Б.Отгонбаяр, П.Заяа нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч А.Отгонцэцэг, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 3 дугаар сарын 23-ны өдрийн 181/ШШ2017/00847 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч Б.Отгонбаяр, П.Заяа нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК-д холбогдох

 

Гэрээний үүрэг 7 461 000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очирын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн,

шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б.Отгобаяр, П.Заяа нар нь “Юу Би Эйч проперти” ХХК-тай харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр тус компаний Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд барьж буй “Нарру town ” орон сууцны хотхоны ХД-72 дугаар байрны 7 давхарт 115 тоот 56.64 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг захиалсан. 2014 оны 3 дугаар сарын 17-ны өдөр НРТ14В93 дугаартай “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ” байгуулсан ба гэрээний дагуу 56.64 м.кв орон сууцыг нэг м.кв-ыг нь 1 800 000 төгрөгөөр бодож, нийт 101 952 000 төгрөгөөр, 2014 оны 3 дугаар сарын 17-ны өдөр 91 756 800 төгрөгийг төлж, түлхүүр гардахдаа 10 195 200 төгрөгийг төлсөн. Тус компани орон сууцыг надад хүлээлгэн өгөхдөө орон сууцны м.кв-ыг гэрээний дагуу 56.64 м.кв гэж өгсөн тул би тухайн үед барилгын мэргэжлийн талаар зохих мэдлэггүйн улмаас орон сууцны талбайн хэмжилтийн буруу, зөвд эргэлзээ төрөөгүй. Гэтэл 2015 оны сүүлчээс эхлэн манай байрны орон сууц захилагчид талбайн хэмжээ зөрүүтэй байна гэж ярих болсон тул хэмжилт хийлгэхэд 52.495 м.кв гэсэн дүгнэлт гарсан. Иймд хариуцагчаас 4.145 м.кв талбайн үнэ 7 461 000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь 2013 оны 4 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Хайппи таун хотхонд байрлах 71, 72, 73 тоот, барилгыг “Өндөрбуянт холдинг” ХХК-иас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт, холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн хүлээн авсан. Мөн манай компани уг хотхоны барилгын ажлыг “Өндөрбуянт холдинг” ХХК болон “Алъяанстехник” ХХК, “Хай кик” ХХК, “Сигма-Отис” ХХК зэрэг компаниудаар хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг орон сууцыг чанар стандартад нийцсэн, барилгыг зураг төслийн дагуу хийгдсэн гэж үзээд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт гарсан учир бид худалдан авагчдаа уг орон сууцанд оруулж эхэлсэн. Бид боруулалтын талбайн хэмжээ, үнийг худалдан авагчдад урьдчилсан байдлаар танилцуулдаг бөгөөд үүнийг худалдан авагч хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан бөгөөд уг орон сууцыг худалдан авснаас хойш хуулийн хугацаанд манай компанид гомдол, шаардлага гаргаагүй. Манай компани барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй компаниудаар зураг төслийг гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг зураг төслийн дагуу баригдсан болохыг улсын комисс тогтоосон тул бид хөндлөнгийн компаний талбайн хэмжээг тооцож гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй учир нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3 дахь хэсэгт зааснаар “Юу Би Эйч проперти” ХХК-иас 6 462 000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Отгонбаяр, П.Заяа нарт олгож, нэхэмжлэлээс 999 000 төгрөгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Б.Отгонбаяр, П.Заяа нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 134 330 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК-иас 118 342 төгрөгийг гаргуулж Б.Отгонбаяр, П.Заяа нарт олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: ...Орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулах үед гагцхүү тухайн орон сууцны дотоод заслаас бусад ажил бүрэн хийгдсэн байсан. Шүүх талуудын хооронд байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан гэрээ гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй. “Өндөрбуянт холдинг” ХХК-иас 2013 онд 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан бөгөөд үүнийг үгүйсгэсэн баримт хавтаст хэрэгт байхгүй буюу тухайн орон сууц үүссэн болох нь тогтоогддог. Худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзэх бөгөөд Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1-д заасан шаардлага гаргах эрхээ алдсан. Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу гэх доголдол нь ашиглалтын явцад бий болдоггүй төдийгүй тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авах үед байсан доголдол бөгөөд үүнийг нэхэмжлэгч мэдэх боломжтой байхад орон сууцыг хүлээн авч, хуульд заасан хугацаанд гомдлын шаардлага гаргаагүй. Нэхэмжлэгч мэдэх боломжтой байсан цаг хугацааг нэхэмжлэгчид тухайн худалдан авсан орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн 2015 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийг ойлгоно. Уг орон сууцны түлхүүрийг хүлээлгэн өгснөөр тухайн орон сууцны талбайн дутагдлыг хэмжүүлэх бүрэн боломжтой байсан. Үүнээс хойш шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртэлх хугацаанд гомдлыг шаардлага гаргах, доголдлыг илрүүлэх бүрэн боломжтой байсан. Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээнд талбайн хэмжээг тогтоохдоо MNS 6058:2009 стандартын дагуу хийгдсэн тооцно гэж заагаагүй бөгөөд 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 "Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт"-аас үзэхэд маргаан бүхий орон сууц нь батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 5 дугаар сараас баригдаж эхлэн 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дууссан ба энэ нь уг орон сууц батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 онд барьж эхэлсэн тул барилгын ажил эхэлсний дараа батлагдаж, мөрдөгдсөн стандартыг хэрэглэх боломжгүй. Иймд шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.Отгонбаяр, П.Заяа нар нь хариуцагч “Юу Би Эйч Проперти” ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээний дагуу 56.64 м.кв талбай бүхий орон сууцыг шилжүүлэх атал 52.495 м.кв талбай бүхий орон сууц шилжүүлсэн тул орон сууцны талбайн дутуу 4.145 м.кв талбайн үнэд илүү төлөгдсөн 7 461 000 төгрөг гаргуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, батлагдсан зураг төслийн дагуу орон сууцны талбайн хэмжээг тооцож барилгын ажлыг гүйцэтгэсэн, талбайн хэмжээг танилцуулсан, нэхэмжлэгчтэй худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан гэж маргажээ.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан 2014 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээгээр Б.Отгонбаяр, П.Заяа нар нь Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, ХД-72 дугаар байрны 7 давхрын 56.64 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 101 952 000 төгрөгөөр захиалан бариулж төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөхөөр, “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь орон сууцны барилгыг 2014 оны 01 дүгээр улиралд багтаан гүйцэтгэхээр тохиролцсон байна.

 

Хэргийн 26 дугаар талд авагдсан 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 тоот Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актад уг орон сууцны барилгыг батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 5 дугаар сараас баригдаж эхэлсэн бөгөөд 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр баригдаж дууссан болох нь тогтоогджээ. Мөн 2013 оны 4 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 2013/04-12 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээгээр “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь “Өндөр буянт холдинг” ХХК-иас дээрх орон сууцны барилгыг худалдан авсан бөгөөд гэрээ байгуулах үед 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, засал чимэглэлээс бусад ажил хийгдсэн байсан талаарх хариуцагчийн тайлбарыг нэхэмжлэгч нар үгүйсгэсэнгүй.

 

Зохигчдын хооронд 2014 оны 1 дүгээр улиралд орон сууцыг ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн бөгөөд гэрээ байгуулсанаас хойш 3 сарын дараа ашиглалтад орох барилгыг захиалгаар баригдсан байр гэж үзэхгүй тул талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзэхгүй тул хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн алдааг залруулах боломжтой.

 

Талуудын хооронд дээрх маргаан бүхий орон сууцны талаар хэлцэл хийгдэх үед гэрээний зүйл болох орон сууц баригдсан ба нэхэмжлэгч өөрийн байрыг сонгож гэрээ байгуулан төлбөр төлөхөөр хариуцагчтай тохиролцсон нь хэргийн баримтаар тогтоогдож байх тул Б.Отгонбаяр, П.Заяа нар болон “Юу Би Эйч проперти” ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэх буюу худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзнэ.

 

Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ. Иймд нэхэмжлэгч нарын хувьд Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1 дэх хэсэгт зааснаар уг талбайн хэмжээ хүрэхгүй байгаа доголдолтой холбоотойгоор орон сууцыг солиулах, зардлаа төлүүлэх, гэрээг цуцлах зэрэг шаардлага гаргаж байгаагүй тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.2 дахь хэсэгт зааснаар худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу талбайн үнийг буцааж төлүүлэхээр шаардах эрх үүсчээ.

 

Нэхэмжлэгч нар нь худалдан авсан орон сууцыг хүлээн авахдаа орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байгааг нүдэн баримжаагаар харж хүлээн авсныг мэдсэн гэж үзэх боломжгүйгээс гадна талуудын хоорондын тохиролцоог илэрхийлсэн гэрээ, хэргийн нөхцөл байдлаас нэхэмжлэгч нарын орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байж болохыг мэдэх боломжтой байсан, хэмжиж авах үүрэгтэй гэж үзэхээргүй байна. Иймд нэхэмжлэгч нарын хувьд Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасан гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдаагүй болно.

 

Талуудын гэрээнд орон сууцны нийт талбай 56,64 м.кв байх, нэг м.кв талбайн үнэ 1 800 000 төгрөг байх талаар тодорхой заасан байх бөгөөд нэхэмжлэгч нарын худалдан авсан орон сууцыг 2015 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүлээн авч, 2016 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдөр “Арккад” ХХК-иар хэмжилт хийлгэснээр орон сууцны талбай гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнд хүрэхгүй байгааг мэдсэн байна.

 

Талуудын хоорондын дээрх гэрээний дагуу захиалагч Б.Отгонбаяр, П.Заяа нар нь нийт 101 952 000 төгрөгийг хариуцагчид төлж, орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авсны дараа тусгай зөвшөөрөл бүхий “Арккад” ХХК-иар сууцны талбайг хэмжүүлэхэд гэрээнд заасан хэмжээнээс 4.145 м.кв, шүүхээс томилогдсон шинжээч “Тоонто гранд” ХХК-ийн дүгнэлтээр 3.59 м.кв талбай дутуу болох нь тогтоогдсон ба “Тоонто гранд” ХХК нь хэмжилт хийхдээ MNS 6058:2009 стандартыг баримталсан байна.

 

Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл болох орон сууцыг худалдагч нь гэрээнд заасан тоо, хэмжээ, чанарт нийцүүлэн, худалдан авагчийн өмчлөлд ямар нэгэн доголдолгүй үр дүн шилжүүлэх үүрэгтэй бөгөөд нэхэмжлэгч нарын худалдан авсан орон сууцны талбайн хэмжээ нь гэрээнд заасан хэмжээнд хүрэхгүй байх тул худалдагчаас худалдан авагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөхийг шаардсан нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт заасантай нийцнэ.

 

Иймд шүүхээс томилогдсон шинжээч “Тоонто гранд” ХХК-ийн дүгнэлтийг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагын орон сууцны талбайн зөрүү 3.59 м.кв-ын үнэд 6 462 000 төгрөгийг хангаж, нэхэмжлэлээс үлдэх 999 000 төгрөг гаргуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 3 дугаар сарын 23-ны өдрийн 181/ШШ2017/00847 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

“Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3” гэснийг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4” гэж өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 118 350 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

                            ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                     Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

 

                                          ШҮҮГЧИД                                     А.ОТГОНЦЭЦЭГ

 

                                                                                               Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ