| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2018/02490/и |
| Дугаар | 1768 |
| Огноо | 2019-06-12 |
| Маргааны төрөл | Бусад хуулиар, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2019 оны 06 сарын 12 өдөр
Дугаар 1768
| 2019 оны 06 сарын 12 өдөр | Дугаар 101/ШШ2019/01768 | Улаанбаатар хот |
|
|
|
|
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: А-ийн гаргасан,
Хариуцагч: Э-т холбогдох,
Газар чөлөөлүүлэх, 51,000,000.00 төгрөг гаргуулах үндсэн болон 152,000,000.00 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э, өмгөөлөгч Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э, нарийн бичгийн дарга М.Дорждэрэм нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:
“Бид, хариуцагчийн барьсан 2 ширхэг объектыг буулгаж, 17 сарын түрээсийн төлбөрт 51,000,000.000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан. Миний бие ээжийнхээ өгсөн итгэмжлэлийн дагуу маргааны зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг газрын хамт худалдахаар үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалынн агентлагууд болон хувиараа зар тавьсны дагуу 2017 оны 10 дугаар сард хариуцагч Энадтай уулзсан.
Би, түүнд худалдах гэж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийг төвийн дулаанд холбогдоогүй, цахилгааны зөвшөөрөлтэй, усны зөвшөөрөлгүй тухай ярьж, улмаар 780,000,000.00 төгрөгөөр 2017 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулахаар тохиролцсон. Тухайн үед хариуцагч тал манай хуучин түрээслэгчийг үйл ажиллагаагаа явуулахыг зогсоохыг шаардаж, өөрийн хүслээр засварын ажлаа хийж эхэлсэн. Гэвч тохирсон хугацаа болоход хариуцагч мөнгө бэлэн болоогүй байна, түр хүлээж байгаарай гэсэн.
Үүнээс хойш хэсэг хугацааны дараа намайг түүнтэй дахин уулзахад худалдах гэж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн урд талд 2 ширхэг объект барихаар хундаам цутгасан байсныг болохгүй гэж хэлэхэд тэрээр “санаа зоволтгүй, худалдаж авчихаад зөвшөөрлийг нь хөөцөлдөнө, 2017 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр мөнгөө төлнө” гэсэн. Гэтэл энэ хугацаандаа мөнгө өгөөгүй учраас бидний хооронд зөрчил үүсэж эхэлсэн юм. Бидний зүгээс манай өмчийн газар дээр объект барьсан байж яагаад мөнгөө өгөхгүй байгаа юм бэ гэхэд санаа зоволтгүй би хэрвээ худалдаж авч чадахгүй болвол зарцуулсан бүх зүйлээ орхиод явна гэхэд би татгалзсан. Намайг зөвшөөрөхгүй байсан учраас газрын эзэнтэй өөрөө биечлэн уулзмаар байна гэж хэлээд ээжтэй фэйсбүүкээр холбогдож, 2018 оны 04 дүгээр сард худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулна, онгоцны тийзний үнийг чинь төлнө гэж тохиролцсон байсан.
Би, хариуцагч Э-ыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй тохиолдолд 2 ширхэг объектоо ямар нэгэн асуудалгүйгээр чөлөөлөх тухай бичгээр амлалт өг гэхэд чадахгүй гэсэн. Ингээд 2018 оны 04 дүгээр сард манай ээж, би, Э О, бид 4 уулзаж, нөхцөл байдлын талаар дэлгэрэнгүй ярилцсан. Тэгэхэд хариуцагч тал хамаатнуудтайгаа нийлж мөнгө олохоор ажиллаж байгаа тул дахиад хэсэг хүлээгээч гэсэн. Үүний дагуу бид нар бас л хугацаа олгосон боловч мөнгө бүтэхгүй байна гэх зэргээр худал ярьж, сүүлдээ цагдаад хандсан. Гэтэл цагдаагийн байгууллагаас энэ асуудлыг гэмт хэргийн бүрэлдэхүүнгүй гэсэн.
Бид, уг зөвшөөрөлгүй барьсан объектын талаар Баянзүрх дүүргийн газрын алба, мэргэжлийн хяналтын газарт хандаж байсан бөгөөд газрын албанаас хариуцагч Э-т газрыг чөлөөл гэсэн шаардлага өгсөн байдаг. Хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас 2017 оны 11 дүгээр сараас өнөөдрийг хүртэл түрээсийн төлбөрт 51,000,000.00 төгрөгөөр хохирч, объектоо захиран зарцуулах гэхээр дотор нь засвар хийсэн тул төлөв байдлыг нь өөрчилж болохгүй байна.
Хариуцагч тал 2 ширхэг объектыг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйл, Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийг зөрчиж барьсан. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан нэхэмжлэгч Агийн өмчлөлийн хөрөнгөд засвар үйлчилгээ хийж, оруулсан хөрөнгөө буцаан нэхэмжилсэн байна. Гэтэл тэрээр тухайн засварыг өөрийн хүслээр хийсэн учраас манайх ямар нэгэн хариуцлага хүлээх ёсгүй.
Харин барилгын дотор засал дээр бид нар маргахгүй. Хэрэгт авагсан хөрөнгийн үнэлгээнийн тайланд нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн эд хөрөнгөд хийсэн засварын зардлыг бодитой гэж үзэж байна. Хариуцагч тал удаа дараа худал мэдүүлэг өгдөг, 1 дүгээр хавтаст хэргийн 179 дүгээр талд Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн 2 дугаар хэлтэст Эыг залилсан гэсэн үндэслэлээр цагдаад мэдүүлэхдээ худалдаж авах санал тавьсан, зээлтэй байсан гэдгийг мэдээгүй, худалдаж авах гэтэл гэрээ хийхгүй гэсэн байдаг. Гэтэл хариуцагч нь анхнаасаа тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдаж авах зорилгогүй байсан бөгөөд ашигтай байрлалд байдаг тул худалдан авах дүр үзүүлж, ашиглах сэдэлтэй байсан.
дүгээр хавтаст хэргийн 65 дугаар талд 2017 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдөр зуучлалын байгууллагад хандсан баримт бий бөгөөд үүний дагуу хариуцагч Эирж уулзаж, 780,000,000.00 төгрөгөөр 2017 оны 11 дүгээр сард худалдан авахаар болсон. Гэвч хариуцагч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй.
Нэхэмжлэгч тал 17 сарын түрээсийн төлбөрийг хариуцагчийн буруутай үйлдлээс болж авч чадаагүй учир Иргэний хуулийн 227.1, 227.3.-д тус тус зааснаар 51,000,000.00 төгрөгийг шаардах эрхтэй.
Иймд, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд дотор засварын зардлын талаар маргахгүй. Хариуцагчийн хийж гүйцэтгэсэн засварын хувьд 4,600,000.00 төгрөгийн үнэтэй лангууг буцаан авсан ба энэ талаар үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй байна” гэв.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Талууд 2017 оны 11 дугаар сард Эын найзаар дамжуулж танилцаад .... гудамжинд байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах талаар ярилцсан. Тус үл хөдлөх эд хөрөнгө нь автозогсоолын зориулалттай тул энэ хэвээр нь худалдвал 1,080,000,000.00 төгрөгт хүрэхгүй, харин үйлчилгээний зориулалттай болгож засвал үнэлгээ нь өснө гэж тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл, зохигчдын анхны тохиролцоо нь худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах тухай биш, хамтарч засвар үйлчилгээ хийж бусдад худалдан борлуулах зорилготой байсан.
Гэвч хожим хариуцагч Эөөрөө худалдаж авахаар болж нэхэмжлэгчээс худалдах, худалдан авах гэрээгээ хийх гэж хэд хэдэн удаа шаардсан байдаг. Гэтэл уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2014 оноос хойш зээлд барьцаалуулсан байсан тул худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулах боломжгүй болсон. Хариуцагч тал өнгөрсөн хугацаанд тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг нэг ч удаа харж байгаагүй.
Гэрээг байгуулах тал дээр Этай тохиролцоонд хүрээгүйгээс гадна нэхэмжлэгч Агийн бэрүүд бас хэл ам хийж байсан учраас нэхэмжлэгчтэй холбогдож, худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахад Америкийн нэгдсэн улсаас ирэх зардлаа хариуцагчаар төлүүлсэн. Гэтэл хэсэг хугацааны дараа нэхэмжлэгч нь худалдахгүй болсон гэж мэдэгдсэн байдаг. Энэ үед хариуцагч Энь зарцуулсан хөрөнгөө яах вэ, худалдах гэж байгаа мэтээр төөрөгдүүлж өөрийн өмчөө засан сайжруулж аваад залилсан гэж Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэст хандаж шалгуулахад иргэний эрх зүйн харилцаа гэж үзээд хэрэг бүртгэлийн хэргийг хаасан.
Үүний дараа Эаас нэхэмжлэл гаргасан. Худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулаагүй шалтгаан бол нэхэмжлэгчийн буруугаас болсон тул хариуцагч Э-ын барьсан 2 объектыг буулгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Мөн нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагын хувьд олох ёстой байсан орлого 51,000,000.00 төгрөг гэсэн боловч үүнийг нотлох баримт өгөөгүй.
Өөрөөр хэлбэл, 2013 оны 12 дугаар сараас 2017 оны 11 дүгээр сар хүртэл түрээслэн орлого олдог байсан гэх боловч сар бүр 3,000,000.00 төгрөгийг төлж байсан тухай баримтгүй. Нэхэмжлэгчийн анхны тайлбар дээр дулааны зөвшөөрөлгүй, цэвэр ус өөр газраас авдаг, тогны өртэй, түрээслүүлэх боломжгүй гэсэн байсан.
Өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд нэхэмжлэгч талд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглах эрх нь хэвээр байгаа. Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд хариуцагч Энь маргаан бүхий объектын худалдаж авах гэтэл 2 давхрыг агуулахын зориулалтаар ашиглаж байсан, 1 давхар хөлдүү, тогны өртэй, 380 вт-д холбогдох зөвшөөрөлгүй байсан бөгөөд 761 м.кв талбайд хариуцагч тал өөрийн хөрөнгөөр засвар хийсэн.
1, 2 дугаар давхарын нийт 760 м.кв талбай бүхий заалны ханын хуучин доторлогоог нурааж, замаскдаж, хана тааз будсан. 2 дугаар давхарын 360 м.кв талбайд хураасан байсан 20-иод машин хогийг зөөж зайлуулж, хуучин шатыг, хувцас өлгүүрийн харанхуй өрөөний хамт нурааж, хажуу талдаа байсан гарах, орох хаалгыг төв зам руу гардаг байдлаар шинээр хаалга гаргаж, хэрэглээний төлбөрөө төлөөгүйн улмаас цахилгаанаа хязгаарлуулсан байсан тул өрийг төлсөн.
Мөн шинээр цахилгааны монтаж холбогдоход засварлаж, 380 вт-ын зөвшөөрлийг авсан, дотор заслын ажлыг дуусмагц дэлгүүрийн зориулалттай угсардаг төмөр лангууг 10 ширхэгийг, 1.20 метрийн урттай хэвтээ модон лангууг 22 ширхэгийг тус тус байрлуулсан, гадна талд 2.30:2.30 метрийн харьцаатай төмрөн рамтай Р\/С хавтангаар том хаяг хийж байрлуулсан, мөн 12 м.кв хэмжээтэй хулдаасан хаягийг хадсан, IТ инженерийг хөлсөлж олон нийтийн сүлжээнд зарлал тараасан зэрэг ажлуудыг хийж гүйцэтгэж үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг өсгөхийн тулд өөрөөсөө 152,000,000.00 төгрөгийг гаргасан.
Үүнээс 2,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэгч Аг Америкийн нэгдсэн улсаас ирэхэд төлсөн. Гэвч хариуцагч Ээдгээр бүх зардлыг тухай бүр нотолсон анхан шатны санхүүгийн баримт үйлдээгүй тул хөрөнгийн үнэлгээний төвөөр үнэлгээ хийлгэсэн. Хөрөнгийн үнэлгээгээр зөвхөн үнэлж болох эд хөрөнгүүдийн үнэлгээ гарсан. 2 ширхэг лангуу хүлээлгэж өгсөн баримт байгаа тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас хасах хүсэлтэй байна. Эдгээр лангууг үнэлгээг хийхээс өмнө буцаан өгсөн байсан.
Иймд, нэхэмжлэлийн шаардлагад биет байдлаар хөрөнгийн үнэлгээгээр гарсан 79,000,000.00 төгрөг дээр хариуцагчийн ноу хау багтаж байгааг үндэслэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ өссөн тул 147,400,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж, үндсэн нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй” гэв.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч Агаас хариуцагч Э-т холбогдуулан газар чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2018 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийг хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас нэхэмжлэгчид холбогдуулан 2 ширхэг объект барихад гарсан зардалд 120,000,000.00 төгрөг, нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөд засвар хийлгэхэд төлсөн 30,000,000.00 төгрөг болон нэхэмжлэгчийг Америкийн нэгдсэн улсаас Монгол Улсад ирэхэд төлсөн онгоцны тийзний үнэ 2,000,000.00 төгрөг, нийт 152,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжилсэн бол нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа 51,000,000.00 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн /1-р х.х-ийн 161-164, 216, 236-238, 2-р х.х-ийн 84 хуудас/.
Шүүх хуралдаанд хариуцагчийн итгэмжлэгсэн төлөөлөгчөөс тус шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулахдаа “4,600,000.00 төгрөгөөр хийсэн лангууг буцаан өгсөн учраас үнийг нь хасч, 147,400,000.00 төгрөг” нэхэмжилснийг нэхэмжлэгч тал үл хүлээн зөвшөөрсөн хэдий ч “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн 2019 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдрийн тайлантай маргаагүй.
Тус шүүхийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 101/ШЗ2018/19107 тоот захирамжаар нэхэмжлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн шинжээчээр Газар зохион байгуулалт, геодизи, зураг зүйн газрыг томилж, мөн зохигчдын хүсэлтээр тэдгээрийн маргаж буй газар болон талуудын хооронд үүссэн үйл баримтыг тодруулахаар хэд хэдэн удаа үзлэг хийсэн /1-р х.х-ийн 86-104, 126, 132-139, 230-232, 2-р х.х-ийн 86-88, 124-126 хуудас/.
Шүүх, хэрэгт хэрэгт цугларсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг зарим хэсгийг хангаж, бусад хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч А нь ........ хаягт ......... тоот нэгж талбарын дугаартай, ..... тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 525 м.кв талбайтай газрыг гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар өмчилдөг ажээ. Тодруулбал, Нийслэлийн засаг дарга бөгөөд Улаанбаатар хотын захирагчийн 2005 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай шийдвэрийг үндэслэн нэхэмжлэгч тал дээр дурдсан газрыг өмчилсөн байна /1-р х.х-ийн 4, 106-114 хуудас/.
Мөн шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч А нь ........ тоот хаягт буюу тус 525 м.кв талбайтай газар дээр баригдсан 784.4 м.кв талбайтай үйлчилгээ, автозогсоолын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчилдөг бөгөөд зохигчид эдгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгчийн талаар маргаагүй /2-р х.х-ийн 91-р хуудас/.
Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2019 оны 04 дүгээр сарын 18-ны өдөр, мөн 2019 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр тус тус нэхэмжлэгч А, хариуцагч Э, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э нарын фейсвүүк /нүүр ном/-т хийсэн үзлэгээр зохигчид 525 м.кв талбайтай газар, түүн дээр барьсан 784.4 м.кв талбайтай үйлчилгээ, автозогсоолын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авахаар харилцан тохиролцож байжээ /1-р х.х-ийн 145, 230-232, 2-р х.х-ийн 86-88, 124-126 хуудас/.
Тодруулбал, хэдийгээр талууд шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр тус үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч тал бусдад худалдан борлуулахаар зуучлагчийн үүргийг гүйцэтгэж байсан гэсэн боловч нэхэмжлэгч А болон К ХХК нарын хооронд байгуулсан гэрээг үзвэл зохигчдын хооронд үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдахад зуучлах харилцаа үүссэн талаар хөдөлбөргүй нотлох баримт байхгүй, харин талууд анхнаасаа уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авахаар харилцан тохиролцож байсан байна /1-р х.х-ийн 61-65р хуудас/.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт болох Х ХХК-ийн 2019 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдрийн тайланд дурдсанаар хариуцагч Энь 784.4 м.кв талбайтай үйлчилгээ, автозогсоолын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн дотор засалд 10,418,725.00 төгрөг, гадна засварын ажилд 5,988,900.00 төгрөгийн зардал гаргасан бол нэг нь 31,402,970.00 төгрөгийн өртөгтэй 2 ширхэг объектыг 525 м.кв талбайтай газрын урд хэсэгт барьсан байна /2-р х.х-ийн 141-158 хуудас/.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад талуудын хүсэлтээр маргаж буй газарт үзлэг хийхэд хариуцагч тал 525 м.кв талбайтай газар дээр баригдсан 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн урд талд 2 ширхэг объектыг барьсан болох нь тогтоогдсон бөгөөд зохигчид тус цайны газар гэсэн нэртэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэн барьсан талаар маргаагүй /1-р х.х-ийн 86-104 хуудас/.
Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон нэхэмжлэгч А, хариуцагч Э, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э нарын фейсвүүк /нүүр ном/-т хийсэн үзлэгээр зохигчид 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгөд засвар хийхийг харилцан тохиролцсон бол, харин нэхэмжлэгч тал 2 ширхэг объектыг барих зөвшөөрлийг хариуцагчид өгөөгүй байна.
Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2.-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана” гэж, мөн 110 дугаар зүйлийн 110.1.-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж тус тус заажээ.
Тайлбарлавал, талууд тус хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3.-д заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гэрээг гагцхүү бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болж, хариуцагчид өмчлөх эрх үүсэх бөгөөд нэхэмжлэгч А Монгол Улсад оршин суудаггүй хэдий ч хүү Эаар төлөөлүүлэн өөрийн өмчийн зүйлээ бусдад худалдан борлуулах боломжтой гэдгийг ийнхүү зохицуулсан /2-р х.х-ийн 92 хуудас/.
Гэтэл зохигчид 525 м.кв талбайтай газар, түүн дээр баригдсан 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах тухай гэрээг бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй буюу өмчлөх эрхийг шилжүүлэх талаар тохиролцоогүй тул хариуцагч Э-т дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгчийн адил захиран зарцуулах эрх үүссэн гэж үзэхгүй.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Энь маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг хуульд заасан журмын дагуу өөрийнхөө хууль ёсны өмчлөлд шилжүүлэн аваагүй байхдаа гадна болон дотор засварын зардалд нийт 16,407,625.00 төгрөгийг зарцуулж, 62,805,670.00 төгрөгийн өртөгтэй 2 ширхэг объектыг зөвшөөрөлгүй барьжээ.
Түүнчлэн шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар нэхэмжлэгч А тус 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг К ХХК-нд аж ахуйн үйл ажиллагааны зориулалтаар түрээслүүлж байсан боловч хариуцагч Э-т худалдахаар тохирсон гэсэн үндэслэлээр гэрээгээ цуцалсан байна /1-р х.х-ийн 52, 53, 56-58, 71-73 хуудас/.
Ийнхүү зохигчдын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүйгээс улбаалан нэг талаас үйл ажиллагааны зардал, нөгөө талаас олох ёстой байсан орлогоо алдсан гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгч тал 17 сарын түрээсийн төлбөрт 51,000,000.00 төгрөгийг олох ёстой байсан орлого хэмээн нэхэмжилж, зөвшөөрөлгүй барьсан 2 ширхэг объектыг буулгахыг шаардсан бол хариуцагчаас нэхэмжлэгчид холбогдуулан худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулаагүйгээс учирсан хохиролд 147,400,000.00 төгрөгийг нэхэмжилж байна.
Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1.-д “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж, мөн 187 дугаар зүйлийн 187.2.-т “Гэрээ байгуулах бэлтгэл үе шатанд энэ хуулийн 186 дугаар зүйлд заасан үүрэг үүсч болно” гэж, 187.3.-д “Хэлэлцээний явцад аль нэг талын хайхрамжгүй үйлдлээс болж гэрээг байгуулаагүй бол хэлэлцээ хийхтэй холбогдон гарсан зардлыг хайхрамжгүй хандсан тал нөгөө талд нөхөн төлөх үүрэг үүсч болно” гэж тус тус заажээ.
Тодруулбал, иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч этгээдүүд гэрээг өөрийн хүсэл зоригийн дагуу чөлөөтэй байгуулах, эс байгуулах эрхтэй ч аль нэг талд нөгөө талыг гэрээ, хэлэлцээр байгуулах чин эрмэлзэлтэй байна гэж бүрэн итгэж, талууд гэрээ байгуулахтай холбоотой үйлдэл хийсэн тохиолдолд тэдгээрийн ашиг сонирхлыг хамгаалахаар гэрээ байгуулах бэлтгэл үе шатанд үүрэг үүсч болох бөгөөд хэрэв гэрээ байгуулах явцад аль нэг талын илтэд хайхрамжгүй үйлдэл, эс үйлдлийн улмаас гэрээг байгуулаагүй тохиолдолд буруутай этгээд нь нөгөө талдаа учирсан хохирлыг нөхөн төлөх учиртай.
Үүнийг тус хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.2.-т “Үүргийн агуулга, шинж чанарыг харгалзан талуудын алинд ч нөгөө талын эрх, эд хөрөнгийн хувьд онцгой үүрэг ногдуулж болно” гэж, мөн 188 дугаар зүйлийн 188.1.-д “Үүрэг нь ямар нэгэн мэдээлэл олж авах эрхийг аль нэг талд бий болгож болно” гэж тус тус заасан. Өөрөөр хэлбэл, зохигчид 525 м.кв талбайтай газар, түүн дээр баригдсан 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах бэлтгэл үе шатанд тэдгээрийн эрх ашгийг хамгаалахаар гэрээний болон бусад зүйлийн талаар шаардлагатай мэдээллийг олж авах эрх, үүрэг үүсэх бөгөөд зохигчид гэрээг байгуулаагүй шалтгааныг нэхэмжлэгч Аг тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад барьцаалуулсан тухайгаа урьдчилан мэдэгдээгүй, хариуцагч Э-ыг санхүүгийн эх үүсвэргүй байж худалдан авна гэж худал хэлсэн гэж маргасан.
Гэтэл шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн үзлэг хийсэн баримтаар нэхэмжлэгч нь хариуцагчид тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг төвийн дулаанд холбогдоогүй, цахилгааны зөвшөөрөлтэй, усны зөвшөөрөлгүй болон бусдад барьцаалуулсан, хэрэв худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан тохиолдолд хариуцагчийн төлөх төлбөрөөс барьцаа хөрөнгийг чөлөөлүүлэх талаар түүнд мэдэгдсэн байх тул хариуцагчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаанд байсныг мэдээгүй гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.
Мөн нэхэмжлэгч А нь Америкийн нэгдсэн улсаас Монгол Улсад ирэх болсон шалтгаан нь зөвхөн худалдах, худалдах авах гэрээг байгуулахаар ирсэн бус бас уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулах үйл ажиллагаанд хариуцагч Эболон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э, түүний эхнэр нарын хооронд үүссэн үл ойлголцлыг зохицуулахаар иржээ.
Гэвч зохигчид хариуцагч Э-ын уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авахад шаардлагатай байсан санхүүгийн эх үүсвэр бүтээгүй учраас худалдах, худалдах авах гэрээ байгуулагдаагүй байна.
Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар зохигчид дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах ажиллагааг бүрэн хэрэгжин гэж итгэж хариуцагч тал сайн дурын үндсэн дээр 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна болон дотор засварын зардалд 16,407,625.00 төгрөгийг зарцуулсан бол нэхэмжлэгч тал түрээслэгч К ХХК-тай байгуулсан түрээсийн гэрээгээ цуцалсан ажээ.
Гэвч нэхэмжлэгчийн зүгээс хэдийгээр сарын 3,000,000.00 төгрөгийн түрээсийн орлоготой гэрээг хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас цуцалсан гэж тайлбарласан боловч тэрээр тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчид худалдах үндэслэлээр түрээслэгчтэй байгуулсан гэрээгээ цуцалсан бөгөөд сар бүр 3,000,000.00 төгрөгийн түрээсийн орлого олдог гэдгээ баримтаар нотлоогүй, мөн хариуцагчийг санхүүгийн эх үүсвэргүй улмаас уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авч чадаагүй гэж буруутгах үндэслэл алга байна.
Иймд, нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас Иргэний хуулийн 187 дугаар зүйлийн 187.3.-д заасныг үндэслэн 51,000,000.00 төгрөгийг нэхэмжлэх нь үндэслэлгүй. Харин хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн өмч болгон гэсэн итгэл үнэмшлээр засварын зардалд 16,407,625.00 төгрөг, нэхэмжлэгчтэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан гэсэн сэдлээр гэрээ байгуулахтай холботой зардал буюу нэхэмжлэгчийг Америкийн нэгдсэн улсаас Монгол Улсад ирэхэд онгоцний тийзний төлбөрт 2,000,000.00 төгрөгийг тус тус төлснөөр нэхэмжлэгч болон түүний өмчид ийм хэмжээний зардал гаргажээ.
Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.-д “Бусдын өмнө хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэхээр хэн нэгэн этгээдэд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд уг зүйлийг олж авсан этгээдээс дээрх хөрөнгөө дараахь тохиолдолд буцаан шаардах эрхтэй” гээд 492.1.1.-д “хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон” гэж заажээ.
Тайлбарлавал, хуульд зааснаар гагцхүү хүчин төгөлдөр гэрээг цуцалсан тохиолдолд цуцлахтай холбоотой гарсан зардлыг тус хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3.-д зааснаар нөгөө талаасаа шаардах эрхтэй бөгөөд нэгэнт талууд энэ хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд тус тус зааснаар хүчин төгөлдөр гэрээ, хэлэлцээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул тэдгээрийн хооронд гэрээг цуцлахтай холбоотой эрх зүйн үр дагавар үүсэхгүй ба харин тийнхүү гэрээ байгуулаагүйгээс нөгөө тал үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжиж болохгүй юм.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч тал 525 м.кв талбайтай газар болон 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авах бэлтгэл үе шатанд өөрийн өмч болон гэсэн итгэлээр засварын зардал гаргасан, мөн гэрээ байгуулан гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн онгоцны тийзний үнийг төлсөн боловч хожим талуудын хооронд тухайн төрлийн гэрээ байгуулагдаагүйгээс хариуцагч нь хохирч үлдэх ёсгүй.
Ийм учраас хариуцагч нь худалдан авч чадаагүй нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн зүйлд 16,407,625.00 төгрөгийн зардал гаргаснаас гадна нэхэмжлэгчийн өмнөөс 2,000,000.00 төгрөгийг төлснөөс улбаалан нэхэмжлэгч тал ийм хэмжээгээр өөрийн зардлыг багасгаж, мөн тухайн хэмжээгээр хөрөнгөжсөн байх тул тэрээр хариуцагчид 18,407,625.00 төгрөгийг төлөх үүрэг үүснэ.
Харин шүүхээс 2 ширхэг объектыг барихад гарсан 120,000,000.00 төгрөгийн зардлыг нэхэмжлэгч тал хариуцах учиргүй гэж дүгнэв. Учир нь, юуны өмнө талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үеийн тохиролцооны зүйл нь анхнаасаа тус 2 ширхэг объект байгаагаагүй бөгөөд нэхэмжлэгч тал эдгээрийг барихыг хүлээн зөвшөөрөөгүй байна.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх дүүргийн Газрын албанаас 2018 оны 05 дугаар сарын 09-ны өдөр хариуцагч Э-т нийтийн эзэмшлийн газарт Газрын тухай хууль зөрчиж 2 ширхэг объект барьсаныг 3 хоногийн дотор буулгах тухай мэдэгдэл өгчээ /1-р х.х-ийн 35, 52 хуудас/.
Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1.-д “Газрыг энэ хуульд заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ” гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл, тус хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1.-д зааснаар газрыг зөвхөн хуульд заасны дагуу эзэмшиж ашиглах бөгөөд төрийн өмчийн газрыг Монгол Улсын иргэн, хуулийн этгээдэд эзэмшүүлэх эрх үүсгэх, эрхийг цуцлах, дуусгавар болгох харилцаа гагцхүү хуулиар бий болж, зохицуулагдах юм.
Уг хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.3.-д "Газар эзэмших гэж газрыг гэрээнд заасан зориулалт, нөхцөл, болзлын дагуу хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд өөрийн мэдэлд байлгахыг” ойлгоно гэж заажээ. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 89 дүгээр зүйлийн 89.1.-д заасны дагуу хүсэл зоригийн дагуу эрх, эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ авах замаар эзэмшил үүсэж, эрх үүсч, эрх зүйн үр дагавар буюу шаардах эрх бий болох юм.
Нөгөө талаар Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2.-т “иргэнд газар өмчлүүлэх гэж Монгол Улсын Үндсэн хуульд Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлж болохоор заасан газраас энэ хуульд заасан хэмжээ, болзол, шаардлага, журам, нөхцөлөөр иргэний өмчлөлд шилжүүлэхийг хэлнэ” гэж, мөн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1, 4.1.2.-т “иргэнд газрыг гэр бүлийн хэрэгцээний болон аж ахуйн зориулалтаар өмчлүүлнэ” гэж, түүнчлэн 12.1.3.-д “аймгийн төвийн сумын Засаг дарга болон нийслэлийн дүүргийн Засаг даргын өргөн мэдүүлснээр иргэний газар өмчлүүлэх тухай өргөдлийг хүлээн авч, тухайн шатны иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын саналыг үндэслэн газар өмчлүүлэх тухай шийдвэр гаргах” гэж тус тус заасны дагуу хариуцагч Энь зөвхөн эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрлөөр газар эзэмшиж, өмчлөх эрхтэй.
Гэтэл хариуцагч нь Газрын тухай хууль болон Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийг зөрчин нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн газар, түүн дээр баригдсан үл хөдлөх хөрөнгийн чанх урд зөвшөөрөлгүйгээр объект барьсан байна.
Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.4.-т “Хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно” гэж, 3 дугаар зүйлийн 3.1.5.-д “газрыг чөлөөлөх гэж тухайн газрыг эзэмших, ашиглах эрх дуусгавар болох, түүнчлэн газрыг зөвшөөрөлгүй ашигласан бол уг газар дээрх барилга байгууламж, бусад эд хөрөнгийг шилжүүлэх, газрыг засаж тохижуулах зэргээр хууль болон гэрээнд зааснаар газрыг өмчлөгчид нь эргүүлэн өгөхөд саадгүй болгохыг хэлнэ” гэж, 57 дугаар зүйлийн 57.3.-д “Зохих зөвшөөрөлгүйгээр газар дээр барилга, байгууламж барьсан, эсхүл бусад хэлбэрээр түүнийг дур мэдэн эзэмшсэн бол аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн Засаг дарга уг газрыг чөлөөлөх тухай хугацаатай мэдэгдэл өгнө” гэж тус тус заасан.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчаас зөвшөөрөлгүйгээр эзэмшиж буй тус газрыг чөлөөлөхийг Газрын тухай хуульд зааснаар гагцхүү эрх бүхий этгээд шаардах журамтай. Гэтэл шинжээчээр томилогдсон Газар зохион байгуулалт, геодизи, зураг зүйн газрын дүгнэлтэд дурдсанаар “хариуцагчийн барьсан тус 2 ширхэг объект нь нэхэмжлэгчийн газарт 21 м.кв талбайгаар нэвтрэн орсон, Хот тосгоны төлөвлөлт, барилгажилтын норм ба дүрэм /БНбД 30-01-04/-ийн 2.11.-д заасан барилга хоорондын зайг зөрчсөн, зэргэлдээ орших барилга байгууламжийн хэвийн нөхцөлийг алдагдуулсан, сүүдэрлэсэн” гэж тус тус дүгнэжээ.
Тодруулбал, хариуцагч тал хэдийгээр нийтийн эзэмшлийн талбайд объект барьсан хэдий ч ийнхүү барихдаа нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн газарт 21 м.кв талбайгаар нэвтрэн орсон, улмаар барилга хоорондын зайг зөрчиж, сүүдэрлүүлсэн зэрэг зөрчил гаргасан байна.
Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2.-т “Өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй” гэж заасан. Тайлбарлавал, тус хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1.-д зааснаар нэхэмжлэгч А нь 525 м.кв талбайтай газар дээр баригдсан 784.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхтэй юм.
Гэтэл хариуцагч нь ямар нэгэн зөвшөөрөлгүйгээр нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн газар, түүн дээр баригдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн чанх урд объект барьсанаар нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад учруулж байх тул нэхэмжлэгч нь уг үйлдлийг таслан зогсоох, зөрчлийг арилгуулахыг хариуцагчаас шаардаж, шүүхийн журмаар зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулах эрхтэй.
Иргэний хуулийн 135 дугаар зүйлийн 135.1.-д “Хөрш залгаа эд хөрөнгийн нэг талын өмчлөгч буюу эзэмшигч нь өөрийн эд хөрөнгөө ашиглахад саад болохооргүй нөгөө талын зайлшгүй шаардлагатай нөлөөллийг хориглон хязгаарлаж болохгүй” гэж, мөн 135.2.-т “Нөлөөлөл нь ноцтой боловч нөгөө тал нь өөрийн эд хөрөнгөө аж ахуйн ердийн зориулалтаар ашиглах зайлшгүй шаардлагаар ийнхүү нөлөөлж байвал энэ хуулийн 135.1.-д заасан журам нэгэн адил үйлчлэх бөгөөд хэрэв энэ нөлөөлөл нь ердийн ашиглалтын үед байж болох хэвийн хэмжээнээс хэтэрсэн гэж үзвэл нөгөө тал нь ийнхүү нөлөөлж байгаа талаас мөнгөн хэлбэрээр нөхөн төлбөр шаардах эрхтэй” гэж заасан.
Өөрөөр хэлбэл, тус хуулийн 134 дүгээр зүйлийн 134.1.-д “Хоёр талаасаа харилцан нөлөөлж болох хил залгаа эзэмшил газар болон бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийг хөрш залгаа эд хөрөнгө гэж үзнэ” гэж заасны дагуу хууль болон гэрээнд заасан үндэслэлээр хөршийн эрх үүссэн тохиолдолд нөгөө талынхаа үйлдлийг тодорхой хэмжээнд тэвчих үүрэг үүснэ.
Гэтэл хариуцагч нь объект барихдаа тухайн газрыг хууль болон гэрээнд зааснаар эзэмшиж, өмчлөөгүй байх тул талуудын хооронд тэрхүү хэсгээр хөршийн эрхтэй этгээдийн хүлцэн тэвчих эрх, үүрэг үүсэхгүй. Учир нь, хөрш залгаа эд хөрөнгүүд анхнаасаа бий болж, энэ төрлийн харилцаа үүсэхдээ хөрш газрын өмчлөгчид хууль зөрчихгүйгээр эд хөрөнгийг бий болгосон байх ёстой.
Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус үндэслэн хариуцагчийн зөвшөөрөлгүйгээр барьсан 2 ширхэг объектыг чөлөөлөхийг түүнд даалгаж, нэхэмжлэгчээс 18,407,625.00 төгрөгийг гаргуулж хариуцагчид олгож, бусад шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР