*******ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

Дорнод аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч С.Ганчимэг даргалж, шүүгч Г.Уртнасан, Ц.Эрдэнэзуу нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны “В” танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

Дорнод аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн 309/ШШ2026/00420 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д  холбогдох

“Ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэгт 44,861,000 төгрөг гаргуулах” тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******ын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Эрдэнэзуугийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Галтогтох, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч О.Төгөлдөр, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Чинзориг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, түүний үндэслэлийн агуулга: Миний бие ******* нь 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр “******* ******* *******” ХХК-ийн захирал *******тай “Орон сууц захиалгын гэрээ” Б/13 тоот гэрээгээр 33.66 мкв талбай бүхий 1 өрөө орон сууц, Б/14 тоот гэрээгээр 45.93 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцсон. ... гэрээний дагуу байрны урьдчилгаа болох 30,000,000 төгрөгийг *******ын дансанд шилжүүлсэн. Гэрээний дагуу орон сууцыг 2024 оны 04 дүгээр улиралд ашиглалтанд оруулна гэсэн бөгөөд өнөөдрийг хүртэл орон сууцыг ашиглалтанд оруулаагүй байна. Миний хувьд дээрх 2 орон сууцны 30 хувийг төлөөд үлдэгдэл 70 хувийг ипотекд хамрагдаж төлөх зорилготой. Гэвч орон сууц баригдаж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарахгүй байгаа тул ипотекд хамрагдаж чадахгүй байна. *******т гэрээний дагуу урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг төлчихөөд 4 жил болж байхад орон сууц баригдахгүй, орон сууцандаа орж амьдарч чадахгүй байна.

Иймд 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ” Б/13, Б/14 тоот гэрээнүүдийг цуцалж, орон сууцны урьдчилгаанд төлсөн 30,000,000 төгрөг, гэрээнд заасны дагуу алдангид нэг өдрийн 15,400 төгрөгөөр тооцож 2023 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс тооцож 14,861,000 төгрөг буюу нийт 44,861,000 төгрөг гаргуулж өгнө үү” гэжээ.

2. Хариуцагчийн төлөөлөгч ******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: “...Нэхэмжлэгч нь манай байгууллагатай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний дагуу үлдэгдэл төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй, мөн гэрээ цуцалсныг хүлээн зөвшөөрч гарын үсэг зурсан мэдэгдлийг биечлэн хүлээн авсан. Өнөөдөр уг гэрээний харилцаа хүчин төгөлдөр мэтээр тайлбарлаж, шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Нэхэмжлэгч нь 2021 оны 10 сарын 08-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний дагуу нийт төлбөрийн 30%-ийн урьдчилгаа төлж, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээнд заасан 2022 оны 10 сарын 08-ны өдрөөс өмнө бүрэн төлөх үүрэг хүлээсэн. Гэвч нэхэмжлэгч нь үлдэгдэл төлбөрийг тогтоосон хугацаанд төлөөгүй, манай зүгээс удаа дараа амаар болон бичгээр мэдэгдсэн боловч уг үүргээ биелүүлээгүй. Улмаар гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.4.1-д заасны дагуу манай байгууллага гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг 2022-2025 онуудад удаа дараа мэдэгдэж, нэхэмжлэгч уг мэдэгдлийг хүлээн авсан болно.

Гэрээ цуцлагдсанаас хойш нэхэмжлэгч нь тооцоо нийлэхээр ирээгүй бөгөөд тодорхой хугацаа өнгөрсний дараа шууд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй байна. Иргэний хуульд болон орон сууц захиалгын гэрээний 5.4-т зааснаар гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн тохиолдолд нөгөө тал гэрээг цуцлах эрхтэй. Нэхэмжлэгч нь төлбөр төлөх үндсэн үүргээ биелүүлээгүй нь гэрээний ноцтой зөрчил бөгөөд манай зүгээс гэрээг цуцалсан нь хууль болон гэрээний нөхцөлд нийцсэн. Гэрээ цуцалсныг нэхэмжлэгч биечлэн уулзаж мэдсэн тул уг гэрээний эрх зүйн харилцаа тухайн өдрөөс дуусгавар болсон гэж үзэх бүрэн үндэслэлтэй.

Иймд нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэл нь хууль эрх зүйн үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...”гэжээ.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-т тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэлийн шаардлагаас хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-иас Ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэгт 44,505,000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******эд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 195 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 382,255 төгрөгийг төсвийн орлогод үлдээж, хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжинд 380,475 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******эд олгож шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* давж заалдах гомдолдоо: Анхан шатны шүүхээс хэргийн нөхцөл байдлыг бодитой тогтоож чадаагүйн улмаас хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий шийдвэр гаргаж чадсангүй гэж үзэж байна.

Учир нь анхан шатны шүүхийн зүгээс гэрээний үүргийн зөрчил хэнээс шалтгаалсан болох, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн хугацаа хоцорсон шалтгаан зэрэг нөхцөл байдлыг дүгнэн үзэлгүйгээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган шийдвэрлэж, манай байгууллагын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хохироож байгаад гомдолтой байна.

 Хэргийн үйл баримтын талаар. Талуудын хооронд 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр Б/13 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”, Б/14 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г тус тус байгуулсан байдаг. Б/13 дугаартай гэрээний төлбөрт нийт 43,421,400 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Ингэхдээ тус гэрээний урьдчилгаа төлбөрт 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр 8,225,090 төгрөг, дундын төлбөрт 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 4,801,330 төгрөг, үлдэгдэл төлбөрт 2022 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр 30,394,330 төгрөгийг тус тус төлөхөөр харилцан тохиролцсон болно.

Б/14 дугаартай гэрээний төлбөрт нийт 59,249,700 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Талууд тус гэрээний урьдчилгаа төлбөрт 17,774,910 төгрөгийг 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр, үлдэгдэл төлбөр болох 2022 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр 41,474,790 төгрөгийг төлөхөөр тус тус тохиролцсон байх ба гэрээний зүйл болох орон сууцуудыг 2022 оны 04 дүгээр улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар харилцан тохиролцсон байдаг.

Нэхэмжлэгч нь гэрээний дагуу урьдчилгаа төлбөрт 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр 30,000,000 төгрөгийг урьдчилгаа төлбөрт төлсөн байдаг. Дээр дурдсанчлан захиалагч ******* 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор нийт 30,801,330 төгрөг төлөх ёстой байсан боловч 801,330 төгрөгийн үүргийн гүйцэтгэлийг одоог хүртэл төлөлгүй хожимдуулсан байдаг. Улмаар дээрх гэрээнүүдийн үлдэгдэл төлбөрт 71,869,120 төгрөгийг 2022 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн дотор төлөх ёстой байсан боловч нэхэмжлэгч үлдэгдэл төлбөр төлөх үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар тогтоогддог.

Хариуцагчийн зүгээс *******эд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлэхийг удаа дараа сануулж, мэдэгдсэн боловч үр дүн гараагүй учир арга буюу гэрээг цуцлах тухай, мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 5.6-д заасан журмын дагуу торгуулийг суутган авах учир биечлэн ирж, тооцоо нийлэхийг нэхэмжлэгчид утсаар мэдэгдсэн байдаг.

… *******ийн эхнэр болох *******т “Гэрээ цуцлах тухай” мэдэгдлийг бичгээр гардуулан өгсөн тухайгаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад болон анхан шатны шүүх хуралдаанд хангалттай, тодорхой тайлбарласан болно.  …Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчийн зүгээс гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг нэхэмжлэгчийн гэр бүлийн гишүүнд гардуулсан, уг этгээд нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд нэхэмжлэгчийг төлөөлөн оролцож байсан нь мэдэгдэл нэхэмжлэгчид хүрсэн нотлох ач холбогдолтой болохыг анхааран үзсэнгүй.

Нэхэмжлэгчийн гэрээний үүргийн зөрчлийн тухай.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн ҮНДЭСЛЭХ нь хэсэгт “...хариуцагч “******* ******* *******” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас 44,861,000 төгрөгийг төлөхийг зөвшөөрөхгүй байгаа үндэслэл нь хэрэгт авагдсан бичгийн бусад баримтаар тогтоогдохгүй байна." гэжээ.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ “...2 орон сууцны 30 хувийг төлөөд үлдэгдэл 70 хувийг ипотект хамрагдаж төлөх зорилготой. Гэвч орон сууц баригдаж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарахгүй байгаа тул ипотект хамрагдаж чадахгүй байгаа...” гэж дурдсан байдаг. Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч нь анхнаасаа гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлэх санаа зорилгогүй, бодит боломжгүй байсан болох нь тодорхой байна.

Нөгөө талаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд зөвхөн гэрээний зүйлийн мэдээлэл болон төлбөрийн нөхцөлийг гараар бичиж тэмдэглэсэн байдаг. Үүнээс үзвэл талуудын хооронд гэрээний төлбөрийг гэрээний зүйл ашиглалтад орсны дараа төлөх тухай ямар нэг тохиролцоо байсан тохиолдолд гэрээнд энэ тухай тусгах бүрэн боломжтой байсныг дурдах нь зүйтэй.

Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ тус бүрийн 3.4-т захиалагчийн төлбөр төлөх үүрэг ажил гүйцэтгэх гэрээг биелүүлэхэд чухал ач холбогдолтой болохыг баталгаажуулсан билээ. Нэхэмжлэгчийн зүгээс гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас түүний санхүүжилт саатаж, хариуцагч гэрээний зүйлийг хугацаанд нь ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон нөхцөл байдлыг анхан шатны шүүхээс харгалзан үзсэнгүй. Иймээс анхан шатны шүүхийн дээрх дүгнэлт нь бүрэн няцаагдаж байна.

Гэрээний зүйл болох орон сууц ашиглалтад оруулах хугацаа хойшлох болсон нөхцөл байдлын тухайд.

Хариуцагчийн зүгээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад Дорнод аймгийн Засаг дарга “******* ******* *******” ХХК-д олгосон БЭЗ-21-41/21 Барилгын ажлын зөвшөөрлийн хуулбар хувийг нотлох баримтын шаардлага хангуулан хэрэгт хавсарган өгсөн билээ. Барилгын ажлын зөвшөөрлийн хугацаа 2024 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрөөр дуусгавар болсон бөгөөд Дорнод аймгийн Засаг дарга “барилгын материалын үнийн өсөлт, материал татан авалтаас шалтгаалан хугацаа хойшилсон” нөхцөл байдлыг тогтоон, Барилгын ажлын зөвшөөрлийн хугацааг сунгахаар шийдвэрлэсэн байдаг.

Дорнод аймгийн Засаг дарга нь захиргааны байгууллагад хамаарах албан тушаалтны хувьд ийнхүү шийдвэр гаргахдаа Захиргааны ерөнхий хуулийн 24, 25 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагааг гүйцэтгэсний үндсэн дээр барилгын ажлын зөвшөөрлийн хугацааг сунгаж шийдвэрлэсэн юм.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 4.12-т “Төрийн байгууллагын аливаа шийдвэрээс шалтгаалан барилгын ажил зогсох, хойшлох, … энэ хугацаанд гүйцэтгэгчид алданги тооцохгүй гэдгийг захиалагч нь хүлээн зөвшөөрч байна.” гэж заасан. Барилгын материалын үнийн өсөлт, материал татан авалтаас шалтгаалан хугацаа хойшилсон нөхцөл байдал нь гэрээт ажлын хугацааг хойшлуулах бодит үндэслэл бий болсон.

Нэгэнт захиалагч болох ******* төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөний улмаас “******* ******* *******” ХХК нь Б/13, Б/14 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 5.4.1-д заасан арга хэрэгслээр гэрээг цуцлах болсон тухай мэдэгдсэн учир тус гэрээ гүйцэтгэгч талын санаачилгаар цуцлагдсан болох нь тодорхой байгаа юм.

 Тийм ч учир хариуцагчийн зүгээс Б/13, Б/14 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний 5.6-д заасны дагуу нэхэмжлэгчийн гэрээний урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 30 000 000 төгрөгөөс 10 хувийн торгуулийг суутган авч, үлдэх 27 000 000 төгрөгийг төлөх хууль зүйн үр дагавартай юм.

Гэтэл анхан шатны шүүхээс нэхэмжлэлийн шаардлагаас алданги 14,505,000 төгрөгийг урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 30,000,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийг илтэд зөрчсөн шийдвэр гаргасанд харамсаж байна.

Дээрхээс дүгнэн үзвэл барилгын ажлын хугацаа хойшилсон нь зөвхөн хариуцагчаас шалтгаалаагүй, захиалагч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ шударгаар биелүүлэх үүргээ зөрчиж, гэрээт ажлын төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөх үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүйн улмаас ажил гүйцэтгэх гэрээний явц саатах бодит нөхцөл байдал бий болсон байхад анхан шатны шүүхээс энэ нөхцөл байдлыг харгалзан үзэлгүй, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган шийдвэрлэсэн нь огт хууль зүйн үндэслэлгүй шийдвэр болсон гэж үзэж байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Галтогтох шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлага бүрэн хангагдсан. Тиймээс гомдол гаргаагүй. Гэхдээ анхан шатны шүүхийг хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзэж байгаа. Гэрээ нь хэдийгээр орон сууц захиалгын гэрээ гэдэг нэршилтэй байгаа боловч бодит байдал дээр үүссэн харилцаа нь ирээдүйд бий болох эд хөрөнгө буюу хоёр орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцсон байгаа юм. Нэхэмжлэгч төлбөрөө төлөөгүй учраас орон сууц баригдаагүй гэж тайлбарлаж байна. Энэ барилга нь өөрөө 60 айлын орон сууц байгаа. Тиймээс ганц *******ийн төлбөрөөс болж барилга баригдаагүй гэдэг тайлбар үгүйсгэгдэхээр байна. Орон сууц нь гэрээнд заасан хугацаандаа ашиглалтад орох ямар ч боломжгүй байсан нь харагдаж байсан. Тиймээс үлдэгдэл төлбөрийг төлөхгүй байсан. Ер нь бол анхнаасаа аман байдлаар ипотек гаргуулж үлдэгдэл төлбөрийг өгнө гэдгээ илэрхийлж байсан. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах- худалдан авах гэрээний шинж илүү давамгай байгаа гэдгийг анхаарч үзэхийг хүсч байна. Нэг айлын төлбөр төлөгдлөө гээд бүхэлдээ барилга баригдах ямар ч боломжгүй болох нь илэрхий байгаа. Гэрээн дээр талуудын хүлээх үүргийг тодорхой зааж өгсөн. Барилга баригдах хугацаа өнгөрснөөс хойш 90 хоногийн дотор барилгыг барьж дуусгаагүй тохиолдолд алданги төлөх талаар бичигдсэн. Мөн *******ийн хувьд тухайн мөнгийг гаргаж өгөхийн тулд цалингийн зээл авсан. Энэ мөнгийг хүү төлж байж төлсөн. Давхар давхар хохирч байгаа гэдгийг анхаарч үзнэ үү. Иймд гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “ ...Нэхэмжлэгч *******ийн хувьд уурхайд ажилладаг учраас манайхаас байнга эхнэртэй нь холбогддог байсан. ******* нь өөрийн үүргээ хэрэгжүүлээгүй. Үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг төлж дуусгах хугацааг заасан. Гэвч өөрсдөө төлж дуусгаагүй. Яг үнэндээ урьдчилгаа төлбөрийг ч бүрэн төлж дуусгаагүй. Бид нар нэхэмжлэгч талтай гэрээг цуцалж байгаа талаар мэдэгдсэн. Энэ мэдэгдлийг гардуулсан. Гэрээг цуцалж байгаа тохиолдолд 10 хувийн торгууль оногдуулах ёстой гэдгийг танилцуулсан. Эргэж тооцоо нийлэх хүсэлтэй байна гэдгээ илэрхийлсэн. Гэвч эргэж уулзахгүйгээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна. Би уг нь өөртэй нь уулзах үедээ заавал торгууль оногдуулахгүйгээр өгсөн мөнгийг чинь буцаан өгөх боломжтой гэдгийг хэлж байсан. Одоо биднээс алданги нэхэмжилж байгаа. Миний нөхцөл байдал үнэхээр хүнд байна. Санхүүгийн хувьд ч тэр. Тиймээс алдангийг төлөх боломжгүй байна. Гомдлыг минь хүлээн авч шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч О.Төгөлдөр шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Анхан шатны шүүх талуудын хооронд яг ямар харилцаа үүссэн, яагаад гэрээг цуцлах ёстой болсон, ямар хүчин зүйл нөлөөлсөн талаар огт дүгнэлт өгөхгүйгээр шийдвэрээ гаргасан. Талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ хийгдсэн. Төлбөрийг төлж дуусгах хугацаа нь өөрөө орон сууц барьж дуусгасны дараа бус өмнө нь бүрэн төлж дуусгасан байхаар хугацааг нарийн тодорхой зааж өгсөн байгаа. Нэхэмжлэгч өөрөө үүргээ зөрчсөн байгаа. Төлбөр төлөх хугацаагаа хойшлуулах санал гаргах боломж байсан. Гэвч ямар ч хүндэтгэн үзэх шалтгаан дурдахгүйгээр төлбөрийг төлөөгүй орхисон. Хариуцагч талаас гэрээг цуцлах гэж байгаа мэдэгдлийг нэхэмжлэгчийн эхнэр *******т гардуулсан. Барилгын ажил удааширсан гол шалтгаан нь санхүүжилт байсан. Захиргааны байгууллагаас хариуцагчийн хүсэлтийн дагуу барилгын ажлын зөвшөөрлийн хугацааг сунгаж өгсөн байдаг. Гэтэл энэ тал дээр анхан шатны шүүхээс ямар нэг дүгнэлт өгөөгүй. Нэхэмжлэгч тал өөрөө төлбөрөө төлөөгүй, гэрээний үүрэг зөрчсөн, гэрээ цуцлагдсан байсан учраас алданги шаардах эрхгүй болж байгаа юм. Хариуцагчаас нэг талын шаардлагаар гэрээг цуцалсан тохиолдолд хариуцагч талаас торгууль суутгах эрхтэй байгаа. Энэ талаар гэрээнд маш тодорхой заасан. Тиймээс 30 сая төгрөгөөс 3 сая төгрөгийг торгуульд суутгаад үлдэгдэл 27 сая төгрөгийг нэхэмжлэгч талд төлөхөд татгалзах зүйлгүй. Гэрээний заалтыг тодорхой анхаарч өгнө үү гэв. 

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д холбогдох иргэний хэргийг хариуцагчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын дагуу хянан хэлэлцэж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4-т заасны дагуу гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзлээ.

2. Анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг мэтгэлцэх үндсэн дээр хэрэгжүүлж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн, хэргийн оролцогчийн хуулиар олгогдсон эрхийг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй болно.

3. Анхан шатны шүүх зохигч талуудын хооронд үүссэн маргааныг хянан шийдвэрлэхдээ талуудын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагыг хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудтай тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзэж, үнэлж дүгнээгүй, Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйгээс шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байх тул шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

4. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-д холбогдуулан “ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэгт 44,861,000 төгрөг гаргуулах тухай” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

5. Нэхэмжлэгч ******* нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ: “ ...2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр “******* ******* *******” ХХК-тай орон сууц захиалгын 2 гэрээ байгуулан урьдчилгаа төлбөрт 30,000,000 төгрөг төлсөн. Орон сууцны Б/13 тоот гэрээгээр 33,66 мкв талбайтай 1 өрөө байр, Б/14 тоот гэрээгээр 45,93 мкв талбайтай 2 өрөө байрыг 1 мкв үнийг 1,290,000 төгрөгөөр тооцож 70 хувийг ипотекийн зээлээр, 30 хувийн урьдчилгааг бэлнээр төлөхөөр тохиролцсон. Гэрээний дагуу орон сууцыг 2022 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад орно гэсэн боловч өнөөдрийг хүртэл ашиглалтад ороогүй байна. Иймд орон сууц захиалгын гэрээг цуцалж, урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 30,000,000 төгрөг, гэрээнд зааснаар алданги 14,861,000 төгрөг нийт 44,861,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү.” гэжээ.

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* татгалзал, үндэслэлээ: “ ...Нэхэмжлэгч нь 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний дагуу нийт төлбөрийн 30 хувийн урьдчилгаа төлж, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээнд заасан 2022 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрөөс өмнө бүрэн төлөх үүрэг хүлээсэн. Гэвч нэхэмжлэгч нь үлдэгдэл төлбөрийг тогтоосон хугацаанд төлөөгүй. Манай зүгээс  гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.4.1-д заасны дагуу гэрээг цуцлах мэдэгдлийг 2022-2025 онуудад удаа дараа амаар болон бичгээр мэдэгдсэн, нэхэмжлэгч уг мэдэгдлийг хүлээн авсан. Гэрээ цуцлагдсанаас хойш нэхэмжлэгч нь тооцоо нийлэхээр ирээгүй бөгөөд тодорхой хугацаа өнгөрсний дараа шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй байна. Иргэний хууль болон орон сууц захиалгын гэрээнд зааснаар гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн тохиолдолд нөгөө тал гэрээг цуцлах эрхтэй. Нэхэмжлэгч төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй нь гэрээний ноцтой зөрчил бөгөөд манай зүгээс гэрээг цуцалсан нь хууль болон гэрээний нөхцөлд нийцсэн. Гэрээ цуцалсныг нэхэмжлэгч биечлэн уулзаж мэдсэн тул уг гэрээний эрх зүйн харилцаа тухайн өдрөөс дуусгавар болсон гэж үзэх үндэслэлтэй. Ийм нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэж тайлбарлан мэтгэлцжээ.

7. Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан “Ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулагдсан гэж эрх зүйн харилцааны төрлийг буруу тодорхойлсон байх тул давж заалдах шатны шүүхээс талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан “Худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний шинжийг илүү агуулсан гэрээний харилцаа үүссэн байна гэж дүгнэсэн болно.

8. Хэрэгт цугларсан баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

Талуудын хооронд 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан Б/13, Б/14 дугаартай “Орон сууц захиалгын гэрээ”-гээр нэхэмжлэгч нь Дорнод аймгийн Хэрлэн сумын 1 дүгээр багт байрлах “******* *******” хотхонд баригдах Б блок байрны 4 давхарын 13 тоот хаягт байрлалтай, 33,66 мкв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг 43,421,400 төгрөгөөр, 14 тоот хаягт байрлалтай 45,93 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 59,249,700 төгрөгөөр тус тус худалдан авахаар, хариуцагч нь орон сууцыг 2022 оны 4 дүгээр улиралд багтаан барьж улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон.

Захиалсан орон сууцны 1 мкв талбайн үнэ нь 1,290,000 төгрөг бөгөөд нэхэмжлэгч нь урьдчилгаа төлбөрт гэрээний нийт үнийн дүнгийн 30 хувь буюу 30,801,330 төгрөгийг гэрээ байгуулснаас хойш ажлын 2 хоногийн дотор хариуцагчид төлөхөөс 30,000,000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр төлж, урьдчилгаа төлбөрөөс 801,330 төгрөгийг төлөөгүй байна.

Хариуцагч “******* ******* *******” ХХК нь орон сууцыг 2022 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулаагүйн улмаас нэхэмжлэгч 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ” Б/13, Б/14 дугаартай гэрээнүүдийг цуцалж, орон сууцны урьдчилгаанд төлсөн 30,000,000 төгрөг, гэрээнд заасны дагуу алдангид 14,861,000 төгрөг нийт 44,861,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаарджээ.

Хариуцагч нь “ ...нэхэмжлэгч урьдчилгаа төлбөрөөс 801,330 төгрөгийг төлөөгүй гэсэн үндэслэлээр гэрээнээс татгалзаж, энэ талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн ...” гэж тайлбарлах боловч энэхүү зөрчлийг Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д заасны дагуу “үүргийг ялимгүй зөрчсөн” гэж үзэх тул хариуцагч тал гэрээнээс татгалзах боломжгүй юм.

Харин нотлох баримтаар тогтоогдсон үйл баримтаас дүгнэхэд Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-т зааснаар нэхэмжлэгч тал гэрээнээс татгалзаж, гэрээний дагуу төлсөн 30,000,000 төгрөгөө буцаан шаардах эрхтэй байна.

Хүчин төгөлдөр байгуулагдсан гэрээг хууль буюу гэрээнд заасны дагуу гэрээний нэг талын хүсэл зоригоор буцаахыг гэрээнээс татгалзах, харин хууль буюу гэрээнд заасны дагуу нэг тал хүсэл зоригоо илэрхийлснээр хүчин төгөлдөр гэрээний хэрэгжсэн хэсэг хэвээр үлдэж, үүргийн харилцааг цаашид дуусгавар болгохыг гэрээ цуцлах гэнэ.

Гэрээнээс татгалзах тохиолдолд талууд гэрээгээр өгсөн авснаа буцаадаг бол гэрээг цуцлахад цуцлах хүртэлх гэрээний харилцаа хэвээр үлдэж, цуцалснаас хойшхи үр дагаврыг талууд шийдвэрлэдэг ялгаатайг дурдах нь зүйтэй байна.

Гэрээнээс татгалзснаар гэрээний үүрэг дуусгавар болж, энэ тохиолдолд талууд гэрээгээр өгсөн, авснаа буцаах үр дагаварт хүрдэг бөгөөд гэрээний дагалдах үүрэг мөн адил дуусгавар болох тул хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-иас нэхэмжлэгчийн гэрээний дагуу төлсөн 30,000,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******эд олгож, алдангид нэхэмжилсэн 14,861,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй байна гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэлээ.

Нэхэмжлэгч ******* нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлоо арилгуулахаар Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй болохыг дурдах нь зүйтэй байна.

Иймд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэлээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******ын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Дорнод аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн 309/ШШ2026/00420 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-т заасныг баримтлан хариуцагч “******* ******* *******” ХХК-иас гэрээнээс татгалзсаны үр дагаварт 30,000,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******эд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 14,861,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, 2 дахь заалтын “ ...380,475 төгрөгийг ...” гэснийг “ ...307,950 төгрөгийг ...” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 245,500 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 167.5, 172 дугаар зүйлийн 172.2 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэх үндэслэлээр Монгол улсын дээд шүүхэд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                  С.ГАНЧИМЭГ

ШҮҮГЧИД                                                                   Г.УРТНАСАН

                                                                                    Ц.ЭРДЭНЭЗУУ