2019 оны 07 сарын 03 өдөр

Дугаар 102/ШШ2019/01955

Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Хангал даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: “Ө” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Б.Н-д холбогдох

 

орон сууц захиалгаар барих гэрээнээс татгалзаж 17,682,600 төгрөг гаргуулах, орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.М, хариуцагч Б.Н, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Булган нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Ө” ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.М шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Ө” ХХК нь 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр хариуцагч Б.Н-тай “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-г байгуулсан. Уг гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь 3 өрөө орон сууцыг хариуцагчид 170,025,000 төгрөгөөр худалдахаар болсон. “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний 2 дугаар зүйлд талууд орон сууцны үнийг төлөх нөхцөл журмыг тохиролцсон. Гэрээ байгуулах өдрөө урьдчилгаа 30,000,000 төгрөгийг төлөх, үлдэгдэл 150,025,000 төгрөгийг 3 тэнцүү хувааж 2018 оны 6 дугаар сарын 12-ний өдрөөс 2018 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрийн дотор төлж барагдуулахаар болсон юм. Улмаар 2018 оны 5 дугаар сард Б.Н-д шинээр ашиглалтад орсон орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн бөгөөд Б.Н нь 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр гэр бүлийн хамтаар нүүж орсон. Гэвч хариуцагч Б.Н нь урьдчилгаа 30,000,000 төгрөгийг төлснөөс өөр төлөлт огт хийгээгүй байна. Бид хариуцагчид гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэх боломжит хугацааг хангалттай олгосон. Бид хариуцагчид төлбөрөө төлөхийг удаа дараа сануулан мэдэгдэл хүргүүлж, байрны үнийг төлөх, төлөх боломжгүй бол байрыг суллаж өгөхийг шаардсан боловч хариуцагч орон сууцны үнийг төлөөгүй болно. Иймд нэхэмжлэгчийн зүгээс дараах шаардлагуудыг гаргаж байна. Үүнд:

1/ Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсгүүдэд заасны дагуу бид хариуцагч Б.Н-тай байгуулсан “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-гэрээнээс татгалзаж, хариуцагч Б.Н-гийн эзэмшилд шилжүүлэн өгсөн орон сууцнаас түүнийг албадан чөлөөлүүлнэ.

2/ Орон сууц захиалгаар барих гэрээний 4.10 дугаар зүйлд “Захиалагч нь байр хүлэн авч тус байранд нүүж орсноос хойш үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний дагуу төлж чадахгүйд хүрснээс үүдэн гэрээ цуцлагдаж, буцаагдах тохиолдолд дараах төлбөрүүдийг үл маргах шугамаар төлөх эсвэл урьдчилгаа төлбөрөөс суутгуулна” гэж, 4.10.1-д “Амьдарсан хугацааны хоногийг сараар тооцож 1 м2 нь 20,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 1,360,200 төгрөгийг түрээс хэлбэрээр суутгуулах” гэж тус тус заасан. Энэ нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д “Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь түүнчлэн гэрээ биелэснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй”, Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-т “Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй”, мөн хуулийн 227.3-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж заасантай нийцэж байгаа гэж үзэж байна. Өөрөөр хэлбэл цоо шинээр барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцыг худалдан авах нэрийдлээр 1 жилийн турш эзэмшиж ашиглаж үр шимийг хүртсэн, бусдад худалдан борлуулах боломжийг даруй нэг жил гаруй хугацаагаар хааж буй үүрэг гүйцэтгэгчийн хариуцлагыг тодорхойлсон хэм хэмжээ юм. Иймд 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдрийн “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-нээс татгалзсантай холбоотойгоор 2018 оны 5 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2019 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдрийг хүртлэх хугацаанд байр ашигласны буюу түрээсийн төлбөрт 16,322,400 төгрөгийг гаргуулна.

3/ Бид шүүхэд нэхэмжлэл гаргаснаас хойш бидний хэрэг маргаан шийдвэрлэгдэхгүй удааширсан. Иймд 2019 оны 6 дугаар сарын түрээсийн төлбөрт 1,360,200 төгрөгийг нэмж нэхэмжилсэн. Иймд орон сууц чөлөөлүүлэх, түрээсийн төлбөрт нийт 17,682,600 төгрөг гаргуулах шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү.

Хариуцагч тал 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр надтай “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-г хуурч мэхэлж, төөрөгдүүлж байгуулсан, хүчин төгөлдөр бус гэж хэлж байна. Гэтэл хэрэгт энэ талаар ямар ч баримт байхгүйгээс гадна бид хариуцагчийг хуурсан буюу “...удаан хугацаагаар төлбөрийг нь төлүүлнэ” гэж ямар ч амлалт өгөөгүй. Хариуцагч Б.Н нь өөрөө иргэн Э.Т тусдаа гэрээ, хэлэлцээр хийсэн явдалд манай байгууллага ямар ч буруугүй. Хэрэгт авагдсан 2019 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрийн .. тоот “Эрүүгийн хэрэг үүсгэж, яллагдагчаар татах тухай” Баянгол дүүргийн прокурорын тогтоолд хариуцагч Б.Н нь өөрөө бусдад залилуулсан талаарх асуудал л байгаа. Тэрнээс биш нэхэмжлэгч нь хэн нэгэнтэй нийлээд бусдыг залилсан зүйл байхгүй. Тэгээд ч манай нэхэмжлэгч байгууллага нь өөрөө Э.Т залилуулсан гэж гомдол өгсний дагуу эрүүгийн хэрэг үүсээд шалгагдаад явж байгаа. Энэ эрүүгийн хэрэгт хариуцагчийн авсан байрны талаарх гомдлыг манайх гаргаагүй болохыг харж болно.

Хариуцагч Б.Н 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр байрандаа нүүж орсон. Манай зүгээс 2019 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдөр байрны ус, цахилгааныг тасалсан байж магадгүй. Угаасаа хариуцагчийг байраа суллаж өгөхийг шаардаад арга хэмжээ авсан байхыг үгүйсгэхгүй. Манай зүгээс түрээсийн төлбөрөө аваад үлдэх хэсгийг буюу зөрүүг нь мэдээж хариуцагчид буцаан өгөх болно гэжээ.

 

Хариуцагч Б.Н шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй. Миний бие 2018 оны 02 дугаар сараас эхлэн өөрийн гэр бүлийн амьдрах орон сууцыг төлбөрийн уян хатан нөхцөлтэйгээр худалдан авахаар хайн явж байгаад “орон сууц худалдана” гэсэн зарын дагуу иргэн Э.Т танилцсан. Иргэн Э.Т нь надад өөрийгөө “Блю жэм” /Blue gem/ хотхоныг барьсан нэхэмжлэгч болох “Ө” ХХК-тай харилцагч, хамтран ажиллаж байгаа “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч хэмээн танилцуулсан. Ингээд 2018 оны 3 дугаар сарын эхээр Баянгол дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Блю жэм” /Вluе gеm/ байрны хэд хэдэн байруудыг үзүүлж санал болгосон. Үүнд 15 давхарын 5 өрөө байр, 11 давхарын 3 өрөө мөн одоо манай амьдарч буй 12 давхарын 3 өрөө 26 тоот байрууд байсан. Үүнээс гадна 7 болон 12 давхарын 3 өрөө байсан боловч зарагдсан, мөн өөрөө 2 дугаар орцонд байр худалдан авсан гэж тайлбарлаж байсан. Эдгээр байруудыг бараг жил орчмын өмнө авсан хоёр байгууллагга хамтран харилцан ажиллаж байгаа мэтээр надад ойлгуулсан. Ингээд иргэн Э.Т зарж борлуулахаар санал болгосон “Блю жэм” /Вluе gеm/ хотхоны тоотыг үзэж урт хугацааны төлбөрийн нөхцөлтэйгөөр худалдан авахаар тохирсон. Тус байрны үл хөдлөхийн гэрчилгээ тухайн үед гарч эхлээгүй байсан ба хэрэв гарахаар болсон тохиолдолд би өөрийн нэр дээр гаргуулах тухай хэлэхэд Э.Т манайхыг “Ө” ХХК-иас авсан байрууд дээрээ нэмж авах тухай тус компанитай зөвшилцөөд надад байсан нийт 50,000,000 төгрөгийг 30,000,000 болон 20,000,000 сая төгрөгөөр нь хуваалган хоёр гэрээ хийлгүүлсэн. Ингэсэн тохиолдолд энэ байрны гэрчилгээ таны нэр дээр гарах боломжтой болно гэж хэлсэн. Үүний дагуу би Баянгол дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Блю жэм” /Вluе gеm/ хотхоны тоот хаягтай орон сууцыг 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр нийт 170,025,000 төгрөгөөр худалдан авах гэрээг нэхэмжлэгч “Ө” ХХК-ийн төлөөлөгч буюу борлуулалтын ажилтан Т.Х, “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т нарыг байлцуулан “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г байгуулсан. Уг гэрээг байгуулахад “Ө” ХХК-ийн талаас төлөөлж буй ажилтан Т.Хонгорзул нь “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т урд нь жил орчмийн өмнө авсан орон сууцнуудыг талаар төлбөрийн аливаа асуудал болон өөр элдэв үл ойлголцол байхгүй байсан ба энэ нь иргэн Б.Н надад уг байрыг авах итгэл үнэмшил төрүүлсэн. Тус гэрээг байгуулахад иргэн Б.Н миний бие гэрээний төлбөрийн болон бусад заалтын талаар Т.Хонгорзул, Э.Т нарт хандан тодруулахад “...эдгээр нь танайд хамаагүй” мэтээр ойлгуулсан. Мөн тус өдрөө “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т төлбөрийн нөхцөл өөр гэрээ байгуулсан. Байгуулсан гэрээний дагуу байрны төлбөр мөнгийг “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т саадгүй “Ө” ХХК-д шилжүүлэх, би “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т байгуулсан гэрээний хугацаанд байрны үнийг төлөх болсон тухай харилцан тохиролцсон. Энэ талаар хоёр гэрээ байгуулахад оролцсон гэрээг “Ө” ХХК-ийн компанийн төлөөлөгч Т.Х, “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т нар маш сайн мэдэж байгаа. Гэрээний дагуу Б.Н би урьдчилгаа төлбөр болон 50,000,000 төгрөгөө “Ө” ХХК-ийн захирал Б.О Хаан банкны ..тоот данс уруу 30,000,000 төгрөг, “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Ттай байгуулсан гэрээнд тусгасан Хаан банкны 5020785192 тоот Д.Тулгаа гэсэн дансанд 20,000,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлсэн. Ингээд төлбөрийн уян хатан урт нөхцөлөөр өөрийн санаж байсан урт хугацааны гэрээг хийж орон сууцтай боллоо гэж ойлгон гэрээг байгуулсан хугацаанаас хойш 2 сар гаран хугацааны дараа буюу 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр манай гэр бүл тус байранд нүүж орсон. Үүнээс хойш сар бүр “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Т байгуулсан гэрээний заалтын дагуу ХААН банкны ..тоот Д.Т гэсэн дансанд 500,000 төгрөгийг тушааж байсан болно. 2018 оны 10 дугаар сар хүртэл “Ө” ХХК-иас төлбөрийн зөрчил гарсан талаар манайд мэдэгдээгүй ба ямар нэгэн элдэв асуудалгүй амьдарч байсан. Гэтэл гэнэт “Ө” ХХК-ийн борлуулалтын ажилтан Т.Хонгорзул “Техно метал” ХХК-ийн төлөөлөгч Э.Тын талаар худалдан авсан байрнуудынхаа төлбөрийг хийхгүй байгаа талаар надад дам ярьсан. Иймээс би иргэн Э.Ттай холбогдож байрны төлбөрийг яагаад хийхгүй байгааг тодруулахыг оролдсон боловч “...манай хоёр байгууллагын дотоод тооцоо зөрсөн” мэтээр тайлбарласан. Тиймээс сар бүрийн төлөлтийг хоёр байгууллагын дотоод тооцоог нийлэх хүртэл төлөхгүй байх талаар иргэн Э.Тд хэлсэн. Ингэхэд иргэн Э.Т нь “...манайхыг сар бүрийн төлөлтөө өөр дээрээ хадгалж бай, манай хоёр байгууллага тооцоогоо нийлж дуусгаад танай мөнгийг авна” гэж хэлсэн. Үүнээс хойш хэсэг хугацааны дараа тухайлбал 2019 оны 01 сараас “Ө” ХХК нь иргэн Э.Тд залилуулсан гэж ярьж эхэлсэн ба Баянгол дүүргийн цагдаагийн 2 дугаар хэлтэст гомдол гаргасан талаар сонссон. Иймээс иргэн Б.Н намайг гэрээгээр халхавчлан хохироосон гэсэн үндэслэлээр тус хоёр байгууллагын дунд өөрийн оруулсан төлбөр болох 50,000,000 төгрөгөө залилуулж мөнгөө алдаж хохирч байж болзошгүй болж байгааг ойлгон Баянгол дүүргийн цагдаагын 2 дугаар хэлтэст 2019 оны 02 дугаар сард гомдол гарган мөрдөн байцаагч н.Цэрэнхүү дээр хэрэг үүсгэн шалгагдаж байгаа. Тус гомдлыг Баянгол дүүргийн цагдаагийн 2 дугаар хэлтэст хэрэг үүсгэн шалгаж байх хугацаанд “Ө” ХХК-ийн зүгээс манай гэр бүлийг өөртэйгөө байгуулсан гэрээний заалтыг зөрчсөн шалтгаанаар гурван удаа 2019 оны 02 дугаар сарын 21, 2019 оны 3 дугаар сарын 14, 2019 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдрүүдэд албан мэдэгдэл хүргүүлж эхэлсэн. Тус мэдэгдлүүдэд түрээсийн төлбөр суутгах, албадан гаргах гэсэн шаардлагатай талаар дурдсан байсан. Үүнээс гадна борлуулалтын ажилтан Т.Хонгорзул болон хуулийн өмгөөлөгч нар нь манайхыг байр сулла гэсэн шаардлагыг тулган, удаа дараа хэлүүлж бас уулзсан. Мөн түрээсийн төлбөр маягаар 16,322,400 төгрөгийг нэхэмжилж эхэлсэн. Энэ нь миний хувьд өгсөн мөнгөний 54.5 хувь болж байгаа ба би үнэхээр гомдолтой байна. Энэ байдлаа тус байгууллагад хэлж өөрийн нөхцөл бололцоонд таарсан урт хугацааны гэрээг хийн төлбөрийг төлөх, эсвэл өгсөн мөнгөө буцаан авсны дараа байр суллах талаар ярилцсан боловч үр дүнд хүрээгүй. Манайд тавьсан шаардлагаа тулгасан хэвээр байна. Ингэж мэдэгдэл хүргүүлснийхээ дараа 2019 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдрөөс манай амьдарч буй байрны ус болон тогийг таслан амьдрах боломжийг хаасан тул бид энэ өдрөөс өөр газар нүүж явсан. Нэхэмжлэгч нь өнөөдрийг хүртэл уг, тогийг маань залгаж өгөөгүй байгаа. Энэ тухайгаа “Ө” ХХК-д хэлүүлэхэд “...залгахгүй, танайхыг албадан гаргах үйл ажиллагааны нэг хэсэг” гэж тайлбарлаж хэлсэн. Энэ байдалд манайх үнэхээр гомдолтой байна. Манайх 5 настай, 8 настай, 10 настай гурван хүүхэдтэй, эхнэрийн хамт амьдардаг ба одоо амьдрах нөхцөл бололцоогүй болсон, хүнд хэцүү байдалд байна. Манай гэр бүл нь өөрийн бололцоонд таарсан төлбөрийн урт нөхцөлтэйгөөр орон сууц худалдан авч аливаа асуудал үүсгэлгүй амьдрах хүсэлтэй байсныг ашиглан дээрх хэрэг үүссэн ба энэ нөхцөл байдлыг “Ө” ХХК нь өөрөө бүрдүүлж иргэн Э.Ттай хамт байлцан гэрээг хийж, манай гэр бүлийг үнэхээр хохироож байна. Иймээс дээрх асуудлуудыг хууль журмын дагуу шийдвэрлэж иргэн Б.Н би болон манай гэр бүлийг хохиролгүй болгож өгнө үү гэсэн хүсэлтэй байгаа.

Ер нь бол “Ө” ХХК нь 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр надтай “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-г байгуулахдаа намайг хуурч мэхлэн, төөрөгдүүлж хийсэн гэж би үзэж байгаа. Ийм учраас уг гэрээ нь өөрөө хүчин төгөлдөр бус гэрээ юм. Дээр дурдсанчлан анх намайг гэрээ байгуулж байхад би талуудын байгуулсан гэрээний 4.10.1 дэх заалтын талаар буюу сарын түрээсийн төлбөр нь 1,360,200 төгрөгийн талаар асууж байсан. Гэвч надад “Ө” ХХК-ийн төлөөлөгч болон Э.Т нар “...таньд энэ заалт хамаагүй” гэж хэлж байсан. Тэгээд ч гэрээний 3.6-д “...гэрээг дангаар цуцлан, орон сууцыг буцаах тохиолдолд урьдчилгаа төлбөрөөс 10 хувийг суутган үлдсэн хэсгийг буцаан өгөх” талаар заалт байгаа. Ийм учраас би урьдчилгаа төлбөрөөсөө 10 хувиа суутгуулаад үлдэх хэсгээ авах хүсэлтэй байгаа. Ингэсэн тохиолдолд би байрыг нь суллаад өгчихнө. Тэрнээс биш сар бүрийн 1,360,200 төгрөгөөр тооцуулан түрээсийн төлбөр гэж мөнгийг төлөх боломжгүй гэжээ.

 

Зохигчдын тайлбар, хэрэгт цугларсан баримтуудыг судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Хэрэгт дараах нөхцөл байдал тогтоогдож байна.

 

2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр нэхэмжлэгч “Ө” ХХК болон хариуцагч Б.Н нар №26 тоот “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ” байгуулжээ.

 

Дээрх гэрээний дагуу “Ө” ХХК нь ..... тоот, 68.01 м2 талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг Б.Н-д хүлээлгэн өгөх, үүний хариуд Б.Н нь 170,025,000 төгрөгийг “Ө” ХХК-д төлөх үүргийг харилцан хүлээсэн байна.

 

Хэдийгээр гэрээнд “Блю жэм 4” /Blue gem IV/ хотхоны А-1 байр гэж бичигдсэн боловч байрны дугаар нь “52” болох талаар зохигчид маргаагүй.

 

2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр нэхэмжлэгч “Ө” ХХК болон хариуцагч Б.Н нар №26 тоот “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ” байгуулахад гэрээний зүйл болох орон сууц ашиглалтад орсон байсан талаар маргаагүй бөгөөд талуудын байгуулсан гэрээ “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ” гэж нэрлэгдсэн хэдий ч уг гэрээний нөхцлийг хэргийн оролцогч нарын тайлбартай харьцуулан судлахад нэхэмжлэгч “Ө” ХХК болон хариуцагч Б.Н нарын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.

 

Хариуцагч Б.Н нь гэрээгээр тохирсны дагуу дараах байдлаар орон сууцны үнэ болох 170,025,000 төгрөгийг төлөхөөр болжээ. Үүнд:

1/ 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр 30,000,000 төгрөг;

2/ 2018 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдөр 46,667,000 төгрөг;

3/ 2018 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдөр 46,667,000 төгрөг;

4/ 2018 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр 46,667,000 төгрөг;

 

Хариуцагч Б.Н нь 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр 30,000,000 төгрөгийг төлсөн ба Баянгол дүүрэг, 6 дугаар хороо, “Улаанбаатар палас”-ын зүүн талд байрлах “Блю жэм 4” /Blue gem IV/ хотхоны 52 дугаар байрны 26 тоот орон сууцанд 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр гэр бүлийн хамт нүүж орсон, үүнээс хойш ямар нэг төлбөр нэмж төлөөгүй талаар хэргийн оролцогч нар маргаангүй байна.

 

2019 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдөр нэхэмжлэгч “Ө” ХХК-ийн зүгээс  Баянгол дүүрэг, 6 дугаар хороо, “Улаанбаатар палас”-ын зүүн талд байрлах “Блю жэм 4” /Blue gem IV/ хотхоны 52 здугаар байрны 26 тоот орон сууцыг албадан чөлөөлүүлж, 2018 оны 5 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2019 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдрийг хүртэл хугацаанд байр ашигласны төлбөр буюу түрээсийн төлбөрт 16,322,400 төгрөг гаргуулах шаардлагыг Б.Нд холбогдуулан гаргасан.

 

2019 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдөр нэхэмжлэгчийн зүгээс 1,360,200 төгрөгөөр буюу 2019 оны 6 дугаар сарын байр ашигласны төлбөрийг нэхэмжилж өөрийн шаардлагын хэмжээг ихэсгэсэн.

 

Нэхэмжлэгчийн зүгээс шаардлагын үндэслэлээ “...хариуцагч Б.Н нь урьдчилгаа төлбөрөө өгч орон сууцанд амьдарч байгаа хэдий ч тохирсон хугацаанд үлдэгдэл төлбөрөө төлөхгүй байгаа тул манай зүгээс гэрээнээс татгалзаж, өөрийн орон сууцыг чөлөөлүүлж авна. Мөн гэрээгээр тохирсон ёсоор хариуцагчаас орон сууцыг ашигласны төлбөрөө нэхэмжилнэ” гэж тайлбарласан болно.

 

Хариуцагч Б.Н нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байгаа татгалзлаа “...уг орон сууцны гэрээг хийхэд нэхэмжлэгч компанийн ажилтан надад ‘...та урт хугацааны турш төлбөрөө төлөөд авч болно’ гэж ойлгуулан, хуурч мэхэлж, төөрөгдүүлэн хийсэн тул гэрээ өөрөө хүчин төгөлдөр бус”, “...гэрээний дагуу хүлээн авсан орон сууцтай холбоотой асуудлыг эрүүгийн журмаар шалгаж эхэлсэн учраас би төлбөрөө төлөхөө зогсоосон. Ийм учраас би өгсөн мөнгөө буцааж аваад байрыг суллаж өгнө” гэсэн агуулгуудаар тайлбарлав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсгүүдэд зааснаар хэргийн оролцогч өөрийн шаардлага болон татгалзлаа нотлох, нотлох баримтуудаа шүүхэд өөрөө цуглуулан гаргаж өгөх үүрэгтэй.

 

Хэрэгт авагдсан 2019 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 1905008520463 тоот “Эрүүгийн хэрэг үүсгэж, яллагдагчаар татах тухай” Баянгол дүүргийн прокурорын тогтоолоор хариуцагчийн “...нэхэмжлэгчид хууран мэхлэгдсэн”, “...төөрөгдсөн” гэх тайлбар үндэслэл муутай буюу Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйл, 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт заасан нөхцөл байдал илрэхгүй байна. Энэхүү баримтаас өөрөөр талуудын хооронд 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр байгуулагдсан №26 тоот “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

 

Иймд хүчин төгөлдөр гэрээнд заасан үүргээ талууд биелүүлэх, биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэл, үр дагаврыг шаардах эрхтэй. 

 

1/ Орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх шаардлага:

 

Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

 

Хариуцагч Б.Н нь гэрээний зүйл болох орон сууцыг хүлээн авсан атлаа 2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдөр 30,000,000 төгрөг төлснөөс өөрөөр буюу 2018 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр гэхэд үлдэх төлбөрийг тохирсон ёсоор төлөөгүй байна.  

 

Гэрээг тогтвортой, талуудын итгэл, найдварыг баталгаатай байлгах зорилгоор үндэслэлгүйгээр, дуртай үедээ гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлахыг хуулиар хязгаарласан байдаг.

 

Харин гэрээний талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэйг Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт заасан ба талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй тул талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэх, биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

      

Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгчийн зүгээс хариуцагчаас гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг шаардаж, тодорхой хугацаа тогтоон албан бичгүүдийг хүргүүлж байсан боловч үр дүн гараагүйгээс гэрээнээс татгалзах саналыг хүргүүлж байсан нь талуудын тайлбараар тогтоогдсон тул Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт заасан гэрээнээс татгалзах урьдчилсан нөхцөл хангагдсан гэж үзэх үндэслэл болно.

 

Иймд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д “Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй” гэж заасны дагуу хариуцагч Б.Нгийн эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр шийдвэрлэнэ.    

 

2/ Түрээсийн төлбөрт 17,682,600 төгрөг гаргуулах шаардлага:

 

Нэхэмжлэгчийн зүгээс 2018 оны 5 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2019 оны 6 дугаар сар хүртэл хугацаанд байр ашигласны төлбөрт нийт 17,682,600 төгрөг гаргуулах шаардлага гаргасан.

 

2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдрийн №26 тоот “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний 4.10-т “Захиалагч нь байр хүлээн авч, тус байранд нүүж орсноос хойш үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний дагуу төлж чадахгүйд хүрснээс үүдэн гэрээ цуцлагдаж, буцаагдах тохиолдолд дараах төлбөрүүдийг үл маргах шугамаар төлөх эсвэл урьдчилгаа төлбөрөөс суутгуулна”, 4.10.1-д “Амьдарсан хугацааны хоногийг сараар тооцож, 1м2 талбайг 20,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 1,360,200 төгрөгийг түрээс хэлбэрээр суутгуулах” гэж тус тус заажээ.

 

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1., 227.2.-т заасан зохицуулалтын агуулгаас үзвэл хохирол гэх ойлголт зөвхөн гэм буруу байгаа тохиолдолд бий болдог байна. Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй бол нэг тал гэрээнээс татгалзсан явдалд нөгөө тал нь буруугүй бол гэрээнээс татгалзсан тал хохирол шаардах үндэслэлгүй болно.

 

2018 оны 3 дугаар сарын 12-ны өдрийн №26 тоот “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний агуулгаас үзэхэд гэрээний талууд гэрээ захиалагч талын буруугаас цуцлагдсан буюу дуусгавар болсон тохиолдолд орон сууцыг ашигласан хугацааны төлбөрийг түрээсийн төлбөрт шилжүүлэн тооцох тухай харилцан тохирсон гэж үзэхээр байх бөгөөд ийнхүү тохирсон явдал нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.2 дахь хэсгүүдтэй зөрчилдөөгүй гэж шүүхээс үзлээ.

Хариуцагч гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс гэрээ дуусгавар болсон нөхцөл байдал хэрэгт цугларсан баримтуудаар тогтоогдсон тул нэхэмжлэгч тал Б.Нгийн орон сууцыг ашигласан хугацааны төлбөрийг хохиролд тооцон шаардах эрхтэй.

 

Харин хариуцагч Б.Н-гийн “...би 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдөр худалдан авсан орон сууцанд гэр бүлийн хамт нүүж орсон. Нэхэмжлэгч 2019 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдөр байрны ус, цахилгааныг тасалсан учир би тэр өдрөөс хойш маргаан бүхий орон сууцанд амьдраагүй” гэх тайлбарыг нэхэмжлэгчийн зүгээс үгүйсгээгүй учир 2018 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрөөс 2019 оны 5 дугаар сарын 02-ны өдрийг хүртэл нийт 338 хоногоор түрээсийн төлбөрийг тооцох нь зүйтэй.

 

Ийнхүү тооцоход нэхэмжлэгч “Ө” ХХК нь хариуцагч Б.Н-гаас нийт 15,324,920 төгрөг /1 сарын түрээс 1,360,200 төгрөг, 1 өдрийн түрээс 45,340 төгрөг х 338 өдөр/-ийг шаардах эрхтэй.  

 

Харин дээрх 15,324,920 төгрөгийг хариуцагч Б.Н-гийн урьдчилгаанд өгсөн 30,000,000 төгрөгөөс суутгаж, үлдэх 14,675,080 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид олгох нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт нийцнэ.