МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС:

 

            Сэлэнгэ аймгийн Мандал сум дахь сум дундын шүүхийн Ерөнхий шүүгч Б.Алтанцэцэг даргалж хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар

            Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хотын Баяyзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Дүнжингаравын 108-13 тоотод оршин  байрших “Тун Жөү”  ХХК-иас гаргасан

           Хариуцагч: Сэлэнгэ аймгийн Мандал  сумын 1 дүгээр баг “Жаргалан” хотхон  96-1-15 тоотод оршин суух Алдар овогт Машбатын Отгонзул /РД:МЭ78120965/-д холбогдох гэрээ цуцлаж, байрнаас албадан гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

            Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-ний  захирал Лю Лян Хуа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Р.Пүрэвлхам, хариуцагч М.Отгонзул, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ч.Мөнгөнцэцэг, нарийн бичгийн дарга С.Баянжаргал нар оролцов.

 

Тодорхойлох нь:

 

Нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэл тайлбартаа: ...Б М.Отгонзул нь “Тун Жөү” ХХК-аас Жаргалан хотхоны 1-15 тоот 46.32м2 2 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар 2012 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 4260000 төгрөгийг өгч 2013 оны 09 дүгээр сарын 29-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулан уг байрандаа орж өнөөдрийг хүртэл амьдарч байгаа боловч байрны үлдэгдлээ гүйцээж өгөхгүй манай байгууллагыг хохироож байгаа тул байрнаас албадан гаргуулж өгнө үү, мөн нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар нэмэгдүүлж байна. Манай компани бусадтай орон сууц хөлслөх дотоод журамтай бөгөөд энэхүү журамын дагуу орон сууцаа сарын 200000 төгрөгөөр хөлсөлдөг болно. Хариуцагч нь орон сууцыг худалдан авахаар тохирсон хэдий ч төлбөрөө гүйцээн төлөхгүй даруй 43 сар буюу бараг 4 жилийн нүүр үзэж байна. Хэрэв манай компани уг байрыг сар бүрийн 200000 төгрөгөөр түрээсэлж байсан бол 43 сарын хугацаанд нийт 8600000 төгрөгийн орлого олох байжээ. Иймд М.Отгонзулаас өөрийн хөрөнгө хэмнэх зорилгоор үндэслэлгүй хөрөнгөжин орон сууцанд амьдарсан хугацаа буюу 2013 оны 09 дүгээр сарын 29-ний өдрөөс өнөөдрийг хүртлэх 43 сарын төлбөр болох 8600000 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэмэгдүүлж байна гэжээ.

Хариуцагч М.Отгонзул шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд өгсөн тайлбар мэдүүлэгтээ ... Машбат овогтой Отгонзул миний бие 2012 оны 09-р сард 1-р багийн нутаг дэвсгэр дээр баригдсан Жаргалан хотхонд 1-р орцны 15 тоот дахь 46,21 м2 талбайтай 2 өрөө байр захиалан урьдчилгаа төлбөр 10% болох 4.260.000 -е-оөгийг /тухай үед 1м2 нь 920.000 төгрөг байсан/ Төрийн банкны 3400037617 тоот дансанд тушааж байр захилах гэрээг хийсэн. 2013 оны 09-р сард улсын комисс тухайн байрыг албан ёсоор хүлээн авсанаас хойш манай гэр бүл 1-р орцны 15 тоотод нүүн орж амьдарч эхэлсэн бөгөөд 1 м2 үнэ өсөж 1м2 -ыг 1.250.000 төгрөг болж өмнөх өгсөн урьдчилгаа төлбөр дээр зөрүү болох 1.530.000 төгрөгийг /нийт 5790000 төгрөг/ бэлэнээр Лянхуад өгч урдчилгаа 30%-ийн баримтыг Лянхуагаар бичүүлж авсан. /Тухайн үед бүх оршин суугчдтай 1м2 үнийг өсгөсөн шалтгаанаа урьдчилгаа төлбөрийн зөрүүг авч оршин суугчид 10%, компани 20% ингээд 30%-ын баримтыг бүрдүүлэхээр тохиролцсон/ ингээд миний бие ипотекийн зээлээ хөөцөлдөхөөр материалаа бүрдүүлэн явж байхад Лянхуа манай компани Хас банктай гэрээтэй тийм болохоор Хас банкаар хөөцөлд гэсэний дагуу 2013 оны 11-р аод Хас банканы Мөнхтөр гэдэг эдийн засагчд материалаа өгсөн. Гэтэл Хас банк материалыг хүлээн авсанаас хойш хариу хэлэлгүй сарын дараа жирэмсэн хүнд зээл  олгохгүй гэсэн хариу хэлсэн. Ингээд миний бие нь 2013 оны 12-р сард төрөөд зээл хөөцөлдөх боломжгүй болсон. 2014 оны 10-р сард ажилдаа орж зээлээ дахин хөөцөлдөхөөр болоход нийгмийн даатгал чинь цалингаараа 6 сар бөглөгдсөн байх ёстой гэсэн шаардлага тавьсан. 6 сараа гүйцээх гээд байх хугацаандаа дахин жирэмслээд 2015 оны 10-р сард төрсөн. 2016 оны 4-р сард нөхрийн цалингийн зээл дуусаж СӨХ хариуцсан Мөнгөнтуулын хамт ХААН банканд ирж нөхрийн нэр дээр зээлээ гаруулахаар уулзахад хамтран зээлдэгч нь 3 сар ажиллаад нийгмийн даатгал бөглөсөн байх ёстой гэсэн шаардлага тавьсаны үндсэн дээр миний бие 2016 оны 06-р сард ажилдаа орохоор болж 2016 оны 06-р сарын 06-аас ажилдаа орсон. Гэтэл Лянхуа Худалдаа хөгжлийн банканд материалаа өгчих эдний банк ямар нэгэн шаардлага тавихгүй гэсний дагуу ХХБ-д цалингийн тодорхойлолт, ажлын газрын тодорхойлолт болон дансны хуулгаа эдийн засагч Энхсуурьт өгч судалгаа хийлгэхэд зээл гарах боломжтой гэсэн хариу өгсөн. Ингээд урдьчилгаа төлбөрийн баримтнаас /1м2 үнэ 1.100.00 болж өөрчлөгдсөн тул солиулах шаардлагатай болсон/ бусад бүх материалаа банканд бүрдүүлж өгсөн. Байрны зээлээ гаргуулаагүй удсан гээд 2.000.000 төгрөг өгнө гэвэл урьдчилгаа төлбөрийн баримтыг чинь бичиж өгнө гэсэн ингээд 2.000.000 төгрөгийн өгөхөөр болж нотиратаар орох болоход Лянхуа одоо бэлнээр 500.000 төгрөг өг Улаанбаатар хотод ирж нотиратаар ор гэсэн. Тухай үед бэлэн 250.000 төгрөг байсныг Лянхуагийн дансруу хийж үлдэгдэл 250.000 төгрөгийг Улаанбаатар хот орж Лянхуатай уулзаж нотиратаар орохдоо өгөхөөр болж 2017 оны 07-р сарын эхээр хот орж Лянхуатай уулзахаар оффис дээр нь очиход охин нь байсан бөгөөд ээж гадуур ажилтай гэсэн. Охиноор нь утсаар холбоо бариулахад завгүй ажил ихтэй гээд уулзаагуй. Орой гэрт нь очиж уулзий гэхэд Тэрэлжид байна маргааш бол гэсэн. Гэтэл маргааш нь уулзахаар холбоо барьж хаа байгаагийн асуухад Зүүнхараад очоод Мөнгөнтуултай уулзаад нотариатаар ор гэсэн. Ингээд Зүүнхараад ирж Мөнгөнтуултай уулзаж нотариатаар урьдчилгаа төлбөрийн үлдэгдэл мөнгө 4.460.000 төгрөг, /1м2-ын үнэ 1.100.000 болж буурсан тул 20%-ыг төлөх болсон/ зээл гаргуулаагүй удсан алданги болох 2000000 төгрөг, нийт 6.460.000 төгрөгийг 2016 оны 7-р сарын 05-аас хойш нэг жилийн хугацаанд төлж дуусгахаар гэрээ хийсэн. Гэрээний нэг хувь нь Улаанбаатар хотруу Лянхуад хүргэгдсэнээр урьдчилгаа төлбөрийн баримт ирж баримтаа өгсөн. Бүх материалаа бүрдүүлж өгч албан ёсны судалгааг хийлгэж хурлаар орох болоход урьдчилгаа төлбөрийн баримт чинь буруу бичигдсэн байна үүнийг өнөөдөртөө багтаан солиулж ир орой хурлаар оруулна тэгэхгүй бол 8-р сарын 15-наас нааш хуралд орохгүй болно гэсэн. Үүнийг Люлянхуагийн бие төлөөлөгч СӨХ хариуцсан Мөнгөнтуул дамжуулахад өнөөдөртөө багтаан солиулах боломжгүй би наад бичгийг чинь Хотруу Лянхуаруу өгч явуулж Хотруу Лянхуаруу өгч явуулж солиулна тэрнээс би өөрөө солиод бичих эрх байхгүй гэсэн. Ингээд 10-аад хоногийн дараа урьдчилгааны төлбөрийн баримт ирж эдийн засагчдаа өгсөн. Гэтэл удалгүй ипотекийн зээл санхүүжилтгүй болсон гээд зогссон. Манай гэрийн цахилгааныг 2017 оны 01-р сарын 10-ны өдөр тасалсан. ЦШС-д хандаж асуухад танайх түрээсийн айл тийм болохоор түрээсийн айлуудын гэрээг Лянхуатай хийсэн гэсэн тайлбар хийсэн. 2013 оны 12-р сард миний нэр дээр гэрээ хийж код өгсөн. Өнгөрсөн оны 12-р сард мөн миний нэр дээр худалдан авах гэрээг үндэслэн гэрээ хийсэн. Гэтэл Лянхуа энэ айл түрээсийн айл би гэрээг нь хийнэ гээд дахин гэрээ хийсэн. Лянхуа танай гэрээг хийсэн болохоор танай цахилгааныг тасал гэсэн гээд манайд хамаагүй Лянхуатайгаа учраа ол гэсэн. Нэгэнт л шүүхээр шийдвэрлүүлэхээр хандсан юм чинь шүүхийн шийдвэр хүлээлгүйгээр дарамт шахалт үзүүлж байгаад гомдолтой байна. Нөхөр хөдөө Хушаат суманд ажилладаг. Бга насны 2 хүүхдийн хамт амьдардаг. Өвлийн цагт эрт харанхуй болж өглөө гэгээ ордог болохоор тог цахилгаангүй хүндрэлтэй байна. М.Отгонзул миний бие нь 2013 оны 09-р сараас “Жаргалан “ хотхонд амьдарч байгаа билээ. Би Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийсэн болохоор цахилгааны гэрээ өөрөө Цахилгаан түгээх станцтай байгуулсан гэтэл “ Тун жөү “ ХХК захирал Лянхуа нь Цахилгаан түгээх станц руу утсаар яриад 1-15 тоотын айл чинь түрээсийн айл байгаа юм гэрлийг нь салга гээд 2017 оны 01-р сарын 10-нээс 3-р сарын 09-ныг хүртэл манай цахилгааны салгасан. Миний хувьд 2 нялх хүүхэдтэй гэрэл цахилгаангүй маш хүнд байдалтай байсан тул 125\/-н аккумлятор 1-ийг 255000 төгрөгөөр худалдаж аваад гэрэл гаргаж, газын плитка болон ахуйн газ худалдаж авч хоол ундаа хийж.цэнэглэгч болон цэнэглэгч гэрэл авч дээрх хугацаанд зарцуулсан үүнийг дараах байдлаар нэхэмжлэж байна. Нэгэнт бид түрээсийн гэрээ хийгээгүй Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийсэн энэ гэрээ нь хүчин төгөлдөр байсан бөгөөд бид гэрлийн мөнгө хугацаанд нь төлж байгаа тохиолдолд Лянхуа дур мэдэн бидний гэрлийг салгах ёсгүй. Иймд би гэрэл, цахилгаангүй байсны улмаас надад гарсан хохиролыг мөн байрны урьдчилгаанд төлсөн мөнгөө нэхэмжпэх нь зөв гэж үзэж байна гэжээ.

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаас талуудын хүсэлтээр шинжлэн судлаад

 

Үндэслэх нь:

 

            Нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-нь хариуцагч М.Отгонзулаас гэрээ цуцлаж, байр чөлөөлүүлэх тухай хүсэлт гаргажээ. Зохигчдын хооронд  2013 оны 09-р сарын 28-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийгдэж, Сэлэнгэ аймгийн Мандал сумын  1-р багийн нутаг дэвсгэр дээр баригдсан  Жаргалан хотхонд 1-р орцны 15 тоот дахь 46.21 м2 талбайтай 2 өрөө 57900,000 төгрөгний үнэтэй байрны  урьдчилгаа төлбөрт 6040000 төгрөгийг төлж, орон сууц худалдан авч үлдэх төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлж барагдуулахаар гэрээ байгуулжээ.

            Гэрээний 1.2-т захиалга авагч нь .....гэрээнд заасан орон сууцны хууль ёсны өмчлөх этгээд мөн болно. 4.1.2-т захиалга авагч захиалан авагч талаас орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлж дуустал тухайн орон сууцны байрны хууль ёсны өмчлөгч байх. ....4.1.3-т ...захиалан авагч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд гэрээг дангаар цуцлана. ....5.1.3-т төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу төлөх. ...6.5-т гэрээг цуцлахтай холбоотой заалтуудад, гэрээнд заасан төлбөр төлөх хугацааг  хэтрүүлсэн тохиолдолд захиалагч гэрээг дангаар цуцлаж, өөрт учирсан хохиролоо алдангийн хамт захиалагчаас нэхэмжлэн гаргуулахаар гэрээнд /хх-18-21/ заажээ.  Гэрээний нэг тал болох М.Отгонзулаас “Тун Жөү ХХК-ны захиргаанд гаргасан баталгаа   /хх-22/ зохигчдын хуралдаанд гаргасан тайлбар мэдүүлгүүд болон бусад баримтаар   М.Отгонзул нь гэрээний үүргээ ноцтой зөрчин 2013 оны 09 дүгээр сард байранд орсон боловч  байрны үнийг төлөөгүй тул гэрээнд зааснаар гэрээг цуцлаж байр чөлөөлүүлэх шаардлага гаргасныг хангах хуулийн  үндэслэлтэй байна. Нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-нь шүүхэд хэрэг хянагдах шатанд нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлэн хариуцагч М.Отгонзулаас 2012 оноос байр хүлээн авч, оршин сууж ашиглаж байгаа тул  түрээсийн төлбөр 8600,000 төгрөг гаргуулах шаардлага нэмж гаргасан. Уг шаардлагыг шүүх хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ. Хариуцагч М.Отгонзул нь гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй байрны үлдэх төлбөрийг төлөхгүй өмгчлөгчийн эрхийг хохироож байгаа гэх шаардлага нь үндэслэл бүхий байгаа ч зохигчдын хооронд “ байр түрээслэх гэрээ байгуулагдаагүй, бусад этгээдтэй байгуулсан түрээсийн гэрээг үндэслэн нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагыг хангах боломжгүй, нэхэмжлэгч тал гэрээний үүргээ зөрчснөөс учирсан хохиролоо Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 264 дугаар зүйлийн 264.2-д зааснаар М.Отгонзулаас нотлох баримтаа бүрдүүлэн хохирол шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх эрх нь нээлттэй байна.   

            Хариуцагч М.Отгонзул нь нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-ы захирал Лян Хуа нь  цахилгаан сүлжээ компанид түрээсийн айл гэж хэлж  цахилгаан таслуулсны улмаас учирсан хохиролд 6611100 төгрөг гаргуулах тухай /хх-60-66/  сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ. Шүүх уг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гэрээ цуцлаж, байр чөлөөлүүлэх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай хамт шийдвэрлүүэх гэрээний маргаан гэж үзэх үнлэслэлгүй бөгөөд хариуцагч М.Отгонзул нь Цахилгаан сүлжээ компанитай “Цахилгаан  эрчим хүчээр хангах гэрээг өөрөө байгуулсан /хх-30-31, 35-38/ баримтууд хэрэгт авагдсан бөгөөд эрчим хүч хангах гэрээн зөрчснөөс учирсан хохиролоо эрх бүхий этгээдээс нэхэмжлэх боломжтой тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна.

Хариуцагч М.Отгонзул нь байрны үнийг төлөөгүй шалтгаанаа банкны зээл бүтээгүй ХХБ-ны зээл судлагдахад Тун Жөү ХХК-ы захирал Лян Хуа баримт буруу хийснээс зээл бүтээгүй үүнийг гэрч Худалдаа хөгжлийн банкны ажилтан Энхсуурь мэдүүлэхпээ: ... 2016 онд ипотекийн зээлд хамгадахаар материал бүрдүүлэлтэн дээрээ явж байсан. Урьдчилгаа төлбөрийн баримт нь алдаатай байсан. Энэ баримтаа засчаад ир гэж баримтыг буцаан өгсөн. Эдгээрээс болоод зээл танилцуулах анх шатны хуралд орох боломжгүй болсон гэхдээ ганцхан энэ баримтаас болоод хойшилсон гэж ойлгож болохгүй хэд хэдэн зүйл  зээлдэгчээс шалгаалсан байсан тэдгээр нь бусдын хувийн асуудал учир энд тоочих боломжгүй байна. Бид зээлийг судлаад материалууд нь бүрэн бол аль болох олгох талаар холбогдох хорооны хурлуудад танилцуулах боломжтой байсан. Манай анхан шатны хурлаар ороод зээл эцэслэн шийдвэрлэгдсэн гэж үзэж бас болохгүй юм.  Буруу баримт өгсөнөөс хойш 7-8 хоногийн дараа Тун Жөү ХХК-ны борлуулатын менежер гэх Р.Мөнхтуул нь ирж буруу бичигдсэн баримтыг зөвөөр засварлаж өгсөн. Баримт ирсэн боловч шууд хуралдаанд оруулах боломжгүй байсан учир нь зээлдэгч нар нь дээр дурьдсан бусад шалтгаануудаа шийдвэрлэж засч өгөөгүй байсан. Манай банк зээл олгох анхан шатны хурал хийхээ банкны дотоод журмаараа зохицуулдаг тул энд дэлгэрэнгүй  ярих боломжгүй байна.... /хх-59/  гэх мэдүүлэг .... гэхдээ энэ  нь хариуцагчийг гэрээний үүргээс чөлөөлөх үндэслэл болохгүй. Нөгөө талаар хариуцагчийн нөхөр Д.Ганзаяатай 2016 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдөр байгуулсан “ Орон сууц захиалан бариулах 098 дугаартай гэрээ /хх-28-29/ нь хариуцагч  М.Отгонзулын хүсэлтээр нөхрийн цалингийн зээл дууссан тул орон сууцны зээл судлуулахаар хийгдсэн гэрээ гэсэн тайлбарыг зохигч хийсэн гэсэн тайлбарыг өгсөн ба  энэ баримтыг шүүх хэрэг ач холбогдол бүхий баримт биш тул  үнэлэх шаардлагагүй гэж үзсэн.      

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

                                                         

1.Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1, 264 дүгээр зйүлийн 264.1-д зааснаар хариуцагч Машбат овогтой Отгонзултай байгуулсан орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлаж, Сэлэнгэ аймгийн Мандал сумын 1 дүгээр баг Жаргалант хотхоны 1-15 тоот байрыг М.Отгонзулын эзэмшлээс албадан чөлөөлж, нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-инд  олгосугай. 

2.Нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-ны хариуцагчаас түрээсийн төлбөр 8600,000 төгрөг гаргуулах тухай нэмэгдүүлсэн нэхэмжлэлийн шаардлага, Хариуцагч М.Отгонзулаас  гаргасан  нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-иас цахилгаан таслуулсны улмаас учирсан хохиролд 6611100 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй тул хэрэгсэхгүй болгосугай.  

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1,  Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт заасныг баримтлан нэхээмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 70200 төгрөг, нэмэгдүүлсэн шаардлагад төлсөн 152000 төгрөгийг,  хариуцагч М.Отгонзулын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн 120730 төгрөгийг  тус, тус төрийн сангийн 130400941 тоот дансанд буюу төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж хариуцагч М.Отгонзул улсын тэмдэгтийн хураамж  70200 төгрөгийг гаргаж нэхэмжлэгч Тун Жөү ХХК-нд  буцаан олгосугай.

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119-р зүйлийн 119.4-т зааснаар шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсон өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авахыг мэдэгдсүгэй.

            5. Иргэний хэргийг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар зохигч, гуравдагч, этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас   хойш 14 хоногийн дотор Сэлэнгэ аймгийн Эрүү Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй

 

 

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                                 Б.АЛТАНЦЭЦЭГ