Т.Ганбаатарын нэхэмжлэлтэй,

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Г.Даваадорж, Д.Байгалмаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,          

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 102/ШШ2017/00222 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч Т.Ганбаатарын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч “Мон топ трейд” ХХК-д холбогдох         

Орон сууцны талбайн зөрүү 12 647 196 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Д.Байгалмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгч Т.Ганбаатар

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Баттулга

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Оюунзул

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Р.Янжинлхам нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:  Т.Ганбаатар нь ”Мон топ трейд” ХХК-тай Баянзүрх дүүргийн 25 дугаар хороонд байрлах Тэнүүн Апартмент гэх 9 давхар орон сууцны 6 давхрын 601 тоотод байрлах  56.44 м.кв орон сууцыг 1 м.кв талбайг 2 300 000 төгрөгөөр тооцож нийт 129 812 000 төгрөгөөр харилцан тохиролцож “Орон сууц захиалгаар барих тухай” гэрээ байгуулсан. Нэхэмжлэгчээс банкны зээлийн шаардлага хангуулахын тулд тухайн гэрээнд 1 м.кв-ын үнийг 2 200 000 төгрөгөөр тооцон 124 168 000 төгрөг байхаар харилцан тохиролцож, 0029 тоот гэрээ байгуулсан. Дээрх гэрээг байгуулахдаа 1 м.кв-ын зөрүү 100 000 төгрөг буюу 5 644 000 төгрөгийг бэлнээр, 2014 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдөр 37 250 000 төгрөгийг хариуцагч компанийн дансанд шилжүүлсэн. Улмаар 2013 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр Голомт банкнаас орон сууцны зээл авч 86 900 000 төгрөгийг хариуцагчид төлж, нийт 129 812 000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс бүрэн төлж дуусгасан буюу гэрээний үүргийн дагуу захиалагчийн үүргээ бүрэн биелүүлсний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ Т.Ганбаатарын нэр дээр гарсан. Үүнээс хойш нэхэмжлэгчид орон сууцны м.кв бүрэн эсэхэд эргэлзээ төрж барилгын тусгай зөвшөөрөл бүхий компани “Уран-Асар” ХХК-иар 2016 оны 5 дугаар сарын 24-ний өдөр хэмжилт хийлгэхэд 51.89 м.кв гэж гарсан бөгөөд гэрээний дагуу 56.44 м.кв-аас 4.55 м.кв зөрүү гарсан. Үүнээс харахад нэхэмжлэгч нь хариуцагч компанид илүү м.кв-ын үнэ төлсөн, банкнаас авах шаардлагагүй байсан үнийн дүнгээр зээл авсан гэх зэргээр хохирсон. Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 350.1.6-д зааснаар захиалагчийн өмчлөлд ямар нэгэн доголдолгүй үр дүн шилжүүлэх үүрэгтэй байдаг. Харин захиалагч энэ үүргийг зөрчсөн байх тул нэхэмжлэгч тал гурван жилийн хугацаанд гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй. Иймд нэхэмжлэгч 4.55 м.кв-ын зөрүү үнэ 10 465 000 төгрөг мөн Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтлийг хохиролд тооцно гэж заасны дагуу зээлийн гэрээ, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ зэргийг нотариатаар баталгаажуулсан зардал 19 100 төгрөг, ажлын хөлс 77 835 төгрөг, банкинд төлсөн зээлийн хүү 2 885 261 төгрөг нийт 12 647 196 төгрөгийг “Мон топ трейд” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү.

Хариуцагчаас гомдлын шаардлага гаргах хугацаа дуусаагүй болон орон сууцны м.кв дутуу гэдгийг хүлээн зөвшөөрч байна. Нэхэмжлэгчээс Иргэний хуулийн ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж, харин хариуцагчаас худалдах-худалдан авах гэрээ гэж үзэн маргаж байна. Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйл, 41 дүгээр зүйлд зааснаар гэрээг тайлбарлахдаа тухайн гэрээний үгийн шууд утгыг тайлбарлана гэж тодорхой заасан. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээн дээр захиалагч буюу ажил гүйцэтгэгч гэж тодорхой бичсэн байдаг. Мөн Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлд зааснаар ашиглалтын хугацаа гурван жил байна гэж заасан. Иймээс дээрхи гэрээ нь худалдах-худалдан авах гэрээ биш тул Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйл хамаарахгүй. Хариуцагч тал дутсан м.кв-ыг мэдэх боломжтой байсан гэж, нэхэмжлэгчийн хувьд мэдэх боломжгүй зүйл бөгөөд хариуцагч компанид итгэж хүлээж авсан нь итгэл эвдсэн зүйл болж байна гэжээ.

Хариуцагч “Мон топ трейд” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Оюунзул шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний харилцааг зөв тодорхойлсноор нэхэмжлэгчийн дээр дурдсан асуудлууд өөр өөрөөр шийдвэрлэгддэг. Т.Ганбаатар болон “Мон топ трейд” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан гэрээ нь орон сууц захиалгаар барих гэрээ бус харин орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэж байна. 2013 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдөр тухайн маргаан бүхий орон сууцыг улсын комисс хүлээн авч ашиглалтанд орсон. Барилгын бүхий л компаниуд гэрээний нэршлийн хувьд орон сууц захиалгаар барих гэрээ гэж нэрлэдэг боловч орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний зохицуулалттай стандарт нөхцөлтэй гэрээ байдаг. Тухайн гэрээтэй дагалдаж байгаа бусад баримт бичгийг үндэслэж уг гэрээг ямар гэрээ болохыг тодорхойлох нь зүйтэй. Гэрээний дагуу Т.Ганбаатар нь орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлж авсан бөгөөд талуудын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдаж Т.Ганбаатар үнийг төлж, орон сууцыг түүний өмчлөлд шилжүүлсэн учир гэрээний зохицуулалтын дагуу орон сууцны м.кв-ын үнийн зөрүүг шаардах эрхгүй. Хэргийг шийдвэрлэхэд нэхэмжлэгч хэдэн төгрөг нэхэмжилсэн, тухайн орон сууцанд хэдэн м.кв дутсан нь ач холбогдолгүй. Тухайн үед нэхэмжлэгч эд хөрөнгийн биет байдлын доголдлын талаар мэдэх боломжтой байсан бөгөөд өөрийн хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, одоо нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй тул гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзэж байна. Иймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “Монтоп трейд” ХХК-д холбогдох 12 647 196 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Т.Ганбаатарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснара нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 217 305 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчээс давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Шүүхиин шийдвэрт дурдсан дүгнэлт нь нотлох баримтад тулгуурлаагүй, хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг буруу үнэлж шийдвэрлэсэн гэж үзэж байна.

1. Маргаан бүхий "орон сууц захиалгаар бариулах тухай" гэрээний оролцогч нарыг гэрээгээр тодорхойлохдоо гүйцэтгэгч, захиалагч гэжээ. Мөн гэрээний гүйцэтгэгчийн эрх, үүрэг гэсэн 3 дугаар зүйлийн 3.2-д "Барилгын тухай хуулийн 12.4 заасны дагуу барилга ашиглалтанд орсноос хойш гурван жил баталгаат хугацаанд гарсан ашиглалтыг буруу үйлдлээс бусад гэмтлийг гүйцэтгэгч тал өөрсдийн хөрөнгөөр засварлах үүрэг хүлээнэ", мөн зүйлийн 3.6-д “гүйцэтгэгч тал биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй бусдад барьцаалагдаагүй бүтээгдэхүүн нийлүүлнэ" гэжээ. Гэвч гүйцэтгэгч буюу хариуцагч "Монтоп трейд" ХХК-ийг биет байдлын доголдолтой орон сууцыг захиалагч буюу нэхэмжлэгчид нийлүүлсэн гэдгийг 2 удаагийн шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоосоор байтал шүүх энэхүү илүү нарийвчилсан хэм хэмжээг үнэлэлгүйгээр дүгнэсэн нь хууль бус болсон. Учир нь: маргаан бүхий гэрээгээр хариуцагч биет байдлын доголдолгүй хөрөнгө нийлүүлэх, нийлүүлж буй хөрөнгөндөө гурван жилийн баталгаа өгсөн. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний оролцогч нь гүйцэтгэгч, захиалагч байхаар зохицуулсан. Маргаан бүхий 0/0029 тоот гэрээг байгуулах үед нэхэмжлэгчээс "Ажил гүйцэтгэх гэрээ" гэж ойлгож байсан. Учир нь: гэрээний агуулгыг тодорхойлохдоо Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 198 дугаар зүйлийн 198.1 дэх хэсэгт заасны дагуу ойлгож нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлж нэхэмжлэл гаргаж шүүхэд тайлбарласан. Гэвч анхан шатны шүүх дээрх дүгнэлтэд үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй тул шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болж чадаагүй.

2. Нэхэмжлэгчээс Иргэний хуулийн 41, 198 дугаар зүйлд зааснаар маргаан бүхий гэрээ нь ажил гүйцэтгэх гэрээ тул Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 350.1.6-д заасны дагуу Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасныг баримтлах үндэслэлгүй. Маргаан бүхий орон сууцны дутуу м.кв-ыг нэхэмжлэгч мэдэх боломжгүй. Учир нь: Барилгын тухай, Аж ахуй нэгжийн тусгай зөвшөөрлийн тухай хуулиудаар тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд хэмжилт хийх эрхтэй, нэхэмжлэгч шууд хэмжилт хийх боломжгүй.

3. Хариуцагчаас гэрээ байгуулахдаа ажил гүйцэтгэх гэрээний төрөл болох орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ гэж байгуулсан мөртлөө шүүхэд нэхэмжлэл гаргахаар худалдах-худалдан авах тухай гэрээ гэж тайлбарлаж байгаа нь нэхэмжлэгчийг хуурч мэхэлсэн, хариуцлага хүлээхээс зугатсан үйлдэл гаргахаар төлөвлөсөн байна. Иймд шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, зохигчдын хооронд үүссэн маргааныг хянан шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан ши йдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн байна.

Нэхэмжлэгч Т.Ганбаатар нь хариуцагч “Мон топ трейд” ХХК-иас орон сууцны талбайн зөрүү, хохиролд нийт 12 647 196 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Талуудын хооронд 2013 оны 9 дүгээр сарын 24-ний өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалгаар барих тухай гэрээ”-ний дагуу нэхэмжлэгч Т.Ганбаатар нь Баянзүрх дүүргийн 25 дугаар хороо, “Тэнүүн Апартмент”-ын 9 дүгээр байрны 601 тоот 56.44 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 124 168 000 төгрөгөөр худалдан авахаар, хариуцагч “Мон топ трейд” ХХК-тай тохиролцжээ.

Хэрэгт авагдсан 2013 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 2013/210 тоот “Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт”-аар /хх-107-108/  “Тэнүүн Апартмент” хотхоны 40 айлын орон сууц  2013 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдөр ашиглалтанд орсон үйл баримт тогтоогдсон байна. 

Нэхэмжлэгч Т.Ганбаатар нь талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн тул мөн хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1 дэх хэсэгт зааснаар гомдлын шаардлага гаргах хугацаа 3 жил гэж маргажээ.

Талуудын хооронд 2013 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалагаар бариулах гэрээ”-ний дагуу нэхэмжлэгч нь бэлэн болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг төлж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх агуулга бүхий худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан шаардлагад нийцжээ.                                                                         

Нэхэмжлэгч Т.Ганбаатар нь Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.1 дэх хэсэгт заасан зохицуулалтын дагуу 2013 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр орон сууцыг хүлээн авсан. 

Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.3, 254.4 дэх хэсэгт худалдагч тал дутуу эд хөрөнгө шилжүүлсэн бол худалдан авагч тал эд хөрөнгийг хүлээн авахаас татгалзах эрхтэй, худалдагч тал нь гэрээний үнэд хувьд тэнцүүлэн эд хөрөнгийн дутуу үнийг буцаан төлөх үүрэгтэйг зохицуулжээ. 

Талуудын маргаж буй орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүүтэй байдлыг барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх боломжгүй доголдол гэж үзэх боломжгүй. Түүнээс гадна тухайн үед худалдан авч буй орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүүтэй буюу эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжгүй байсан гэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй.

Иймээс худалдан авагч нь эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу түүнийг мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан нь эд хөрөнгийн доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алдах тухай Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасан зохицуулалтыг шүүх дүгнэн, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй болно.

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 102/ШШ2017/00222 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 217 305 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

          

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                            Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

                                                          ШҮҮГЧИД                                            Г.ДАВААДОРЖ

                                                                                                                         Д.БАЙГАЛМАА