МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сум дахь сум дундын шүүхийн иргэний шүүх хуралдааныг шүүгч А.Цэрэнханд даргалж,  тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 7 дугаар хэсэг, 25-6 тоотод оршин суух, хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг, Боржигон овогт Наваандоржийн Болормаагийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Дорноговь аймгийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албаны Замын-Үүд дэх шийдвэр гүйцэтгэх хэсэгт холбогдох Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэгт байрлах “ Ялгуун ” төвийн  барилгын өнөөгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлсон  Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК-ний 2016 оны 09 сарын 08-ны өдрийн 316-45 тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгуулж, дахин үнэлгээ гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Энхмөрөн, нэхэмжлэгч Н.Болормаа, хариуцагчийн төлөөлөгч Д.Энхтуяа, гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Баатархүү, Б.Цэрэндолгор, гэрч Дэлгэрхишиг нар оролцов.                                                                

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Н.Болормаа шүүхэд ирүүлсэн нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Би Капитрон банкнаас зээл авч, уг зээлийг төлөөгүйн улмаас шүүхээр шийдвэрлүүлсэн. Ингээд албадан гүйцэтгэхээр шийдвэр гүйцэтгэлд шилжсэн бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж, зээлийн барьцаанд байсан миний хөрөнгө болох Ялгуун төвийн барилгыг дуудлага худалдаагаар оруулах үнийг тодорхойлохоор Хөрөнгийн үнэлгээний төвийн Вендо ХХК-иар үнэлгээ гаргуулсан. Тухайн үнийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Яагаад гэхээр манай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ хуримтлагдсан элэгдлийг тооцохдоо 2012 оноос ашиглалтанд орсоноос элэгдлийг тооцсон бөгөөд 2012 онд банкнаас зээл авахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг 2012 оны 11 сард гаргуулж авч байсан юм. Тэгээд үйл ажиллагаагаа 2013 оны 08 сараас эхлэн явуулсан бөгөөд Засгийн газрын 2010 оны 336 дугаар тогтоолоор бол манай хөрөнгийн элэгдлийг тооцохдоо 4,8 хувиар тооцох байсан, гэтэл 6,4 хувиар тооцсон нь үндэслэлгүй юм. Энэний зөрүүд л бараг 20-иод сая төгрөгийн зөрүү гарч байгаа юм. Нөгөөтэйгүүр манайхыг орлого олдог обьект гэдгийг хэн ч мэднэ. Зоорийн давхраас эхлээд орлого олж байгаа гэтэл энэ байдлыг дүгнэлтэндээ огт тусгаагүй, дүгнэлт гаргахдаа 2 аргаар тооцсон байгаа юм. Орлого олох байдлыг дүгнэлтэндээ тусгуулмаар байна. Би банкинд өртэй боловч банк давуу байдал эдэлж, иргэдийг хохироож болохгүй шүү дээ. Иймд Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК-ний 2016 оны 09 сарын 08-ны өдрийн 316-45 тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгуулж, дахин үнэлгээ гаргуулж өгнө үү. Уг үнэлгээг анх амаар танилцуулсанаас би албан ёсоор гарсан байхыг хараагүй бөгөөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд хугацаа хэтэрч ирсэн тул би 2016 оны 10 сарын 14-ны өдөр танилцсан гэв.

Хариуцагчийн төлөөлөгч Д.Энхтуяа шүүхэд ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд гаргасан татгалзал тайлбартаа: Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сум дахь сум дундын шүүхийн 2015 оны 08 сарын 26-ны өдрийн 243 тоот шийдвэрээр Наваандоржийн Болормаагаас 421,755,082 төгрөгийг гаргуулж, Капитрон банкинд олгохоор шийдвэрлэгдсэн шийдвэр дээр ажиллагаа хийлгэхээр төлбөр авагч Капитрон банк 2015 оны 11 сарын 25-ны өдөр хүсэлт гаргасан. Ингээд урамшуулал болон үйл ажиллагааны зардлын гэрээ байгуулан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхэлсэн. Төлбөр төлөгч Н.Болормаад төлбөрийг сайн дураар биелүүлэх мэдэгдэл өгсөн боловч, төлөөгүй тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар албадах ажиллагааг хийж, 2016 оны 01 сарын 20-ны өдөр 33 тоот хураах тогтоолоор  Н.Болормаагийн өмчлөлийн Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэг Ялгуун төв, үйлчилгээний зориулалттай, 792 мкв үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн 150 мкв үйлчилгээний зориулалттай үйлчилгээний газар Г-0283071 дугаартайг хураан авсан. Анхны дуудлага худалдаа зохион байгуулахаар Хөрөнгийн үнэлгээний төвөөр үнэлгээ гаргуулахад Болормаа зөвшөөрөхгүй, шүүхэд хандсан, шүүх үнэлгээг хүчингүй болгосоноос хойш дахин үнийн санал авахад төлбөр төлөгч Н.Болормаа нь 1,700,000,000 төгрөгийн,төлбөр авагч Капитрон банк нь 421,755,082 төгрөгийн үнийн саналыг тус тус гаргасан ба талуудын үнийн санал хэт зөрүүтэй байсан тул Вендо компаниар үнэлгээ тогтоолгосон боловч зөвшөөрөхгүй гэсэн. Манай байгууллагын зүгээс ажиллагаагаа зохих ёсны дагуу явуулж үнэлгээг гаргуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна. Үнэлгээ гаргуулах зардлын хувьд төлбөр авагч тал хариуцах үүрэгтэй. Мөн сүүлийн дүгнэлтийг Болормаад дүгнэлт гарсан даруйд танилцуулах гэсэн боловч үнэлгээний төлбөр төлөгдөөгүйн улмаас 2016 оны 10 сарын 14-ны өдөр танилцуулсан байгаа гэв.

Гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Баатархүү шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Болормаагийн хувьд банкны зээлэээс бага, багаар төлөөд явж байгаа. Энэ хэрэг дээр манай банкны эрх ашиг хөндөгдөж байгаа тул хариуцагчийн хүсэлтээр бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээний Вендо компанийн гаргасан үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй, хэт өндөр үнэлсэн гэж үзэж байна. Вендо компаний зүгээс ямар судалгаа тооцоог үндэслэн энэ үнэлгээг гаргасан нь эргэлзээтэй, уг үнэлгээг үзэхэд Улаанбаатар хотын зах зээлд мөрдөгдөж байгаа үнэ ханш харагддаг бөгөөд сум орон нутгийн хувьд ийм өндөр үнэлэх боломжгүй шүү дээ гэв.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч Н.Болормаа нь хариуцагч Замын-Үүд дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэсэгт холбогдуулан Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэгт байрлах “ Ялгуун ” төвийн барилгын өнөөгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлсон Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо компанийн 2016 оны 09 сарын 08-ны өдрийн 316-45 тоот үнэлгээг хүчингүй болгуулж, дахин үнэлгээ гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргажээ. Хариуцагчийн төлөөлөгч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зохих ёсны дагуу явуулж үнэлгээг гаргуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна гэж, гуравдагч этгээд хөрөнгийн үнэлгээг хэт өндөр үнэлсэн тул үнэлгээг зөвшөөрөхгүй гэж тус тус маргаж байгаа болно.

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах нь зүйтэй гэж үзэв. Үндэслэл нь:

Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сум дахь сум дундын шүүхийн 2015 оны 08 сарын 26-ны өдрийн 243 тоот шийдвэрээр Наваандоржийн Болормаагаас 421,755,082 төгрөгийг гаргуулж, Капитрон банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн шүүгчийн захирамжид Замын-Үүд дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэсэг нь 2015 оны 12 сарын 10-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, 2015 оны 12 сарын 10, 2016 оны 01 сарын 06-ны өдрүүдэд төлбөр төлөгч Н.Болормааг сайн дураар төлбөрийг төлөхийг мэдэгдэж,  2016 оны 01 сарын 06-ны өдрийн эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор Ялгуун төвийн үйлчилгээний зориулалттай, 792 мкв талбайтай, 5 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг газрын хамтаар битүүмжилж, 2016 оны 01 сарын 20-ны өдөр эд хөрөнгө хураах тогтоолоор  хураан авч тэмдэглэл үйлдсэн байна.

Хариуцагч нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нараас цаг тухай бүрд нь /2016 оны 01 сарын 27-ны өдөр, 2016 оны 07 сарын 04-ний өдөр/ үнийн санал авч, ажиллагааг явуулж,  төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын үнийн санал хэт зөрүүтэй байсныг үндэслэн хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК-ний шинжээчээр томилж үнэлгээг гаргуулсан үйл баримт нь хх-ийн 67-81 дүгээр хуудсанд авагдсан  шинжээч томилох тухай тогтоолын хуулбар, Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК-ийн 2016 оны 09 сарын 08-ны өдрийн 316-45 тоот дүгнэлт зэргээр хэрэгт тогтоогдсон байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК нь 2016 оны 09 сарын 08-ний өдөр тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг 1,613,190,008 төгрөгөөр үнэлж, үнэлгээг Замын-Үүд дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх  хэсэгт хүргүүлсэн байх ба хариуцагч тал нь уг үнэлгээг төлбөр төлөгч Н.Болормаад 2016 оны 09 сарын 20-ны өдөр танилцуулсан тухай тэмдэглэлийг  үйлдсэн /хх-ийн 82/ боловч тухайн үед үнэлгээ нь албан ёсоор баталгаажиж ирээгүй байсны улмаас төлбөр төлөгчид амаар танилцуулсан, 2016 оны 10 сарын 14-ны өдөр бодит байдлаар танилцуулсан болох нь нэхэмжлэгч, хариуцагчийн төлөөлөгч нарын тайлбар зэргээр тогтоогдож байна.

Дээрхээс дүгнэхэд төлбөр төлөгч Н.Болормаа нь дээрх хөрөнгөд Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК-г үнэлгээ тогтоосон талаар 2016 оны 10 сарын 14-ны өдөр танилцсан гэж үзэх үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэгч нь хөрөнгийн үнэлгээний талаарх  гомдлоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3-т заасан хугацааны дотор шүүхэд гаргасан гэж үзэв.

Нэхэмжлэгч Н.Болормаа нь Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэгт байрлах 792 мкв талбай бүхий “ Ялгуун ” төвийн  барилгын зах зээлийн үнэлгээ тогтоохдоо уг обьект нь хамгийн гол нь зоорийн давхраас эхлээд орлого олдог байхад энэ талаар дүгнэлт гаргахгүй байгаа нь үнэлгээг бодит байдалд нийцүүлж гаргасан гэж үзэхгүй байна, түүнчлэн хөрөнгийн хуримтлагдсан элэгдлийг тооцохдоо  2012 оны 10 сард ашиглалтанд орсон гэж үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авсан байдлаар тооцсон нь буруу байна, учир нь 2013 оны 08 сараас эхэлж үйл ажиллагаа явуулсан, энэ цаг хугацаанаас эхэлж тооцоогүй гэж гомдлыг үндэслэлийг тайлбарлаж, Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК нь 2016 оны 09 сарын 08-ний өдрийн 316-45 тоот дүгнэлтийг бодит байдалд нийцээгүй гэж үнэлгээг зөвшөөрөхгүй байгаа болно.

Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн ханшаар үнэлэх ажиллагааг хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.5,  8, 9 дүгээр зүйлүүдэд  нийцүүлсэн гэж үзэх боломжгүй байна.

Дүгнэлтийг гаргахдаа “  зах зээлийн хандлага, зардлын хандлага ” гэсэн аргуудыг хэрэглэсэн байх бөгөөд  /хх-ийн 5-19/ уг үнэлгээг гаргахдаа зарим нэг үйл баримтын талаар дутуу дүгнэсэн эргэлзээтэй нөхцөл байдал шүүх хуралдаанаар тогтоогдож байна.

Тодруулбал: дүгнэлтэд “ тус обьект нь орлого олдог талаар нэхэмжлэгч, хариуцагчинй төлөөлөгч, гуравдагч этгээд бүгд маргадаггүй бөгөөд чухам энэхүү байдлыг дүгнэлтэнд оруулан тооцож яагаад дүгнэлт гаргаагүй, орлогын хандлагын  аргыг орлого олдог обьектийг үнэлэхдээ  оруулан тооцох эсэхийг тайлбарлаагүй, гэрч Дэлгэрхишиг шүүх хуралдаанд “ зах зээлийн  хандлагын аргыг хэрэглэхдээ  тооцсон, мөн Болормаа нь зарим нэг мэдээллийг дутуу өгсөн байна гэж” мэдүүлэх боловч уг үнэлгээний тайлангийн зах зээлийн хандлагын аргаар тооцсон байдлаас үзэхэд орлого олдог талаар огт авагдаагүй байна. Түүнчлэн хөрөнгийн хуримтлагдсан элэглдийг тооцохдоо Засгийн Газрын 2010 оны 336 дугаар тогтоолыг баримтлан тооцохдоо 2012 онд ашиглалтанд орсон  бөгөөд 4 жил ашигласан гэж тооцож 6,4 хувиар тооцож үнэлгээг гаргажээ. Гэтэл ашиглалтанд орсон гэж үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарч, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн цаг хугацаанаас тооцох, эсхүл бодит байдлаар ашиглаж, үйл ажиллагаа явуулсан үеэс эхэлж тооцсон эсэхийг дүгнэлтэндээ тусгаагүй байна.

Иймд төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэгт байрлах 792 мкв талбай бүхий “ Ялгуун ” төвийн  барилгын зах зээлийн үнийг тодорхойлсон Хөрөнгийн үнэлгээний Вендо ХХК нь 2016 оны 09 сарын 08-ний өдрийн 316-45 тоот дүгнэлт нь бодит үнийг тогтоож чадсан нь эргэлзээтэй байх тул нэхэмжлэлийн хангаж, тухайн үнэлгээг хүчингүй болгон шийдвэрлэв.

Үнэлгээчин нь цаашид үнэлгээ гаргахдаа үнэлүүлэх хөрөнгийн талаар үнэ бодит мэдээллийг авах, талуудын саналыг авах, талуудыг байлцуулах зэрэг хуулиар хориглоогүй үйл ажиллагааг явуулж, бодит байдалд тулгуурлан дүгнэлтээ гаргах нь зүйтэй байна.           

Монгол Улсын Иргэний Хэрэг Шүүхэд Хянан Шийдвэрлэх Тухай Хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118-120 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3-т зааснаар Дорноговь аймгийн Замын-Үүд сумын 1 дүгээр баг, 10 дугаар хэсэгт байрлах 792 мкв талбай бүхий “ Ялгуун ” төвийн  барилгын зах зээлийн үнийг тодорхойлсон Хөрөнгийн үнэлгээний  Вендо ХХК-ний 2016 оны 09 сарын 08-ний өдрийн 316-45 тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгож, дахин үнэлгээ гаргуулсугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.5-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогоос буцаан гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож, хариуцагчаас 70,200 төгрөг гаргуулж, улсын орлого болгосугай.           

3. Энэхүү шийдвэрийг зохигчид эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Говьсүмбэр, Дорноговь аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

ДАРГАЛАГЧ  А.ЦЭРЭНХАНД