МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн хуралдааныг шүүгч Д.Наранцэцэг даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд нээлттэй хийж,

нэхэмжлэгч-Баянгол дүүрэг, 7-р хороо, 62 Б байрны 78 тоотод оршин суух, эрэгтэй, РД-ОЮ89091037, Зурхайч овогт Цэрэндуламын Булган,

нэхэмжлэгч: Хан-Уул дүүрэг, 15-р хороо, Рапид харш 25-р байрны 02 тоотод оршин суух, эмэгтэй, РД-ОЮ77072601, Зурхайч овогт Сандуйн Мөнхзаяа нарын нэхэмжлэлтэй,

хариуцагч-Баянгол дүүрэг, 7-р хороо, Дилав хутагт Жамсранжавын гудамж-13,  РД-5815924,  Смарт рийл эстэйтс ХХК-д холбогдох

20 564 688 төгрөгийг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч Ц.Булган, нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяаг төлөөлж итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Я.Эрдэнэсайхан, хариуцагч байгууллагын захирал Н.Азбилэг, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ч.Амарбаяр, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Тамир нар оролцов. 

                                    ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

 Нэхэмжлэгч хариуцагчаас орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсний алданги 14 010 688 төгрөг,   талбайн дутуу хэсэгт  төлсөн  үнэ 6 464 000 төгрөг, нийт 20 564 688 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсаныг хэлэлцлээ.

Нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяа, Булган нар  нэхэмжлэл, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Я.Эрдэнэсайхан тайлбартаа:  С.Мөнхзаяа  2014-05-17 өдөр D1104 дугаартай орон сууцны барилга захиалгаар барих гэрээг хариуцагч Смарт рийл эстэйтс ХХК-тай байгуулж,   49,04 мкв талбайтай, 1104 дугаартай,  2 өрөө байрыг 1 мкв талбайнг 1 800 000 төгрөгөөр тооцож бариулахаар  тохирсон.

 Гэрээ байгуулах үедээ үнийн дүнгийн 30 хувь болох 26 481 600 төгрөгийг, 2014-06-16 өдөр 20 хувь болох 17 654 400 төгрөгийг, нийт 44 335 400  төгрөгийг төлсөн.

Үлдэгдэл 50 хувь болох 43 920 000 төгрөгийг банкны зээлэнд хамрагдаж төлөхөөр тохирсон.

 

Захиалгын гэрээнд зааснаар байрыг хариуцагч Смарт рийл эстэйтс ХХК захиалагчид 2015 оны 01 дүгээр улиралд багтаан ашиглалтанд оруулж хүлээлгэж өгөх ёстой байсан.

 Гэтэл гэрээний хугацаанд байр ашиглалтад ороогүй. Байр яагаад хугацаандаа ашиглалтанд ороогүй талаар Смарт рийл эстэйтс ХХК-иас очиж асуухад барилгын ажил хөрөнгө санхүү саатсанаас шалтгаалаад зогссон гэж хэлсэн.

Ийм учраас 2015 оны 4 дүгээр сард хоёр тал тохиролцоод, байрныхаа байршлыг сольж өмнөх D1104 тоот гэрээгээ цуцалж,  D1108 тоот гэрээг байгуулсан.

 Смарт рийл эстэйтс ХХК байрны нэг мкв талбайн үнийг 1 600 000 төгрөг болгож бууруулж, байрны хэмжээ багасч, 48,92 м.кв талбайтай болж,  гэрээний нийт үнийн дүн 88 056 000 төгрөг байсныг 78 272 000 төгрөг болгож өөрчилсөн.

Төлбөрийн графикийг өөрчилсний дагуу 2015-07-01 өдөр 22 500 000 төгрөгийг бид бэлнээр төлсөн.

Мөн 2015-07-03 өдөр 5 000 000 төгрөг, 2015-07-04 өдөр 5 000 000 төгрөгийг  тус тус Смарт рийл эстэйтс ХХК-д төлсөн. Эдгээр нь баримтаар нотлогдоно.

Хариуцагчтай байгуулсан D1108 дугаартай гэрээний 3.1.2-д заасан танилцуулгад тодорхойлогдсон тоноглол хийцийн дагуу орон сууцны дотор заслыг хийж гүйцэтгээгүй. 

Мөн гэрээний 3.1.1-д заасны дагуу гүйцэтгэгч тал 2015 оны 1-р улиралд багтаан байрыг хүлээлгэж өгөөгүйн улмаас 3.1.3 дахь хэсэгт “гэрээгээ биелүүлээгүй тохиолдолд нийт үнийн дүнгээс 0,1 хувийн алдангийг тооцно” гэж  заасны дагуу 179 хоногийн алданги 14 010 688 төгрөгийг гүйцэтгэгч тал захиалагчид төлөх ёстой.

2016-01-04 өдөр Маргад хотхоны 1108 тоот орон сууцанд Тоонот констракшн ХХК-иар хэмжилт хийлгэхэд талбайн хэмжээ нь 44 88 мкв байгаа болох нь тогтоогдсон.

D1108 дугаартай гэрээний 1.2 дахь хэсэгт заасны дагуу 48,92 мкв талбайтай байрыг захиалсан.

Гэтэл хэмжилтээр 4,04 метр квадрат дутуу байгаа тул 6 464 000 төгрөгийг хариуцагч тал захиалагч биднээс илүү авсан байна.

Гэрээний 6.4-д заасны дагуу асуудлыг харилцан тохиролцож шийдвэрлэх саналыг 2016-01-05 өдөр захиалагчид хүргүүлсэн боловч заасан хугацаанд хариу өгөөгүй бөгөөд гэрээний заалтаас эрс татгалзаж, чаддаг юм бол шүүхээр шийдвэрлүүл гэсэн.

2016 оны 02 дугаар сард Смарт рийл эстэйтс ХХК-ийн ерөнхий инженер П.Энхээ гар аргаар буюу ердийн метрээр хэмжилт хийгээд орон сууцны талбай 46,15 метр квадрат байна гэж  хэмжсэн.

Бид байрандаа 2015-12-27 өдөр орсон.

Иймд байрандаа хугацаандаа ороогүйгээс хохирсон алданги 2015 оны 04 сарын 01 өдрөөс 2016 оны 8 сарын 08 өдөр буюу нэхэмжлэл гаргах хугацааг хүртэл 14 010 688 төгрөг, дутуу 4,04 метр квадратын үнэ  /1 мкв үнэ 1 600 000 төгрөгөөр тооцоод/ 6 464 000 төгрөг, Тоонт констракшн ХХК-иар хэмжилт хийлгэсэн үйлчилгээний хөлс 90 000 төгрөг,  нийт 20 564 688 төгрөгийг хариуцагч Смарт рийл эстэйтс ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэв.

Хариуцагч тайлбартаа: Нэхэмжлэгч нар нь Маргад смарт хотхоны 11 давхарт 48,92 мкв талбайтай орон сууцыг 2014-05-17 өдөр “орон сууцны барилгыг захиалгаар барих” гэрээ байгуулж захиалсан.

Мөн 2015-07-01 өдөр D1108 тоот гэрээний хавсралт 1-д зааснаар 1мкв талбайн үнэ 1 800 000 төгрөг байсныг 1 600 000 төгрөг болгон бууруулахдаа    орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтанд оруулаагүйн алдангийг тэглэхээр харилцан тохиролцож  үнийг хямдруулсан.

Энэ гэрээний 2.3 дахь заалтад “байрны нийт талбайн хэмжээг тооцохдоо барилгын гадна хананы дотор талаас тооцсон болно. Нийт талбайн хэмжээнд нийтийн эзэмшлийн хэсэг тооцогдоогүй. Тагтны талбайг 50 хувиар тооцно” гэж заасан тул  манай компанийн борлуултад өвлийн дулаалгатай, битүү вакум цонхтой тагтны талбайг 50 хувиар тооцсон, задгай тагтны талбайг 30 хувиар тооцдог.

2016-02-19 өдөр  гэрээний 5-р заалтыг үндэслэн орон сууц захиалгаар барих гэрээний талбайн хэмжээ 2,77 мкв-аар буурч 46,15 мкв талбайтай болж өөрчлөгдсөн.

Дээрх талбайн хэмжээ өөрчлөгдсөнтэй холбогдон байр ашиглалтаас хугацаа хоцорсны хүү, алдангийг тооцохгүйгээр харилцан тохиролцож талбайн зөрүү 4 432 000 төгрөгөөс графикт төлбөрийн үлдэгдэл төлбөр болох 1 636 000 төгрөгийг хасч тооцон, нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяад 2 796 000 төгрөгийг буцаан олгохоор тусган хавсралт -1108/2 бичиг байгуулсан.

Талбайн зөрүү болох 2 796 000 төгрөгийг харилцан тохиролцсон хугацаанд төлөх байсан боловч С.Мөнхзаяа шүүхэд хандсан тул мөнгөн дүнд өөрчлөлт гарч төлөх боломжгүй болсон.

Гэрээний 4.2-д заасны дагуу захиалагч тал гэрээнд заасан төлбөр төлөх хугацааг 30 хоногоор хэтрүүлсэн тохиолдолд гүйцэтгэгч тал дангаар цуцлах эрхтэй байдаг ба байр ашиглалтанд ороход нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяа нь орон сууцны барилгыг захиалгаар барих гэрээний дагуу төлөх ёстой төлбөрийг 100 хувь төлж дуусаагүй байсан.

Нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяа 2016 оны 02 сард багтаан төлбөр тооцооны асуудлыг бүрэн эцэслэх тул байрны түлхүүрийг олгоно уу гэсэн хүсэлт тавьсны үндсэн дээр хүү алдангийг тэглэж байрандаа орсон.

Ц.Булган Смарт рийл эстэйтс ХХК-тай ямар ч харилцаа үүсгээгүй. Тиймээс Ц.Булган нэхэмжлэгч биш.

Харилцан тохиролцсны үндсэн дээр байгуулсан гэрээ, нэмэлт өөрчлөлт, хавсралт, албан бичигт зааснаар манай компани нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяад талбайн зөрүү төлбөр болох 2 796 000 төгрөгийг л  төлөх байх гэв.

Нэхэмжлэл, зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан орон сууцны барилгыг захиалгаар барих D1108 гэрээ, хавсралтууд, мөнгө төлсөн баримт, орон сууцны зураглал,  аж ахуйн нэгжийн гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрөл, орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал, хариуцагч байгууллагын танилцуулга, талбайн хэмжилт хийсэн баримт, шинжээчийн дүгнэлт зэрэг  нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,              

            ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

 

Шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн заримыг хангаж шийдвэрлэв.

 Нэхэмжлэгч  С.Мөнхзаяа 2014-05-17 өдөр хариуцагчтай орон сууцны  барилгыг захиалгаар барих  D1104 тоот гэрээг байгуулан,  Баянгол дүүрэг, 7-р хороонд байрлах Маргад орон сууцны хотхоны Д блокын 11 давхарт  49,04 м.кв талбайтай орон сууцыг захиалж,  орон сууцны үнээс 30 хувь болох  44 136 000 төгрөгийг төлсөн байна.

Хариуцагч  орон сууцыг 2015 оны 1 дүгээр улиралд багтаан захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн боловч тогтоосон хугацаанд ашиглалтад өгч чадаагүйн улмаас гэрээний талууд  тохирч,  2015-04-07 өдөр 48,92 м.кв талбайтай байрыг захиалахаар болж, D1108 гэрээг байгуулж, 2014-05-17 өдөр байгуулсан D1104 гэрээний үүрэгт төлсөн 44 136 000 төгрөгийг D1108 гэрээний үүрэгт шилжүүлж, D1104 гэрээг дуусгавар болгохоор тохирсон нь зохигчийн тайлбар, хэрэгт ирүүлсэн гэрээгээр тогтоогдож байна.

Зохигч  D1108  гэрээний 4.3-т “Гүйцэтгэгч тал ажлын гүйцэтгэлийг гэрээнд заасан хугацаанаас 3 сараас дээш хугацаагаар хэтрүүлсэн тохиолдолд гэрээний гүйцэтгээгүй  үнийн дүнгийн 0.1 хувиар хоног тутам алданги төлнө” гэж  тохирсон   байх бөгөөд  уг гэрээнд  2015-07-01 өдөр өөрчлөлт оруулж, орон сууцны м.кв-ын үнэ 1 800 000 төгрөг байсныг 1600 000 төгрөг болгон бууруулснаар гэрээний дагуу төлөх нийт төлбөр 88 056 000 төгрөгийг 78 272 000 төгрөг, гэрээний дагуу төлөөгүй үлдэгдэл төлбөр 43 920 000 төгрөгийг  34 136 000 төгрөг болсныг баримтжуулж, 34 136 000 төгрөгийг төлөх хуваарийг тохирсон байна.

Дээр хуваарийн  дагуу нэхэмжлэгч 2015-07-01 өдөр 22 500 000 төгрөгийг, 2015-07-03 өдөр 5 000 000 төгрөгийг, 2015-07-04 өдөр 5 000 000 төгрөгийг төлсөн нь тогтоогдож байна.

Нэхэмжлэгч орон сууцыг 2015-12-15 өдөр ашиглалтанд  шилжүүлэн авч, 2016-01-04 өдөр орон сууцны талбайд  Тоонот констракшн ХХК-иар хэмжилт хийлгэж,  уг сууцны талбайн хэмжээ 44, 88 м.кв буюу гэрээнд заасан хэмжээнээс 4,04 м.кв-аар дутуу байгааг хариуцагчид мэдэгдэж, 2016-02-03 өдөр D1108 гэрээний төлбөр бүрэн дууссан, гүйцэтгэгч орон сууцыг 2015-12-15 өдрийн дотор захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй болохыг, үүний дараа 2016-02-19 өдөр хариуцагч өөрийн төлөөлөгчөөр талбайг дахин хэмжүүлж ,орон сууцны талбайн хэмжээ  гэрээнд зааснаас 2,77 м.кв-аар дутуу болохыг тогтоож, гэрээнд оруулах өөрчлөлтийг хавсралт 2-оор тохирохдоо дээрх дутуу талбайн үнийн зөрүү 4 432 000 төгрөгийг 2016-03-31 өдрийн дотор захиалагчид төлөх, байр ашиглалтад өгөх хугацааг 2015-12-15 өдөр байхаар өөрчилж, ашиглалтаас хугацаа хоцорсны хүү, алдангийг тооцохгүй байхаар маргаж байгаа үүргүүдийн талаар тохирсон байна.

Гэрээний үүргээ хариуцагч дутуу биелүүлсэн нь зохигчийн хийлгэсэн хэмжилтээр тогтоогдсон боловч ямар хэмжээгээр үүргээ дутуу биелүүлсэн нь маргаантай байсан хэвээр байсан  тул шүүх шинжээч томилж,  ашиглалтад нэхэмжлэгч  хүлээн авсан орон сууцны хэмжээ 44,62 м.кв буюу 4,3 м.кв-аар дутуу байгааг тогтоолгосон болно.

Гэрээний дагуу нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгсөн орон сууцны хэмжээ гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс дутуу байгаа нь тогтоогдож байх тул Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3 дахь хэсэгт заасны дагуу 4.04 м.кв –ын үнэнд төлсөн 6 464 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч хариуцагчаас буцаан шаардах эрхтэй байна.

Гэрээнд оруулсан дээрх өөрчлөлтүүдийг үзэхэд барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг 2015-12-15 өдөр болгож өөрчилсөн, ашиглалтад оруулах хугацаа хэтрүүлсэнд алданги тооцохгүй байхаар тохирч орон сууцны 1 м.кв-ын үнийг бууруулсан, гэрээний дагуу төлөх орон сууцны үнээс 1 636 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч төлөөгүй боловч зохигч үнийг бүрэн төлсөн гэж тохирсон тухай  хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй болох нь 2016-02-03 өдөр  үйлдсэн хавсралт-1-ийн 1 дэх заалт, 2016-02-19 өдөр үйлдсэн гэрээний хавсралт 2-ын 3-т заасан “байр ашиглалтаас хугацаа хоцроосны хүү, алдангийг тооцохгүй” тухай зохигчийн тохиролцоогоор тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгч 2015-07-01 өдрөөс 2015-12-15 өдрийг хүртэл хугацаанд хариуцагчаас хугацаа хэтрүүлсний алданги шаардах эрхгүй байна.

            Нэхэмжлэгч Ц.Булган нь нэхэмжлэгч С.Мөнхзаяа захиалгаар бариулсан орон сууцыг эзэмшиж  байгаа нь тогтоогдож байна. Хариуцагч Смарт рийл эстэйтс ХХК-тай байгуулсан гэрээний тал биш, эдгээрийн хооронд ямар нэг эрх үүрэг үүссэн нь тогтоогдоогүй  тул түүнээс үүрэг шаардах эрхгүй байна.

            Нэхэмжлэгч Тоонот констракшн ХХК-иар орон сууцныхаа талбайг хэмжүүлсэн хэмжилтийн хөлс 90000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсан боловч нэхэмжлэгчийн гаргасан энэ зардлыг  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасан нотлох баримт цуглуулах өөрийн үүргийг гүйцэтгэхэд гарсан зардал байх тул хариуцагчаас уг зардлыг гаргуулахаар шаардах эрхгүй байна.

            Харин шүүхээс томилсон шинжээчийн зардлыг  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт зохигч нөхөн төлөх үүрэгтэй  тул  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэлийн хангагдсан хэсэгт хамаарах уг зардлыг хариуцагчаар  нөхөн төлүүлэх үндэслэлтэй байна.     

            Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56, 60 дугаар зүйлийн 56.2, 60.1 дэх хэсэгт заасны дагуу улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 260773   төгрөгийг  орлогод үлдээж, хариуцагчаас 118374 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь хуульд нийцнэ.             

        Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн  115.2.2, 116, 118 дугаар  зүйлүүдийг  удирдлага болгон