МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

            Орхон аймаг дахь Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч П.Ууганцэцэг даргалж, тус шүүхийн 107 дугаар танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

            Нэхэмжлэгч: Б.Т

            Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч: О.С

            Хариуцагч ОАУБХ-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Э.О                                                             

            Хамтран хариуцагч: О.С

            Гуравдагч этгээд О.Х-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: С.Н

            Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч: М.Г

            Гуравдагч этгээд “Т” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Г.Б нарын хоорондын

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ....-...-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210…….. дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болохыг тогтоож, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон 0005........ тоот УБ-ийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах”-ыг хүссэн маргааныг хянан хэлэлцэв.

            Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б.Т /цахимаар/, түүний өмгөөлөгч О.С, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.О, хамтран хариуцагч О.С, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Н, түүний өмгөөлөгч М.Г, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ө.Есүхэй нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.Т нь ОАУБХ-т холбогдуулан “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ......-...-.... тоот орон сууцны өмчлөх эрхийн бүртгэл, уг бүртгэлд үндэслэн олгосон 0005...... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийн шаардлагыг анх шүүхэд гаргасан.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ....-...-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210....... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлд үндэслэн олгосон 0005..... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах”-аар нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулгыг өөрчилж;

Мөн шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч, түүний өмгөөлөгчөөс дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагаа “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн .....-...-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210......... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болохыг тогтоож, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон 0005....... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах” гэж тодруулан тайлбарлаж, маргасан.

 2. Нэхэмжлэгч нь 2017 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр О.Х-тай “Орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ" байгуулж, орон сууцны үнэд 68 000 000 төгрөгийг төлсөн. О.Х нь Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, 4-р баг, Х баг .... гудамжны .... тоот 82.2 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцны өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхээр ОАУБХ-т мэдүүлэг гаргаж, хариуцагч өмчлөлийн эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн Y-210…... дугаарт бүртгэж, 2017 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр өмчлөх эрхийн 0005....... тоот гэрчилгээг олгожээ.

3. Нэхэмжлэгч нь 2021 оны 7 дугаар сард Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ....-....-..... тоот орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохоо тогтоолгох шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг гаргаж, тухайн иргэний хэргийг хянан шийдвэрлэх явцад ОАУБХ-ээс лавлагаа авахад түүнтэй орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан О.Х нь 2017 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, 4-р баг, Х баг Г гудамжны ..... тоот 82.2 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг эд хөрөнгийн эрхийн УБ-ийн Y-210…..... дугаарт бүртгүүлж, улмаар уг орон сууцыг барьцаалж 2018 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр Т-тай 12/..../-.... дугаартай зээлийн гэрээ байгуулжээ.

Иймд нэхэмжлэгчээс 2021 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр ОАУБХ-т холбогдуулан дээрх орон сууцыг УБ-д бүртгэсэн бүртгэл, бүртгэлийг үндэслэн олгосон өмчлөх эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тус шүүхийн 2022 оны 02 дугаар сарын 22-ны өдрийн 119/ШЗ2022/0043 дугаар шүүгчийн захирамжаар тухайн маргаан бүхий бүртгэлийг хийсэн ОАУБХ-ийн УБ О.С-ийг хамтран хариуцагчаар татан оролцуулсан байна.

4. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ:

Маргаан бүхий акт нь дараах үндэслэлээр хууль бус. Үүнд:

1) Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ......-.....-..... тоот орон сууцыг бүртгэж, өмчлөх эрхийн 0005.......... тоот гэрчилгээг олгосон нь миний Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хуулиар заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө шударгаар олж авах, өмчлөх эрхийг зөрчсөн.

2) 2017 оны 12 дугаар сард Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Х багийн  .....-....-.... тоот орон сууцны барилга 82.8 хувийн гүйцэтгэлтэй байгаагүй бөгөөд УБХ О.Х-ын мэдүүлснээр барьж дуусаагүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгэхдээ эд хөрөнгийн эрхийн Улсын бүртгэл хөтлөх журам зөрчсөн.

Уг актын улмаас миний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн тул хүчингүй болгож өгнө үү” гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.С шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Б.Т-ийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг дэмжиж оролцож байгаа. Б.Т нь Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ..... тоот орон сууцны өмчлөгчөөр О.Х-ыг бүртгэсэн бүртгэл, гэрчилгээг хүчингүй болгох нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Бүртгэж байгаа ажиллагаа хууль бус шинжийг агуулаад байгаа учир хүчингүй болгож өгнө үү гэж байгаа. 2017 оны 3 дугаар сард О.Х-тай гэрээ байгуулаад 5 сард нь төлбөрөө төлөөд 3 өрөө байрыг Б.Т-ийн эзэмшилд нь шилжүүлсэн. Шилжүүлснээс хойш гэрчилгээгээ гаргуулж авъя гэхэд цаг хугацаа хожоод яваад байсан. Гэтэл өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулаад банкинд барьцаанд байгаа гэдгийг мэдээд шүүхэд хандсан. Захиргааны байгууллага өмчлөх эрхийг бүртгэхдээ тухайн үед үйлчилж байсан 2013 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдөр батлагдсан Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийг зөрчсөн байгаа. Энэ хуультай уялдсан 2011 оны УБ-ийн ерөнхий газрын даргын 38 тоот тушаалын 1-р хавсралтад заагдсан Улсын бүртгэлийг хөтлөх журмыг  зөрчсөн байна гэж үзэж байгаа. Сая судалсан нотлох баримтаар 2016 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдөр 65% гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгөд гэрчилгээ гаргаж өгсөн юм байна. Үүний дараа 2017 оны 12 дугаар сарын 11-нд О.Х .... тоот 3 өрөө байрын өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргаж өгнө үү гэсэн мэдүүлэг гаргасан байгаа. Энэ дээр О.Х өөрийн өмчлөлийн гэж тодорхойлсон байдаг. Үүний дараа 2018 оны 3 дугаар сарын 19-нд Т-наас эдгээр хөрөнгүүдийг барьцаанд тавьж 650 сая төгрөгийн зээлийн гэрээ байгуулж зээл авсан байдаг. Тухайн хуулийн 13 дугаар зүйлд мэдүүлэгт хавсаргах баримтуудыг зааж өгсөн байдаг. Хүсэлтийг авахдаа хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.5-т заасан баримтыг дутуу авсан байна гэж үзэж байгаа. Мэдүүлэгт хавсаргах баримт бичгийн хуулбарыг нотариатаар гэрчлүүлсэн байх гэсэн шаардлагыг дутуу хэрэгжүүлсэн байна гэж үзэж байна. Энэ хуулийн 14 дүгээр зүйлд мэдүүлгийг хүлээж авахаас татгалзах тухай зааж өгсөн байгаа. Хуулийг яаж хэрэглэх үү, яаж хэрэгжүүлэх үү гэдэг журмыг зөрчигдсөн байна. Шинээр баригдсан барилга, байгууламжийн тухайд дараах байдлыг хангасан байвал зохино. Үүнд, “4.4.1, 4.3-т заасан шаардлагыг хангасан байхыг шалгах, мөн хөрөнгө оруулагчид байсан бол хөрөнгө оруулагчдын нэрсийн жагсаалт, оногдох талбай, хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, хөрөнгө оруулсан огноог тэдгээртэй холбоотой гэрээ хэлцэл зэргийг тодорхой тусгасан байна. Мөн захиалгаар бариулсан орон сууцны жагсаалт мэргэжлийн комиссын акт, албан бичгийн хамт ирүүлнэ” гэсэн байгаа. УБ нягтлан шалгана гэдэг нь энэ ажиллагаануудыг хийх ёстой байсан гэж үзэж байгаа. Мөн 4.4.2 дахь заалт хангагдаагүй байна гэж үзэж байгаа. Мөн журмын 4.8-т зааснаар бүртгэх эсэх талаар 2.2 дахь заалтыг баримтлах болж байгаа юм. Улсын ерөнхий бүртгэгчээр шийдвэрлүүлсэн тухай баримт хариуцагч тал гаргаж өгөөгүй. Иймд тухайн гэрчилгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Нэхэмжлэлийн шаардлага нэгэнт хууль бус бүртгэл хийсэн учраас хүчингүй болгох нэхэмжлэл гаргасны дараа бид маргаан бүхий актыг буцаах арилгах боломжгүй гэж үзэх юм бол эргээд хууль бус байсан болохыг тогтоож өгнө үү гэж шийдвэрлэх боломжтой. Мөн 106.3.3-т зааснаар шийдэгдэх боломжтой гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлж байна.  Захиргааны ерөнхий хууль 47-р зүйлд заасан үндэслэл байгаа учир хууль бус байсан болохыг тогтоолгоод, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон гэрчилгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулж байна” гэв.

5. Хариуцагч ОАУБХ хариу тайлбартаа: “Иргэн О.Х-ын өмчлөлийн эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн Y-210........ дугаарт бүртгэлтэй Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, 4-р баг, Х ..... гудамжны .... тоот 82.2 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй орон сууцны өмчлөх эрхийг Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд заасан үндэслэл шаардлагыг хангасан гэж үзэн 2017.12.11-ний өдөр УБ-д бүртгэж өмчлөх эрхийн 0005...... тоот гэрчилгээ олгосон байна.

Иргэн Б.Т нь Эд хөрөнгийн эрхийн Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлд заасан урьдчилсан тэмдэглэлийг хийлгэх хүсэлт албан ёсоор гаргаагүй, мөн хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан урьдчилсан тэмдэглэлийг хийлгэх хүсэлт албан ёсоор гаргаагүй, мөн хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан шийдвэр гаргаагүй байх тул гэрчилгээг хүчингүй болгож хувийн хэрэг бүртгэлийг хаах боломжгүй байна” гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.О шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Өмнөх тайлбараа дэмжиж оролцож байгаа. 2003 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлтэй холбоотой хууль, дүрэм журмын хүрээнд энэ бүртгэлийг хийсэн. Энэ хуулийн 13-р зүйлд заасан мэдүүлэг хүлээн авах журмын хүрээнд мэдүүлгийг хүлээн авч, 14-р зүйлд заасан мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл байхгүй учраас бүртгэлийг хийсэн. Ямар нэг хууль зөрчсөн зүйл байхгүй. Яг энэ маргаантай адил 40 ширхэг өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргасан. Үүнээс 23 айл гэрчилгээ гаргуулаад авсан. Яг адил гэрчилгээнээс салгаж авч энэ гэрчилгээг хүчингүй болгох хуулийн үндэслэл байхгүй байх гэж үзэж байгаа.

О.Х нь 2017 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр бүртгэл хийлгэсэн ч хэд хоногийн өмнө материалаа хэрхэн бүрдүүлэх вэ гэдэг зөвлөгөө аваад Ерөнхий газарт очиж хяналтын байцаагч нартай уулзаад материалаа бүрдүүлээд өгсөн байдаг. Манай бүртгэлийн системд мэдүүлэг хүлээж авсан он, сар, өдрөөр бүртгэгдэж өмчлөх эрхийн гэрчилгээ хэвлэгддэг. Тэр өдрөө мэдүүлэг хүлээж аваад шууд гэрчилгээг хэвлэх боломж байхгүй. Нэг гэрчилгээг хэвлэхэд 40-50 минутын хугацаа ордог. 40 гэрчилгээг нэг өдөрт гаргах боломжгүй юм. Тухайн үед мөрдөгдөж байсан 2003 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр батлагдсан хууль бол 2018 оны 6 сарын 28-ны өдрийг хүртэл хэрэгжиж байсан. Бүртгэл өмнөх хуулийн хүрээнд хийгдсэн. Тухайн үед мөрдөгдөж байсан хуулийн 21-р зүйлд заасан урьдчилсан тэмдэглэл хийгдээгүй. Газар эзэмшигч хөрөнгө оруулалтаа өөрөө хийснээ нотолсон баримтаа бүрдүүлэн өгсөн. 40 ширхэг хувийн хэрэгт хүсэлтүүд тус тусдаа байгаа. Мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзах 9 үндэслэл байдаг бөгөөд энэ үндэслэл байгаагүй. Хуурамч нотлох баримт байхгүй. Тухайн үед мөрдөгдөж байсан хуулийн 13 дугаар зүйлийг бүрэн хангасан. Мөн хуулийн 14 дүгээр зүйлд тусгагдсан мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзсан 9 үндэслэл байхгүй байсан учраас энэ бүртгэлийг хийсэн. Ер нь бол нэхэмжлэгч, гуравдагч этгээд хоёрын хоорондын маргаантай асуудал болоод байна. Манай байгууллагын зүгээс буруутай үйл ажиллагаа байхгүй байгаа” гэв.

Хамтран хариуцагч О.С шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Мэдүүлэг гаргагч О.Х 2017.12.11-ний өдөр Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын 4-р баг Х баг .... дүгээр хороолол ... гудамж .... тоот 74.74 мкв талбайтай 3 өрөө 82.2 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг эрхийн УБ хийхдээ Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлд /Мэдүүлэг авахаас татгалзах/ заасан татгалзах үндэслэлгүй тул нотлох баримтыг үндэслэн Y210......... хувийн хэрэгт өмчлөх эрхийн Г0005....... гэрчилгээг олгосон.

Иргэн О.Х-аас 2017.12.11-ний өдөр ирүүлсэн нотлох баримтуудыг хянаж үзээд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйл, 2003 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 17 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг тус тус хангасан байсан тул дээрх хуулиудыг үндэслэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийг хуулийн дагуу бүртгэсэн.

Иргэн Б.Т нь Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлд заасан урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх хүсэлт албан ёсоор гаргаагүй, мөн хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан шийдвэр гаргаагүй байх тул гэрчилгээг хүчингүй болгох үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль тогтоомжийн дагуу бүртгэлийг үнэн зөв, хуульд нийцүүлэн хийсэн тул нэхэмжлэлийг хүлээн авах боломжгүй гэж үзэж байна.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн ярьж байгаагаар нэг өдөрт бүх гэрчилгээг гаргах боломжгүй. УБ-ийн ерөнхий газарт О.Х-ыг явуулж материалыг хянуулж чиглэл авсан. Тэр чиглэлийн дагуу бүртгэл хийсэн. Бичгээр чиглэл бол ирээгүй. Миний хийсэн 40 айлийн орон сууцны бүртгэлд хууль бус зүйл байхгүй байгаа учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна” гэв.

6. Гуравдагч этгээд О.Х хариу тайлбартаа: “Нэг. Тус орон сууц нь 2018 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр улсын комисс хүлээн авч ашиглалтанд орсон. Б.Т нь улсын комисс хүлээн авсны дараа нь орон сууцандаа нүүж ороод одоог хүртэл амьдарч эзэмшиж, ашиглаж байгаа. Энэ талаар шүүхэд нэхэмжлэлдээ худал тайлбарлаж бичсэн байна.

Тус орон сууц нь 2017 оны 12 дугаар сард 82.2%-ийн гүйцэтгэлтэй байсан нь үнэн. Б.Т өөрөө үл хөдлөх хөрөнгийн мэдүүлэг гаргаагүй байж эрхээ зөрчигдсөн гэж үзэж нэхэмжлэл гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Барьж дуусаагүй барилгын гүйцэтгэлийн талаарх нотлох баримтыг тухайн үед нь ОАУБХ-т өмчлөх эрхтэй холбоотой нотлох баримтад гаргаж өгсөн.

Иймээс Б.Т-ийн эрх хөндөгдөөгүй, миний хувьд орон сууцны өмчлөх эрхийг 2022 оны 2 дугаар улиралд багтаан түүний нэр дээр гаргаж өгөх болно. Энэ талаар Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Б.Т-ийн гаргасан нэхэмжлэлд хариу тайлбар гаргахдаа илэрхийлсэн болно” гэжээ.

Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Н шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Тус орон сууцыг 2018 онд Улсын комисс хүлээн авч ашиглалтанд орсон. Б.Т нь Улсын комисс хүлээж авснаас хойш орон сууцанд орж өнөөдрийг хүртэл байрандаа амьдарч байгаа. Тухайн үед 2017 оны 12 дугаар сарын 01-нд 82.2% гүйцэтгэлтэй гэж худал мэдүүлэн УБ-д бүртгүүлэн гэрчилгээ авсан гэж нэхэмжлэгч нэхэмжлэл дээрээ дурьдсан байдаг. Тухайн үед 82.2% гүйцэтгэлтэй байсан нь үнэн. Тэр нь юугаар нотлогдох вэ? гэхээр барьж дуусаагүй барилгын гүйцэтгэгч компани ОАУБХ-т өмчлөх эрхтэй холбоотой нотлох баримт гаргаж өгсөн байдаг. Тухайн орон сууц нь  2 тэрбум 100 сая төгрөгөөр бүтсэн барилга байдаг. Энэ өртөгийн 1 тэрбум 300 сая төгрөгийг өөрөөсөө гаргаж, үлдэгдэл мөнгийг Т-наас барилгаа дуусгахын тулд зээл авсан байдаг. Тухайн орон сууц нь 2016 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр дуусаагүй барилгын гэрчилгээ авсан байдаг. Энэ нь Б.Т-тэй гэрээ хийхээс өмнө гэрчилгээг авсан байгаа. Б.Т нь УБ-ийн хэлтсийг хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг зөрчсөн гэж ярьдаг ч УБ-д хандаж хүсэлт, мэдүүлэг гаргаагүй болохоор УБХ Б.Т хоёрын хооронд ямар нэг харилцаа үүсээгүй. Харилцаа үүсээгүй болохоор Б.Т-ийн эрхийг зөрчих боломжгүй” гэв.

Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч М.Г шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “2017 онд “К” ХХК, О.Х-тай гэрээ байгуулсан байдаг. “К” ХХК-ний ажлын хөлсөнд авах ёстой мөнгийг Б.Т-ээс “К” ХХК-нд шилжүүлснээр “К” ХХК-д төлөх ёстой О.Х-ын төлбөр хаагдсан. Энэ маргааныг иргэний шүүх хянан шийдвэрлэнэ. Хавтаст хэрэгт авагдсан талбайн хэмжээ, тоот нь өөр байгаа, гэрээ нь яг Б.Т-д эрх үүсгээд байгаа гэрээ биш. Үүний цаана бичгээр хийгдээгүй гэрээ байгаа. Энэ гэрээ нь өмчлөх эрхийг 74 м² байр буюу 34 тоотыг шилжүүлж өгөх асуудал байгаа. Нэгэнт О.Х-ын хувьд шударга ёсны зүгээс энэ байрыг авна гээд ороод суучихсан учраас биет байдлаар өгсөн. Одоо иргэний хуульд зааснаар энэ гэрээ бичгээр хийгдээд нотариатаар баталгаажуулж УБ-д бүртгүүлсэнээр Иргэний хууль болоод Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4.2-т заасан өмчлөх эрх үүсэх юм. Өмчлөх эрх зөрчигдсөн гэдэг нь худлаа гэдэг нь хуулиар тогтоогдож байна. Өмчлөх эрх УБ-д бүртгүүлснээр үүсдэг. 2013-06-19-ний өдрийн хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1-т зааснаар эрхийн УБ-д бүртгүүлснээр өмчлөх эрх баталгаажна. Харин хөдлөх хөрөнгийн хувьд эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авснаар өмчлөх эрх үүсдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгэх асуудал нь тусгайлсан зохицуулалттай юм. 2013 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрх баталгаажих гэсэн байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгө нэг этгээдээс нөгөө этгээдэд шилжиж байгаа бол уг өөрчлөлтийг УБХ-т бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжиж өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болно гэж заасан байгаа. 40 айлын орон сууцыг О.Х өөрөө захиалан бариулсан бөгөөд барилгыг санхүүжүүлэхээр зээл авсан. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн яриад байгаа 210....... дугаартай үндсэн бүртгэл дээр газрын байршил ......-р хороолол .. хэсэг дээр .., .., ..., ... гэсэн дугаартай 2181 м² талбай бүхий орон сууц 65% гүйцэтгэлээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан. Энэ гүйцэтгэлийн хувийг инженер Ж.О гэдэг хүн хянаад гаргаж өгсөн. Энэ 65% гүйцэтгэлтэй юм байна гэж үзээд 2016 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр гэрчилгээгээ авч баталгаажуулсан. 40 айл болон авто машины зогсоол гээд бүх байрны хэмжээнд үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрх үүссэн. Анх удаа дуусаагүй барилга дээр гэрчилгээ авсан. 2017 оны 12 сард энэ байрны гүйцэтгэл нэмэгдсэн учраас эд хөрөнгийн бүртгэлийг хоёр дахь удаагаа хийлгэж байгаа нөхцөл байдал бий болсон. “Монгол Улсын нутаг дэвсгэр дээр байгаа газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга байгууламжийн үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхийг Иргэний хуулийн 182-р зүйлд зааснаар бүртгэнэ” гэж заасан байгаа. О.Х өмчлөгч мөн. Яагаад гэвэл анхнаасаа зураг төсөл бүх юмыг гаргасан, мөн уг орон сууцыг өөрөө барьсан. Орон сууц захиалах гэрээ гэж өөр гэрээ хийсэн боловч орон сууц худалдан авах тухай Б.Т-ийн гэрээ байгаа. Б.Т энэ байшинд газар гаргаагүй, барилгын материал гаргаж өгөөгүй, Б.Т-ийн хувьд энэ барилга дээр огт ажиллаагүй, хамтран захиалан бариулсан этгээд биш юм. УБ-ийн ерөнхий газрын даргын 2011 онд баталсан журамд заасан байгаа. Барилгыг захиалан бариулсан этгээд гэдэг нь барилгад хөрөнгө оруулж хамтран бариулж байгаа хүмүүсийг хэлж байгаа. Б.Т-д худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр эрх үүсэх ёстой. Бичгээр гэрээ үйлдэгдээгүй байгаа. Одоо ч байгуулаагүй байгаа гэрээг үндэслээд О.Х-д өгсөн гэрчилгээг хүчингүй болгуулах шаардлага явж байна. Энэ шаардлага илт үндэслэлгүй байна. Барилга байрлаж байгаа 4 айлын газрыг эзэмших гэрчилгээтэй хүн О.Х юм. Эд хөрөнгийн эрхийн Улын бүртгэлийн хуулинд зааснаар УБ-ийн байгууллага хэд хэдэн зарчмыг баримтлах ёстой байдаг. Жишээ нь 5.1-5.3-т заасан зарчим байна.  Энэ нь бүртгэлийн талаарх мэдээлэл нээлттэй байх, бүртгэл нэгдсэн нэг байгаа. Хоёр дахь бүртгэл нь хэмжээ өөрчлөгдөх асуудлаар бүртгэл хийгддэг. Энэ хоёр дахь бүртгэл нь мөн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.5-д заасан шаардлагыг үнэн зөв үү гэдгийг харах ёстой. Б.Т-ийн эрхийг зөрчих асуудал нь энэ байрыг худалдан авч байна урьдчилан тэмдэглэл хийж өгнө үү гэж хүссэн бол болно. Б.Т-ийн эрхэнд халдаж байж болзошгүй асуудал яригдахгүй байна. 2013 хууль болоод 2011 оны журмыг зөрчсөн байдал тогтоогдохгүй байна. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 52.5.1-т зааснаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа гэж үзээд мөн хуулийн 106.3.3-т зааснаар энэ нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулгаар хангах боломжгүй. УБ-ийг хүчингүй болгох шаардлагыг шүүх шийдвэрлэснээр Б.Т-ийн өмчлөх эрх сэргэхгүй, түүнд өмчлөх эрх үүсэхгүй, яагаад гэвэл худалдах худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулаагүй явж байгаа. О.Х-ын хувьд Б.Т-д өгье гэсэн байраа өгнө гэсэн байрь суурьтай байгаа. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Гуравдагч этгээд “Т” ХХК хариу тайлбартаа: “Т” ХХК нь иргэн О.Х-тай 2018 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн холбогдох хорооны 09/... тоот хурлын шийдвэрээр 2018 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр 1..../.../-.... тоот Зээлийн гэрээ, 0.../...-... тоот Барьцааны гэрээг тус тус байгуулан бизнесийн зээл олгосон.

Тус зээлийн барьцаанд иргэн О.Х-ын өмчлөлийн Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын 4 дүгээр баг, Х .... хороолол, ... гудамж, ....-... тоот хаягт орших 82.2 хувийн гүйцэтгэлтэй, нийт 42 ширхэг орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг авто зогсоол болон эзэмших эрхтэй газрыг Т-ны “Зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 11 дүгээр зүйлийн 11.6.6 дахь “Банк нь дараах төрлийн барьцааны зүйлийг барьцаа, батлан даалтанд авах бөгөөд Барьцааны зүйлээр хангагдах зээлийн дүнг тогтоохдоо барьцааны зүйлийн харилцан тохиролцсон үнээс дараах хувиар хэтрүүлэхгүйгээр тооцно”, 11.6.6.г дэх “Дуусаагүй барилга /амины болон нийтийн орон сууц, үйлдвэрлэл, үйлчилгээний барилга-50% хүртэл” гэж тус тус заасны дагуу барьцаалсан.

Тус зээлдэгч нь 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн байдлаар Танд 488,632,518,69 төгрөгийн муу зээлийн үлдэгдэлтэй байна” гэжээ.

Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Б шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Т-наас 2018 оны 3 дугаар сарын 16-ны өдөр О.Х нь 800 сая төгрөгийн зээл авсан. Өнөөдрийн байдлаар зээлийн үлдэгдэл 488.632.518,69 мөнгө, төлөгдөөгүй байгаа, хүү нэмэгдээд нийт 752.385.103 төгрөгийн зээлийн үлдэгдэлтэй байгаа. Гэрээний хугацаа дууссан, уг зээл муу зээлийн ангилалд шилжсэн байгаа. Зээлийг төлүүлэхийн тулд О.Х-тай уулзсан тэмдэглэлүүд байгаа, мөнгө орж ирнэ гээд хойшлуулаад явж байгаа. О.Х зээлээ төлөх юм бол манай талаас гэрчилгээг барьцаанаас гаргаж өгөх боломжтой” гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.Т нь “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ...-...-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210...... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлд үндэслэн олгосон 0005...... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд түүний өмгөөлөгч О.С шүүх хуралдаанд “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ....-....-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210........ дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болохыг тогтоож, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон 0005...... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах” гэж нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулсан болно.

2. Нэхэмжлэгч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ

“Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ....-.....-.... тоот орон сууцыг бүртгэж, өмчлөх эрхийн 0005........ тоот гэрчилгээг олгосон нь миний Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хуулиар заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө шударгаар олж авах, өмчлөх эрхийг зөрчсөн” гэж;

“2017 оны 12 дугаар сард Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, 4-р баг, Х баг ..... гудамжны барилга 82.8 хувийн гүйцэтгэлтэй байгаагүй бөгөөд УБХ О.Х-ын мэдүүлснээр барьж дуусаагүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгэхдээ эд хөрөнгийн эрхийн УБ хөтлөх журам зөрчсөн” гэж маргасан.

3. Нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэл, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтууд, хэргийн оролцогч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын тайлбар, тухайн маргаж буй бүртгэл нь 2009 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдөр батлагдсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль, 2003 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдөр батлагдсан Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байх үед хийгдсэн байх тул тухайн бүртгэл хийх үед хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан дээрх хуулиудын холбогдох зүйл, заалтыг үндэслэн хэргийг хянан шийдвэрлэлээ.

4. О.Х нь анх 2016 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр ОАУБХ-т эрхийн УБ-ийн мэдүүлэг гаргаж, Орхон аймаг, Баян-Өндөр сумын 4-р баг, Х ... хороолол ... хэсэг, ..., ....., ....., ..... тоот 2181 м.кв, 324 м.кв талбайтай орон сууц, авто машины зогсоолын зориулалттай 65 хувийн гүйцэтгэлтэй 40 айлын орон сууцны дуусаагүй барилгын өмчлөгчөөр эрхийн УБ-д бүртгүүлсэн болох нь 2016 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн эрхийн УБ-ийн мэдүүлэг, 0005...... дугаартай УБ-ийн гэрчилгээ, түүний УБХ-т гаргасан өргөдөл, түүнд хавсргасан бусад бичгийн нотлох баримтуудаар /Хавтаст хэргийн 112-140 дэх тал/ нотлогдож байна.

5. О.Х нь 40 айлын орон сууцны зориулалт бүхий дуусаагүй барилгын анхны өмчлөгчөөр бүртгүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулснаар Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1-д “Өмчлөгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхээ энэ хуульд заасны дагуу эрхийн УБд бүртгүүлж гэрчилгээ авснаар түүний өмчлөх эрх баталгаажна” гэж зааснаар түүний өмчлөх эрх баталгаажсан гэж үзнэ.

6. Дээрх орон сууцны зориулалт бүхий дуусаагүй барилгыг УБ-д анх бүртгэхэд ОАУБХ, тухайн бүртгэлийг хийсэн УБ О.С нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.5.2-т “Энэ хуулийн 5.3-5.5-д заасан улсын бүртгэл хийлгэх тухай хүсэлт, түүнд хавсргасан нотлох баримт бичгийг хүлээн авч хянан улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх тухай шийдвэр гаргах”, 8 дугаар зүйлийн 8.1.10-т “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд хэрэглэх баримт бичгийн заавар, маягт, холбогдох заавар, журмыг хуульд заасан журмын дагуу баталж мөрдүүлэх”, Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.1-д “Шинээр бий болсон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг тэрээр шинээр бий болсныг нотлох баримт бичгийг үндэслэн бүртгэнэ”, 16.2-т “Баригдаж дуусаагүй барилга байгууламж өмчлөх эрхийг газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээ, иргэний өмчийн газар дээр баригдаж байгаа бол газар өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, тухайн газрыг өмчлөгч иргэний зөвшөөрлийг үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэж болно”, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын даргын 2011 оны 38 дугаар тушаалын нэгдүгээр хавсралтаар батлагдсан “Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн УБ хөтлөх журам”-ын 4 дүгээр зүйлийн 4.7-д “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийг анхны удаа бүртгэж баталгаажуулахад Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 16 дугаар зүйл болон энэхүү журмын 4.3-т заасныг баримтлах бөгөөд нийт хэдэн м.кв талбайтай барилгын хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй байгаа болохыг өмчлөгчөөр тодорхойлуулж, бүртгүүлэх үеийн бодит гүйцэтгэлийг улсын бүртгэлд тусгана” гэж тус тус заасан журмаар анхны бүртгэлийг хийжээ.

7. О.Х-ын нэр дээр бүртгэгдсэн анхны бүртгэл болох Орхон аймаг Баян-Өндөр сумын 4-р баг, Х .... хороолол ... хэсэг, ..., ..., ..., ... тоот 2181 м.кв, 324 м.кв талбайтай орон сууц, авто машины зогсоолын зориулалттай 65 хувийн гүйцэтгэлтэй 40 айлын орон сууцны дуусаагүй барилгыг өмчлөх эрхийн Ү-210...... дугаарт бүртгэсэн бүртгэлтэй нэхэмжлэгч маргаагүй бөгөөд уг анхны бүртгэл нь Б.Т, О.Х нарын хооронд иргэний эрх зүйн харилцаа /орон сууц захиалан бариулах, орон сууц худалдаж авах талаар/ үүсгэхээс өмнө болсон үйл баримт байна.

8. Харин нэхэмжлэгч нь Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ...-...-... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210....... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл, түүнд үндэслэн олгосон УБ-ийн 0005........ дугаартай гэрчилгээг хүчингүй болгуулах, уг бүртгэлийн улмаас нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн хэмээн маргасан.

9. Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багт байрлалтай 40 айлын орон сууцны дуусаагүй барилгын анхны өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн О.Х нь 2017 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр 40 айлын орон сууцны дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхээ тухайн орон сууцны тоот /өрөө/ тус бүрээр нь өөрийн өмчлөлд өөрчлөн бүртүүлэхээр өмчлөгчийн хүсэлтээр бүртгэлд өөрчлөлт оруулах эрхийн УБ-ийн мэдүүлгийг /Хавтаст хэргийн 22-р хуудасны ар өвөр талд/ гаргажээ.

10. Энэ үед тухайн маргаан бүхий орон сууцны барилгын гүйцэтгэл 82.2 хувьтай байсан болохыг Зөвлөх инженер Ж.О-ны тодорхойлолтын дагуу УБ-ийн ерөнхий газрын даргын 2011 оны 38 дугаар тушаалын нэгдүгээр хавсралтаар батлагдсан “Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн УБ хөтлөх журам”-ын 4 дүгээр зүйлийн 4.7-д “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийг анхны удаа бүртгэж баталгаажуулахад Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 16 дугаар зүйл болон энэхүү журмын 4.3-т заасныг баримтлах бөгөөд нийт хэдэн м.кв талбайтай барилгын хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй байгаа болохыг өмчлөгчөөр тодорхойлуулж, бүртгүүлэх үеийн бодит гүйцэтгэлийг улсын бүртгэлд тусгана” гэж зааснаар өмчлөгчийн тодорхойлсон гүйцэтгэлийн хувиар УБ-д бүртгэсэн байна.

11. Ийнхүү дуусаагүй барилгыг УБ-д бүртгэхэд барилгын гүйцэтгэл хэдэн хувьтай байгааг өмчлөгчөөр тодорхойлуулахаар заасан байх тул УБ-ийн байгууллагыг тухайн барилгын гүйцэтгэлийн хувийг буруу тодорхойлж бүртгэсэн гэж буруутгах боломжгүй юм.

12. Тухайн орон сууцны өмчлөх эрхийн бүртгэлийг орон сууцны тоот /өрөө/ тус бүрээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээг өөрчлөн бүртгэсний дотор Б.Т-ийн маргаж буй ... тоот орон сууц хамаарч байгаа бөгөөд уг .. тоот орон сууцны өмчлөгчөөр О.Х-ыг УБ-ийн 210........ дугаарт бүртгэж, УБийн 0005........ дугаартай УБ-ийн гэрчилгээг /Хавтаст хэргийн 40 дэх тал/ олгожээ.

13. Улмаар О.Х нь тухайн орон сууцнуудыг, түүний дотор Б.Т-ийн маргаж буй .... тоот орон сууцыг 2018 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр Т-тай байгуулсан “Зээлийн гэрээ”-ний барьцаанд тавьж, 2018 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр 1.../....-... дугаартай “Барьцааны гэрээ”-г байгуулж, УБ-д бүртгүүлсэн барьцааны бүртгэл хүчин төгөлдөр байна /Хавтаст хэргийн 16-35 дахь тал/.

14. Тухайн бүртгэлийг хийх үед Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.2-т “Эрхийн улсын бүртгэлд зохих нэмэлт, өөрчлөлт хийхийн өмнө түүний улмаас эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь шууд хөндөгдөж болох иргэн, хуулийн этгээд буюу төрийн эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрлийг заавал авсан байх...” гэж зааснаар тухайн бүртгэлийн улмаас эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь шууд хөндөгдөх иргэний зөвшөөрлийг заавал авах нөхцөл байдал тогтоогдоогүй, мөн хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.1-д “Өв залгамжлагч, худалдан авагчийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно”, 21.2-т “Урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх хүсэлтийг өмчлөгч, худалдан авагч эрхийн улсын бүртгэлийн төрийн захиргааны байгууллагад хамтран гаргах...” гэж тус тус зааснаар худалдан авагчийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор эрхийн УБ-д ямар нэгэн урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэсэн зүйл байгаагүй.

15. Мөн мэдүүлэг гаргагч О.Х нь тухайн 40 айлын орон сууцны анхны өмчлөгч, өмчлөх эрхтэй этгээд болохоо нотолсон баримтаа /Хавтаст хэргийн 22-26, 113-140 дэх тал/ мэдүүлэгт хавсарган ирүүлсэн, мөн бүртгэлийг хийхэд саад болох өөр бусад бүртгэл, урьдчилсан тэмдэглэл хийгдээгүй байсан тул Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.2-т “Мэдүүлэг, түүнд хавсргасан баримт нь энэ хуулийн 13 дугаар зүйлийн шаардлагыг хангасан бөгөөд 14 дүгээр зүйлд заасан бүртгэхээс татгалзах үндэслэл байхгүй бол УБнь эрхийн УБд бүртгэж, ...” гэж зааснаар УБ тухайн бүртгэлийг бүртгэхээс татгалзах үндэслэл байгаагүй гэж үзэн бүртгэлийг хийсэн нь хууль зөрчөөгүй байна.

16. Нэхэмжлэгч Б.Т нь О.Х-ын 40 айлын орон сууцанд .. тоот орон сууцыг “Орон сууц захиалан бариулах тухай” .... дугаартай гэрээг 2017 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр байгуулсан /Хавтаст хэргийн 144-145 дахь тал/ байх бөгөөд одоо маргаж байгаа орон сууц нь .... тоот орон сууцыг хүлээн авч амьдарч байгаа, уг орон сууцыг сольсон шалтгаанаа “Тухайн барилгын зураг төсөлд өөрчлөлт орж өрөөнүүд өөрчлөгдсөн учраас ... тоотыг ... тоотоор солиулсан. Уг ... тоот орон сууцанд гэрээ байгуулаагүй” гэж өмнөх шүүх хуралдаанд тайлбарласан. /Хавтаст хэргийн 162 дахь тал/

17. Иймд иргэд хоорондын орон сууц захиалах, захиалан бариулах, худалдах худалдан авах иргэний эрх зүйн гэрээ, хэлцлээс үүссэн маргаантай асуудалд УБ-ийн байгууллагыг буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байх бөгөөд иргэн Б.Т нь тухайн орон сууцанд захиалга өгч гэрээ байгуулж, төлбөр тооцоогоо хийсэн тухайн үед худалдан авагчийн эрхийг хамгаалах зорилго бүхий тухайн орон сууцыг өөр бусад этгээдэд шилжүүлэхгүй байх, барьцааны болон бусад төрлийн бүртгэл хийхгүй байх агуулга бүхий урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх хүсэлтээ бүртгэлийн байгууллагад гаргаж, эрхээ хамгаалуулах бүрэн боломжтой байжээ.

18. Нэхэмжлэгч Б.Т нь өөрийн захиалга өгсөн орон сууцны өмчлөх эрхийг хамгаалахын тулд тухайн захиалга өгсөн орон сууцыг бусдад шилжүүлэхгүй байх, ямар нэгэн барьцааны болон бусад түүний өмчлөх эрхийг зөрчих бүртгэл хийлгэхгүй байх талаар урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх арга хэмжээ аваагүйн улмаас тухайн бүртгэлийг хийх үед Б.Т-ийн эрх хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөх нөхцөл байдал байгааг УБ-ийн байгууллага, УБ тогтоох боломжгүй байжээ. Иймд ОАУБХ, УБ О.С-ийн хийсэн дээрх  бүртгэлийн улмаас иргэн Б.Т-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол шууд зөрчигдсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

19. Нэхэмжлэгч талаас “УБ-ийн ерөнхий газрын даргын 2011 оны 38 дугаар тушаалын нэгдүгээр хавсралтаар батлагдсан “Эд хөрөнгийн эрхийн УБ хөтлөх журам”-ын 4 дүгээр зүйлийн 4.8-д “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд гүйцэтгэлийн явцаар эд хөрөнгийн хэмжээ нэмэгдсэн үндэслэлээр эрхийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулах тохиолдолд “эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх тухай дүгнэлтийн хуудас “/цаашид “дүгнэлтийн хуудас” гэх/-аар энэхүү журмын 2.2-т зааснаар шийдвэрлэнэ” гэж зааснаар “Дүгнэлтийн хуудас”-аар холбогдох дээд шатны албан тушаалтнуудаас зөвлөмж, чиглэл аваагүй бүртгэлийг хийсэн нь бүртгэл хөтлөх журам зөрчсөн” гэж, УБ О.С “О.Х нь УБ-ийн ерөнхий газарт материалаа авч очиж хянуулсан, мөн би лавлаж асууж байж бүртгэлийг хийсэн. Зөвлөмж, чиглэл бичгээр ирээгүй, асууж тодруулсан. Нэгэнт мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзах зүйл байхгүй байсан тул бүртгэлийг хийсэн” гэж тус тус тайлбарласан.

20. Тус журмын 2 дугаар зүйлийн 2.2-т “Улсын бүртгэл нь холбогдох хууль болон энэ журамд тусгайлан заасан эсхүл бие даан шийдвэрлэхэд бэрхшээлтэй, маргаантай, нарийн төвөгтэй асуудлыг холбогдох тасаг, хэлтэс, газрын даргад танилцуулж, зөвлөлдөн чиглэл авч ажиллана. Шаардлагатай бол хэлтэс, тасгийн дарга нь Улсын ерөнхий бүртгэгчид танилцуулж шийдвэрлүүлнэ” гэж зааснаар ОАУБХ, УБ нь дээрх журамд зааснаар “Дүгнэлтийн хуудас”-аар зөвлөмж, чиглэл авалгүйгээр бүртгэлийг хийсэн хэдий ч тухайн бүртгэлийг хийж байгаа УБ нь бүртгэлийг үнэн зөв хийх, түүний үнэн зөв болохыг хариуцах үүрэгтэй, мөн тухайн бүртгэлийг өөрийн эрх хэмжээний хүрээнд шийдвэрлэх боломжгүй гэж үзсэн тохиолдолд зөвлөмж, чиглэл авахаар байгаа тул энэ үндэслэлээр УБ-ийг хийхдээ дээрх журмыг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

21. ОАУБХ, УБ О.С нь дээрх бүртгэлийг хийхдээ Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.4-д “Үнэн зөв...байх”, 3.1.5-д “Нотлох баримтад үндэслэж, хуульд заасан журмын дагуу хөтлөх”, Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2-д “Бүртгэл үнэн зөв байх” гэж заасан эрхийн улсын бүртгэлийн үндсэн зарчимуудыг зөрчөөгүй гэж үзлээ.

22. Мөн тухайн бүртгэл, УБ-ийн байгууллагын буруутай үйл ажиллагааны улмаас нэхэмжлэгч Б.Т-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол шууд зөрчигдсөн гэж үзэх үндэслэлгүй, түүний өмчлөх эрх УБ-ийн байгууллагын буруутай үйл ажиллагааны улмаас бус харин О.Х-тай хийсэн иргэд хоорондын гэрээ, хэлцлийн улмаас зөрчигдсөн байж болзошгүй байна.

23. Иймд дээрх үндэслэлээр ОАУБХ, УБ О.Сийн “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ....-...-.... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210......... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болох нь тогтоогдохгүй байх бөгөөд уг бүртгэлийн улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байх тул “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Х багийн ....-....-... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210...... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болохыг тогтоож, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон 0005..... тоот УБ-ийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.14, 106.4, 106.5-т тус тус заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль /2009-06-25/-ийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.4, 3.1.5, 8 дугаар зүйлийн 8.1.10, 11 дүгээр зүйлийн 11.5.2, Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль /2003-06-19/-ийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1, 5 дугаар зүйлийн 5.1.2, 15 дугаар зүйлийн 15.2, 16 дугаар зүйлийн 16.1, 16.2, 19 дүгээр зүйлийн 19.2, 21 дүгээр зүйлийн 21.1, 21.2 дахь заалтуудыг баримтлан Б.Т-ийн ОАУБХ, УБ О.С-д тус тус холбогдуулан гаргасан “Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум, Х багийн ....-....-..... тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг УБ-ийн 210....... дугаарт бүртгэсэн бүртгэл хууль бус байсан болохыг тогтоож, уг бүртгэл түүнд үндэслэн олгосон 0005...... тоот улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хууль бус гэж үзэж хүчингүй болгуулах”-ыг хүссэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1, 51 дүгээр зүйлийн 51.1-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 /далан мянга, хоёр зуун/ төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

       ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      П.УУГАНЦЭЦЭГ