МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн иргэний шүүх хуралдааныг шүүгч С.Энхбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: М  ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Н Ш Ш Г Г т холбогдох

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ичинхорлоо, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Отгончимэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ

 

 Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Төрийн орон сууцны корпораци ТӨҮГ-аас “М ” ХХК-д холбогдуулан шүүхэд нэхэмжлэл гаргасны дагуу Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2016/00256 дугаартай захирамжаар “М ” ХХК-аас 4,112,764,839 төгрөгийг гаргуулж “Төрийн орон сууцны корпораци” ТӨҮГ-т олгохоор шйидвэрлэсэн.

Тус захирамжийн дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг хэрэгжүүлж, М  ХХК-ийн барьж буй Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хорооны Могул Таун хотхоны 93 тоот хаягт байрлах 40 ширхэг орон сууцуудыг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах зорилгоор Сэлэнгэ Эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилж, хөрөнгийн үнэлгээг хийлгэсэн.

Сэлэнгэ Эстимэйт ХХК нь “М ” ХХК-ийн хөрөнгө буюу Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун хотхон 93 тоот хаягт байрлах нийг 40 ширхэг орон сууцыг нийт 8,854,880,822 төгрөгөөр үнэлэхдээ дараах байдлаар үнэлсэн бөгөөд уг хөрөнгийн үнэлгээний тайланг “М ” ХХК-д 2020 оны 04 дүгээр сарын 03 -ны өдөр албан бичгээр мэдэгдсэн.

Үүнд: 1. 2 дугаар орцны 1-ээс 6 давхарт байрлах 5 өрөө, 178.72 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 295,702,963 төгрөг 12 ширхэг орон сууц 3,548,435,566 төгрөг, 4 өрөө, 161 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 266,384,160 төгрөг 12 ширхэг орон сууц 3,196,609,920 төгрөг, 1, 2 дугаар орцны 7-оос 8 давхарт байрлах 2 өрөө, 61.561 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 101,856,368 төгрөг 4 ширхэг орон сууц 407,425,472 төгрөг, 3 өрөө, 94.07 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 155,644,459 төгрөг 4 ширхэг орон сууц 622,577,836 төгрөг, 3 өрөө, 98.16 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 162,411,610 төгрөг 4 ширхэг орон сууц 649,646,438 төгрөг, 2 өрөө, 65 м.кв талбайтай гэх орон сууц нь 107,546,400 төгрөг 4 ширхэг орон сууц 430,185,600 төгрөг, нийт 8,854,880,822 /найман тэрбум найман зуун тавин дөрвөн сая найман зуун наян мянга найман зуун хорин хоёр/ төгрөгөөр үнэлэгдсэн гэжээ.

Орон сууцны зориулалттай тус барилгыг “М ” ХХК нь зах зээлийн үнэлгээгээр, шинээр баригдсан зайсанд байрлах орон сууцнуудын жишиг үнэлгээгээр тогтоолгох нь зүйтэй гэж үзэж байна. Гэтэл нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн 1 метр квадратыг 1,654,560 төгрөгөөр буюу зах зээлийн үнээс илт доогуур үнэлснийг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Жишиг үнийн хандлагын аргыг буууу хэрэглэсэн талаар

Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийн “М  ХХК-н өмчлөлийн эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206020036 тоот дугаартай 40 ширхэг орон сууцны үнэлгээний тайлан” /цаашид “үнэлгээний тайлан” гэх/-ийн хүснэгт №5,6 болон судалгаа 1,2,3-т үнэлж буй хөрөнгийг нийт 3 орон сууцтай харьцуулж жишиг үнийн хандлагаар эцсийн үнэлгээг 8,854,880,822 төгрөг гэж үнэлсэн.

Гэтэл тухайн харьцуулсан 3 орон сууц нь 2011 он, 2012 он, 2015 онд тус бүр ашиглалтанд бүрэн орсон орон сууцнууд юм.

Харин үнэлж буй 40 ширхэг орон сууц нь 81,8 хувийн гүйцэтгэлтэй, ашиглалтанд ороогүй дутуу барилга байхад ашиглалтанд ороод 5-9 жил болсон орон сууцтай харьцуулж эцсийн үнэлгээг гаргасан нь тухайн үнэлгээ зах зээлийн бодит үнэлгээ гэж үзэх үндэслэлгүй.

Учир нь 5-9 жилийн өмнө ашиглалтанд орсон хуучин орон сууцны үнэлгээ нь шинээр баригдаж буй орон сууцны үнэлгээнээс бага байх бөгөөд элэгдэл ихтэй, орон сууцны үнэ унасан байдаг.

Иймд Зайсанд баригдаж буй шинэ орон сууцнуудын үнэлгээний талаар нарийн судалгаа хийлгүйгээр зөвхөн Могул Таун хотхоны хуучин 3 ширхэг орон сууцны олон нийтэд худалдан борлуулахаар зарлуулсан зарыг үндэслэн эцсийн үнэлгээг гаргасан нь хангалтгүй, жишиг үнийн хандлагын аргаар харьцуулагдахгүй хөрөнгүүдийг харьцуулж үнэлсэнээр орон сууцны үнийг хэт үнэгүйдүүлсэн байна.

Орон сууцны талбайн метр квадратыг дутуу тодорхойлсон. Үүнд: 5 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 178,72 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 183.88 м.кв, ажлын зурагт 183,88 м.кв, 4 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 161 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 160,24 м.кв, ажлын зурагт 164,43 м.кв, 3 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 98,16 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 95,86 м.кв, ажлын зурагт 95,76 м.кв, 3 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 94,07 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 94,07 м.кв, ажлын зурагт 94,07 м.кв, 2 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 65 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 63,63 м.кв, ажлын зурагт 63,63 м.кв, 2 өрөө орон сууц үнэлгээний тайланд 61,561 м.кв, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолд 58,33 м.кв, ажлын зурагт 58,33 м.кв байхад үнэлэгдэж буй хөрөнгийн талбайн хэмжээг багасган үнэлгээ гаргасан нь хууль бус юм.

Үнэлгээчин нь ямар баримтыг үндэслэн орон сууцны талбайн хэмжээг ийнхүү бага тодорхойлсоноо үнэлгээний тайланд тусгаагүй, орон сууцны талбайн метр квадратын хэмжилтийг шинээр хийсэн нь тодорхойгүй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасны дагуу ийнхүү шүүхэд гомдол гаргаж байна.

Иймд “М ” ХХК-аас дээрх үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байх тул Н Ш Ш Г Г -ын  2020 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн №4/11416 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэн Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун хотхон, 93 тоот орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулж өгнө үү ” гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2016/00256 дугаартай захирамжаар “М ” ХХК-иас 4.112.764.839 төгрөгийг гаргуулж Төрийн орон сууцны корпораци ТӨҮГ-т олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр үүссэн.

Дээрх шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар төлбөр төлөгч Төлбөр төлөгч “М ” ХХК нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан эрхийн улсын Ү-2206020036 дугаарт бүртгэлтэй Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Ар зайсан гудамж, 93 тоот аялал жуулчлалын зориулалттай 1437 м.кв талбайтай 30 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга гэх гэрчилгээтэй, 8 давхар 2 орцтой, дотор засал дутуу 90 хувийн гүйцэтгэлтэй гэх, ус дулаанд холбогдоогүй, ашиглалтанд ороогүй, улсын комисс хүлээн аваагүй, 40 айлын орон сууцыг 2020 оны 02 дугаар сарын 20, 21-ний өдрүүдэд 17280966/09-өөс 17280966/51 хүртэлх дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 17280966/52-оос 17280966/91 хүртэлх дугаартай эд хөрөнгө хураах тогтоолоор нэг бүрчлэн барьцаалан хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар талуудаас үнийн санал авахаар үнийн занал ирүүлэхийг удаа дараа мэдэгдсэн боловч үнийн саналыг ирүүлээгүй тул 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр 145 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж зах зээлийн үнэлгээг “Сэлэнгэ-Эстимэйт” ХХК-иар тогтоолгоход 8.854.880.822 төгрөгөөр үнэлсэн тухай тайланг 2020 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдөр хүлээн авсан.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээний тайлан, мэдэгдлийг 2020 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн албан бичгээр талуудад мэдэгдсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заагдсаны дагуу явагдсан, “Сэлэнгэ-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээг үндэслэлтэй тогтоосон гэж үзэж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

  

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

 

Нэхэмжлэгч М  ХХК нь хариуцагч Н Ш Ш Г Г - т холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага шүүхэд гаргажээ.

 

Хариуцагч Н Ш Ш Г Г т нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргасан.

 

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах үндэслэлээр бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв. 

 

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны  шүүхийн шүүгчийн  2016 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 256 дугаар захирамжаар М  ХХК-аас 4,112,764,839 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Төрийн орон сууцны корпораци ТӨҮГ-т олгож шийдвэрлэсэн байна.

 

Тус шүүхийн 2017 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 10800 дугаар Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж гарч, 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ний 17280966  дугаар “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай тогтоол”-р шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэжээ.

 

2020 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 17280966/09 тоот Эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоол, мөн 2020 оны 02 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 17280966/51 тоот Эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоолоор Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцыг битүүмжлэн авч, тэмдэглэл үйлдсэн ба уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдөр 17280966/52, 17280966/91 тоот тогтоолуудаар тус тус хураан авчээ.

 

Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцны үнийн саналын авахад төлбөр авагч, төлөгч нар шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоосон хугацаанд үнийн саналыг ирүүлээгүй байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д “Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө.”, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж тус тус заасны дагуу шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд үнэлгээний саналыг ирүүлээгүй, тохиролцож чадаагүй байх тул 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдрийн 145 дугаар тогтоолоор “Сэлэнгэ эстимэйт ХХК”-ийг шинжээчээр томилжээ.

 

Шинжээч “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцыг жишиг үнэлгээний хандлагаар 8,854,880,822 төгрөгөөр үнэлсэн болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр нотлогдож байна.

 

“Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээг гаргахдаа жишиг үнэлгээний хандлагаар харьцуулан үнэлгээ тогтоосон үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 2015 онд ашиглалтад орсон орон сууцны зориулалттай барилга, 2011 онд ашиглалтад орсон орон сууцны барилганы үнэтэй харьцуулсан нь үндэслэл муутай гэж шүүх дүгнэв.

 

Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах орон сууцны хотрон 81 хувийн гүйцэтгэлтэй боловч шинээр баригдаж байгаа барилга тул 2011 онд ашиглалтанд орсон орон сууцны үнэлгээтэй үнийг харьцуулан тогтоосон нь илт үндэслэл муутай, үнэлгээг бага тогтоосон гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэл бүхий байна.

 

Түүнчлэн, үнэлсэн заримт байрны квадрат метрийн зөрүүг тогтоолгүйгээр Сэлэнгэ эстимэйт ХХК нь үнэлгээ тогтоосон нь үндэслэлгүй юм.

 

Дээрхи үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118-д заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ НЬ:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д  зааснаар хариуцагч Н Ш Ш Г Г -ын  Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо Могул таун хотхон 93 тоотод байрлах 40 ширхэг орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг дурьдсугай.

 

3. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 70,200 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.5, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба уг өдрөөс 7 хоног өнгөрснөөс хойш шүүх хуралдааны оролцогч талууд 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй, шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулсан эсхүл хүргүүлснээр гомдол гаргах хугацааг тоолох бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дах хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардаж авснаас хойш  Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурьдсугай.