“Жиашидэ” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч  Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч Б.Нармандах, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00719 дүгээр шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: “Жиашидэ” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: О.Амарсанаад холбогдох

 

  Ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэгт 40 410 362 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

  5 117 000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн,

шүүгч Г.Даваадорж илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Р.Оюунбадам,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч: Д.Мөнгөнцэцэг,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: А.Ундрах,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: Р.Янжинлхам нар оролцов.

 

            Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Р.Оюунбадам шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: 2011 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 151 тоот орон сууц захиалгаар барих гэрээг нэг талаас “Жиашидэ” ХХК, нөгөө талаас иргэн О.Амарсанаа нар байгуулсан. Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч  компани Баянгол дүүргийн 17-р хороонд 110 айлын 37 тоот орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулсан. Орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгөөд 78 айлтай гэрээ хийж байранд нь оруулсан. Иргэн О.Амарсанаагийх гэрээнд заасны дагуу 37-р байрны 1-орц 8 давхарт 67.6 м.кв 2 өрөө байрыг 1 м.кв-ийг 1 190 000 төгрөгөөр тооцож 79 801 400 төгрөг төлөхөөр, үүнээс урьдчилгаа 50 хувь буюу 40 000 000 төгрөг төлсөн. Үлдэх 39 801 400 төгрөгийг төлөөгүйгээр байрандаа орсон. Байрандаа ороод 5 жил амьдарч байгаа боловч үлдсэн мөнгөө өнөөдрийг хүртэл төлөөгүй байна. “Жиашидэ” ХХК-ийн эрхийг 2015 оны сүүлээр монгол захирал шилжүүлэн авч, 2015 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь гарсан. О.Амарсанаад 2015 оны 12 дугаар сарын 22-ноос 2016 оны 4 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл 4 удаагийн мэдэгдэл өгсөн боловч төлөөгүй тул алданги тооцсон. Алдангийг байрандаа орсон цагаас тооцоогүй, алданги тооцох тухай гэрээнд заасан. 2016 оны 6 сарын 1-ний өдрөөс алданги тооцож 608 962 төгрөг нийт 40 410 362 төгрөгийг нэхэмжилнэ гэжээ.

 

            Хариуцагч шүүхэд гаргасан тайлбар болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Солонгочимэг шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: 2011 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдөр 67,06 мк 2 өрөө байрыг 1 м.кв-ыг нь 1 190 000 төгрөгөөр авсан. Тухайн үед м.кв-н зөрүүг мэдээгүй. Бид шинжээч томилуулж м.кв хэмжүүлэхэд 4.3 м.кв зөрүү гарсан. Бид 39 801 400 төгрөгийг төлөхөд бэлэн, төлөхгүй гээгүй. Харин байрны гэрчилгээгээ аваад төлнө. Энэ байрыг барьсан эздүүд нь 2012 оноос ор сураггүй алга болсон. Байрны асуудлыг хариуцах удирдлагууд нь олдохгүй, оршин суугчид хаана хандахаа мэдэхгүй байсан. Байрны гэрчилгээ гарсан тохиолдолд 40 000 000 төгрөгийн банкны зээлэнд хамрагдаж үлдэгдлээ өгнө гэж гэрээ хийсэн байгаа. Алданги бол бидний буруугаас болоогүй, компани өөрөө алга болсон, хариуцах эзэнгүй болсон, засвар үйлчилгээг “Жиашидэ” компани хийгээгүй, оршин суугчид өөрсдөө хариуцаж хийж байсан. Оршин суугчид өөрсдөө байраа СӨХ-тэй болгож авсан байгаа гэв.

 

            Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: “Жиашидэ” ХХК нь 4 удаа мэдэгдэл өгсөн, 2 удаа очиж уулзахад үлдэгдэл мөнгөө л нэхсэн. Талбайн зөрүүтэй маргаан гараад байсан учраас манайх “Ди эйл ти”  компианаар хэмжилт хийлгэхэд 62.76 м.кв гэж гарсан. Гэрээгээр тохирсон 67,06 м.кв-с хасч 1 м.кв-н үнийг 1 190 000 төгрөгөөр бодож 5 117 000 төгөргийг “Жиашидэ” ХХК-иас нэхэмжилж байна. Байрны үлдэгдэл төлбөр 39 801 400 төгрөгөөсөө хасаж тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна гэжээ.

 

            Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад холбогдуулж гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. 2011 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдөр гэрээ байгуулахдаа 5.1-т зааснаар тайлбайн аргачлал дээрээ тохирч палаан зураг хавсаргасан. Хэмжилт хийсэн компанийн тухайд О.Амарсанаа бид хэд мэдлэгтэй болсон. Байрны тагт ямар байх ёстой вэ гэхээр 3 талаараа задгай байдаг, үүнийг тооцохдоо 0,3 хувиар тооцдог, бид ярилцаад тагтыг битүүлж дулаалсан бөгөөд үүнийг талбайн хэмжээнд 0,5 хувиар боддог. Ингээд план зургийн хамт гэрээгээр тохирсон. Сууцны болон сууцны бус талбай гэж зураглал гаргаж нийт талбай 67,6 м.кв болсон.  Энэ бол гэрээнд бодитойгоор тусгагдсан. Хүчин төгөлдөр гэрээгээр талбайн хэмжилт хийсэн байхад дутуу гэдгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй, 39 801 400 төгрөгөөс хасч тооцох үндэсгүй гэжээ.

 

             Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Ойдовын Амарсанаагаас 39 801 400 /гучин есөн сая найман зуун нэг мянга дөрвөн зуу/ төгрөг гаргуулж “Жиашидэ” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсэг буюу 608 692 /зургаан зуун ерэн хоёр мянга/ төгрөгийн нэхэмжлэл болон “Жиашидэ” ХХК-д төлөх төлбөрөөс 5 177 000 /таван сая нэг зуун арван долоон мянга/ төгрөг хасч тооцуулахыг хүссэн О.Амарсанаагийн сөрөг нэхэмжлэлийг  тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7-р зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60-р зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1, 56.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 360 005 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 96 822 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч О.Амарсанаагаас 356 957 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “Жиашидэ  ХХК-д олгуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

            Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Ундрах давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Шүүхийн шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Гэрээний 4.8-д "захиалагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарснаас хойш 30 хоногийн дотор байрны үлдэгдэл төлбөрөө барагдуулаагүй тохиолдолд гүйцэтгэгч тал байраа буцаан авах эрхтэй" гэж заасан ба өнөөдрийг хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг гаргаж өгөөгүй нь "Жиашидэ" ХХК нь гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй ба надаас үлдэгдэл төлбөр төлөхийг шаардах эрх үүсээгүйг нотолно. Иргэний хуульд "гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тал учирсан бүх хохирлыг хариуцна" гэж байдаг боловч би учирсан өдий төдий хохирлоо дээрх компаниаснэхэмжлээгүй, үлдэгдэл төлбөреөс дутуу талбайн үнийг л хасч тооцуулах шударга нэхэмжлэл гаргасан. Иргэний хуулийн 346.1-д ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, ажлын үр дүнг хүлээлгэж өгөх үед хөлс төлөгдөнө гэж заасны дагуу бидний байгуулсан гэрээнд "ажлын үр дүн" гэдэг нь "үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ" юм. Шүүхийн шийдвэрт "...хэдийгээр сууцны талбай нь шинжээчийн дүгнэлтээр 62.81 м.кв боловч захиалагч сууцыг хүлээн авах үед талбайг хэмжих, доголдлын талаар мэдэх боломжтой байсан боловч хүлээн авснаар гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдсан” гэжээ. Би тухайн үед тус байгууллагад итгэж, хэмжилт хийж хүлээн аваагүй нь миний буруу биш болов уу. Иргэний хуульд "ямар нэг этгээд эрхээ зөрчигдсөнийг мэдсэн өдрөөс эхлэн хөөн хэлэлцэх хугацаа тоологдож эхэлнэ" гэж заасан байдаг. Би байрны талбай нь захиалснаас бага байна гэдгийг 2016 оны 09 сард гадарласнаар "Ди эл ти" ХХК-иар 2016 оны 11 сард хэмжилт хийлгэн албан ёсоор мэдэж авсан юм. Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2-т үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 6 жил байна гэсний дагуу миний гомдол гаргах хутацаа дуусаагүй байхад щүүгч буруу шийдвэр гарган. Миний сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй       болгосон гэж үзэж байна. Дээрх үндэслэлийг харгалзан үзэж "Жиашидэ" ХХК-ийн нэхэмжилсэн үнийн дүнгээс 5 117 000 төгрөгийг хасч тооцуулахаар гаргасан миний сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

                                        

Шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулсан, хэргийн оролцогчийн эрхийг хангах талаар хийвэл зохих ажиллагааг бүрэн гүйцэтгэсэн, нэхэмжлэгчийн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв боловч талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлоогүй байна.

 

   Нэхэмжлэгч “Жиашидэ” ХХК нь хариуцагч О.Амарсанаад холбогдуулж орон сууцны үнэ 40 410 362 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, эд хөрөнгийн доголдолд 5 117 000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гарган маргажээ.

 

  Зохигчид 2011 оны  9 дүгээр сарын 11-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө захиалгаар барих гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр “Жиашидэ” ХХК нь Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, Жалханз хутагт Дамдинбазарын гудамж, 37 дугаар байр, 1 дүгээр орц, 47 тоотод байрлах 67.06 м.кв талбайтай орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, О.Амарсанаа нь орон сууцны үнэ 79 801 400 төгрөг төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ. /хх-ийн 12-17 дугаар тал/

 

   Гэрээний зүйл болох дээрх орон сууцыг “Жиашидэ” ХХК нь 2011 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр барьж дуусгасан болох нь барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах техникийн комиссын актаар тогтоогдсон, уг компани орон сууцны өмчлөх эрхийг 2011 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр авсан байна. Иймд талуудын хооронд гэрээ байгуулагдах үед гэрээний зүйл нь “Жиашидэ” ХХК-ийн өмчлөлд шилжсэн буюу баригдаж дууссан орон сууц байсан тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна. /47, 94-99 дүгээр тал/

 

 Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж буруу дүгнэж, хэргийг шийдвэрлэсэн байх боловч энэ нь хэргийн үйл баримтад давж заалдах шатны шүүхээс дүгнэлт өгөхөд нөлөөлөхгүй, шийдвэрийг хүчингүй болгох үндэслэлд хамаарахгүй болно.

 

   Худалдан авагч О.Амарсанаа нь гэрээний урьдчилгаа төлбөрт 40 000 000 төгрөг төлж, 2011 оны 11 дүгээр сарын 25-ны  өдрөөс хойш орон сууцыг эзэмшиж байгаа, худалдагч “Жиашидэ” ХХК-ийн зүгээс гэрээний зүйл болох орон сууцны өмчлөх эрхийг худалдан авагч О.Амарсанаагийн эзэмшилд шилжүүлээгүй үйл баримтын талаар талууд маргаагүй. Хэдийгээр худалдагчаас орон сууцны өмчлөх эрхийг худалдан авагчид шилжүүлээгүй байх боловч энэ нь худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийг биелүүлэхгүй байх үндэслэл болохгүй.

 

   Гэрээний үндсэн үүрэг болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг шаардах хөөн хэлэлцэх хугацаа нь Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2-т заасан “үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа зургаан жил байх”  зохицуулалттай тул нэхэмжлэгч гэрээний үүргийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй байна.

 

  Хариуцагч О.Амарсанаа нь гэрээний үлдэгдэл төлбөр 39 801 400 төгрөгийг төлөөгүй байх тул шүүх уг төлбөрийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосон нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасантай нийцнэ.

 

   Түүнчлэн худалдах, худалдан авах гэрээний 4.2, 4.3-т алданги тооцох нөхцөлийг “гэрээний графикаар тогтоосон хугацаа зөрчвөл” гэсэн агуулгаар тохиролцсон байх боловч уг гэрээний хавсралтад /графикт/ үлдэгдэл төлбөрийг хэзээ төлөх хугацааг тодорхой заагаагүй байх тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасан алданги гаргуулах үндэслэлгүй тул анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн алдангид нэхэмжилсэн 608 692 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй.

 

  Хэдийгээр маргааны зүйл болох орон сууцны талбайн хэмжээ талуудын гэрээгээр тохиролцсон талбайн хэмжээнд хүрэхгүй 4.3 м.кв-аар дутуу болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон байх боловч доголдолтой холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа зөвхөн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой биш  тул Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-т заасан хөөн хэлэлцэх 3 жилийн хугацаа хамаарна.  Иймд хариуцагч орон сууцыг эзэмшилдээ авсан 2011 оноос тоолоход хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэж үзлээ. Иймд анхан шатны шүүх хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй.

 

            Дээр дурдсан үндэслэлээр шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дэх заалтад заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2017/00719 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтын “Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.2…” гэснийг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 75 дугаар зүйлийн 75.2.1” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 96 830 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.      

 

 

                     ЕРӨНХИЙ  ШҮҮГЧ                                          Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ

                                               

                                    ШҮҮГЧИД                                          Б.НАРМАНДАХ           

                                                                                                 

                                                                                              Г.ДАВААДОРЖ