“Ф” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, шүүгч А.Мөнхзул, Т.Туяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийж,

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШШ2017/02521 дүгээр шийдвэртэй, “Ф” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч О.Нод холбогдох,

2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн орон сууц захиалагчтай хийх FI/15D-T гэрээ, түүний хавсралт гараж захиалагчтай хийх гэрээ болон 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн F1/15F-T нэмэлт гэрээг тус тус цуцлах, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс учруулсан хохирол болох гэрээний 2.6-д заасан орон сууц ашигласны төлбөр 117 868 544 төгрөг, мөн гэрээний 5.2-т заасан торгууль 41 015 780 төгрөг, гараж ашигласны төлбөр 9 390 000 төгрөг, гэрээ цуцалсны торгууль 3 000 000 төгрөг, нийт 171 274 324 төгрөгийг гаргуулах, хариуцагчийн ашиглаж байгаа Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 15 давхарын 95 тоот хаягт байрлах 157,09 м.кв талбай бүхий 4 өрөө орон сууц, 16 тоот авто зогсоолыг чөлөөлүүлэх,

Хариуцагч нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Ф” ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг шаардсан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Туяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Г,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.У,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч М.Б,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Эрдэнэбулган нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

О.Н нь урьдчилгаа 50 000 000 төгрөгийг төлж, тус компанитай 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр "Орон сууцны захиалагчтай хийх FI/15D гэрээ", түүний хавсралт болох гараж захиалагчтай хийх гэрээг байгуулж Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол Токиогийн гудамж 73 байр, 15 давхарын 95 тоот 157,09 м.кв дөрвөн өрөө орон сууцыг, зоорийн давхарт байрлах 30 000 000 төгрөгийн үнэ бүхий 16 тоот авто зогсоолын хамт, үлдэгдэл 360 157 800 төгрөгийг 2015 оны 4 дүгээр сард багтаан графикийн дагуу төлөхөөр тохиролцон зээлээр худалдан авч амьдарч байгаа боловч 2015 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр 30 000 000 төгрөг төлснөөс өөр төлбөр хийгээгүй, төлбөрөө төлөхийг удаа дараа амаар болон бичгээр шаардсан.

Мөн 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрөөс 2016 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдрийн дотор төлбөрийг хуваарийн дагуу төлж барагдуулах нэмэлт гэрээ байгуулж боломжит хугацаа олгосон боловч мөн л төлбөрөө төлөлгүй хохироож байна. Иймд талуудын байгуулсан орон сууцны захиалагчтай хийх FI/15D гэрээ, түүний хавсралт гараж захиалагчтай хийх гэрээ болон нэмэлт гэрээг тус тус цуцлах, гэрээний 2.6-д зааснаар орон сууц ашигласны төлбөр 117 868 544 төгрөг, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс гэрээний 5.2-т заасан торгууль 41 015 780 төгрөг, гараж ашигласны 9 390 000 төгрөг, гэрээ цуцалсны торгууль 3 000 000 төгрөг, нийт 171 274 324 төгрөг гаргуулж, тухайн орон сууц болон 16 тоот авто зогсоолыг чөлөөлүүлэхээр нэхэмжилж байна гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2-т гүйцэтгэгч нь орон сууцны чанарт 36 сарын баталгаа өгөх, энэ хугацаанд барилгын үндсэн хийц, гадна дотор өрлөг, цонх, хаалга, дотоод засал, цахилгаан, сантехникийн төхөөрөмж, шугам тоноглолд илэрсэн согог гэмтэл ашиглалтын аливаа эвдрэлийг өөрийн зардлаар засварлах үүрэгтэй гэж заасан. Тус байрыг авах үед ашиглалтад ороод 1 жил болсон байсан ба албан ёсоор хүлээлгэж өгөөгүй, инженер н.Мөнхөө, менежер н.Түвшин нараас байрны түлхүүрийг авсан. Орон сууцны гадна бүргэд хаалга гацдаг гэмтэлтэй, ариун цэврийн өрөөний агааржуулалтын хоолойноос өмхий үнэр гардаг, цонхны дотор шил халтартаж бохирдсон гэх мэт доголдлыг хэлж байсан ч засвар үйлчилгээ хийж гэрээний үүргээ биелүүлээгүй.

Нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй бөгөөд Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг иргэн О.Н надад буцаан өгсөн тохиолдолд Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 15 давхарын 95 тоот хаягт байрлах 157,09 м.кв талбай бүхий орон сууцыгчөлөөлж өгөхөд татгалзах зүйлгүй болно гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ:

2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Ф” ХХК-тай орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, гарааж захиалагчтай хийх гэрээг тус тус байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороонд байрлах 157,09 м.кв талбайтай орон сууц, 15 м.кв авто зогсоолын хамт нийт 410 157 800 төгрөгөөр худалдан авахаар харилцан тохиролцсон. 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Ф” ХХК-д 50 000 000 төгрөгийн урьдчилгаа төлбөрийг төлж, үлдэгдлийг график ёсоор 2014 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 50 000 000 төгрөг, 2015 оны 01 дүгээр сарын 31-ний 50 000 000 төгрөг, 2015 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр 50 000 000 төгрөг, 2015 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдөр 105 078 900 төгрөг, 2015 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр 105 078 900 төгрөг төлөх болсон.

Үүнээс хойш 2015 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр 30 000 000 төгрөг төлж, санхүүгийн хүндрэлтэй байдал, барилгын салбар хямралд орсон, бусдаас өр авлагаа авч чадахгүй байдал үүссэн зэргээс болж 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдөр төлбөр төлөх нөхцөлийн талаар нэмэлт гэрээ байгуулсан боловч гэрээний үүргээ биелүүлж чадаагүй тул 2017 оны 01 сарын 24-ний өдөр 16 тоот авто зогсоолыг буцаан авсан. Мөн гэрээнүүдээ цуцлах мэдэгдлийг 2017 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр ирүүлсэн. Иймээс Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасны дагуу 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Ф” ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг тус компаниас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа:

Нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжинэ. Авто зогсоолыг буцаан авсан тул зогсоол чөлөөлөх шаардлагаас татгалзана. Хариуцагч нь орон сууцыг өнөөдрийг хүртэл ашиглаж байгаа. Энэ хугацаанд үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй. 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдөр харилцан уулзаж нэмэлт гэрээ байгуулж хугацаа олгосон ч хэрэгжээгүй. Гэрээнд заасан хугацаанд төлбөрөө төлвөл алдангийн 50 хувийг хөнгөлье гэсэн боловч төлөөгүй. Хариуцагч эд хөрөнгийн чанар ярьдаг, гэрээнд үүнийг зохицуулсан ба оршин суугчид нөлөөлсөн зүйл байхгүй. Тодорхой хэмжээний төлбөр төлвөл гэмтэл засварыг янзлаад өгье гэсэн. Түлхүүр хүлээж авснаас хойш гэмтэл гарвал захиалагч өөрөө хариуцахаар гэрээнд заасан учраас хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийг үндэслэл болгож хариуцагчид шаардах эрх байхгүй. Хэрэв гэрээнээс татгалзаж байгаа бол урьдчилж мэдэгдсэн байх заалт байдаг учраас уг эрхээ алдсан. Албан мэдэгдэл бичгээр хүргүүлж байсан. Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.3, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 225.6 дахь хэсгийг үндэслэж орон сууцны захиалагчтай хийсэн гэрээ болон нэмэлт гэрээнүүдийг цуцлах, мөн хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.4, 222.7-д заасныг үндэслэж 117 868 544 төгрөгийн хохирол, 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсгийг үндэслэн гэрээ цуцалсны торгууль 41 015 780 төгрөг нэхэмжилж байгаа.

Хариуцагч үүргээ биелүүлээгүйг хүлээн зөвшөөрсөн, Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.6 дахь хэсэгт зааснаар гэрээнд өөрөөр заагаагүй, эсхүл үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол үүргийн зүйлийг өөр этгээдээс хүлээн авах ёстой байсан үүрэг гүйцэтгэгч түүнийгээ авч чадаагүйгээс үүрэг биелүүлээгүй бол үүнээс үүдэн гарах хариуцлагыг өөрөө хүлээнэ гэж заасан тул хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй юм. Орон сууцны төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах шаардлага гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Учир нь хариуцагч нэхэмжлэгчийн орон сууцанд өнөөдрийг хүртэл хугацаанд ямар ч төлбөргүй амьдран ашиглаж, орох байсан орлогыг хааж хохирол учруулсан тул Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.4 дэх хэсэгт зааснаар хугацаа хэтрүүлсэн үүрэг гүйцэтгэгч түүнд ямар нэг тохиолдол нөлөөлсөн эсэхийг харгалзахгүйгээр хохирлыг хариуцна, гэрээний 2.6, 5.2 болон хуульд заасныг үндэслэн “Ф” ХХК нь хариуцагчаас гаргуулах 171 274 324 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагын дүнгээс суутган тооцох ёстой тул сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгоно уу гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 221 дүгээр зүйлийн 221.3, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх FI/15D-T гэрээ, түүний хавсралт Гарааж захиалагчтай хийх гэрээ, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн F1/15F-T Нэмэлт гэрээнүүдийг тус тус цуцлаж, орон сууц ашигласны төлбөр 117 868 544 төгрөг, торгууль 33 015 780 төгрөг, нийт 150 884 324 төгрөгийг хариуцагч О.Ноос гаргуулж нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20 390 000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 15 давхарын 95 тоот хаягт байрлах 157,09 м.кв талбай бүхий 4 өрөө орон сууцыг чөлөөлж нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-д хүлээлгэн өгөхийг хариуцагч О.Нод даалгаж,

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-аас гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч О.Нод олгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1 014 321 төгрөг, 70 200 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 557 950 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээж, хариуцагч О.Ноос нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнд тохирох улсын тэмдэгтийн хураамжид 912 372 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-аас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнд тохирох улсын тэмдэгтийн хураамжид 557 950 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч О.Нод олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо:

Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй. Шүүх “нэхэмжлэгч нь ашиглалтад орсон орон сууцны барилгыг хариуцагчид худалдахаар гэрээ байгуулсан байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэхээр байна” гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд хэрэглэх ёстой хуулыг хэрэглээгүй гэж үзэж байна.

Миний бие 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Ф” ХХК-тай орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, түүний хавсралт гараж захиалагчтай хийх гэрээг тус тус байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамжны 37 дугаар байрны 95 тоот 157.09 м.кв орон сууц, 15 м.кв талбайтай авто зогсоолын хамт нийт 410 157 800 төгрөгөөр худалдан авах болж, мөн өдөр 50 000 000 төгрөгийн урдчилгаа төлж үлдэгдэл төлбөрийг 2014 оны 12 дугаар сарын 31, 2015 оны 01 дүгээр сарын 31, 2015 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр тус тус 50 000 000 төгрөг, 2015 оны 03 дугаар сарын 31, 2015 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр тус тус 105 078 900 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон.

Талуудын хооронд үүссэн харилцаа Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Шүүх Орон сууц захиалагчтай хийх FI/15D-T гэрээний 2.6-д орон сууцыг ашигласан төлбөрийг гэрээний нийт дүнгээс хоног тутамд 0,05 хувиар тооцохоор талууд тохиролцсон байх боловч нэхэмжлэгч гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн 330 157 800 төгрөгөөс тооцож орон сууц ашигласан төлбөрт 117 868 544 төгрөг нэхэмжилсэн нь хуульд нийцэж байна, хариуцагч О.Нын орон сууц ашигласан хоногийг тооцоход 846 хоног байгааг гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,05 хувиар тооцоход 139 656 749 төгрөг болж байх боловч нэхэмжлэгчийн шаардсан хэмжээ 117 868 544 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, гэрээ тус бүрийг цуцлаж, торгууль 33 015 780 төгрөг, нийт 150 884 324 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгохоор дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

“Ф” ХХК нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ түүний хавсралт гэрээнүүдийг цуцлах мэдэгдлийг 2017 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр ирүүлсэн. Талуудын байгуулсан гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд гэрээгээр хүлээсэн үүрэг мөн адил дуусгавар болох бөгөөд гагцхүү хохирлоо шаардах боломжтой байхад шүүх орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний 2.6, 5.2-т заасныг тус тус үндэслэн орон сууц ашигласан төлбөрт 117 868 544 төгрөг, торгууль 33 015 780 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Нэгэнт гэрээний үүргээс татгалзсан тохиолдолд гэрээний дагуу үүргийг гүйцэтгүүлэх, гэрээний үүргийг хангуулах аргыг хэрэглэн шаардах эрхгүй. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227 дахь хэсэгт заасан зайлшгүй орох байсан орлогод гэрээнд заасан үүрэг хамаарахгүй тул шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн маргаан бүхий хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг зохих журмын дагуу явуулсан боловч нэхэмжлэлийн шаардлага түүний үндэслэлийн талаар хууль зүйн үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй, хууль буруу тайлбарлан хэрэглэсэн байх тул шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Нэхэмжлэгч “Ф” ХХК нь хариуцагч О.Нод холбогдуулан 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалагчтай хийх FI/15D-T гэрээ, түүний хавсралт буюу гараж захиалагчтай хийх гэрээ, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн F1/15F-T нэмэлт гэрээ тус бүрийг цуцлах, гэрээний 2.6-д зааснаар үүргээ биелүүлээгүйн улмаас учруулсан хохирол болох орон сууц ашигласны төлбөрт 117 868 544 төгрөг, гэрээний 5.2-т заасан торгуульд 41 015 780 төгрөг, гараж ашигласны 9 390 000 төгрөг, гэрээ цуцалсны торгууль 3 000 000 төгрөг, нийт 171 274 324 төгрөгийг гаргуулж, Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр,  95 тоот 157,09 м.кв 4 өрөө орон сууц болон тус байрны зоорийн давхарт байрлах 16 тоот авто зогсоолыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч О.Н нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг буцаан шаардаж сөрөг нэхэмжлэл гаргасан ба зохигчид шаардлага тус бүрийг харилцан эс зөвшөөрч маргасан, анхан шатны шүүх хуралдааны явцад нэхэмжлэгч авто зогсоолыг хүлээн авсан гэх үндэслэлээр уг шаардлагаасаа татгалзсан байна.

 

Хэрэгт авагдсан баримтууд, зохигчдын тайлбараас үзвэл талууд 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, гараж захиалагчтай хийх гэрээ байгуулж, нэхэмжлэгч “Ф” ХХК нь Баянзүрх дүүрэгт байрлах 73 дугаар байрны 95 тоот 157,09 м.кв 4 өрөө орон сууцыг 380 157 800 төгрөгөөр, 15 м.кв авто зогсоолыг 30 000 000 төгрөгөөр, нийт 410 157 800 төгрөгөөр худалдах, хариуцагч О.Н худалдан авагчийн хувьд гэрээнд заасан хуваарийн дагуу төлбөрийг төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон байна.

 

Талууд тодорхой эд хөрөнгийг хариу төлбөртэй өмчлөлд шилжүүлэх нөхцөлийн талаар тохиролцсон байх тул анхан шатны шүүхээс талуудад Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах худалдан авах гэрээний үүрэг үүссэн гэж дүгнэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлжээ. Харин уг гэрээний үүргийг хариуцагч тал зөрчсөн гэх үндэслэл заасан атлаа хүндэтгэн үзэх үндэслэлээр гэрээнээс татгалзсаны үр дагаварт хамаарах Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.5 дахь хэсэгт зааснаар дүгнэлт хийсэн нь хууль хэрэглээний хувьд буруу болно.

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлд хариуцагч талыг гэрээгээр хүлээсэн мөнгөн төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээнээс татгалзах буюу цуцлах талаар заасан байх тул үүргийн зөрчилтэй холбоотой гэрээнээс татгалзах эрхийг тодорхойлсон Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсгийн зохицуулалтыг хэрэглэх учиртай.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа нь эд хөрөнгө өмчлөлд шилжүүлэх, хариу төлбөр төлөх үүрэг буюу урт удаан хугацааны туршид үргэлжлүүлэн гүйцэтгэх үүрэг биш тул үүргийн зөрчилтэй холбоотой гэрээг цуцлах нь татгалзахтай үр дагаврын хувьд адил байх боломжтой.

 

Хариуцагчийн хувьд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлдээ зааж буй гэрээнээс татгалзах үндэслэл буюу худалдан авсан эд хөрөнгийн үнийг төлөх үүргээ гэрээгээр тогтоосон хугацаанаас хэтрүүлсэн, нэмэлт хугацаа олгосон үйл баримтыг няцаагаагүй. Иймд нэхэмжлэгчийн хувьд Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзаж, гэрээний дагуу шилжүүлсэн байсан Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 15 давхарын 95 тоот хаягт байрлах 157,09 м.кв талбай бүхий 4 өрөө орон сууц, 16 тоот авто зогсоолыг буцаах, гэрээг цуцалсантай холбоотой учирсан хохиролд орон сууцыг ашигласны төлбөрийг хариуцагчаас гаргуулахаар Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй.

 

Нэхэмжлэгч орон сууц ашигласны төлбөрийг “орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ”-ний 2.6 дахь хэсэгт “захиалагч талын буруутай үйл ажиллагаанаас буюу өөрийн санаачилгаар энэхүү орон сууц захиалагчтай хийх гэрээг цуцлах тохиолдолд, гэрээг батлагдсан өдрөөс эхлэн гэрээ цуцлагдах өдөр хүртэл хугацааны орон сууцыг ашигласан төлбөр болгож гэрээний нийт дүнгээс 0.05 хувиар тооцож гүйцэтгэгч талд төлнө” гэх заалтыг эрхийн үндэслэлээ болгож нийт 117 868 544 төгрөгийн тооцоо гаргажээ.

 

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирлын хүрээг мөн хуулийн 227.3 дахь хэсэгт “үүрэг гүйцэтгэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж тодорхойлжээ. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчээс татгалзсантай холбоотой учирсан хохирол нь гэрээний талуудад үүссэн бодит үр дагаврыг арилгах болохоос урьдчилсан таамаг, тооцоо, тохиролцоонд үндэслэгдэн тодорхойлогдох боломжгүй юм. Иймд гэрээний 2.6-д зааснаар гэрээний нийт үнийн дүн болох 380 157 800 төгрөгийн 0.05 хувиар тооцоход нэг хоногийн 190 078 төгрөг, нэг сарын 5 702 367 төгрөг буюу орон сууц ашигласан бүх хугацаагаар тооцон нийт 117 868 544 төгрөг болж байгааг хохиролд тооцон гаргуулах хууль зүйн үндэслэлгүй.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний эрх чөлөөний зарчмын дагуу гэрээгээр талууд харилцан хүлээх үүрэг, үр дагаврын талаар чөлөөтэй тохиролцох эрхтэй боловч мөн хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.2.5-д аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй иргэнтэй байгуулахаар санал гаргаж байгаа аж ахуй эрхлэгч тал нь гаргасан зардлыг хэт өндрөөр буюу нэмэгдүүлэн тооцож шаардах эрхийг өөртөө олгосон байвал тэрхүү заалт нь хүчин төгөлдөр бус байна. Талуудын байгуулсан гэрээний 2.6-д зааснаар гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд сарын төлбөрийн нийт үнэтэй харьцуулан тогтоосон зардлыг хэт өндрөөр тооцож шаардах эрхийг нэхэмжлэгч тал өөртөө олгосон гэж үзэх үндэслэлтэй. Учир нь уг гэрээний төслийг нэхэмжлэгч компани санал болгосныг хариуцагч иргэн гарын үсэг зурж байгуулсан байх тул Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1 дэх хэсэгт заасан стандарт нөхцөл бүхий гэрээ гэж үзэх тул ийм төрлийн гэрээнд тавигдах хулиар тогтоосон хязгаарлалтыг зөрчих нь гэрээний холбогдох заалт хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлтэй байна. /хх 8-11/ Иймд анхан шатны шүүх гэрээний хүчин төгөлдөр бус заалтыг үндэслэн хариуцагчаас орон сууц ашигласны төлбөрт 117 868 544 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэснийг хууль буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзнэ.

 

Харин талуудын хооронд 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдөр байгуулсан №FI/15D тоот орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний хавсралт болох нэмэлт гэрээнд хариуцагч талын төлбөр төлөх үүргээ биелүүлэх нэмэлт нөхцөл буюу хугацаа, гэрээ зөрчсөн болон биелүүлсэнтэй холбоотой талуудын авах арга хэмжээний талаар заагаад төлбөрийг төлж дуусах хүртэл түрээсийн хэмжээ нэг сарын 1 500 000 төгрөг байхаар  харилцан тохиролцсон байна. /хх12/

 

Энэхүү заалт бүхий гэрээнээс талууд татгалзсан тул уг гэрээний үндсэн болон нэмэлт үүрэгтэй холбоотойгоор шаардах эрх үүсэхгүй боловч хариуцагчийн орон сууц ашигласан хугацаанд нэхэмжлэгчийн алдсан олох ёстой байсан орлогын хэмжээг тодорхойлох нотлох баримтаар үнэлэх боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч уг орон сууцыг сарын 1 500 000 төгрөгөөр түрээслэн орлого олох боломжтой байсан гэж үзнэ. Иймд нэхэмжлэгчийн орон сууц ашигласан хугацаа болох 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрөөс нэхэмжлэл гаргасан 2017 оны 05 дугаар сарын 02-ны өдөр хүртэл нийт 31 сарын төлбөрт 46 500 000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгч компанид олгох нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3 дахь хэсэгт заасантай нийцнэ.

 

Нэхэмжлэгч “Ф” ХХК нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр FI/15D-T дугаартай орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, хавсралтаар гараж захиалагчтай хийх гэрээнээс Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар тус тус татгалзаж, Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний дагуу шилжүүлсэн зүйлсээ харилцан буцааж буй тохиолдолд цуцлагдсан гэрээний заалтыг үндэслэн торгуулийг хариуцагчаас гаргуулах боломжгүй. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч гэрээнээс бүхэлд нь татгалзсан тохиолдолд талууд өгсөн авсан зүйлээ буцаах, хохирлоо арилгуулах, үр дагавар үүсэхээс, гэрээний заалтын дагуу үндсэн болон нэмэлт үүрэг /торгууль төлөх зэрэг/-ийг шаардах эрхгүй.

 

Иймд талуудын байгуулсан гэрээний 5.2-т заасныг үндэслэн торгууль 41 015 780 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэл бүрдээгүй тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас уг хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох хууль зүйн үндэслэлтэй.

 

Нөгөө талаар, нэхэмжлэгч авто зогсоолыг буцаан авсан тул түүнийг чөлөөлөх шаардлагаа татан авсан нь хууль болон талуудын хэн алины эрх ашигт харшлахгүй бөгөөд гараж ашигласны төлбөрийг тогтоох баримт хэрэгт байхгүй тул нэхэмжлэлийн холбогдох хэсгийг хангах боломжгүй байна.

 

Хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар О.Нын гэрээний төлбөрт төлсөн 80 000 000 төгрөгийг нэхэмжлэгч компаниас гаргуулж түүнд олгох үндэслэлтэй бөгөөд энэ талаар анхан шатны шүүхээс хийсэн дүгнэлт зөв.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШШ2017/02521 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан

Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 15 давхарын 95 тоот хаягт байрлах 157,09 м.кв талбай бүхий 4 өрөө орон сууцыг болон уг орон сууц ашигласны төлбөр 46 500 000 төгрөгийг хариуцагч О.Ноос гаргуулж нэхэмжлэгч “Ф” ХХК-д олгож, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас 124 774 324 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

2 дахь заалтын “912 372” гэснийг “391 950” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн хариуцагчийн 912 400 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар дээрх хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

                        ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                        Ж.ОЮУНТУНГАЛАГ                                                                                                

                        ШҮҮГЧИД                                                       А.МӨНХЗУЛ

 

                                                                                                Т.ТУЯА