Ш.Чгийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын Дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Г.Алтанчимэг, П.Золзаяа, Б.Ундрах, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2019 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 182/ШШ2019/01128 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2019 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 1659 дүгээр магадлалтай,

Ш.Чгийн нэхэмжлэлтэй

НШШГГт холбогдох

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Энхчулууны гаргасан хяналтын гомдлоор

шүүгч П.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Отгонжаргал, гуравдагч этгээд Э.Эрдэнэцогт, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мягмарсүрэн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Х.Билгүүн нар оролцов.

Нэхэмжлэгч Ш.Ч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Энхчулуун шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн 1343 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 1962 дугаар магадлалаар Ш.Ч надаас 59 560 000 төгрөг гаргуулж иргэн Э.Эрдэнэцогтод олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болж, дээр дурдсан шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа ба Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас 2018 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр миний өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод орших 15 м.кв талбайтай, нэг өрөө орон сууцыг битүүмжилж, улмаар 2018 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдөр тус орон сууцыг хурааж, энэ талаар тогтоол үйлдсэн болно. НШШГГаас Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд шинжээч нь миний өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000дугаарт бүртгэлтэй, нэг өрөө орон сууцыг 32 700 000 төгрөгөөр үнэлснийг 2019 оны 4 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 4/9683 дугаартай мэдэгдлээр хүлээн авч мэдсэн. Миний бие тус үнэлгээг эс зөвшөөрч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэсэн заалтыг үндэслэн шүүхэд үнэлгээний талаар гомдол гаргасан. Миний өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000дугаарт бүртгэлтэй 15 м.кв талбайтай, нэг өрөө орон сууцыг үнэлэхдээ тухайн орон сууцыг зах зээлийн одоогийн ханш, үнэлгээнээс доогуур үнэлсэн нь нэхэмжлэгч миний эрх ашгийг зөрчиж байна. Учир нь уг орон сууц нь хуучнаар Од кино театрын хажууд байрладаг, хотын A зэрэглэлийн бүсэд оршдог юм. Мөн энэхүү орон сууцыг НШШГГаас 2018 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдөр Вендо ХХК-аар үнэлүүлэхэд 43 000 000 төгрөгөөр үнэлснийг Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 182/ШШ2018/02189 дугаартай шийдвэрээр Үнэлгээний Олон улсын стандарт 2017 ашиглаагүй, хариуцагч стандарт хэрхэн өөрчлөгдсөн ялгаатай зүйл нь юу болох дээр тодорхой тайлбар гаргаагүй гэсэн үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгосон. Улмаар НШШГГаас дахин 2018 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр дээрх орон сууцыг Хөрөнгө эстимэйт ХХК-аар үнэлүүлэхэд 47 415 900 төгрөгөөр үнэлснийг Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдрийн 182/ШШ2019/00532 дугаартай шийдвэрээр Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан, тусгай зөвшөөрлийг сунгуулсан эсэх нь тодорхойгүй гэсэн үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн. Өөрөөр хэлбэл дээрх орон сууцыг өмнө нь НШШГГаас 43 000 000 төгрөг, 47 415 900 төгрөгөөр үнэлснийг шүүхээс үнэлсэн асуудлаар нь бус процессын асуудлаар хүчингүй болгосон атал Мөнх-Оргил трейд ХХК нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдрийн байдлаар дээрх орон сууцыг 32 700 000 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн үнэ ханшнаас хэт доогуур үнэллээ гэж үзэж байна. 4 сарын өмнө 47 415 900 төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан орон сууц зах зээлийн үнэ ханш хэлбэлзээгүй байхад бүхэл бүтэн 14 715 900 төгрөгөөр огцом багасгаж үнэлэгдсэн нь хачирхалтай. Иймд миний өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод байрлах нэг өрөө орон сууцыг шинжээч зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлж, миний хууль ёсны эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн тул шинжээчийн үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Өнөржаргал шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 6 дугаар 15-ны өдрийн 182/ШШ2017/01343 дугаар шийдвэрээр Ш.Чгээс 56 560 000 төгрөг гаргуулж Э.Эрдэнэцогтод олгохоор шийдвэрлэсэн ба гүйцэтгэх баримт бичгийг 2018 оны 2 дугаар сарын 06-ны өдөр тус газар хүлээн авч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн ажиллаж байна. Төлбөр төлөгч Ш.Чгийн өмчлөлд хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгэлтэй эсэх талаар холбогдох бүртгэлийн байгууллагаас тодруулахад бүртгэлийн газруудаас Баянгол дүүрэг, 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байрны 8 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000дугаарт бүртгэлтэй 15 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууц бүртгэлтэй бөгөөд төлбөр авагч Э.Эрдэнэцогттой байгуулсан зээлийн барьцааны үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан, Баянзүрх дүүрэг, 4 дүүрэг, Энхтайваны өргөн чөлөө 44/2 дугаар байрны 50 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204020761 дугаарт бүртгэлтэй 53.38 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууц бүртгэлтэй бөгөөд иргэн Д.Шараатай байгуулсан зээлийн барьцааны үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан. Чингэлтэй дүүрэг, 18 дугаар хороо, Яргайтын 19 дүгээр гудамж 292 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000дугаарт бүртгэлтэй 211.5 м.кв талбайтай хувийн сууц, Г-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй 700 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газар бүртгэлтэй бөгөөд Хас банктай байгуулсан зээлийн барьцааны үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан. Авто тээврийн үндэсний төвөөс KIA PREGIO 5715 УБП маркийн тээврийн хэрэгсэл бүртгэлтэй талаар хариу ирүүлсэн. Төлбөр төлөгчид төлбөрийг сайн дураар биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй тул төлбөр авагчийн барьцаанд бүртгэлтэй Баянгол дүүрэг, 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байрны 8 тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000дугаарт бүртгэлтэй 15 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг битүүмжлэн, хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт зааснаар төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч талуудаас үнийн санал авсан боловч харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу 2018 оны 6 дугаар сарын 8-ны өдөр 143 тоот "Вендо ХХК-ийг үл хөдлөх эд хөрөнгөнд үнэлгээ тогтоох шинжээчээр томилсон. Шинжээч Вендо ХХК нь 2018 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрийн дүгнэлтээр уг орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг 43 000 000 төгрөгөөр тогтоосон боловч Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 182/ШШ2018/02189 дүгээр шийдвэрээр хүчингүй болгосон тул 2018 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 01 дүгээр шинжээч томилох тогтоолоор Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийг дахин үнэлгээ тогтоолгохоор томилсон. "Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн 2018 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн дүгнэлтээр барьцаа хөрөнгө нь 47 415 900 төгрөгөөр үнэлсэн боловч Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдрийн 532 дугаар шийдвэрээр хүчингүй болгосон. Иймд дахин үнэлгээ хийлгэхээр Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийг 2019 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 115 дугаар тогтоолоор томилсон. Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийн 2019 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар барьцаа хөрөнгө нь 32 700 000 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээг талуудад мэдэгдсэн. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу шинжээчийн үнэлсэн үнэ болох 32 700 000 төгрөгийг 70 хувиар тооцон 22 890 000 төгрөгөөр анхны албадан дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тогтоон тус газраас зохион байгуулах 2019 оны 5 дугаар сарын 10-ны өдрийн 10 цагт анхны дуудлага худалдааг зохион байгуулах тухай тогтоол, мэдэгдлүүдийг төлбөр авагчид хүлээлгэн өгсөн. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Мөнх-Оргил ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мягмарсүрэн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: 2019 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдөр тухайн орон сууцтай танилцсан ба газар дээр нь үзлэг хийхэд 1964 онд ашиглалтад орсон, хуучнаар Од кино театрын урд байрлалтай, тоосгон барилгын 3 дугаар давхарт байсан. Уг байр нь нэг том өрөөтэй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр ашигтай талбай нь 15 м.кв талбайтай ба бид 2009 оны стандартын дагуу хэмжилт хийхэд нийт талбай нь 28.1 м.кв талбайтай, 1 өрөө, жижиг арктай, гал тогоо тусдаа хуучны, ашиглалтын тухайд хүнд байдалд орсон байр байсан. Үнэлгээг 3 аргаар тооцдог ба уг аргаар нь тооцсон. Нэгдүгээрт өртгийн хандлагаар тооцохдоо 28.1 м.кв гэх нийт талбайг Барилга хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 203 дугаар тушаалын дагуу тэнхлэгийн талбайд шилжүүлэх итгэлцүүрээр 1.1-ээр хэрэглэнэ гэсэн заалтаар тооцоход 30 гаруй м.кв талбайтай болж байгаа. Уг тушаалд байх 922 000 гэх нэгжийн үнээр үржүүлээд бодохоор энэ байрыг барих өртөг нь 30 789 000 төгрөг байжээ. Уг байрыг ашиглах нийт хугацаа нь 60 жил байхаас 55 жил ашигласан ба 91.67%-ийн элэгдлийг хасаад бодохоор 2 500 000 төгрөгийн өртөгтэй байшин байсан. Хоёрдугаарт түрээсийн орлогоор тооцдог өртгийн хандлагаар тооцоход 1 өрөө байрын зах зээлийн түрээсийн судалгаа хийхэд сарын 400 000-500 000 төгрөг гэхээр жилийн 5 400 000 төгрөгөөс татвар, алдагдлыг хасвал жилдээ 4 600 000 төгрөгийн орлоготой. Уг байрны үлдсэн 5 жилийн хугацаагаар үнэлбэл 16 600 000 төгрөгийн үнэтэй байж болох байшин байна. Учир нь уг байранд цааш ашиглах хугацаа байхгүй тул муу гарсан. Гуравдугаарт зах зээлийн харьцуулалтын аргаар тооцохдоо 3 орон сууц буюу Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооллын 1 өрөө 18 м.кв талбайтай, Баянгол дүүргийн цагдаагийн хэлтсийн 15 м.кв талбайтай 1 өрөө, Билэг их дэлгүүрийн орчимд байдаг 18 м.кв талбайтай 1 өрөө байрын мэдээллийг хэрэглэсэн. Энэ 18 м.кв талбай гэдэг нь дандаа ашигтай талбайгаараа дандаа зарах гээд тавьсан байгаа мэдээлэл, бид гэрчилгээнд байгаа ашигтай талбайн гол үндэслэлийг бодитой зүйл гэж үздэг. Ингээд бодохоор угсармал орон сууцны 1 өрөө байр 60 000 000 төгрөг, цагдаагийн хэлтсийн байр нь үнэлгээ хийж байгаа байртай яг ижилхэн байр байсан ба үнэ нь 30 000 000 төгрөг гэхээр хамгийн ойр мэдээлэл нь 30 000 000 төгрөгийн тоосгон байр байсан. Ашигтай талбайгаар нь тооцохоор тайлангийн хавсралт 2-ын А хүснэгтэд байгаагаар харьцуулахаар бодитоор орон сууц зарах гэж байгаа бол 5% орчим хямдарна гэж тооцоод 57 000 000 төгрөг, 28 000 000 төгрөг, 57 900 000 төгрөг байх боломжтой гээд ашигтай талбайд хуваавал 1 м.кв нь угсармалын хувьд 3 200 000 төгрөг, тоосгон байшин 1 583 000 төгрөг, билэг их дэлгүүрийн хойно байрлах угсармал байрынх 3 200 000 төгрөг байсан байна. Эхний болон сүүлийн угсармал 2 байрын хийцийн хувьд өөрөөр үнэлээд 5% бууруулж тооцсон. Мөн ижилхэн тоосгон байшин нь үнэлгээ хийлгэж байгаа байртай илүү адилхан байна гэдэгт 2 дахин хүчин зүйл байсан гэхээр ашигтай м.кв нэгж талбай нь 2 182 000 төгрөг болж байна. Үүнийгээ үнэлж байгаа ашигтай талбайгаараа үржүүлэхээр 32 700 000 төгрөг гарсан. Ингээд үнэлгээчин ямарваа нэгэн зүйлээс хараат бусаар, нөлөөлөлд автахгүйгээр олон улсын стандартын дагуу үнэлсэн байгаа гэжээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Э.Эрдэнэцогт шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч Ш.Ч нь өөрийн өмч болох Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 хороолол, 17 дугаар байр, 8 тоотод байрлах 15 м.кв нэг өрөө орон сууцыг үнэлгээний байгууллага 32 700 000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ. Энэхүү нэхэмжлэлийг Ш.Ч нь анх удаа гаргаагүй бөгөөд урьд нь танай шүүхэд яг ийм нэхэмжлэлийг хоёр удаа гаргаж байсан. Гэтэл Ш.Ч нь гурав дахь удаа гаргасан үнэлгээг бас л үндэслэлгүй буюу хэт доогуур үнэлсэн байна хэмээн нэхэмжлэл гаргасан нь шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх үүрэгтэй байгууллага болох НШШГГын явуулж буй үйл ажиллагааг удаа дараа санаатайгаар саатуулж шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэхээс зориуд санаатайгаар зайлсхийх үйлдэл гэж үзэж байна. Хэргийн гол нь үнэлгээнд байгаа бус цаг хугацааг удаашруулах НШШГГын гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх гэсэн зорилго агуулж байна. Дээрх байр нь 1962 онд баригдсан. Барилгын тухай хууль тогтоомжид заасан ашиглалтын хугацаа дууссан 15 м.кв талбай бүхий ванны өрөө байхгүй хэт хуучин бөгөөд хэрэв мэргэжлийн хяналтын байгууллага тухайн байранд шинжилгээ хийвэл хүн хэвийн амьдрах боломжгүй гэсэн дүгнэлт гаргахаар тийм л байр юм. Ш.Ч нь дээрх байраа 200 сая төгрөгийн үнэтэй гэсэн ямар ч хүний санаанд багтахааргүй үнэлгээ гаргаж гурав дахь удаагаа үнэлгээний гомдол гаргаад байна. Хэрэв үнэхээр 200 сая төгрөгийн үнэтэй байр юм бол байраа зараад миний төлбөрийг төлөөд цаана нь 140 сая төгрөг үлдэхээр байна. Ер нь үнэлгээ тогтоож байгаа нь албадан дуудлага худалдааны доод ханшийг тогтоож албадан дуудлага худалдаанд оролцогчдын өрсөлдөөний явцад зах зээлийн үнэ ханшинд буюу үнэлгээ нь өсөж зарагдах боломжийг олгож байгаа болохоос дээд ханшийг тогтоож байгаа асуудал биш юм. Ш.Ч нь өөрөө тус байранд амьдардаггүй бөгөөд (Ш.Ч нь хэд хэдэн байртай) энэ байраа түрээсэлж, шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш л гэхэд хоёр жил ашиг олсоор байна. 2012 оны 11 сард анх Ш.Чтэй барьцааны гэрээ хийсэн барьцааны гэрээ гэдэг нь зээлээ төлж чадахгүй бол байраа зараад төлнө гэсэн утгатай гэрээ юм. Мөн 2017 оны 6 сард гарсан шүүхийн шийдвэрийг иргэн хүний хувьд биелүүлэх үүрэгтэй. Гэтэл одоо байраа заруулахгүйн тулд үнэлгээний гомдлыг гурав дахь удаагаа гаргаж шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхээс санаатайгаар зайлсхийж, шүүхийг үл тоомсорлон, надад эд хөрөнгө сэтгэл санааны их хохирол учруулсаар байна. Анх 2012 оны 11 сард зээл өгснөөс хойш 6 жил 6 cap, гурван шатны шүүхээр 2 жил, НШШГГт 1 жил 4 cap болж байна. Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийн үнэлсэн 32 700 000 төгрөгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрч байна гэжээ.

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 182/ШШ2019/01128 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дугаар зүйлийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-т заасныг баримтлан төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгө болох Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 8 тоотод байрлах 15 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцны үнэлгээг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч Ш.Чгийн гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай тус шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 5 дугаар сарын 06-ны өдрийн 03691 дугаар захирамж нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 122 дүгээр зүйлийн 122.2-т зааснаар давж заалдах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол хүчинтэй хэвээр байх болохыг дурдаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 1659 дүгээр магадлалаар Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 6 дугаар сарын 17-ны өдрийн 182/ШШ2019/01128 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Энхчулуун хяналтын гомдолдоо: Магадлалыг эс зөвшөөрч шүүх хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй гэсэн үндэслэлээр хяналтын журмаар дараах гомдлыг гаргаж байна. Магадлалд “...шинжээч “Мөнх-Оргил трейд” ХХК нь Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод байрлах 15 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууцыг 32 700 000 төгрөгөөр үнэлэхдээ Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт заасныг зөрчсөн байдал тогтоогдохгүй байна. Шинжээч “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд оролцож үнэлгээг тогтоохдоо адил бүсэд байрлах орон сууцны ашигтай талбайгаар зах зээлийн үнийн харьцуулалтын аргаар үнэлснээ тайлбарласан байх бөгөөд 28,10 м.кв талбайгаар үнэлэх ёстой гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй байна. Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх ... нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов” гэжээ. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т “Шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална”, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд Олон улсын үнэлгээний стандартын хорооноос баталсан олон улсын үнэлгээний стандарт, аргачлалыг удирдлага болгоно”, Одоо хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй 2017 оны Үнэлгээний Олон улсын стандарт 400 “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувь оролцоо” гэсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэх олон улсын стандартын 50 дугаар зүйлд Зах зээлийн хандлагаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ 50.2-т “Үнэлгээний объектыг бусад үл хөдлөх хөрөнгийн хувь оролцооны үнэтэй жишихийн тулд үнэлгээчид нь уг үнэлж буй хөрөнгийн төрлөөс хамааран оролцогчдын харгалзан үзэх жишилтийн нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн ба тохиромжтой нэгжүүдийг сонгон хэрэглэдэг байвал зохино. Нийтлэг ашигладаг жишилтийн нэгжид: а/ барилгын нэг метр квадратын үнэ” хамаарна гэж заасан байдаг “Мөнх-Оргил трейд” ХХК нь дээрх орон сууцыг бодит байдал дээр 28,10 м.кв гэж хэмжсэн хирнээ үнэлгээгээ гаргахдаа 15 м.кв талбайтайгаар тооцон 1 м.кв-ыг 2 182 200 төгрөг хэмээн 32 700 000 төгрөгөөр үнэлж алдаа гаргаж нэхэмжлэгчийн орон сууцыг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн нь үндэслэлгүй юм. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа дээр дурьдсны дагуу бодит байгаа талбайг нэгж талбайн үнээр үржүүлж гаргадаг билээ. Хэрэв 28,10 м.кв-ыг нэгж талбайн жигнэсэн дундаж үнэ 2 182 200 төгрөгөөр үржүүлбэл 61 319 000 төгрөг гарч байгаа болно. Энэхүү орон сууцыг шинжээч “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК үнэлэхдээ бодит байгаа талбай гэх 28,4 м.кв-ыг нэгж талбайн үнээр үржүүлэн 47 415 000 төгрөгөөр үнэлж байсан байдаг. Түүнчлэн 2018 оны 08-12 дугаар саруудад 40 гаруй сая төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан /шинжээчийн дүгнэлтүүд нь зөвхөн процессийн алдаа гаргасан гэсэн үндэслэлээр л хүчингүй болж байсан /орон сууц ямар ч өөрчлөлт гараагүй/ орон сууц өөрчлөгдөөгүй, зах зээлийн үнэ ханш өөрчлөгдөөгүй/ байхад 4 сар гаруй буюу маш богино хугацааны дараа 10 гаруй сая төгрөгөөр үнэ нь буурч өөрчлөгдөх ямар ч үндэсгүй гэж үзэж байна. Иймээс анхан болон давж заалдах шатны шүүх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42.2 дахь заалт, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4 дэх заалт, 2017 оны Үнэлгээний Олон улсын стандарт 400 “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувь оролцоо” гэсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэх олон улсын стандартын 50 дугаар зүйлийн 50.2-т дахь хэсгийг тус тус хэрэглэвэл зохих байтал хэрэглэлгүй хэргийг шийдвэрлэж үндэслэлгүйгээр нэхэмжлэгчийн гомдлыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн байна. Иймд шийдвэр, магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, НШШГГаас шинжээчээр нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоотод байрлах 1 өрөө орон сууцыг 32 700 000 төгрөгөөр үнэлүүлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Нэхэмжлэгч Ш.Ч нь НШШГГт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг гаргасан, хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Шинжээч Мөнх-Оргил трейд ХХК нь хариуцагчийн хүсэлтээр бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцсон байна.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, давж заалдах шатны шүүх шийдвэрийг хянаад, хэвээр үлдээжээ. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтын хэмжээнд зохигчдын хооронд үүссэн эрх зүйн маргааныг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай болон Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтын дагуу үндэслэл бүхий хянан шийдвэрлэжээ.

Хяналтын журмаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангах боломжгүй байна.

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийн 182/ШШ2017/01343 дугаар шийдвэрээр хариуцагч Ш.Чгээс 59 560 000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Э.Эрдэнэцогтод олгож шийдвэрлэснийг Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 9 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 1962 дугаар магадлалаар хэвээр үлдээсэн ба  Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 976 дугаар захирамж, мөн өдөр бичигдсэн гүйцэтгэх хуудсын үндсэн дээр 2018 оны 2 дугаар сарын 06-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэжээ. /хх 96-98 дугаар тал/

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 53, 54 дүгээр зүйлд заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэгч барьцааны зүйл болох Баянгол дүүргийн 17 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 27 дугаар байр, 08 тоот, 1 өрөө орон сууцыг 2018 оны 4 дүгээр сарын 5-ны өдрийн 18300263/04 дугаар тогтоолоор битүүмжлэн, 2018 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн 18300263/06 дугаар тогтоолоор хураан авсан байна.

Дуудлага худалдаагаар оруулах үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаар  нэхэмжлэгч Ш.Ч өмнө нь шүүхэд 2 удаа гомдол гаргаж, нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн шүүхийн хоёр шийдвэр гарсан талаар зохигч маргаагүй байв.

Шийдвэр гүйцэтгэгч дуудлага худалдаанд оруулах үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлүүлэх ажиллагааг дахин явуулсан ба Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар 2019 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 115 дугаар тогтоолоор шинжээч томилжээ. Шинжээч Мөнх-Оргил трейд ХХК нь 1 өрөө орон сууцыг 32 700 000 төгрөгөөр үнэлэхдээ Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт заасныг зөрчсөн байдал тогтоогдоогүй байна.

Шүүх шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хэрхэн явагдсан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар санал ирүүлэх тухай мэдэгдэл хүргүүлсэн хэлбэр, хугацаа, төлбөр төлөгч санал ирүүлээгүй учир шинжээч томилсон байдал, шинжээчийн үнэлгээ зэрэг маргааны үйл баримтын талаар хэрэгт авагдсан нотлох баримтад тулгуурлан үндэслэлтэй дүгнэлт хийжээ. Хариуцагч, гуравдагч этгээдийн ирүүлсэн баримт нотолгоог нэхэмжлэгч нь баримтаар үгүйсгэж чадаагүй байна.

2. Ш.Ч нь үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлсон бөгөөд 28.10 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 15 м.кв талбайгаар үнэлсэн, өмнө нь 2 удаагийн шинжээч 43 000 000 төгрөг, 47 000 000 төгрөгөөр үнэлсэн байхад 4 сарын дараа үнэлэхдээ хэт доогуур үнэлсэн байхад шүүх дүгнэлт хийгээгүй гэсэн гомдлыг хяналтын журмаар гаргасан байна.

Шинжээч Мөнх-Оргил трейд ХХК үнэлгээг тогтоохдоо өртөгийн хандлага, түрээсийн орлогоор тооцдог өртөгийн хандлага, зах зээлийн харьцуулалтын гэсэн 3 аргыг хэрэглэж, аргачлалыг тайланд тодорхой тусгаж, үүнээс адил бүсэд байрлах орон сууцны ашигтай талбайгаар, зах зээлийн үнийн харьцуулалтын аргаар үнэлэхдээ хуучин орон сууцны хувьд гэрчилгээн дээр бичигдсэн ашигтай талбайн хэмжээг нийтэд зарлаж, худалдах үнийг тогтоосон байдаг тул нэхэмжлэгчийн орон сууцны ашигтай талбайн хэмжээгээр дундаж үнэлгээг гаргасан байна. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгчийн орон сууцны нийт талбайн хэмжээ 28.10 м.кв, ашигтай талбай нь 15 м.кв бөгөөд адил бүсэд байрлах орон сууцны зах зээлийн үнэ ашигтай талбайгаар тодорхойлогдсон тул орон сууцны зах зээлийн үнийг ашигтай талбайд хувааж 1 м.кв талбайн үнийг гаргажээ. Ингэснээр талбайн хэмжээг дутуу орхигдуулсан зүйл байхгүй юм. Энэ талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангах үндэслэлгүй байна.

Хариуцагч байгууллага шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ тогтоох ажиллагааг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1.-д заасан журмын дагуу явуулсан байх тул үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлгүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 6 дугаар сарын 17-ны өдрийн 182/ШШ2019/01128 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 1659 дүгээр магадлалыг тус тус хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Энхчулууны гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа 2019 оны 10 сарын 16-ны өдөр төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                         ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                 Х.СОНИНБАЯР

                       ШҮҮГЧ                                                           П.ЗОЛЗАЯА