МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Л.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: М.Г-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Ж.И.Х-д холбогдох,

Орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэгт 1,300,000 төгрөг, алданги 1,768,000 төгрөг нийт 3,068,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч М.Г, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Ганболд, түүний өмгөөлөгч Б.Энх-Амгалан, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Янжинлхам нар оролцов.

 

                                                                                                          ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

М.Г би 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдөр Солонгос улсын иргэн Ж.И.Х-тэй Баянзүрх дүүрэг 26-р хороонд байрлах True L хотхоны 720 дугаар байрны 2 давхарын 202 тоотыг түрээслүүлэхээр нэг жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээ байгуулсан болно. Тухайн түрээсийн гэрээний дагуу түрээсийн байрны төлбөр сарын 1,300,000 төгрөг бөгөөд, дараах хуваарийн дагуу төлбөр төлөгдөхөөр тохирсон болно. Үүнд:

1.  2017 оны 3 дугаар сарын 15-нд 3,900,000 төгрөгийг 1 сарын барьцаа 1,300,000 төгрөгийн хамт нийт 5,200,000 төгрөг
2.  2017 оны 6 дугаар сарын 15-нд 3,900,000 төгрөг
3.  2017 оны 9 дүгээр сарын 15-нд 3,900,000 төгрөг
4.  2017 оны 12 дугаар сарын 15-нд 3,900,000 төгрөг

Түрээслэгч Ж.И.Х нь 2017 оны 3 сарын 15-д төлбөр төлөгдөх хуваарийн дагуу эхний төлбөрийг төлсөн болно. Харин хоёр дахь төлбөрөөс эхлэн гэрээний заалтыг зөрчин түрээсийн төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй бөгөөд удаа дараа шаардуулсны эцэст 2017 оны 7 дугаар сарын 18-нд 1,300,000 төгрөг, 2017 оны 8 дугаар сарын 30-нд 2,600,000 төгрөг төлсөн болно.

Түрээсийн гэрээний дагуу 3 дахь төлбөр 9 дүгээр сарын 15-ны өдөртөө төлөгдөөгүй бөгөөд 2017 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдөр утсаар ярихад цаашид байр түрээслэхгүй тул байраа хүлээж авахыг хүссэн бөгөөд 2017 оны 10 сарын 16-ны өдөр хүлээлгэж өгөн барьцаа нэг сарын төлбөртөө сууснаар тооцож ямар нэгэн тооцоо хийгээгүй болно. Солонгос улсын иргэн Ж.И.Хнь түрээсийн гэрээний 3.6.3-д “гэрээг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хугацаанаас нь өмнө цуцлах саналыг хөлслөгч гаргасан тохиолдолд хөлслөгчийн урьдчилан төлсөн барьцааны мөнгийг хөлслүүлэгч тал эргүүлэн олгохгүй”

Гэрээний 6.1-д “хөлслөгч орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутам төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хөлслүүлэгчид төлнө” гэсэн заалтыг тус тус зөрчсөн тул үүнээс үүссэн дараах хохирлыг гаргуулж өгөхийг хүсье.

Үүнд: Түрээсийн гэрээний дагуу хугацаандаа төлөгдөөгүй төлбөрийн алданги 1,768,000 төгрөг болон түрээсийн гэрээг цуцалсан өдөр хүртэлх хугацааны байрны 1 сарын түрээсийн төлбөр болох 1,300,000 төгрөг, нийт 3,068,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгч шүүхэд ирүүлсэн тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

М.Г, Ж.И.Х нар “Зөв эргэлт” үл хөдлөх (ажилтан Содном утас: 99059914) зуучаар дамжуулан орон сууц хөлслөх /17/10007/ тоот гэрээний нөхцлийг харилцан тохиролцож уг гэрээг байгуулсан болно.

Иргэн Ж.Ганболд миний бие нь Солонгос улсын иргэн Ж.И.Х /Чан Энхэ/ итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч бөгөөд гэрээг байгуулахад байлцаж, мөн Ж.И.Х төлөөлж хүлээлгэн өгсөн.

Орон сууц хөлслөх гэрээг цуцлах болсон шалтгаан нөхцлийн талаар дараах тайлбар гаргаж байна.

1. Орон сууц хөлслөх гэрээний 3.4, 3.4.1-т заасан зүйлийг үндэслэн талууд зөвшилцөж тухайн үед ямар нэгэн гомдол санал, маргаангүйгээр байранд үлдсэн тавилга болон эд зүйлсийг бүрэн бүтэн хүлээлгэн өгч хүлээлцэх актанд гарын үсэг зурж баталгаажуулснаар гэрээг цуцалж дуусгавар болгосон.

2. Орон сууц хөлслөх гэрээний 3.6.1-т заасан нөхцөл байдал үүссэн энэ нь тус Баянзүрх дүүрэг 26 дугаар хорооны True L хотхоны 720 дугаар байрны 2 давхарын 202 тоот байрны ариун цэврийн өрөөний шалны доод хэсэгт усны хоолой эвдэрсэн яаралтай засварлах шаардлагатай гэж тус хотхоны ашиглалт засвар үйлчилгээний ажилтан хэлэхэд хөлслөгч нь М.Г-д удаа дараа мэдэгдсээр байтал ирж үзэж ямар нэгэн арга хэмжээ аваагүйн дээр хайнга хандснаар уг орон сууцыг 2017 оны 8-р сарын 08-ны өдрөөс 2017 оны 8-р сарын 22-ны өдөр хүртэл 14 хоног ашиглах боломжгүй болсон.

3. Орон сууц хөлслөх гэрээний 5.1.1-т Орон сууцыг энэхүү гэрээний дагуу ашиглахад хөлслөгчид саад учруулахгүй байх, орон сууцны цахилгаан, дулаан, гэрэлтүүлэг, агааржуулалт цэвэр ба бохир усны хангамжийн болон холбооны шугам сүлжээний хэвийн үйл ажиллагааг хангах зэргээр хөлслөгчийн хэвийн оршин суух нөхцөлийг хангах шаардлагатай арга хэмжээ авах гэсэн үүргээ хэрэгжүүлээгүй хайхрамжгүй хандснаар хөлслөгчийн эрх ашигт хохирол учирсан.

4. Орон сууц хөлслөх гэрээний 5.1.2-т Орон сууцанд эвдрэл, гэмтэл, осол гарсан тохиолдолд засварлах арга хэмжээг мэргэжлийн байгууллагатай хамтран яаралтай авах гэсэн үүргээ мөн зөрчиж ирж гарсан нөхцөл байдалд тохирох ямар нэгэн арга хэмжээ аваагүй.

5. Орон сууц хөлслөх гэрээний 5.1.3-т Барилгад их засвар хийсэн, орон сууцны үндсэн бүтэц, тоноглол, тоног төхөөрөмж, шугам сүлжээ муудсан нь орон сууцыг энэхүү гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжгүй болгосон, хязгаарласан бол уг дутагдлыг өөрийн зардлаар арилгаж хөлслөгчид учирсан аливаа шууд болон шууд бус хохирлыг нөхөн төлөх ба тухайн хугацааны түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөх гэсэн гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй болно.

2017 оны 03-р сарын 15-наас 2017 оны 10 дугаар сарын 16-ныг хүртэл 7 дугаар сарын хугацаанд орон сууцанд байрласан бөгөөд гэрээнд заасан төлбөрийг бүрэн барагдуулсан болно. Мөн орон сууцны ашиглалт засвар үйлчилгээний улмаас засварын 14 хоног ашиглаагүй бөгөөд энэ хугацаанд 5-8 насны 2 хүүхдийн хамт зочид буудалд байрлаж байсан.

Далд хоолой засварлаж дууссаны дараагаар шүршүүрний доод талын бохир ус зайлуулах хоолойд дахин засвар хийх шаардлага гарсныг тус хотхоны ашиглалт засвар үйлчилгээний ажилтан хэлснээр 2017 оны 09-р сарын 08-ны өдөр М.Гад /99813476/ утсаар холбогдож цаашид байх боломжгүй болсон, байрнаас гарсан мөн гэрээ цуцлах санал тавихад М.Г нь танайх гэрээ цуцлахаас 1 сарын өмнө мэдэгдэх ёстой гэсний үндсэн дээр нэг сараар хойшлуулсан. 2017 оны 09-р сарын 15-ны өдөр хүртэлх төлбөр бүрэн төлөгдсөн байсан.

Хөлслөгч нь 2017 оны 09-р сарын 08-ны өдрөөс хүлээлцэх актаар хүлээлгэн өгсөн 2017 оны 10-р сарын 16-ны өдөр хүртэл тус байрыг ашиглаагүй. Хүлээлгэн өгсөн өдөр хүртэлх барьцаа болох 1,300,000 (нэг сая гурван зуун мянга) төгрөгийг хөлслүүлэгч М.Гад өгсөн болно.

6. Орон сууц хөлслөх гэрээний 6.2-т заасан “Хөлслүүлэгч нь гэрээний хугацаа дууссан, цуцалсны эцэст орон сууц, тавилга, эд хогшил, дагалдах эд хөрөнгө, цахилгаан хэрэгслийг хүлээлцэх актаар хүлээн авна” заалтын дагуу талууд хүлээлцэх актанд гарын үсэг зурж гэрээг дуусгавар болгосон нь нэхэмжлэл гаргах үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Хүлээлцэх актанд гарын үсэг зурахад “Зөв эргэлт” үл хөдлөх зуучийн ажилтан Содном нь хамт байлцсан болно.

М.Г нь энэ хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн байгууллагаар дамжуулан тус орон сууцанд хөлслөгчийг хайж олж оруулсан байж бидэнд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь шударга бус байна.

Гэрээний төлбөр төлөгдөөгүй гэж алданги тооцох тухай хөлслөгчид мэдэгдээгүй бөгөөд М.Г утсаар холбогдож орон сууцны төлбөрийн талаар ярилцаж 2 хувааж гүйцэд төлсөн. М.Г нь орон сууц хөлслөх гэрээнд хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн дээр гарсан асуудалд анхаарал хандуулахгүй, арга хэмжээ аваагүй байж утсаар дарамталж удаа дараа хэт дээрэнгүй хандлага гаргаж байсан.

Мөн хөлслөгчид гадаадын иргэн гэсэн байдлаар хайнга хандаж, хууль шүүхийн байгууллагаар далайлган сүрдүүлэх хандлагаар нэхэмжлэл гаргасан байх тул та бүхнийг үнэн зөв хуулийн дагуу шийдвэрлэж өгнө гэдэгт итгэлтэй байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

                                                                                                        ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч М.Г нь хариуцагч Ж.И.Х-д холбогдуулан орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэгт 1,300,000 төгрөг, алданги 1,768,000 төгрөг нийт 3,068,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргасан.

Зохигчид 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдөр 17/10007 дугаартай “Орон сууц хөлслөх гэрээ” байгуулсан болох нь талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан уг гэрээгээр тогтоогдож байх ба гэрээнд талуудын илэрхийлсэн хүсэл зориг, агуулга нь Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт нийцсэн хүчин төгөлдөр байна.  /х.х.-ийн 5-7 дахь талд/

Орон сууц хөлслөх гэрээний дагуу хөлслүүлэгч М.Г нь өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, True L хотхоны 720 дугаар байрны 2 давхарын 202 тоот тоотод байрлах 74.33 м.кв талбай бүхий гурван өрөө орон сууцыг Ж.И.Х-д хөлслүүлсэн байна.

Гэрээгээр талууд нэг сарын хөлсийг 1,300,000 төгрөг гэж, 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрөөс 2018 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэл нэг жилийн хугацаатай байхаар тохиролцон байгуулжээ.

Орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан болон орон сууцыг 2017 оны 3 дугаар сарын 15-ны өдрөөс 2017 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийг хүртэл хугацаанд буюу нийт 7 сарын хугацаанд хөлсөлсөн, хөлслөгч нь 6 сарын орон сууцны хөлсөнд 7,800,000 төгрөг, барьцаанд 1,300,000 төгрөг тус тус төлсөн болох нь зохигчдын тайлбар болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдож байхаас гадна талууд энэхүү үйл баримтын талаар маргахгүй байна. /х.х-ийн 10 дахь талд/

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангуулах үндэслэлээ “... хөлсийг 3 сараар төлөхөөр тохиролцсон боловч хугацаандаа төлөх хөлсийг зохих ёсоор төлөөгүй тул хугацаа хэтрүүлсэн алданги 1,768,000 төгрөг, мөн хугацаанаас өмнө гэрээг хөлслөгчийн саналаар цуцалсан тул барьцааны мөнгийг хөлслүүлэгч эргүүлэн олгохгүй гэж гэрээгээр тохиролцсон тул 2017 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс орон сууцыг чөлөөлж өгсөн 2017 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийг хүртэл хугацааны нэг сарын хөлс 1,300,000 төгрөгийг тус тус гаргуулна гэж тодорхойлсон.

Хариуцагч татгалзалын үндэслэлээ “...6 сар хөлсөлж суусан хугацааны хөлс 7,800,000 төгрөгийг ашиглалтын хугацаандаа төлсөн, орон сууцны ашиглалт засвар үйлчилгээний улмаас 14 хоног орон сууцыг ашиглаагүй, 9 дүгээр сарын 08-ны өдөр утсаар гэрээг цуцлах талаар хэлэхэд нэг сарын өмнө мэдэгдэх ёстой гэсний үнсдэн дээр хугацааг хойшлуулж 10 дугаар сарын 16-ны өдөр орон сууцыг бүрэн бүтэн ямар ч маргаангүй хүлээлгэн өгч, барьцаанд төлсөн 1,300,000 төгрөгийг нэг сараар суусанд тооцон буцаан аваагүй суутгуулсан” гэж тайлбарлан маргасан.

Алданги гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт “Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэж зохицуулсан.

Гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх хэсэгт “хөлслөгч  орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийг энэхүү гэрээний 2.3-т заасан хугацаанд төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хөлслүүлэгчид төлнө” гэж, 2.3-т “түрээсийн төлбөр төлөхтэй холбоотой ХАОАТ болон холбогдох бусад татвар шимтгэлийг хөлсүүлэгч хариуцана” гэжээ.

Хууль болон орон сууц хөлслөх гэрээнд зааснаар хөлс төлөх үүрэг нь хөлслөгчийн үндсэн үүрэг бол алданги нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй улмаас хөлслөгч талд хүлээлгэж буй хариуцлага оногдуулж буй тохиролцсон хариуцлагын хэлбэр юм.

Иймд хариуцагчид хууль болон гэрээнд заасан хариуцлага оногдуулахад хугацаа хэтрүүлсэн зөрчил гаргасан эсэхэд шүүх дүгнэлт өгөх нь зүйтэй.

Талууд гэрээний 2 дахь хэсэгт барьцаа, төлбөр төлөх хугацаа журмын талаар тохиролцсон байх ба, мөн зүйлийн 2.1 дэх хэсэгт нэг сарын хөлс 1,300,000 төгрөг, 3 сарын хөлс 3,900,000 төгрөг, барьцаа 1,300,000 төгрөг байна гэж, 2.4 дэх хэсэгт 5,200,000 төгрөгийг 2017 оны 3 дугаар сарын 13-нд төлнө гэжээ.

Тодруулбал, гэрээгээр талууд урьчдилгаа 3 сарын хөлс болон барьцаа төлбөрийг төлөх хугацааг 3 дугаар сарын 13-ны өдөр байхаар тохиролцсон харин дараагийн сарын төлбөр, хөлсийг төлөх хугацааны талаар гэрээгээр тохиролцоогүй байна.

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.4 дэх хэсэгт “Орон сууц хөлслөх гэрээнд энэ хуулийн холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаарна” гэж, мөн хуулийн 292 дугаар зүйлийн 292.1 дэх хэсэгт “Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол хөлслөгч нь гэрээний хугацаа дуусахад хөлсийг төлнө” гэж зохицуулсан.

Талууд гэрээгээр хөлс төлөх хугацааг тохиролцоогүй, хариуцагч орон сууц хөлслөн суусан хөлсийг ашигласан хугацаандаа төлж байсан нь хуульд нийцэж байх тул түүнийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхээргүй байх тул алданги гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлгүй юм.

Нэг сарын хөлс 1,300,000 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

Нэхэмжлэгч шаардлагын үндэслэлээ гэрээг цуцлах саналыг нэг сарын өмнө мэдэгдээгүй тул барьцааны 1,300,000 төгрөгийг хөлслүүлэгч авах эрхтэй, хөлслөгч нэг сарын буюу 2017 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс 10 дугаар сарын 16-ны өдрийг хүртэлх хугацааны хөлсийг төлөх үүрэгтэй гэж тодорхойлсон.

Гэрээний 3.6.3-т “гэрээг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хугацаанаас нь өмнө цуцлах саналыг хөлслөгч гаргасан тохиолдолд хөлслөгчийн урьдчилсан төлсөн барьцааны мөнгийг хөлслүүлэгч тал эргүүлэн олгохгүй ба орон сууцны ашиглаагүй хугацааны төлбөрийг буцаан олгоно” гэжээ.

Талуудын уг тохиролцоог Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д “Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна” гэж заасан журмаар тодорхойлоход гэрээнд оролцогч талуудын хүсэл зориг нь гэрээг хугацаанаас өмнө цуцалсан тохиолдолд барьцааны мөнгөнөөс хөлслөгчийн төлөөгүй хугацааны хөлсийг суутгаж, үлдсэн хэсгийг буцаан олгох агуулгатай байна.

Өөрөөр хэлбэл энэхүү тохиролцоо нь барьцааны мөнгийг буцаан олгохгүй байх давуу эрхийг хөлслүүлэгчид олгоогүй байх тул барьцааны 1,300,000 төгрөгийг үлдсэн нэг сарын хөлсөндөө тооцож үлдээсэн гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй байна.

Иймд дурдан буй дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

                                                                                                                               ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Ж.И.Х-с 3,068,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч М.Гын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

            2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг тус тус баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч М.Гаас төлсөн 54,038 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч  буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

                       ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                  Л.ЭНХЖАРГАЛ