2020 оны 04 сарын 16 өдөр                     Дугаар 102/ШШ2020/01206                           Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч З.Доржнамжин даргалж шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

 Нэхэмжлэгч:Сүхбаатар дүүргийн 2 дүгээр хороо, Хоймор оффис 15010 тоотод байрлах, регистр 2, АО ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй,

 

 Хариуцагч:Баянгол дүүргийн 2 дугаар хороо, 2 байрны 2 тоотод оршин суух, эмэгтэй, регистр 2, Х-д холбогдох

 

Гэрээ цуцалж, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай шаардлагатай хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

 Шүүх хуралдаанд:Нэхэмжлэгч байгууллагын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Баасанжав, өмгөөлөгч Г.Халиунаа, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Энх-Очир, гэрч Р.Отгонбаяр, З.Ариунжаргал, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Баттулга нар оролцов.

 

                                            ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч АО ХХК  шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:АО ХХК  нь 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр Э.Х-д өөрсдийн барьсан Баянгол дүүргийн 2 дугаар хороо 2 байрны 2 тоот хаягт байрлах 1 өрөө орон сууцыг борлуулах, нөгөө талаас Э.Х нь байрны төлбөр болох 58 275 000 төгрөгийн 30 хувь болох 17 482 500 төгрөгийг урьдчилгаанд төлж, үлдэгдэл 40 792 500 төгрөгийг 10 жилийн хугацаанд зээлийн нөхцөлөөр хүүгийн хамтаар, гэрээнд заасан хуваарийн дагуу хэсэгчлэн төлөхөөр гэрээ байгуулсан.Э.Х нь 2017 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр урьдчилгаа 17 482 500 төгрөгийг төлсөн бөгөөд түүнээс хойш гэрээнд заасан хуваарийн дагуу 6 500 000 төгрөгийн төлөлт нийж нийт 23 982 500 төгрөгийн төлөлт хийсэн байна.Э.Х нь 2018 оны 11 дүгээр сараас хойш эргэн төлөлт хийхгүй байна.Гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.4-т зааснаар борлуулагч талын санаачилгаар гэрээг цуцлах, татгалзах үндэслэлтэй байна.Иймд Э.Х-тай байгуулсан 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээг цуцалж, Баянгол дүүргийн 2 тоот хаягт байрлах орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч байгууллагын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа:Э.Х-ийн хувьд зээлийн гэрээг урт хугацаагаар тасалдуулсан байдаг.Төлөөлөгч нь хоцрогдол гэж яриад байх шиг байна.Энэ тайлбарыг нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч байна гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Хариуцагчийн төлөөлөгч нь шүүхэд хариу тайлбар гаргахдаа уг орон сууцыг бусдад түрээслүүлсэн гэдэгт ямар нэг тайлбар гаргасангүй.Э.Х-ийн хувьд уг орон сууцыг бусдад түрээсэлж орлого олдог бөгөөд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд бусдад түрээслэхээр бол заавал манай байгууллагад мэдэгдэж, зөвшөөрөл авна гэж зааж өгсөн байдаг.Гэтэл ямар нэг зөвшөөрөл авсан, мэдэгдсэн зүйлгүй байдаггүй.Иймд манай байгууллагад бусдад түрээслүүлэх болсон талаар мэдэгдэж, зөвшөөрөл аваагүй нь гэрээг цуцлах бас нэг үндэслэл гэж харж байгаа ба нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Э.Х шүүхэд гаргасан тайлбартаа: АО ХХК -тай 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр 17-1/25 тоот орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээг 10 жилийн хугацаатай байгуулсан.АО ХХК  нь Баянгол дүүргийн 2 хаягт байрлах миний эзэмшлийн орон сууцыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй, би гэрээний дагуу 24 082 500 төгрөг төлсөн, цаашид нэхэмжлэгчтэй эвлэрэн тохиролцох хүсэлтэй байна гэжээ.

 

 Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Энх-Очир шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа:Талуудын хооронд 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан байдаг.Э.Х нь орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт нийт үнийн дүнгийн 30 хувь болох 17.482.500 төгрөгийг шилжүүлсэн өдөр уг орон сууцыг өөрийн эзэмшилд авч, орон сууцыг өөрийн эзэмшилд авсны дараа хүүг тооцож эхлэхээр гэрээнд заасан байдаг.Э.Х-ийн хувьд урьдчилгаа төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлсөн боловч нэхэмжлэгч тал уг орон сууцыг 8 сарын дараа хүлээлгэж өгсөн байдаг.Хэдийгээр худалдагч тал гэрээнд заагдсан үүргээ зөрчиж, орон сууцыг урьдчилгаа авсан өдрөө шилжүүлж өгөөгүй ч Э.Х нь үндсэн төлбөр болон хүүг цаг тухай бүрд нь төлж барагдуулж байсан.Э.Х нь байрны төлбөрийг төлөхдөө Англи улсад оршин суух өөрийн ээж Б.Дашзэвэгээс санхүүгийн туслалцаа авч төлдөг байсан.Гэтэл хариуцагчийн ээжийн биеийн байдал гэнэт муудсанаас Монгол улсад ирж 2018 оны 11 дүгээр сараас 2020 оны 2 дугаар сар хүртэл эмчлүүлэх шаардлагатай болсон.Ингээд тооцоолоогүй зардал гарсан тул хэсэг хугацаанд зээлийн гэрээний эргэн төлөлт хийгдэх боломжгүй нөхцөл байдал бий болсон. Нэхэмжлэгч талаас яриад байгаа 1 жилийн хугацаанд ямар ч эргэн төлөлт хийгээгүй гэдэг нь үндэслэлгүй бөгөөд манай талаас гаргаж өгсөн нотлох баримтаар няцаагдана.Э.Х нь гэрээний зөрчлийг, хоцрогдлыг тодорхой болгохоор, түүнийг арилгахаар нэхэмжлэгч байгууллагын удирдлагуудтай удаа дараа холбогдоход “танайх гэрээний үүрэгт 4.500.000 төгрөг төлсөн өөр мөнгө төлөөгүй...” гэсэн хариу өгсөн ул Э.Х-тэй санал нийлээгүй ба өөрийн мөнгө шилжүүлсэн баримтыг шүүж үзээд 6.600.000 төгрөг төлсөн байсан.Ингээд Э.Х дахин “АО” ХХК-ийн удирдлагуудтай зээлийн гэрээний зөрчлийг арилгах талаар холбогдох гэхэд аль хэдийнээ шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байсан.Хэдий шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байсан ч манай зүгээс удаа дараа зээлийн гэрээний зөрчлийг арилгахаар, эвийн журмаар асуудлыг шийдвэрлэх гээд холбогдох гэхэд АО ХХК -ний удирдах албан тушаалтны утас нь холбогдох боломжгүй болсон тул төлөөлөгчтэй нь уулзаж лавлахад гадаадад амарч байгаа гэсэн хариу өгч байсан.Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад зээлийн гэрээний зөрчилд 6.434.000 төгрөг үүсэн байгаа талаар мэдээлэл авч зээлийн гэрээний зөрчлийг арилгаж, гэрээг цааш үргэлжлүүлэх хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлэхэд нэхэмжлэгч талаас эхний ээлжид 20.000.000 төгрөг өгөөд үлдэгдэл мөнгийг 1 жилийн дотор төлөлтийн хуваарь гаргаж төлөх болзол тавьсан байдаг.Манай зүгээс 20.000.000 төгрөгийг багасгаж, хугацааг уртасгах боломжтой эсэхийг лавлахад өөр ямар нэгэн болзол байхгүй гэсэн хариу өгч байсан.Э.Х нь нэхэмжлэгч талаас гаргасан саналыг хүлээн зөвшөөрөх ямар ч боломж байхгүй тул талууд эвлэрэн хэлэлцэх асуудал дээр харилцан тохиролцож чадаагүй байдаг.Өмнө нь шүүхээс энэ хэргийг буцаах тухай захирамж гарч байсан ба тухайн үед Э.Хнь гэрээний зөрчлийг арилгахаар 7.000.000 төгрөгийг нэхэмжлэгч АО ХХК -ийн дансанд шилжүүлж, мөнгө шилжүүлсэн талаар мэдэгдээд, гэрээг цааш нь үргэлжлүүлэх санал тавихад мөн л хүлээж аваагүй татгалзсан байдаг.АО ХХК -ийн хувьд Э.Хулантай байгуулсан гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.4-т заасныг баримтлан гэрээнээс татгалзаж байна гэдэг.Гэтэл Э.Хулангийн хувьд нийт 31.462.500 төгрөгийг буюу нийт үнийн дүнгийн 50 хувьтай дүйцэхүйц төлбөр төлсний хувьд хэтэрхий хатуу арга хэмжээ авч байна гэж үзээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэж үзэж байгаа.Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.Нэхэмжлэгч тал ямар үндэслэлээр байрыг бусдад түрээсэлсэн гэж яриад байгаа нь тодорхойгүй, Э.Х-г уг орон сууцыг бусдад түрээсэлж орлого олж байна гэсэн таамаг төдий зүйл яриад байх боловч тэр талаар нотлох ямар нэг баримт гаргаж өгөөгүй байх тул нэхэмжлэгчийн яриад байгаа зүйл нь үндэслэлгүй байна гэв.

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч АО ХХК  нь хариуцагч Э.Х-д холбогдуулан 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр байгуулсан орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээг цуцалж, Баянгол дүүргийн 2 тоот хаягт байрлах орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай шаардлагыг шүүхэд гаргажээ.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр АО ХХК -ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

АО ХХК  нь Э.Х-тай 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээ байгуулсан байх бөгөөд уг гэрээгээр АО ХХК  нь Баянгол дүүргийн 2 тоот хаягт байрлах нэг өрөө, 31,5 мкв талбай бүхий орон сууцыг Э.Х-д шилжүүлэх, Э.Х нь уг орон сууцны үнэ болох 58 275 000 төгрөгийн 30 хувь 17 482 500 төгрөгийг урьдчилан төлж, үлдсэн 70 хувь 40 792 500 төгрөгийг, жилийн 8 хувийн хүүтэй, 120 сарын хугацаанд буюу 2027 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд төлж барагдуулахаар талууд тохиролцсон байна.

 

Нэхэмжлэгч байгууллагын төлөөлөгч нь орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээнээс татгалзаж байгаа үндэслэлээ Э.Х нь гэрээнд заасан графикийн дагуу орон сууцны үнэ төлөх үүргээ зөрчсөн гэж тайлбарлаж байна.

 

Талуудын хооронд хийгдсэн гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.4-т “гэрээгээр тохиролцсон хуваарийн дагуу төлбөрөө бүрэн буюу хэсэгчлэн төлөлгүй 90 хоног хугацаа хэтэрсэн бол гэрээнээс татгалзана гэж заасан байна.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-т зааснаар гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах талаар талууд гэрээгээр тохирч болох боловч энэхүү тохиролцоо болон гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах ажиллагаа нь Иргэний хуулийн 204, 205 дугаар зүйлд заасан гэрээнээс татгалзах зохицуулалтад нийцэж байх учиртай байдаг.

 

Гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.4-т заасан гэрээний үүргээ бүрэн буюу хэсэгчлэн төлөлгүй 90 хоног хугацаа хэтэрсэн гэдэг нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-т зааснаар “Талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэж заасны дагуу энэхүү үүргийн харилцаанд нэмэлт хугацаа тогтоосон гэх баримтгүй, гэрч нар ч нэмэлт хугацаа тогтоосон талаар мэдүүлэхгүй байна.

 

 Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.3-т “Гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнийг цуцлах үндэслэл болж байвал зөвхөн энэ хуулийн 219.3, 225.2-т заасан зөрчлийг арилгах буюу урьдчилан сануулах хугацаанд гэрээг цуцалж болно” гэж заасны дагуу нэмэлт хугацаа тогтоосноор ямар нэгэн үр дүнд хүрч чадахгүй нь тодорхой гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

 

Гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.6-д зааснаар Э.Хнь тухайн орон сууцыг бусдад түрээслүүлсэн гэх байдал нь баримтаар нотлогдоогүй байх тул энэ үндэслэлээр гэрээнээс татгалзах боломжгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1-т “Аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ” гэж заасны дагуу АО ХХК нь зээлийн гэрээг цуцлах талаар зээлдэгчид мэдэгдээгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч тал нь гэрээнээс татгалзах тухайгаа Э.Х-д мэдэгдэж байсан гэдгээ гэрч Р.Отгонбаяр, З.Ариунжаргал нар нотолно гэх боловч  АО ХХК-д Р.Отгонбаяр нь нягтлан, З.Ариунжаргал нь менежер ажилтай байх тул гэрчүүд нь нэхэмжлэгч байгууллагатай ашиг сонирхол нэгтэй байгааг дурдах нь зүйтэй байна.

 

Иймд дээрх зохигч талуудын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн орон сууц зээлийн нөхцөлөөр борлуулах гэрээг цуцлах, гэрээнээс татгалзах үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Нөгөө талаар Э.Х нь 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-т зааснаар үүргээ ялимгүй зөрчсөн гэж үзэхээр байх бөгөөд гэрээний гүйцэтгээгүй үүрэг болох 7 000 000 төгрөгийг 2020 оны 1 дүгээр сарын 31-ний өдөр нэхэмжлэгч байгууллагад шилжүүлсэн байгааг хүлээн авахаас татгалзаж байгаа үндэслэл нь хуульд нийцэхгүй байх бөгөөд Э.Х-ийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.