МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хуралдааныг шүүгч Ө.Уянга даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,                      

 

Нэхэмжлэгч: Т.Т-ын нэхэмжлэлтэй,            

Хариуцагч: НШ-т холбогдох,       

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Оргилболд, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.Сувд-Эрдэнэ, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Балжмаа, гэрч Э.Эрдэнэбат, нарийн бичгийн дарга С.Отгончимэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт:

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдрийн 181/ШШ2018/00488 дугаар шийдвэрээр иргэн Т.Ч, Ч.Мөнхтуул нараас 59,203,624 төгрөгийг гаргуулж, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.

НШгазрын шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 393 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон.

НШгазрын тасгийн дарга бөгөөд Сонгинохайрхан дүүргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 4/27255 дугаар мэдэгдлийг ирүүлсэн бөгөөд шинжээч төлбөр төлөгч Т.Чын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүрэг, 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 гудамж, 56 тоотод байрлах 56.7 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэлтэй мөн хаягт байрлах 350 м.кв зуслангийн зориулалттай газрыг 45,027,300 төгрөгөөр үнэлсэн эд хөрөнгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй болно.

Учир нь, Улаанбаатар хотын ногоон бүсэд байрлах, цэвэр агаар бүхий ашигтай байрлалтай, цахилгаан болон халаалтын системээр шийдвэрлэсэн хувийн сууцыг минь 45,027,300 төгрөгөөр үнэлж, уг үнэлгээний 70 хувь болох 31,519,110 төгрөгөөр тооцон эд хөрөнгийг минь үнэгүйдүүлж байгаад гомдолтой байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т “...Шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална...”, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйл “Хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, аргачлал”, 8.1-т “...Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно...” гэж тус тус хуульчилсан байна.

Гэтэл “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээг дээрх хуульд заагаагүй зардлын хандлагын үнээр тооцон гаргасан нь хуульд нийцэхгүй байна. Мөн үнэлгээг хийхдээ нэгж талбайн жишиг үнийг буруу тооцоолсноос хувийн сууцны 1 м.кв талбайн өртгийг 692 төгрөгөөр хэт доогуур үнэлж, зах зээлийн ханшнаас илт багаар үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Түүнчлэн газрын үнэлгээг хуульд заасны дагуу ямар стандарт, аргачлалын дагуу хэрхэн тооцсон нь тодорхойгүй байх бөгөөд зах зээлийн үнийг харьцуулан жишсэн объектын үнээс хэт доогуур үнэлсэн байна.

Харин хувийн сууцыг ижил төрлийн бусад объектын зах зээлийн үнэтэй огт харьцуулан жишиж үнийг тооцоолон гаргаагүй нь уг хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагад нийцсэн гэж үзэх үндэслэлгүй.

НШгазрын тасгийн дарга бөгөөд Сонгинохайрхан дүүргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 4/27255 дугаар мэдэгдлийг 2019 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдөр шуудангаар хүлээн авсан бөгөөд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “...Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно...” гэж заасны дагуу энэхүү нэхэмжлэлийг гаргасан.

Иргэн Т.Чын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүрэг, 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 гудамж, 5 б тоотод байрлах 56.7 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэлтэй мөн хаягт байрлах 350 м.кв зуслангийн зориулалттай газрыг 45,027,300 төгрөгөөр үнэлсэн эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбарт:

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдрийн 488 дугаар шийдвэрээр Т.Ч, Ч.Мөнхтуул нараас 59,727,792 төгрөг гаргуулж Хаан банканд олгохоор шийдвэрлэсний дагуу 2018 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч Т.Ч, Ч.Мөнхтуул нарын зээлийн барьцаанд тавигдсан барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 дүгээр гудамж, 5 б тоотод байрлах 56.7 мкв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэгдсэн 350 м.кв зуслангийн зориулалтай газрыг тус тус 2019 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 152/01 дугаар эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор битүүмжлэн 2019 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн 155/18280502 тоот эд хөрөнгө хураах тогтоолоор тус тус хурааж, төлбөр төлөгч нараас үнийн санал ирүүлэх тухай мэдэгдэл 2019 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдрийн 4/23884 дугаар албан бичгээр төлбөр төлөгч Т.Ч, Ч.Мөнхтуул болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Сувд-Эрдэнэд нарт тус тус баталгаат шуудангаар хүргүүлсэн байна.

Төлбөр төлөгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Сувд-Эрдэнэ 2019 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр барьцаа хөрөнгийг 59,867,792 төгрөгөөр, төлбөр авагч Хаан банк 2019 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр 30,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн тухай зөрүүтэй үнийн санал ирүүлсэн тул 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон.

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу үнийн санал авахад талууд харилцан тохиролцоогүй тул 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 393 дугаар тогтоолоор шинжээч томилон үнэлгээг тогтоолгоход эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 дүгээр гудамж, 5 б тоотод байрлах 56.7 мкв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэгдсэн 350 м.кв зуслангийн зориулалттай газрыг 45,027,300 төгрөгөөр тус тус үнэлгээ тогтоосон.

Иймд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд зааснаар мэргэжлийн тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр оролцуулж хөрөнгийн үнэлгээг бодитоор үнэлсэн байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Шүүх зохигчдоос шаардлага болон татгалзлаа нотлох зорилгоор шүүхэд гаргасан Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх 44 дүгээр зүйлийн 44.2, 44.4-т заасан шаардлага хангасан нотлох баримтууд, талуудын тайлбар, гэрчийн мэдүүлгийг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, эргэлзээгүй талаас нь хянаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Т.Ч нь хариуцагч НШгазарт холбогдуулан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийн гаргасан 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 01/150 тоот үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргасан.

 

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах үндэслэлээр хангаж шийдвэрлэв.

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдрийн 181/ШШ2018/00488 дугаар шийдвэрээр Т.Ч, Ч.Мөнхтуул нараас 59,727,792 төгрөг гаргуулж “Хаан банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн ба уг шийдвэрт 2018 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдөр 340 тоот гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, улмаар 2018 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, одоо ажиллагаа явагдаж байна.

 

НШгазар нь ажиллагааны явцад үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204021409 дугаарт Т.Чын өмчлөлд бүртгэлтэй, Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүрэг, 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 дүгээр гудамж, 5б тоотод байрлах 56,70 м.кв талбайтай хувийн сууц, нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэгдсэн 350 м.кв талбайтай зуслангийн зориулалт бүхий газар эзэмших эрх зэргийг 2019 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн 152/01 тоот актаар битүүмжилж, 2019 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн 155/18280502 тоот актаар хурааж, үнэлгээг талууд харилцан тохиролцож тогтоогоогүй үндэслэлээр 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 393 тоот тогтоолоор “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, үнэлгээ хийлгэсэн байна.

 

Шинжээч “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК нь газрын үнэлгээг 9,171,300 төгрөгөөр, хувийн сууцны үнэлгээг 35,856,000 төгрөгөөр буюу нийт 45,027,300 төгрөгөөр үнэлж, 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 01/150 тоот үнэлгээний тайланг мөн өдөр шийдвэр гүйцэтгэгчид хүлээлгэн өгсөн байна.

 

НШгазраас дээрх үнэлгээний талаарх 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 4/27254 тоот мэдэгдлийг төлбөр төлөгч Т.Ч, Ч.Мөнхтуул нарын оршин суух хаягаар баталгаат шуудангаар хүргүүлсэн байна.

 

Мэдэгдэл хүлээн авсан нэхэмжлэгч нь үнэлгээг эс зөвшөөрсөн гомдлоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан хугацааны дотор буюу 2019 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр гаргасан байх тул шүүх гомдлыг үндэслэлтэй эсэхийг хянан шийдвэрлэнэ.

 

Эд хөрөнгийг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгчийн гомдол “...зах зээлийн үнэлгээнээс хэд дахин доогуур үнээр үнэлсэн, үнэлгээчин хөрөнгийг үнэлэхдээ Барилга, байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрмийг зөрчсөн, автомашины гараашийг үнэлээгүй орхигдуулсан зэргээр Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журам зөрчсөн...” гэх үндэслэлүүдээр гарсан байна.

 

Төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар нь дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг тохиролцож тогтоогоогүй учир НШгазар шинжээч томилж, үнэлгээ хийлгэсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т нийцсэн байна.

 

Томилогдсон шинжээч “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК нь газар болон хувийн сууцны үнэлгээг тогтоохдоо хувийн сууцтай залгаа байрлах автомашины гараашийг үнэлээгүй болох нь үнэлгээний тайлан, шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон үнэлгээчин Э.Эрдэнэбатын “...хувийн сууцны залгаа байрлах, тусдаа м.кв бүхий автомашины гараашийг үнэлээгүй...” гэх мэдүүлэг зэргээр тогтоогдсон боловч шинжээч томилох тухай 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 393 дугаар тогтоолоор түүнд энэ талаар даалгаагүй тул шинжээчийг хууль зөрчсөн гэж үзэхгүй.

 

Харин үнэлгээчин хувийн сууцны үнэлгээг Барилга хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 203 тоот тушаалаар батлагдсан “Барилга, байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэм”-д заасан жишиг үнэлгээг баримтлан өртгийн хандлагын аргаар тогтоохдоо уг дүрмийн амины орон сууцны барилгын 1 м.кв-ын жишиг үнэлгээ /1,551,550-1,290,600 төгрөгийн хооронд/-ээс хэт доогуур буюу илт зөрүүтэйгээр 692,000 төгрөгөөр тогтоосон нь дүрмээр тогтоосон жишиг үнэлгээнд нийцээгүй, чухам ямар үндэслэлээр 1.кв-ын үнэлгээг ийнхүү тогтоосон тухайгаа тайланд тусгаагүйн гадна энэ тухайгаа гэрч буюу үнэлгээчин Э.Эрдэнэбат шүүх хуралдаанд тайлбарлаж чадаагүй тул шүүх үнэлгээг үндэслэл бүхий гэж үзэхэд эргэлзээ төрж байна.

 

Иймд хувийн сууцны 1 м.кв-ын жишиг үнэлгээг 692,000 төгрөгөөр тооцож, уг үнэлгээнд үндэслэн 1 м.кв-ыг өнөөгийн үнэ цэнийг 761,000 төгрөгөөр тогтоож, энэ дүнгээс элэгдлийн тооцон хөрөнгийн нийт үнэлгээг 35,856,000 төгрөгөөр тогтоосон шинжээчийн дүгнэлтийг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 “Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно.”, 9.2.1 “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх;”, 9.2.3. “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” зэрэг шаардлагад нийцсэн байх, мөн 9.3.9 “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, горим, тэдгээрийн нийцтэй байдлыг тайланд тусгана” гэсэн зохицуулалтад нийцээгүй гэж үзнэ.

 

Иймд тухайн тайлангаар тогтоогдсон үнэлгээг хуульд нийцсэн, үндэслэл бүхий гэж үзэх боломжгүй тул нэхэмжлэгч Т.Чын гомдлоор уг үнэлгээг хүчингүй болгох нь зүйтэй байна.

 

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1, 115 дугаар зүйлийн 115.2.1 дэх хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.5-д заасныг тус тус баримтлан Т.Чын өмчлөлийн эрхийн бүртгэлийн Ү-2203028823 дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүрэг, 19 дүгээр хороо, Хуурай мухар 1 дүгээр гудамж, 5б тоотод байрлах 56,70 м.кв талбайтай хувийн сууц, нэгж талбарын 18641326711982 дугаарт бүртгэгдсэн 350 м.кв талбайтай газрыг нийт 45,027,300 төгрөгөөр үнэлсэн “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийн 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 01/150 тоот үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.   

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон тал нь энэхүү шийдвэрийг 7 хоногийн дараа бичгээр гарснаас хойш 14 хоногийн дотор гардан авах үүрэгтэй бөгөөд эс зөвшөөрвөл заасан хугацаанд гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай. 

 

 

 

  

ДАРГАЛАГЧ                                    Ө.УЯНГА