МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч З.Түвшинтөгс даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч:*******,*******, 6/1 байрны*******,******* Л.П /РД:**********/,

Нэхэмжлэгч: *******, Чингисийн өргөн чөлөө-6, Стадион Оргил-1, Хаан цамхаг өөрийн байранд байрлах, “ХААН банк” ХХК /РД:******/ нар

 

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүргийн 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, өөрийн байранд байрлах, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан 

 

дуудлага худалдаанд оруулах хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрсөн, 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаартай “Анхны албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай” тогтоолын дагуу 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр болсон анхны албадан дуудлага худалдааны ажиллагааг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг 2019 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр, 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр хүлээн авч, 2019 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр, 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр тус тус иргэний хэрэг үүсгэж, 2019 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр хэргийг нэгтгэж хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Л.П, өмгөөлөгч Б.Эрдэнэбат, нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Гантогтох, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Бат-Эрдэнэ, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Сонинцэцэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Гантогтох тайлбарлахдаа: Багахангай, Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 04 дугаартай шийдвэрээр хариуцагч Л.Пгээс 98.716.614 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Л.П шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай хүсэлт гаргасныг дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхэлсэн боловч хуулийн дагуу явагдаагүй гэж үзэж дараах гомдлыг гаргаж байна.

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т заасны дагуу шинжээч шинжилгээ хийж дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг тус тус баримтлах ёстой. Гэвч хураагдсан барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгүүдэд үнэлгээ тогтоолгохоор ажилласан шинжээчийн дүгнэлт агуулгын хувьд холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчсөн гэж үзэж байна. Үүнд:

-Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.5-д “үнэлгээчин үнэлгээ хийх бэлтгэл ажлын хүрээнд хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашиглаж байгаа мэдээллийн сан болон үйлчлүүлэгчээс ирүүлсэн тоо, мэдээг дахин хянаж магадлан шинжилсэн байх үүрэгтэй” гэж, мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т “хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий тодорхой байх шаардлагатай” талаар заасныг хэрэгжүүлээгүй байна.

- Үнэлгээний Олон улсын стандартын 10.1-д зааснаар үнэлгээний үндсэн хандлагууд нь зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага, өртгийн хандлага байх бөгөөд үнэлгээчин үнэлгээний хамааралтай ба тохиромжтой хандлагуудад анхаарал хандуулах ёстой.

 “Хөрөнгө Эстимейнт” ХХК-ийн үнэлгээчин Э.Эрдэнэбатын гаргасан үнэлгээний тайланд зах зээлийн хандлагыг баримталсан байх бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг ойролцоо шинж бүхий гэх 3 төрлийн обьектыг мэдээллийн сангаас хайлт хийн харьцуулсан талаар тайландаа дурджээ.

Шинжээч хэрэглэж байгаа зах зээлийн хандлага нь тухайн хөрөнгийн үнийн мэдээлэл нь бэлэн олдоцтой байгаа ижил буюу жишиж болох төсөөтэй хөрөнгүүдтэй харьцуулснаар үнэ цэнийн үзүүлэлтийг тодорхойлох юм.

Гэтэл үнэлгээний хөрөнгө болох 105 мк.в талбай эзэмших эрхтэй газар дээр 180 м.кв талбай үл хөдлөх эд хөрөнгө нь байршлын хувьд төв зам дагуу бус, туслах замаасаа 50-70 метрийн зайтай, байгууллагын хашааны ард байрлалтай, барилгын талбайн хэмжээгээр газартай, зогсоол болон орц, гарц муутай обьектыг Баянзүрх дүүргийн 13 дугаар хороолол дунд зам дагуу “Натур” худалдааны төвийн зүүн талд байрлалтай 288 м.кв талбай бүхий үйл ажиллагаа нь жигдэрсэн обьект, Баянзүрх дүүргийн 7 дугаар хороо, ТЭЦ-ийн зүүн гар талд байрлалтай “Бродвей” рестораны 660 м.кв талбай обьект, Баянзүрх дүүргийн амгалан захад байрлалтай 576 м.кв талбай бүхий обьектуудтай тус тус харьцуулан үнэлгээг хэт өндөр тогтоосон байна.

Өөрөөр хэлбэл, бие даасан тогтвортой үйл ажиллагаа явуулдаг, хотын төвийн зам дагуух обьектуудыг ижил төстэй гэж харьцуулсан нь Үнэлгээний Олон улсын стандартын 20.1 дэх заалтыг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл болж байна.

-Үнэлгээний Олон улсын стандартын 20.2-т “үнэлж буй хөрөнгийг эсвэл түүнтэй ихээхэн төсөөтэй хөрөнгийг нийтэд идэвхитэй арилждаг хандлагыг хэрэлгэх ба мэдэхүйц ач холбогдол өгөхөөр”, 20.5-д “жиших зах зээлийн мэдээлэл нь яг ижил эсвэл ихээхэн төсөөтэй хөрөнгөд хамааралтай биш байх тохиолдолд үнэлгээчин уг эд хөрөнгийн хоорондох тоо хэмжээ, чанарын ижил төсөөтэй ба ялгаатай талуудыг жишсэн үнэлгээг гүйцэтгэх үүрэгтэй” гэж тус тус заасан.

 Иймд энэхүү зэрэгцүүлсэн шинжилгээг үндэслэн тохируулгуудыг ямагт хийх шаардлагатай байдаг. Тэдгээр тохируулгууд нь ул үндэслэлтэй байх ёстой бөгөөд үнэлгээчин нь тохируулгуудын шалтгаан үндэслэл ба тэдгээрийг хэрхэн тоогоор баримтжуулснаа баталгаажуулах ёстой.

Гэтэл харьцуулсан хөрөнгүүдийн тохируулгыг авсан мөртлөө үнэлгээ хийж байгаа обьектод тохируулга хийгээгүй байна. Энэ нь Үнэлгээний Олон улсын стандартын 30.6-д “...холбогдох жиших ажил гүйлгээг тогтоох ба тэдгээр ажил үнэлгээний гол хэмжигдэхүүнүүдийг тооцоолох, жишиг хөрөнгө болон үнэлж буй хөрөнгийн хоорондох ялгаатай талуудыг харгалзан тусгахын тулд үнэлгээний хэмжигдэхүүнүүдэд аливаа шаардлагатай тохируулгуудыг хийнэ” гэсэн зарчимд нийцэхгүй байна

-Мөн шинжээч харьцуулахаар сонгосон газартаа ийнхүү тохируулга хийхэд ашигласан мэдээллээ хуулийн дагуу цуглуулсан эсэх нь тодорхойгүй байгаа тул хөрөнгийн үнэлгээг мэргэжлийн түвшинд гаргасан гэж үзэх боломжгүй байна.

2.Шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 249  дугаартай шинжээч томилох тухай тогтоолоор “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Харин хавтаст хэргийн 64 дүгээр талд авагдсан “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийн гэрчилгээн дээр Даатгалын хохирол үнэлгээний үйл ажиллагааг хугацаагүйгээр эрхлэх. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхийг 2015 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрөөс 2018 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдөр хүртэл хугацаатайгаар олгов гэсэн бичилт хийгдсэн байна. Иймд шинжилгээ хийх эрхгүй этгээдийг шинжээчээр томилж, хөрөнгийн үнэлгээ хийгэсэн гэж үзэх үндэслэл болж байна.  Мөн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1 дэх хэсэгт заасны дагуу үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээд нь хуулийн этгээд бус, тусгай зөвшөөрөл бүхий хувь хүн байхаар заасан байхад үнэлгээг хуулийн этгээд гаргасан нь хууль зөрчсөн ажиллагаа болсон байна.

3.2019 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр тус шүүхэд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хүсэлт гаргаж шүүгчийн 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдрийн 1195 дугаар захирамжаар Л.Пд холбогдох шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаар тогтоолоор 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр анхны дуудлага худалдаа явуулж хуулийг ноцтой зөрчсөн.

 Энэ талаар 2019 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт гомдол гаргаж шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хүсэлт гаргасан боловч 2019 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 4/955 тоот албан бичгээр “шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох үндэслэл тогтоогдохгүй” гэж хариу өгсөн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1.4-т “гүйцэтгэх баримт бичгийн дагуу төлбөрт хураан авах хөрөнгийн үнэлгээний талаар шүүхэд гомдол гаргасан бол шүүхийн шийдвэр гарч, хуулийн хүчин төгөлдөр болтол”, 27.4-т шийдвэр гүйцэтгэгч нь энэ хуулийн 27.1.1-д “төлбөр төлөгч хуулийн этгээдэд холбогдуулан дампуурлын хэрэг үүсгэсэн, эсхүл битүүмжилсэн хөрөнгийг чөлөөлөх тухай нэхэмжлэлийг эд хөрөнгийн талаар бие даасан шаардлага гаргах эрхтэй гуравдагч этгээд шүүхэд гаргасан бол шүүхийн шийдвэр гарч, хуулийн хүчин төгөлдөр болтол” гэж тус тус заасан заалтад нийцэхгүй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгч Л.П шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч Л.П, өмгөөлөгч Б.Эрдэнэбат нар тайлбарлахдаа: Л.П миний өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204043996 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, Лувсан цэвээний гудамж 6-1 тоотод байрлах 180 м.кв талбайтай нэг давхартаа хүнсний найман нэрийн дэлгүүр ажиллуулдаг, хоёр давхартаа түрээсийн 2 өрөөтэй цэвэр ус, дулаанаар төвийн шугамд холбогдсон, улаан тоосгоор баригдсан хотын “А” зэрэглэлд байрлах, сургууль, цэцэрлэг, автобусны буудалтайгаа ойр, үзэмж, тохижилт сайтай барилга, 105 м.кв талбай бүхий газартай хувийн орон сууцыг  “Хөрөнгө Эстимэйнт” ХХК 518.281.500 төгрөгөөр үнэлсэнийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

1.Хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ намайг эзгүйд гаднаас хөрөнгийн зургийг аваад явсан байсан. Хөрөнгийг үнэлэхдээ хотын “А” зэрэглэлийн биш цэвэр ус, дулааны шугамд холбогдоогүй амгалан дахь гэр хорооллын дунд байрлах хувийн орон сууцтай харьцуулан үнийг багаар тогтоосон. Би өөрийн орон сууцыг 1.300.000.000 төгрөгөөр үнэлэн худалдан борлуулж “ХААН банк” ХХК болон бусад төлбөр авагч нарт өгөх саналтай байна.

 Би энэ талаарх хүсэлтээ Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2019 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдөр өгсөн.

Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаартай анхны албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тогтоол, 2019 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн “өнөөдөр” сонин дээр гарсан зар, 2019 оны 11 сарын 01-ний өдрийн анхны болон хоёр дахь дуудлага худалдаа явуулах хурлын тэмдэглэл зэргийг надад мэдэгдэж, танилцуулаагүй байж байгаад 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр мэдсэн.

Мөн би 2019 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, шүүх 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн бөгөөд уг шүүхийн шийдвэрийг хариуцагч биелүүлэлгүй. Мөн албадан дуудлага худалдааг 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр явуулсан. Би анхных нь юм уу? хоёр дахь юм уу? гэдгийг ойлгоогүй байхад эд хөрөнгийн үнэлгээг 70 хувиар бууруулж, 362.797.350 төгрөгөөр шууд хоёр дахь албадан дуудлага зохион байгуулсан.

2. “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхгүй хуулийн этгээдээр үнэлгээ хийлгэсэн байсан. Энэ үйл ажиллагаа нь миний эрх ашгийг маш ихээр хөндсөн учир гомдолтой байна.

Иймд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулж, анхны албадан дуудлага худалдааг зохион байгуулах тухай тогтоолын дагуу хийгдсэн анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасныг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шүүхэд ирүүлсэн тайлбар болон шүүх хуралдаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Бат-Эрдэнэ тайлбарлахдаа: Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

1.Шинжээчээр томилсон “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХКийн үнэлгээчний үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн хугацааг 2018 оны 3 дугаар сарын 01-ний өдрөөс эхлэн 3 жилийн хугацаагаар сунгасан. Иймд үнэлгээ хийх эрхтэй гэсэн үг.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар хөрөнгийн үнэлгээний дагуу бусад ажиллагааг хийсэн.

Л.Пд 2019 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн 4/2222497 дугаар албан бичгээр албадан дуудлага худалдаа явуулахыг мэдэгдэж, шуудангаар хүргүүлсэн. Анхны албадан дуудлага худалдаан дээр үнийн дүнг 70 хувиар бууруулж явуулсан. Хурлын тэмдэглэл анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдаа гэсэн бланкан дээр бичигдсэн байгаа болохоос хоёр дахь албадан дуудлага худалдаа гэж явагдаагүй.

Мөн манай байгууллага хөрөнгийн үнэлгээг яаж ямар журмаар тогтоосон талаар мэдэх боломжгүй. Мэргэжлийн хүмүүс нь дүрэм журмынхаа дагуу хөрөнгийг үнэлээд тайлангаа ирүүлсний дагуу анхны албадан дуудлага худалдааг явуулсан. Шинжээч ижил төстэй хөрөнгийг үнэлсэн нь тайланд авагдсан мэдээллээс тодорхой харагдаж байна.

2.Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдрийн 1195 дугаар захирамжийг 2019 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр хүлээн авсан. Харин анхны албадан дуудлага худалдаа 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр болсон. Иймд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан. Ер нь төлбөр төлөгч Л.П цаг хугацаа хожих зорилгоор хөрөнгийн үнэлгээний талаар байнга гомдол гаргаж байдаг. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөх боломжгүй гэв.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК, нэхэмжлэгч Л.П нар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан дуудлага худалдаанд оруулах үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээг эс зөвшөөрсөн, 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаартай тогтоолын дагуу явуулсан 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг тус тусдаа гаргасан.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар “...эрх бүхий этгээдийг шинжээчээр томилсон...шинжээч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн ханшаар үнэлсэн тул тайланд авагдсан баримтаар нотлогдож байгаа... Анхны албадан дуудлага худалдааг явуулсан өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн шүүгчийн захирамжийг гардаж авсан тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан...” гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэгч нарын гомдлыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан болно.

 

Нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК, нэхэмжлэгч Л.П нар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7.-д зааснаар эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргах ёстой.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шинжээчээр тогтоолгосон эд хөрөнгийн үнэлгээний дүгнэлтийг нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-д  2019 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдөр, нэхэмжлэгч Л.Пд 2019 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдөр мэдэгдэж, танилцуулсан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3.-т заасны дагуу хийгдсэн.

Мөн Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч нь нэхэмжлэгч Л.Пгийн “шинжээч томилсон ажиллагаанд” гаргасан гомдлыг хүлээн авч, 2019 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдөр шийдвэрлэхдээ “...Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар таны өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204043996 дугаарт бүртгэлтэй*******,*******, Г.Лувсанцэвээн гудамж, 6-1 тоот байрлах амины орон сууцыг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар үнийн санал авахад талууд АДХ-ны үнийг харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээч томилон зах зээлийн үнэлгээ тогтоолгосон байна. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан...” гэсэн хариу өгсөн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.3.-т “Энэ хуульд заасан гомдол гаргах хугацааг хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас хэтрүүлсэн нь тогтоогдсон бол дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан гомдлыг хүлээн авч, хянан шийдвэрлэж болно” гэж заасны дагуу хийгдсэн ажиллагаанууд байна.

 

Нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК хуулийн хугацаанд нэхэмжлэл гаргасан. Харин нэхэмжлэгч Л.П нэхэмжлэл гаргах нь дээрх гомдлын шийдвэрлэлттэй шалтгаант холбоотой байх тул Иргэний хуулийн 82 дугаар зүйлийн 82.4.-т зааснаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг сэргээв.

 

Шүүх нэхэмжлэгч нарын тус тусын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ дараах үйл баримтыг үндэслэн хууль зүйн дүгнэлт хийлээ.

 

Нэхэмжлэгч нар шинжээчийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдөр тогтоосон эд хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч гомдол гаргасан тул шүүх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.4.-т зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь бус гомдол гаргасан хүрээнд хянан хэлэлцэв.

 

Хавтаст хэргийн 44-72 хуудсанд авагдсан баримтаас үзвэл, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар Багахангай, Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 04 дугаартай шийдвэрээр Л.Пгээс 98.716.614 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 651.533 төгрөгийг гаргуулж “ХААН банк” ХХК-нд олгож шийдвэрлэсэн хуулийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэхээр олгосон Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 101/ШЗ2016/28077 дугаартай шүүгчийн захирамж, 2016 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 3136 дугаартай шүүхийн гүйцэтгэх хуудсыг хүлээн авч, 2016 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 16261592 дугаартай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, 2017 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн 16261592/01 дугаар тогтоолоор барьцаа хөрөнгө болох*******,*******, Г.Лувсанцэвээн гудамж, 6/1 тоот хаягт байрлах 180 м.кв талбайтай амины орон сууц, нэгж талбарын 18646311369209 дугаарт бүртгэлтэй, 105 м.кв талбайтай газрыг битүүмжилж, 2019 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 16261592/04 дугаартай тогтоолоор хураан авч, нэхэмжлэгч Л.Пд үл хөдлөх хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулах үнийн саналыг 2019 оны 8 дугаар сарын 21, 26-ны өдрүүдэд ирүүлэхийг 2019 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4/18037 тоот, 2019 оны 8 дугаар сарын 22-ны өдрийн 4/18360 тоот албан бичгээр тус тус мэдэгдсэн.

Төлбөр авагч “ХААН банк” ХХК 130 000 000 төгрөг, төлбөр төлөгч Л.П 1 300 000 000 төгрөг гэсэн үнийн санал ирүүлж, талууд тохиролцоонд хүрээгүй тул шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 249 дугаар тогтоолоор эд хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр Э.Эрдэнэбатыг шинжээчээр томилж, эрх, үүргийг тайлбарлан өгөх зэрэг ажиллагаа хийгдсэн байна.

 

Шүүх үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй этгээдийг шинжээчээр томилсон эсэхэд дүгнэлт өгөв.

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийг Санхүү, төсвийн асуудал эрхэлсэн Засгийн газрын гишүүн сонгон шалгаруулалтын дүнг үндэслэн 3-аас доошгүй жилийн хугацаагаар хуулийн этгээдэд бус Монгол улын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнд олгож, сунгахаар Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1.,  22 дугаар зүйлийн 22.1., 22.5.-д заажээ.

 

Шинжээч Э.Эрдэнэбатад Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийг Сангийн сайдын 2011 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 247 дугаар тушаалаар олгож, 2018 оны 3 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 3 жилийн хугацаагаар сунгасан байна. Мөн үнэлгээчид тусгай зөвшөөрлийн дагуу үйл ажиллагаа явуулахаар нөхөрлөл хэлбэрээр хуулийн этгээд байгуулж болох юм.

 

Харин Санхүүгийн зохицуулах хорооноос “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-нд олгосон  Даатгалын хохирол үнэлэгчийн тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан нь хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөлтэй хамааралгүй.

 

Иймд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд болох “Хөрөнгө Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээчин Э.Эрдэнэбатыг томилсон, Хөрөнгийн үнэлгээ тогтоосон 2019 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийн дүгнэлтэд шинжээч Э.Эрдэнэбат гарын үсэг зурж, өөрийн тэмдгийг дарж баталгаажуулсаныг хуульд нийцсэн гэж үзэв.

 

Шинжээч нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Үнэлгээний олон улсын стандартыг зөрчсөн бол дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтоосон шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасан заалтад нийцээгүй гэж үзэх үндэслэл болно.

 

Шинжээчийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдөр гаргасан Хөрөнгийн үнэлгээнийн тайлангаас үзвэл, Шинжээч үнэлгээний стандартын аргуудаас Зах зээлийн, Өртгийн, Орлогын хандлагын аргыг сонгон ашиглаж хөрөнгийн үнэлгээ хийжээ.

Шинжээч хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ үнэлгээний өдөр буюу үнэлгээ хийсэн хугацааг зайлшгүй тайланд тусгах ёстой. Учир нь:

Үнэлгээний дүн нь үнэлгээний тухайн өдрийн байдлаарх зах зээлийн төлөв ба нөхцлүүдийг тусган илэрхийлдэг.  

Өөрөөр хэлбэл, зах зээл ба зах зээлийн нөхцөл байдал өөрчлөгдөх тохиолдолд уг тооцоолсон үнэ цэнэ нь өөр цаг хугацаанд тохиромжгүй болох нөхцөл үүсч болзошгүй тул үнэлгээний өдөр, тайлан гарсан он, сар, өдрийг тайланд тусгасан байхыг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.4-т, 2017 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдөр хүчин төгөлдөр болсон Үнэлгээний Олон улсын стандартад заасан.

Харин тайланд үнэлгээг хэзээ хийсэн хугацааг тусгаагүй байх тул шүүх хөрөнгийн үнийг тухайн үеийн зах зээлийн ханшид нийцсэн эсэхэд дүгнэлт өгөх боломжгүй.

 

Мөн үнэлгээний тайланд “...үнэлгээ хийж буй хөрөнгөтэй ижил төсөөтэй ашиглаж байгаа барилгын нэг квадрат метр талбайн үнэ, байрлал, барилгын хана, суурь, хучилтын хийцийн ангилал, бусад итгэлцүүрийг үндэслэн шинжилгээ, судалгаа тооцон үзэж тоон, чанар, шинжилгээний аргыг ашигласан. Энэ нь ижил төстэй хөрөнгийг худалдан борлуулсан үнийн мэдээлэлтэй харьцуулан зэрэгцүүлсэн..” гэж бичжээ.

Харин үнэлгээний тайланд хавсаргасан ижил төстэй гэж үзсэн хөрөнгийг худалдан борлуулсан үнийн мэдээлэлд барилгын хана, суурь, хучилтын хийц зэрэг мэдээлэл тусгагдаагүй байхад итгэл үзүүлэх ямар мэдээлэл, эх сурвалж, мэдэгдэхүйц болон тусгай төсөөлөл, судалгааны баримтад тулгуурлан барилгуудын хоорондох тоо хэмжээ, чанарыг ижил төсөөтэй ба ялгаатай гэж жишиж дүн шинжилгээ хийн тоон, чанарыг тохируулан томъёолж гаргасан нь ойлгомжгүй байхаас гадна тохируулгуудын шалтгаан үндэслэлийг хэрхэн тоогоор илэрхийлсэнээ баримтжуулаагүй байна.

Үүнээс гадна хийцийн итгэлцүүрийг тогтоохдоо “...Үнэлж буй барилгыг даацын хийц бүтэц, хана, хучилтын ангилал болон суурь үнэлгээг тогтоосон барилгаас ямар хэмжээнд байгааг хийцийн итгэлцүүрээр харуулсан. Бидний үнэлгээ хийж буй барилгын хийцийн итгэлцүүр 1-ээс доош байвал суурь үнэлгээг тогтоосон барилгаас хийц загварын хувьд доогуур байгааг, 1-ээс дээш байвал илүү байгааг харуулна...” гэж тайлбарласан боловч үнэлгээ хийж буй барилгын итгэлцүүрийг тохируулж тогтоосон эсэх нь тайланд тусгагдаагүй болно.

Иймд үнэлгээ хийж буй барилгыг суурь үнэлгээг тогтоосон барилгаас хийц загварын хувьд доогуур, эсвэл дээгүүр байгааг харьцуулж үзэлгүй үнэлгээ хийсэн гэж үзэх үндэслэл болов.

 

Мөн Энэ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3.8.-д зааснаар тайланд хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол түүний үндэслэл зэргийг заавал тусгасан байхыг шаардсан.

Гэтэл шинжээч Орлогын хандлагын аргаар үнэлгээг хийхдээ сарын орлогыг 3 500 төгрөг, жилийн орлого 42 000 төгрөг, ...татвар төлөхийн өмнөх ашиг 35 910 төгрөг, ...татвар төлсний дараах ашиг 32 319 төгрөг гэж гаргахдаа хөрөнгө ашиглалтаас жил тутам олох орлого, хөрөнгийн ашиглалтаас бий болох хуримтлал ба капиталчлах хувийг оновчтой сонгох хувилбарыг сонгосон гэсэн байгаа ч ямар эх сурвалжийг үндэслэн итгэлцүүрт тохируулсан нь тодорхойгүй байх ба тайланд тусгагдаагүй байна.

 

            Иймээс нэхэмжлэгч Л.Пгийн өмчлөлийн*******,*******, Г.Лувсанцэвээн гудамж, 6/1 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204043996 дугаарт бүртгэлтэй, 180 м.кв талбайтай амины орон сууц, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй, нэгж талбарын 18646311369209 дугаартай, 105 м.кв талбай бүхий газрыг нийт 518.281.500 төгрөгөөр үнэлсэн 2019 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болсон тохиолдолд хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой ажиллагаа дахин явагдах тул үүнээс хойш хийгдсэн бусад ажиллагааг хуульд нийцсэн гэж  үзэх боломжгүй юм.

 

Мөн тус шүүхийн 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдрийн 104/ШЗ2019/01195 дугаартай шүүгчийн захирамжаар нэхэмжлэгч нарт холбогдох иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэнийг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2019 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр мэдэгдсэн байхад 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр Анхны албадан дуудлага худалдааг зохион байгуулсан байна.

 

Иймд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаар тогтоолд заасны дагуу 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр зохион байгуулсан Анхны албадан дуудлага худалдааны ажиллагааг хүчингүй болгов.

 

            Шүүх нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэнтэй холбогдуулан нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 400 төгрөг, нэхэмжлэгч Л.Пгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 400 төгрөгийг тус тус улсын орлого болгож, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжийг гаргуулж нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-д 140 400 төгрөг, нэхэмжлэгч Л.Пд 140 400 төгрөгийг тус тус олгов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1., 116., 118., 119 дүгээр зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

            1.Иргэний хуулийн 82 дугаар зүйлийн 82.4., 175 дугаар зүйлийн 175.1., 177 дугаар зүйлийн 177.1., Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2, 55.7.-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Л.Пгийн өмчлөлийн*******,*******, Г.Лувсанцэвээн гудамж, 6/1 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204043996 дугаарт бүртгэлтэй, 180 м.кв талбайтай амины орон сууц, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй, нэгж талбарын 18646311369209 дугаартай, 105 м.кв талбай бүхий газрыг нийт 518.281.500 төгрөгөөр үнэлсэн 2019 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2019 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 11/28 дугаар тогтоолд заасны дагуу 2019 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр зохион байгуулсан Анхны албадан дуудлага худалдааны ажиллагааг тус тус хүчингүй болгосугай.

            2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1., Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4.-т зааснаар нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140.400 /нэг зуун дөчин мянга дөрвөн зуу/ төгрөг, нэхэмжлэгч Л.Пгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140.400 /нэг зуун дөчин мянга дөрвөн зуу/ төгрөгийг тус тус улсын орлого болгож, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжийг гаргуулж нэхэмжлэгч “ХААН банк” ХХК-д 140.400 /нэг зуун дөчин мянга дөрвөн зуу/ төгрөг, нэхэмжлэгч Л.Пд 140.400 /нэг зуун дөчин мянга дөрвөн зуу/ төгрөгийг тус тус олгосугай.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2., 119.4.-т зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.7.-д зааснаар дээрх хугацаанд шүүхийн шийдвэрийг гардан аваагүй нь давж заалдах шатны журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй болохыг дурдсугай. 

5.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2.-т заасныг баримтлан зохигчид шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргаж болохыг заасугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ                             З.ТҮВШИНТӨГС