“Ц Х К” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Ж.Оюунтунгалаг даргалж, М.Наранцэцэг, Н.Батзориг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 3 дугаар сарын 20-ны өдрийн 101/ШШ2018/00974 дүгээр шийдвэртэй нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч С.Р, А.У  нарт холбогдох Гэрээний үүрэгтэй холбоотой 84 270 491 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй, иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Бурмаа, хариуцагч А.У-ын өмгөөлөгч С.Сүхболдын гаргасан гомдлыг үндэслэн, шүүгч Н.Батзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Бурмаа, хариуцагч А.У-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Наранцэцэг, өмгөөлөгч С.Сүхболд, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Золзаяа нар оролцов.

Нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК-ийн төлөөлөгч Д.Отгонтуяа шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Ц Х К” ХХК нь Гэр хорооллын дахин төлөвлөлт-ийн хүрээнд Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хороо, 14 дүгээр хороололд 2.448 айлын орон сууцны цогцолбор хотхон барих төслийг хэрэгжүүлж, улмаар 2014-2015 онуудад 864 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтанд оруулсан. Хариуцагч С.Р, А.У  нар 2015 онд ашиглалтад оруулсан 432 айлын орон сууцны барилгаас 2016 оны 02 сарын 05-ны өдөр №374/4 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулан 1м2 нь 1.840.000 төгрөг, нийт 91.816.000 төгрөгийн үнэтэй, 49.9 м2 орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож, урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг тодорхой хуваарийн дагуу төлөхөөр, мөн 70 хувийн төлбөрийг ипотекийн зээлээр төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Орон сууцны хороолол нь дахин төлөвлөлтийн хүрээнд баригдсан учир Улаанбаатар сангийн санхүүгийн дэмжлэгт хамрагдаж мөн өөрсдийн эх үүсвэрээс нийт 27.561.730 төгрөгийг төлсөн болно. Одоо орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 64.254.270 төгрөг, алданги 9.684.569 төгрөг, орох байсан орлого болох буюу хадгаламжийн хүүгийн орлогыг жилийн 12.3 хувийн хүүгээр тооцон 475 хоногийн /хоногт 0.03%/ 10.331.652 төгрөг, нийт 84.270.491 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилж байна гэжээ.

Хариуцагч, хариуцагчийн төлөөлөгч Д.Наранцэцэг шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: С.Р, А.У  нар “Ц Х К” ХХК-ийн 2448 айлын Цагаан хуаран хотхон-ы ВЗ блок орон сууцны барилгаас 49,9 м2 талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар тохиролцож гэрээ байгуулсан. Нэхэмжлэгчид нийт 27.616.000 төгрөгийг орон сууцны урьдчилгаанд төлөөд үлдэгдэл төлбөрийг Капитал банкны 5 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлд хамрагдаж төлөхөөр тохиролцож улмаар Капитал банкны Хархорин бизнес төвийн зээлийн хорооны 2016 оны 07 сарын 05-ны өдрийн хурлаас 64.200.000 төгрөгийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийг баталсан бөгөөд зээл батлагдсан тухай Капитал банкны Хархорин бизнес төвөөс нэхэмжлэгчид хандаж 2016 оны 07 дугаар сарын 06-ны өрийн 2068/40 тоот зээлийн шийдвэрийг албан тоотоор мэдэгдсэн. Ц Х К ХХК-иас 2016 оны 11 сарын 26-ны өдөр хариуцагчийг дуудаж уулзахдаа Капитал банкнаас 2016 оны 11 сарын 03-ны өдөр ирсэн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл олгох боломжгүй, эх үүсвэргүй болж, зээлийг баталсан боловч санхүүжилтийг нэхэмжлэгчид олгохгүй байсаар өнөөдрийг хүрээд байгаа. Орон сууцны үнийн үлдэгдэл 64.254.270 төгрөгийг төлж барагдуулах болно гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 261 дүгээр зүйлийн 261.1-д заасныг баримтлан, хариуцагч С.Р, А.У  нараас 73.410.503 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс 10.331.652 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2-д заасныг баримтлан, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 967.583 төгрөгийг орон нутгийн төсөвт үлдээж, хариуцагч С.Р, А.У  нараас 525.002 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК-д олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн шүүгчийн 17243 дугаар захирамжийн үйлчлэл нь зохигч шүүхийн шийдвэрт давж заалдах гомдол гаргах хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр үргэлжлэхийг дурдаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлийн 118.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан, хариуцагч С.Р, А.У  нараас 73.410.503 /тэмдэгтийн хураамж хамаарна/ төгрөг гаргуулах ажиллагааг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан журмын дагуу гүйцэтгэхийг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад зөвшөөрч шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгч "Ц Х К" ХХК-ийн өмгөөлөгч Б.Бурмаа давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүх нь Иргэний хуулийн холбогдох заалтыг буруу тайлбарлаж, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй. "Ц Х К" ХХК болон Капитал банкны хооронд байгуулсан 2016.05.18-ны өдрийн №16/45 тоот "Хамтран ажиллах гэрээ"-г үндэслэн жилийн 12,3 хувийн хүү (хоногт 0,03 хувь), хугацаа хэтэрсэн 475 хоногоор тооцон нийт 10.331.652 төгрөгийг нэхэмжилсэн. Хариуцагч нар нь анзын хариуцлага хүлээсэн эсэхээс үл хамааран нэхэмжлэгчид учирсан хохирлыг барагдуулах үүргийг хуулиар хүлээсэн. Анз нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх ёстой мөнгөн төлбөр байдаг. Худалдан авагч нь 70 хувийн төлбөрөө ипотекийн зээлийн журмаар төлөхөөр тохиролцсон тул зээл хүссэн материалаа банкиндаа өгч судлуулах, зээлээ хурдан шийдвэрлүүлж төлбөрөө төлөх үүрэгтэй. Зээл хүсэгчийн зүгээс зээл хүссэн материалаа өгөөгүй тохиолдолд банк түүнд зээл олгох боломжтой эсэхийг судлах, зээлийг шийдвэрлэх ямар ч боломжгүй нь хэнд ч ойлгомжтой. Иргэний хуулиар хэрэв үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зохих ёсоор, хугацаанд нь гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцохоор хуульчилсан. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн үндэслэл болсон Иргэний хуулийн 222.7, 261.1, 227.3, 229.1 дэх заалтуудыг хэрэглээгүй бөгөөд " ... 222.7, 261.1 дэх хэсэгг зааснаар хангах боломжгүй гэсэн" ойлгомжгүй, үндэслэлгүй тайлбар хийсэн байдаг. Иймд нэхэмжлэгчид учирсан хохирол болох 10.331.652 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулан шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн А.У-ын өмгөөлөгч С.Сүхболд давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Нэхэмжлэгч "Ц Х К" ХХК нь анхлан орон сууцны 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлээр худалдах боломжтой гэж хоёр тал харилцан тохиролцсон бөгөөд нэхэмжлэгч тал зээл олгох банкийг өөрөө сонгож хариуцагч талд санал болгосноор хариуцагчийн зээл хүссэн материалыг судалж үзээд Капитал банкны Хархорин бизнес төвийн зээлийн хорооны 2016 оны 7 сарын 05-ны өдрийн хурлаар 5 хувийн орон сууцны ипотекийн зээлийг баталж 2016 оны 7 сарын 06-нд 2068/40 тоот зээлийн шийдвэрийг албан тоотоор мэдэгдсэний дагуу хариуцагчид 2016 оны 7 дугаар сарын 09-ний өдөр орон сууцны түлхүүрийг гардуулж өгч, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь 2016 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдөр Ү-2204083161 дугаартайгаар улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байдаг. Гэтэл "Ц Х К" ХХК, Капитал банкны хооронд Хамтран ажиллах гэрээ биелээгүй банк хөрөнгийн эх үүсвэр байхгүй хүлээгдэж, хариуцагчид 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгох боломжгүй болж Монгол Банкнаас орж ирэх санхүүжилтийг хүлээж хариуцагч хугацаа алдсан. Алданги 9.156.233 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй.

Нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК нь хариуцагч С.Р, А.У  нарт холбогдуулж Орон сууц захиалгын гэрээний үүрэгт 64 254 270 төгрөг, алданги            9 156 233 төгрөг, гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс учирсан хохирол 10 331 652 төгрөг, бүгд        84 270 491 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч нар гэрээний үүрэг  64 254 270 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч алдангийг багасгах, үүрэг зөрчсөнөөс учирсан хохирол 10 331 652 төгрөгийг эс зөвшөөрч маргажээ.

Зохигчдын хооронд 2016 оны 2 дугаар сарын 5-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр, “Ц Х К” ХХК нь 2 өрөө, 49.9 м.кв талбай бүхий орон сууцыг хариуцагч С.Р, А.У  нарын өмчлөлд шилжүүлэх, С.Р, А.У  нар орон сууцыг хүлээн аваад хэлэлцсэн тохирсон үнэ 91 816 000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцсон, Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах үед орон сууц ашиглалтад орсон, С.Р, А.У  нар орон сууцны өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлд 2016 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдөр бүртгэгдсэн зэрэг үйл баримт тогтоогдсон байна.

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзсэн нь хэргийн дээрх үйл баримтад нийцжээ.

Хариуцагч С.Р, А.У  нар орон сууцын урьдчилгаа төлбөрт               27 561 730 төгрөг төлсөн, үлдэгдэл 64 254 270 төгрөгийг төлөөгүй үйл баримтын талаар маргаагүй. Иймд шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дах хэсэгт заасны дагуу  хариуцагч нараас 64 254 270 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “Ц Х К” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байна.

Хариуцагч нар Орон сууц захиалгын гэрээний 4.2, 6.1-д зааснаар орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн хугацаанаас хойш 7 хоногийн дотор орон сууцны үнийн 70 хувь буюу 64 254 270 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй бөгөөд энэ хугацаа хэтэрсэн бол хоног тутамд төлөгдөөгүй үнийн дүнгийн 0,03 хувиар алданги төлөхөөр талууд гэрээгээр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3 дах хэсэгт нийцсэн.

Хариуцагч С.Р, А.У  нар орон сууцны өмчлөгчөөр 2016 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдөр бүртгэгдсэн, нэхэмжлэгч 2016 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрөөс 2018 оны 2 дугаар сарын 21-ний өдөр хүртэлх хугацааны алданги 9 156 233 төгрөг шаарджээ.

Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн А-67 дугаар Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай тушаал батлагдсан гарснаар орон сууцны ипотекийн жилийн хүү 5 хувь болсон байдаг ба уг журамд заасны дагуу орон сууцны үнийн үлдэгдэл 70 хувийг ипотекийн санхүүжилтээр шийдвэрлэх зорилгоор хариуцагч нар Капитал банкны Хархорин бизнес төвд зээлийн хүсэлт гаргасан, 2016 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр зээл олгох шийдвэр гарсан /хх-ийн 77/ боловч Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ний өдрийн А-295 дугаар Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам батлах тухай тушаал гарч өмнөх А-67 дугаар тушаалыг хүчингүй болгосон, Капитал банк 2015 оны 9 сараас хойш орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журмын шаардлагыг хангаж ажиллаагүй тул Монголбанк орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг олгоогүй зэрэг шалтгааны улмаас орон сууцны 5 хувийн хүүтэй зээл олгогдоогүй үйл баримт тогтоогдсон байна. /хх-ийн 117, 122-130/

Анхан шатны шүүх орон сууцны ипотекийн санхүүжилт нь гэрээний талуудын хүсэл зоригоос үл хамаарч хэрэгжээгүй, талууд гэрээгээр 5 хувийн хүүтэй ипотекийн санхүүжилт авч үүрэг гүйцэтгэхээр тохиролцоогүй гэж дүгнэн Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт зааснаар хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан алдангийн хэмжээг багасгах шаардлагагүй гэж дүгнэсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

Хэдийгээр талууд орон сууцны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрээр орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 64 254 270 төгрөгийг төлөх талаар бичгээр байгуулсан гэрээнд тухайлан заагаагүй боловч банкны зээлд хамрагдаж төлбөр төлөхийг хариуцагч зөвшөөрч байсан болох нь “Ц Х К” ХХК-ийн 2017 оны 02/110 тоот мэдэгдэл /хх-ийн 12/, “Ц Х К” ХХК-иас Капитал банктай байгуулсан 2015-02-02-ны өдрийн Хамтран ажиллах гэрээ /хх-ийн 36-40/, Капитал банкны 2016 оны 5/6076 тоот албан бичиг, Капитал банкны Хархорин бизнес төвийн 2016 оны 2068/40 тоот албан бичиг/ хх-ийн 77, 174/ болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдсон.

Нөгөө талаар гэрээний 3.8-д “ Гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлсийн нөлөөллөөс шалтгаалан барилга ашиглалтад орох хугацаа хойшилсон тохиолдолд гүйцэтгэгч хариуцлага хүлээхгүй” байхаар заасан атлаа тухайн заалт нэхэмжлэгч буюу захиалагчийн үүрэгт энэхүү давагдашгүй хүчин зүйлс хамаарах эсэхийг гэрээнд заагаагүй орхисон нь Иргэний хуулийн 1.2 дах хэсэгт заасан “...оролцогчдын эрх тэгш ...” байх зарчимд, мөн хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний стандарт нөхцөл шударга ёсны зарчимд тус тус нийцээгүй гэж үзэхээр байна.

Дээрх байдлаас дүгнэхэд гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарснаас хойш 7 хоногийн дотор төлбөр төлөх үүрэг болон банкнаас зээл авахтай харилцан хамааралтай байсан, зээл авч чадаагүй нь хуульд заасны дагуу эрх бүхий байгууллагын шийдвэр гарсантай холбоотой зэрэг нөхцөл байдал нь хариуцагч үүргээ биелүүлээгүйд нөлөөлсөн байх тул алдангийн хэмжээг бууруулах үндэслэлтэй гэж давж заалдах шатны шүүх үзсэн болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарсан 2017 оны 7 дугаар сарын 20-ны өдрөөс 7 хоногийн дотор гэрээний үүргийг гүйцэтгэх ёстой байсан ба  шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан 2017 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр хүртэлх хугацаанд гэрээнд заасны дагуу тооцогдох алданги нь /19276*417 хоног/ 8 038 092 төгрөг байх бөгөөд Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт заасныг баримтлан дээр дурдсан хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан алдангийн хэмжээг 50 хувиар багасгахад 4 019 046 төгрөг  болж байна.  Иймд Үндсэн төлбөр 64 254 270 төгрөг, алданги 4 019 046 төгрөг, нийт 68 273 316 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгохоор шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.  

Хариуцагч гэрээний үүргийг буруутайгаар биелүүлээгүй гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй, гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийг төлөх үүргээ биелүүлэхэд бусад нөхцөл байдал нөлөөлсөн учир хохирол шаардах эрх үүсээгүй тул шүүх “Ц Х К” ХХК-ийн нэхэмжлэлээс олох боломжтой байсан орлого 10 331 652 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь  үндэслэлтэй.