Д.Оийн нэхэмжлэлтэй

захиргааны хэргийн тухай

 

 

Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн давж заалдах журмаар хэргийг шийдвэрлэсэн

Шүүх бүрэлдэхүүн:

Шүүх хуралдаан даргалагч шүүгч Г.Мөнхтулга

Бүрэлдэхүүнд оролцсон шүүгч Б.Адъяасүрэн

Илтгэсэн шүүгч Б.Тунгалагсайхан

Давж заалдах гомдол гаргасан хэргийн оролцогч: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н, гуравдагч этгээд “ГГ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э

Нэхэмжлэгч: Д.О

Хариуцагч: Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс

Гуравдагч этгээд: “ГГ ХХК

Гуравдагч этгээд: Ч ХХК

Гуравдагч этгээд: Д.Г

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дамдинбазарын гудамж, 101а байрны 30 тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Д.Оийн нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргахыг даалгах” тухай

Давж заалдах гомдол гаргасан шүүхийн шийдвэр: Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэр

Давж заалдах шатны шүүх хуралдааны оролцогчид: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ө, гуравдагч этгээд Д.Г, гуравдагч этгээд “ГГ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э, гуравдагч этгээд Ч ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ц, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Д.Б

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Чулуунцэцэг

Хэргийн индекс: 128/2024/0160/з

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Д.О нь Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан “Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дамдинбазарын гудамж, 101а байрны 30 тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Д.Оийн нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргахыг даалгах”-аар маргасан байна.

2. Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэрээр: “...Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.4.3, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4, 29 дүгээр зүйлийн 29.1, 29.1.3-д заасныг тус тус заасныг баримтлан Д.Оээс Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дамдинбазарын гудамж, 101а байрны 30 тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Д.Оийн нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргахыг даалгах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

3. Давж заалдах гомдлын агуулга: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н дараах үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эсэргүүцэж байна.

3.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн 4.2 болон 5-д “Маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн доорх газар нь иргэнд өмчлүүлсэн газар байх тул хууль тогтоомжид заасны дагуу тухайн газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай” гэж үзсэн байх бөгөөд уг барилга нь бусдын газар дээр барилга барих эрхээ хэрэгжүүлэн баригдсан барилга бөгөөд барилга барих зөвшөөрлийг хуулийн дагуу авч баригдсан нь нотлох баримтын 196-225-д болон түүнээс хойш хэсэгт авагдсан байна.

3.2. Мөн захиалагч нь газрын өмчлөг болох Д.Г бөгөөд “ГГ ХХК-ийн 100 хувь өмчлөлд бүртгүүлсэн байна. Иймээс уг барилгын доорх газрыг зөвшөөрөгдсөн зориулалтын дагуу ашигласан бөгөөд одоо харин зориулалтыг өөрчлөх бус газрыг барилга эзэмшигчид хүлээлгэн өгөх Иргэний хуулийн 150.1-д заасны дагуу шилжүүлэх шаардлагатай байтал “газрын зориулалтыг өөрчлөх” гэж тодорхойлсон нь алдаатай шийдвэр гэж үзэхээр байна.

3.3. Мөн миний бие газрын зориулалтыг өөрчлөн ашиглах болон газрын ямар нэгэн эрхийг авах ямар ч шаардлагагүй ба нэхэмжлэлдээ ч ийм хүсэлт тавиагүй болно. Зөвхөн тухайн газар дээр баригдсан 93 орон сууц бүхий барилгын 1 орон сууц нь болох 53.76 м.кв бүхий байрыг иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрээр өмчлөх эрхээ тогтоолгосон тул өмчлөгч болох “ГГ ХХК-иас гэрээний үндсэн дээр шилжүүлэн авахыг хүссэн. Харин энэ хүрээнд улсын бүртгэлийн байгууллага Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.3 болон 11.4-т заасны дагуу эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдэд бичгээр болон цахим хэлбэрээр мэдэгдэх үүрэгтэй байсан бөгөөд энэ үүргээ биелүүлээгүй эс үйлдэхүйгээс болж 2 жилийн турш маргаж байна.

3.4. Мөн шүүхийн шийдвэрийн 5-д улсын бүртгэлийн хууль болон эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам болон Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн зохих заалтуудыг дурдан эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийг хийхэд шаардагдах материал болон захиалагчийн нэрсийн жагсаалт, комиссын дүгнэлт зэргийг улсын бүртгэлд өгөх шаардлагатай гэж үзсэн байгаа нь хууль тогтоомж, журамтай зөрчилдөж байна. Миний бие эдгээр баримт бичгүүдийг бүрдүүлэх үүрэггүй бөгөөд харин барилгын анхны өмчлөгч болох “ГГ ХХК бүрдүүлэн улсын бүртгэлийн байгууллагад хүргүүлэх ёстой байдаг. Гэтэл ГГ ХХК нь эдгээр баримт бичгүүдээ бүрдүүлэн уг орон сууцны барилгын анхны өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн байх бөгөөд мөн орон сууц захиалагчдын нэрсийн жагсаалтыг гарган улсын бүртгэлийн байгууллагад хүргүүлсэн нь нотлох баримтын 205-208-д байгаа. Гэтэл улсын бүртгэлийн байгууллага бүх орон сууцны байрыг зөвхөн ГГ ХХК-ийн нэр дээр бөөнөөр бүртгэсэн байх бөгөөд энэ нь эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10.2-т “Орон сууц болон хэсгээр өмчлөх дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгэхэд энэ хуулийн 4.4-т заасныг баримтлан бүртгэж, тус бүрд нь хувийн хэрэг нээнэ” гэснийг ноцтойгоор зөрчсөнөөс үүдэн бид хохирч байгаа бөгөөд хариуцагчийн зүгээс “орон сууцны байруудыг одоо салгаж бүртгэх шаардлагатай, энэ нь мөн анхны бүртгэлд тооцогдоно” гэх мэтээр шүүхийг төөрөгдүүлсэн мэдэгдэл хийж түүнд үндэслэн бидний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон шүүхийн шийдвэр гарсанд үнэхээр харамсаж байна.

3.5. Тухайн барилгын доорх газар нь Чанд барьцаанд байгааг шүүхэд цугласан баримтад үндэслэн хүчин төгөлдөр байх гэж найдаж байна. Мөн дээд шүүхээс барьцаалагчийг шүүх ажиллагаанд татан оролцуулаагүй нь буруу байна гэж үзсэний дагуу гуравдагч этгээдээр шүүх ажиллагаанд оролцуулсан. Гэхдээ газрын эрх нь барьцаанд байгаа ч Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 27.1-д заасан “Барьцаалуулагч үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны зүйлийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэхдээ барьцаалагчийн зөвшөөрөл авна” гэсэн заалт аль 2016 онд хүчингүй болсон мөн миний бие барьцааны зүйлийг бус барьцаанд байгаа газар дээр орон сууцны барилгаас нэг хэсгийг шүүхийн шийдвэрээр авахыг хүссэн байхад энэ мэтээр үндэслэлгүй шаардлага шүүхээс тавьсанд үнэхээр харамсаж байна. Мөн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 55.-т “барьцааны гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол газар барьцаалах эрх нь тухайн газар дээр байгаа болон баригдаж байгаа барьцаалуулагчийн болон гуравдагч этгээдийн өмчлөлийн барилга байгууламжид хамаарахгүй”. 55 дугаар зүйлийн 55.2-т барьцааны зүйл болох газраас шаардлагыг хангуулсан тохиолдолд уг газрын барьцаалагдаагүй үлдсэн хэсэгт байгаа болон баригдаж байгаа барилга байгууламжийн өмчлөгч буюу эзэмшигч нь өөрийн газар, барилга байгууламжийг зориулалтын дагуу ашиглахад шаардлагатай газрын хэсгийг Иргэний хуулийн 151 дүгээр зүйлд зааснаар хязгаартай ашиглах эрхтэй байна гэж заасан.

3.6. Бидний нэхэмжлэлийн үндсэн шаардлагад миний өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэхийг улсын бүртгэлийн байгууллагад даалгах гэснээс гадна шаардлагатай гэж үзвэл бусад оролцогчид хамаарах үүргийг гүйцэтгүүлэхийг даалгах хүсэлтэй гэж дурдсан байгаа. Шүүгч нэхэмжлэлийн шаардлага хэвээрээ юу гэж хэд дахин асуусан. Миний бие ч мөн хэвээр гэж хариулж байсан. Гэтэл шүүгч зөвхөн “Өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэхийг улсын бүртгэлийн байгууллагад даалгах” гэсэн шаардлагыг л хангах эсэхээр шийдвэр гаргасан бөгөөд яг аль оролцогч талаас шалтгаалан энэ бүртгэл хийгдэхгүй байна вэ гэдгийг шүүн тунгаалгүй хэт өнгөц дүгнэсэн. Угтаа бол улсын бүртгэлийн байгууллага хуулийн хүрээнд үнэн зөвөөр ажлаа хийсэн уг асуудал нь захиргааны журмаар маргаан үүсэх ямар ч шаардлагагүй байсан. Учир нь анх намайг улсын бүртгэлийн байгууллага шүүхийн шийдвэрийн дагуу өргөдөл гаргахад улсын бүртгэлийн байгууллага Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.3 болон 11.4-т заасны дагуу эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдэд бичгээр болон цахим хэлбэрээр мэдэгдэж хариу тайлбар авч ажилласан бол газрыг барьцаалагч Ч, Гурван марал констракшн ХХК бид иргэний эсвэл эрүүгийн хэргийн шүүхээр шийдвэрлүүлэх бүрэн боломжтой байсан. Энэ хүрээнд Ч ч мөн “Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гаргуулахдаа манайхыг оролцуулалгүй хулгайч нохой шиг авсан юм бэ” гэх мэтээр хэд хэдэн удаа манай талыг шүүмжилсэн. Хуулийн дагуу Чийг шүүхэд дуудах эрх надад байхгүй. Харин улсын бүртгэлийн байгууллага хуулийн дагуу Чийг шүүхэд дуудан маргаанаа бүрэн шийдүүлэх боломж үүсэх байсан. гэтэл улсын бүртгэлийн байгууллагаас хуулийн дагуу ажлаа хийгээгүйгээс өдийг хүртэл энэ асуудал сунжирч байгаа. Энэ талаар миний бие 2025 оны 06 дугаар сарын 18-нд гаргасан өргөдөлдөө ч мөн тодорхой дурдсан байхад урьдчилсан шатны шүүх хуралд хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас оролцож чадаагүй байх үед миний өргөдлийг бүхэлд нь авч үзээгүй байдаг.

Иймд миний өргөдлийг хүлээн авч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг магадлан манай анх өгсөн нэхэмжлэлийн дагуу аль үүрэг хүлээх ёстой этгээдэд үүргийг оногдуулан хуулийн дагуу бүрэн шийдвэрлэж өгнө үү” гэжээ.

4. Гуравдагч этгээд “ГГ ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо:

4.1. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримт, хэргийн оролцогч нарын гаргасан тайлбарыг тал бүрээс нь үнэн зөв, эргэлзээгүй байдлаар үнэлэн үзээгүй тул шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоогүй.

4.2. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тухай хуулийн 10.6-д зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн анх бүртгүүлэх хууль зүйн зохицуулалтыг заасан. “ГГ ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамж, 101А байр хаягт байрлах 5850 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 онд Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тухай хуулийн 10.6-д заасан шаардлагатай нотлох баримтыг бүрдүүлэн өгч, анх удаа бүртгэлийн Ү дугаар авсан.

4.3. Үүнийг 2022 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр дахин баталгаажуулж үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ 100 хувь гүйцэтгэлтэйгээр “ГГ ХХК-ийн бүртгэлд бүртгэсэн. Энэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн анхны бүртгэл үүсэж бүртгүүлсэн. Анх удаа бүртгэл үүсгэхэд тус газрын эзэн Д.Гоос бичгээр гаргасан зөвшөөрлийн үндсэн дээр “ГГ ХХК нь өөрийн нэр дээр өмчлөх эрхийг авсан. Энэхүү харилцааг дүгнэж үзвэл Иргэний хуулийн 150-д заасан “Бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх”-ийн гэрээний харилцаа үүссэн учраас үүнийг хуульд нийцсэн гэж үзэж улсын бүртгэлд буюу захиргааны байгууллага анх удаагийн бүртгэлийг үүсгэж, бүртгэл хийсэн.

4.4. Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэр гарсан учир Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11.1-д “Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ” Монгол Улсын шүүхийн тухай хуулийн 23.1-д “Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ” гэж заасны үндсэн дээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Баянзүрх дүүргийн улсын бүртгэлд 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр албан бичгээр “Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын дагуу өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч Д.От бүртгэж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээг ирүүлэхийг Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлд даалгах” албан тоот явуулсан. Гэтэл улсын бүртгэл энэ албан бичгийг биелүүлээгүй буюу иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхээс үндэслэлгүйгээр татгалзсан.

4.5. Улсын бүртгэл татгалзал хийхдээ “Цагдаагийн, прокурорын, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн хоригтой” байна гэсэн үндэслэлээр татгалзсан байдаг. Иймд тус татгалзал нь үндэслэлгүй болно.

4.6. Нэхэмжлэгчийн маргаж байгаа хоёр өрөө 53,76 м.кв байр гуравдагч этгээд “ГГ ХХК-иас гэрээний үндсэн дээр авсан, иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрээр өмчлөгч болсон нь тогтоогдсон учраас улсын бүртгэл Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.3-т “Шүүх, арбитрын шийдвэрийн үндсэн дээр өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч өөрчлөгдөж байгаа бол өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрх олж авч байгаа этгээд мэдүүлэг гаргах ба мэдүүлэгт шүүх, арбитрын шийдвэрийг хавсаргана” гэж зааснаар шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр бүртгэл хийгдэх байсан.

4.7. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 34 дүгээр зүйлийн 34.4-т “Хуулийн хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон болон нийтэд илэрхий үйл баримт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд холбогдолтой байвал түүнийг дахин нотлохгүй”  гэж заасан байдаг.

4.8. Иймд нэхэмжлэгчийн маргаж байгаа 53,76 м.кв хоёр өрөө байр нь Д.Оийн өмчлөлийн байр гэдэг нь нэгэнт тогтоогдсон учраас энийг анхан шатны шүүх дахин нотлох шаардлагагүй. Гэтэл анхан шатны шүүх энэ тухай үндэслэлгүйгээр дүгнэлтийг хийж нэгэнт гарсан хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрийг дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

4.9. Анхан шатны шүүх газрын эрх болон үл хөдлөх эрхийг зааглан хэрэглэх ёстой хуулийг зааглан хэрэглэсэнгүй. Нэхэмжлэгч “Чингис хаан” банкны барьцаанд байгаа газрын эрхийг шаардаж нэхэмжлэл гаргаагүй. Харин газраас салмагц зориулалтын дагуу ашиглаж болохгүй эд хөрөнгө буюу тусдаа үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг шаардсан.

4.10. Тодруулбал, “ГГ ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй Ү дугаартай 5850 м.кв-аас 53,76 м.кв хоёр өрөө байр орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгүүлэхээр төрийн захиргааны байгууллагад хандсан улсын бүртгэл үндэслэлгүйгээр татгалзаж байгаа нь хууль бус юм” гэж зөвхөн улсын бүртгэлийн асуудлыг шаардсан, хэрэв газартай холбоотой маргасан бол энэхүү хэрэгт хариуцагчаар газрын албыг татах байсан. Гэвч анхан шатны шүүх газрын эрхтэй маргаж байгаа мэт үзэж, дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

4.11. Гуравдагч этгээд Чны барьцааны эрхэд байгаа учраас энэ асуудал дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргаж өгөхгүй байгаа улсын бүртгэлийн татгалзал үндэслэлтэй байна гэж дүгнэж байгаа анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлгүй юм. Өөрөөр хэлбэл Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 55.1-т “Барьцааны гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол газар барьцаалах эрх нь тухайн газар дээр байгаа болон баригдаж байгаа барьцаалуулагчийн болон гуравдагч этгээдийн өмчлөлийн барилга байгууламжид хамаарахгүй”, 56.1-д “Барьцаалуулагч нь барьцаалуулсан газар дээр барилга байгууламж барих эрхтэй бөгөөд барьцааны гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцаа нь тухайн барилга байгууламжид үл хамаарна” гэж тус тус заасан байдаг.

4.12. Мөн анхан шатны шүүхээр хэлэлцүүлэх үед Ч нь барьцааны эрхээ хэрэгжүүлэхээр шаардах эрхээ хэрэгжүүлээгүй гэж маш тодорхой хариулт ирсэн. Тэгэхээр шаардах эрхээ хэрэгжүүлээгүй газрын эрхийн асуудлыг анхан шатны шүүх барьцаалагчийн эрх ашгийг хөндөхөөр байна, барьцаалагчийн зөвшөөрөл шаардлагатай гэж үзэж байгаа нь үндэслэлгүй.

4.13. Мөн анхан шатны шүүх барьцаалагчаас зөвшөөрөл аваагүй байна гэж дүгнэсэн. Харин дээр дурдсан үндэслэлүүдээр барьцаалагчаас заавал зөвшөөрөл авах шаардлага байхгүй. Ч зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээ байгуулагдах үед өөрийн барьцаалсан газар дээр орон сууц барих гэж байгаа гэдгийг мэдсэн гэдгийг анхан шатны шүүхийн хэлэлцүүлэгт өөрөө тодорхой хэлсэн. Тухайн барилга олон нийтийн буюу орон сууцны барилга байгаа гэдгийг мэдсэн гэдгээ төлөөлөгч маш тодорхой хэлсэн. Иймд тухайн орон сууцны олон нийтийн эрх ашиг нь банкны газрын эрхтэй хэрхэн зөрчилдөх вэ гэдгийг мэдсээр байсан гэдгийг анхан шатны шүүх анхаарч үзсэнгүй.

4.14. Нэхэмжлэгч нь худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр төлбөрөө . “ГГ ХХК-д бүрэн төлсөн тул одоо төлөх төлбөр байхгүй. Хэрэв нэхэмжлэгч төлөх төлбөр байсан бол барьцааны эрхээр хангуулна гээд барьцаалагч Чанд өгч барьцаалагчийн эрх ашгийг хамгаалах талаар ярих байсан байх. Гэтэл нэхэмжлэгч одоо маргаж байгаа байран дээр ямар ч төлбөр төлөхгүй байхад улсын бүртгэл болон анхан шатны шүүх барьцаалагчийн эрх ашгийг хөндөхөөр байна гэж үзэж байгаа нь үндэслэлгүй.

Иймд Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд, үндэслэл бүхий болоогүй, нотлох баримтыг тал бүрээс нь судлаагүй, хууль хэрэглээний алдаатай байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, нэхэмжлэгчийн хөндөгдсөн эрхийг хамгаалж өгөхийг хүсэж байна” гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлийн 118.3-д зааснаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хянаад шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж шийдвэрлэв.

 2. Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

 2.1. Нэхэмжлэгч Д.Оээс хариуцагч Баянзүрх дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан “Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дамдинбазарын гудамж, 101а байрны 30 тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Д.Оийн нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргахыг даалгах” тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гарган маргасан.

 2.2. Анхан шатны шүүхээс “...маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь иргэнд өмчлүүлсэн газар байх тул хууль тогтоомжид заасны дагуу тухайн газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай гэж үзэж, нэхэмжлэгчийг нэхэмжлэлийн шаардлагад тодорхойлсон орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр нь үндэслэл бүхий болжээ. ...маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлаж буй газрын өмчлөх эрх нь өөр этгээдийн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах барьцаанд бүртгэлтэй байх тул уг газар дээр байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг салгаж бүртгэхэд барьцаалагчийн зөвшөөрлийг авсан байх шаардлагатай...” гэж дүгнэн нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцжээ.

2.3. Хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзэхэд, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, Өлгий 18 гудамжны 215 тоот хаяг байршилтай, нэгж талбарын 1864731190468 дугаартай 700 м.кв газрыг Д.Гонд гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар өмчлүүлсэн талаар эрхийн улсын бүртгэлийн Г-2204014857 дугаарт бүртгэсэн ба тус газар дээр баригдсан Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамж, 101а тоот хаяг байршилтай орон сууцны өмчлөх эрхийг “ГГ ХХК-д 2019 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр 90 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр, 2020 оны 2 дугаар сарын 21-ний өдөр 100 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204102158 дугаарт анх бүртгэж, 000770362 тоот гэрчилгээ олгосон байна.

2.4. Нэхэмжлэгч Д.О нь “ГГ ХХК-тай 2019 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамж, 101А байрны 30 тоот 53.76 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдаж авахаар “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, гэрээний төлбөрийг бүрэн төлжээ.

2.5. Улмаар “ГГ ХХК-аас захиалга өгсөн иргэдээс 100 хувь төлбөрөө төлсөн захиалагч тус бүрийн нэр дээр орон сууцны гэрчилгээг гаргуулахаар Баянзүрх дүүргийн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн хэлтэст удаа дараа хандсан боловч хариуцагчийн зүгээс маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь иргэнд өмчлүүлсэн газар байх тул хууль тогтоомжид заасны дагуу тухайн газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай гэж үзэж нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагад тодорхойлсон орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхээс татгалзсан байна.

2.6. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын 2 дугаар зүйлийн 2.1-д “Улсын бүртгэгч эрхийн улсын бүртгэлийг дор дурдсан дарааллын дагуу хөтөлнө” гээд 2.1.5-д “мэдүүлэг дэх эд хөрөнгийн байршлын хаяг, өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагчийн регистрийн дугаар, газрын нэгж талбарын дугаараар цахим мэдээллийн сангаас хайлт хийж, мэдүүлэгт дурдсан эрх нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах” гэж, мөн журмын 5 дугаар зүйлийн 5.2-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд анх удаа бүртгэхэд газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэж, нэг хувийн хэрэг нээж, нэг бүрдлээр бүртгэнэ”, 5.5-д “Нийтийн зориулалттай орон сууц болон дундаа хэсгээр өмчлөх үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэж, дундаа хэсгээр өмчлөгч бүрд ногдох хэсэг тус бүрээр хувийн хэрэг хөтөлнө” гэж, 5.6-д “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10.6.1-д заасны дагуу дараахь баримт бичгийг мэдүүлэгт хавсаргана” гээд 5.6.2-т “...хоёр болон түүнээс олон захиалагчтай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл”-ийг хавсаргана гэж тус тус заасан бөгөөд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь иргэнд өмчлүүлэх газар болох нь тогтоогдсон байгаа энэ тохиолдолд тухайн газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай гэж үзэж нэхэмжлэгчийг тус орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхээс татгалзсан хариуцагчийн шийдвэр хуульд нийцжээ.

2.7. Түүнчлэн маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар болох Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, Өлгий 18 гудамжны 215 тоот хаяг байршилтай, нэгж талбарын 1864731190468 дугаартай 700 м.кв газрыг Д.Гонгоос “Чингис хаан” банктай 2018 онд байгуулсан ББГ-2018/ЗГ/69 дугаартай зээлийн гэрээний барьцаанд тавьсан, тухайн газар нь одоог хүртэл эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газрын цахим санд /барьцаа/ бүртгэлтэй хэвээр төдийгүй нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанаас уг хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн байна.

2.8. Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3-д заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгө гэдэг нь газраас салмагц зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй онцлог шинжтэй бөгөөд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д “газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх” гэж ойлгохоор, 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т “Орон сууц болон хэсгээр өмчлөх дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэх”, 21 дүгээр зүйлийн 21.1-д “Барьцаалбарын хууль ёсны эзэмшигч, эсхүл барьцаалагчийн хүсэлт, эсхүл шүүх, арбитрын шийдвэрийг үндэслэн барьцааны эрхийг дуусгавар болгох”, 21.2-т “Барьцааны эрх дуусгавар болсныг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэснээр барьцаалбараар гэрчлэгдсэн эрх дуусгавар болж, энэ тухай хувийн хэрэгт тэмдэглэх”, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4.4 дүгээр зүйлд “орон сууц болон хэсгээр өмчлөх дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэнэ” гэж тус тус заасан.

2.9. Дээрх хуулийн зохицуулалтаас үзэхэд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлаж буй газрын өмчлөх эрх нь өөр этгээдийн үүргийн гүйцэтгэлийг хангах барьцаанд бүртгэлтэй байгаа тохиолдолд уг газар дээр байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг салгаж бүртгэхэд барьцаалагчийн зөвшөөрлийг авсан байх шаардлагатай байна.

Тодруулбал, нэхэмжлэгч Д.О нь газрыг өмчилж буй иргэн Д.Гонгоос бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг мэдүүлэгтээ хавсаргасан боловч газар өмчлөх эрхийг барьцаалагчаас зөвшөөрөл аваагүй, тус эрхэд тогтоосон барьцааны бүртгэл хүчинтэй байх тул мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзсан хариуцагчийн шийдвэр нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т “үнэн зөв, бодитой, заавал биелүүлэх шинжтэй байх;”, 4.1.5-т “нотлох баримтад үндэслэж, хуульд заасан журмын дагуу хөтлөх;”, Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.4.3-д энэ хуулийн 19.4.2-т заасан нотлох баримт нь зөрчилтэй, бүрэн бус, холбогдох хуулийн заалтыг зөрчсөн бол улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.1-д “Улсын бүртгэгч дараах үндэслэлээр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзаж мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан баримт бичгийг буцаана:”, 29.1.3-т “мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан баримт бичгүүд зөрүүтэй” гэж тус тус заасантай нийцжээ.

2.10. Хэдийгээр гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс “...хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрээр нэхэмжлэгч Д.Оийг маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоосон, ...Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлд 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн албан бичгээр “Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын дагуу өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч Д.От бүртгэж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээг ирүүлэхийг Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлд даалгах” албан тоот явуулсан. Гэтэл улсын бүртгэл энэ албан бичгийг биелүүлээгүй буюу иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхээс үндэслэлгүйгээр татгалзсан...” гэж тайлбарлан маргаж байх боловч маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар бусдын барьцаанд байгаа, гуравдагч этгээд “ГГ ХХК-иас үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр Д.Оийг бүртгүүлэх тухай хүсэлтдээ уг газрыг барьцаалагчаас гаргасан зөвшөөрлийг хавсаргаж өгөөгүй болох нь тогтоогдсон энэ тохиолдолд иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрээр Д.Оийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болохыг тогтоосон нь улсын бүртгэлийн байгууллага дээр дурдсан хуулийн тодорхой зохицуулалтуудыг зөрчиж бүртгэл хийх үндэслэл болохгүй бөгөөд энэ талаарх гомдлыг хүлээж авах боломжгүй байна.  

2.11. Түүнчлэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн “Эрх шилжүүлэх тухай” 01-189/9039 дүгээр албан бичиг, мөн өдрийн 189/07 дугаар “Хөрөнгийн эрх сэргээх тухай” тогтоол, мэдэгдэл зэрэг шийдвэрүүд нь зөвхөн тухайн орон сууцны хоригийг цуцалж захиран зарцуулах эрхийг сэргээсэн болохоос биш уг үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлаж буй өмчлөх эрх бүхий газартай холбоотой аливаа эрхийг сэргээсэн гэж үзэхгүй.

Дээрх үндэслэлүүдээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1. Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 580 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч, болон гуравдагч этгээдээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.5 дахь хэсэгт зааснаар шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэж хэргийн оролцогч нар үзвэл магадлалыг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Улсын Дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн танхимд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй. 

 

 

 

 

 

ШҮҮГЧ                                                                      Г.МӨНХТУЛГА

 

ШҮҮГЧ                                                                      Б.АДЪЯАСҮРЭН

 

ШҮҮГЧ                                                                      Б.ТУНГАЛАГСАЙХАН