| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2017/01634/И |
| Дугаар | 2994 |
| Огноо | 2017-09-28 |
| Маргааны төрөл | Ажил гүйцэтгэх, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2017 оны 09 сарын 28 өдөр
Дугаар 2994
| 2017 оны 09 сарын 28 өдөр | Дугаар 101/ШШ2017/02994 | Улаанбаатар хот |
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: Х-ийн гаргасан,
Хариуцагч: “Ц” ХХК-нд холбогдох,
31,523,000.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С, өмгөөлөгч М.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Т, хариуцагчийн өмгөөлөгч Д.Ц, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Нарантуяа нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Нэхэмжлэгч Ц.Х хариуцагч “Ц” ХХК-тай 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр амины орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, *******ны нутаг дэвсгэрт барьж байсан “Хадат вилла” хотхоны 44 айлын хаусаас В1 байршил бүхий Твинхаус загварын амины орон сууцыг захиалсан.
Анх энэхүү амины орон сууцыг хариуцагч тал олон нийтэд Сингл хаус буюу нэг айлын орон сууц, Твин хаус буюу хоёр айл амьдрах зориулалтаар барьж байна гэсэн зар сурталчилгаа явуулсныг үндэслэн ийнхүү талууд гэрээ байгуулж, хариуцагч тал орон сууцыг 2015 оны 01 дүгээр сард хүлээлгэн өгөхөөр болсон хэдий ч тэрээр 2015 оны 10 дугаар сард дутуу гүйцэтгэлтэй хүлээлгэн өгч, дутуу ажлуудыг 2016 оны 05 дугаар сард хийж дуусгасан.
Гэвч өнөөдрийн байдлаар тус амины орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гараагүй ба 2016 оны 09 дүгээр сард нэхэмжлэгчээр шаардлагатай бичиг баримтууд дээр гарын үсэг зуруулан авч яваад өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд гаргаж өгөөгүй байна.
Талууд амины орон сууцыг барьж байх үед гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулж, амьдрах талбайн хэмжээг 19.81 кв талбайгаар нэмэгдүүлж, уг ажлыг 1 м.кв талбайг 1,300,000.00 төгрөгөөр бусад талбайд 3.2 м.кв талбайг 500,000.00 төгрөгөөр нэмэлт ажил гүйцэтгүүлэхээр болсон ба нэхэмжлэгч тал нийт 292,168,000.00 төгрөгийг хариуцагчид төлсөн.
Бид, анх 149.81 м.кв талбайн ажлын хөслийг 1 м.кв талбайг 1,800,000.00 төгрөг, гаражийн талбайг 1 м.кв талбайг 950,000.00 төгрөг, саравч болон тагтны талбайг 1 м.кв талбайг 500,000.00 төгрөг, нийт төлбөрийг 273,050,000.00 төгрөгөөр тохирсон боловч хожим дээр дурьдсан нэмэлт, өөрчлөлтөөр хийх ажлууд нэмэгдсэн юм.
Гэтэл нэхэмжлэгч тухайн амины орон сууцыг хүлээн авч, 2016 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр “*******” ХХК-иар талбайг хэмжүүлэхэд амьдрах талбайгаас 15.77, орон сууцны бус зориулалттай талбайгаас 18.85 м.кв талбай, нийт 34.62 м.кв талбай дутсан ба үүнд төлсөн 38,423,000.00 төгрөгөөс хариуцагчийн өгсөн хөнгөлөлтийн 6,900,000.00 төгрөгийг хасч тооцвол 31,523,000.00 төгрөгийн үнэтэй талбай дутуу хүлээж авсан байна.
Ингээд бид энэ талаар 2016 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдөр гүйцэтгэгч “Ц” ХХК-нд мэдэгдэж, шаардлага тавихад тус компаниас 2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр “БНбД 31-01-10” норм дүрмийн 1.2 дах заалтыг үндэслэн MNS6058:2009 стандартыг дагаж мөрдөхгүй, гэрээнд орон сууцны талбайг тэнхлэгээр хэмжин гэж тохиролцсон тул шаардлагыг үндэслэлгүй гэсэн хариу өгсөн.
Улмааар нэхэмжлэгч Ц.Х дээрх хариуг хүлээн аваад Шударга, өрсөлдөөн хэрэглэгчийн төлөө газарт гомдол гаргахад тус газрын улсын байцаагчийн 2017 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 7/05 тоот дүгнэлтээр хариуцагч “Ц” ХХК-ийг Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.1, 12.9 дэх заалтыг зөрчсөн байна гэсэн.
Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2005 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 78 тоот тушаалаар батлагдсан “Нэг айлын сууц БНбД 31-05-05” дүрмийн 4 дүгээр зүйлийн 4.8-д зааснаар сууцны өрөөний талбай, эзлэхүүн ба давхрыг “БНбД 31-01-01-ийн дагуу тооцохоор заасан боловч уг дүрмийг Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын сайдын 2010 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 418 тоот тушаалаар “БНбД 31-01-10”-ийг батлахдаа хүчингүй болгосон.
Дээр дурьдсан “БНбД 31-01-10” дүрмийн 6 дугаар хавсралтын 1.1-д зааснаар сууцны өрөөний талбайг тооцохдоо MNS6058:2009 стандартыг дагаж мөрдөх ёстой байтал хариуцагч тал Монгол Улсын хууль тогтоожийг зөрчиж, нэхэмжлэгчид эд хөрөнгийн доголдолтой ажлын үр дүнг хүлээлгэсэн өгсөн.
Нэхэмжлэгчээс Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлд зааснаар барилга байгууламжтай холбоотой эд хөрөнгийн доголдлын талаар тухайн ажлыг хүлээн авснаас хойш 3 жилийн дотор гомдлын шаардлага гарган гэсэн зохицуулалтын дагуу хариуцагчид гомдол гаргасан боловч тус компани гомдлыг эс хүлээн авч, зохих ёсоор шийдвэрлэж өгөөгүй.
Иймд, Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т заасны дагуу доголдлын улмаас илүү төлсөн 31,523,000.00 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүрэн хангаж өгнө үү” гэв.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Манай компани *******ны нутаг дэвсгэрт “Хадат вилла” хотхоныг барьж гүйцэтгэсэн бөгөөд хэдийгээр амины орон сууцуудыг нийтэд хандаж зар сурталчилгаа явуулсны үндсэн дээр борлуулсан боловч захиалагчид гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах, гэрээний гол нөхцлүүдийг харилцан тохиролцох зэргээр хүсэл зоригоо чөлөөтэй илэрхийлж болдог.
Бидний хооронд байгуулсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд заасан гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд үндэслэсэн ба тус гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.4-т зааснаар барилгын талбайг тэнхлэгээр тооцохоор тохирсныг хууль зөрчсөн гэж үзэж болохгүй юм. Учир нь, ось тэнхлэгээр тооцох талаар тусгайлан дүрэм, журам байхгүй ч үүнийг зохигчид харилцан тохиролцох замаар гэрээнд тусгадаг, хэдийгээр тус компанид амины орон сууц захиалгаар барих гэрээг олон дахин хувилж, захиалагчтай байгуулдаг ч талууд хэлэлцэн тохиролцоод нэмэлт, өөрчлөлт оруулах эрхтэй байдаг юм.
Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2005 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 78 тоот тушаалаар батлагдсан “Нэг айлын сууц БНбД 31-05-05” дүрмийн 1 дүгээр зүйлд заасан хамрах хүрээ гэсэн хэсгийг авч үзвэл маргааны зүйл болсон амины орон сууцыг нэг айлын орон сууцад хамруулах тул энэхүү сууцны өрөөний талбайг тооцохдоо MNS6058:2009 стандартыг дагаж мөрдөхгүй. Өөрөөр хэлбэл, тус дүрмийн 4 дүгээр 4.8-д зааснаар БНбД 31-01-01-ийг баримтлахаар заасан ч тухайн дүрмийг Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын сайдын 2010 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 418 тоот тушаалаар хүчингүй болгосон.
Өнөөдөр дагаж мөрдөж буй “БНбД 31-01-10” дүрмийн 1 дүгээр зүйлийн 1.1-д зааснаар нэг айлын орон сууцад тус норм үйлчлэхгүй, энэ төрлийн амины орон сууцыг барихад Барилгын тухай хуульд зааснаар барилгын ажил эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх тусгай зөвшөөрөл авах шаардлага байдаггүй, түүнчлэн барилгын зураг төслийг тусгай зөвшөөрөлтэй этгээдээр гүйцэтгүүлдэг боловч мөн адил төрийн эрх бүхий байгууллагаас баталдаггүй.
Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлд зааснаар доголдолтой холбогдуулан захиалагч гомдлын шаардлагыг хүлээн авснаас хойш 6 сарын дотор гүйцэтгэгчид гаргах зохицуулалтыг нэхэмжлэгч тал хэтрүүлсэн ба барилга байгууламжтай холбоотой доголдол гэдгийг буруугаар тайлбарлаж байна.
Нэгэнт талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд орон сууцны талбайг тэнхлэгээр тооцохоор тохиролцсон байх тул MNS6058:2009 стандартыг дагаж мөрдөхгүй. Иймд, нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч Ц.Хгаас хариуцагч “Ц” ХХК-нд холбогдуулан 31,523,000.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба тус хэрэгт шүүхээс 2017 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.
Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн болон өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараас үзвэл хариуцагчийг гэрээнд заасан амины орон сууцыг барьж гүйцэтгэн хүлээлгэн өгөхдөө орон сууцны талбайг MNS6058:2009 стандартыг дагаж мөрдөөгүйгээс улбаалан 34.62 м.кв талбай дутаж, уг талбайн хөлсөнд 31,523,000.00 төгрөгийг илүү авсан хэмээн буруутгаж байгаа бол хариуцагчийн зүгээс гэрээнд тохирсноор ось тэнхлэгээр талбайг хэмжиж, үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн тул хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.
Шүүх хэрэгт цугларсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч Ц.Х 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр хариуцагч “Ц” ХХК-тай амины орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, *******нд барих 44 айлын “хадат вилла” хотхонд амьдрах талбайг 130 м.кв, сууцны бус зориулалттай талбайг 61 м.кв-аар тооцож, амины орон сууцыг барьж гүйцэтгүүлэхээр харилцан тохиролцжээ /х.х-ийн 4-10/.
Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.3, мөн 3 дугаар зүйлийн 3.1-д зааснаар хариуцагч тал 130 м.кв амьдрах талбайг 234,000,000.00 төгрөг /1 м.кв талбай 1,800,000 төгрөг/, 32 м.кв талбайтай террас, саравчийг 16,000,000.00 төгрөг /1 м.кв талбай 500,000 төгрөг/, 19 м.кв талбайтай гаражийг 18,050,000 /1 м.кв талбай 950,000/, 10 м.кв талбайтай тагтыг 5,000,000.00 төгрөг /1 м.кв талбай 500,000/, нийт 273,050,000.00 төгрөгөөр 2015 оны 1 дүгээр улиралд багтаан барьж хүлээлгэн өгөхөөр болсон байна.
Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар талууд дээр дурьдсан гэрээнд амьдрах талбайг 19.81 м.кв-аар, тагт, терраст 3.2 м.кв талбайн ажлыг нэмж хийхээр өөрчлөлт оруулсан байх бөгөөд хариуцагч тал уг ажлыг 27,353,000.00 төгрөгөөр гүйцэтгэхээс нэхэмжлэгчид 6,900,000.00 төгрөгийн хөнгөлөлтийг үзүүлж, 273,050,000.00 төгрөг дээр нэмж 20,453,000.00 төгрөгийг төлөхөөр тохирсон ба талууд төлбөр тооцооны талаар маргаагүй. Өөрөөр хэлбэл, зохигчид амьдрах буюу сууцны зориулалттай хэсгийг 149.81 м.кв талбай, сууцны бус зориулалттай хэсгийг 64.2 м.кв талбайтай байхаар гэрээнд холбогдох өөрчлөлтийг оруулсан байна /х.х-ийн 11-р хуудас/.
Гэтэл шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн “Тоонтогранд” ХХК-ийн 2016 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийсэн дүгнэлтээр гэрээний зүйл болсон орон сууцны талбайг MNS6058:2009 стандартаар хэмжиж, 156.91 м.кв талбайтай хэмээн дүгнэснийг нэхэмжлэгч тал амьдрах талбайгаас 15.77 м.кв, сууцны бус зориулалттай талбайгаас 18.85 м.кв талбай дутсан гэсэн үндэслэлээр илүү төлсөн 31,523,000.00 төгрөгийг нэхэмжилж байна /х.х-ийн 12-15-р хуудас/.
Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, тэдгээрийн хооронд 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр байгуулсан амины орон сууц захиалгаар барих гэрээ болон түүнд оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтөөр хариуцагч тал гэрээний зүйлийг шинээр бий болгож, нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн байна. Тодруулбал, зохигчдыг гэрээ, хэлэлцээр байгуулж байх хугацаанд гэрээний зүйл болох 214.01 м,кв талбайтай орон сууц бодитоор бий болоогүй, эд хөрөнгийн өөрийн шинж чанарын хувьд ердийн хэрэглээний буюу зориулалтын дагуу ашиглах, захиран зарцуулахад бэлэн болоогүй байсан үйл баримтаас дүгнэвэл тэдгээрийн хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан байна.
Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д “Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж, мөн 343.2-т “Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байна” гэж зааснаас гадна 343.3-т “Ажил гүйцэтгэгч ямар нэгэн эд зүйлийг хийсэн бол түүнийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ” гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл, ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу талуудын тохиролцсон ажил гүйцэтгэгчийн үйл ажиллагааны үр дүнд шинээр бий болсон зүйлийг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлснээр гүйцэтгэгч тал хэлэлцэн тохирсон хөлс шаардах эрх үүсэх бөгөөд тухайн гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн аливаа доголдолгүй байх ёстой юм.
Иргэний хуулийн 353 дугаар зүйлийн 353.1-д “Гүйцэтгэсэн ажлын үр дүнгийн талаар гуравдагч этгээд захиалагчид ямар нэгэн шаардлага гаргах эрхгүй бол уг ажлын үр дүнг эрхийн доголдолгүй гэнэ” гэж, түүнчлэн 353.2-т “Гэрээнд заасан тоо, хэмжээ, чанарт тохирч байвал ажлын үр дүнг биет байдлын доголдолгүй гэнэ” гэж заасныг үндэслэн нэхэмжлэгчийн тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт дурьдснаар хариуцагчийг гэрээнд зааснаас өөр хэмжээтэй орон сууцыг барьж гүйцэтгэсэн хэмээн буруутгаж байна. Тодруулбал, гэрээний зүйлийн доголдлыг хэмжигдэхүүний нэгжээр тодорхойлж, ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу шилжүүлсэн ажлын үр дүн тухайн гэрээнд заасан тоо, хэмжээнээс дутуу байсан гэж маргажээ.
Талууд 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр амины орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулахдаа гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.4-т зааснаар орон сууцны талбайг тэнхлэгээр тооцохоор тохирсон байна. Өөрөөр хэлбэл, зохигчид “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS6058:2009 стандарт”-ыг баримтлахгүй, тус стандартын 7 дугаар зүйлийн 7.2-т зааснаар орон сууцны барилгын доторх сууцны өрөө тасалгааны хэмжилтийн цэгийг хашлага хана, хамар ханын өнгөлгөө засал хийгдсний дараа дотор гадаргуугаас тооцох бус харин тэнхлэгээр тооцохоор болжээ.
Стандартчилал, тохирлын үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2-т “стандарт гэж бүтээгдэхүүний үзүүлэлт, шаардлагын хэм хэмжээг зохих журмын дагуу сонирхогч талууд зөвшилцөн боловсруулж, эрх бүхий байгууллагаас баталсан норматив-техникийн баримт бичгийг хэлнэ” гэж заасан бөгөөд MNS6058:2009 стандартын 1 дүгээр зүйлийн 1.1 дэх заалтад уг стандартын хамрах болон хэрэглэх хүрээг “орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайн хэмжээг тооцоход арга зүйг тодорхойлоход хамаарна” гэж тодорхойлсон.
Гэвч Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2005 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 78 тоот тушаалын 1 дүгээр хавсралтаар батлагдсан “Нэг айлын орон сууц БНбД 31-05-05” норм дүрмийн 1 дүгээр зүйл заасан хамрах хүрээг авч үзвэл талуудын гэрээний зүйл болсон 214.01 м.кв талбайтай орон сууцыг нэг айлын зориулалттай орон сууц гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Учир нь, тус норм дүрмийн 1 дүгээр зүйлд “тухайн орон сууцны өрөө тасалгаа нь өөр бусад орон сууцны блокын өрөө, тасалгааны дээр байрлаагүй, орц, туслах өрөө тасалгаа, адрын хөндийн /таац/, зоорины давхар, шугам сүлжээний хонгил зэрэг нь нийтийн зориулалттай бус байх, халаалт, агааржуулалтын бие даасан системтэй ба мөн төвлөрсөн гадна инженерийн шугам сүлжээний системийн холболт болон оролт бие даасан байх” гэжээ.
Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээнээс үзвэл энэхүү амины орон сууц нь дээр дурьдсан нэг айлын орон сууцны тодорхойлолт, онцлогтой нийцэж байх тул нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин гэж үзэх боломжгүй юм. Нөгөө талаар Орон сууцны тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д ”орон сууц гэж хүн суурьшин амьдрах зориулалттай нийтийн болон амины орон сууцны байшин, сууц, гэрийг хэлнэ” гэж, мөн Орон сууц хувьчлах тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 1-д "нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин гэж бүхэлдээ буюу ихэнх хэсэг нь дөрөв ба түүнээс дээш сууцны зориулалттай барилгыг хэлнэ” гэж заасныг авч үзвэл маргааны зүйл болсон амины орон сууц нь нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин биш байна.
Зам тээвэр, барилга, хот байгуулалтын сайдын 2010 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 418 тоот тушаалаар “Орон сууцны барилгын зураг төсөл төлөвлөлт БНбД 31-01-10” норм дүрмийг баталсан ба хэдийгээр энэхүү дүрмийн 6 дугаар хавсралтын 1.1-д “шинээр барих, сэргээн шинэчлэх, өргөтгөх, худалдах орон сууцны барилгын нийт талбай, нийтийн орон сууцны барилгын нийт талбай, айлын сууцны нийт талбай, айлын сууцны талбай, сууцны өрөөний талбай, барилгажих талбай, барилгын нийт эзэлхүүн болон давхрыг орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 болон энэхүү хавсралтад заасан зарчмын дагуу тооцож тогтооно” гэж заасан боловч тус норм дүрмийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2-т заасны дагуу нэг айлын болон, хөдөлгөөнт түр орон сууцны зураг төсөл зохиоход энэхүү норм дүрэм хамаарахгүй юм.
Иймд, хариуцагчийг ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу амины орон сууцыг барьж гүйцэтгэхдээ орон сууцны өрөөний талбайг тооцоход нэгэнт батлагдсан норм, дүрмийг баримтлаагүй гэж буруутгах үндэслэл тогтоогдсонгүй.
Иргэний хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2-т “Иргэний хууль тогтоомж нь иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш, бие даасан байдал, өмчийн халдашгүй байдал, гэрээний эрх чөлөө, хувийн хэрэгт хөндлөнгөөс оролцохгүй байх..................................зарчимд үндэслэнэ” гэж, мөн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл, эдийн болон эдийн бус баялагтай холбоотой эрх зүйн харилцаанд оролцсон этгээд хуульд заасан буюу заагаагүй боловч агуулгын хувьд хуульд үл харшлах тодорхой төрлийн гэрээ болон нэрлэгдээгүй аливаа гэрээг холбогдох этгээдтэй байгуулахдаа гэрээний эрх чөлөөт байдлын хүрээнд гэрээний агуулгыг чөлөөтэй тодорхойлох эрхтэй боловч гагцхүү энэ нь хуулийн хүрээнд байх ёстой.
Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар орон сууцны талбайн хэмжээг тэнхлэгээр тооцохыг тодорхой норм дүрмээр тусгайлан зохицуулаагүй ба талууд гэрээ, хэлэлцээр байгуулахдаа тэнхлэгээр тооцохоор тохиролцсон. Хэдийгээр зохигчид энэхүү гэрээг байгуулахдаа гэрээний гол нөхцөл болох амины орон сууцны байршил, хэмжээ, ажлын хөлс, түүнийг төлөх хуваарийг тухайлан тохиролцсон боловч тухайн гэрээ нь стандарт нөхцөл бүхий гэрээ байна.
Учир нь, Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1-д “Гэрээний нэг тал нь нөгөөдөө санал болгож байгаа, хуулиар тодорхойлоогүй буюу хуулийн заалтыг тодотгосон журам тогтоосон, байнга хэрэглэгдэх, урьдчилан тогтоосон нөхцөлийг гэрээний стандарт нөхцөл гэнэ” гэж заасан. Хариуцагчийн зүгээс *******нд барьж буй “Хадат вилла” хотхоныг бусдад борлуулах, энэ төрлийн ажил, үйлчилгээг нийтэд буюу тодорхой бус этгээдүүдэд хандан гэрээ байгуулах саналын дуудлага гаргаж, санал гаргасан этгээдтэй ийнхүү эрх, үүргийн хувьд холбогддог боловч захиалагч этгээдтэй хэрэгт авагдсан урьдчилан бэлдсэн байнга хэрэглэгддэг гэрээг байгуулдаг, ингэхдээ тусгайлан норм, дүрмээр зохицуулаагүй тэнхлэгээр орон сууцны талбайг тодорхойлдог байна.
Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.3.2-т стандарт нөхцлийг гэрээний салшгүй хэсэг болох нөхцлийн талаар зохицуулсан ба талуудын хооронд тэнхлэгээр орон сууцны талбайг тооцох стандарт нөхцлийг захиалагч тал хүлээн зөвшөөрч, гэрээ байгуулсан байх тул энэ нь тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээний салшгүй хэсэг мөн гэж үндэслэлтэй, гагцхүү тус хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д заасны дагуу гэрээний талуудын харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол энэхүү нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байх юм.
Гэтэл нэхэмжлэгч тал ийнхүү 2014 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр амины орон сууц захиалгаар барих гэрээнд орон сууцны талбайн хэмжээг тэнхлэгээр тооцохоор тохирсноор түүний гэрээний талаарх ямар төсөөлөл, итгэл үнэмшил эвдэгдсэн, үүнийг зөвшөөрснөөр түүнд ямар сөрөг үр дагавар үүсч, хохирсон болох нь тогтоогдохгүй байна.
Ажил гүйцэтгэх гэрээний талууд гэрээ байгуулахдаа ирээдүйд бий болох ажлын үр дүнгийн талаар тодорхой ижил төсөөлөлтэй байх нь гэрээ байгуулсан хоёр талын хүсэл зоригийн илэрхийллийг тодорхойлох нөхцөл болдог бөгөөд Иргэний хуулийн 201 дүгээр зүйлийн 201.1-д зааснаар стандарт нөхцөлийг илэрхийлсэн үг хэллэгийн утга санаа ойлгомжгүй бол түүнийг санал хүлээн авагч талд ашигтайгаар тайлбарладаг. Тодруулбал, зохигчдын хувьд “барилгын талбайг тэнхлэгээр тооцов” гэсэн стандартын нөхцөл ойлгомжгүй байх тохиолдолд хүлээн авагч буюу захиалагч талд ашигтай байдлаар тайлбарлах ба “тэнхлэгээр” гэдгийг ердийн байдлаар ойлговол ямар нэгэн биеийн голд чиг болон орших шулуун, гулд зүйлээс тухайн талбайг тооцохыг илэрхийлж байх тул ойлгомжгүй гэж үзэхгүй юм.
Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1, 208 дугаар зүйлийн 208.1-д зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч буюу хариуцагч “Ц” ХХК нь гэрээгээр тохирсон үүрэг болох амины орон сууцыг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх үүрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, нэгэнт хүчин төгөлдөр болсон гэрээний үүргээ тус хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1-д “Иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч хууль буюу гэрээнд заасан эрх, үүргээ үнэнч шударгаар хэрэгжүүлнэ” гэж заасны дагуу заавал биелүүлэх юм.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт буюу хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шүүхээс томилогдсон шинжээч “Уран Асар” ХХК-ийн дүгнэлтээр маргааны зүйл болсон орон сууцны талбайг тэнхлэгээр тооцоход 189.15 м.кв талбайтай, MNS6058:2009 стандартаар тооцоход 156.19 м.кв талбайтай байна гэж дүгнэсэн. Тодруулбал, хэдийгээр гүйцэтгэгч тал гэрээний үүргээ гүйцэтгэсэн боловч амины орон сууцны талбайг тэнхлэгээр тооцож, 214.01 м.кв талбайтай орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй байх боловч нэхэмжлэгч тал энэ тухай маргаагүй, гагцхүү MNS6058:2009 стандартыг баримтлах ёстой гэж маргасан.
Зохигчдын амины орон сууц захиалгаар барих гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.4 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д заасны дагуу авч үзвэл талууд орон сууцны талбайн хэмжээг MNS6058:2009 стандартаар тооцоход 214.01 м.кв талбайтай байна гэж харилцан тохиролцоогүй байна.
Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т зааснаар захиалагч тал доголдолтой эд хөрөнгийг хүлээн авснаар тухайн доголдлын улмаас ажлын үр дүнгийн үнэ нь буурсан хэмжээнд хувь тэнцүүлэн ажил гүйцэтгэгчид төлбөл зохих хөлсийг бууруулах эрхтэй боловч хариуцагч тал MNS6058:2009 стандартыг баримтлах үүрэг хүлээгээгүй, гэрээнд зааснаар орон сууцны талбайг тэнхлэгээр тооцно гэсэн байх тул дээрх стандартаар тооцох ёстой буюу доголдолтой гэж үзэхүй.
Ажил гүйцэтгэх гэрээний нөхцлийг зөрчсөн буюу гүйцэтгэсэн ажилд ямар нэгэн доголдол байвал захиалагч энэ тухай гомдлын шаардлагыг хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол ажлын үр дүнг хүлээн авснаас хойш 6 сарын дотор, хэвийн байдлаар хүлээн авахад илрүүлэх боломжгүй дутагдлын хувьд хүлээн авснаас хойш 1 жилийн дотор, барилга байшингийн хувьд 3 жилийн дотор гомдол гаргах эрхтэй. Тодруулбал, гомдлын шаардлага гэдэг нь талууд бие биедээ тавих шаардлагыг хэлэх бөгөөд үүнийг Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлд заасан шүүх, арбитрын журмаар зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх буюу иргэний эрх зүйн хамгаалалтыг хэрэгжүүлэхэд баримтлах хугацаанаас өөр гэж ойлгоно.
Зохигчид маргааны зүйл болсон амины орон сууцыг 2015 оны 10 дугаар сард дутуу гүйцэтгэлтэй хүлээлгэн өгсөн, уг дутуу ажлыг 2016 оны 05 дугаар сард хийж гүйцэтгэсэн, улмаар 2016 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдөр нэхэмжлэгчээс хариуцагчид орон сууцны талбайн талаар гомдол гаргасан гэх үйл баримтын талаар маргаагүй ба нэхэмжлэгч тал хуульд заасан хугацаанд гомдлын шаардлага гаргасан байна.
Ийнхүү шүүхээс дээр дурьдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэгч Ц.Хгийн гаргасан хариуцагч “Ц” ХХК-нд холбогдох нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Шинжээчийн зардлын хувьд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтээр шүүхээс 2017 оны 05 дугаар сарын 16-ны өдрийн 101/ШЗ2017/08816 тоот захирамжаар “Уран Асар” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон ба тус захирамжийн захирамжлах хэсгийн 7 дугаар зүйлд зааснаар хариуцагч тал шинжээчийн зардалд 438,130.00 төгрөгийг төлсөн байна.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д “Шүүхийн зардлыг нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаар, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тохиолдолд нэхэмжлэгчээр нөхөн төлүүлнэ” гэж заасан. Иймд, шүүхээс нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож байгаатай холбогдуулан хариуцагчийн шинжээчид төлсөн 438,130.00 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж, түүнд буцаан олгох нь зүйтэй гэж үзэв.
Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР