2021              10               26                                            128/ШШ2021/0703      Улаанбаатар хот

 

 

 

 

 

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Дуламсүрэн даргалж тус шүүхийн шүүх хуралдааны 4 дүгээр танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч: “С” ХХК 

Хариуцагч: Нийслэлийн Засаг дарга

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг  хүчингүй болгох тухай захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгуулах” шаардлага бүхий захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч О.Б, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Н, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З.Мшүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Мнар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч “С” ХХК-ийн захирал О.Б шүүхэд бичгээр ирүүлсэн нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “... “С” ХХК 2018 онд Баянгол дүүргийн 4-р хороо, Гермес төвийн зүүн талд байрлах 182 мкв талбайтай, 18640310123268 нэгж талбарын дугаартай, Нийслэлийн Засаг даргын захирамжтай, Л.С гэх хүний эзэмшлийн худалдаа үйлчилгээний зориулалттай газрыг 120,000,000 (нэг зуун хорин сая) төгрөгөөр худалдаж авсан. Газрын тухай хууль тогтоомжид заасны дагуу баримт бичгүүдээ бүрдүүлэн өгснөөр Нийслэлийн Засаг дарга 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн А/1158 дугаар захирамжаар газар эзэмших эрхийг манай компанид шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн бөгөөд 2019 оны 3 дугаар сарын 01-ний өдөр гэрчилгээ олгож, 2019 оны 3 дугаар сарын 18-ны өдөр гэрээ байгуулсан. Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаартай захирамжаар Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4, 35 дугаар зүйлийн 35.3.5, 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6, 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсгийг тус тус үндэслэн “Нийтийн эрх ашгийг хөндөж, нийтийн эзэмшлийн газарт газар олголт хийгдсэн байх тул хүчингүй болгосугай” гэсэн нь газар эзэмшигчийн эрхийг ноцтой зөрчиж байна.

Үүнд: Тус газар нь 2008 оноос хойш аж ахуй нэгж, байгууллага хувь хүнд хэд хэдэн удаа олгогдож, цуцлагдаж, сэргээгдэж байсан түүх үүсжээ. Манай компани 2018 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдөр тус газрын эзэмшигч Л.Сын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.О гэх хүнээс уг газрыг Иргэний хууль, Газрын тухай хуульд нийцүүлэн худалдан авахдаа өндөр үнээр авсан ба газрын төлбөрийг гэрээний дагуу өнөөдрийг хүртэл төлсөөр ирсэн. Гэтэл төрийн байгууллага, албан тушаалтны залгамж халаагүй, хөнгөн хийсвэр, тогтворгүй, зөв, буруу шийдвэрүүдээс иргэн, аж ахуй нэгж их хэмжээний хохирол /газрын төлбөрөөс гадна газрыг худалдан авсан үнэ 120 000 000 төгрөг/ хүлээгээд, газраа хураалгаад дуусах нь бизнес эрхлэгчийн эрх ашигт байж боломгүй гарзтайгаас гадна Газрын тухай хуулийн 61 дүгээр зүйлийг ашиглан хүчингүй болгож байгаа төрийн байгууллагын бүдүүлэг үйл ажиллагаа өдөр болгон давтагдсаар хэвийн зүйл болж байгааг шүүх соргогоор харж анхааралдаа авч шийдвэрлэж өгнө үү.

Манай компани газрыг шилжүүлэн авснаас хойш агуулахын чингэлгээс өөрөөр бүрэн ашиглаж чадахгүй, холбогдох байгууллагад удаа дараа хашаа, ногоон байгууламж, нөхөн сэргээх үзэмжийн бусад асуудлаар хандахад эрх мэдлээр далайлган ямар ч асуудлыг шийдвэрлэж өгөлгүй илт хууль бус үндэслэлгүй албан бичгээр хариу ирүүлдэг, уг асуудлаар төлөөлөх эрхгүй, оршин суугчдын нэр барьсан, тус газарт давхар ашиг сонирхолтой этгээдүүдээс үүдэн хохирсоор байтал Нийслэлийн Засаг дарга нь өөрийн гаргасан захирамжийн хэрэгжилтэд хяналт тавихын оронд манай компанийн газар эзэмших эрхийг бүдүүлгээр цуцалсан байна.

Манай компани уг газрыг худалдан авах үед ямар нэгэн хөрш зэргэлдээ газар эзэмшсэн байгууллага, хувь хүн байгаагүй ба бусдын газар эзэмших эрхтэй холбогдсон эрх ашгийг зөрчөөгүй. Харин тус газар орчиндоо зохицолгүй, манай компанийн газар эзэмших эрхэд саад учруулж буй зохих байгууллагын зөвшөөрөлгүй бетонон гаражууд байдаг. Эдгээр бетонон гаражууд нь ямар нэгэн стандарт, дүрэм, журамд үл нийцнэ. Нийслэлийн Засаг даргын 2018 оны А/1158 дугаар захирамжаар Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт 182 м.кв газрыг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшүүлэх захирамжийн дагуу 2019 оны 3 дугаар сарын 18-ны өдөр Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ байгуулагдсан ба уг гэрээний заалтыг тодорхой зөрчсөн гэж үзвэл ямар заалтыг зөрчиж байгааг захирамжид тодорхой тусгах ёстой. Наад зах нь газар эзэмшиж эхэлсэн цаг хугацаа он дараалал 2016 он, эсхүл 2018 он зэрэг байдлыг тодруулалгүй төрийн байгууллагаас гарсан эрх зүйн акт тодорхой биш байх нь тус актаас гарах эрх зүйн үр дагаврыг тодорхой биш болгож байна .

Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.3-т Эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч болон барьцаанд авсан этгээд нь Засаг даргын шийдвэрийг хууль бус гэж үзвэл тухайн шийдвэр гарсан өдрөөс хойш ажлын өдрийн дотор шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй, мөн Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3.-т Шүүхэд шууд хандахаар хуульд заасан бол тухайн хуульд заасан хугацаанд, хэрэв хугацаа заагаагүй бол шийдвэрийг мэдэгдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор шүүхэд нэхэмжлэл гаргана гэснийг баримтлан Нийслэлийн захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна. Хэдийгээр Нийслэлийн Засаг даргын А/305 дугаартай Захирамж 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн огноотой байх боловч тухайн үед Ковид-19 цар тахлын улмаас бүх нийтээрээ хөл хорионд байсан үед Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанаас шууданд хаяглахдаа хаяг, утас алдаатай бичиж шуудан хүргэгдээгүй, буцаагдсан зэргээс шалтгаалан манай компани ут захирамжийг 2021 оны 5 дугаар сарын 10-ны өдөр гардаж аван мэдсэн болохыг нэхэмжлэлд хавсаргасан Монгол Шуудан ХК-ийн тодорхойлолтоос харж болно. Иймд Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаартай захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгааг хүлээн авч, шийдвэрлэж өгнө үү.” гэв. 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Н шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Нийслэлийн Газар зохион байгуулах албатай иргэн хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ байгуулсан цагаас хашаа хадахаас эхэлж оршин суугчдын эсэргүүцэлтэй тулгарсан. Учир нь худалдаж авсан газар ямар нэгэн хашаагүй байсны улмаас оршин суугчид авто машинаа тавьж хонуулдаг байсан. Оршин суугчид уг газрыг сууц өмчлөгчдийн холбооны газар гэх зэргээр хэрүүл маргаан хийдэг. Газар ашиглах гээд 4 шон зооход оршин суугчид тухайн шонг хугалаад авч хаях зэргээр ашиглуулахгүй байсан. Мөн тухайн газартай залгаа хоёр бетонон граж байсан. Уг гражийн хаалгыг нь дарж, таглах эрсдэлтэй байсан болохоор бетонон гражийн эзэмшигчтэй уулзаж гарцыг нөгөө талд нь гаргуулахаар ярилцах гэж эзэмшигчийг хайж үзсэн. Тодорхой хугацаа өнгөрсний дараа бетонон гражийн эзэмшигчийг олж чадаагүй. 2020 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр Баянгол дүүргийн Газрын албанд хандаж уг бетонон граж эзэмшигч нь хэн бэ, эзэмших эрх нь хүчин төгөлдөр байгаа эсэх талаар хүсэлт өгсөн. Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд уг хүсэлтээ мөн өгсөн. Ингээд Баянгол дүүргийн газар зохион байгуулалтын албанаас 2020 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдөр 4319 дугаартай албан бичгээр зөвшөөрөлгүй байсан хоёр гражийн хаалга дээр газар чөлөөлөх талаар мэдэгдэл наасан, мэдэгдэх хуудас өгсөн гэх хариу ирсэн. Бетонон гражийн эзэмшигч нарт газар чөлөөлөх талаар бичгийг харахад 10 хоногийн хугацаа өгөхөд ямар нэгэн хариу ирээгүй. 2021 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдөр эзэмшил газраа хашаалж кантейнэр байршуулах гэхэд оршин суугчид гэх хэдэн хүмүүс хэрүүл маргаан гаргаж ажил хийлгэхгүй байсан. Баянгол дүүргийн цагдаагийн хэлтэст дуудлага өгч цагдаа нарыг ирээд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй танилцаад зөрчилгүй байна. Газрын албанаас хүн дуудаж байлцуулах хэрэгтэй гэх зөвлөгөө өгсөн. Энэ өдөр Нийслэлийн газрын албаны шуурхай удирдлагын төвд дуудлага өгснөөр газрын байцаагч ирж манай газрын гэрчилгээг шалгаад үйл ажиллагаа явуулах зөвшөөрөлтэй байна “та нар уг маргааныг зогсоох хэрэгтэй” гэж иргэдэд хэлсэн боловч биелүүлээгүй. Үүнээс хойш тухайн газар дээр оршин суугчид машинаа байрлуулсан хэвээр байсан. Ингээд байж байхад Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанаас 2020 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр гаргасан хүсэлтийн хариуг 2020 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 02065929 дугаартай хариу хүргүүлэх албан бичиг ирсэн. Уг албан бичиг дээр 2016 оноос хойш хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан нөхцөл байдал, зориулалтын дагуу 2 жилээс дээш хугацаанд ашиглаагүй, нийтийн эзэмшлийн зам талбайг хамарсан тул Газрын тухай хуулийн холбогдох заалтуудыг хөндөж хийсэн байна. Тийм учраас газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох нөхцөл бүрдсэн талаар бичиг ирсэн. Уг бичгийн хариуг бид 2020 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдөр хүлээн зөвшөөрөхгүй талаараа тайлбарлаж үндэслэлүүдээ дурдсан.

Үүнд Нийтийн эзэмшлийн зам тайлбай гэдэг нь нийтээр эзэмшиж байгаа зам талбай газрыг сууц өмчлөгчдийн холбоотой төрийн байгууллагаас эзэмшүүлэх гэж хуульд заасан бөгөөд сууц өмчлөгчдийн газар нь нийтийн эзэмшлийн зам талбайтай хамаарахгүй талаар тайлбаруудыг хэлсэн. Газрын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлд газар эзэмшигч нь эрх үүрэг хэсгийн 35.3.5 дахь хэсэгт зааснаар бусдын газар эзэмшигчтэй холбогдсон эрх үүрэг, хууль ёсны эрх ашгийг зөрчихгүй гэх нь үндэслэлгүй. Манай компани эзэмшлийн газрынхаа зэргэлдээ бетонон гражийг ямар зөвшөөрөлтэй, хууль ёсны эсэх талаар лавлагаа авах гэж анх хандаж байхад зөрүүлээд танай газрыг цуцална гэж байгаа нь үндэслэлгүй гэх тайлбарыг хүргүүлсэн. Нийслэлийн газар зохион байгуулах албанаас 3 дугаар сарын 06-ны өдөр 03061623, 03061353 дугаартай захирамжийг Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А350 дугаартай захирамжаар газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгосон байдаг. Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний А305 дугаартай захирамжаар захиргааны актыг хүчингүй болгуулахаар шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1 дэх хэсэгт газрын хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу ашиглах нөхөн сэргээх гэх заалт нь төрөөс газар эзэмшигч ашиглагчтай харилцах баримтлах хуулиар тогтоосон зарчим болохын хувьд тухайн газар эзэмшигчийн эрхийг хүчингүй болгуулах нь энэхүү зарчмын аль хэсгийг хангаж зорилгодоо хүрч байгаа нь ойлгомжгүй байна. Өөрөөр хэлбэл төрөөс газар эзэмшигчтэй ашиглах газрыг үндсэн зориулалтаар үр ашигтай эзэмшихэд нь туслалцаа үзүүлж хамтран ажиллах зарчмыг газар эзэмших эрхийг цуцлах үндэслэл болохгүй. Тус газрын хавтас хэрэгт авагдсан газрын хувийн хэргээс харахад анх 2003 онд Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны иргэн н.Болд гэх хүнд 100 м² газрыг 5 жилийн хугацаатай эзэмшүүлж ашиглуулахаар зөвшөөрөл өгсөн. 2003 онд н.Болд гэх хүнээс Л.С гэх хүнд шилжээд 2008 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 0155 дугаарт захирамжаар уг газрын байршил нь солигдож Гермес төвийн зүүн талд болсон. 2008 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр газрын хэмжээ нэмэгдэж 200 м² болж өөрчлөгдсөн. 2013 онд цуцлаад эргээд 2015 онд шүүхийн шийдвэрээр сэргээсэн. 2016 онд Нийслэлийн захирамжтай болгосон гэх үйл баримтууд болсон. Гэхдээ уг газрыг нэхэмжлэгч С ХХК 2018 онд хууль ёсоор шилжүүлж аваад гэрээнд заасан татварыг зохих журмын дагуу төлсөөр ирсэн.

Манай компани газраа хуулийн дагуу ашиглах гэхээр саад бэрхшээл болон орон сууцны оршин суугчид газрыг дураараа ашиглаж машинаа тавих зэргээр ашигладаг. Энэ талаар Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд мэдэгдэж туслалцаа авах гэсний хариуд газрын гэрчилгээг цуцалсан. Газрын тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.5 дахь заалтыг үндэслэж газрын гэрчилгээг цуцалсан нь үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн хүндэтгэх үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан газраа 2 жил дараалан ажиглаагүй гэх заалт нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Нийслэлийн Засаг даргын 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн захирамжийг хувьд газар олгохоор шийдвэрлэгдээд 3 дугаар сарын 18-ны өдөр гэрээ байгуулсан. Энэ асуудалтай холбогдоод газрыг ашиглахаар зохих төрийн байгууллагуудад албан бичиг хүргүүлж байсан. Мөн уг захирамжид Газрын тухай хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсэгт албан тушаалтан өөрийн үйлдлээрээ газар эзэмшигчийн хууль ёсны эрх ашгийг зөрчсөн бол өөрөө болон түүний дээд шатны албан тушаалтан хүчингүй болгон гэсэн заалтыг яагаад үндэслэл болгосон нь ойлгомжгүй байна. Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А305 дугаартай захирамжаар захиргааны актыг хүчингүй болгохоор шийдвэрлэсэн хуулийн шаардлагыг хангахгүй гэж үзэж байгаа. Тиймээс Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А305 дугаартай захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү.” гэв.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З.Мшүүхэд бичгээр ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Нийслэлийн Засаг даргын 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн А/1158 дугаар захирамжаар Баянгол дүүргийн 04 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байршуулан 182 м.кв газрыг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар “С” ХХХ-д 15 жилийн хугацаатайгаар эзэмшүүлж газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгосон байна. С ХХК нь эзэмшлийн газраа Монгол Улсын Газрын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.3.5 дэх заалт, Газар эзэмшүүлэх гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2 дахь хэсгийг зөрчин хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан нөхцөл, болзол, зориулалтын дагуу ашиглаагүйгээс Монгол Улсын Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6-д "хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй." гэж заасан нөхцөл бүрдсэн гэж үзэн мэдэгдлийг 2021 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдрийн 03-06/1653 тоот албан бичгээр хүргүүлж улмаар тус компанийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 тоот захирамжаар дээрх үндэслэлээр хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн болно. Мөн Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хороонд байрлах 2 дугаар хорооллын Итгэл 61 СӨХ-с оршин суугчдын эрх ашиг хөндөгдөж байгаа талаарх гомдлыг манай албанд гаргасан байна. Маргаан бүхий захиргааны акт нь Захиргааны Ерөнхий хууль, Газрын тухай хууль, бусад холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу арга хэмжээг авч, хууль дүрмийн хүрээнд гарсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх энэ хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтууд, нэхэмжлэгч, хариуцагч, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар зэргийг шинжлэн судалж үнэлээд дараахь үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч “С” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв. Үүнд:

Нэхэмжлэгч “С” ХХК-ийг төлөөлж тус компанийн захирал О.Б шүүхэд хандаж “Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж түүний үндэслэлээ “... газрын төлбөрүүдийг цаг тухай бүрд нь төлж байсан, газар эзэмшүүлэх гэрээ байгуулсан цагаас эхэлж оршин суугчдын эсэргүүцэлтэй тулгарсан, оршин суугчид уг газрыг сууц өмчлөгчдийн холбооны газар гэх зэргээр хэрүүл маргаан гаргаж, ажил хийлгэхгүй байсан, бусдын эрхийг хөндөөгүй, газар дээрээ контейнер байрлуулж ашиглаж байгаа тул 2 жил дараалан ашиглаагүй гэж үзэх үндэслэлгүй...” гэж тодорхойлсныг хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч “...нийтийн эзэмшлийн газарт анхнаасаа буруу олгосон...” гэж маргаж байна.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаас үзвэл анх Нийслэлийн Засаг даргын 2016 оны 6 дугаар сарын 02-ны өдрийн “Газар эзэмшүүлэх эрх олгож, баталгаажуулах тухай” А/447 дугаар захирамжаар иргэн Л.Ст /байршил заагаагүй/ 182 м.кв газрыг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар 15 жилийн хугацаатай эзэмшүүлэхээр шийдвэрлэсэн,

2016 оны 06 дугаар сарын 08-ны өдөр уг шийдвэрийг үндэслэн Л.Ст Гэр бүлийн хамтын хэрэгцээний зориулалтаар газар эзэмших эрхийн 000622994 дугаар гэрчилгээг Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар олгосон,

2016 оны 6 дугаар сарын 06-ны өдөр энэхүү газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дагуу “Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ”-г Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газрын асуудал эрхэлсэн албан тушаалтан Б.М, Л.С нарын хооронд 15 жилийн хугацаатай байгуулж, уг гэрээгээр талууд тухайн газрын зориулалтыг “худалдаа үйлчилгээ” гэж тогтоон, газрын төлбөрийг улиралд 20020 төгрөг гэж тогтоон улирал бүрийн эхний сарын 25-ны дотор төлөхөөр тохиролцсон,

Улмаар иргэн Л.Саас Нийслэлийн газрын албанд /он сар өдрийг бичээгүй/ хандаж “...өөрийн эзэмшил газрыг шилжүүлэх хүсэлтэй байгаа тул миний эзэмшлийн газрыг С ХХК-ийн нэр дээр шилжүүлж өгнө үү ” гэх,

2018 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдөр “С” ХХК-ийн захирал О.Бөөс Нийслэлийн Газрын албанд хандан “...С овогт Л.С эзэмшиж буй Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах нэгж талбарын 168011/0136 дугаартай 182 м.кв газрыг манай компанийн нэр дээр шилжүүлж өгнө үү” гэх хүсэлтүүдийг тус тус гарган,

2018 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдөр “Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ”-г байгуулсан, уг гэрээгээр талууд Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хороо, Гермес төвийн замын зүүн талд байрлах 182 м.кв талбайтай худалдаа үйлчилгээний зориулалттай, Баянгол дүүргийн Засаг даргын 2016 оны 6 дугаар сарын 02-ны өдрийн А/447 тоот шийдвэрээр олгогдсон газрын эзэмших эрхийг Л.Сын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Оаас “С” ХХК шилжүүлэн авахаар тохиролцсон,

Дээрх хүсэлт болон гэрээг үндэслэн Нийслэлийн Засаг даргын 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн А/1158 дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжаар Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах маргаан бүхий 182 м2 газрыг худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар нэхэмжлэгч компанид олгохоор шийдвэрлэсэн,

Уг шийдвэрийг үндэслэн нэхэмжлэгчид Худалдаа, нийтийн үйлчилгээний газар, төв, цогцолбор /худалдаа үйлчилгээ/-ын зориулалтаар 182 мкв газар эзэмших эрхийн 000002047 дугаар гэрчилгээг 2019 оны 3 дугаар сарын 01-ний өдөр тухайн хаяг байршил, зориулалтаар олгосон,

2019 оны 3 сарын 18-ны өдөр дээрхи газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дагуу Баянгол дүүргийн Газрын алба болон нэхэмжлэгчийн хооронд “Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ”-г 15 жилийн хугацаатай байгуулсан үйл баримтууд тус тус тогтоогдсон ба хэргийн оролцогчид эдгээр үйл баримтуудтай маргаагүй.

Маргаан бүхий захиргааны акт болох Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжаар Монгол улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.2, 29.3, Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4, 35 дугаар зүйлийн 35.3.5, 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6, 61 дүгээр 61.1 дэх хэсгийг тус тус үндэслэн “Нийтийн эрх ашгийг хөндөж, нийтийн эзэмшлийн газарт газар олголт хийгдсэн байх тул Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт газар эзэмшигч “С” ХХК-ийн худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 182 м.кв газрын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгож...энэ тухай Захиргааны ерөнхий хуульд заасан журмын дагуу “С” ХХК-д мэдэгдэж газар эзэмшүүлэх гэрээг цуцлах, газрын кадастрын мэдээллийн сангийн бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд даалгаж, энэ захирамж гарсантай холбогдуулан  Нийслэлийн Засаг даргын 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн А/1158 дугаар хавсралтын 1 дэх хэсгийг хүчингүй болсонд тооцож шийдвэрлэжээ.

Монгол улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.2-т “Засаг дарга эрх хэмжээний хүрээнд хууль тогтоомжид нийцүүлэн захирамж гаргана.”, 29.3-т “Засаг даргын захирамж хууль тогтоомжид нийцээгүй бол өөрөө...өөрчлөх буюу хүчингүй болгоно“ гэж, Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1-д “...нийслэл...-ийн Засаг дарга дараахь тохиолдолд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгоно, 40.1.1-д “эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн”, 40.1.6-д “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй”, 61 дүгээр зүйлийн 61.1-д “Төрийн эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтан өөрийн шийдвэр, үйлдэл /эс үйлдэхүй/-ээрээ газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмшигч, ашиглагчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн бол уг байгууллага, албан тушаалтан өөрөө буюу түүний дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан, эсхүл шүүх уг хууль бус шийдвэрийг хүчингүй болгож, үйлдлийг таслан зогсооно” гэж тус тус заажээ.

Хариуцагч захиргааны байгууллагаас гаргасан маргаан бүхий актын үндэслэлээс үзвэл нэхэмжлэгч компанийг Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн, мөн хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэх үндэслэлүүдээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг нь хүчингүй болгосон байх боловч ийнхүү хүчингүй болгохуйц нөхцөл байдлыг хангалттай шалгаж тогтоогоогүйгээс тухайн захиргааны актыг үндэслэл бүхий акт гэж үзэх хууль зүйн боломжгүй гэж шүүх дүгнэв.

Тухайлбал, хариуцагчаас нэхэмжлэгч байгууллагын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д зааснаар хүчингүй болгож байгаа нөхцөлд нэхэмжлэгч нь “газрын тухай хууль тогтоомжийг зөрчсөн зөрчил гаргасан байх”, мөн тухайн зөрчил нь “удаа дараа буюу ноцтой байх”-ыг хуулиар шаардана.

Гэтэл тухайн тохиолдолд нэхэмжлэгч нь Газрын тухай ямар хууль тогтоомжийг болон газар эзэмших гэрээний ямар нөхцөл, болзлыг хэзээ, хэрхэн яаж зөрчсөнийг хариуцагч нарийвчлан шалгаж тогтоогоогүй, түүнчлэн гэрээний аль нөхцөлийг хэрхэн, 2 ба түүнээс дээш удаа зөрчсөн гэж үзсэн, ямар “ноцтой” зөрчил гаргасан нь тогтоогдоогүй байхад ийнхүү дүгнэж нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон нь хууль бус гэж шүүх дүгнэв.

Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д “Захиргааны байгууллага захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг тогтооно...” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгохын өмнө нөхцөл байдлыг шалган тогтоох үүрэгтэй атал Нийслэлийн Засаг даргаас энэ үүргээ биелүүлсэн гэж үзэх хангалттай үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Иймд Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаар захирамж гаргаж, нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д заасан үндэслэлээр шууд хүчингүй болгосон нь хуулийн энэ заалтыг зөрчсөн байна гэж шүүх дүгнэв.

Түүнчлэн хариуцагч захиргааны байгууллагаас нэхэмжлэгчийг Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6-д зааснаар “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй” гэх үндэслэлээр түүний газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон байх боловч Газрын тухай хуулийн 40.1.6 дахь заалт нь нэгдүгээрт гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй байх, хоёрдугаарт ийнхүү ашиглаагүй нь “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй байх”-ыг шаардсан агуулга бүхий зохицуулалт.

Өөрөөр хэлбэл дээрхи хоёр нөхцөл хамт бүрдсэн тохиолдолд Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.6-д заасан зохицуулалт хэрэглэгдэх бөгөөд энэ тохиолдолд хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй нь хүндэтгэн үзэх шалтгаантай эсэхийг шалгаж тогтоосны үндсэн дээр тухайн шийдвэрийг гаргах учиртай.

Гэтэл хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаар нэхэмжлэгчид анх худалдаа, нийтийн үйлчилгээний газар, төв, цогцолбор /худалдаа, үйлчилгээ/-ын зориулалтаар газар эзэмших эрх үүссэн бөгөөд маргаан бүхий газарт одоогийн байдлаар контейнер байршуулж, эд бараа хадгалах байдлаар ашиглаж /уг бараагаа Гермес төвд ажиллуулж буй лангуу руугаа зөөдөг гэх тайлбар гаргасан/  байгаа нь шүүхээс хийсэн үзлэгийн тэмдэглэлээр тогтоогдсон болно.

Мөн хэрэгт цугларсан нотлох баримтаар  нэхэмжлэгч нь 2020 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр 1/301 дүгээр албан бичгээр Баянгол дүүргийн Газар зохион байгуулалтын албанд хандаж “...манай эзэмшил газрын хажууд 2 автомашины гараж бүхий барилга байдаг бөгөөд энэхүү гараж руу орохын тулд манай эзэмшлийн газар дээгүүр дайран өнгөрч байгаа нь газраа гэрээнд заасан зориулалтын дагуу эзэмшиж ашиглах эрхийг зөрчиж байна” гэж гомдол гаргасан ба үүний хариуд Баянгол дүүргийн Газар зохион байгуулалтын албанаас 2020 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдөр 12/4319 дүгээр албан бичгээр “...танай эзэмшил газрын урд байрлах зөвшөөрөлгүй барьсан 2 автомашины гараашд 2020 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 04/01 дугаартай газар чөлөөлөх мэдэгдэх хуудас өгсөн...” талаар мэдэгдэж байжээ.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч “...хашаа хадахаас эхэлж оршин суугчид уг газрыг Сууц өмчлөгчдийн холбооны газар гэх зэргээр хэрүүл маргаан гаргаж ажил хийлгэхгүй байсан...” гэж тайлбарласан ба тухайн нөхцөл байдал үүсч байсан болох нь  нэхэмжлэгчээс Цагдаагийн байгууллагад хандаж гаргасан 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 1/144 дүгээр “Гомдол гаргах тухай” албан бичиг мөн Баянгол дүүрэг дэх Цагдаагийн газрын Нийтийн хэв журам хамгаалах тасгийн дуудлагын лавлагааны хуудас зэргээр тогтоогдож байна.

Нөгөө талаар маргаан бүхий газрын хажууд орших орон сууцны оршин суугч иргэдийн “И” Сууц өмчлөгчдийн холбооноос 2020 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд Улаанбаатар хотын захирагч Д.Ст хандан гомдол гаргасан байх боловч хэрэгт цугларсан хүчин төгөлдөр нотлох баримтаар “И” СӨХ-д тухайн орон сууцуудын орчны газрыг ашиглах эрх үүссэн нь тогтоогдоогүй ба нэхэмжлэгчээс уг газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн авах үед болон одоо ч тухайн газрыг “нийтийн эзэмшлийн” гэж тогтоосон эрх бүхий байгууллагын хүчин төгөлдөр шийдвэр, тогтоол гараагүйг шүүх хуралдаанд оролцсон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс тайлбарласан болно.

Мөн нэхэмжлэгчээс 2020 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 1/302 дугаар “...манай эзэмшил газрын хажууд 2 автомашины гараж бүхий барилга байдаг бөгөөд энэхүү гараж руу орохын тулд манай эзэмшлийн газар дээгүүр дайран өнгөрч байгаа нь бидний газраа гэрээнд заасан зориулалтын дагуу эзэмшиж ашиглах эрхийг зөрчиж байна... Иймээс тухайн газрын эзэмшлийн талаар, газар дээрх гаражийн барилга нь зохих зөвшөөрөлтэй эсэхийг шалгаж хариу өгөхийг хүсч байна” гэх албан бичгийг Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанд хүргүүлсэн байх боловч тус газраас 2020 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр 02-06/5929 дүгээр “Хариу хүргүүлэх тухай” албан бичгээр “... 2016 оноос хойш хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан нөхцөл, болзол зориулалтын дагуу уг газрыг 2 жилээс дээш хугацаанд ашиглаагүй, мөн нийтийн эзэмшлийн зам талбайг эзэмшүүлсэн нь...нийтийн эрх ашгийг хөндөж, нийтийн эзэмшлийн газарт газар олголт хийгдсэн байх тул танай компанийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгох үндэслэл бүрдсэн байна...” гэсэн хариу өгчээ.

Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч компани нь бусдын хууль ёсоор эзэмшиж байсан газрын эзэмших эрхийг өөртөө 2019 оны 3 дугаар сарын 01-ний өдөр шилжүүлэн авснаар газар эзэмших эрхийн 000002047 дугаар гэрчилгээг авч тухайн газрын эзэмшигч болсон ба өмнө нь буюу 2003 оноос тус газарт эзэмшил үүсэх үед болон одоо ч эрх бүхий байгууллагын хүчин төгөлдөр шийдвэрээр тухайн газрыг нийтийн эзэмшлийн газар гэж тогтоогоогүй байхад энэ үндэслэлээр “нийтийн эрх ашгийг хөндсөн гэж үзэх, нийтийн эзэмшлийн газарт газар олголт хийгдсэн” гэж дүгнэх хууль зүйн боломжгүй.

Дээр дурдсан үйл баримтуудаар нэхэмжлэгчийг “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй” гэж үзэх үндэслэлгүйн дээр нэхэмжлэгчийг газраа ашиглахад хүндэтгэн үзэх шалтгаантай байсан эсэхийг шалган тогтоох буюу Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д “Захиргааны байгууллага захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг тогтооно.” 24.2-т “Энэ хуулийн 24.1-д заасан бодит нөхцөл байдлыг тогтооход ач холбогдол бүхий шаардлагатай ажиллагаа хийх, нотлох баримтыг цуглуулах, үнэлэх үүргийг захиргааны байгууллага хүлээнэ.” гэж заасан үүргээ хариуцагч захиргааны байгууллага хэрэгжүүлээгүй байна гэж шүүх дүгнэв.

Иймд нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгосон “Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн А/305 дугаар бүхий “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамж нь хууль бус, уг хууль бус захиргааны актын улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн байх тул уг захирамжийг бүхэлд нь  хүчингүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3, 106.3.12-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6, Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч “С” ХХК-иас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, Нийслэлийн Засаг даргын 2021 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдрийн “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” тухай А/305 дугаар захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгосугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс төлсөн 70200 (далан мянга хоёр зуун) төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид буцаан олгосугай.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогч, тэдгээрийн төлөөлөгч өмгөөлөгч энэхүү шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                      Н.ДУЛАМСҮРЭН