2018 оны 01 сарын 19 өдөр

Дугаар 101/ШШ2018/00286

Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: *******,*******,******* тоотод оршин байрлах  Ф М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******,*******,******* тоотод оршин суух, Б.М Б.Г нарт холбогдох,

2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх №F1/15F-T гэрээ болон 2016.01.29-ний өдрийн №F1/15F-T нэмэлт гэрээг тус тус цуцалсанд тооцуулж, зээлээр худалдсан орон сууцны эзэмшлийг буцаан, гэрээний 2.6-д зааснаар орон сууцыг 1051 хоног ашигласны төлбөр 118,650,543 төгрөг, гэрээний 5.2-т зааснаар гэрээ цуцалсны торгууль 22,578,580 төгрөг, гараашийг 631 хоног ашигласны төлбөр 9,465,000 төгрөг, гараашийн гэрээ цуцалсны торгууль 3,000,000 төгрөг, нийт 153,694,123 төгрөгийг гаргуулах, хариуцагчийн эзэмшиж байгаа Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, *******,*******,******* тоот хаягт байрлах 130.49 мкв 4 өрөө орон сууцнаас хариуцагч нарыг албадан чөлөөлүүлэх үндсэн нэхэмжлэлтэй, Хариуцагч нарын Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Гараж захиалагчтай хийх гэрээнээс татгалзаж 90,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн нэмэлт гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэл бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Ж.Г, хариуцагч нарын өмгөөлөгч Д.Н, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Оюунтунгалаг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ф М ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон төлөөлөгч Ж.Г шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Тус компани иргэн Б.М, Б.Г нартай 2014.11.10-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалагчтай хийх F1/15F-Т гэрээ”, түүний хавсралт “Граж захиалагчтай хийх гэрээ" болон 2016.01.29-ний өдрийн F1/15F-Т нэмэлт гэрээнүүдийг тус тус цуцалсанд тооцуулж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс учруулсан хохирол болох гэрээний 2.6-д заасан орон сууц, граж ашигласны төлбөр, мөн гэрээний 5.2-т заасан гэрээ цуцалсны торгууль нийт 143,241,112 төгрөгийг гаргуулах, хариуцагчийн ашиглаж байгаа Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, 12 хороолол Токиогийн гудамж******* 15 давхар******* тоот хаягт байрлах 130.49 м.кв 4 өрөө орон сууц болон дээрх байрны зоорийн давхарт байрлах 24 тоот авто зогсоолыг чөлөөлүүлэх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг анх гаргасан.

Хариуцагчаас шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үед 3,000,000 төгрөгийг төлсөн ба зоорийн давхарт байрлах 24 тоот авто зогсоолыг 2017.01.14-ний өдөр компанид буцаан өгсөн тул нэхэмжлэлийн үнийн дүнг өөрчилсөн. Мөн гараж захиалагчтай хийх гэрээг цуцалсанд тооцуулж автозогсоолыг чөлөөлүүлэх шаардлагаас татгалзаж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч орон сууцыг өнөөдрийг хүртэл ашигласаар байгаа тул орон сууц ашиглалтын төлбөрийг 2017.11.10-ны өдрөөр тогтоон 10,499,144 төгрөгөөр нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэмэгдүүлсэн.

Дээрхи бүгдийг нэгтгэн тодруулбал: Хариуцагч нараас гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс учруулсан хохирол болох гэрээний 2.6-д зааснаар орон сууцыг 1051 хоног ашигласны төлбөрт 118,650,543 төгрөг, автомашины гражийг 2017.01.14-ний өдөр хүртэл буюу 631 хоног ашигласны төлбөрт 9,465,000 төгрөг, мөн гэрээний 5.2-т заасан гэрээ цуцалсны торгуульд 22,578,580 төгрөг, гражийн гэрээ цуцалсны торгуульд 3,000,000 төгрөг, нийт 153,694,123 төгрөгийг гаргуулах, 2014.11.10-ны өдөр байгуулсан “Орон сууц захиалагчтай хийх №F1/15F-Т гэрээ, түүний хавсралт “Граж захиалагчтай хийх гэрээ” болон 2016.01.29-ний өдрийн F1/15F-Т Нэмэлт гэрээнүүдийг тус тус цуцалсанд тооцуулж, хариуцагчийн ашиглаж байгаа Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, 12 хороолол/13380/ Токиогийн гудамж******* 15 давхар******* тоот хаягт байрлах 130.49 м.кв 4 өрөө орон сууцыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргаж байна.

Нэхэмжлэлийн шаардагын үндэслэлийг тодруулбал: Хариуцагч Б.М, Б.Г нар нь урьдчилгаа 50,000,000 төгрөгийг төлж тус компанитай 2014.11.05-ны өдөр "Орон сууцны захиалагчтай хийх №F1/15F-T гэрээ”, түүний хавсралт “Граж захиалагчтай хийх гэрээ”-г байгуулан Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, 12 хороолол Токиогийн гудамж*******, 15 давхарын******* тоот хаягт байрлах 130.49 м.кв 315,785,800 төгрөгийн үнэтэй дөрвөн өрөө орон сууцыг, мөн дээрхи байрны зоорийн давхарт байрлах 30,000,000 төгрөгийн үнэтэй 24 тоот авто зогсоолын хамт нийт 345,785,800 төгрөгийн үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгүүдийг худалдан авахаар тохиролцон үлдэгдэл төлбөр болох 295,785,800 төгрөгийг 2015 оны 4-р сард багтаан графикийн дагуу төлөхөөр тус тус тохиролцон зээлээр худалдан авч, уг орон сууц, авто зогсоолыг өөрийн эзэмшилд авч ашиглан, амьдарч байгаа. Өнөөдрийг хүртэл хугацаанд 90,000,000 төгрөг төлсөн. Төлбөрийг 2015.04.25-ны дотор бүрэн төлж дуусгах үүрэгтэй байсан. Гэтэл хариуцагч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаанд нь огт биелүүлээгүй ба төлбөрөө төлөхийг удаа дараа шаардсан боловч биелүүлээгүй. 2016.01.29-ний өдрөөс 2016.09.21-ний өдрийн дотор төлбөрийг хуваарийн дагуу төлж барагдуулахаар харилцан протокол үйлдэн Нэмэлт гэрээг байгуулан нэмэлт хугацаа, боломжит нөхцөл олгосон байдаг боловч ямарч үр дүн гараагүй. Мөн 2015.12.01-ний өдөр А/03, 2017.01.24-ний өдрийн 03 тоот албан бичгүүд, 2017.04.21-ний өдөр Албан мэдэгдэл хүргүүлсэн боловч үл ойшоон өнөөдрийг хүрч дээрхи орон сүуцыг ямар ч үнэ, төлбөргүйгээр ашиглаж нэхэмжлэгчийг хохироож байна. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэв.

Хариуцагч Б.Г, Б.М нар шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Б.М, Б.Г нарын хамт Ф м ХХК-тай 2014.11.10-ны өдөр “Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ”, “Граж захиалагчтай хийх гэрээ” гэсэн орон сууц, граж худалдах худалдан авах гэрээг байгуулсан. Уг гэрээгээр Баянзүрх дүүргийн*******, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байны******* тоот 130.49 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг 315,785,800 төгрөгөөр, 24 тоотын авто зогсоолыг 30,000,000 төгрөгт тооцон худалдан авахаар харилцан тохиролцсон. Талууд орон сууц болон гражийн нийт үнийн дүн болох 345,785,800 төгрөгөөс 50,000,000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр Ф м ХХК-д төлж үлдэгдэл 295,785,800 төгрөгийг:

2014.12.25-ны өдөр 50,000,000 төгрөг,

2015.01.25-ны өдөр 25,000,000 төгрөг,

2015.02.25-ны өдөр 25,000,000 төгрөг,

2015.03.25-ны өдөр 95,785,800 төгрөг,

2015.04.25-ны өдөр 100,000,000 төгрөг төлөхөөр, хэрэв дээрх хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй бол хэтрүүлсэн хоног тутамд 0,5 хувиар алданги тооцохоор тохиролцсон. Гэтэл Ф м ХХК гэрээг байгуулахдаа боловсруулсан гэрээнд шууд гарын үсэг зурах шаардлага тавьсан бөгөөд бидний зүгээс гэрээний 2.6-д заасан “гэрээг цуцлах тохиолдолд гэрээг баталсан өдрөөс цуцлагдах өдөр хүртэл гэрээний нийт үнийн дүнгээс хоног тутамд 0,5 хувь тооцон ашиглалтын төлбөр төлөх, 5.2-т заасан “гэрээ цуцалсны торгуульд нийт төлбөрийн 10 хувьтай тэнцэх төгрөгийн торгуулийг төлөх, 5.3-д заасан “...гэрээг хүчингүй болгож орон сууцыг өөр байгууллага хувь хүнд худалдаж, шинэ гэрээ байгуулсны дараа илүү төлөлтийн төлбөрийг буцаан олгоно” гэсэн заалтуудыг тус бүр хасах ёстойг хэлэхэд Ф м ХХК “Манай компаниас гаргасан гэрээ энэ, энэ гэрээнд өөрчлөлт оруулах боломжгүй. Энэ гэрээнд гарын үсэг зураад байрандаа орж болно” гэсэн хариу өгсөн. Бид нэгэнт ийм хариу хүлээн авсан учраас Ф м ХХК-ийн гарган өгсөн гэрээнд гарын үсэг зурж, орон сууцныхаа урьдчилгаа төлбөр 50,000,000 төгрөгийг төлж, байрандаа орсон. Ф м ХХК-тай байгуулсан гэрээ бол үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээ бөгөөд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг талууд биелүүлэх үүрэгтэй билээ. Гэтэл Худалдах, худалдан авах гэрээндээ хугацаа хэтрүүлсэн  хоног тутамд 0,5 хувийн алданги төлөх тухай заасаар байхад нэмж “ашигласны төлбөр, торгууль” төлөхөөр гарын үсэг зуруулсан нь Иргэний хуульд заасан гэрээний стандарт нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байх нөхцөлд хамаарч байна гэж үзэж байна. Иймд ашигласны төлбөр, торгууль нийт 143,241,112 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй.

2. Бид дараах нөхцөл байдлын улмаас гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй. Үүнд: Ф м ХХК-тай 2014.11.10-ны өдөр Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Граж захиалагчтай хийх гэрээ байгуулан байрандаа орсон боловч Ф м ХХК нь гэрээний 3.1-д зааснаар “Чанар сайтай барьсан орон сууцыг” хүлээлгэн өгөөгүй. Өөрөөр хэлбэл бид гэрээний дагуу урьдчилгаа 50,000,000 төгрөгөө бүрэн төлж улмаар байрандаа орсон. Дараагийн төлбөрийг 2014.12.25-ны өдөр 50,000,000 төлөх үүрэг хүлээсэн байсан, энэ төлбөр төлөхөөс өмнө хүлээн авсан байрныхаа том өрөө хүүхдийн өрөөний тааз, дээвэр цантаж, том өрөөний цонхонд цууралт өгч хагарч, хана таазнаасаа доош хагарч, хүүхдийн өрөөний ариун цэврийн өрөөнд хэрэглээний ус даралтгүй ирдэгээс ашиглаж болдоггүй, алчуур хатаагч нар нь бүгд ажилладаггүй, ариун цэврийн өрөөний бохир тэвчишгүй үнэр гарч байгаа зэрэг доголдлыг арилгуулах тухай хүсэлтийг гаргасан. Гэтэл Ф м ХХК энэ гомдлын талаар ямар нэгэн арга хэмжээ аваагүй, 2014.12.23-ны өдөр инженер гэсэн хүмүүс ирж үзчихээд “өөрсдөө янзал” гэж хэлээд явсан. Бид энэхүү байдалд маш их гомдолтой байсан учраас төлбөр хийх хугацаагаа хойшлуулж Ф м ХХК-тай харилцан тохиролцон байраа доголдолгүй болгож, засуулах хүсэлттэй байсан. Гэтэл Ф м ХХК бидний хүсэлтийг хүлээн аваагүй бөгөөд өнөөдрийг хүртэл дээрх доголдлоо засч өгөөгүй таазнаас ус гоожсон, хана цуурсан, цонх хагархай, ус гоожсоноос ханын цаас хуурсан, сантехникийн холболтуудаас нь ус гоожсон, бохирын өмхий үнэр ханхалсан байдалтай байсаар байгаа юм. Гэтэл Ф м ХХК бидэнд холбогдуулан гэрээнд заасан үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгээгүй гэх үндэслэлээр гэрээг цуцлах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Өөрөөр хэлбэл худалдах, худалдан авах гэрээгээр биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгө хүлээлгэн өгөх үүргээ зөрчсөн учраас гэрээг цуцлах, граж орон сууцыг чөлөөлүүлэх эрх эдлэхгүй гэж үзэж байна.

Бид хэдийгээр ийм байдалтай байгаа боловч нэгэнт гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх үүднээс өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд орон сууц болон гражийн нийт 90,000,000 төгрөгийг, мөн граж захиалагчтай хийх гэрээг байгуулан граж авсан боловч орсон хугацаанаасаа эхлэн гражийн зогсоолын төлбөрт сар бүр 6000 төгрөгийг Ф м ХХК-д төлсөн. Бидний зүгээс үлдэгдэл 255,785,800 төгрөгөө бүрэн төлж барагдуулахад бэлэн байгаа бөгөөд харин Ф м ХХК бидний байрны дээр дурдсан доголдлуудыг бүрэн арилгаж өгөх үүрэг хүлээх ёстой гэж үзэж байна. Мөн түүнчлэн Ф м ХХК-иас 30,000,000 төгрөгийн төлбөрийг төлөөгүй гэж үндэслэлгүйгээр 2017.01.27-ны өдөр хураан авсан 24 тоот граж буюу автозогсоолыг буцаан хүлээн авна гэж итгэж байна.

3. Б.М, Б.Г бид нар нэхэмжлэлд дурдсан 2016.01.29-ний өдрийн нэмэлт гэрээг байгуулаагүй бөгөөд гэрээний дагуу эрх үүрэг хүлээгээгүй. Өөрөөр хэлбэл Ф м ХХК-тай 2014.11.10-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Граж захиалагчтай хийх гэрээний талууд бол Б.М, Б.Г нар юм. Гэтэл нэхэмжлэлд дурдсан нэмэлт гэрээнд Б.М миний бие болон Б.Г гарын үсэг зураагүй, Б.Г гэж зурсан гарын үсэг  Б.Гынх биш. Иймд энэхүү нэмэлт гэрээг байгуулаагүй тул энэхүү гэрээний дагуу үүрэг хүлээхгүй.

Иймд тус шүүхэд нэхэмжлэгч Ф м ХХК-ийн зүгээс Б.М, Б.Г бид нарт холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч нарын өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа: Нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй. Хариуцагч нар доголдлын талаар бичгээр гомдол өгсөн, баримтыг ч шүүхэд өгсөн. Гэтэл нэхэмжлэгч хүлээж авлаа гэж гарын үсэг зураагүйгээр далимдуулан зөвшөөрөхгүй байна. Албан ёсоор биш ч гэсэн албан бусаар олон удаа гомдол гаргаж байсан. Доголдолтой байр байсан тул төлбөр төлөхөө зогсоосон. Энэ хүмүүс нь чанартай хөрөнгийг л ийм өндөр үнээр худалдаж авахаар тохиролцсон байхад хэвийн амьдрахад тохиромжгүй салхи сийгээд, өвөл нь цонх нь хагараад, хана нь цуурсан байр байсан. Байранд ороод дээрх доголдол илрээд эхэлсэн тул энэ байдлыг зас гээд төлбөр төлөхөө больсон. Хариуцагч нарын дансыг харвал хэдэн зуун саяар дансанд нь орж гарч байгаа ба төлбөр төлөх боломжгүй хүмүүс биш. Зөвхөн тус байр нь чанарын доголдолтой байсан тул төлбөрийг төлөөгүй. Эхнэр Б.М нь нэмэлт гэрээнд мөн гарын үсэг зураагүй гэдэг нь үнэн. Тухайн гэрээнд 3 хүн гарын үсэг зурах байсан боловч гэрээний нэг тал болох Б.М нь гарын үсэг зураагүй тул хүчин төгөлдөр бус гэв.

Хариуцагч Б.Г, Б.М нар шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: 1. Бид нэхэмжлэгчийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа бөгөөд харин “Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ”, “Граж захиалагчтай хийх гэрээ”-нээс татгалзаж, хуульд заасны дагуу талууд өгсөн авснаа буцаан хүлээн авах ёстой гэж үзэж байгаа учраас Ф м ХХК-д төлсөн 90,000,000 төгрөгийг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна. Учир нь 73 дугаар байрны******* тоот байранд оршин суух боломжгүй, цас, бороо ороход дээврээс ус гоожиж хохирол учруулж байгааг тогтоолгох зорилгоор 2017.07.06-нд Ашид билгүүн үнэлгээний төвөөр хохирлын үнэлгээг тогтоолгосон. Энэхүү үнэлгээний тайланд дурдсанаар даацын хана нь хамгийн дээд давхараасаа цуурсан байгаа нь энэ орон сууцанд амьдахад айдас, болгоомжлолыг төрүүллээ. Ийм учраас гэрээнээс татгалзаж, 90,000,000 төгрөгийг гаргуулан авах хүсэлттэй байна.

2. Мөн Ф м ХХК-тай Б.М, Б.Г нар нэхэмжлэлд дурдсан 2016.01.29-ний өдрийн нэмэлт гэрээг байгуулаагүй бөгөөд гэрээний дагуу эрх үүрэг хүлээгээгүй. Өөрөөр хэлбэл Ф м ХХК-тай 2014.11.10-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Граж захиалагчтай хийх гэрээний талууд бол Ф м ХХК-ийн захирал , Б.М, Б.Г нар юм. Гэтэл нэхэмжлэлд дурдсан Нэмэлт гэрээнд Б.М, Б.Г, нар гарын үсэг зураагүй юм. Гэрээнд гарын үсэг зурсан гэх хүн Ф м ХХК-ийг төлөөлөх бүрэн эрх бүхий этгээд биш гэдэг нь шүүхэд нэхэмжлэгч талаас гарган өгсөн нотлох баримтаас тодорхой байна. Иймд энэхүү Нэмэлт гэрээг байгуулаагүй, гэрээний дагуу үүрэг хүлээх үндэслэлгүй тул 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн Нэмэлт гэрээг хүчингүйд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэл хууль зүйн үндэслэлгүй. Үндсэн гэрээний үүргээ гүйцэтгэхгүй байсан тул өөрсдөд нь боломж олгож хийсэн нэмэлт гэрээ юм. Гарын үсэг зурсан, зураагүй гэж маргадаг. Хамгийн гол нь өөрсдөө байгаад хурлын тэмдэгдэл хөтлөөд, уулзаж байгаад байгуулсан гэрээ. Гэсэн ч уг гэрээний дагуу юу ч хийгдээгүй, энэ гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон нь ч үндсэн гэрээ хэвээрээ байгаа. Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт зааснаар аль нэг тал гэрээг цуцлах бол нөгөө талдаа мэдэгдэх ба мэдэгдээгүй бол татгалзах эрхээ алдана гэж заасан байдаг. Тиймээс гэрээг цуцлах үндэслэлгүй. Засварын тухайд бол засвар хийх байдлыг үнэлээд тооцсон байдал болохоос гарсан хохиролыг тооцсон зүйл биш. Хариуцагч нарын хүсэлтээр шинжээч томилсон. Шинжээч нар нь хүн амьдарч болохгүй гэж дүгнэлт гаргаагүй. Даацын ханад цууралт үүсээгүй, цонхны тухайд бол суурилуулж байхдаа техникийн алдаанаас болж 2, 3 см цуурсан байна гэсэн. Тиймээс сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөх үндэслэлгүй гэв.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ф м ХХК, хариуцагч Б.М, Б.Г нарт холбогдуулан 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх F1/15F-T гэрээ, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн F1/15F-T нэмэлт гэрээг тус тус цуцалсанд тооцуулж зээлээр худалдсан орон сууцны эзэмшлийг буцаан, гэрээний 2.6-д зааснаар орон сууцыг 1051 хоног ашигласны төлбөр 118,650,543 төгрөг, гэрээний 5.2-т зааснаар гэрээ цуцалсны торгууль 22,578,580 төгрөг, гарааш 631 хоног ашигласны төлбөр 9,465,000 төгрөг, гараашийн гэрээ цуцалсны торгууль 3,000,000 төгрөг, нийт 153,694,123 төгрөгийг гаргуулах, хариуцагчийн эзэмшиж байгаа Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, *******, 73 дугаар байр,******* тоот хаягт байрлах 130.49 мкв 4 өрөө орон сууцнаас хариуцагч нарыг албадан чөлөөлүүлэх үндсэн нэхэмжлэлийг, Хариуцагч нар Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Граж захиалагчтай хийх гэрээнээс татгалзаж 90,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ны өдрийн нэмэлт гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус гаргажээ.

Хариуцагч нар сөрөг нэхэмжлэлдээ гэрээнээс татгалзаж, орон сууцыг буцаан өгөх шаардлагыг зөвшөөрч, бусад шаардлагаас, нэхэмжлэгч, хариуцагчийн 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн нэмэлт гэрээ нь үр дагавар үүсгээгүй үндэслэлээр хүчингүй болгох сөрөг шаардлагыг зөвшөөрч, бусад шаардлагаас зохигч тус тус татгалзжээ.

Үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэсэгчлэн хангаж шийдвэрлэв.

Нэхэмжлэгч Ф м ХХК, хариуцагч Б.М, Б.Г нар 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр F1/15F-T тоот Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, мөн өдрийн F1/15F-T тоот Гараж захиалагчтай хийх гэрээг тус тус байгуулж, гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, *******,*******,******* тоот хаягт байрлах 130.49 м.кв талбай бүхий 4 өрөө орон сууц, тус орон сууцны зоорийн давхарт орших 24 тоот дугаартай 15 м.кв талбайтай автозогсоолыг хариуцагч нарын өмчлөлд шилжүүлэх, хариуцагч нар гэрээнд заасан хуваарийн дагуу орон сууц, автозогсоолын үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцжээ.

Гэрээнд заасны дагуу хариуцагч нар орон сууц, автозогсоолыг 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр эзэмшилд авсан, нэхэмжлэгч, хариуцагчаас орон сууц, автозогсоолын үнэд 90,000,000 төгрөг авсан талаар зохигч маргаагүй болно.

Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар орон сууц, автозогсоол худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хуулийн хүчин төгөлдөр байна. Зохигч гэрээгээ “орон сууц, гараж” захиалан бариулах гэж нэрлэсэн, нэхэмжлэгч ажил гүйцэтгэх гэрээ, гэрээг цуцалж байгаа гэж тайлбарлаж байгаа ч талуудын хүсэл зориг, гэрээний агуулгаар тайлбарлавал нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгын хэсэг болох тодорхой тоот орон сууцыг ирээдүйд бэлэн болоход нь худалдан авахаар тохиролцож үнийг урьдчилан төлж буй харилцаа нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг илэрхийлэхгүй, худалдан авагчийн хувьд тухайн баригдаж байгаа орон сууцны барилгыг хаана, хэн, ямар зураг төслөөр барьж гүйцэтгэх, барилгын материалын чанар ямар байх, мөн худалдан авахаар сонгосон орон сууцны зураг төсөл, талбай, байршлыг өөрчлөх, өөрийн сонголтоор үндсэн материалыг сонгох зэрэг нь худалдан авагчийн зөвшөөрөл, оролцооноос шалтгаалахгүй. Хэрэв энэ бүгд хамааралтай гэж үзвэл худалдан авагч сонголтын эрхээ хэрэгжүүлж худалдан авах, эсхүл татгалзах боломжтой.

Иймд нэхэмжлэгч 2014 оны F1/15F-T тоот, 2016 оны F1/15F-T тоот нэмэлт гэрээг цуцалсанд тооцуулж орон сууцыг буцаан гаргуулах шаардлага гаргасныг нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзах шаардлага гаргасан гэж үзнэ.

Хариуцагч нар орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 2.1, автозогсоол худалдах-худалдан авах гэрээний 3.1-д заасан үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан ба орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 1.1-т орон сууцны үнийг 315,785,800 төгрөгөөр, автозогсоол худалдах-худалдан авах гэрээний 2-т автозогсоолын үнэ 30,000,000 төгрөг, нийт 345,785,800 төгрөгийг хариуцагч нар нэхэмжлэгчид төлөхөөр тохиролцсон, хариуцагч нар нийт 90,000,000 төгрөгийг төлсөн нь гэрээний нийт үнийн 26 хувьтай тэнцэж, гэрээний үүргийн 74 хувь буюу Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.1.1-д заасны дагуу хариуцагч нар гэрээний үүргээ харилцан тохиролцсон хугацаандаа биелүүлээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д нийцжээ.

Нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар хариуцагч нарын эзэмшлээс Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, *******, 73 дугаар байрны******* тоот хаягт орших 130.49 мкв 4 өрөө орон сууцыг буцаан гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

Нэхэмжлэгчийн шаардлага, хүсэл зоригийн үүднээс талууд гэрээнээс татгалзсанаар хариуцагч нарын хувьд ч мөн адил Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар гэрээний зүйлийг харилцан буцаах үүргийн дагуу орон сууц, автозогсоол худалдан авахаар нэхэмжлэгчид төлсөн 90,00,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс буцаан гаргуулахаар шаардсан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлтэй, нэхэмжлэгч, хариуцагч нар орон сууц, автозогсоолын үнэд 90,000,000 төгрөг төлснийг маргаагүй боловч орон сууц, автозогсоол ашигласны үнэд суутгана гэж нэхэмжлэгчээс 90,000,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлээс татгалзжээ.

Хариуцагч нар шүүхэд гаргасан тайлбартаа “нэхэмжлэгч гэрээнд шууд гарын үсэг зурах шаардлага тавьсан. Бид орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 2.5, 2.6, 5.3 дахь заалтуудыг хасах ёстой гэсэн ч өөрчлөх боломжгүй гэж гарын үсэг зуруулсан нь хууль зөрчсөн. Нэхэмжлэгч гэрээний 3.1-д зааснаар чанар сайтай орон сууц хүлээлгэн өгөөгүй тул төлбөрийн хугацааг хойшлуулсан” гэх агуулгатай тайлбар гаргасан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар хариуцагч нар дээрх тайлбарт дурдсан татгалзлын үндэслэлээ нотлох баримтаар нотлоогүй байна.

Шүүх хариуцагч талын хүсэлтээр шинжээч томилж, шинжээчийн 2017 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр шүүхэд ирүүлсэн МИ-09-788/13964 тоот дүгнэлтэд орон сууцанд ашиглалтын явцад дам нуруун доогуурх дүүргэлтийн хананд цууралт үүссэн болохыг тогтоож, уг цууралт нь хүний эрүүл мэнд, амь нас, эд хөрөнгөд аюул учруулахгүй, нэхэмжлэгч Барилгын тухай хуульд заасан барилга байгууламжийг зүгшрүүлэх, тохируулах баталгаат хугацаанд зөрчлөө арилгаагүй болохыг дүгнэжээ.

Хариуцагч нар орон сууц, автозогсоолыг өөрийн эзэмшилд шилжүүлж авснаас хойш орон сууц чанартай холбоотойгоор төлбөр төлөхөөс татгалзсан нь хүндэтгэн үзэх шалтгаан, гэрээний үүргийн зөрчлийг үгүйсгэх үндэслэл болохгүй. Нэхэмжлэгч 2017 оны 05 дугаар сарын 17-ны өдөр хариуцагч нарт холбогдуулан нэхэмжлэл гаргах хүртэлх хугацаанд хариуцагч нар гэрээний 4.2-т заасан эрхээ хэрэгжүүлээгүй, орон сууцны доголдолтой холбоотой гомдлыг нэхэмжлэгч, бусад эрх бүхий этгээдэд гаргаж байсан нь тогтоогдсонгүй. Мөн хариуцагч нар 2014, 2016 онд гурван удаа орон сууцны доголдлын талаар нэхэмжлэгчид гомдол гаргаж байсан тухай өргөдлийг шүүхэд нотлох баримтаар гаргасан ба тус өргөдлийг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгсөн эсэхийг хариуцагч нотлоогүй тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1-д зааснаар шаардлага гаргаж байсан гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгчийн худалдсан орон сууцны биет байдлын доголдолтой холбогдуулан хариуцагч нар гэрээний үүргийг хойшлуулсан гэх татгалзал нь гэрээнээс татгалзах үндэслэл болохгүй, шинжээчийн дүгнэлтээр орон сууцны доголдол нь ноцтой зөрчилд тооцогдохгүй, Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-т зааснаар үүргийг ялимгүй зөрчсөн нь гэрээнээс татгалзах шалтгаан болохгүй, түүнчлэн хариуцагч нар орон сууцыг хүлээж авснаас хойш орон сууцыг зориулалтын дагуу эзэмшиж ашиглаж байгаагаас үзэхэд орон сууцыг байгаа байдлаар нь худалдаж авсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Нэгэнт байгаа байдлаар нь орон сууцыг сонгож, худалдаж авсан бол гэрээний зүйлийг тэр байдлаар тодорхойлж, тохирсон гэж үзэх боломжтой.

Шүүх нэхэмжлэгчийн гэрээнээс татгалзаж, хариуцагч нарын эзэмшлээс орон сууцыг буцаан гаргуулах шаардлагыг хангасан тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар гэрээнээс татгалзсанаас үүссэн үр дагаврыг зохигч 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх F1/15F-T гэрээний 2.6, Гараж захиалагчтай хийх F1/15F-T гэрээний 3.2-т зааснаар тодорхойлж зохицуулсан гэж үзлээ. Талууд гэрээндээ худалдан авагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас гэрээнээс татгалзах тохиолдолд орон сууц, автозогсоолыг ашигласан хугацааны төлбөрийг нөхөн тооцох, төлбөрийн хэмжээг ямар хэмжээтэй байхыг гэрээгээр урьдчилан тогтоосон байна.

Нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсанаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний харилцаа өөрчлөгдөж, өгсөн, авсан зүйлээ харилцан буцаах, Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д заасны дагуу хариуцагч нар гэрээний хугацаанд үр шимийг хүртсэн бол гэрээний зүйлийн нэгэн адил ийнхүү орон сууц, автозогсоолыг зориулалтын дагуу ашиглаж зардал хэмнэсний үр шимийг мөн харилцан буцаах үр дагавар гэрээгээр тодорхойлогдож үүсчээ.

Хариуцагч нарын өмгөөлөгч шүүх хуралдааны явцад нэхэмжлэгчийн барьсан орон сууцны 30 хувь нь худалдан борлогдоогүй учир хариуцагч нарын худалдаж авсан орон сууц, автозогсоолыг бусдад худалдах, түрээслүүлэх боломжтой байсан нь тодорхойгүй байхад төлбөр нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй гэж татгалзсан ба нэхэмжлэгч үр шимийг олж авч чадах байсан эсэх нь энд ач холбогдолгүй бөгөөд хариуцагч, нэхэмжлэгчийг гэрээнээс татгалзах хүртэлх хугацаанд хэмнэсэн зардал нь хариуцагчийн хувьд үр шимийг буюу хохирлыг гэрээгээр тохирсон үнээр нэхэмжлэгчид төлөх үүргийг, нэхэмжлэгчийн хувьд шаардах эрхийг бий болгожээ.

Иймд нэхэмжлэгчийн, хариуцагч нарыг 2014 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрөөс 2017 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийг хүртэл 1,051 хоног орон сууцыг ашигласан гэж орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 2.6-д зааснаар 118,650,543 төгрөг, автозогсоолыг мөн 2014 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрөөс 2017 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийг хүртэл 631 хоног ашигласан гэж автозогсоол худалдах-худалдан авах гэрээний 3.2-т зааснаар 9,465,000 төгрөг, нийт 128,115,543 төгрөгийг шаардсан нь үндэслэлтэй байна.

Орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 2.6-д орон сууц ашигласны төлбөрийг гэрээний нийт дүнгийн 0,05 хувиар тооцно гэж заасны дагуу орон сууцны нийт үнэ 315,785,800 төгрөгийн 0,05 хувь нь 112,893 төгрөг, автозогсоол худалдах-худалдан авах гэрээний 3.2-т автозогсоол ашигласны төлбөрийг гэрээний нийт дүнгийн 0,05 хувиар тооцно гэж заасны дагуу автозогсоолын үнэ 30,000,000 төгрөгийн 0,05 хувь нь 15,000 төгрөг болж байна.

Мөн нэхэмжлэгч Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээний 5.2, Гараж захиалагчтай хийх гэрээний 3.2-т зааснаар хариуцагч нар гэрээний үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсаны хариуцлагад 25,578,580 төгрөг гаргуулах шаарджээ. Гэрээнд заасан энэ хүү торгуулийг Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5-д заасан анзын нэг төрөл болох торгууль гэж үзэхээр боловч гэрээнээс татгалзсантай холбоотойгоор үүсэх, гэрээнээс татгалзсаны үр дагаврыг арилгахад чиглэсэн агуулгатай байна. Торгууль нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга болохынхоо хувьд хүчин төгөлдөр үүргийг хангуулахад чиглэсэн нэмэлт шаардлага, хариуцлагын хөшүүрэг болдог.

Талууд гэрээг хэрэгжүүлэх, гэрээний үүргээ биелүүлээгүй нөхцөлд нэмэлт хариуцлага болох, түүнчлэн гэрээний тогтвортой, талуудын итгэл, найдварыг баталгаатай байлгах зорилгоор гэрээнээс үндэслэлгүйгээр, хүссэн үедээ татгалзахыг гэрээний энэхүү заалтаар хязгаарласан нь хэдийгээр хариуцагч гэрээний үүргээ зөрчсөний улмаас нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан боловч, түүний үр дагаварт анз шаардах нь хуулийн зорилгод нийцэхгүй тул нэхэмжлэгчийн хариуцагч нараас 25,578,580 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй.

Хариуцагч нар Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээ, Гараж захиалагчтай хийх гэрээнээс татгалзаж 90,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан ба шүүх хариуцагч Б.Г, Б.М нараас 128,115,543 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Ф м ХХК-д олгохоор шийдвэрлэхдээ хариуцагч нарын нэхэмжлэгчид төлсөн 90,000,000 төгрөгийг харилцан тооцох журмаар буюу Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлийн 238.4-т зааснаар үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн мөнгө гаргуулах шаардлагуудыг харилцан тооцож шийдвэрлэв.

Иймд хариуцагч нарын нэхэмжлэгчээс 90,000,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг, нэхэмжлэгчийн хариуцагч нараас 153,694,123 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын хангагдсан /153,694,123-25,578,580=128,115,543/ дүн болох 128,115,543 төгрөгийн хэмжээгээр тооцон /128,115,543-90,000,000=38,115,543/ хариуцагч Б.М, Б.Г нараас 38,115,543 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Ф м ХХК-д олгож, хариуцагч нарын нэхэмжлэгчээс 90,000,000 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Нэхэмжлэгч Ф м ХХК, хариуцагч Б.Г нар 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн нэмэлт гэрээгээр орон сууц захиалагчтай хийх гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулжээ. Зохигчийн 2014 онд байгуулсан Орон сууц захиалагчтай хийх гэрээг зохигч оролцон байгуулсан байхад тус гэрээний үндсэн гэрээний нэг тал болох Б.Мын хүсэл зориг илэрхийлэгдсэн эсэх нь тодорхойгүй, гэрээнд оролцоогүй нь тус нэмэлт гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 238 дугаар зүйлийн 238.4, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ф м ХХК-ийн 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай хийх F1/15F-T тоот, 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн F1/15F-T тоот Нэмэлт гэрээнээс татгалзаж, 153,694,123 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлээс 128,115,543 төгрөгийн шаардлагыг, хариуцагч Б.М, нарын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай хийх, Гараж захиалагчтай хийх F1/15F-T тоот гэрээнээс татгалзаж, 90,000,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус харилцан /128,115,543-90,000,000=38,115,543/ тооцож, хариуцагч Б.М, нараас 38,115,543 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Ф м ХХК-д олгож, нэхэмжлэгчийн /153,694,123-128,115,543=25,578,580/ нэхэмжлэлээс  25,578,580 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг баримтлан хариуцагч Б.М, нарыг Баянзүрх дүүргийн 1-р хороо, 12 дугаар хороолол /13380/ Токиогийн гудамж, 73 дугаар байрны******* тоот хаягт орших 130.49 мкв 4 өрөө орон сууцнаас чөлөөлүүлсүгэй.

3. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 238 дугаар зүйлийн 238.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ф м ХХК, хариуцагч нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 01 дүгээр сарын 29-ны өдрийн F1/15F-T тоот Нэмэлт гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож, нэхэмжлэгч Ф м ХХК-тай байгуулсан 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн F1/15F-T тоот Орон сууц захиалагчтай хийх, Гараж захиалагчтай хийх гэрээнээс татгалзаж 90,000,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Б.М, Б.Г нарын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

4. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 1,127,356 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 678,150 төгрөгийг тус тус улсын орлогод үлдээж, хариуцагч Б.М, Б.Г нараас 798,527 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Ф м ХХК-д, нэхэмжлэгч Ф м ХХК-иас 70,200 төгрөг гаргуулж хариуцагч Б.М, Б.Г нарт тус тус олгосугай.

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар  шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл түүнийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Э.ЭНЭБИШ