хүртэл 1193 хоног (хоног тутам 39 234 төгрөг)-т гэрээний алданги 46 806 162 төгрөг байх боловч Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт зааснаар алданги нь гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй гэсний дагуу орон сууцны үнийн дүнгийн 50% болох 39 233 700 төгрөгийг “******* ******* *******” ХХК- иас гаргуулах хууль зүйн үндэслэлтэй.” гэж тодорхойлсон.

Мөн нэхэмжлэлийн үндэслэлд “Үүний дагуу захиалагч нь Орон сууц захиалгын гэрээний 2.2-т зааснаар 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр орон сууцны урьдчилгаа төлбөр 23 540 220 төгрөг, 2023 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр 5 000 000 төгрөг, 2023 оны 02 дугаар сарын 27-ны өдөр 10 000 000 төгрөг, нийт 38 540 220 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 39 927 180 төгрөгийг орон сууцыг ашиглалтад орох үед төлөхөөр болсон” гэх өөрчлөлт оруулжээ.

2. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Гэрэлбаатар шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: “... Манай “******* Лакс Проперти” ХХК нь 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр иргэн *******этэй “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, тухайн орон сууцыг 1м.кв талбайн үнийг 990 000 төгрөгийн үнэтэй байхаар, нийт 78 467 400 төгрөгийн төлбөртэй байхаар харилцан тохиролцож, орон сууцыг ашиглалтад оруулж, захиалагчийн өмчлөлд хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон юм.

Гэвч дэлхий нийтийг хамарсан Ковид-19 цар тахалын үр нөлөө болоод захиалагч нар төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй зэрэг нөхцөл байдлаас шалтгаалан орон сууцны барилгын ажлын санхүүжилт саатаж, барилгын ажил ихэд удааширсан билээ. *******э нь гэрээ байгуулсан өдөр буюу 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр бидний хооронд байгуулагдсан гэрээний урьдчилгаа төлбөрт гэрээний нийт үнийн дүнгийн 30 хувь болох 23 540 400 төгрөгийг төлсөн юм. Мөн бидний хооронд байгуулагдсан гэрээний Хавсралт №1-д зааснаар *******э нь 2022 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг бүхэлд нь төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон боловч нэхэмжлэгчийн зүгээс гэрээт хугацаанд үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулаагүй болно. 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн Орон сууц захиалгын гэрээнд заасны дагуу *******э нь төлбөр төлөх үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй атлаа гэрээний нийт үнийн дүнгээс алданги шаардаж буй нь Иргэний хуульд заасан гэрээний шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй байна.

Үүнээс гадна манай байгууллагын зүгээс нэхэмжлэгч *******ээс гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг төлөхийг цахимаар болон утсаар, мөн биечлэн уулзаж удаа дараа шаардаж байсан боловч нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй. Ийм учир манай байгууллагын зүгээс талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 5.4.1-д гүйцэтгэгч нэг талын санаачилгаар гэрээж цуцлах эрхтэй гэж заасны дагуу 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн Орон сууц захиалгын гэрээг нэг талын санаачилгаар цуцалж, энэ талаар *******эд мэдэгдсэн болно.

Иймээс 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн Орон сууц захиалгын гэрээний 5.6-д заасны дагуу захиалагчийн төлсөн урьдчилгаа төлбөрөөс гэрээнд заасан хэмжээний торгуулийг суутган авч, тооцоо нийлэхээр нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн боловч нэхэмжлэгч энэхүү мэдэгдлийг хүлээн аваагүйгээс гадна тооцоо нийлэхээр өөрийн биеэр ирээгүй юм. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т зааснаар нэхэмжлэгч *******ийн “******* ******* *******” ХХК-д холбогдуулан гаргасан Дорнод аймаг, Хэрлэн сум 1-р багт байрлах ******* *******  хотхоны Б блок, 2 давхрын 51 тоотод байрлах 79.26 мкв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг барьж дуусган, хүлээлгэн өгөхийг даалгах, гэрээний алданги  39 233 700 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг  хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 904 407 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч О.Билгүүн давж заалдах гомдолдоо: “... Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна.

1. Нотлох баримтыг буруу үнэлсэн тухайд

Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4-д “Орон сууц захиалгын 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр талуудын байгуулсан гэрээний үнийн нийт дүн 78,467,400 төгрөг, энэ төлбөрийн 2021.05.20-нд 23,540,220, 2022.05.20-нд 54,927,180 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй” хэмээн дүгнэсэн нь буруу бөгөөд шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримт үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүй байна.

Учир нь хариуцагч маргаан бүхий орон сууцны барилгыг гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэх үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд биелүүлэх боломжгүй нь тодорхой байсан. Тодруулбал, талууд 2021.05.20-нд гэрээ байгуулахдаа орон сууцыг яг 1 жилийн дараа буюу 2022 оны 2-р улирал /2022.05.31/-д багтаан барьж улсын комисст хүлээлгэн өгөхөд бэлэн болгоно гэж тохиролцсон.

Харин төлбөрийг гэрээ байгуулах үед 30 хувь, 2022 оны 2-р улиралд буюу 2022.05.20-нд үлдэгдэл 70 хувийг төлөхөөр анх харилцан тохиролцсон. Энэхүү төлбөрийн тохиролцоо буюу хугацаанаас үзвэл талууд барилга ашиглалтад орох үед үлдэгдэл 54,927,180 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцсон нь тодорхой харагдаж байгаа юм.

Ийнхүү захиалагчийн зүгээс гэрээний 2.2 дахь хэсэг болон Хавсралт №1-д заасны дагуу 2022.05.20-ны өдөр үлдэгдэл төлбөр төлөх болоход тухайн орон сууцны барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх бүү хэл 50 хувьдаа ч хүрээгүй байсан. Тийм ч учраас нэхэмжлэгчийн зүгээс төлбөрийн үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзсан байх бөгөөд 2022.05.20-нд үлдэгдэл төлбөрөө шилжүүллээ ч гэсэн 2022.05.30-нд буюу 10 хоногийн дотор барилга 100 хувьд хүрч, улсын комисст хүлээлгэн өгөх боломжгүй нь тодорхой байсан. Дээрх нөхцөл байдлыг талуудын хэн аль нь ойлгож, ярилцаж байсан байх бөгөөд тийм ч утгаараа 2 талд хадгалагдаж буй 2 хувь гэрээний Хавсралт №1-д тус бүр өөрчлөлт оруулж, үлдэгдэл 70 хувь буюу 54,927,180 төгрөгийн төлбөр төлөх хугацааг 2023.01.26-ны өдөр 5,000,000 төгрөг, 2023.02.27-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, үлдэх 39,927,180 төгрөгийг байр ашиглалтад орох үед хэмээн гараар буюу балаар бичиж тэмдэглэсэн байна. Гэтэл шүүхээс дээрх тохиролцоо буюу нотлох баримтуудыг үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадахгүй байна.

Үүнээс гадна уг тохиролцооны талаар: Гэрч М.Батцэцэгийн “эхлээд орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 30 хувийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг орон сууц ашиглалтанд орох үед төлөхөөр тохиролцсон, ...байр ашиглалтанд орох гэж байна. Төлбөрөө төлөх боломжтой байна уу гэж асуусан. Ингээд нөхөр бид хоёр ярилцаад эхлээд 5,000,000 төгрөг, дараа нь 10,000,000 төгрөгийг төлсөн” гэх, мөн нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч: Гэрээнд заасан барилга ашиглалтад орох хугацаа болох үед орон сууцны барилгын ажил хэдэн хувьтай явагдаж байсан юм бэ?” гэхэд Гэрч: Ойролцоогоор 50 хувьтай байсан байх гэж бодож байна” гэх мэдүүлэг /Шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 7, 8 дахь тал, ХХ 119-120 дахь талд/;

Гэрээний Хавсралт №1-д заасан хуваарийн дагуу буюу 2023.01.26-нд 5,000,000 төгрөг, 2023.02.27-ны өдөр 10,000,000 төгрөгийг тус тус гүйцэтгэгчийн гэрээнд заасан дансанд шилжүүлсэн дансны хуулга /ХХ 9, 20 дахь талд/;

Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4-д “... талууд энэ талаар маргадаггүй” гэх шүүхийн дүгнэлт. Дээрх нотлох баримтуудаар талуудын тохиролцоо хангалттай илэрхийлэгдэж, мөн зохигчийн тайлбараар тодорхой ойлгогдсоор байхад шүүх зөвхөн хэдэн тоо нэмснээ “... нийт 93,467,400 төгрөг болохоор байна. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тодорхойлж буй төлбөрийн хуваарь үндэслэлгүй байна” гэсэн нь учир дутагдалтай болжээ. Хэрэв үнэхээр шүүхийн дүгнэснээр төлбөрийн хуваарийн өөрчлөлт нь үндэслэлгүй юм бол:

Хариуцагчийн гэрээний Хавсралт дахь штрикээр дарсан нь ямар учиртай юм бэ, нэхэмжлэгчийн гэрээний Хавсралт дахь 5 болон 10 саяын дүн, огноо, энэ талаар өгсөн нэхэмжлэгчийн болон гэрчийн мэдүүлэг, дээрх бусад баримтуудад шүүх ямар үнэлэлт өгч байна вэ, нэхэмжлэгч болон гэрч худал мэдүүлээд байна уу.

Хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлсөн 15,000,000 төгрөгийн дансны хуулга, тэрхүү үйл баримт ор үндэсгүй, хуурамч, зохиомол болж таарч байна уу. Нөгөөтэйгүүр, шүүх нотлох баримт хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой эсэхийг тогтоон, шинжлэхдээ үйл баримтыг хөдлөшгүй “үнэн зөв” тогтоож, харин эргэлзээ байгаа бол үнэн зөв гэж үзэх үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл, шүүх дээрх тохиолдолд төлбөрийн хуваарийг талууд гэрээндээ яагаад нэмж бичсэн, мөн нэг нь шүүхэд өгөхдөө штрикээр дарж, нөгөө нь нэмэлт графикийн дагуу 2 ч удаа төлбөр төлж, төлсөн дүнд нь зохигч маргахгүй байгаа, давхар гэрч мэдүүлж байгаа зэрэг нөхцөл байдлын холбогдол, эдгээрийн шалтгаант холбоог анхааралгүй хэт нэг талыг барьж шийдвэр гаргасан нь үндэслэлгүй.

2. Гүйцэтгэгч гэрээг цуцлах эрхгүй тухайд

Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5-д “... Орон сууц захиалгын гэрээний 2.2-т..., гэрээний 5.4.1-т..., 5.4.2-т..., 5.4.4-т...гэрээг гүйцэтгэгч талын санаачилгаар цуцлах эрхтэй байхаар харилцан тохиролцсон байна” гэж, мөн хэсгийн 6-д “...захиалагч нь гэрээний нийт үнэ болох 78,467,400 төгрөгийг 2022 оны 05 дугаар сарын 20-нд төлөхөөр тохиролцсон боловч нэхэмжлэгч энэ үүргээ биелүүлээгүй тул гүйцэтгэгч тал гэрээг цуцлах эрхтэй ба гэрээ цуцалсан гэж үзнэ” хэмээн дүгнэсэн нь зөвхөн нэг талыг харсан үндэслэлгүй дүгнэлт болжээ.

Учир нь Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээг цуцлах эрх үүсдэг. Гэтэл гэрээ болон хуулиар гүйцэтгэгч буюу хариуцагч барилгын компанид гэрээг цуцлах эрх үүсээгүй байхад шүүх хөндлөнгийн байх зарчмаа үл умартан гэрээг цуцлагдсан хэмээн үзнэ гэж шийдвэрлэсэн нь хачирхалтай. Өөрөөр хэлбэл, шүүх нэхэмжлэгчийг төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэж байгаа мөртөө хариуцагчийн үүргийн зөрчлийг яагаад нүдээ аниад өнгөрөөж байгаа юм бэ.

Тодруулбал: Шүүхийн дээрх дүгнэлтээр хариуцагч огт ажил гүйцэтгэх үүрэггүй байсан юм уу, орон сууцны барилга захиалагчийг үлдэгдэл төлбөр төлөх хугацаанаас өмнө баригдаагүй буюу зогсонги байдалтай байсныг шүүх анхаарч үзсэн үү, орон сууцны барилгын явц 2022 оны 05 дугаар сарын 20-нд ямар хэмжээнд, хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй байсан бэ, 2022 оны 2 дугаар улиралд ашиглалтад орсон уу, нэхэмжлэгч 2022 оны 05 дугаар сарын 20-нд төлбөр төлснөөр тухайн орон сууцны барилга 10 хоногийн дараа буюу 2022 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор гэнэт ашиглалтад орох байсан уу, тийм бодит байдлын боломж бий юу, гүйцэтгэгч барилгын ажлыг тогтоосон хугацаанд гүйцэтгээгүйд захиалагч ямар буруутай вэ,  гүйцэтгэгч гэрээний 5.4.1-д заасны дагуу захиалагчаас төлбөр шаардаж, эсхүл гэрээг цуцлахтай холбоотой утсаар, мессежээр, и-мэйлээр, цахим шуудангаар сануулж мэдэгдсэн үү, энэ талаарх баримт хэрэгт авагдсан уу.

Түүнчлэн хариуцагчийн зүгээс Орон сууц захиалгын гэрээг хууль болон гэрээнд заасан үндэслэл, журмын дагуу цуцалж дуусгавар болгоогүй, гэрээг цуцлах мэдэгдэл хүргүүлээгүй байтал шүүх ийнхүү шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1 дэх хэсэг, гэрээний 5.4-т заасантай нийцэхгүй.

3. Захиалагч төлбөр төлөхөөс татгалзах эрхтэй

Дээр дурдсанчлан талуудын төлбөрийн тохиролцоо нь барилгыг ашиглалтад орох үед үлдэгдэл төлөх нөхцөлтэй байсан, тийм ч учраас гэрээний 2.2 болон Хавсралт №1-д зааснаар үлдэгдэл төлбөрийг барилга ашиглалтад орох хугацаатай зэрэгцүүлэн 2022 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр төлөхөөр анхлан тохиролцсон.

Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч нь гэрээний 1.5-д зааснаар орон сууцыг ашиглалтад орох улиралд буюу тухайн улирлын сүүлийн сард төлбөр төлөхөөр гэрээнд тусгасан байх бөгөөд төлбөр төлөх хугацаа болоход барилга ашиглалтад орохгүй нь тодорхой, тухайн ондоо ч ашиглалтад орох боломжгүй байсан.

Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1 дэх хэсэгт зааснаар захиалагч нь гүйцэтгэгчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ эхлэн гүйцэтгэхээс өмнө хариу үүрэг болох төлбөрийн үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзах эрхтэй. Өөрөөр хэлбэл, гүйцэтгэгч гэрээ байгуулсан 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрөөс хойш 2022 оны 2 дугаар улирал хүртэл 1 жилийн хугацаанд барилгыг барьж улсын комисст хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй байсан бөгөөд энэхүү үүргээ биелүүлээгүй буюу тухайн хугацаанд барилга ашиглалтад ороогүй, гүйцэтгэгч гэрээнд заасан ажлыг тогтоосон хугацаанд гүйцэтгээгүй байхад төлбөр төлөхөөс татгалзах эрхтэй юм.

Магадгүй шүүхийн дүгнэлтээр:

Захиалагч нь орон сууцны барилгыг ашиглалтад орохгүй гэдгийг мэдсээр байж үлдэгдэл төлж байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй хохирох байсан уу, энэ сонголтыг заавал хийх байсан уу,

Монголоор дүүрэн байгаа байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй олон мянган орон сууцны залилангийн хохирогч нарын эгнээнд зүй ёсоор нэгдэх байсан уу.

Үүнээс гадна, дээрх нөхцөл байдлыг талуудын хэн аль нь ойлгож хожим буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр гэрээний хавсралтад өөрчлөлт оруулж, үлдэгдэл 54,927,180 төгрөгийн төлбөрийн хуваарийг шинэчлэн баталсан.

4. Алдангийн тухайд

Дээр дурдсанчлан шүүх талуудын хооронд үүссэн маргааны үйл баримтыг буруу тогтоосноос гадна гэрээ цуцлах үндэслэлийг анхаарч үзээгүйгээс алданги шаардах эрхгүй хэмээн дүгнэсэн нь буруу. Хэрэвзээ үнэхээр гэрээ цуцлагдсан юм бол:

Гэрээ хэзээ, аль талын хүсэлтээр цуцлагдсан эсэх, гэрээ цуцлах хүртэл хугацааны алданги хэрхэн бодогдсон эсэх, гэрээ цуцлагдсан юм бол яагаад 15 000 000 төгрөгийг авч ашиглаад байгаа, гэрээ яагаад хэрэгжээд байгаа эсэх, яг хэзээ /он, сар, өдөр/-ээс алданги тооцохгүй болсон эсэх зэрэг үйл баримтыг шүүх эргэлзээгүй тогтоож, алдангийг их, бага гэлтгүй тооцож бодох ёстой.

Гэтэл зүгээр л гэрээ цуцлагдсан учир шаардах эрхгүй хэмээн дүгнэсэн нь учир дутагдалтай байна. Дээрхээс дүгнэн үзвэл анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн маргааны үйл баримтыг тогтоохдоо хэргийн оролцогчийн гаргаж өгсөн нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзэж, тухайн хэрэгт ач холбогдолтой эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасантай нийцээгүй байхаас гадна хэрэглэвэл зохих Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Энэ нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт зааснаар хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг илтэд зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл болж байна. Иймд гэрээ байгуулж, төлбөр төлж өмчлөгч болох урьдчилсан нөхцөлөө хангасан захиалагч иргэний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг харгалзан шударга ёсны зарчмыг удирдлага болгон анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь ханган шийдвэрлэж өгнө үү.”  гэжээ. 

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Хүн амьдралдаа ганц л удаа өндөр үнийн дүнтэй орон сууц худалдаж авдаг юм. Энэ орон сууцны зургийг зүгээр самбар дээрээс хараад л очиж уулзсан юм байна лээ. Анхнаасаа л урьдчилгаа төлбөрийг өгөөд үлдэгдэл төлбөрийг ашиглалтад орох үед төлөхөөр ярилцсан. Хариуцагч талаас “Covid-19” өвчний талаар дурдаад байдаг. Гэтэл энэ нь барилгын ажилтай хамааралгүй гэж үзэж байна. Үнэхээр нөлөөлсөн байлаа ч энэ бүхэн тавигдаад удаж байна. Ядаж давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээг гаргаж өгөх боломжтой байсан гэж харж байна.” гэв.  

6. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.Билгүүн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Гомдлоо би дангаараа танилцуулж болно. Манайхаас нийт 4 үндэслэлийг дурдсан. Хэрэгт авагдсан баримтыг үнэн зөв үнэлээгүй, хариуцагч нэг талаас гэрээг цуцлах эрхгүй, дараагийн дугаарт алдангийг буруу дүгнэсэн гэж үзэж байна.

... Ер нь бол анхнаасаа л барилга ашиглалтанд орох тухайн үед бид үлдэгдэл төлбөрийг өгөх ёстой байхаар гэрээлсэн. ... Гэтэл хариуцагч талаас шүүхэд гэрээг гаргаж өгөхдөө балласан байгаа нь харагддаг. Гэтэл анхан шатны шүүхээс яг аль баримтыг үнэлээд байгааг ойлгохгүй байна. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 6.4 дэх хэсэгт “захиалагч орон сууц ашиглалтад орох тухай мэдэгдэл авснаас хойш 30 хоногийн дотор төлбөрийг барагдуулна” гэж заасан. Энэ чинь өөрөө орон сууц бүрэн баригдсаны дараа л төлбөрийг өгөхөөр тохиролцчихоод байна шүү дээ. Мөн 5 сая, 10 сая төгрөгийг авсан, өгсөн гэдэгтэй талууд огт маргахгүй байгаа.

... Дараагийн дугаарт иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч гэрээг цуцлах эрхгүй юм. Гэрээний талуудын аль нэг тал гэрээг ноцтой зөрчсөн бол гэж заасан. Гэтэл энэ барилга чинь өөрөө ашиглалтад орохгүй байна шүү дээ. Одоо ч ороогүй байна. Бид нар гэрээг зөрчсөн зүйл байхгүй. ... Мөн гэрээн дээр “нэг жилийн хугацаанд ашиглалтад оруулна” гэж дурдагдсан байгаа. Энэ хэсгийг шүүх юу гэж үзэж байгаа юм бэ. Энэ хэсэг нь тодорхойгүй хэвээр байна.

... Дараагийн дугаарт 2021 оны 05 дугаар сард гэрээ байгуулагдсан. Үлдэгдэл төлбөрийг 2022 оны 05 дугаар сард төлөх ёстой байсан. Гэхдээ барилгын компани нь өөрөө үүргээ гүйцэтгээгүй байна. Энэ хэсэгт нэхэмжлэгч ямар ч буруугүй юм. Хариуцагч талын нэг жилийн хугацааны үүргийг тодорхойлох хэрэгтэй. Гэрээг ер нь бол цуцлах үндэслэл байхгүй. Хариуцагч талаас зөвхөн “пэйж дээр тусгасан” гэж хэлдэг. Энэ чинь Хүрэл-Эрдэнэ, “******* *******” ХХК нарын дунд байгуулсан гэрээ шүү дээ. Хүрэл-Эрдэнэд өөрт нь мэдэгдэх ёстой. Хариуцлага хүлээж байгаа барилгыг ашиглалтад оруулах үүрэгтэй газар нь хариуцагч тал юм.

... Сүүлийн үндэслэл нь алданги байгаа. Шүүх гэрээг цуцлагдсан гэж үзсэн. Хэрэв цуцлагдсан гэж үзэж байгаа бол хэзээ аль талын үндэслэлээр татгалсан юм бэ. Гэрээ цуцлагдаж байгаа бол тухайн хугацаагаар дуусгавар болно. Тэгвэл гэрээний үргэлжилж байгаа хугацааны алданги яах ёстой вэ.

... Ер нь бол талуудын дунд ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдаагүй. Энэ бол иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэг байсан. ... Мөн 249 дүгээр зүйлийн 249.1 дэх хэсэгт заасныг дурдах нь зүйтэй байна. Манайхаас үүргийн гүйцэтгэлийн хангахын тулд анзыг л хэрэглэсэн. Өөрөөр хэлбэл алданги л яригдсан. 219 дүгээр зүйл, 220 дугаар зүйл, 221 дүгээр зүйлийг дурдах нь зүйтэй байна. Анхнаасаа буруу дүгнэлт өгсөн учраас хуулийн зөв хэрэглээг хэрэглэхгүй өнгөрөөсөн байна. Бид орон сууцны өмчлөгч болохоо тогтоолгох гээгүй. Зөвхөн гэрээний үүргийг биелүүлэхийг л шаардаж байгаа юм. Энэ үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү.” гэв.

7. Хариуцагчийн төлөөлөгч ******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Хууль зүйн үндэслэлийн талаар өмгөөлөгч нар тайлбарлаж хэлэх байх гэж бодож байна. ... Өмгөөлөгч жаахан буруу тайлбарлаад байх шиг байна. Нэгдүгээр ээлжний барилга тухайн үед баригдаад улсын комисст хүлээлгэж өгсөн. Дараагийн хоёрдугаар блок нь одоо баригдаж байна. Хоёрдугаар ээлжийн барилга эхлэх үед би байнга Хүрэл-Эрдэнэ, Алтансүх нарт хандаж байсан. Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах хэрэгтэй гэдгийг сануулж ирсэн.

... 2025 оны 08 дугаар сард над руу утсаар холбогдсон. Энэ үед би гэрээ цуцалсан талаар танилцуулсан. Эхнэрт нь гэрээ цуцалсан мэдээллийг гардуулсан. Гэрээний 5.6 дахь хэсэгт заасны дагуу тооцоо нэгтгэх хүсэлтэй байсан ч нэхэмжлэгч талаас шууд шүүхэд хандсан байсан. Мөн худалдаа аж үйлдвэрийн танхимаас бичиг авах ёстой гэж ярьж байх шиг байна. Гэхдээ манай байгууллага тухайн танхимд хамаардаггүй гэдгийг хэлэхийг хүсч байна. Ер нь бол маш олон шалтгаанаар барилгын ажил хойшилж болдог. Хойшилсон тохиолдолд алданги тооцохгүй талаар хуулийн зохицуулалт байдаг. Одоо барилгын 80 хувийн гүйцэтгэлийн гэрчилгээг харуулж байна. Гэтэл нэхэмжлэгч талаас 50 хувийн төлбөрөө ч төлөөгүй байгаа. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.” гэв.

8. Хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Төгөлдөр шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Талуудын хооронд худалдах худалдан авах гэрээ хийгдсэн гэж яриад байх юм. Энэ чинь ажил гүйцэтгэх гэрээ хийгдсэн байгаа шүү дээ. ... Дээд шүүхийн 2016 оны №3 дугаартай зөвлөмж байгаа. Энэ зөвлөмж дээр ялгааг тодорхой нь нэг бүрчлэн дурдан тайлбарладаг. Үүнээс харахад орон сууц захиалгын гэрээ нь яах ч аргагүй ажил гүйцэтгэх гэрээ юм.

... Тухайн балласан хэсэг дээр тайлбар бичигдсэн гэдгийг үгүйсгээгүй. 5 сая төгрөг төлсөн гэдгийг сануулга болгож бичсэн төдий л зүйл юм. Тэрнээс биш төлбөрийн хуваарьт нэмэлт өөрчлөлт оруулсан зүйл байхгүй. Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахаар бол бичгээр гэрээг байгуулахаар гэрээнд тодорхой дурдсан.

Хариуцагч талаас пэйж хуудас дээр мэдээлэл гаргахаас өмнө захиалагч нарт түрүүлж мэдэгддэг байсан. Нэмэлт төлбөрийг мөн өөрөө л санаачилгаараа төлж байгаа гэдгийг хэлэхийг хүсч байна. ... 2021 оноос хойш тухайн барилгын ажил эхэлсэн. Хэрэв төлбөр төлөхөөс татгалзсан юм бол яагаад сүүлд нэмж төлбөр төлөөд байгаа юм бэ. Гэрээний хугацаа удааширч байгаа гэдгийг мэдэж байгаа бол сайн дураар төлбөрөө бага багаар төлж барагдуулсан байна.

... Барилгын ажлын санхүүжилт саатаад байгаа талаар удаа дараа захиалагч нарт мэдэгдэж байсан. Энэ хугацаанд ер нь бол инфиляци маш ихээр өссөн. Энэ нөхцөл байдлыг ойлгох хэрэгтэй. Өөрөө төлбөрөө төлөхгүй байсан учраас барилгын ажил удааширсан гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.

Алдангийн талаар мөн дурдаж байна. Гэтэл нэхэмжлэгч талаас орон сууц захиалгын төлбөрийн бүтэн дүнгээс алдангийг тооцоод байх юм. Гэтэл өөрсдөө 50 хувьд ч хүрэхгүй төлбөрийг төлсөн байдаг. Өөрөө төлбөрөө төлөөгүй байж алданги нэхээд байж болохгүй. Гэрээг хэзээ цуцалсан бэ гэж яриад байна. Өөртэй нь ч байнга холбогддог байсан. Пэйж хуудас дээр 6 удаагийн мэдэгдлийг байршуулсан. Арга ядаад л гэрээгээ цуцалж байгаа. Нотлох баримтын ач холбогдолгүй гэрчийн мэдүүлгийг үндэслээд гомдол гаргасан гэж үзэж байна.” гэв.

9. Хариуцагчийн өмгөөлөгч А.Энхчулуун: “...Энэ бүхэн гэрээнээс үүдэлтэй маргаан байгаа. Гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэсэн маргаан огт яваагүй. Тиймээс гэрээний үндэслэлийн талаар маргах хэрэгтэй. Нэг талаас орон сууц барьж өгөх, нөгөө талаас төлбөр төлөх үүргийг хүлээсэн. Гэхдээ захиалагчийн төлбөрөөр барьж гүйцэтгэх ажил юм. Энэ бүхэн маш тодорхой байна. Тиймээс маргах шаардлага алга. 2019 оны 1 дүгээр блокын гэрээн дээр загвар болгож гэрээг хийсэн гэдгээ хэлсэн. Гэрээгээ шинэчлэх талаар удаа дараа сануулсан ч гэрээгээ баталгаажуулаагүй байна. Нэхэмжлэгч талаас төлбөрөө бүрэн төлж барагдуулаагүй гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. ... Гомдлыг хангахгүй шийдвэрлэж өгнө үү.” гэв.

 ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д холбогдох иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч О.Билгүүн нарын гаргасан давж заалдах гомдлын дагуу хянан хэлэлцэж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4-т заасны дагуу гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзлээ.

2. Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан журмын дагуу явуулаагүй, хэргийн оролцогчийн хуулиар олгогдсон эрхийг ноцтой зөрчсөн байна.

3. Нэхэмжлэгч *******э нь хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д холбогдуулан Дорнод аймаг Хэрлэн сумын 1-р багт байрлах ******* *******  хотхоны Б блок, 2 давхрын 51 тоотод байрлах 79.26 мкв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг барьж дуусган, захиалагчид хүлээлгэн өгөхийг даалгах, гэрээнд заасан алданги 39 233 700 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг  хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.  

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу 2025 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр хариуцагч талаас шүүхэд гаргаж өгсөн 2021 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г нотлох баримтаас хасуулах тухай хүсэлтийг гаргажээ.

Дээрх хүсэлтийг 2025 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн шүүх хуралдаанд дахин гаргасан боловч шийдвэрлэлгүй орхигдуулж Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 105 дугаар зүйлийн 105.1 дэх хэсэгт зааснаар “... хэргийн оролцогчоос гаргасан хүсэлтийг ... шүүгч даруй шийдвэрлэнэ.” гэсэн заалтыг зөрчсөн байна.

5. Хариуцагчийн төлөөлөгч П. Гэрэлбаатар нь 2025 оны 12 дугаар сарын 01 болон 12 дугаар сарын 15-ны өдрүүдэд “Lux Town-265 айлын хотхон” нэртэй фэйсбүүк хуудаст нийтэлсэн мэдэгдлүүдэд үзлэг хийлгэх тухай хүсэлтийг гаргасан боловч шүүх хүсэлтийг хангах эсэх талаар ямар нэгэн шийдвэр гаргаагүй байна.

Өөрөөр хэлбэл, талуудын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.6 дахь хэсэгт заасны дагуу гаргасан хүсэлтийг шүүх эцэслэн шийдвэрлэх үүрэгтэй боловч дээрх үүргээ биелүүлээгүй байна.

6. Анхан шатны шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн шүүх хуралдааны тэмдэглэлээс үзэхэд /хх-115/ хариуцагчийн өмгөөлөгч нарын гаргасан хүсэлтийг хангахаас татгалзаж, шүүгчийн захирамжид гомдол гаргах эрхгүй талаар тайлбарлаж шийдвэрлэсэн атлаа шүүх хуралдааны явцад гаргасан шүүгчийн захирамжийг хэрэгт хавсаргаагүй байна. Мөн дээрх шүүх хуралдаанд гэрч оролцуулж эрх үүргийг тайлбарласан боловч баримтыг мөн хавсаргаагүй хууль зөрчжээ.

Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.3, 168.1.7-д зааснаар хэргийн болон шүүх хуралдаанд оролцогчийн хуулиар олгогдсон эрхийг ноцтой зөрчсөн, энэ хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.6-д зааснаар нотлох баримтыг шүүх дутуу бүрдүүлж хэргийг хянан шийдвэрлэсэн нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг ноцтой зөрчсөнд хамаарч байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаахаар шийдвэрлэлээ.   

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.7-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Дорнод аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 309/ШШ2026/00015 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 746 456 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

  

      ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                    Г.УРТНАСАН

     ШҮҮГЧИД                                                                        Ц.ЭРДЭНЭЗУУ

                                                                                          С.ГАНЧИМЭГ