| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2018/05461/и |
| Дугаар | 1933 |
| Огноо | 2019-07-02 |
| Маргааны төрөл | Бусад хуулиар, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2019 оны 07 сарын 02 өдөр
Дугаар 1933
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: Ш-ийн гаргасан,
Хариуцагч: Б-т холбогдох,
Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай үндсэн болон зохигчдын хооронд 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр байгуулсан төлбөр төлж барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, ******* хаягт орших орон сууцуудын өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С, хариуцагч Б, өмгөөлөгч М, гэрч Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Дорждэрэм нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Нэхэмжлэгч Шээс 2018 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр ******* нийт 6 ширхэг орон сууцуудыг тус тус албадан чөлөөлөхыг хариуцагчид даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасан.
Тэрээр 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр хариуцагчтай 691,520,000.00 төгрөгийн төлбөр тооцооны үүргийн гүйцэтгэлд 0 хаяг байрлах 550 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай газрыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан өмчлөлдөө шилжүүлж авсан бөгөөд улмаар 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр Эд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 600,000,000.00 төгрөгөөр худалдахаар тохирч, төлбөрт нь *******,*******инд орших дээрх 6 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэн авсан.
Нэхэмжлэгч уг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлж, орон сууц бүрээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авч, өмчлөх эрхээ баталгаажуулсан юм. Гэтэл хариуцагч Б “Чи миний худалдсан газраар эдгээр үл хөдлөх хөрөнгүүдийг арилжиж авсан тул чамд мөнгийг чинь олж өгнө тийм учраас энэ үл хөдлөх хөрөнгүүдийг чинь би авъя" гэж хэлээд 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр төлбөр төлж барагдуулах тухай хэлцэл хийж, эдгээр орон сууцыг 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор худалдан борлуулах замаар төлбөр тооцоогоо дуусгана, хэрэв худалдан борлуулахгүй бол орон сууцуудыг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд хэвээр үлдээнэ гэж тохиролцсон. Гэвч хариуцагч Б хугацаандаа худалдан борлуулаагүй, одоо болтол төлбөрийг барагдуулаагүй бөгөөд орон сууцуудыг эзэмшилдээ байлгаж байна.
Нэхэмжлэгч Ш 2018 оны 11 сард 2 ширхэг орон сууцыг эзэмшилдээ авсан хэдий ч үлдэх 6 ширхэг орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж чадахгүй байсан тул 2018 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр тус шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан юм.
Хариуцагч тал хууль бусаар эзэмшиж байгаа 6 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад түрээслүүлсэн байна. *******ны засаг даргаас энэ талаар тодруулахад уг орон сууцуудад оршин суугч бүртгэлгүй гэсэн хариу өгсөн.
Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Эын тайлбарыг үзвэл тэрээр хариуцагч Б болон Ш нар газрыг орон сууцаар солиход хамт байсан байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийн өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө, эзэмшлийн газраараа арилжиж олж авсан орон сууцыг хариуцагч Б одоо ашиглаж байна.
Талууд төлбөр төлж барагдуулах гэрээ байгуулснаараа Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.3.-т заасан хэлцлийг хожим хүлээн зөвшөөрсөн. Өөрөөр хэлбэл, Э болон нэхэмжлэгч Ш нарыг арилжаа хийхэд өмнөх гэрээ дуусгавар болсон. Хариуцагч тал худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр эсэх дээр маргаан гаргаагүй, хуульд зааснаар гэрээний хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байдаг.
Бид, анх зээлийн гэрээ байгуулагдсан талаар маргахгүй, төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийн дагуу хариуцагч тал 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр орон сууцыг худалдаад зээлийг төлөх ёстой байсан хэдий ч өөрөө үүргээ биелүүлээгүй. Талууд өмнөх үүргийг сольсон тул зээлийн гэрээний харилцаа дууссан. Иргэний хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.-д зааснаар төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийг тодорхой болзол бүхий байгуулсан боловч хариуцагчийн зүгээс гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн. Тус хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.3.-д зааснаар төлбөр төлж барагдуулах хэлцэл нотариатаар орж батлагдсан.
Хэлцлээ анзаараагүй хийсэн гэж хариуцагч тайлбарлаж байна. Эрх зүйн чадвартай хүн өөрийн хүслээр нотариатаар гэрээгээ батлуулсан. 2016 оны 01 дүгээр сары 08-ны өдөр хэлцэл хийснээс хойш төлбөр төлсөн гэх баримт хэрэгт байхгүй, төлбөр төлж барагдуулах хэлцэл дээр 49,920,000.00 төгрөгийн тооцоо байдаг. А нэхэмжлэгч Ш ийн нөхөр мөн гэдэгтэй маргахгүй, түүний М байгуулсан 80,000,000.00 төгрөгийн зээлийг төлбөр төлж барагдуулах хэлцэлд оруулсан гэж байна. Гэвч хэрэгт М, Б нар хамтарч зээл авсан талаар нотлох баримт байгаагаас гадна хариуцагч тал 80,000,000.00 төгрөгийг өөрөө төлнө гэж гарын үсэг зурсан.
Ийм учраас А, М нарын хооронд хийсэн гэрээний үүргийг харицагч Б төлбөр төлөх хэлцэл хийж үүргийн шилжүүлж авсан гэж хэлж болно. Үндсэн зээлийн үлдэгдэл 520,000,000.00 төгрөг гэж бичсэн тул үүнээс хүүгээ бодно. Төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийн 3-рт 2015 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн байдлаар нийт үндсэн зээл 520,000,000.00 төгрөг, хүү 171,520,000.00 төгрөг, нийт 691,520,000.00 төгрөг болно, мөн 5-рт 2015 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрөөс 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр хүртэл сарын 8 хувийн хүүг хэвээр тооцно гэснээс гадна 774,720,000.00 төгрөг дээр татвар 9,500,000.00 төгрөг, нотариатын төлбөр 305,000.00 төгрөг төлнө, түүнчлэн 2016 оны 02 сарын 05-ны өдөр 16,000,000.00 төгрөгийг, мөн 28,000,000.00 төгрөгийг тус тус нэмж авсан байх тул нийт төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийн үнийн дүн 828,525,000.00 төгрөг болсон.
Хариуцагч тал 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрөөс хойш 2 сарын хугацаанд нэг ч төлбөр төлөөгүй, дээрх орон сууцуудыг зах зээлийн үнээр худалдан борлуулах, худалдаагүй тохиолдолд Ш ийн өмчлөлд хэвээр үлдээх байсан болзол биелэгдсэн.
Өнөөдрийн байдлаар хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус болох талаар өмнө ямар нэгэн шаардлага гаргаж байгаагүй, орон сууцны өмчлөх эрхийг Ш-ээс шилжүүлэх, өмчлөгчийн талаар маргаж байгаагүй. Төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэл байхгүй. Иргэний хуулийн 56.5 болон 56.1.8.-д зааснаар сөрөг нэхэмжлэлээ үндэслэсэн, гэвч тус хуулийн 56.1.8.-д заасан шаардлагыг хангахгүй байна.
Маргаж буй 6 ширхэг орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн учраас нэхэмжлэгч Шийг өмчлөх эрхтэй гэж үзнэ. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1.-д зааснаар эрхийн ямар нэгэн зөрчилгүй байна. Газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ нь энэ хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1.-д заасны дагуу дуусгавар болсон. Ийм учраас үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахгүй орхиж өгнө үү” гэв.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон өмгөөлөгчийн хамт шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Би, анх газар барьцаалуулан нэхэмжлэгч Ш-ээс зээл авсан бөгөөд зээлийн нөхцөлөө сайжруулах зорилгоор Т ХХК-тай ярилцаад нэхэмжлэгчид 8 ширхэг байрыг өгсөн. Сүүлд 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр хийсэн хэлцэл хүртэл хоорондоо ойлголцоод явж байсан хэдий ч тухайн үеийн нөхцөл байдал, хууль зүйн мэдлэг дутуугаас болоод ийм хэлцэл хийсэн. Орон сууцуудыг түрээслэж ашиг олоогүй, зээлээ тодорхой хэмжээнд төлж байсан, гэхэмжлэгчийн нөхөр А мөнгөө нэхэх үед орон сууц өгч байсныг гэрч Б хэлнэ.
Талуудын хооронд 2015 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдөр зээлийн гэрээ байгуулагдсан ба үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар хариуцагчийн нэр дээрх 3,651 м.кв талбайтай газар, 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн бөгөөд уг газар, үл хөдлөх хөрөнгийг Т ХХК-нд худалдан борлуулж, төлбөрт 9 ширхэг орон сууц, 1 ширхэг гараж авах хэлцэл хийсэн. Тухайн үед нэхэмжлэгч Шт 8 ширхэг орон сууц, гэрч Бт 1 ширхэг орон сууцыг шилжүүлсэн ба гаражийг одоо болтол аваагүй байна.
Тус төлбөр төлж барагдуулах хэлцлийг хариуцагч тал авсан зээлээ төлж дуусаад 8 ширхэг орон сууцыг өөрийн нэр дээр буцаан авах баталгаа болгож хийсэн. Гэтэл нэхэмжлэгч зээлийн төлбөрөөс гадна 6 ширхэг орон сууц авахаар нэхэмжлэл гаргасан тул сөрөг нэхэмжлэл гаргах болсон.
Хариуцагч Б нийт 440,000,000.00 төгрөгийн зээлийн барьцаанд 550 м.кв үл хөлдөх хөрөнгө, 3,651 м.кв газар шилжүүлж өгсөн. Энэ үед зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлэх боломжгүй байсан учраас Эаас Шт 8 ширхэг орон сууц шилжүүлсэн ба үүнээс 2 ширхэг орон сууцыг нэхэмжлэгчид зээлийн төлбөрт тооцож өгөөд гэрч Бын нэр дээрх болон М нэр дээрх нийт 3 ширхэг орон сууцыг худалдаад төлбөрийг нь нэхэмжлэгчид өгсөн.
Гэрээнд зааснаар нийт 49,920,000.00 төгрөгийг зээлд төлсөн бөгөөд 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрийн төлбөр төлж барагдуулах хэлцэл дээр нэхэмжлэгч Шийн нөхөр А, М нарын хооронд хийсэн 80,000,000.00 төгрөгийн зээлийг оруулж тооцоод нийт 520,000,000.00 төгрөг болгосон. Гэвч уг 80,000,000.00 төгрөгийг хариуцагч Бт хамааруулах ёсгүй. Зээлийн гэрээгээр тохирсон хугацаанаас хэтрүүлж хүү тооцсон ба хариуцагчид хохиролтой байгаа тул энэ гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох нэхэмжлэл гаргасан.
Мөн сөрөг нэхэмжлэлд дурдсанаар 8 ширхэг орон сууцнаас 2 ширхэг орон сууцыг нэхэмжлэгчид шилжүүлэн өгснөө хүлээн зөвшөөрч, ******* хаягт орших орон сууцуудын өмчлөгчөөр тогтоолгохоор сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэн.
Би, М хамт зээл авч, нэхэмжлэгчийн нөхөр А, М нарын хооронд байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу 2 ширхэг орон сууцыг зээлийн төлбөрт өгсөн. Эдгээр байрны үнэ нийт 160,000,000.00 төгрөг бөгөөд гэрч Бын нэр дээрх 3 өрөө орон сууцыг худалдаж, төлбөрийг нь нэхэмжлэгчид өгсөн өгсөн.
Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс М үүргийг Бт шилжүүлсэн гэж байна. Гэтэл хавтаст хэргийн 65, 66, 67 дугаар талд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ болон зээлийн гэрээгээр 2015 оны 7 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн хооронд 80,000,000.00 төгрөгийг сарын 8 хувийн хүүтэй зээлсэн этгээд бол хариуцагч биш гэдгийг нотолно.
Талууд анхнаасаа барьцааны зүйлийг худалдах, худалдан авах гэрээгээр шилжүүлсэн гэдгийг *******,*******,******* тоотод орших 55 м.кв, *******од орших 48 м.кв талбайтай орон сууцыг тус бүр 40,000,000.00 төгрөгөөр А худалдсан гэдгээр нотолж болно.
М зээлийг бид нар хариуцах ёсгүй, 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдрийн зээлийн гэрээг 2015 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр хүртэл хугацаатай байгуулсан. Энэ хугацаанд л зээлийн хүү тооцох ёстой болохоос 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр хүртэл бодох ёсгүй. Ийм учраас хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна.
Уг 49,921,000.00 төгрөгийг гэрч Бын байрыг 2017 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдөр худалдаад нэхэмжлэгч Шийн төлбөрт тооцож өгсөн. Гэтэл 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр төлбөр барагдуулах хэлцэл хийхдээ 49,921,000.00 төгрөгийг хүүнд тооцож авсан гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Төлбөрөө төлж байгаагүй гэж тайлбарлаж байна, гэтэл хариуцагч тал газраа зараад авсан 8 ширхэг орон сууцыг зээлээ төлөөд буцааж авах гэж байсан. Гэвч үүнээс өмнө 3 ширхэг орон сууцыг нэхэмжлэгчид өгсөн учраас одоо үлдэх 6 ширхэг орон сууцыг буцаан авах нь зүйтэй.
Иргэний хуулийн 56.1.8.-д заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна. Хариуцагч Бын эзэмшлийн газрыг захиран зарцуулах эрх нэхэмжлэгч Шийн нэр дээр шилжээгүй байсан гэдэг нь гуравдагч этгээдтэй гэрээ хийж байхад харагддаг. Хариуцагч тал өөрөө худалдан авагчийг олсон, хэдийгээр эдгээр орон сууцыг нэхэмжлэгч Ш-ийн нэр дээр шилжүүлсэн боловч захиран зарцуулах эрхийг хариуцагч Б мэднэ.
Өөрөөр хэлбэл, 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр хийсэн хэлцэл дээр 9 ширхэг орон сууцны нэгийг гэрч Бын нэр дээр шилжүүлсэн. Гэрч мэдүүлэгтээ “хариуцагч Бын байр” гэж тайлбарласан. Хэрэв нэхэмжлэгч Ш нь тухайн орон сууцуудыг бүрэн захиран зарцуулах эрхтэй байсан бол гэрчийн нэр дээр шилжүүлэх шаардлага байхгүй.
Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага бол 6 ширхэг орон сууцыг чөлөөлүүлэх болохоос зээлийн гэрээний үүрэг дуусгавар болох талаар биш. Г ХХК-ийн дансын хуулга дээр 2 ширхэг байрны үнэ гэж оруулсан баримт бий. Нийт 520,000,000.00 төгрөгийн зээл гэж тооцох нь хууль зөрчсөн тул хүчин төгөлдөр бус байна. Маргаж буй 6 ширхэг орон сууц бий болох хөрөнгийн үүсвэр нь хариуцагч Бын өмчлөлийн 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх, 3,651 м.кв талбайтай газар байсан.
Иймд, үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж өгнө үү” гэв.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч Шээс хариуцагч Бт холбогдуулан орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2018 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас нэхэмжлэгчид холбогдуулан 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр байгуулсан 0 хаягт байрлах 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан боловч 2019 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа “2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр байгуулсан төлбөр төлж барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, ******* хаягт орших орон сууцуудын өмчлөгчөөр тогтоолгох” гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчлөн нэмэгдүүлсэн /1-р х.х-ийн 75-78, 88, 93, 94, 106, 107, 110, 111, 234, 235, 2-р х.х-ийн 4 хуудас/.
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа ******* хаягт орших орон сууцуудыг албадан чөлөөлөхийг хариуцагчид даалгах” гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулсан.
Шүүх, хэрэгт цугларсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Ш болон хариуцагч Б нар 2015 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдөр зээлийн гэрээ байгуулан 320,000,000.00 төгрөгийг 2015 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийг хүртэл сарын 8 хувийн хүүтэй зээлэхээр тохирсон бол талууд 2015 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр тус зээлийн гэрээнд өөрчлөлт оруулж, 120,000,000.00 төгрөгийг нэмж нийт 440,000,000.00 төгрөгийг 2015 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийг хүртэл сарын 8 хувийн хүүтэй зээлэхээр болжээ /1-р х.х-ийн 239-241 хуудас/.
Иргэний хуулийн 281 дүгээр зүйлийн 281.1.-д “Зээлийн гэрээгээр зээлдүүлэгч нь зээлдэгчийн өмчлөлд мөнгө буюу төрлийн шинжээр тодорхойлогдох бусад эд хөрөнгө шилжүүлэх, зээлдэгч нь шилжүүлэн авсан эд хөрөнгөтэй ижил төрөл, тоо, чанар, хэмжээний эд хөрөнгө буюу мөнгийг тохирсон хугацаанд буцаан өгөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж, 282.4.-т “Мөнгө буюу эд хөрөнгийг зээлдэгчид шилжүүлэн өгснөөр зээлийн гэрээг байгуулсанд тооцно” гэж тус тус заажээ.
Өөрөөр хэлбэл, хэдийгээр талуудын хооронд зээлийн гэрээ байгуулагдсан ч гэрээний зүйл болох мөнгө буюу эд хөрөнгийг бодитоор зээлдэгчид шилжүүлээгүй тохиолдолд түүнд зээлийг буцаан төлөх үүрэг үүсэхгүй юм.
Тодруулбал, тус хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.1.-д “эд хөрөнгө шилжүүснээр гэрээ байгуулахаар хуульд заасан бол гэрээний гол нөхцлийн талаар талууд тохиролцож, тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлснээр гэрээ байгуулагдсанд тооцно” гэж заасны дагуу энэ хуулийн 281 дүгээр зүйлийн 281.1.-д зааснаар зээлдэгчийн хувьд зээлийг буцаан төлөх болон зээлдүүлэгчид зээлийг шаардах эрх, үүрэг үүсэх гол үндэслэл нь гэрээгээр тохиролцсон мөнгө болон бусад төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгийг шилжүүлсэн байх ёстой.
Зохигчид, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа гэрээний зүйл болох 440,000,000.00 төгрөгийг хүлээлгэн өгсөн, хүлээн авсан талаар маргаагүй. Иймд, талуудын хооронд Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 281 дүгээр зүйлийн 281.1.-д тус тус зааснаар зээлийн гэрээний харилцаа үүссэн байна гэж дүгнэв.
Түүнчлэн талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар зохигчид 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулан хариуцагч Бын өмчлөлийн ******* хаягт байрлах 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахаар тохирч, 0нэгж талбарын дугаартай 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийн хамт шилжүүлсэн байна /1-р х.х-ийн 6, 190-208 хуудас/.
Тодруулбал, зохигчид дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх болон эзэмших эрхийг шилжүүлэхээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан хэдий ч тэдгээрийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар 440,000,000.00 төгрөгийн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар уг гэрээг байгуулсан ажээ.
Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3.-д “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заажээ.
Тайлбарлавал, талуудын хооронд энэ хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1.-д “Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй” гэж заасны дагуу тодорхой төрлийн гэрээ, хэлэлцээрийн харилцаа үүссэн бөгөөд харин уг гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах нэрийн дор үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжүүлэхийг хориглодог байна.
Өөрөөр хэлбэл, энэ төрлийн гэрээгээр талууд тухайн эд зүйлийг худалдах, худалдан авах талаар жинхэнэ хүсэл зоригоо илэрхийлж, эрмэлзэхгүйгээр зөвхөн хэлцлийн гадаад хэлбэрийг бий болгохоор дүр үзүүлсэн байдаг учраас Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2.-т зааснаар тус хэлцэл анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус байдаг тул шилжүүлэн авсан этгээдэд өмчлөгчийн нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах эрх үүсдэггүй юм.
Гэтэл хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Ш нь 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр хариуцагч Бын өмчлөлийн ******* хаягт байрлах 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийг 0 нэгж талбарын дугаартай 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийн хамт бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Эд худалдсан байна /1-р х.х-ийн 7-9 хуудас/.
Тодруулбал, нэхэмжлэгч Ш болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Э нар 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн 3,651 м.кв талбайтай газрыг ******* хаягт орших орон сууцаар арилжсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.
Учир нь, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тус шүүхийн 2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 101/ШЗ2019/07162 тоот захирамжийн дагуу бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс өгсөн баримтаар нэхэмжлэгч Ш нь ******* хаягт байрлах 55.60 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц, ******* хаягт байрлах 57.70 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц, ******* хаягт байрлах 67 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, ******* хаягт байрлах 67 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, ******* хаягт байрлах 67 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, мөн ******* хаягт байрлах 67 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, ******* хаягт байрлах 67 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, 430 дугаар байрны ******* хаягт байрлах 47.40 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгч болсон ба зохигчид энэ талаар маргаагүй /1-р х.х-ийн 150-168 хуудас/.
Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10.-д “дээр дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн бусад хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заасан байдаг. Тайлбарлавал, нэхэмжлэгч Ш болон хариуцагч******* нарын хооронд 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр дүр үзүүлэн байгуулсан 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах болон 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийг шилжүүлэх хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Этай байгуулсан тус арилжааны гэрээ мөн адил хүчин төгөлдөр бус байх учиртай.
Гэвч тус хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1.-д “Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй” гэж заасны дагуу бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийг 0 нэгж талбарын дугаартай 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийн хамт олж авсан үйлдлийг шударгаар хандсан тохиолдолд зөвтгөх журамтай.
Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1.-д “Гуравдагч этгээдийн хувьд эд хөрөнгө эзэмшигч нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогдоно” гэж, мөн 91.2.-т “Дараах тохиолдолд энэ хуулийн 91.1 дэх хэсэг хамаарахгүй” гээд 91.2.1.-д “эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол” гэж заасны дагуу тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн этгээдийг бусад этгээдийн зүгээс өмчлөгч гэж итгэх зохицуулалттай юм.
Үүнийг уг хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1.-д “Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно” гэж тодорхой заасан байдаг учраас бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Эын хувьд нэхэмжлэгч Шийг тус 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, мөн 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмшигч гэж тооцох учир тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээ, хэлэлцээрийг хүчин төгөлдөр бус гэж буруутгах боломжгүй.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Ш болон хариуцагч Б нар 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр төлбөр төлж барагдуулах тухай хэлцэл байгуулж, 520,000,000.00 төгрөгийн үндсэн зээл, түүний хүү 221,440,000.00 төгрөг, нийт 741,440,000.00 төгрөгөөс хариуцагч буюу зээлдэгч тал 49,920,000.00 төгрөгийг 2015 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдөр төлж, үлдэх 520,000,000.00 төгрөгийг зээлийн хүү 171,520,000.00 төгрөгийн хамт 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор төлөх, хэрэв төлөөгүй тохиолдолд талуудын маргаж буй ******* хаягт орших орон сууцуудыг тус тус нэхэмжлэгч Шийн өмчлөлд хэвээр үлдээхээр тохирсон байна /1-р х.х-ийн 10, 61 хуудас/.
Тодруулбал, нэхэмжлэгч Ш 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр 320,000,000.00 төгрөг, мөн 2015 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр 120,000,000.00 төгрөгийг хариуцагч Бт өгснөөс гадна 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр 80,000,000.00 төгрөгийг нэмж өгч, үндсэн зээлийн дүн нийт 520,000,000.00 төгрөг болсон бөгөөд хариуцагч тал зээлийн хүүнд 221,440,000.00 төгрөг төлөх ёстойгоос 49,920,000.00 төгрөгийг төлсөн байна.
Түүнчлэн зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч Б нь 2016 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 28,000,000.00 төгрөгийг хүүгүй, 2016 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр 16,000,000.00 төгрөгийг 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр хүртэл 8 хувийн хүүтэй /16,000,000x8%=1,280,000/-гээр нэхэмжлэгч Шээс зээлж, түүнд 9,500,000.00 төгрөгийн татварын болон нотариатын зардал 305,000.00 төгрөгийг хамт тус тус төлөхөөр болжээ /1-р х.х-ийн 10 хуудсын ар тал/.
Хариуцагч тал шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа уг 80,000,000.00 төгрөгийг хүлээн аваагүй, гэрч Бын өмчлөлийн ******* хаягт байрлах 64.30 м.кв талбайтай орон сууцыг бусдад худалдаж, төлбөрийг нь нэхэмжлэгчид өгсөн гэж, мөн иргэн М өмчлөлийн ******* хаягт байрлах 55.42, 48.01 м.кв талбайтай орон сууцуудыг тус тус зээлийн төлбөрт тооцон нэхэмжлэгчийн нөхөр А шилжүүлсэн гэж маргасан.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Аболон Мнар 2015 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдөр зээлийн гэрээ байгуулан 80,000,000.00 төгрөгийг 3 сарын хугацаатай, сарын 8 хувийн хүүтэй зээлэхээр тохирсон бөгөөд тэд 2015 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр дээр дурдсан 55.42, 48.01 м.кв талбайтай орон сууцуудыг худалдах, худалдан авах тухай гэрээ байгуулсан байна /1-р х.х-ийн 64-67 хуудас/.
Гэвч хариуцагч Бын “Аболон Мнарын хооронд байгуулсан зээлийн гэрээний зүйл болох 80,000,000.00 төгрөгийг би төлөх үүрэг хүлээсэн” гэсэн тайлбар үндэслэлгүй байна. Учир нь, тэрээр шүүх хуралдаанд “нэхэмжлэгчээс 80,000,000.00 төгрөгийг өөрийн дансаар хүлээн авсан” гэж тайлбарласан бөгөөд Аболон Мнарын хооронд байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох 55.42, 48.01 м.кв талбайтай орон сууцуудыг нэхэмжлэгч Шийн зээлийн төлбөрт тооцсон, мөн М, Б нарын байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний төлбөрийг нэхэмжлэгчид зээлийн төлбөрт төлсөн гэх тайлбарууд тус тус баримтаар нотлогдоогүй, хэрэв уг татгалзал үндэслэлтэй байсан бол эдгээр гэрээг байгуулснаас хойш буюу 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр төлбөр төлж барагдуулах гэрээг байгуулахад тус орон сууцуудын үнийг үндсэн зээл болон зээлийн хүүгээс хасах ёстой байсан.
Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.-д “Хүсэл зоригийн агуулгыг тайлбарлахдаа үгийн шууд утгыг анхаарна” гэж, мөн 198 дугаар зүйлийн 198.1.-д “Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна” гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл, энэ хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1.-д “Иргэний эрх, үүргийг үүсгэх, өөрчлөх, шилжүүлэх, дуусгавар болгох зорилгоор хүсэл зоригоо илэрхийлсэн иргэн, хуулийн этгээдийн үйлдэл /эс үйлдэхүй/-г хэлцэл гэнэ” гэж заасны дагуу зохигчдын 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр байгуулсан төлбөр төлж барагдуулах гэрээний агуулгыг тайлбарлавал:
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч тал 829,805,000.00 төгрөгийг 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор төлөөгүй тохиолдолд тэрээр 550 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх болон 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийг тус тус нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн талаар маргахгүй гэсэн агуулгыг илэрхийлжээ.
Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.-д “Үүрэг дараах үндэслэлээр дуусгавар болно” гээд 236.1.3.-д “талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон” гэж, мөн 236.2.-т “Энэ хуулийн 236.1.3.-д заасан тохиолдолд өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болно” гэж тус тус заажээ.
Тайлбарлавал, хариуцагч тал нэхэмжлэгчээс авсан үндсэн зээл 564,000,000.00 төгрөг, хүү 256,000,000.00 төгрөг болон бусад төлбөр болох 9,805,000.00 төгрөг, нийт 829,805,000.00 төгрөгийг төлөх үүргээ 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгө болон нэгж талбарын дугаартай 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийг худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээр сольж, нэхэмжлэгч тал 829,805,000.00 төгрөгийн гүйцэтгэлд тус үл хөдлөх хөрөнгүүдийг худалдан авах байдлаар зээлийн гэрээний харилцааг дуусгавар болгохоор тохирсон гэсэн ойлголт юм.
Энэ нь, хариуцагч Б 829,805,000.00 төгрөгийг 2016 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор төлөөгүй болох нь талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн баримтаар тогтоогдож байх тул зохигчдыг өмнөх буюу зээлийн гэрээний үүргээ сольсон гэж үзэх үндэслэлтэй.
Нэгэнт талууд зээлийн болон бусад төлбөр болох нийт 829,805,000.00 төгрөгийг төлөх үүргийг ийнхүү худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээр сольж, нэхэмжлэгч Ш нь 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, мөн 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмшигч болж, улмаар бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Этай байгуулсан арилжааны гэрээний дагуу ,, 13312*******,,,,,,, тоот хаягт орших орон сууцуудын өмчлөгч болсон нь хууль зөрчөөгүй байна /1-р х.х-ийн 11-16 хуудас/.
Иймд, зохигчдын хооронд байгуулсан 2016 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрийн төлбөр барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхгүйгээс гадна эдгээр орон сууцны өмчлөгчөөр хариуцагчийг тогтоох боломжгүй.
Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1.-д “Өмчлөгч нь бусад этгээдийн хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй” гэж заасан.
Тодруулбал, Монгол Улсын Үндсэн хуулийн 16 дугаар зүйлийн 3 дах хэсэгт “хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, өв залгамжлуулах эрхтэй..................................” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч Ш нь зохигчдын маргаж буй ******* хаягт орших орон сууцуудыг чөлөөтэй эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй болно.
Өөрөөр хэлбэл, зохигчдод Иргэний хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.1.-д “Аливаа этгээд нь хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр эдийн баялаг болох эд юмс болон эдийн бус баялаг болох оюуны үнэт зүйлс, эрхийг олж авч болох бөгөөд энэ тохиолдолд дээрх баялаг нь хөрөнгө болно” гэж зааснаар хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгийг шударгаар олж авсан тохиолдолд тэдгээрт аливаа этгээдийн хууль бус үйлдлээс хамгаалах шаардах эрх үүсэх журамтай.
Гэтэл хариуцагч Б нь зээлийн гэрээний болон бусад төлбөрийн үүргээ хожим худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээр сольсон буюу 829,805,000.00 төгрөгийн төлбөрт 550 м.кв талбайтай үйлдвэрлэлийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгө болон 3,651 м.кв талбайтай газрын эзэмших эрхийн хамт нэхэмжлэгч Шт шилжүүлсэн, улмаар нэхэмжлэгч тал эдгээр үл хөдлөх хөрөнгүүдийг бусдад арилжаалж, нийт 8 ширхэг орон сууцны өмчлөгч болсон байтал хариуцагч нь тухайн орон сууцуудыг чөлөөлөхгүйгээр эзэмшиж байгаа нь нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчиж байна.
Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1.-д “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй” гэж, мөн 106.3.-д “Энэ хуулийн 106.1, 106.2.-т заасан шаардлага гаргаснаас хойш эрх нь зөрчигдсөн хэвээр байвал, өмчлөгч арбитрын хэлэлцээртэй бол арбитрын журмаар, бусад тохиолдолд шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна” гэж тус тус заасан.
Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч Бт ******* хаягт орших орон сууцуудыг эзэмших хууль зүйн үндэслэл дээр дурдсанаар тогтоогдсонгүй. Иймд, шүүхээс нэгтгэн дүгнээд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР