2020 оны 05 сарын 13 өдөр             Дугаар 128/ШШ2020/0321           Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Халиуна даргалж, тус шүүхийн хуралдааны 4 дүгээр танхимд хийсэн нээлттэй шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Ф.Х ХХК

Хариуцагч: Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс,

Гуравдагч этгээд: Б.Б

Гуравдагч этгээд: Х.К ХХК

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг хууль бусаар нэмж бүртгэснийг хүчингүйд тооцуулж, 280 м.кв талбайн хэмжээнд хасалт хийхийг даалгах Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгах” тухай шаардлага бүхий захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.О, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Б, гуравдагч этгээд Б.Б-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.О, гуравдагч этгээд Х.К ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Э, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Д.Ц нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

   Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: “...Ф.Х ХХК-д Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/1008 дугаар захирамжаар Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, н 0,0,0,0,0,0 дугаар ашиглалтын шаардпага хангахгүй болсон нийтийн зориулалтай орон сууцнуудыг дахин төлөвлөн барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэхээр шалгарч, гурван талт гэрээ байгуулах эрх олгогдсон. Дээрх захирамжийн дагуу манай компани н сууц өмчлөгч иргэдтэй ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон орон сууцыг дахин төлөвлөн барилгажуулах 3 талт гэрээг 2017 оны 10 дугаар сараас эхлэн 0,0,0,0,0,0 дүгээр байрны сууц өмчлөгч иргэдтэй байгуулж одоогоор дуусаад байна. Гэвч н 0 дүгээр байрны 0 тоотын сууцны өмчлөгч Б.Б ын өмчлөлд Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо 19 дүгээр хороолол, нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот орон сууцны зориулалттай 36 мкв 3 өрөө орон сууц, өргөтгөлийн 280 мкв талбайн хамт Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй байдаг ба өнөөдрийг хүртэл төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК, нөгөө талаас Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд Улаанбаатар хотын захирагч нартай байгуулах орон сууцны нөхцөл сайжруулах 3 талт гэрээг байгуулахаас үндэслэлгүйгээр татгалзаж өөрийн эзэмшлийн өргөтгөлийн 280 мкв талбайд үйлчилгээний зориулалттай талбайгаас 100 хувь тооцож авна гэж хэт нэг талыг барьж тулган, төсөл хэрэгжүүлэг компани болон гэрээ байгуулсан бусад иргэдийн эрх ашгийг илтэд үл хүндэтгэж, төслийн ажлыг гацааж удаашруулж байна.

Төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороонд баригдах “Ф******* ” төслийг өөрсдийн 100%-ийн хөрөнгө оруулалттайгаар бүтээн байгуулж байгаа ба 2020 онд ашиглалтад орох үйлчилгээний талбайн борлуулалтын үнийг ашиглалтад орох барилгын байршил, зэрэглэл, үнэ цэнээс хамааран 1 м.кв талбайн үнийг 2500 доллар буюу 6,125,000 төгрөгөөр худалдан борлуулахаар төлөвлөн ажиллаж байгаа ба Ү-22060 дугаартай үл хөдпөх хөрөнгө өмчлөгч Б.Б нь нийтдээ 1,715,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий үйлчилгээний талбай авахаар шантаач хийж байна. Энэ нь өөрийн хөрөнгөөр бүтээн байгуулалт хийж буй Ф.Х ХХК-ийг санхүүгийн алдагдалд оруулахад хүрч, компанийн эрх ашиг зөрчигдөхөд хүрээд байна.

Төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь Хан-Уул дүүргийн Газрын алба болон Нийслэлийн Газрын албанд хүсэлт гаргаж, Б.Бын өмчлөлийн гэх 280 м.кв өргөтгөлийн талбайд газар эзэмших болон өмчлөх эрхийн зөвшөөрөлтэй эсэхийг тодруулахад Хан-Уул дүүргийн Газрын албаны 2018 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 16/431 тоот албан бичиг, Нийслэлийн Газрын албаны 2018 оны 06 дугаар сарын 08-ны өдрийн албан бичгээр “...Б.Бт 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэр, 0 дүгээр байрны өргөтгөлд газар эзэмшүүлэх гэрчилгээ олгогдоогүй” талаар бичгээр хариу хүргүүлсэн байна.

Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн мэдүүлэг гаргахдаа бүрдүүлэх бүрдүүлбэрийг хангахаар зохицуулсан ба 13.5.3-т “Тухайн газрыг уг этгээдэд өмчлүүлэх тухай эрх бүхий байгууллагын шийдвэр болон түүнээс олгосон гэрчилгээ”, 13.5.4-т “Газар, эзэмших ашиглах эрхийн гэрээ болон гэрчилгээний хуулбар зэргийг бүрдүүлэх”, 5.1.2-т “эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх” зэргээр хуульчлагдсан байдаг. Гэтэл Б.Бт олгосон Ү-22060 дугаартай гэрчилгээний өргөтгөлд ноогдох бичилтийг Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс нь хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй буюу улсын бүртгэлийн бичилтийн 280 м.кв өргөтгөлтэй холбоотой хэсгийг газар эзэмших, ашиглах эрхийн зөвшөөрөлгүй эд хөрөнгөд улсын бүртгэл хийсэн нь хууль бус бөгөөд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх хуулийн шаардлагыг зөрчсөн гэж төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК үзэж байна. Өөрөөр хэлбэл Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн хууль бус бүртгэлээс болж төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол болох оршин тогтнох санхүүгийн хэвийн байдал алдагдахад хүрч байна.

Иймд Хан-Уул дүүргийн бүртгэлийн хэлтсийн 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрийн Ү-22060 дугаар гэрчилгээний өргөтгөлийн 280 м.кв талбайд олгосон хэсгийг хүчингүйд тооцуулах байдлаар шаардлагаа тодруулж байна. Өөрөөр хэлбэл Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй хууль бусаар олгогдсон өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг хүчингүйд тооцуулж, хүчингүйд тооцуулсан хэсэгт хасалт хийхийг Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна.” гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.З шүүхэд ирүүлсэн нэмэлт тайлбартаа: “ Хариуцагч Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан хариу тайлбарт “улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотын оршин суугч Б.Б бүртгэлтэй ба иргэн Б.Б нь тус хэлтэст 2011 оны 6 дугаар сарын 30 өдөр мэдүүлэг гаргасныг хүлээн авч 280 м.кв талбайг нэмж бүртгэн өмчлөх эрхийн Ү-22060 дугаартай гэрчилгээ олгосон нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.5 дахь заалт, мөн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 17, 18 дугаар зүйл, 19 дүгээр зүйлийн 19.1.3-д заасныг үндэслэн нотлох баримтын бүрдэлийг хангуулан бүртгэсэн” гэжээ.  

Хариуцагчийн тайлбар нь 2003 онд батлагдсан Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн холбогдох заалт, 2009 онд батлагдсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн холбогдох заалтуудаар тус тус хууль зөрчиж иргэн Б.Бын гэрчилгээн дээр 280 м.кв талбайн бичилтийг олгосон нь нотлогдож байна. Тодруулбал Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой бусад эрхнйн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн мэдүүлэг гаргах тухай заасан байдаг ба 13.5 дугаар зүйлд хавсаргаж өгөх баримт бичгийг хуульчилж өгсөн байх ба 13.5.3-т “тухайн газрыг уг этгээдэд өмчлүүлсэн тухай эрх бүхий байгууллагын шийдвэр болон түүнээс олгосон гэрчилгээ” 13.5.4-т “газар эзэмших ашиглах эрхийн гэрээ болон гэрчилгээний хуулбар” гэж хуульчилсан байна. Мөн хуулийн 13.5.9-д мэдүүлэг гаргагч нь мэдүүлэг, түүнд хавсаргах баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэгтэй ба энэ үүргээ зөрчсөнөөс бусдад учирсан хохирлыг төлнө гэж заасан байдаг.

Мөн хуулийн 14 зүйлийн 1-д улсын бүртгэгч мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах хэсгийг журамласан байдаг ба 14.1.4-т мэдүүлэг хуульд заасан хэлбэрээр гаргаагүй бол, 14.1.6-д энэ хуульд заасан мэдүүлэгт хавсаргах зохих баримт бичгийг хавсаргаагүй бол гэж тус тус заасан байдаг. Мөн хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.4-т мэдүүлэг түүнд хавсаргасан баримт энэ хуулийн 14.1-т заасан үндэслэл илэрвэл улсын бүртгэгч нь бүртгэхээс татгалзаж, мэдүүлэг түүнд хавсаргасан баримт бичгийг татгалзсан үндэслэлийн тайлбарын хамтаар мэдүүлэг гаргагчид буцаана гэж заасан байдаг. Мөн хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2-т бүртгэл үнэн зөв байх зарчим, 12 дугаар зйүлийн 17.5.1 дэх хэсэгт улсын бүртгэгч нь эрхийн улсын бүртгэлийг үнэн зөв хийх үүрэгтэй гэж хуульчилсан байна.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.4-т улсын бүртгэл нь үнэн зөв, бодитой заавал биелэгдэх шинжтэй байх, тус хуулийн 11 дүгээр зүйлд улсын бүртгэгчийн эрх зүйн байдлыг тодотгож өгсөн байх ба 11.5.3-т “энэ хуулийн 11.5.2-т заасан нотлох баримт нь зөрчилтэй, бүрэн бус, холбогдох хуулийн заалтыг зөрчсөн бол улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах үүрэгтэй байна. Мөн хуулийн 11.5.11-т улсын бүртгэлийг хараат бусаар үнэн зөв хөтлөх гэж заажээ. Мөн хуулийн 18 дугаар зүйлд улсын бүртгэгчийн үйл ажиллагаанд хориглох зүйлийг хуульчилсан байх ба 18.1.3-т хүлээж авсан хүсэлт, эх нотлох баримт болон эрхийн улсын бүртгэлийн хувийн хэргийг бичилтэд завсар хийх, гэмтээх, устгах, үрэгдүүлэх, нотлох баримтыг хууль бусаар нэмэх хасахыг хориглоно гэж зааснаар хариуцагчийн гаргасан хариу тайлбар нь няцаагдаж байна гэж үзэж байна.

Өөрөөр хэлбэл Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн улсын бүртгэгч нь иргэн Б.Бт өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг бүртгэхдээ хуульд заасан хавсаргах бичгийн бүрдлийг бүрэн хүлээн аваагүй, холбогдох газрын гэрчилгээгүй газарт дур мэдэн, нийтийн эзэмшлийн талбайд барьсан өргөтгөлд бичилт хийсэн нь хэрэгт авагдсан Нийслэлийн Газрын албаны 2018 оны 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн 02-06/2803 тоот “Хан-Уул дүүргийн 2-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 0 дүгээр байрны өргөтгөлийн барилга бүхий газарт эзэмшүүлэх, ашиглуулах талаар Нийслэлийн Засаг даргаас шийдвэр гаргаагүй болно” албан бичиг, Хан-Уул дүүргийн Газрын албаны 2018 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 16/431 тоот “Б.Бт 2 дугаар хорооны нутаг дэвсгэр 0 дүгээр байрны өргөтгөлд газар эзэмшүүлэх гэрчилгээ олгогдоогүй” албан бичгүүдээр нотлогдож байна. Өөрөөр хэлбэл тус Улсын бүртгэлийн хэлтэс нь улсын бүртгэл үнэн зөв байх, үнэн зөв бодитой байх, эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх хуулийн зарчмыг гажуудуулан хууль зөрчин хууль бусаар иргэн Б.Бт 280 м.кв өргөтгөлийн талбайг бүртгэсэн байна.

2. Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/1008 тоот захирамжаар төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь Нийслэлийн Хан-Уул дүүрэг, 2 дугаар хороо, нэхмэлийн 0,0,0,0,0 дугаар байруудыг дахин төлөвлөн барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр шалгарсан. Энэхүү ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцыг дахин төлөвлөн барилгажуулах төслийн хүрээнд сууц өмчлөгч нийт иргэдтэй орон сууцны нөхцөл сайжруулах 2 ба 3 талт гэрээг Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газартай хамтран хэрэгжүүлж байгаа ба иргэдтэй гэрээ байгуулж дууссан болно. Иргэдтэй гэрээ байгуулах явцад нэхмэлийн 1 дүгээр байрны 1 тоотын сууц өмчлөгч Б.Бтай төсөл хэрэгжүүлэгч байгууллагын зүгээс уулзан тодорхой нөхцөл боломжийг санал болгох явцад Б.Бын өмчлөлийн Ү-22060 дугаар бүхий гэрчилгээн дээр өргөтгөлийн 280 м.кв талбай зөвшөөрөлтэй байхыг мэдсэн. Иймд төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь зөвшөөрөлтэй эсэх талаар тодруулахад хууль зөрчиж, эрхийн улсын бүртгэгчтэй хуйвалдан өргөтгөлийн гэрчилгээ олгосныг мэдсэн. Иймд төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан хуулийн хугацаанд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Өөрөөр хэлбэл гомдол гаргах хугацаандаа гомдол гаргасан гэх үндэслэлтэй байна.

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар Улсын бүтгэлийн ерөнхий газраас Ф.Х ХХК-д гомдлын хариу хүргүүлсэн албан бичгийн хугацаа тодорхой илэрхий нотлогдож байгаа болно. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.1-д “Энэ хуулийн зорилт нь хүн, хуулийн этгээдээс захиргааны байгууллагын хууль бус үйл ажиллагааны улмаас зөрчигдсөн, эсхүл зөрчигдөж болзошгүй эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлоо хамгаалуулахаар, түүнчлэн нийтийн ашиг сонирхлыг төлөөлөх эрх бүхий этгээд хуульд заасан бол захиргааны байгууллагаас гаргасан нэхэмжлэлийн дагуу захиргааны хэргийг шүүхэд хянан шийдвэрлэхтэй холбогдсон харилцааг зохицуулахад оршино” гэж заасан байдаг.

Н 1 дүгээр байрны 1 тоотын сууц өмчлөгч Б.Б /РД:ЦД*******/-ын өмчлөлд Хан-уул дүүргийн 2 дугаар хороо 19 дүгээр хороолол, нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотод орон сууцны зориулалттай 36 м.кв 3 өрөө орон сууц, өргөтгөлийн 280 м.кв талбайн хамт Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй байдаг ба өнөөдрийг хүртэл төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК, нөгөө талаас Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд Улаанбаатар хотын захирагч нартай байгуулах орон сууцны нөхцөл сайжруулах 3 талт гэрээг байгуулахаас үндэслэлгүйгээр татгалзаж, өөрийн эзэмшлийн өргөтгөлийн 280 м.кв талбайд үйлчилгээний зориулалттай талбайгаас 100 хувь тооцож авна гэж хэт нэг талыг барьж тулган, төсөл хэрэгжүүлэгч компани болон гэрээ байгуулсан бусад иргэдийн эрх ашгийг илтэд үл хүндэтгэж, төслийн ажлыг гацааж удаашруулж байгаа. Төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороонд баригдах “Ф******* ’' төслийг өөрсдийн 100% хөрөнгө оруулалттайтаар бүтээн байгуулж байгаа ба 2020 онд ашиглалтад орох үйлчилгээний талбайн борлуулалтын үнийг ашиглалтад орох барилгын байршил. зэрэглэл, үнэ цэнээс хамааран 1 м.кв үнийг 2500 доллар буюу 6,125,000 төгрөгөөр худалдан борлуулахаар төлөвлөн ажиллаж байгаа ба Ү-22060 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгч Б.Б******* нь нийтдээ 1,715,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий үйлчилгээний талбай авахаар шантааж хийж байна. Энэ нь өөрийн хөрөнгөөр бүтээн байгуулалт хийж буй Ф.Х ХХК-ийг санхүүгийн алдагдалд оруулахад хүрч, компанийн эрх ашиг зөрчигдөхөд хүрээд байна.

Иймд нэхэмжлэгч Ф.Х ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн хууль зөрчиж иргэн Б.Бын Ү-22060 тоот гэрчилгээнд өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг бүртгэснийг хүчингүйд тооцож өгнө үү.” гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 18 дугаар хороолол, Нэхэмлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот, З6 м.кв талбайтай, 3 өрөө сууцны өмчлөгчөөр иргэн Б.Б /ЦД*******/ бүртгэлтэй бөгөөд 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр уг орон сууцны бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлт оруулахаар /Жич.Эд хөрөнгийн зориулалт өөрчлөх хүсэлт гаргаагүй болно./ тус хэлтэст 2011 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр мэдүүлэг гаргасныг хүлээн авч эрхийн улсын бүртгэлийн нэмэлт өөрчлөлтөөр 280 м.кв талбайг зориулалт өөрчлөлгүй нэмж бүртгэн өмчлөх эрхийн 0001******* дугаартай гэрчилгээг олгосон байна.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.5 дахь хэсэг, мөн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 14 дүгээр зүйл, мөн хуулийн 17, 18 дугаар зүйл, 19 дүгээр зүйлийн 19.1.3 хэсэгт заасныг тус тус баримтлан доорх нотлох баримтын бүрдлийг хангуулан бүртгэсэн болно. Иргэн Б.Бын 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрийн бүртгүүлэхийг хүссэн мэдүүлэг, 2005 оны Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектороор батлагдсан Хан-Уул 2 дугаар хороо Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотын өргөтгөлын ажлын зураг төсөл, эд хөрөнгийн план зураг, эд хөрөнгийн фото зураг, 2008 оны 4 дүгээр сарын 09-ний өдрийн Улаанбаатар хотын ерөнхий менежерийн “Зөвшөөрөл олгох тухай” 47 дугаартай тушаал, хавсралт 104 дугаарт уг орон сууц тусгагдсан, 2008 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдрийн орон сууцны зориулалтыг өөрчилж үйлдвэрлэл, ажил, үйлчилгээ эрхлэх 90/08 тоот гэрээ, тухайн орон сууцыг худалдах, худалдан авах 2007 оны 9 дүгээр сарын 26-ны өдрийн гэрээ, 2008 оны 8 дугаар сарын 14-ний өдрийн Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын даргын 64 дугаартай техникийн тодруулга, Улаанбаатар хотын захирагчийн харъяа Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газрын 2008 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 254 тоот техникийн нөхцөл олгосон тухай албан бичиг, дагалдах зураг, Авто замын газрын 2009 оын 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1/329 тоот зөвшөөрөл, 2011 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн “А******* СӨХ” ХХК-ийн 5 дугаартай зөвшөөрөл, 2009 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн “А******* СӨХ” ХХК-тай байгуулсан орон сууцны 1 дүгээр давхарт үйлчилгээ явуулж буй иргэн, аж ахуйн байгууллагын гэрээ гэсэн нотлох баримтуудыг хүлээн авч эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлтийг бүртгэсэн нь тухай эд хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй этгээд гэж үзэх эрх зүйн үндэслэл байхгүй тул бүртгэсэн болно.

Мөн өнөөдрийн байдлаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот орон сууц болон өргөтгөлийн хэсэг нь бодит байдал дээр нурж устсан болох нь хавтаст хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдож байна. Өөрөөр хэлбэл бүртгэлийг хүчингүй болгуулах, улмаар бүртгэлд өөрчлөлт оруулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүх хангаж шийдвэрлэсэн ч шүүхийн шийдвэр бодит байдал дээр биелэгдэх боломжгүй, харин Эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 23.1.1-д заасан үндэслэлээр хувийн хэрэг, бүртгэлийг хаах эрх зүйн бодит шаардлага үүссэн байгаа болно.

Мөн уг эд хөрөнгө нь 2016 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн Х.К ХХК-тай барьцааны гэрээ бүртгэлтэй байх тул захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуүлийн 17 дугаар зүйлийн 17.5-д заасны дагуу гуравдагч этгээдээр Х.К ХХК-ийг оролцуулах шаардлагатай.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардалагад дурьдсан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо , 18 дугаар хороолол, Нэхмлэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот, З6 м.кв талбайтай, 3 өрөө сууц, 280 м.кв талбайтай өргөтгөлд бүртгэлд нэмэлд өөрчлөлт хийх замаар гэрчилгээ олгосон эрх бүхий байгууллагын шийдвэрийн улмаас нэхэмжлэгчийн ямар хууль ёсны ашиг сонирхол хэрхэн зөрчигдсөн, эсхүл зөрчигдөж болзошгүй эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хэрхэн хөндөгдөх гэж буй талаар тодорхойгүй, хавтаст хэргийн нотлох баримтаас харахад иргэн Б.Б нь өөрийн өмчлөлийн өргөтгөлийн талбайд 100% үнийн дүн тооцож авна гэж харилцан тохиролцохгүй байгаа нь төслийн ажлийг удаашруулж байгаа гэсэн болон Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн шүүхэд өмчлөлийн маргаан хэлэлцэгдэж байгаагаас харахад энэхүү маргаан нь захиргааны гэхээс илүүтэй иргэний эрхзүйн харилцааны маргаан гэж үзэхээр байна.

Өөрөөр хэлбэл Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.1-д заасны дагуу харъяалаллын бус иргэний хэрэг маргаан гэж үзэх үндэслэл байна. Захиргааны ерөнхий хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.10, мөн хуулийн 94.1 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгч байгууллага нь захиргааны актыг энэ хуульд заасны дагуу мэдэгдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор гомдлыг хянан шийдвэрлэх захиргааны байгууллагад гэргах эрхтэй байсан.

Мөн Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.3, Захиргааны ерөнхий хуулийн 92-94 дүгээр зүйлд заасан гомдол гаргах журмаар урьдчилан шийдвэрлүүлэх шаардлагыг биелүүлээгүй ба хэрэгт авагдсан нотлох баримтаас харахад дээрх хуулийн заалтууд хэрэгжээгүй байна гэж үзэхээр байна. Иймд нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14-т заасны дагуу нэхэмжпэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.” гэв.  

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “... Тухайн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгө анх удаа шинээр бүртгэгдэж байгаа эд хөрөнгө биш бөгөөд Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.1.3-т зааснаар буюу бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлт оруулах бүртгэлээр бүртгэгдсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл тусдаа бие дааж гэрчилгээ гаргаагүй, үндсэн гэрчилгээний талбайн хэмжээ өөрчлөгдсөн. Тухайн эд хөрөнгийн зориулалт өөрчлөгдөөгүй. 

Иргэн Б.Б нь мэдүүлэг гаргахдаа 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрийн бүртгүүлэхийг хүссэн мэдүүлэг, 2005 оны Улаанбаатар ерөнхий архитектороор батлагдсан Хан-Уул дүүрэг, 2 дугаар хороо Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотын өргөтгөлын ажлын зураг төсөл, эд хөрөнгийн план зураг, эд хөрөнгийн фото зураг, 2008 оны 4 дүгээр сарын 09-ний өдрийн Улаанбаатар хотын ерөнхий менежерийн Зөвшөөрөл олгох тухай 47 тоот тушаал, хавсралт 104 дугаарт уг орон сууц тусгагдсан, 2008 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдрийн Орон сууцны зориулалтыг өөрчилж үйлдвэрлэл, ажил, үйлчилгээ эрхлэх №90/08 тоот гэрээ, тухайн орон сууцыг худалдах, худалдан авах 2007 оны 9 дүгээр сарын 26-ны өдрийн гэрээ, 2008 оны 8 дугаар сарын 14-ний өдрийн Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын даргын 64 дугаартай техникийн тодруулга, Улаанбаатар хотын захирагчийн харьяа орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газрын 2008 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 254 тоот техникийн нөхцөл олгосон тухай албан бичиг, дагалдах зураг, Авто замын газрын 2009 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1/329 тоот зөвшөөрөл, 2011 оны 7  дугаар сарын 1-ний өдрийн “А******* СӨХ" ХХК-ийн 5 дугаартай зөвшөөрөл, 2009 оны 10 дугаар сарын 1-ний өдрийн “А******* СӨХ" ХХК-тай байгуулсан орон сууцны 1 дүгээр давхарт үйлчилгээ явуулж буй иргэн, аж ахуйн байгууллагын гэрээ гэсэн нотлох баримтуудыг хүлээн авч эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлтийг бүртгэсэн нь тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй этгээд гэж үзэх эрх зүйн үндэслэл байхгүй тул бүртгэсэн болно.

Уг орон сууц бүхэлдээ болон өргөтгөлийн хамт нураагдсан байгаа. Өөрөөр хэлбэл уг бүртгэлийг хүчингүй болгох, улмаар бүртгэлд өөрчлөлт оруулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн ч шүүхийн шийдвэр бодит байдал дээр хэрэгжих боломжгүй Эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.1.1-д заасан үндэслэлээр хувийн хэрэг, бүртгэлийг хаах эрх зүйн бодит шаардлага үүссэн байгаа. Тухайн эд хөрөнгө устсан гэдэг нь бүртгэл цаасан дээр нэмж хасагдахаас бүртгэлийг гуравдагч этгээдийн зүгээс манайд хүсэлт гаргаж хаах үндэслэл нь болчихсон байгаа. Гуравдагч этгээд өмчлөх эрхтэй учраас бүртгэлийн байгууллага шууд шаардах эрхгүй.

Манай маргаан ерөнхийдөө компани, иргэн хоорондын зах зээл дээрх үнэ тохиролцохгүй байдлаас шалтгаалсан иргэний маргаан. Тиймээс ч Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн шүүх дээр иргэний маргаан явагдаж байгаа. Захиргааны акттай холбоотой нэхэмжлэл гаргасан ч өмнө нь мөн харьяаллын бус гэж шүүхээс буцааж байсныг шүүх анхаараасай. Тухайн хөрөнгийн маргаан захиргааны шүүх дээр хожим үүсэж удаашралтай явагдаж байгаа боловч Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн шүүх дээр 2018 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр иргэн Б.Б эрхээ хамгаалуулахаар нэхэмжлэл гаргасан байдаг. Талууд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээтэй холбогдолгүй болох нь хавтаст хэрэгт авагдсан байх. газрын эрх, зөвшөөрөл зэргийг сүүлд мэдсэн байдлаар гаргасан. Үүнийг Захиргааны ерөнхий хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.10, 94 дүгээр зүйлийн 94.1 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгч байгууллага нь захиргааны актыг мэдэгдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор холбогдох байгууллагад гомдол гаргах эрхээ элдээгүй. Өөрөөр хэлбэл Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.3, Захиргааны ерөнхий хуулийн 92-94 дүгээр зүйлд заасан гомдол гаргах журмаар урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагааг биелүүлээгүй ба дээрх хуулийн заалт нь тухайн өдөр хэрэгжээгүй байх магадлалтай гэж үзэж байгаа. Ийм нөхцөл байдлуудыг харгалзан нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14 дэх хэсэгт зааснаар хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

Гуравдагч этгээд Б.Б шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “...Монгол улсын Үндсэн хууль болон Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд эрх, эрх чөлөө нь зөрчигдсөн, эрх ашиг сонирхол нь хөндөгдсөн аливаа этгээд эрхээ хамгаалуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй гэж заасан. Иргэн Б.Бын Хан-Уул дүүргийн нутаг дэвсгэрт байрлах өргөтгөлийн 280 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгөд олгосон Ү-22060 дугаартай гэрчилгээ нь нэхэмжлэгч Ф.Х ХХК-ийн ямар эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндсөн, ямар хохирол учирсан нь огтоос ойлгомжгүй бөгөөд энэ байдлаа нотолж чадаагүй, шүүхэд үнэн зөв мэдүүлэг гаргах үүргээ ноцтой зөрчсөн байхад шүүх нэхэмжлэлийг хүлээн авч захиргааны хэрэг үүсгэн ажиллагаа явуулж байгаа учир нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.

Бодит байдал дээр Ф.Х ХХК нь дахин төлөвлөлт нэрээр өөрийн хийж байгаа бизнес үйл ажиллагаанд төрийн нэрээр иргэдийг айлган дарамтлах үйлдэл хийж үүнийг нь эсэргүүцэн, хуулийн дагуу тэгш эрх, чөлөөт байдлын үндсэн дээр харилцан хүсэл зоригоо илэрхийлэн гэрээ байгуулах өмчлөгч иргэдийн хууль ёсны шаардлагыг үл тоон, хуулиар хамгаалагдсан өмчлөх эрхэд халдан, эд хөрөнгийг нь устгаж үгүй болгосон ба энэхүү хууль бус үйлдлийн улмаас учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр иргэн Б.Б Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, иргэний хэргийн шүүхээр хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байна.

Энэхүү хууль бус үйлдлийн улмаас бусдад учруулсан хохирлоос зайлсхийхийн тулд бусдын хуулиар хамгаалагдсан өмчлөх эрхийг хүчингүй болгуулахаар ийнхүү шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь хэнд ч ойлгомжтой байна. Нөгөөтэйгүүр Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд зааснаар захиргааны актыг мэдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор гомдлыг хянан шийдвэрлэх захиргааны байгууллагад гаргах хуулийн шаардлагыг биелүүлсэн гэж шүүхэд худал мэдүүлэг гаргасан.” гэжээ.

Гуравдагч этгээд Б.Бын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.О шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...2006 онд Ү-22060 дугаартай гэрчилгээ М.Гын нэр дээр 1 хүний өмч байсан. 2007 оны 9 дүгээр сарын 25-ны өдөр энэ үл хөдлөх хөрөнгийг Б.Б нэр дээрээ гэрээний дагуу шилжүүлж авсан. 1 хүний өмчөөс 1 хүний өмчид шилжсэн. Гэрээг үндэслээд улсын бүртгэлийн байгууллага Б.Бын өмчлөлд бүртгэсэн. Улмаар 2011 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр худалдан авснаас хойш Ү-22060 дугаартай үл хөдлөх дээрээ 280 м.кв талбайтай өргөтгөлийн хэсгийг нэмж бүртгүүлсэн. Энэ өргөтгөлийн хэсгийг бүртгүүлэхээр 2011 оны 06 дугаар сарын 08-ны өдөр Улсын бүртгэлийн газарт гаргасан бүртгэлийн мэдүүлэг хэрэгт авагдсан. Энэ мэдүүлэгт а-газар, б-газраас бусад үл хөдлөх хөрөнгө, г-газраас бусад хөдлөх хөрөнгө гэдгийг тэмдэглээд өргөтгөлийг бүртгүүлэхдээ холбогдох хэсгүүдийг бөглөсөн. Энэ өргөтгөлийг хийлгэхдээ улсын бүртгэлийн архиваас тодорхой дурдаад байнгын албан ёсны зураг хийлгээд, тухайн өргөтгөлд үйл ажиллагаа явуулах хүртэл бүх зөвшөөрлүүдийг зохих байгууллагуудаас авсан. Авто замын газарт зөвшөөрөл олгох хүсэлт гаргаж зөвшөөрлөө гаргуулсан, Орон сууцны зориулалт өөрчилж, үйлдвэр үйлчилгээ эрхлэх тухай хүсэлт гаргаж зохих байгууллагатай гэрээ хийсэн. Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газарт техникийн тодруулга хийлгэж, техникийн дүгнэлт гаргуулсан. Улаанбаатар хотын захирагчийн ажлын албаны харьяа Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газраас зохих шугамын өргөтгөл хийх зураг төслөө гаргаж, зөвшөөрлөө авсан. “А*******” СӨХ-тэй гэрээ байгуулж, үл хөдлөх хөрөнгө гаргуулахад татгалзах зүйлгүй гэсэн байдлаар гаргуулсан. Эрх ашиг нь хөндөгдөж болзошгүй хамгийн эхний байгууллага бол СӨХ. Иймэрхүү байдлаар иргэн, аж ахуй нэгж үйл ажиллагаа явуулах гэрээ гэх мэтчилэн бүх байгууллагуудтай зөвшөөрлийг авч холбогдох бичиг баримт, техникийн дүгнэлт гаргуулаад өргөтгөлийн барилгын ажлыг явуулаад өргөтгөлөө улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлээд Ү-22060 дугаартай бүртгэлд 280 м.кв талбай нэмэгдсэн өөрчлөлт орсон. Улсын бүртгэлийн газраас 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр ийм шийдвэр гарсан. Тиймээс энэ бүртгэлээс 280 м.кв талбайг хасалт хийлгэж, хүчингүй болгуулах шаардлага гаргаж байгаа гэж ойлгож байгаа. Энэ нь Ф.Х ХХК-ийн ямар эрх ашгийг зөрчсөн, зөрчигдөх болзошгүй ямар нөхцөл байдал үүссэн юм бэ?

Ф.Х ХХК-д 2014 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдөр төсөл хэрэгжүүлэхээр батламж, гэрээ байгуулах эрх олгогдсон. Тухайн үед энэ өргөтгөлийг хийхэд эрх ашиг нь хөндөгдөж болзошгүй, зөрчигдөж болзошгүй этгээдүүд байвал энэ шийдвэртэй холбоотой гомдол гаргана, гомдол гаргахгүй байлаа гэхэд улсын бүртгэлийн байгууллага ийм бүртгэл хийдэх гэж байгаа талаар эрх ашиг нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдүүдэд мэдэгдэх үүрэгтэй. Ийм мэдэгдэх шаардлага үүсээгүй. Тухайн үеийн нэмэлт өөрчлөлт хийж бүртгэсэн нь хэн нэгний эрх ашгийг хөндөөгүй учраас бүртгэлийн байгууллага бүртгэж гэрчилгээ олгогдсоноор өмчлөх, ашиглах, захиран зарцуулах эрх нь хуулиар хамгаалагддаг. Ф.Х ХХК нь манайх гурван талт гэрээ байгуулах эрх авсан учраас манай эрх ашиг хөндөгдөж, төслийн үйл ажиллагаа гацаж байна, манай компанийн болон иргэдийн эрх, ашиг хөндөгдөж байна, санхүүгийн эх үүсвэр хүндэрч байна гэдэг. Гэтэл бодит ийм нөхцөл байдал бий болсон уу?

Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.7 дахь заалтад зааснаар “төсөл хэрэгжүүлэгч” гэж энэ хуулийн 4.1.11 дэх хэсэгт заасан төслийг хэрэгжүүлэхээр газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигч болон аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн Засаг даргатай гурван талт гэрээ байгуулсан хуулийн этгээдийг хэлнэ гэж заасан. Шүүхэд нэхэмжлэл, тайлбар, албан тоот зэрэг бүх баримт бичигт өөрийгөө төсөл хэрэгжүүлэгч гэж тодорхойлдог. Иргэн Б.Б, Улаанбаатар хотын Засаг дарга, Ф.Х ХХК-ийн хооронд гурван талт гэрээ байгуулагдаагүй. Гэрээ байгуулагдаагүй учраас энэ компанид төсөл хэрэгжүүлэх эрх байхгүй. Б.Бын хувьд төсөл хэрэгжүүлэхтэй холбоотой харилцаанд оролцоогүй.

2018 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдөр 0127 дугаартай мэдэгдэлд Ф.Х ХХК “Хан-Уул дүүргийн Засаг дарга, Нийслэлийн Засаг даргаас төслийг маш яаралтай хийх үүргийг өглөө. Эцсийн хугацааг 2018 оны 01 дүгээр сарын 31-ний дотор гэрээ байгуулах болсныг мэдэгдье. Дээрх хугацаанд гэрээ байгуулахгүй бол нийтийн эрх ашгийг санаатай зөрчсөнд тооцож, өргөтгөлд өгөх хувийг олгохгүй бөгөөд нэмж захиалах байрыг 8 хувийн зээлд хамруулахгүйн дээр Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.7.3 дахь хэсэгт заасны дагуу нөхөн олговор олгож, газар чөлөөлөх арга хэмжээ авч компанид учирсан хохирлыг нэхэмжлэх болно” гэж хатуу шаардлагыг тавьсан. Гэтэл хуулийн шаардлагад талууд чөлөөт байдлаар гэрээгээ байгуул, гэрээ байгуулаад гэрээнд оролцсоноор Б.Бын өмчлөх эрхийг хэрхэн шийдэж байгаа, өмчлөх эрх шилжсэний дараа орон сууцаа буулгана, дараагийн орон сууцыг барина, орон сууцыг орон сууцаар, газрыг газраар, эсхүл орон сууцыг мөнгөөр гэх зэргээр зохиц, зохицох боломжгүй тохиолдолд шүүхэд ханд гэсэн зохицуулалт. Энэ зохицуулалтаас гэм буруутайд тооцоод, нөхөн олговруудыг хасаад эцсийн байдлаар хүчээр газрыг чинь чөлөөлж авна гэдэг мэдэгдэл өгсөн. Ийм нөхцөлтэйгөөр гэрээ хийх боломжгүй байсан.

Н.Ц*******, Б.Б нарын иргэдийн Ф.Х ХХК-д өгсөн хариу байгаа. “Танай хүсэлтийг хүлээн авлаа, нийт талбайн 30 хувьд орон сууц өгөх нөхцлийг бид зөвшөөрөхгүй”. Ийм байдлаар талуудын гэрээ байгуулах нөхцөл нь Иргэний хуулийн гэрээний чөлөөт байдал, талуудын хүсэлт зоригт үндэслээгүй, тэгш бус нөхцөлтэй байсан учраас гэрээ хийхээс татгалзсан. Гэрээ хийгдэж байж цаашаа төсөл хэрэгжүүлээд явна. Б.Бын хувьд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн үзэмжээр өмчлөх, эзэмших, захиран зарцуулах эрх нь байгаа. Нийслэлийн Засаг дарга, Хан-Уул дүүргийн Засаг дарга үнэхээр яаруулаад байгаа эсэхийг лавлаж албан тоотыг бичихэд ирсэн хариунууд нь “бидний оролцоо байхгүй, манайх дэд бүтцийг татаад төсөл хэрэгжүүлэгч, төсөлд хамрагдах байгууллагууд гэрээ байгуулагдах хүртэл бидэнд оролцоо байхгүй. Тэгэхээр эхнээсээ эдний тавьж байгаа гэрээний санал нь Үндсэн хууль, дахин төлөвлөлтийн агуулга, батлагдсан үлгэрчилсэн гэрээний агуулгадаа нийцээгүй байдлаар явсан учраас гэрээ байгуулагдаагүй. 9 дүгээр сарын 24-ний өдөр 2 тал мэдэгдэл, мэдэгдлийн хариу өгөгдсөний дараа он гараад хашааных нь гадуур төмөр хашаа татаад усыг нь таслаад, тогыг нь таслаад дотор нь байгаа баар савтай нь хамт хаалгыг нь түгжиж, битүүмжлээд хамгаалалт ирсэн. Хэрэгт байгаа Т.Э*******ы гарын үсэгтэй “эд хөрөнгөө ав, эд хөрөнгө чинь дотор хадгалагдаад байна, цаашид бид харж хандаж чадахгүй” гэсэн агуулгатайгаар 2019 оны 08 дугаар сард мэдэгдэл хүргүүлсэн.

2018 оны 2 дугаар сарын 02-ны өдөр Б.Бын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй эд хөрөнгийн өмчлөх эрхэд саад болж байгаа үйлдлийг таслан зогсоох, тодруулбал Ф.Х ХХК нь нэхэмжлэгчийн өөрийн эзэмшлийн орон сууцны орц гарцыг хааж байсан хашааг нураалгахыг даалгах шаардлага гаргасан. Харин анхны гаргасан нэхэмжлэл 2018 оны 07 дугаар сарын 20-ны өдөр гарсан нэхэмжлэлд саяны зүйлсээ дурдаад тэгш бус шаардлага тавьж байна, талбайгаа 100 хувь авна,  1 тэрбум 715 сая төгрөгийн үнэ бүхий үйлчилгээний талбай авахыг шаардсан. Гэтэл 2018 оны 07 дугаар сарын 20-ны өдрийг хүртэл энэ нэхэмжлэлийн шаардлага зөвхөн Хан-Уул дүүргийн шүүх дээр явж байсан. Ингэж явж байгаад Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 69 дүгээр зүйлд заасан шүүхийн шийдвэрийг баталгаажуулах хүсэлт гаргаад, хүсэлтийг хангаж үйл ажиллагаа нь зогсоод 3 дугаар сарын 12-ны өдөр хүсэлтийг хангангуут 3 дугаар сарын 12-ны орой нураасан. Ингэж нураагаад эд хөрөнгө устсан.

Ийм байдлаар маргаан явсаар 2018 оны 08 дугаар сард Б.Б нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилсөн. Б.Бын нэхэмжлэлийн шаардлага 2018 оны 08 дугаар сард устсан эд хөрөнгийнхөө хохирлыг нэхэмжилсэн. Төслийн ажлыг гацааж, иргэдийн эрх ашгийг хохироож байгаа зүйл байхгүй. Санхүүгийн хүндрэлд оруулах гэх асуудал огт яригдаагүй, ийм нэхэмжлэлийн шаардлага гаргахад хөрөнгө мөнгөтэй холбоотой нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй байсан. Бүртгэл үнэн зөв байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.3, 13.5.4 дэх хэсэгт заасан шаардлага, баримт материалуудыг бүрдүүлж өгөөгүй байхад бүртгэсэн гэсэн асуудал яригдсан. Тухайн үед хэрэгжиж байсан Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйл, хариуцагчийн дурдсанаар тухайн бүртгэл анх удаа бүртгэгдэх, бүртгэгдсэн бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэсэн 2 төрлийн бүртгэл байдаг. Бүртгэлийн зүйл Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 3 дугаар зүйлд заасан газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга, байгууламж зэргээр төрөлждөг. Энэ тохиолдолд 2011 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр бүртгүүлэх зүйл нь бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө дээрээ өргөтгөл гэсэн хэсгийг бөглөж өгсөн баримт байгаа. Тэгэхээр энэ нь анх удаагийн бүртгэл биш.

Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд эд хөрөнгөө бүртгүүлэхдээ гаргахдаа гаргадаг мэдүүлэг гаргах зохицуулалт. Энэ хуулийн 3 дугаар зүйлийн бүртгүүлэх эд зүйлийн бүгдэд хамаарч хэсэгчлэн, хэсэгчлэн үйлчилнэ. Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.1 дэх хэсэгт тухайн этгээд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зохицуулалт. Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.2 дахь заалт газартай холбоотой, 13.5.3 дахь заалт тухайн газрыг уг этгээдэд өмчлүүлсэн тухай эрх бүхий этгээдийн шийдвэр болон түүнээс олгосон гэрчилгээ гэх мэтчилэн 13.5.3, 13.5.4 дэх заалт зөвхөн газар өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхтэй холбоотой зохицуулалт.

Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй холбоотой зохицуулалт тус хуулийн 15 дугаар зүйлээс эхэлнэ. 15-19 дүгээр зүйлд ямар агуулгатай бүртгэл хийлгэхээс хамаарч зохицуулалтууд өөр өөр байгаа. 2011 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 38 дугаар тушаалаар “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийг хөтлөх” журам батлагдсан. Энэ журамд ямар эд хөрөнгийг хэзээ яаж бүртгүүлж байгаагаас хамааран Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.1 заалтад заасан мэдүүлэг гаргахад хавсаргадаг баримтууд харилцан адилгүй байдаг.

280 м.кв талбайн өргөтгөлийн асуудал “эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлт оруулах”, “үл хөдлөх хөрөнгө гэрээ хэлцлийн үндсэн дээр бусдын өмчлөлд шилжих” 2007 онд ийм үйл явц болсон. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.1.3 дахь заалтаар урд бүртгэлтэй эрхийн улсын бүртгэлд хэмжээний тухай нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Тиймээс Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.3, 13.5.4 дэх заалт энд хамаардаг зохицуулалт биш, газар өмчлөх гээгүй, шинэ барьсан үл хөдлөх хөрөнгө бүртгүүлэх гээгүй.  

Мөн Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 1.2 дахь заалтыг барьсан. Энэ шаардлагыг хангаагүй учраас энэ бүртгэл хүчин төгөлдөр биш гэдэг. Бүртгэл үнэн зөв байх тухай асуудлыг юугаар тайлбарлаад байгаа юм бэ? Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйл мэдүүлэхтэй холбоотой зохицуулалт. Бүртгэл үнэн зөв байх тухай асуудлыг Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлд заасан. Эрхийн бүртгэл үнэн зөв байх бөгөөд улсын бүртгэгч нь хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн шилжих хөдөлгөөнийг хувийн хэрэгт нь бичиж хувийн дугаар дээр тэмдэг дарж гарын үсгээр баталгаажуулна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт заасны дагуу өмчлөх эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр шилжүүлэн авч байгаа этгээд улсын бүртгэл буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, буруу ташаа гэж эсэргүүцэхээс бусад тохиолдолд, тийнхүү эрх шилжүүлэн авч байгаа этгээдийн хувьд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв гэж тооцогдоно. Эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2, Иргэний хуулийн 183 дугаар заалт, Улсын дээд шүүхийн 2000 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн тайлбартай холбоотой зохицуулалтад мэдүүлгийн агуулга үнэн зөв байх агуулгыг илэрхийлэхгүй байна. Хуулийн заалтын зөрчил энд байхгүй. Хуулийн шаардлагыг үнэн зөв гаргаагүй учраас хүчингүй болгох хуулийн үндэслэл хуульд нийцэхгүй, үндэслэл бүхий биш нөхцөл байдлыг бий болгож байна.

Гэрчилгээний өргөтгөлд ногдох асуудлыг Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс нь хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй буюу 280 м.кв талбайтай өргөтгөлийн газар эзэмших, ашиглах эрхийн зөвшөөрөлгүй эд хөрөнгийн бүртгэлт хийсэн нь үнэн зөв байх шаардлагыг хангахгүй байна гэж тайлбарладаг. Энэ бүх зүйл хуульд нийцсэн.

Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн хууль бус бүртгэлээс болж төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК-ийн оршин тогтнох санхүүгийн хэвийн байдал алдагдахад хүрч байна гэдэг. Захиргааны шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа эрх, ашиг сонирхол нь зөрчигдсөн, зөрчигдөж болзошгүй гэсэн нөхцлөөр гаргах ёстой. Гэтэл энэ компани төсөл хэрэгжүүлэгч биш. Хэрэгт гаргаж өгсөн гэрээ нь шаардлага хангасан гэрээ биш. Төсөл хэрэгжүүлэгчийн эрх эдэлж, үүрэг хүлээх эрхгүй. Гэрээ байгуулсан гэж бүтэн жил явсан, гэрээг нь гаргуулах захирамж гарсан. Жилийн дараа бидэнд ийм гэрээ байхгүй гэсэн. Энэ бол зүгээр бусдын эд хөрөнгийг дураараа нураасан. Оронд нь өндөр орон сууц барьж байгаа. Энэ компани хариуцлагаасаа зугтахын тулд 2 шүүхэд хандан, шүүх хуралдааныг хойшлуулах байдлаар 3 жил явлаа.

Тухайн үед эрх ашиг нь зөрчигдсөн бол гомдол гаргаад урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагаа, хугацаа сэргээх зохицуулалтыг ашиглах байсан. Анх шүүх захиргааны хэрэг үүсгэхээс татгалзаж шийдвэрлэхдээ маш зөв шийдсэн. Давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргасан. Анхан шатны шүүхийн шийдвэртэй холбоотой мэтгэлцээн явагдаагүй, 3 шүүгч Ф.Х ХХК-ийнхэнтэй ярилцаж байгаад дуусгасан. Нэхэмжлэлийн шаардлага гаргах үндэслэл байгаа эсэх, урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдсан, нотлох баримт байгаа эсэх мэтгэлцээн өрнөөгүй. Захиргааны хэрэг үүсэнгүүт нэг удаа хэрэгсэхгүй болгоод одоо 2 дахь удаадаа явж байна. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан зохицуулалт хаана байна вэ? Зүгээр захиргааны хэрэг үүсгэж иргэний хэргийг түдгэлзүүлж гацаах сонирхол байдаг. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Б.Б 2016 онд энэ үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалж их хэмжээний зээл авсан, үүнээс болж Х.К ХХК-ийн эрх ашиг хөндөгдсөн. Бүртгэлийг хаалгах гэхээр зээлтэй учраас хаалгаж болдоггүй юм байна. Ийм олон хүмүүсийн эрх ашиг хөндөгдөж байна.

2014 онд төсөл хэрэгжүүлэгчийн эрхээ аваад төслөө хэрэгжүүлээгүй, “Ф******* *******” ХХК-тай хамтарч эднийхээс хөрөнгө оруулж байж төсөл хэрэгжүүлэх эрхээ шүүхээр явж байж авсан. Одоо 100 хувь манайх хөрөнгөө гаргаж байгаа гэдэг. Үйл ажиллагаагаа явуулахгүй хуулийн шаардлага хангаагүй асуудлаас болоод урд талын гэрээ хийсэн хүмүүс нь хохироод явж байгаа. Бодит нөхцөлд нийцэхгүй энэ нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд оролцож байгаа байдалд тайлбар хэлье. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн шүүхийн хувьд ч, Захиргааны хэргийн шүүхийн хувьд ч шүүх Ф.Х ХХК-ийн шүүх хуралдаанд оролцох, өмгөөлөгч авах эрхийг хангалттай хангаж өгсөн. Хэрэг шийдвэрлэгдээгүй боловч Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн шүүх дээр нэхэмжлэгчийн иймэрхүү хүсэлтээс болж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа 2 жил гаран явсан. 2018 оны 07 дугаар сард үүссэн захиргааны хэрэг 3 дахь жилдээ явж байгаа. Баримт дутсан зэрэг нөхцөл байдлаас шалтгаалаагүй. Эрхийг нь хангах тусам өөр нөхцөл байдлаар шалтаг гаргаж шүүх хуралдааныг удаа дараа хойшлуулж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг удаашруулдаг. Би энэ хэрэгт эхнээс нь явж байгаа. Хүмүүсийн амьжиргааны эх үүсвэр байхгүй болсон, давхар түрээслэж байсан хүмүүсийн амьдралын эх үүсвэр байхгүй болсон, итгээд зээлээ өгсөн байгууллагын хэвийн үйл ажиллагаа алдагдсан. Б.Б хэвийн байдлаар амьдрах боломж нь алдагдаад 4 жил болж байна. шүүх хуралдаанд ирэх бүрдээ нэхэмжлэгчийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөө, өмгөөлөгчөө солих вий гэхээс санаа зовдог болсон. Шүүх энэ байдалд арга хэмжээ авч өгөөсэй гэж хүсэж байна.” гэв.

 

Гуравдагч этгээд Х.К ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: “...Х.К ХХК нь иргэн Баасанжав овогтой Б*******тай 2016 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр ЗГ16409 тоот Зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээг байгуулан 6 сарын хугацаатайгаар 250,000,000 төгрөгийг сарын 2,5 хувийн хүүтэйгээр зээлдүүлсэн. Зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар Б.Бын өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 19 дүгээр хороолол, Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотод байрлах 36 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны зориулалттай, 280 м.кв талбайтай өргөтгөлийн хамт барьцаалан барьцааны гэрээ байгуулан, хуулийн дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн. Ф.Х ХХК-иас Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай гэрчилгээний өргөтгөлийн 280 м.кв талбайд олгосон хэсгийг хүчингүйд тооцуулахаар нэхэмжпэл гаргасан нь /Зээлийн барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг хүчингүй болгох/ тус банк бус санхүүгийн байгууллагын хууль ёсны эрх ашиг хөндөгдөж байгаа тул Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14-д заасны дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.” гэв.

Гуравдагч этгээд Х.К ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа: “...Б.Б нь Х.К ХХК-иас 2016 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр ЗГ16409 тоот зээлийн болон барьцааны гэрээг 6 сарын хугацаатайгаар 250 сая төгрөгийг сарын 2.5 хувийн хүүтэйгээр зээлж, зээлийн гэрээний барьцаанд Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 19 дүгээр хорооллын Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотод байрлах 36 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, 280 м.кв өргөтгөлийн хамт барьцаалсан. Тухайн үед манай байгууллага хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу Улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлж барьцаалбар үйлдэж Х.К ХХК-ийн барьцаанд бүртгэсэн. Ф.Х ХХК нь Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай гэрчилгээний өргөтгөлийн 280м.кв талбайд олгосон хэсгийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан. Гаргасан зээлийн барьцаанд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулах нь тус санхүүгийн байгууллагын эрх ашиг хөндөгдөж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14 дэх хэсэгт заасны дагуу бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Б.Бын хувьд өнөөдрийг хүртэл үндсэн зээл болон зээлийн хүүг төлж барагдуулаагүй байгаа. Хэрвээ тухайн эд хөрөнгө нь устаж үгүй болоогүй байсан бол шүүхэд хандан зээлийн гэрээний үүргийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах боломжтой байсан. Манайд хохиролтой байна.” гэв.

 

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

Нэхэмжлэгч Ф.Х ХХК нь “эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг хууль бусаар нэмж бүртгэснийг хүчингүйд тооцуулж, 280 м.кв талбайн хэмжээнд хасалт хийхийг даалгах” гэсэн агуулгаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлж Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан маргажээ.

Хэрэгт хуульд заасан журмаар авагдаж, шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримтууд тогтоогдож байна.

Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 18 дугаар хороолол, Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот, З6 м.кв талбайтай, 3 өрөө, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу иргэн Б.Б өмчлөлдөө шилжүүлэн авснаар 2007 оны 9 дүгээр сарын 26-нд өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байна.

Б.Б нь 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 18 дугаар хороолол, Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотод хийгдсэн өргөтгөлийн барилгыг эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өөрчлөлт оруулахаар мэдүүлэг гаргаж, мэдүүлэгт Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектороор 2005 онд батлагдсан Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоотын өргөтгөлийн ажлын зураг төсөл, ерөнхий төлөвлөгөө, эд хөрөнгийн план зураг, эд хөрөнгийн фото зураг, Улаанбаатар хотын ерөнхий менежерийн 2008 оны 4 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 47 дугаартай “орон сууцны зориулалт өөрчилж, үйлдвэрлэл, ажил үйлчилгээ эрхлэх зөвшөөрөл олгосон” тушаал /хавсралтын 104 дугаарт уг орон сууц тусгагдсан/, Улаанбаатар хотын Захирагчийн ажлын албаны Инженерийн байгууламжийн хэлтэс болон иргэн Б.Б нарын хооронд 2008 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууцны зориулалтыг өөрчилж үйлдвэрлэл, ажил, үйлчилгээ эрхлэх” 90/08 дугаартай гэрээ, тухайн орон сууцыг М.Г-оос худалдан авсан 2007 оны 9 дүгээр сарын 26-ны өдөр нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээ, Улаанбаатар хотын Орон сууц нийтийн аж ахуйн удирдах газрын баталсан 2008 оны 8 дугаар сарын 14-ний өдрийн 64 дугаартай “цэвэр, бохир усны шугам сүлжээний нөөцийн хүчин чадал”-ын талаарх техникийн тодруулга, техникийн тодруулгын хавсралт схем зураг, Улаанбаатар хотын захирагчийн харъяа Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газрын 2008 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 254 тоот дулаанаар хангах техникийн нөхцлийн талаарх албан бичиг, дулаанаар хангах хэрэглэгчдийн схем, Нийслэлийн Авто замын газрын 2009 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1/329 тоот “авто замын зогсоолын талбай байгуулах” зөвшөөрөл, Нэхмэлийн байрны “А*******” СӨХ-ны 2011 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн 5 дугаартай “1 дүгээр байрны 1 тоотын өргөтгөл нь СӨХ-той гэрээ байгуулж үйл ажиллагаа явуулж байгааг, өргөтгөлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлэхэд татгалзах зүйлгүй”-г тодорхойлсон тодорхойлолт, “А*******” СӨХ-той иргэн Б.Б 2009 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр байгуулсан “орон сууцны 1 дүгээр давхарт үйлчилгээ явуулах, талбайн хөлс төлөх” гэрээг хавсарган гаргажээ.

Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, 18 дугаар хороолол, Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот 36 м.кв 3 өрөө орон сууцанд өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг нэмж бүртгэлд өөрчлөлт оруулан өмчлөх эрхийн бүртгэлийн улсын гэрчилгээг шинэчлэн 0001******* дугаартай гэрчилгээ олгосон байна.

Нийслэлийн иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын Тэргүүлэгчдийн 2014 оны 90 дүгээр тогтоолоор “Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг дахин төлөвлөн барилгажуулах” журам батлагдаж, Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны А/709 дүгээр захирамжаар байгуулагдсан Үнэлгээний хорооны дүгнэлтээр ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нь тогтоогдсон Хан-Уул дүүргийн 2 дугаар хороо, Нэхмэлийн 0,0,0,0,0,0 дугаар нийтийн зориулалтай орон сууцны байруудыг Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/1008 дугаар захирамжаар дахин төлөвлөн барилгажуулахаар шийдвэрлэж, барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх төсөл хэрэгжүүлэгчээр Ф.Х ХХК шалгарсныг батламжилж, тус компанид гурван талт гэрээ байгуулах эрх олгосноор төсөл хэрэгжүүлэгч Ф.Х ХХК нь ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нь тогтоогдсон дээрх нийтийн зориулалтай орон сууцны байруудын сууц өмчлөгч болон Нийслэлийн Засаг даргатай гурван талт гэрээ байгуулах эрхтэй болсон байна.

Нийслэлийн Хот байгуулалт, хөгжлийн газрын 2020 оны 2 дугаар сарын 18-ны өдрийн 09/628 тоотоор ирүүлсэн тодруулгаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсны улмаас дахин барилгажуулахаар төлөвлөсөн нэхмэлийн 0,0,0,0,0, дугаар байрыг төсөл хэрэгжүүлэгч буулгаж, 0 дугаар байрны суурин дээр 16 давхар 1 барилга барьж ашиглалтад оруулан төсөлд хамрагдсан 27 айлыг орон сууцтай болгосон, бусад барилгын суурь дээр 16 давхар 1 барилга 90 хувьтай, 16 давхар 1 барилга 10 орчим хувьтай барилга угсралтын ажил явагдаж, төслийн хэрэгжилт 40 орчим хувьтай, өөрөөр хэлбэл маргаан бүхий өргөтгөлтэй орон сууц бүхий Нэхмэлийн 0 дүгээр байрыг төсөл хэрэгжүүлэгч буюу нэхэмжлэгч компани буулгаж эд хөрөнгө устсан гэх хэдий ч энэ талаар иргэний хэргийн шүүхэд маргаан хянан шийдвэрлэгдэж байх бөгөөд эрхийн улсын бүртгэл одоогоор хаагдаагүй байна.

Түүнчлэн 2019 оны 10 дугаар сараас төсөл хэрэгжүүлэгч болон хөрөнгө оруулагчийн хооронд маргаан үүсч, хөрөнгө оруулагч “Ф******* девелопмент” ХХК болон Төслийн хяналтын хорооноос төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцлуулах санал Нийслэлийн Хот байгуулалт, хөгжлийн газарт ирүүлсэн гэх бөгөөд Нийслэлийн Засаг даргын 2020 оны А/282 дугаартай захирамжаар төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцалсан, энэ талаарх маргаанд захиргааны хэрэг үүссэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа мөн явагдаж байна. 

Төсөл хэрэгжүүлэгч нь маргаан бүхий өргөтгөл бүхий орон сууцны хувьд өмчлөгч Б.Бтай гурван талт гэрээ байгуулаагүй, гэрээ байгуулахад гэрээний нөхцлөөс үүдэж маргаан үүсэж, Б.Бын өмчлөлийн Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот, З6 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг нэмж өөрчлөлт оруулан бүртгэснийг хүчингүй болгуулахаар маргажээ.

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “газар өмчлөх, эзэмших эрхгүй этгээдийн мэдүүлгээр өргөтгөлийн барилгыг бүртгэсэн нь хууль бус” гэж тайлбарлан, хариуцагч болон гуравдагч этгээд Б.Б нь “үл хөдлөх эд хөрөнгийн шинээр бүртгүүлэхэд газар өмчлөх, эзэмших эрхтэйг нотлох баримт шаардах бөгөөд, нэгэнт бүртгэгдсэн бүртгэлд өөрчлөлт оруулахад энэ баримт шаардсан зохицуулалт хамаарахгүйн дээр бүртгэл хийгдэх үед нэхэмжлэгч нь энэ талаар маргах эрх байгаагүй” хэмээх үндэслэлээр тайлбарлан маргажээ.

Дээрх үйл баримтуудад хэрэгт авагдсан баримтуудыг үндэслэн дүгнэлт хийгээд хууль зүйн дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж шүүх шийдвэрлэлээ.

Маргаж буй бүртгэл хийгдсэн хугацаанд үйлчилж байсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль /2009 оны/, Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль /2003 оны/-ийн зохицуулалтаас тайлбарлавал, Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн  4 дүгээр зүйлийн 4.5-д зааснаар өмчийн хэлбэр харгалзахгүйгээр Монгол улсын нутаг дэвсгэрт байгаа эд хөрөнгийн эрх үүсэх, өөрчлөгдөх, дуусгавар болохтой холбоотой хуульд заасан бүртгэлийн үйл ажиллагааг эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл гэх бөгөөд бүртгэлийн байгууллага нь эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн хувьд газар өмчлөх эрхийг болон газраас салгаж үл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг, мөн түүнд хамаарах барьцааны зэрэг эрхүүдийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх бөгөөд, бүртгэлийн дугаар нь бүртгэл анх үүсэхэд олгогддог, харин бүртгэлд өөрчлөлт орох бүрт бүртгэлийн тухайн дугаараар гэрчилгээ /тусдаа дугаар бүхий гэрчилгээ/ шинээр бичигдэж олгогддог. 

Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1, 4.2, 4.3-т зааснаар өмчлөгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхээ энэ хуульд заасны дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авснаар түүний өмчлөх эрх баталгаажих ба үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг өөрчлөлтийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжиж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой эрх нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөрт тооцогдоно. 

Нэхмэлийн 0 дүгээр байрны 0 тоот, З6 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны өмчлөх эрх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд бүртгэгдсэн байсныг Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.1.1-д зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр Б.Б нь 2007 онд өмчлөлдөө шилжүүлэн авснаа, 19.1.3-т зааснаар 2011 онд өргөтгөлийг буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээ өөрчлөгдсөнийг бүртгүүлсэн байх бөгөөд энэ тохиолдолд бүртгэлд нэмэлт өөрчлөлт хийхийн өмнө түүний улмаас эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь шууд хөндөгдөх иргэн, хуулийн этгээд /бүртгэлд нэр нь байгаа хамтран өмчлөгч, барьцаалагч зэрэг/, төрийн эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрлийг авсан байхыг шаардахаар 19.2-т заажээ.

Хариуцагч эд хөрөнгийн хэмжээнд орсон өөрчлөлтийг бүртгүүлэх мэдүүлгийг хүлээн авахдаа мэдүүлэгт хавсаргасан эрх бүхий этгээдээс баталсан өргөтгөлийн зураг төсөл, төлөвлөлтийн баримт бичиг, эрх бүхий этгээдээс олгосон орон сууцны зориулалт өөрчилж, үйлдвэрлэл, ажил үйлчилгээ эрхлэх зөвшөөрөл, энэ талаарх эрх бүхий этгээдтэй байгуулсан гэрээ, инженерийн шугам сүлжээнд холбох, зам тавих техникийн нөхцөл, тухайн байрны СӨХ-ны зөвшөөрөл зэргийг үндэслэсэн нь дээрх зохицуулалтад нийцсэн, нэхэмжлэгчийн тухайд бүртгэлийн улмаас эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь шууд хөндөгдөх иргэн, хуулийн этгээд болоогүй байна.

Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг анх улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр мэдүүлэг гаргахад ийнхүү бүртгүүлэх эрхээ буюу өмчлөх эрхээ нотлохоор хавсаргах баримтуудыг нарийвчлан заасан, тухайлбал 13.5.2, 13.5.3–т зааснаар газар өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд газар өмчлөх эрх олгосон шийдвэрийг, харин 13.5.4-т зааснаар барилга байгууламжийг бүртгүүлэхэд доорх газрыг нь эзэмших, ашиглах эрхийг нотлох баримтаар шаардахаар заасан, мөн бүртгүүлэхээр гаргасан мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэлүүдийг тухайлбал, ийнхүү өмчлөх эрхтэйгээ нотлох дээрх баримтууд байхгүй, хавсаргавал зохих баримтуудыг хавсаргаагүй зэрэг үндэслэлүүдийг 14 дүгээр зүйлийн 14.1-д тодорхой заасан, эдгээрээс өөр үндэслэлээр мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзахыг хориглохоор 14.2-т мөн заасан, өөрөөр хэлбэл газар өмчлөх, эзэмших эрхгүй байхад нь өргөтгөлийг нэмж үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээнд өөрчлөлт орсон бүртгэлийг хийсэн гэж газар өмчлөх эрхийг болон үл хөдлөх хөрөнгийг анх бүртгэхэд баримт шаардах дээрх 13.5.2, 13.5.3, 13.5.4 дэх заалтаар хариуцагчийг буруутгахааргүй байна.  

Иймд газар өмчлөх, эзэмших эрхгүй этгээдийн мэдүүлгээр өргөтгөлийн барилгыг бүртгэсэн нь хууль бус гэх үндэслэлээр 2011 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдөр өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг нэмж эрхийн улсын  бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өөрчлөлт оруулан бүртгэснийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй.

Нөгөөтэйгүүр бүртгэл хийгдэх үед нэхэмжлэгч нь энэ талаар маргах эрх байгаагүй буюу энэ бүртгэлийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэгч маргах эрхгүй этгээд байжээ. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2-т зааснаар бүртгэл үнэн зөв байх зарчимд эрхийн улсын бүртгэл үндэслэх зарчимтай, өөрөөр хэлбэл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж маргах эрхтэй этгээдийг болон буруу ташаа гэх бүртгэлд хэрхэн өөрчлөлт оруулахыг 7 дугаар зүйлээр тодорхойлсон, үүнээс бусад этгээдийн хувьд бүртгэлтэй маргах боломжгүй бөгөөд тэдгээрийн хувьд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв гэж үзнэ.  

Нэхэмжлэгчийн тухайд маргаан бүхий өргөтгөл бүхий нийтийн зориулалттай орон сууцны байрыг дахин төлөвлөн барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгч болсноор, өөрөөр хэлбэл 2015 оноос сууц өмчлөгчтэй гурван талт гэрээ байгуулах эрхтэй болсноор гурван талт гэрээний нөхцөлтэй холбоотой асуудлаар маргах эрх үүссэн хэдий ч 2011 онд хийгдсэн эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн бүртгэлтэй маргах эрхгүй, өөрөөр хэлбэл 2011 онд эрхийн улсын  бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өөрчлөлт оруулсан бүртгэл нэхэмжлэгчийн эрх, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй байна.

Нэхэмжлэгч нь энэ агуулгаар нэхэмжлэлээ анх 2018 оны 7 дугаар сарын 23-нд захиргааны хэргийн шүүхэд гаргаж, 2018 оны 9 дүгээр сарын 13-нд захиргааны хэрэг үүсгэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулсан ч нэхэмжлэлээ дэмжиж ирээгүй үндэслэлээр шүүх 2019 оны 8 дугаар сарын 01-ний өдөр 5280 дугаар захирамжаар нэхэмжлэлийг буцаасан, улмаар 2019 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдөр нэхэмжлэлээ дахин гаргаснаар 2019 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдөр захиргааны хэрэг үүсгэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулсныг дурьдах нь зүйтэй.

Нэхэмжлэгч талаас удаа шүүх хуралдааныг хойшлуулах хүсэлт гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг удаашруулж байсныг /тухайлбал, 2020 оны 4 дүгээр сарын 07-нд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч “эвлэрэх боломж олгохыг хүссэн”, 4 дүгээр сарын 21-нд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд оролцох боломжгүйгээс нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд оролцохоор болж, хэргийн материалтай танилцахаар, 5 дугаар сарын 05-нд нэхэмжлэгчийн шинээр томилогдсон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хэргийн материалтай танилцахаар, мөн нэхэмжлэгч компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрхтэй этгээдийг өөрийг нь шүүх хуралдаанд оролцуулахаар хүсэлт гаргаж шүүх хуралдааныг хойшлуулсан/, нэхэмжлэгчийн 2020 оны 5 дугаар сарын 04-нд томилсон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүхэд төлөөлөх /3245 дугаар/ эрх бүхий өмгөөлөгч хэдий ч өмгөөлөгчөөс хууль зүйн туслалцаа авахыг хүссэн, гэхдээ энэ нь нэхэмжлэгчийн хүсэл зориг биш, өөрөөр хэлбэл итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь “нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийг биечлэн оролцуулна, эсхүл өмгөөлөгч авна” гэдэг, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь “итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөө томилсон тул шүүх хуралдаанд биечлэн оролцохгүй” гэдэг бөгөөд өмгөөлөгчөөс хууль зүйн туслалцаа авах хүсэлтийг нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч гаргаагүй, тэрээр шүүхэд төлөөлөх өмгөөлөгчийн эрх бүхий хуульчийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөрөө томилсон байгааг харгалзан шүүх нэхэмжлэгчийг хууль зүйн туслалцаа авах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох эрхийг хязгаарлаагүй гэж үзэн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг оролцуулсан шүүх хуралдаанаар хэргийг хянан хэлэлцсэн болно.    

Учир нь  хуульч нь мэргэжлийн үйл ажиллагаа явуулахдаа Хуульчийн эрх зүйн байдлын тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1.5-д зааснаар шүүхэд хэрэг, маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд үйлчлүүлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг төлөөлөх, өмгөөлөгчөөр оролцох бөгөөд шүүхэд төлөөлөх эрхээ нээлгэсэн байх ёстой. Ийнхүү шүүхэд төлөөлөх эрхээ нээлгэсэн өмгөөлөгчийн эрхтэй хуульчийг нэхэмжлэгч нь итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөрөө томилон шүүх хуралдаанд оролцуулсан тул нэхэмжлэгчийн хууль зүйн туслалцаа авах авах эрхийг хязгаарласан гэж үзэхгүй.

Иймд Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.14 дэх заалтыг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2, 19 дүгээр зүйлийн 19.1.3, 19.2 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан нэхэмжлэгч Ф.Х ХХК-ийн гаргасан “эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай бүртгэлд өргөтгөлийн 280 м.кв талбайг хууль бусаар нэмж бүртгэснийг хүчингүйд тооцуулж, 280 м.кв талбайн хэмжээнд хасалт хийхийг даалгах” агуулга бүхий нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70.200 /далан мянга хоёр зуу/ төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д зааснаар шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл хэргийн оролцогч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                          Д.ХАЛИУНА