МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

           Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Л.Ариунцэцэг даргалан тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

            Нэхэмжлэгч: Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Зэст баг Барилгачдын клубт байрлах Б ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

            Хариуцагч: Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Зэст баг, Барилгачдын клубт байрлах С.О

            Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Баянгол дүүрэг, 5-р хороо, 10-р хороолол 122-509 тоотод оршин суух Н.Э холбогдох

            Хууль бус эзэмшлээс өмчлөлийн талбайг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийг 2019 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдөр хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Ж.Б, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.С, хариуцагч С.О, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Э, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч Г.Ж /онлайнаар/, гэрч С.М, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга О.Мөнх-Од нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Б Ф ХХКшүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон түүний төлөөлөгч шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Манай компани нь 2010 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 270 тоот Засаг даргын захирамжийн хавсралтын дагуу Зэст баг, Захиргааны 3 дугаар байрны урьд байрлах Барилгачдын клубт үйлчилгээний зориулалтаар 142.72 м.кв талбай бүхий 2101012151 дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгө өмчилдөг. 2014 оноос манай компанийн хажууд 140.50 м.кв талбайг өмчилдөг хөрш байгууллагаас Маэстро зоогийн газар нь түрээслэн авч ажиллуулж байхдаа манай өмчлөлийн талбайн 25 м.кв талбайг бидний зөвшөөрөлгүй өөрсдийн эзэмшилд ашиглалтанд оруулж, өнөөдрийг хүртэл эзэмшиж байна. Манай компанийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээгээр газрын эзэмшлийн татвар, дулаан, эрчим хүчний төлбөрийг төлдөг тул энэ хууль бус эзэмшлээс өмчлөлийн талбайг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан байсан. Нотлох баримтын хүрээнд 24 м.кв дундын эзэмшил тул өөрийн 12 м.кв талбайг чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа гэв.

Хариуцагч С.Ошүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа болон шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: С.Оминий бие “Маэстро зоогийн газрыг 2019 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс түрээслэн авч ажиллуулж байна. “Б Ф” эмийн сангаас гаргасан нэхэмжлэл С.Онадад хамааралгүй гэв.

Хариуцагч Н.Эшүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Эшүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Б Ф ХХКний захирал Ж.Бнэхэмжлэлтэй, Н.Эод холбогдох хэрэгт хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг гаргаж байна. Н.Эминий бие Орхон аймаг, Баян-Өндөр сумын 1 дүгээр баг, Зэст баг 21 байр, Барилгачин клубт байрлах "Грави төв" үйлдвэр, үйлчилгээний зориулалттай 140.50 м.кв талбайтай Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй, 000633169 дугаар гэрчилгээтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2014 онд худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авч тухайн объектод засвар үйлчилгээ хийн Мнэртэй зоогийн газар байгуулан таван жил идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулан өнөөдрийг хүрсэн бөгөөд "Б Ф" ХХК нь энэ хугацаанд ямар нэгэн гомдол шаардлага гаргаж байгаагүй билээ. Гэтэл 2019 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр хөрш байгууллага болох “Б Ф" ХХК шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна. Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлохдоо Б Ф ХХКний 25 м.кв талбайг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Гэвч нэхэмжлэгчийн маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь иргэн Н.Эминий нэр дээр бүртгэлтэй байдаг ба Орхон аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс олгосон кадастрын зургаар маргаан бүхий талбай нь иргэн Н.Эын өмчлөл болох нь /хавсаргасан баримтаар/ тодорхой харагдана. Мөн тус талбай нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн талбай гэдгийг нотолсон аливаа үйл баримт байхгүй болохыг дурдах нь зүйтэй. Мөн нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр хариуцагчийг хууль бус эзэмшилээс чөлөөлүүлэх шаардлага гаргахдаа шаардлага гаргах эрх бүхий этгээд нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байж шаардах эрх үүсэхээр хуульчилсан байдаг. Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч "Б Ф” ХХК нь нэхэмжлэл гаргах эрхгүй этгээд байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Шүүх зохигчдын тайлбар болон гэрчийн мэдүүлэг хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

            Нэхэмжлэгч Б Ф ХХКнь хариуцагч С.О холбогдуулан хууль бус эзэмшилээс өөрийн өмчлөлийн талбайг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаар Н.Эыг оролцуулах тухай хүсэлтийг гаргаж шүүх хамтран хариуцагчаар оролцуулахаар шийдвэрлэсэн.

Шүүхийн хэлэлцүүлэгт нэхэмжлэгч нь дундын өмчлөлийн талбайг 24 м.кв бөгөөд үүний 50 хувь нь буюу 12 м.кв талбай нь манай хууль ёсны эзэмшилд хамааралтай. Иймд хариуцагч Н.Эын хууль бус эзэмшилээс 12 м.кв талбайг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа гэж тодруулан тайлбарлаж байна.

            Хариуцагч түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч мэтгэлцэж байна.

2008 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр Грави Хадгаламж зээлийн хоршоо, Б ФХХК-ний хооронд 02/08 дугаартай худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан бөгөөд уг гэрээгээр Грави ХЗХ-ны байрнаас 113 693 000 төгрөгийн үнэ бүхий офисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг хэсэгчилэн худалдан авсан байна. Талууд талбайн хэмжээг 15 дугаар хэсэг 8.36 м.кв, 13 дугаар хэсэг 45.47 м.кв, 14 дүгээр хэсэг 49.32 м.кв, 18 дугаар хэсгийн 50 хувь 10.5 м.кв, 21 дүгээр хэсгийн 50 хувь 1.5 м.кв нийт 115.15 м.кв байхаар тохиролцож гэрээ байгуулсан байна. /Iхх 115-118/

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцогдох тул 2008 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр Грави ХЗХ, Б ФХХК-ны хооронд байгуулагдсан худалдах худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзнэ.

Өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2.-т Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана гэж заасан тул хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл гэж дүгнэв.

Харин 2008 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр хэлцэл байна. Худалдагч Грави ХЗХ-г төлөөлж Ш.С, худалдан авагч Б ФХХК-г төлөөлж Ж. Бнар дээрхи гэрээг байгуулсан байх бөгөөд Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Зэст баг, Барилгачдын талбайд байрлах 115.15 м.кв талбайтай 1 давхар, 2 өрөөг 113 693 000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож, гэрээг нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэн эрх бүхий байгууллагаас Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Зэст баг 1 дүгээр хороолол “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012454 улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 115.15 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг “Б Ф” ХХК-д 2008 оны 06 дугаар сарын 26–ны өдөр олгосон байна.   

Иргэний хуулийн 182 дугаар зүйлийн 182.1.-д Улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлнэ гэж заасан тул хуульд заасан шаардлагыг хангасан гэж үзнэ.  

            2013 оны 07 дугаар сарын 29–ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах тухай мэдүүлгийг Б Ф ХХК-ний хувь нийлүүлэгч И гаргасан бөгөөд нийт өмчлөлийн талбайн хэмжээ 142.72 м.кв болж өөрчилсөн гэрчилгээг Б Ф ХХК-д 2013 оны 07 дугаар сарын 29-ний өдөр олгосон байна.

            Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж заасан тул нэхэмжлэгч Б ФХХК шаардах эрхтэй.

            Нэхэмжлэгч Б ФХХК нь 2 гишүүнтэй бөгөөд компаний гүйцэтгэх удирдлага Ж. Бнь компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээдийн хувьд шүүхэд бүрэн төлөөлөх эрхтэй.

            2008 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг Грави ХЗХ-той Д.Н байгуулсан бөгөөд 150.7 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 148 500 000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирч гэрээг нотариатаар гэрчлүүлэн улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэн эрх бүхий байгууллагаас Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Зэст баг 1 дүгээр хороолол “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай, үйлчилгээний зориулалт бүхий 150.7 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Д.Нид олгосон байна.

150.7 м.кв талбайн өмчлөгч Д.Н нь 28 м.кв талбайгаа худалдагч Грави ХЗХ-д буцаан өгөх тухай хүсэлт гаргасан ба Грави хоршооны тэргүүлэгчдийн хурлын шийдвэрээр Д.Нийн хүсэлтийг хүлээн авч шийдвэрлэсэн тул 2010 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр Орхон аймгийн Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тасагт үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг 122.7 м.кв болгон өөрчлөн гаргуулахаар хүсэлт гаргасан байна. Уг хүсэлтийн дагуу Д.Нид 2010 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай 122.7 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг олгожээ.

2013 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах тухай мэдүүлгийг өмчлөгч Д.Н гаргасан бөгөөд нийт өмчлөлийн талбайн хэмжээ 140.50 м.кв болж өөрчилсөн гэрчилгээг 2013 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр түүнд олгосон байна.

Д.Н өөрийн өмчлөлийн  Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Зэст баг 1 дүгээр хороолол “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 140.50 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр А.Бт 150 000 000 төгрөгөөр худалдсан байна.

Хариуцагч Н.Энь 2018 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэлийн гэрээгээр А.Бээс Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Зэст баг 1 дүгээр хороолол “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 140.50 м.кв талбайтай 150 000 000 төгрөгийн үнэ бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг бэлгэнд хүлээн авчээ. 

            Эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд Н.Энь С.Одонтунгалагтай 2018 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдөр түрээсийн гэрээ байгуулсан ба түрээслэгч С.ОМрестораны үйл ажиллагаа явуулдаг болох нь зохигчдын тайлбар, түрээсийн гэрээгээр тус тус нотлогдож байна. /Iхх 24-26/

            Гэрч С.М шүүхэд мэдүүлэхдээ: “...анх ашигтай талбайгаар тооцож худалдсан бөгөөд Б Фд 115.15 м.кв талбай, Д.Нид 150.7 м.кв талбайн хэмжээ оногдож байсан. Сүүлд хананы хэмжээ орох ёстой гэсэн тул бүх худалдан авсан газрын хэмжээнд өөрчлөлт орж гэрчилгээнүүд бүгд солигдсон. Д.Н 150.7 м.кв талбайгаас 28 м.кв талбайг манайд буцаан өгч 122.7 м.кв талбайтай болсон. Нэг хаалгатай байсан тул коридор, вестулийн хэсгийг энэ хоёр байгууллагад хувааж тооцохоор болсон” гэж мэдүүлсэн нь нэхэмжлэгчийн тайлбар, Орхон аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс ирүүлсэн хувийн хэргийн баримтаар нотлогдож байна. Жич: Грави төвийн 1 дүгээр давхарын зохион байгуулалтыг харуулсан план зурагт 19, 20 дугаар хэсгийг вестибюль, тамбур гэж нэрлэсэн байх ба нийт талбайн хэмжээ нь 24 м.кв байна. Талуудын эзэмшилын талбайн хэмжээг хэсэгчилэн харуулсан план зурагт дээрхи хэмжээ аль алинд нь хамааралтай байдлаар оруулсан байдаг.

Нэхэмжлэгч Ж.Б“...эм ханган нийлүүлэх байгууллагын стандартад 2 хаалгатай байна гэсэн тул бид урд хэсгээ цөмөлж хаалга гаргасан. Эд хөрөнгө хүлээлгэн өгсөн актанд дотор модон хаалга, гадна бүргэд хаалганы түлхүүр гэсэн байдаг. Эднийх засвар хийхэд засварчинд бид хэлж байсан тул энэ хаалга одоо ч хэвээрэй байгаа” гэсэн тайлбар,  хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Энхбатын “...үүдний өлгүүрийн хэсэгт хаалга байгаа” гэсэн тайлбар зэргээс анх үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах үед орц гарц нэг байсан тул үүдний хэсгийг 50 хувиар тооцож талуудад худалдсан гэсэн нэхэмжлэгчийн шаардлага үндэслэл бүхий байна. Мөн Д.Нийн өмчлөлийн талбайн хэмжээ анх 122.7 м.кв байсан бөгөөд /хананы хэмжээ ороогүй байх үед/ ГМОМОН ХХК-ний хэмжилтээр 134.36 м.кв болсон нь нэхэмжлэгчийн дундын талбайн хэмжээ орсон гэж үзэх үндэслэл болж байна.  

            Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1.-д Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно гэж заасан тул нэхэмжлэгч Б ФХХК-ний улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулан бүртгүүлэхдээ бүрдүүлсэн план зургийн хэмжээгээр буюу 7.72 м.кв /7.75 м.кв гэж тодорхойлсон боловч гэрчилгээ 7.72 м.кв хэмжээгээр гарсан байдаг/ хэмжээгээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна./Iхх-213/

Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.5.-д нотлох баримтад үндэслэж, хуульд заасан журмын дагуу хөтлөх нь улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаандаа мөрдөх зарчим байх бөгөөд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд заасны дагуу зохих өөрчлөлт орсон гэж үзнэ.

Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын Зэст баг 1 дүгээр хороолол “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 140.50 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2013 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр Д.Ноос  А.Б нь м.кв-ийн үнийг тохироогүй нийт хөрөнгийн үнийг 150 000 000 төгрөгт тооцож худалдан авсан ба уг хөрөнгөө Н.Эод хариу төлбөргүйгээр бэлэглэсэн байна. Бэлэг хүлээн авагч Н.Эталбайн хэмжээг хэмжиж үзээгүй нь бэлэглэлийн гэрээний харилцаатай холбоотой гэж дүгнэлээ.

Иймд хариуцагч Н.Эын Орхон аймгийн Баян-Өндөр сумын 1 дүгээр баг, Зэст 21 байр  “Барилгачин клуб”-д байрлах Ү-2101012497 улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 140.50 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлөөс 7.72 м.кв үүдний хэсгийн талбайг чөлөөлүүлж, нэхэмжлэгч Б ФХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 4.28 м.кв талбайг чөлөөлүүлэх болон хариуцагч С.Од холбогдох хэсгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн төлбөрт урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж хариуцагч Н.Эоос 35 100 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Б ФХХК-д олгохоор заалаа.