ХХХХХ-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Ц.Ичинхорлоо нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2016 оны 7 дугаар сарын 22-ны өдрийн 102/ШШ2016/04691 дүгээр шийдвэртэй,

                       

Нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч “ХХХХ” ХХК-нд холбогдох

 

Орон сууцны талбайн зөрүү үнэд 15 455 550 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

2 дахь шатны төлбөр болох 37 535 355 төгрөгийг хугацаа хэтрүүлж төлсний алдангид 17 747 794 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

 

Нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Ц.Ичинхорлоогийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч      ХХХХ

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч                                ХХХХ

Хариуцагчийн өмгөөлөгч                                  ХХХХ

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга        Э.Цолмон нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ХХХХ, өмгөөлөгч ХХХХ нар шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа:

ХХХХХ миний бие хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн барьсан ХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо ХХХХХ байрны ХХ дүгээр орц, ХХ тоот 82.9 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 3 135 000 төгрөгөөр нийт 259 891 500 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар орон сууцны төлбөрийг орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж төлж дуусгахаар харилцан тохиролцсон бөгөөд 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр Засгийн газрын 135 тоот тогтоолоор баталсан “орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий нөхцөлийг тогтоож журам”-ын 2.1 /зээлээр худалдан авах орон сууцны нийт талбайн хэмжээ “орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартын дагуу тооцсоноор 80 м.кв дээшгүй байна/ заасан шаардлагад нийцүүлэхийн тулд нэхэмжлэгч ХХХХХ нь хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-тай 2013 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр орон сууцны захиалгын 803/1/27 тоот гэрээг байгуулан ХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо ХХХХ байрны ХХ дүгээр орц, ХХ тоот 79.82 м.кв талбайтай болгон орон сууцны захиалгын гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгч ХХХХХ миний бие хоёр талын байгуулсан гэрээний 4.1-т заасны дагуу 82.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны төлбөр болох 259 891 500 төгрөгийн төлбөрийг хоёр талын байгуулсан 803/1/27 тоот гэрээний хавсралтаар тохирсон хуваарийн дагуу 2013 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр 50 047 000 төгрөг, 2013 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 198 700 төгрөг бэлнээр төлсөн бөгөөд үлдэгдэл төлбөрийг ипотекийн зээлд хамрагдаж төлөхөөр тохиролцсон тул 2013 оны 12 дугаар сарын 3-ны өдөр Худалдаа хөгжлийн банкнаас 7-419/130 дугаартай албан бичгээр нэхэмжлэгч талд 200 000 000 төгрөгийн зээл олгохоор шийдвэрлэсэн албан бичгийг хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д хүргүүлсэн боловч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ хугацаандаа гаралгүй 2014 оны 2 дугаар сарын 6-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарснаар банкнаас 2014 оны 2 дугаар сарын 21-ний өдөр 200 000 000 төгрөг төлөгдсөн. 2013 оны 11 дүгээр сарын 8-ны өдөр м.кв талбайн зөрүү гэж 9 655 800 төгрөгийг бэлнээр нийт 259 901 500 төгрөгийг төлж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн болно. ХХХХХ миний бие хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-иас худалдан авсан 82.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны талбайг мэргэжлийн “Тоонто Гранд” ХХК-иар 2014 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр хэмжүүлэхэд 77.97 м.кв буюу анх тохиролцсон 82.9 м.кв-д хүрэхгүй 4.93 м.кв-ын зөрүү гарсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-иас худалдан авсан 82.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц нь анх тохиролцсон 82.9 м.кв талбайд хүрэхгүй 77.97 м.кв байгааг мэдэгдэж 4.93 м.кв талбайн зөрүү үнэ болох 15 455 550 төгрөгийг төлж барагдуулахыг удаа дараа шаардсан боловч хариуцагч “ХХХХХ” ХХК нь төлбөрийг төлнө гэсэн боловч өнөөдрийг хүртэл нэг ч төгрөг төлөгдөөгүй байна. Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь 82.9 м.кв талбай бүхий орон сууцны үнэ болох нийт 259 901 500 төгрөгийг төлж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлсэн бөгөөд нэхэмжлэгч ХХХХХ нь өнөөдрийг хүртэл байр, дулаан, СӨХ-ны мөнгийг 82.9 м.кв талбайгаар төлж байгаа болно. Хариуцагч “ХХХХХ” ХХК нь гэрээгээр тохиролцсон хэмжээ бүхий орон сууцыг шилжүүлэлгүй биет байдлын доголдолтой үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлж хууль буюу гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчсөн. Хариуцагч байгууллага Монгол улсад дагаж мөрдөж байгаа барилгын норм ба дүрэм, стандартыг зөрчиж байна. Хариуцагч “ХХХХХ” ХХК нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 "...худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа материал нийлүүлэх үүргийг тус тус хүлээнэ..." гэж заасныг, мөн “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын 7.3-т заасныг тус тус зөрчиж анх тохиролцсон тоо хэмжээнд хүрэхгүй 77.97 мкв талбайтай буюу 4.93 м.кв талбайн зөрүүтэй орон сууцыг шилжүүлсэн тул худалдагч тал нь уг доголдлыг арилгах үүрэгтэй байна. Иймд 4.93 м.кв талбайн зөрүүний төлбөр болох 15 455 550 төгрөгийг улсын тэмдэгтийн хураамжийн хамт буруутай этгээд “ХХХХХ” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ХХХХХ шүүхэд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ХХХХХ, өмгөөлөгч ХХХХХнар тайлбарлахдаа: 

 “ХХХХХ” ХХК нь иргэн ХХХХХтай 2013 оны 10 сарын 31-ний өдөр 803/1/27 дугаартай “Орон сууцны захиалгын гэрээ” байгуулж ХХХХХ дүүргийн ХХ-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах ХХХХХ дугаар байрны, ХХ орц, ХХ тоотод (Орон сууц захиалгын гэрээнд ХХХ-р байр, ХХ-р орц, ХХ тоот гэсэн боловч улсын комисс хүлээж авахад дугаарлалт өөрчлөгдсөн болно) байрлах 82.9 мкв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулж өгөхөөр харилцан тохиролцсон билээ. "ХХХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэж, орон сууцыг ХХХХХ-ийн өмчлөлд шилжүүлсэн. Гэтэл ХХХХХ захиалсан талбайн хэмжээ дутсан мэтээр нэхэмжлэл гаргасан нь огт үндэслэлгүй юм. Учир нь Захиалагч ХХХХХ нь 803/1/27 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулахдаа гэрээний нөхцөл, зураг төсөл болон орон сууцны танилцуулгатай бүрэн танилцсаны үндсэн дээр гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан. “ХХХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй, үүргийн зөрчил гаргасан явдал байхгүй гэж үзэж байна. Учир нь Орон сууц захиалгын гэрээний 803/1/27 тоот гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3 дахь заалт нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж заасантай нийцэж байгаа юм. Энэхүү нөхцөл нь гэрээ байгуулах эрх чөлөөний зарчмын дагуу гэрээг байгуулах эсэх болон хэнтэй байгуулах, гэрээгээр үүсэх үүргийн эрх зүйн харилцааг бий болгох эсэхээ өөрөө чөлөөтэй шийдвэрлэх, түүнчлэн гэрээний нөхцөлийг хуулийн хүрээнд тодорхойлох боломжийн хүрээнд хийгдсэн байна. Иймд нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн захиалсан орон сууцны талбайг гэрээний 5.3 дахь заалтын дагуу хананы дотор талаас хэмжихэд зураг төсөл болон гэрээнд заасан хэмжээндээ байгаа бөгөөд өрөөнүүдийг тусгаарласан хананы доор байгаа талбай ч гэсэн иргэн ХХХХХ-ийн худалдан авч байгаа орон сууцны талбайд хамаарна. Учир нь манай компани гэрээгээр иргэн ХХХХХд дан ганц 82.9 мкв талбайг бус харин дуу чимээ тусгаарлах, ая тухтай амьдрах орчныг бүрдүүлсэн, зориулалтын зузаантай, барилгын норм, дүрэм, стандартад нийцсэн өрөө хоорондын хана, цонх, хаалга бүхий иж бүрэн орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулан хүлээлгэж өгөх үүрэг хүлээсэн гэжээ. 

Хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ХХХХХ шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ХХХХ ХХК нь иргэн ХХХХХтай 2013 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 803/1/27 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж, ХХХХ дүүргийн ХХ-р хороо. ХХХХХ дугаар байрны ХХ тоот 3 өрөө орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулж өгөхөөр харилцан тохиролцсон. “ХХХХ” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэж, орон сууцны барилгыг 2013 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр улсын комисс хүлээн авч, түүний захиалсан орон сууц бүрэн ашиглалтад орж, орон сууцыг ХХХХ-ийн өмчлөлд шилжүүлсэн билээ. ХХХХХ нь орон сууц захиалгын гэрээний хавсралтад заасны дагуу орон сууцны төлбөр 250 235 700 төгрөгийг 4 хувааж (20%+15%+57%+8%=100%) төлөх үүрэг хүлээсэн ч хугацаа хэтрүүлсэн болно. Үүнд 1 дэх шатны төлбөрийг 2013 оны 10 дугаар 31-ний өдөр төлбөл зохих төлбөр 20 хувь буюу 50 047 140 төгрөг, үүнээс 50 047 000 төгрөгийг хугацаандаа төлсөн. 2 дахь шатны төлбөрт 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр 15 хувь буюу 37 535 355 төгрөгийг төлөх ёстой байсан ч 13 хоногийн дараа 2013 оны 12 дугаар сарын 3-ны өдөр 198 700 төгрөгийг төлсөн тул уг 13 хоногийн алданги /37,535,355*0,5%=187,676* 13 хоног/ 2,439,788 төгрөг, мөн үлдэгдэл 37 336 655 төгрөгийг 82 хоногийн дараа 2014 оны 2 дугаар сарын 24-ний өдөр төлсөн тул уг 82 хоногийн алданги 37 336 655*0,5%=186,683*82 хоног/ 15 308.006 төгрөг, нийт 17 747 794 төгрөг, 3 дахь шатны төлбөрт 2013 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр 57 хувь буюу 142 634 349 төгрөг төлөх ёстой байсан ч 66 хоног хэтрүүлэн 2014 оны 2 дугаар сарын 24-ний өдөр тус тус төлжээ. Орон сууц захиалгын гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2-т “Захиалагч нь гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 10 хувийг гүйцэтгэгчид төлөх ба нийт үнийн дүнгийн үлдсэн хувийг төлөх хуваарийг талууд хавсралтаар тохиролцон баталгаажуулна”, гэрээний 8.1-т “Захиалагч нь гэрээний 2.2-т заасан хуваарьт хугацаандаа төлбөрөө бүрэн төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд дутуу төлбөрийн үнийн дүнгээс 0,5 хувьтай тэнцэх алданги төлнө ” гэж тус тус заасан. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар “Хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх ёстой мөнгөн төлбөрийг анз гэнэ”, мөн зүйлийн 6 дахь хэсэгт зааснаар хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэж тус тус заасны дагуу хуваарьт хугацаандаа төлбөрөө бүрэн төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс 0.5 хувьтай тэнцэх алданги төлүүлэхээр гэрээнд заасны дагуу алданги нэхэмжилж байна. 2 дахь шатны төлбөрийн 37 535 355 төгрөгийг хугацаа хэтрүүлж төлсний алданги нийт 17 747 794 төгрөгийг ХХХХХгаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч ХХХХ сөрөг нэхэмжлэл гаргасан хариу тайлбартаа: 

Хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэл нь хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. Сөрөг нэхэмжлэлдээ “...2 дахь шатны төлбөрийн 37 535 355 төгрөгийг хугацаа хэтрүүлж төлсөн алданги нийт 17 747 794 төгрөгийг ХХХХХгаас гаргуулж өгнө үү гэжээ. Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн барьсан ХХХХ дүүргийн ХХ-р хороо ХХХХ  хотхоны ХХХ дугаар байрны ХХ-р орц ХХ тоот 82.9 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 3 135 000 төгрөгөөр нийт 259 891 500 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар, орон сууцны төлбөрийг орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж төлж дуусгахаар харилцан тохиролцсон байдаг. Хоёр талын байгуулсан гэрээнд захиалсан орон сууцны төлбөрийг банкны зээлээр төлөх гэсэн нөхцөлийг тусгуулахыг нэхэмжлэгчийн зүгээс хүссэн боловч хариуцагч талаас банкны зээлд хамрагдах эсэх нь тодорхойгүй тул гэрээний заалтанд банкны зээл гэсэн нөхцөлийг тусгаагүй боловч орон сууцны төлбөрийг банкны зээлээр төлж барагдуулахаар талууд амаар харилцан тохиролцсон. ХХХХХ нь 2013 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр гэрээний нийт үнийн дүнгийн 20 хувь болох 50 047 000 төгрөгийг төлж үлдэгдэл төлбөрийг банкны зээлд хамрагдаж төлөхөөр Худалдаа хөгжлийн банкинд хандаж шаардлагатай бичиг баримтуудыг бүрдүүлэн өгсөн бөгөөд тус банкны 2013 оны 12 дугаар сарын 2-ны өдрийн зээлийн дэд хорооны хурлаар хэлэлцэж ХХХХ дүүргийн ХХ-р хороо ХХХХ  хотхоны ХХХ дугаар байрны ХХ-р орц ХХ тоот 79.82 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг худалдан авахад зориулан 200 000 000 төгрөгийн орон сууцны зээлийг олгохоор шийдвэрлэсэн боловч уг байрны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ албан ёсоор гараагүйгээс шалтгаалж орон сууцны зээл хойшлогдсон. 2013 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссийн 2013/334 дугаар актаар ХХХХ дүүргийн ХХ-р хороо ХХХХ  хотхоны  орон сууцны барилгыг байнгын ашиглалтад оруулахаар шийдвэрлэсэн байхад өөрөөс хамаарах бичиг баримтыг захиалагчид шилжүүлэн өгөөгүй маш их хугацаа алдсаны эцэст буюу 3 сарын дараа 2014 оны 2 дугаар сарын 6-ны өдөр нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгсөн. Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь хоёр талын байгуулсан гэрээний дагуу орон сууцны үнийг гэрээнд заасан хугацаанд төлж барагдуулах үүднээс өөрөөс шалтгаалах бүх арга хэмжээг авсан боловч хариуцагч “ХХХХ” ХХК-ийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй, буруутай үйл ажиллагаанаас болж Худалдаа хөгжлийн банкнаас хүссэн орон сууцны зээл хойшлогдож маш их хугацаа алдсан. Иймд МУ-ын Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2 дахь хэсэгт “Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч ХХХХХг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэж алданги шаардсан нь хууль зүйн үндэслэлгүй бөгөөд эсрэгээрээ ХХХХХг банкны зээл авах нөхцөлийг бүрдүүлээгүй тул Иргэний хуулийн 223 дугаар зүйлийн 223.2 /үүрэг гүйцэтгэх нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд үүрэг гүйцэтгүүлэгч ямар нэгэн үйлдэл хийх ёстой байсан боловч түүнийг гүйцэтгээгүйгээс хугацаа хэтэрсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзнэ/-д зааснаар хариуцагч “ХХХХХ” ХХК нь хугацаа хэтрүүлсэн учир Иргэний хуулийн 224-р зүйлийн 224.2.3-т заасны дагуу анз авах эрхээ алдсан тул сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 232 дүгээр зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-иас 15 455 550 төгрөг гаргуулах тухай ХХХХХ-ийн нэхэмжлэлийг, ХХХХХгаас 17 747 794 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 9 665 800 төгрөгийн нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, ХХХХХгаас 8 081 994 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д олгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч ХХХХХгаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 235 300 төгрөг, хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 246 700 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч ХХХХХгаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 144 262 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгч ХХХХХ Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо:

...Анхан шатны шүүхийн шүүгч маргаантай асуудлыг хянан шийдвэрлэхдээ хавтаст хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бүрэн судлаагүй, нэхэмжлэлийн шаардлага түүний үндэслэлд хууль зүйн дүгнэлт өгөөгүй, талуудын хооронд байгуулсан гэрээг зөв тодорхойлоогүй бөгөөд хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь 82.9 м.кв талбайн орон сууцны төлбөр болох 259 891 500 төгрөгийг хариуцагч "ХХХХ" ХХК-д төлсөн. Хариуцагч "ХХХХ" ХХК нь нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн захиалгаар 82.9 м.кв талбайтай орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулж, банкны зээлд хамрагдуулж орон сууцны төлбөрийг төлж барагдуулахаар талууд харилцан тохиролцсон талаар хүлээн зөвшөөрсөн тайлбар өгсөн байхад анхан шатны шүүх анхаарч үзсэнгүй. Нэхэмжлэгч талын хариуцагч талтай орон сууцны захиалгын гэрээг байгуулж байхад захиалсан дээрх орон сууц нь бэлэн болоогүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гараагүй, байнгын ашиглалтад улсын комисс хүлээж аваагүй хүн амьдарч болох эсэх нь тодорхой бус байсан орон сууцыг бэлэн болсон гэж дүгнэж хоёр талын байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Хариуцагч "ХХХХ" ХХК нь нэхэмжлэгч ХХХХХд 82.9 м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв талбайг 3 135 000 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэх, нэхэмжлэгч ХХХХХ нь 82.9 м.кв талбайгаар тооцож нийт 259 891 500 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон байхад хариуцагч тал 77.87 м.кв талбайтай орон сууцыг нэхэмжлэгч талд хүлээлгэн өгсөн болох нь "ХХХХ" ХХК-иар сууцны талбайн дүгнэлтээр 77.97 м.кв талбайтай байна гэсэн дүгнэлт /хх18х/ мөн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 1 дүгээр сарын 4-ний өдрийн “Шинжээч томилж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай” 102/Ш32016/01319 тоот захирамжаар томилогдсон "ХХХХ" ХХК-ийн 2016 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийн 16/001 тоот шинжээчийн дүгнэлтээр нэхэмжлэгч талын захиалсан орон сууцны нийт талбай нь 77.87 м.кв талбайтай болохыг хөндлөнгийн мэргэжлийн байгууллага тогтоосон. Орон сууцны талбайн зөрүүг хувь хүн өөрөө хүлээн авах үедээ мэдэх боломжгүйгээс гадна хэмжилтийг хувь хүн өөрөө бие даан хийх боломжгүй. Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайг тооцох аргачлал MNS 6058:2009 тоот стандартын 8.1 "...орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага, аж ахуй нэгж үйлдвэл зохино.." гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч ХХХХХ нь мэргэжлийн эрх бүхий байгууллагаар хэмжилт хийлгүүлсний үндсэн дээр захиалсан орон сууц нь анх захиалсан 82.9 м.кв талбайд хүрэхгүй 77.87 м.кв талбайтай болох нь тогтоогдож хариуцагч тал нэхэмжлэгч талд доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн болох нь тогтоогдсон. Нэхэмжлэгч нь 82.9 м.кв талбайн үнэ болох нийт 259 891 500 төгрөгийг хариуцагч "ХХХХ" ХХК-д шилжүүлсэн үүн дээр хариуцагч маргадаггүй. Хариуцагч "ХХХХ" ХХК нь гэрээний 5.3. дахь заалтыг үндэслэж гэрээнд заасан орон сууцны талбайг 82.9 м.кв гэж тогтоосон. Хариуцагч тал нь шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө тал болох нэхэмжлэгч ХХХХХд хохиролтой стандарт нөхцөлийг тулгаж гэрээ байгуулсан. Өөрөөр хэлбэл хоёр талын байгуулсан Орон сууцны захиалгын гэрээний зарим заалт болох 8.1, 8.3-т заасан заалт нь МУ-ын иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1, 202 дугаар зүйлийн 202.2.8, 202.2.12-т заасныг зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус стандарт нөхцөл хариуцагч тал гэрээнд тусгаж нэхэмжлэгч талын эрх ашгийг зөрчсөн. Анхан шатны шүүх үндэслэх хэсэгтээ "...нэхэмжлэгч тал 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр 2 дахь шатны төлбөр болох 37 535 355 төгрөгийг хугацаанд нь төлөөгүй болон нь зохигчийн тайлбар хэрэгт авагдсан төлбөр төлсөн баримтуудаар тогтоогдож байна. ХХХХХ-ийн худалдан авч байгаа байрны үнийг банкнаас орон сууцны ипотекийн зээл авах байдлаар төлөх, үүний тулд хариуцагч нь уг байрны өмчлөх эрхийг гэрчилгээг гаргаж өгөх үүрэг хүлээсэн талаар ямар нэгэн тохиролцоо байхгүй байх ба нэхэмжлэгчийн зүгээс уг тохиролцоог аман хэлбэрээр хийсэн гэж тайлбарлаж байх боловч энэ хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна..." гэжээ. Нэхэмжлэгч ХХХХХ нь хариуцагч "ХХХХ" ХХК-тай орон сууцны төлбөрийг ипотекийн 8 хувийн зээлээр төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон бөгөөд анхан шатны шүүх хурал дээр хариуцагч тал нэхэмжлэгч тал орон сууцны төлбөрийг банкны зээлээр төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон талаар хүлээн зөвшөөрсөн тайлбарыг өгдөг. Мөн хариуцагч "ХХХХ" ХХК нь нэхэмжлэгч талтай эцсийн тооцоо бодох үедээ алдангийн талаар шаардаагүй тул Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.5 дахь хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгч талын үүрэг дуусгавар болсон гэж үзэхээр байна. Анхан шатны шүүхийн шүүгч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан хавтаст хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь тухайн хэрэгт хамааралтай ач холбогдолтой талаас нь үнэлээгүй, нэхэмжлэлийн хууль зүйн үндэслэлд ямар нэгэн дүгнэлт өгөөгүй хэт нэгталыг барьсан бөгөөд хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй гэж үзэж байгаа тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасны дагуу Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 7 дугаар сарын 22-ны өдрийн 102/ШШ2016/04691 дүгээр шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

            Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцээгүй байна. 

 

            Нэхэмжлэгч ХХХХХ хариуцагч ХХХХ ХХК-д холбогдуулан орон сууцны талбайн зөрүүд 15 455 550 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, алдангид 17 747 794 төгрөг гаргуулахаар сөрөг шаардлага гарган маргажээ.

 

            Үндсэн нэхэмжлэлийн талаар:

 

            Зохигчид 2013 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр нэхэмжлэгч ХХХХХ нь хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-аас ХХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хороо ХХХХХ дугаар байрны ХХ тоот 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ийг нь 3 135 000 төгрөгөөр худалдаж авах, хариуцагч 2013 оны 4 дүгээр улиралд багтаан барьж гүйцэтгэх, улсын комисс хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор захиалагчид орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүргийг тус тус хүлээхээр хэлцэл хийсэн үйл баримтад талууд маргаагүй байна. /хэргийн 7-9 дүгээр тал/

 

            Дээрх гэрээгээр хариуцагч “ХХХХХ” ХХК нь орон сууцыг нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн өмчлөлд шилжүүлэх, нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг төлөх үүрэг хүлээсэн байх бөгөөд анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх заалттай нийжээ. 

           

            Талууд гэрээгээр хүлээлгэн өгөх орон сууцны талбайг “79.82 м.кв” гэж заасан байх боловч нэхэмжлэгч нь орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд талбайн хэмжээг багасган бичсэн гэсэн тайлбар гаргасныг хариуцагч үгүйсгээгүй, нэхэмжлэгч нь орон сууцны нийт үнэд 259 901 500 төгрөг төлсөн байгаагаас үзэхэд орон сууцны гэрээгээр 82.9 м.кв талбайн хэмжээтэй орон сууцыг шилжүүлэхээр тохиролцсон гэж үзэх үндэслэлтэй байна.  

             

            Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ нотлохоор “ХХХХ” ХХК-ийн орон сууцанд талбайн хэмжилт хийсэн дүгнэлтийг ирүүлсэн байх ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хүсэлтээр шинжээч томилж, дүгнэлт гаргуулах хүсэлтийг шүүх хангаж, шинжээчээр “ХХХХ” ХХК-ийг томилжээ. /хх 17-18, 95-97/

 

            Шинжээчийн дүгнэлтээр нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн худалдаж авсан талбайн хэмжээ нь 77.82 м.кв болохыг тогтоосон байна. Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 5.3 дахь хэсэгт “Орон сууцны худалдах талбайн хэмжээг барилгын зураг төсөлд үндэслэн орон сууны гадна ханын дотор талаас тооцоолсон ба уг талбайд сууцны болон сууцны бус зориулалттай талбай, түүний иж бүрдэл хэсэг орсон, харин орон сууцны доторх дундын өмчлөлийн /бохирын ба агааржуулалтын хоолой г.м./ хөрөнгө байрлаж байгаа талбайг оруулаагүй болно” гэж заасан нь “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” Монгол Улсын MNS 6058:2009 стандартад нийцээгүй тул хариуцагч байгууллагад гэрээнд зааснаас бага хэмжээтэй бараа нийлүүлэх эрхийг олгохгүй юм. /хэргийн 95-96, 128 дугаар тал/

 

            Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй буюу мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт заасан тоо хэмжээ, чанар бүхий хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг Иргэний хуулийн 208 дугаар зүйлийн 208.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээнд заасан хугацаанд нь төлөх үүрэгтэй.

 

Хэргийн баримт, талуудын тайлбараар нэхэмжлэгч нь гэрээгээр тохиролцсон орон сууцыг хүлээн авч, өмчлөгч болсон нь тогтоогдож байна.

 

Худалдан авагч гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс дутуу эд хөрөнгийг хүлээж авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх үүргийн талаар Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт заасан тул нэхэмжлэгч ХХХХХ орон сууцны талбайн зөрүү үнэ 15 455 550 төгрөгийг хариуцагчаас буцаан шаардах эрхтэй. 

 

            Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлд заасан гомдлын шаардлага гаргах хугацааг хэтрүүлсэн эсэх нөхцөл байдлын талаарх шүүхийн дүгнэлт хууль болон бодит байдалд нийцэхгүй байна гэж үзлээ.

 

            Аж ахуйн үйл ажиллагааны тусгай зөвшөөрлийн тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.14.6-д зааснаар “орон сууцны талбайд хэмжилт хийх ажиллагаа” нь тусгай зөвшөөрөлтэй эрх бүхий этгээд хийх үйл ажиллагаа байх бөгөөд худалдан авагч нь дээрх ажиллагааг хийх тусгай зөвшөөрөлтэй, орон сууцыг хүлээн авах үедээ орон сууцны талбай зөрүүтэй байгааг мэдэх боломж, чадавхтай байсан гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй юм.

 

Иймээс эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээж авсан гэж үзэх үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгч ХХХХХ нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийн доголдолтой холбоотой гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзэх боломжгүй юм.

 

            Иймд хариуцагч байгууллагаас орон сууцны талбайн үнийн зөрүүг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

 

            Сөрөг нэхэмжлэлийн талаар:

            Хариуцагч байгууллага нь гэрээний үүргээ хугацаанд нь төлж барагдуулаагүй гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгчээс 17 747 794 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилснийг нэхэмжлэгч ХХХХХ эс зөвшөөрчээ.

 

Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ гэрээний хавсралтаар тохирсон 2 дахь шатны төлбөр болох 15 хувь буюу 37 535 355 төгрөгийг 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлөх ёстой байсан атал 2013 оны 12 дугаар сарын 3-ны өдөр уг төлбөрөөс 198 700 төгрөг, төлж 13 хоног хэтрүүлсний алдангид 2 439 788 төгрөг, үлдэх    37 336 655 төгрөгийг 82 хоног хэтрүүлж 2014 оны 2 дугаар сарын 24-ний өдөр төлсөн тул алдангид 15 308 606 төгрөг нийт 17 747 794 төгрөг гаргуулна гэж тайлбарласан нь хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

 

Зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний 4.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдан авагч нь орон сууцны үнийг гэрээний хавсралтаар тогтоосон хуваарийн дагуу төлөх үүргийг хүлээсэн байна. Талуудын гарын үсэг бүхий төлбөр төлөх хуваарьт зааснаар гэрээний нийт үнийн дүнгийн 15 хувийг 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлөхөөр тохиролцсон болох нь тогтоогдсон байна. /хэргийн 7-9 дүгээр тал/

 

Уг хугацааг хэтрүүлж нэхэмжлэгч ХХХХХ төлбөр төлсөн болох нь төлбөр төлсөн баримт /хх 11-52/, талуудын хэн алины тайлбараар давхар нотлогдож байна. Харин зохигчид гэрээндээ ипотекийн зээл олгосон хугацаанаас хамааран орон сууцны төлбөр төлөх хуваарьт өөрчлөлт оруулах эсэх талаар тохиролцоогүй байх тул уг зээл олгогдохгүй хойшлогдсоноос шалтгаалан төлбөрийг хугацаанд нь төлөх боломжгүй байсан гэсэн үндэслэлээр давж заалдсан гомдлыг хүлээн авах боломжгүй байна.

 

            Иймд анхан шатны шүүх төлбөр төлсөн өдөр тус бүр, түүнд ногдох алдангийг зөв тооцсон байх тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс алданги гаргуулж хариуцагчид олгохоор шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй болно. 

 

            Иймд хариуцагч байгууллагаас талбайн зөрүүгийн үнэд 15 455 550 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгохоор анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж нэхэмжлэгчийн давж заалдсан гомдлын зарим хэсгийг хүлээн авах боломжтой байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 7 дугаар сарын 22-ны өдрийн 102/ШШ2016/04691 дүгээр шийдвэрийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-аас 15 455 550 төгрөг гаргуулан ХХХХХд олгож, мөн хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч ХХХХХгаас 17 747 794 төгрөг гаргуулан хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д олгосугай” гэж,

 

2 дахь заалтын “...ХХХХХгаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 144 262 төгрөг гаргуулан хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д олгох...” гэснийг

ХХХХХгаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 246 689 төгрөг гаргуулан хариуцагч “ХХХХ” ХХК-д олгож” гэж,

 

 мөн заалтад “хариуцагч “ХХХХХ” ХХК-аас 235 228 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч ХХХХХд олгосугай” гэж нэмж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.  

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар шүүгчийн захирамжаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч ХХХХХ-ийн төлсөн 275 650 төгрөгийг буцаан олгохыг дурьдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                       Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ                 

 

               ШҮҮГЧИД                                      Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

 

                                                                      Ц.ИЧИНХОРЛОО