2020           06             03

184/ШШ2020/01844

 

 

                             МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Уранзул даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, - хаягт байрлах, “Х-” ХХК /РД:-/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, - хаягт байрлах, Н-арт холбогдох

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.А-, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.М-, шинжээч Б.Э-, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Отгонжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 06 сарын 18-ны өдрийн 184/ШШ2019/01629 дугаартай шүүгчийн захирамжаар “Ү-” ХХК, Ж.С-, Д.-а нараас зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 549,977,881.10 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 2,978,039 төгрөг, нийт 552,955,849.10 төгрөгийг гаргуулж, “Х-” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Мөн үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар Д.-ын өмчлөлийн, эрхийн бүртгэлийн Ү-- дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн - дугаар давхар болон зоорийн давхар нийлээд 544 м.кв талбайтай, мөн хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Г-- дугаарт бүртгэлтэй 200 м.кв талбайтай эзэмших эрхтэй газраар үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар Н-арт даалгасан. “Х-” ХХК хүсэлт гаргасны дагуу Н-ар нь албадан гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаад Н-раас 2020 оны 04 сарын 23-ны өдөр 4/15083 дугаартай албан тоотоор хөрөнгийн үнэлгээний тайланг төлбөр авагч “Х-” ХХК-д танилцуулсан байгаа. Тус үнэлгээгээр барьцаа хөрөнгийг 1,021,250,000 төгрөгөөр үнэлсэн байсан нь хэт өндрөөр үнэлсэн гэж манай зүгээс гомдол гаргасан. Энэхүү тогтоосон үнэлгээг дараах байдлаар хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Нэгдүгээрт тухайн хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ өртөг болон зах зээлийн харьцуулан зэрэгцүүлэх аргыг ашигласан ба орлогын хандлагаар үнэлгээг хийгээгүй байгаа. Үйлчилгээний объектын үнэлгээг хийхдээ заавал орлогын хандлагыг ашиглах шаардлагатай гэж үзэж байна. Тус хөрөнгийг түрээслэн орлого олох боломжтой хөрөнгө тул өртгийн хандлагаар үнэлснээс орлогын хандлагаар үнэлсэн нь илүү тохиромжтой байхаар байна. Хоёрдугаарт зоорийн давхрын үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн мэдээлэл судалгаа хийгдээгүй, шууд 3 дугаар давхрын үнэлгээг 0.7 гэсэн итгэлцүүрээр буулган тогтоосон нь үндэслэл муутай харагдаж байна. Гуравдугаарт газрын үнэлгээг өртгийн хандлагын аргаар үнэлэхдээ 200,000,000 гаруй төгрөгөөр үнэлсэн байсан. Гэтэл энэ объект маань өөрөө 4 давхар объект байдаг. Тэр объектын зөвхөн 3 дугаар давхар болон зоорийн давхрыг үнэлэх ёстой. Өөрөөр хэлбэл тус объектын 1 болон 4 дүгээр давхар өөр өмчлөгчтэй байдаг. Газар дангаараа тэгж өндөр үнэлэгдэх боломжгүй. Тиймээс үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч Н-ар, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 06 сарын 18-ны өдрийн 184/ШШ2019/01629 дугаартай шүүгчийн захирамжаар “Ү-” ХХК, Ж.С-, Д.-а нарыг хариуцагчаар татсан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь 2019 оны 10 сарын 30-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар Д.-ын өмчлөлийн, эрхийн бүртгэлийн Ү-- дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн - дугаар давхар болон зоорийн давхар нийт 544 м.кв талбайтай. Мөн хаягт байрлах улсын бүртгэлийн Г-- дугаарт бүртгэлтэй 200 м.кв талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг хураах үйл ажиллагаа явагдсан. Барьцаа хөрөнгө болох объект дээр төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч үнийн санал ирүүлээгүй тул хөндлөнгийн шинжээч томилж, 2020 оны 04 сарын 15-ны өдөр “М-” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг 2020 оны 04 сарын 22-ны өдөр хүлээн авч 2020 оны 04 сарын 24-ний өдөр талуудад танилцуулсан. Үнэлгээ хийсэн тайлангаас харахад хөрөнгийн үнэлгээг өртөг, орлого, зах зээлийн харьцуулалтын гэсэн 3 аргаар хийдэг гэж тусгасан.  Гэхдээ энэ 3 аргын 2 арга буюу өртөг болон зах зээлийн харьцуулалтын аргыг шинжээч өөрөө хэрэглэсэн байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д “...3 аргын аль нэг аргыг сонгон хэрэглэж, үнэлгээг гаргаж болно” гэж заасан байдаг. Түүний дагуу өртгийн болон зах зээлийн харьцуулалтын гэсэн 2 аргыг сонгон авч тухайн үнэлгээг үнэлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан тул нэхэмжлэгч Хас банкны гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн зохигчдын тайлбар, татгалзал, хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч “Х-” ХХК нь Н-ар /цаашид “Н-” гэх/-т холбогдуулан “М-” ХХК-ийн 2020 оны 04 сарын 22-ны өдрийн 54/Ш дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ.

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй.

 

Хэрэгт авагдсан нотлох баримт болон талуудын шүүхэд, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараас үзэхэд Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 06 сарын 18-ны өдрийн 184/ШШ2019/01629 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч “Х-” ХХК нь хариуцагч “Ү-” ХХК, Ж.С-, Д.-а нарт холбогдох зээлийн гэрээний үүрэгт 580,717,112 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагын 30,739,231 төгрөгөөс татгалзаж, үлдэх 549,977,881.10 төгрөгийг хариуцагч “Ү-” ХХК, Ж.С-, Д.-а нар нь 2019 оны 07 сарын 20-ны өдрөөс 2020 оны 09 сарын 20-ны өдрийг хүртэл сар бүрийн 20-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2020 оны 10 сарын 20-ны өдөр 60,000,000 төгрөг, 2020 оны 11 сарын 20-ны өдөр 60,000,000 төгрөг, 2020 оны 12 сарын 20-ны өдөр үлдэх 79,977,881 төгрөгийг тус тус нэхэмжлэгчид төлөх, дурдсан хугацаанд төлбөр төлөх хуваарийг зөрчсөн тохиолдолд хариуцагч Д.-ын өмчлөлийн Сонгинохайрхан дүүргийн - давхрын хэсэг, зоорийн давхрын хамт, улсын бүртгэлийн Ү-- дугаартай, 544.62 м.кв үйлчилгээний зориулалттай барилга, хариуцагч Д.-ын эзэмшлийн Сонгинохайрхан дүүргийн -д байрлалтай, Г-- улсын бүртгэлийн дугаартай, 200 м.кв газар эзэмших эрх, хариуцагч Д.-ын эзэмшлийн Сонгинохайрхан дүүрэг, --нд байршилтай, 0294266 гэрчилгээний дугаартай, улсын бүртгэлийн Г-- дугаартай, мод үржүүлгийн зориулалттай, 25,000 м.кв газар эзэмших эрх зэрэг хөрөнгүүдээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар зохигч талуудын эвлэрлийг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч нар үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд барьцааны гэрээгээр барьцаалагдсан хөрөнгүүдийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж, худалдсан үнээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Н-арт даалгаж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “...шинжээч үнэлгээ гаргахдаа орлогын хандлагыг ашиглаагүй, зоорийн давхрыг үнэлэхдээ 0,7 гэсэн итгэлцүүрээр буулган тогтоосон нь үндэслэл муутай, газрын үнэлгээг тогтоохдоо 200,000,000 гаруй төгрөгөөр үнэлсэн, объектын зөвхөн 3 болон зоорийн давхрыг үнэлэх ёстой, тус объектын 1 болон 4 дүгээр давхар өөр өмчлөгчтэй тул газар дангаараа үнэлэгдэх боломжгүй...” хэмээн тайлбарлав.

 

Хариуцагч “Н-” нь “...шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” хэмээн маргав.

 

Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 10 сарын 04-ний өдрийн 184/ШЗ2019/11115 дугаар захирамж, 2019 оны 10 сарын 10-ны өдрийн 01242 дугаар гүйцэтгэх хуудаст үндэслэн “Н-” нь 2019 оны 10 сарын 30-ны өдөр 19271782 дугаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн явуулж эхэлжээ.

 

“Н-” нь төлбөр төлөгч нарт шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийг хүргүүлж, улмаар Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 184/ШШ2019/01629 дүгээр захирамжийн дагуу барьцаа хөрөнгө болох Сонгинохайрхан дүүргийн -, 49 дүгээр байрны 3 болон зоорийн давхрын хэсгийн хамт улсын бүртгэлийн Ү-- дугаартай, 544,62 м.кв үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлалтай, нэгж талбарын 18637310111256 дугаартай, эрхийн улсын бүртгэлийн Г-- дугаартай, 200 м.кв газар эзэмших эрх, Сонгинохайрхан дүүрэг, --нд байршилтай, нэгж талбарын 18609347346059 дугаартай, эрхийн улсын бүртгэлийн Г-- дугаартай, мод үржүүлгийн зориулалттай, 25,000 м.кв талбайтай, газар эзэмших эрх зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг 2020 оны 01 сарын 10-ны өдрийн 19271782/5, 19271782/07, 19271782/9 дугаар тогтоолоор тус тус битүүмжилж, 2020 оны 04 сарын 03-ны өдрийн 19271782/11, 19271782/12 дугаар тогтоолоор тус тус хураасан байна.

 

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2.2-т зааснаар хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг талууд тохиролцоогүй, үнийн санал ирүүлээгүй тул “Н-” 2020 оны 04 сарын 15-ны өдрийн 4/205 дугаар “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-оор хөрөнгөнд үнэлгээ хийлгэхээр шинжээчээр хөрөнгийн үнэлгээний “М-” ХХК-ийг томилжээ.

 

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тайлбарлахдаа “Н-”-ын шинжээч томилж, үнэлгээ хийхтэй холбоотой ажиллагаа нь хууль зөрчсөн эсэх талаар маргаан байхгүй, харин зах зээлийн үнээс хэт өндрөөр үнэлсэн тул уг үнэлгээг зөвшөөрөхгүй гэж тайлбарладаг тул шүүхээс нэхэмжлэгчийн маргаагүй, гомдоогүй үйл баримтын талаар дүгнэлт хийх шаардлагагүй болно.

 

 “М-” ХХК нь 2020 оны 04 сарын 22-ны өдрийн №54/Ш дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар үүргийн гүйцэтгэлд хураагдсан Сонгинохайрхан дүүргийн 17 дугаар хороо, -хрын хэсгийн хамтаар 544,62 м.кв үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 200 м.кв газар эзэмших эрх зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг 1,021,250,000 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгасанаар зах зээлийн хандлагын үнэлгээний тооцоололоор объектын 3 дугаар давхрыг 600,736.3 төгрөгөөр, зоорийн давхрыг 420,515.4 төгрөгөөр, нийт 1,021,251.7 төгрөгөөр үнэлж, энэхүү үнэлгээгээр газар эзэмших эрхийг үнэлээгүй байна. Харин өртгийн хандлагын үнэлгээгээр 1,046,241.2 төгрөгөөр үнэлж, дээрх 2 аргын үнэлгээний дүнг харьцуулан үзээд зах зээлийн харьцуулалтын буюу бага үнэлгээгээр нь эцсийн үнэлгээг тогтоожээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-т “хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” 13 дугаар зүйлийн 13.1.1-т үнэлгээчин “хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцүүлэн энэ хуульд заасан журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргыг бие даан сонгох” эрхтэй талаар заасан байна. Хуулийн дээрх зохицуулалтаас үзвэл үнэлгээчин үнэлгээ хийхдээ хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудаас хослуулан хэрэглэхдээ өөрөө бие даан сонгохоор хуульчилсан тул нэхэмжлэгчийн гомдлын үндэслэл болсон орлогын хандлагын аргаар үнэлгээг гаргаагүй гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь үүргийн гүйцэтгэлд хураагдсан эд хөрөнгийн үнэлгээ нь зах зээлийн өнөөгийн ханшид нийцээгүй, зоорийн давхрыг 0,7 итгэлцүүрээр тооцож үнэлсэн гэх тайлбар гаргадаг хэдий ч тухайн  шаардлага үндэслэлээ нотлох баримтаар нотлоогүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүй тул “Н-”-ын 2020 оны 04 сарын 15-ны өдрийн 4/205 дугаартай “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-ын дагуу үнэлсэн “М-” ХХК-ийн 2020 оны 04 сарын 22-ны өдрийн №54/Ш дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл тогтоогдсонгүй.

 

Иймд нэхэмжлэгч “Х-” ХХК-ийн гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчээс төлсөн улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд заасны дагуу улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1, 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар Н-арт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгө үнэлсэн “М-” ХХК-ийн 2020 оны 04 сарын 22-ны өдрийн №54/Ш дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай “Х-” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц  хүчинтэй бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргаж болох ба хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                       Д.УРАНЗУЛ