Б.Эрдэнэбадралын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Ц.Ичинхорлоо, Т.Туяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 181/ШШ2017/00227 дугаар шийдвэртэй, Б.Эрдэнэбадралын нэхэмжлэлтэй, хариуцагч “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-д холбогдох,

 

Орон сууцны талбайн зөрүүд илүү төлсөн 7 092 000 төгрөг, банкны зээлийн хүүд төлсөн 831 561 төгрөг, талбайн хэмжилт хийлгэсэн зардал 79 000 төгрөг, нийт 8 002 561 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Туяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгч Б.Эрдэнэбадрал,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Р.Янжинлхам нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Б.Эрдэнэбадрал би 2014 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр “Юу би эйч проперти” ХХК-тай НРТ14В114 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ хийж тухайн компанийн барьж буй Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороонд байрлах Хаппи таун хотхоны ХД 72 дугаар байрны 159 тоот, 56.64 м.кв орон сууцыг 1 м.кв-ыг 1 800 000 төгрөгөөр тооцож, нийт 101 952 000 төгрөгөөр авахаар болсон. Миний бие гэрээний дагуу урьдчилгаа төлбөр болох 35 000 000 төгрөгийг 2014 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр өөрийн ажилладаг байгууллага буюу Авлигатай тэмцэх газраас өгсөн буцалтгүй тусламжаар “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-ийн дансанд шилжүүлсэн ба үлдэгдэл төлбөр болох 66 952 000 төгрөгийг Улаанбаатар хотын банкны зээлээр авч, 2014 оны 9 дүгээр сарын 08-ны өдөр шилжүүлж, гэрээний үүргээ бүрэн гүйцэтгэсэн.

Хаппи таун хотхоны оршин суугчид байрны м.кв дутаж байгаа талаар ярьсны дагуу гэрээгээр захиалан бариулсан орон сууцандаа 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр Тоонто гранд ХХК-аар Монгол Улсын стандарт MNS6058:2009 аргачлалын дагуу хэмжилт хийлгэхэд 52.70 м.кв гарсан буюу гэрээнд заасан 56.64 м.кв-аас 3.94 м.кв-ийн зөрүү гарсан. Иймд “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-ийг гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлээгүй гэж үзэн, орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүү болох 3.94 м.кв-ийг 1 800 000 төгрөгөөр тооцон худалдан авсан үнэ болох 7 092 000 төгрөг, дээрх мөнгөнөөс Улаанбаатар хотын банкны зээлийн хүүд төлсөн 831 561 төгрөг, Тоонто гранд ХХК-аар хийлгэсэн хэмжилтийн төлбөр болох 79 000 төгрөг, нийт 8 002 561 төгрөгийг “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-иас нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Юу Би Эйч Проперти” ХХК нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хаппи таун хотхонд байрлах ХД-71, 72, 73 тоот, 70 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгыг Өндөрбуянт холдинг ХХК-иас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт, холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн хүлээн авсан. Мөн өдрийн Захиалгаар барилга, байгууламж бариулах тухай шинэчилсэн гэрээний дагуу Өндөрбуянт холдинг ХХК-иар дээрх барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгүүлсэн бөгөөд ингэхдээ барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй эрх бүхий байгууллагын гаргасан батлагдсан зургийн дагуу орон сууцны талбайн хэмжээг тооцон, борлуулалтын үнээ тогтоосон.

Бид борлуулалтын талбайн хэмжээ, үнийг иргэдэд урьдчилсан байдлаар танилцуулдаг бөгөөд захиалагч өөрөө сонголтоо хийж орон сууцны талбайн хэмжээ, үнийг хүлээн зөвшөөрч, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэсэн иргэний эрх зүйн зохицуулалт, зарчмын дагуу талууд гэрээний нөхцөл үр дагаврыг хүлээн зөвшөөрч харилцан тохиролцсон. Барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий байгууллагын гаргасан зургийн дагуу орон сууцны талбайн хэмжээг тооцон барилгын ажлыг гүйцэтгэж, холбогдох төрийн байгууллагаар хянуулж, Улсын комисст хүлээлгэн өгч ашиглалтанд оруулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь заалтыг тус тус баримтлан хариуцагч “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-иас 5 119 000 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.Эрдэнэбадралд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын 2 883 561 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 142 991 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 96 854 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож, шинжээчийн ажлын хөлс 243 362 төгрөгийн 155 751,68 төгрөгийг хариуцагчаас, 87 610 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс тус тус гаргуулан “Лэндс” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо:

Шүүхийн шийдвэрийн гол үндэслэл нь талуудын хооронд Иргэний хуулийн 323 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа гэж үзсэн. Гэвч нэхэмжлэгчтэй орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн гэрээ байгуулагдсан ба уг гэрээ худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан. “Юу Би Эйч Проперти” ХХК нь “Өндөр буянт холдинг” ХХК-тай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулж, 70 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгыг худалдан авсан. Өөрөөр хэлбэл, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө нэгэнт үүссэн байсан тул ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнэх үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Мөн нэхэмжлэгч нь уг орон сууцны үнийг төлөхдөө 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр Улаанбаатар хотын банктай зээлийн гэрээ байгуулж, Засгийн газрын хэрэгжүүлж буй Ипотекийн орон сууцны зээлд хамрагдсан. 2013 оны 200 дугаар тогтоолоор батлагдсан Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журмын 2 дугаар зүйлийн 2.1-т зааснаар зээлээр худалдан авах нийтийн зориулалттай орон сууцыг худалдан авах иргэдэд зориулагдсан зээл юм. Нэхэмжлэгч уг зээлд хамрагдаж, орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр түүний өмчлөлд орон сууцыг шилжүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулсан. Өөрөөр хэлбэл, үнийг бүрэн төлж барагдуулснаар тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрх худалдан авагчид шилжилж буй хэлбэр юм.

Иймээс талуудын хооронд Иргэний хуулийн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж, тухайн орон сууцны үнийг төлснөөр дуусгавар болсон буюу энэ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийн харилцаа. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан нөхцөл үүссэний улмаас нэхэмжлэгч нь мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дахь хэсэгт заасан шаардлага гаргах эрхээ алдсан. Учир нь орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу гэх доголдол нь ашиглалтын явцад бий болдоггүй төдийгүй тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авах үед байсан доголдол бөгөөд үүнийг нэхэмжлэгч мэдэх боломжтой байхад орон сууцыг хүлээн авч, хуульд заасан хугацаанд гомдлын шаардлага гаргаагүй.

Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээнд талбайн хэмжээг тооцохдоо MNS 6058:2009 стандартын дагуу хийгдсэн, тооцно гэж заагаагүй бөгөөд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 Барилга, байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаас үзвэл маргаан бүхий орон сууц нь батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 5 дугаар сараас баригдаж эхлэн 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дууссан. Энэ нь уг орон сууц батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 онд нэгэнт барьж эхэлсэн байсан тул барилгын ажил эхэлсний дараа батлагдаж, мөрдөгдсөн стандартыг хэрэглэх боломжгүй. Иймд шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчөөгүй, хэргийн оролцогчдийн гаргасан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт зааснаар хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй байдлаар үнэлсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцсэн байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.Эрдэнэбадрал нь хариуцагч “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны талбайн зөрүү 7 092 000 төгрөг, банкны зээлийн хүүд төлсөн 831 561 төгрөг, талбайн хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардал 79 000 төгрөг, нийт 8 002 561 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилснийг, хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Зохигчид 2014 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр Орон сууц захиалгаар бариулах НРТ14В114 дугаартай гэрээ байгуулж, үүгээр “Юу Би Эйч Проперти” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололын “Хэпи таун” хотхоны ХД-72 дугаар байрны 16 давхарт 159 тоот 56,64 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 2014 оны 3 дугаар улиралд барьж дуусгах, захиалагч Б.Эрдэнэбадрал нь 1 м.кв-ын үнэ 1 880 000 төгрөг, нийт 101 952 000 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон байна. /хх 6-9/

 

Талуудын хооронд байгуулсан дээрх гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн байх тул барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг гэрээ байгуулсан хугацаанаас өөр байх талаар болон орон сууцны талбайн хэмжээ, түүний үнийг тухайлан тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг бүрэн агуулсан зэрэгт хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

Нэхэмжлэгчийн захиалсан орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд заасан 56.64 м.кв-аас дутуу буюу 53.14 м.кв болох нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтээр шүүхээс томилсон хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл бүхий “Лэндс” ХХК-ийн 2016 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн дүгнэлтээр тогтоогдсон байна. /хх 64-66/

 

Иймд нэхэмжлэгч тухайн орон сууцны үнэд төлсөн төлбөрөөс дутуу талбайд ногдох үнийн дүнг буцаан шаардах эрхтэй бөгөөд энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т заасан агуулгад нийцжээ.

 

Шүүх ажлын үр дүнгийн доголдол болох орон сууцны талбайн зөрүүг тогтоохдоо хэрэгт авагдсан нотлох баримтад тулгуурлан шинжээчийн дүгнэлтийг гэрээний 1.4 дэх заалтын “захиалсан орон сууцны нийт м.кв-ыг тооцохдоо хананаас хана хүртлэх хэмжээсээр тооцож гаргах бөгөөд гадна тагтны хэмжээг 0.5 хувиар тооцож сууцны нийт хэмжээнд оруулан тооцно” гэсэнтэй харьцуулан үнэлж, нийт 2.8 м.кв-аар дутуу гэж тодорхойлж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас дутуу талбайн үнэ 5 040 000 төгрөгийг хангаж шийдвэрлэснийг буруутгах хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

 

Мөн нэхэмжлэгч орон сууцны талбайн хэмжээг тогтоолгох ажлын хөлсөнд 79 000 төгрөг зарцуулсан нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар нөгөө талын буруугаас болж гарсан зардалд хамаарах тул уг шаардлагыг хангаж, талбайн зөрүүд 831 561 төгрөгийн зээлийн хүү төлснийг баримтаар нотлоогүй гэх үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгосныг үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

Түүнчлэн зохигчид тухайн орон сууцны талбайд хэмжилт хийсэн шинжээчийн дүгнэлтийн хувьд маргаж гомдол гаргаагүй, гагцхүү Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэх үндэслэл заан хариуцагч маргасан боловч анхан шатны шүүх талуудын хооронд эрх зүйн ямар төрлийн харилцаа үүссэн талаар холбогдох хуулийн заалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

 

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очирын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 1 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 181/ШШ2017/00227 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очирын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахад улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн хариуцагчийн 97 700 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

                        ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                        Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

                                                                       

                        ШҮҮГЧИД                                                       Ц.ИЧИНХОРЛОО

 

                                                                                                Т.ТУЯА