2020       04         15

181/ШШ2020/00989

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Уранчимэг даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

 

нэхэмжлэгч: тоот хаягт оршин суух Ч.Д /РД:НВ75121510/-ийн

 

хариуцагч: худалдааны төв 503 тоотод байрлах, “Констракшн”ХХК-д холбогдох,

 

гэрээний дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхийг даалгах, алдангид 54 000 000 төгрөг гаргуулах,түрээсийн нөхөн олговорт 15 375 000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

нэмэгдсэн 13.64 м.кв талбайн хэмжээний үнэ болох 33,600,000 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Ч.Д, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч П.Э, шүүхэд төлөөлөх эрхийн үнэмлэхний дугаар /0000/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Я.Хандсүрэн нар оролцов.

 

Хариуцагч талыг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хүрэлцэн ирээгүй гэж үзэж нэхэмжлэгч талын хүсэлтээр шүүх хуралдааныг хариуцагч талын эзгүйд хянан шийдвэрлэсэн.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлээ дэмжиж шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт оролцон гаргасан тайлбартаа: Би “Констракшн”ХХК-тай 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр “хамтран ажиллах гэрээ”, “орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ” гэж 2 төрлийн гэрээ байгуулсан. Гэрээний үндсэн шаардлага нь миний хуучин эзэмшиж байсан байшингийн суурин дээр шинээр орон сууц барьж үнэ төлбөргүйгээр байр өгөх байсан. Би Сүхбаатар дүүргийн 6-р хороо Энхтайваны өргөн чөлөө хуучнаар цэргийн 44 дүгээр байрны 33 тоот байрыг өмчилж эзэмшиж байсан. Социализмын үеийн метр квадратаар гал тогооны өрөөний метр квадрат орохгүй гэрчилгээн дээр 27 метр квадрат байсан. Шинээр сүүлд тогтооход 54 метр квадрат гэсэн. “Констракшн”ХХК хамтран ажиллах гэрээгээр 60 метр квадрат байр үнэ төлбөргүй өгөх байсан. Барилга баригдаад ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд сар бүр 250,000 төгрөгийн түрээсийн төлбөр өгнө гэж тохирсон. 2 жилийн хугацаанд ашиглалтад оруулах байсан. Манай байр 2 блок баригдсан. Би гэрээний дагуу А блокийн 8 давхрын 40 тоот 60 метр квадрат орон сууцыг үнэ төлбөргүй шилжүүлж авахаар тохиролцсон. Байр ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд сар бүр 250,000 төгрөгийг түрээсийн байрны төлбөр өгөхөөр мөн тохиролцсон. Мөн хамтран ажиллах гэрээний 4.1.6-д хэрвээ байрны метр квадратын 30 хүртэлх хувийг өөрөөр хэлбэл 20 метр квадратыг нэмэгдүүлж авахаар болбол гэрээнд заасан үндсэн үнэ болох 1 метр квадратын 1,800,000 төгрөгийг 15 хувиар хөнгөлж авахаар тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл 60 метр квадратыг үнэ төлбөргүй авна. Илүү гарч байгаа метр квадратын 1 метр квадрат талбайг 1,530,000 төгрөгөөр хөнгөлөлттэй авахаар гэрээ байгуулсан. Гэрээ 2 жилийн хугацаатай байсан. Орон сууц 2018 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр ашиглалтад орсон гэж байгаа. Би улсын комиссын актыг үзээгүй. Өөрөөр хэлбэл энэ байр гэрээ байгуулснаас хойш 6 жилийн дараа ашиглалтад орж байгаа. Анхны гэрээ байгуулж байсан оршин суугчдаар гарын үсэг зуруулсан байсан барилгын зургийг өөрчлөөд метр квадратын хэмжээ нэмэгдсэн. Миний авах ёстой байр 73.64 метр квадрат болж томорсон байгаа. Барилгын ажил эхлэхийн тулд зураг батлагдаж байж Нийслэлийн архитектураар явж байж барилгын ажил эхлэх ёстой байдаг. Тухайн үед 44 дүгээр байрны 44 айлыг суулгаж байгаад батлагдсан зураг танилцуулаад та бүхэн ийм ийм метр квадрат орон сууцыг авна гэсэн. Барилга ашиглалтад орохдоо үндсэн гэрээнд зааснаас илүү буюу 13.64 метр квадратаар том болсон. Энэ том болсон метр квадратыг гэрээний бус үнээр нэхэмжилсэн. 1 метр квадратыг 2,500,000 төгрөгөөр ав гэсэн. Миний хувьд байр үнэ төлбөргүй буцааж авна гэж байсан боловч “Констракшн”ХХК гэрээнд байхгүй үнийг нэхсэн. Тус байрыг ашиглалтад оруулах хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүй.

Хамтран ажиллах гэрээний дагуу ашиглалтад оруулах хугацаандаа оруулаагүй бол хугацааны алданги тооцохоор тохиролцсон. Хамтран ажиллах гэрээний хугацаа хэтрүүлсний алданги гэдэгт хоног тутам гэрээний үндсэн дүнгээс 0.2 хувь байхаар харилцан тохиролцсон. Нэхэмжлэл гаргахдаа алдангийн хэмжээг тооцож гаргасан. Үндсэн 60 метр квадратаа гэрээгээр заасан 1,800,000 төгрөгөөр үржүүлээд 108,000,000 төгрөг болсон. Үүнээс алданги бодвол зөвхөн 1 жилийн төлбөр нь 79,000,000 төгрөг болж байгаа. Би Иргэний хуульд зааснаар алданги үндсэн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй гэж заасны дагуу алдангийн хэмжээг 54,000,000 төгрөгөөр тооцсон.

Үүний дараа “Констракшн”ХХК-иас түрээсийн төлбөр нэхэмжилж байна. 2013 оны гэрээнд заасан газрын суурийн ажил эхэлснээс хойш заалт байгаа. Энэ заалтуудаас болоод гэрээнд “Констракшн”ХХК 6, 6 сараар түрээсийн төлбөр төлөхөөр заасан. 2013 оны 04 дүгээр сард суурийн ажил эхэлсэн. Тухайн үед “Констракшн”ХХК болон манай оршин суугчид шав тавьж, ёслол төгөлдөр тууз хайчилж ажил эхэлж байсан. Гэрээний дагуу суурийн ажил эхэлснээс хойш түрээсийн төлбөр тооцогдоно. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртэл хугацаанд нийт түрээсийн төлбөр 17,750,000 төгрөг болсон гэж миний зүгээс үзэж байна. Үүнээс “Констракшн”ХХК 4 удаагийн үйлдлээр 7,500,000 төгрөг төлсөн. 2016 оны 05 дугаар сараас 2019 оны 03 дугаар сар хүртэл үлдэгдэл түрээсийн төлбөр, гэрээний дагуу алдангийн хувь хэмжээг тооцоод 15,375,000 төгрөгийн түрээсийн төлбөр өгөөгүй гэж гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа. Түрээсийн төлбөрөө төлөөгүй, гэрээний алданги, байрыг үндсэн гэрээнд заагаагүй үнээр нэхэмжилсэн, байраа авах нөхцөл бүрдсэн байхад илүү мөнгө нэхээд байр өгөхгүй байгаа учраас шүүхэд хандсан. Энэ хугацаанд би алдангийн хэмжээгээр бодсон ч тэр, гэрээнд заасан 2 талаас хүлээсэн үүргээр ч гэсэн ямар ч төлбөр төлөхгүйгээр байр авах үндэслэлтэй гэж үзэж байгаа. Тиймээс Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, хай апартмент цогцолбор байрны хамтран ажиллах гэрээгээр тохирсон А8-ын 8 давхар 40 тоот 73.64 метр квадрат орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг Ч.Д миний нэр дээр шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгах, гэрээний алданги 54,000,000 төгрөг гаргуулах, барилга дуусах хүртэл хугацаанд түрээсийн төлбөр 15,375,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгах тухай гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч эрх зүйн үндэслэлээ тайлбарлая. Ч.Д, “Констракшн” ХХК нарын хооронд 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний гол нөхцөл нь 2 жилийн хугацаатай буюу 2015 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр хүртэл үргэлжлэхээр байгуулсан. 2 тал аль аль нь гэрээгээр тодорхой хэдэн үүргүүд хүлээсэн. Хамтран ажиллах гэрээгээр өөрийн өмчлөлийн гэрчилгээ болон амьдарч байгаа байраа суллаж өгөх үүргийг иргэн Ч.Д хүлээсэн. Үүний дагуу барилгын ажил эхлэхэд байраа чөлөөлж өгсөн. Гэрчилгээгээ мөн хураалгасан. Тухайн байрыг тэр чигт нь буулгаж шинээр барилгын ажил эхэлсэн байдаг. 2015 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр гэхэд тухайн байр ашиглалтад орох ёстой байсан. Гэхдээ хариуцагч нарын шүүхэд гаргаж өгсөн бичгийн тайлбараар хэд хэдэн шалтгааны улмаас ашиглалтад оруулж чадаагүй. Төрийн эрх бүхий байгууллагын бичиг хүлээсэн, бараа ажил үйлчилгээ нийлүүлэхдээ барилгын материал татан авахтай холбоотой хугацаа хойшилсон гэх зэрэг тайлбарыг хэлдэг. Тэр нь хариуцагчийн гаргаж өгсөн бичгийн баримтаар нотлогддоггүй. Хавтаст хэрэгт авагдсан баримтууд дунд нэг ч удаа үүнтэй холбоотой нотлох баримтууд гаргаж өгсөн зүйл байхгүй байна. Манай зүгээс 2015 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр хугацаандаа байр ашиглалтад орох ёстой байсан тэр гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүхэлд нь биелүүлсэн. Дээр нь хариуцагч талаас гаргаж өгсөн тайлбарт гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах талаар бичгийг 2015 оны 08 дугаар сард явуулсан байдаг.Манай тал тэр саналын хариуг 14 хоногийн хугацаанд өгөөгүй бол нэмэлт өөрчлөлт орсон гэж үзнэ гээд байдаг. Гэтэл гэрээ аль хэдийн хэрэгжээд 2015 оны 04 дүгээр сард тухайн 13 дугаар хороололд байрлах хуучин 44 дүгээр байрыг нэгэнт буулгасан. Дээр нь шинэ барилга сүндэрлэсэн. Зах зээлийн ханш нэмэгдээд ирэхээр “Констракшн”ХХК шунаж үнэ нэмсэн гэж үзэж байна. Үүнд гомдолтой байна. Энэ нь хууль зүйн гэхээсээ илүү ёс суртахууны үүднээс тухайн зам дагуу байрны ханш маш их хэмжээгээр өснө гэж үзсэн. Тэгсэн мөртлөө гэрээгээр тохиролцсон барилгын талбайд өөрчлөлт ороод гэрээний хугацаа дууссан байхад ийм санал гаргаад хуучин гэрээнүүдээ тэр чигээр нь авчирч өгөөрэй, тэгээд шинэ гэрээ байгуулаарай гэсэн. Шинэчилсэн гэрээнд өмнө нь нэг ч удаа дурдаагүй 2,500,000 төгрөг гэж метр квадратын зохиомол үнэ өсгөж гаргаж тавьсан. Түүнийгээ нэмэлт өөрчлөлт гэж үзэж байгаа.

Талууд 13 метр квадратын зөрүүнд маргаж байгаа. Хэрвээ метр квадратын зөрүү гарвал “Констракшн”ХХК 1,800,000 төгрөгөөр тооцон түүнээс 15 хувь хөнгөлөлт үзүүлнэ гэж тохирсноор 1,530,000 төгрөгөөр 1 метр квадратыг тооцож өгнө гэсэн. ГЭтэл байр баригдсан хүлээж авъя гэхээр 1 метр квадратыг нь 2,500,000 төгрөгөөр бодож өгнө гэдэг. Талууд 2,500,000 төгрөг гэж ерөөсөө тохироогүй. 2,500,000 төгрөг гэж бид мэдээгүй, ганц ч удаа ярилцаагүй. Нэг ёсондоо гэрээний бус, нөгөө талын сонирхол байгаа. Одоо хэлж байгаа тайлбар нь байрны үнэ 5,000,000 төгрөгөөс 6,000,000 төгрөг хүрсэн гэж яриад байна. Бидний харж байгаагаар 2,500,000 төгрөг гэдгээ гэрээний нэмэлт өөрчлөлт оруулах саналд 14 хоногийн хугацаа өнгөрсөн байхад хариу өгөөгүй учраас нэмэлт өөрчлөлтийг зөвшөөрсөн гэж үзээд байх шиг байна. Гэтэл нэмэлт өөрчлөлт гээд байгаа зүйлийн эрх зүйн үндэслэл, үр дагаврыг нь тооцохоор Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлд заасан гэрээ байгуулах санал, гэрээ байгуулсныг яаж тооцох гээд шаардлагуудыг хангаагүй. Хуульд өөрөөр заагаагүй бол хамтран ажиллах гэрээг бичгээр хийнэ. Үүнтэй холбоотой нэмэлт өөрчлөлтийг мөн бичгээр гаргах гээд байх шиг байгаа юм. Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.2 дахь хэсэгт санал гаргаж байгаа тал санал гаргасан бол саналыг нь хүлээн зөвшөөрсөн тал бичгээр саналаа бичээд гарын үсгээ зураад “Констракшн” ХХК-д Ч.Д өгөх юм бол хүчин төгөлдөр гэрээ буюу нэмэлт өөрчлөлт оруулсан гэж үзэх үндэслэлтэй. Гэтэл ийм харилцаа үүсгээгүй байж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээч гэсэн шаардлагыг манай тал гаргаж тавьж байгаа. 13.64 метр квадратаас 1,800,000 төгрөгийн 15 хувиар хямдруулж 1,530,000 төгрөг буюу гэрээний 4.1.6-д заасан дүнгээр тооцоод бидний нэхэмжилсэн алданги, байрны түрээсийн төлбөр зэргээс хасахад манай тал татгалзах зүйл байхгүй. 1,530,000 төгрөгөөр 13.64 метр квадратыг тооцвол 20,869,200 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа алданги болон түрээсийн төлбөрөөс хасуулахад татгалзах зүйлгүй гэв.

 

Хариуцагчаас нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбарт: Манай компани нь Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт хуучин цэргийн 44 гэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцыг дахин барилгажуулахаар 2013 оноос эхлээд иргэд оршин суугчидтай тохиролцон 2015 оноос барилгын суурийн ажлыг эхэлсэн. Энэхүү ажлын хүрээнд хуучин цэргийн 44-р байрны 33 тоот хаягт оршин суух Ч.Дтэй 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-г байгуулан 60.2 м.кв талбайг үнэ төлбөргүйгээр өгөхөөр харилцан тохиролцон байгуулсан бөгөөд нэхэмжлэгч Ч.Д нь үндсэн гэрээний гол нөхцөл болох А блокын 8 давхарт 40 тоот хаягт байрлах 60 м.кв талбайг, гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулалгүй, надаас санал авалгүйгээр 73.64 м.кв болгон дур мэдэн өөрчилсөн гэжээ.

 

Компанийн зүгээс барилга угсралтын ажлын явцад захиалагч нар болон хуучин цэргийн 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нарын орон сууцны тагтыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр орон сууцны тагтыг халаалттай, шилэн веранд болгох, 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож, зураг төсөлд өөрчлөлт оруулан төрийн эрх бүхий байгууллагаар эскиз зураг болон бусад ажлын зургуудыг баталгаажуулсан. Үүнтэй холбоотойгоор хуучин 44 айлын бүхий л сууц өмчлөгчдийн талбайн хэмжээ 11-13 м.кв талбайн хэмжээ нэмэгдсэний нэг нь Ч.Дийнх билээ.

03/455 тоот орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу 2 дугаар зүйлийн 2.2-т “...Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв хүрэхгүй хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд талууд гомдол гаргахгүй бөгөөд энэ тохиолдолд орон сууцны үнийг өөрчлөхийг шаардахгүй. Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв-аас дээш хэмжээгээр зөрчсөн тохиолдолд 1 м.кв-д ногдох нэгж үнийг үндэслэн дахин тооцоо хийнэ. 12 дугаар зүйлийн 12.3-т зайлшгүй нэмэлт өөрчлөлтийг 30 хоногийн дотор бусад нэмэлт өөрчлөлтийг 14 хоногийн дотор нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэсний дагуу Ч.Дд 2015 оны 08 дугаар сард нэмэгдэж байгаа талбайг хөнгөлөлттэй үнээр олгох, гэрээг шинэчлэн байгуулах тухай, 2016 оны 11 дүгээр сард мөн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсон тул төлбөрийн хуваарь тохирох, гэрээг шинэчлэх тухай саналыг тус тус хүргүүлсэн боловч хариу ирүүлээгүй. Ийнхүү хариу ирүүлэхгүй байгааг гэрээний 12.4-т мэдэгдсэнээс хойш 2 долоо хоногийн хугацаанд бичгээр хариу ирүүлээгүй бол нэмэлт өөрчлөлтийн саналыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ гэж заасны дагуу дээрх өөрчлөлтүүдийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Түүнчлэн бид батлагдсан зураг төслийн дагуу барилга угсралтын ажлыг хийж гүйцэтгэн аливаа өөрчлөлтийг тухай бүрт нь гэрээний дагуу Ч.Дд мэдэгдэж байсан хэдий ч нэхэмжлэгч Ч.Д нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж хугацаандаа хариу ирүүлээгүй байж өнөөдөр зөвшөөрөлгүй хийсэн гэж үзэж байгаа нь ор үндэслэлгүй гүтгэлэг юм. Иймд уг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байгаа тул хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

Түрээсийн нөхөн төлбөр болох 15,375,000 төгрөг нэхэмжилжээ. Компанийн зүгээс уг төлбөрийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Учир нь бид гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийг тухай бүр нь төлж байсан бөгөөд нэхэмжлэгч Ч.Дийн 2013 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр гаргасан өргөдлийн дагуу түүний эхнэр Д.Б Хаан банк дахь 50000000010тоот данс руу 2013 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр 1,500,000 төгрөг, 2014 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2015 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2016 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, нийт 7,500,000 төгрөгийн төлбөрийг түрээсийн төлбөрт тус тус төлж үлдэгдэл 8,375,000 төгрөгийн өглөгтэй байна. Бид гэрээгээр хүлээсэн үүргийнхээ дагуу уг төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй болно.

 

Нэхэмжлэгч Ч.Д нь 2015 онд ашиглалтад орох ёстой байрыг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр 2018 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулсан, мөн хугацаа хэтрүүлсний алданги гэж 54,000,000 нэхэмжилжээ. Талуудын хооронд 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2-т А тал нь барилгын суурийн ажлыг эхлүүлснээс хойш 24 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлнэ гэж заасан. Бид цэргийн 44 дүгээр байрны оршин суугчидтай 2013 оноос эхлэн гэрээ байгуулсан хэдий ч барилга угсралтын ажлын бэлтгэл үе шат болох эксиз зураг төсөл, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, техникийн нөхцлүүд, барилгын ажил эхлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрлийг авах хугацаа удааширснаас үүдэн 2015 оны 05 дугаар сараас эхлэн суурийн ажлыг хийж гүйцэтгэн 3 жилийн хугацаанд буюу 2018 оны 4 дүгээр улиралд байнгын ашиглалтад оруулсан. Дээрх хугацаа нь гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.7-д заасан хугацаа хойшлуулах үндэслэлүүд буюу 4.7.2-т  төр захиргааны байгууллагын асуудал шийдвэрлэх хугацаанаас, 4.7.7-д Б тал нь үүргээ гүйцэтгээгүйгээс барилгын ажлын хугацаа хойшлуулсан, түүнээс үүсэх хохирол гэсэн нь хугацаа хойшлуулах үндэслэлийг тодорхой заасан. Мөн 4 дүгээр зүйлийн 4.8-д дээр дурдсан тохиолдлуудад хугацаа алдсан гэж үзэхгүй ба А тал орон сууц хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсэн гэж алданги төлөхгүй гэж заасан уг үйл явдлуудаас шалтгаалж үүссэн хугацаа нь гэрээний хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй бөгөөд алданги төлөхгүй байх тухай ч харилцан тохиролцож байгуулсан байна. Иймд нэхэмжлэгч Ч.Дийн хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй гэдэг нь үндэслэлгүй, хуучин ашиглалтын шаардлага хангагдахгүй болсон 2 өрөө орон сууцыг нь орчин үеийн стандарт шаардлагад нийцсэн 3 өрөө орон сууц болгож өгч үнэ цэнийг нэмэгдүүлсээр байхад 54,000,000 төгрөгийн алданги нэхэмжилж байгаад харамсаж байна. Нөгөөтээгүүр алдангийг хэрхэн тооцсон тухай ямар нэгэн тооцоо үндэслэлгүй. Мөн компанийн зүгээс түрээсийн төлбөрийг тухай бүр нь төлж байсан нь гэрээний дагуу алданги төлөхөөс чөлөөлөгдөх үндэслэл болдог. Иймд уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Нэхэмжлэгч Ч.Д нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс эхлэн гэр орноо суллаж өгсөн мэтээр дурджээ. Гэвч тухайн Цэргийн 44 гэх барилгыг 2009 оны 09 дүгээр сард ус дулаан цахилгааныг хязгаарлаж айлууд нь орон сууцыг чөлөөлсөн байдаг бөгөөд 2010 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр Онцгой байдлын ерөнхий газраас гамшгаас хамгаалах сургалт хийж бүрэн нураасан. Энэ тухай 2012 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн мэдээллийн gogo.mn цахим сайт болон “Зууны мэдээ” сонины мөн өдрийн дугаарт дэлгэрэнгүй нийтлэл гарсан, оршин суугчид нэгдэж байгуулсан “Манай байр”ХХК-ийн 2013 оны 04 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 39 тоот Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектор Н.Нацагдоржид явуулсан албан бичиг болон холбогдох бусад материалуудаар нотлогддог тул байраа 2013 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс эхлэн чөлөөлсөн гэдэг нь үндэслэлгүй.

Нэхэмжлэгч Ч.Д нь орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөх, 8А байрны 40 тоот 73.64 м.кв талбай бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулах гэжээ. Бид Ч.Дтэй 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”,хамтран ажиллах гэрээнүүдийг тус тус байгуулж шинээр баригдах орон сууцны ашиглалтад орох хугацаа, талбайн хэмжээ, үнэ түр байр хөлслөх түрээсийн төлбөр, талбайн хэмжээ нэмэгдэх, хасагдахад хэрхэн зохицуулах гэх мэт бүхий л харилцааг тодорхойлсон.

Өнөөдрийн байдлаар нэхэмжлэгч Ч.Д нь манай компанид талбайн хэмжээ нэмэгдсэн буюу 73.64 м.кв талбайтай болж өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор 13.44 м.кв талбайн үнэ буюу 33,600,000 төгрөгийн өглөгтэй байгаа билээ. Хоорондын төлбөр тооцоо бүрэн дуусаагүй тул өмчлөх эрхийг баталгаажуулан өгөх боломжгүй юм. Өөрөөр хэлбэл “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 4-р зүйлд орон сууцыг хэрхэн хүлээлцэх тухай байсан бөгөөд 4 дүгээр зүйлийн 4.2-т Б тал нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн хийж, А тал нь түүнийг хүлээж авч төлбөр тооцоо дууссаны дараа, А тал гэрээнд заасан түлхүүрийг хүлээлгэн өгнө. 4.5-д гэрээний 4.2-т заасны дагуу түлхүүр хүлээлгэн өгснөөр Б талд орон сууц эзэмших эрх шилжсэнд тооцно, 7 дугаар зүйлийн 7.1-т “Орон сууцны төлбөр тооцоо бүрэн дууссаны дараа орон сууц Б талын өмчлөлд бүрэн шилжих бөгөөд уг орон сууц Б талын нэр дээр бүртгэгдсэн Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаар Б талд орон сууцны өмчлөх эрх үүснэ гэж тус тус заасан байдаг тул Ч.Д нь талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг бүрэн төлж талууд тооцоо нийлсэн тохиолдолд бид өмчлөх эрх баталгаажуулахад шаардлагатай байгаа материалыг гаргаж өгөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Учир нь дээр дурдсан талбайн хэмжээ нэмэгдсэн тул зөрүү төлбөрийг зах зээлийн үнээр бус хөнгөлөлттэй үнээр авах боломжтой тухай мэдэгдэж гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг удаа дараа хүссэн. Гэвч нэхэмжлэгч нь гэрээний хугацаанд хариу ирүүлээгүй нь гэрээний 12 дугаар зүйлийн 12.4-т зааснаар уг өөрчлөлтийг зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй. Түүнчлэн уг гэрээ нь Монгол Улсын Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-д талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасан байдаг тул нэхэмжлэгч нь өнөөдрийн байдлаар 33,600,000 төгрөгийг төлөөгүй байна. Иймд нэхэмжлэгчид тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх боломжгүй тул уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Бид уг зөрүү төлбөрийг сөрөг нэхэмжлэл гарган шийдвэрлүүлэх болно.

Иймд “Констракшн” ХХК-д холбогдуулан гаргасан Ч.Дийн түрээсийн нөхөн олговрыг 8,375,000 төгрөг болгож багасгах, харин бусад нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч “Констракшн”ХХК-иас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд:

Иргэн Ч.Дтэй 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орж талбайн хэмжээ нэмэгдсэн бөгөөд уг нэмэгдсэн талбайн үнэ болох 33,600,000 төгрөгийг гаргуулах.

Манай компани нь Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт хуучин цэргийн 44 гэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцыг дахин барилгажуулахаар 2013 оноос эхлээд иргэд оршин суугчидтай тохиролцон 2015 оноос барилгын суурийн ажлыг эхэлсэн. Энэхүү ажлын хүрээнд хуучин цэргийн 44 дүгээр байрны 33 тоот хаягт оршин суух Ч.Дтэй 2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-г байгуулан 60.2 м.кв талбайг үнэ төлбөргүйгээр өгөхөөр харилцан тохиролцон байгуулсан.

Компанийн зүгээс барилга угсралтын ажлын явцад захиалагч нар болон хуучин цэргийн 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нарын орон сууцны тактыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр орон сууцны тактыг халаалттай, шилэн веранд болгож өөрчлөлт оруулснаар захиалагч нартай байгуулсан 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож зураг төсөлд өөрчлөлт оруулан төрийн эрх бүхий байгууллагаар эксиз зураг болон бусад ажлын зургуудыг баталгаажуулсан. Ч.Дийн талбайн хэмжээ 13.64 м.кв талбайн хэмжээгээр нэмэгдсэн. Бид талбайн хэмжээ нэмэгдсэнтэй тухай Ч.Дтэй байгуулсан 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 2 дугаар зүйлийн 2.2-т хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв хүрэхгүй хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд талууд гомдол гаргахгүй бөгөөд энэ тохиолдолд орон сууцны үнийг өөрчлөхийг шаардахгүй. Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв-аас дээш хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд 1 м.кв-д ногдох нэгж үнийг үндэслэн тооцоо хийнэ, 12 дугаар зүйлийн 12.3-т зайлшгүй нэмэлт өөрчлөлтийг 30 хоногийн дотор бусад нэмэлт өөрчлөлтийг 14 хоногийн дотор нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэсний дагуу Ч.Дд 2015 оны 08 дугаар сард нэмэгдэж буй талбайг хөнгөлөлттэй үнээр олгох, гэрээг шинэчлэн байгуулах тухай, 2016 оны 11 дүгээр сард мөн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсон тул төлбөрийн хуваарь тохирох, гэрээг шинэчлэх тухай саналыг тус тус хүргүүлж гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг удаа дараа хүссэн төдийгүй нэмэгдсэн талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг зах зээлийн үнээр бус хөнгөлөлттэй үнээр авах боломжийг олгосон. Гэвч Ч.Д нь бичгээр ямар нэгэн хариу ирүүлээгүй билээ. Ийнхүү хариу ирүүлээгүй бол нэмэлт өөрчлөлтийн саналыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ гэсэн байдаг тул уг талбайн хэмжээн өөрчлөлтийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй юм.

2013 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний дагуу Ч.Д нь өнөөдрийн байдлаар Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, “ High apartment” 8А байрны 8-р давхрын 40 тоот 73.64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц эзэмшигч байгаа билээ.

Иймд Ч.Дээс нэмэгдсэн 13.64 м.кв талбайн хэмжээний үнэ болох 33,600,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч тал хариуцагчийн тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбогдуулан гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэлийг манай зүгээс хүлээн зөвшөөрөхгүй. 13.64 м.кв талбайн үнийг 2,500,000 төгрөгөөр үржүүлээд 33,600,000 төгрөг гаргасан. Зөвшөөрөхгүй үндэслэл нь, “Хамтран ажиллах гэрээ”-нд зааснаар хэрвээ м.кв-ын зөрүү гарвал 1,800,000 төгрөгийн 15 хувийн хөнгөлөлт буюу 1,530,000 төгрөгөөр авах ёстой гэж тохирсон мөртлөө тохироо болон гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан бичиг баримт, нотлох баримт хавтаст хэрэгт авагдаагүй. Тийм зүйл болоогүй. Тиймээс анхны тохироо буюу 1,530,000 төгрөгөөр 13.64 м.кв-аа үржүүлээд тооцвол 20,869,200 төгрөгийг алданги, түрээсийн төлбөрөөс суутгуулан тооцуулахад татгалзах зүйл байхгүй. Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлдээ нөгөө талд хөнгөлөлттэй үнээр санал болгосон гэж дурдсан. Хөнгөлөлттэй үнэ гэдэг нь гэрээгээр тохирсон үнэ биш бөгөөд тухайн зах зээлийн бодит үнэ гэж бодсон үнээсээ тал үнээр нь санал болгоод нэхэмжлэгчийг хүлээн зөвшөөрөх боломжтой гэж үзэж байгаа учраас “Хамтран ажиллах гэрээ”-ний үнийн дүнгээр 1,530,000 төгрөгөөр 13.64 м.кв талбайг үржүүлж 20,869,200 төгрөгийг алданги, түрээсийн төлбөрөөс хасуулахад татгалзах зүйл байхгүй.

Өмнө нь энэ 20,869,200 төгрөгийг төлөөгүй шалтгаан нь, нэгдүгээрт түрээсийн төлбөр зөрүүтэй байсан. Хоёрдугаарт зөрүү үлдэгдлээрээ төлье гэхээр тооцоо нийлсэн актаар 33,600,000 төгрөг нэхээд байдаг. Тиймээс төлөөгүй. Зөрүүг нь гаргаж ирээд төлье гэхээр түрээсийн авах мөнгө зөрүүтэй, хүлээн зөвшөөрөөд үлдэгдэл төлье гэхээр 1,530,000 төгрөгөөр биш 2,500,000 төгрөгөөр нэхэмжлээд байсан болохоор төлөөгүй.

Одоо Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, хай апартмент цогцолбор байрны А8-ын 8 давхар 40 тоот 73.64 метр квадрат орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ улсын бүртгэлд “Констракшн” ХХК-ийн нэр дээр бүртгэгдсэн байгаа. Хуучин миний байрны гэрчилгээг хурааж аваад устгалд оруулаад барилга барьсан. Одоо тэр компаниас бичиг гарвал миний нэр дээр гэрчилгээ гарах ёстой.

2015 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрөөс эхлэн алдангийн хугацаа хэтрэлтийг тооцсон. Констракшн” ХХК-иас ийм шалтгааны улмаас хугацаа хэтэрсэн гэж мэдэгдсэн зүйл байхгүй.

Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ нь үндсэн хамтран ажиллах гэрээг дагалдаж байгуулсан “Констракшн”ХХК-ийн стандарт гэрээ. Метр квадрат, бусад зүйлээр баталгаажуулж нэхэмжлэгчтэй байгуулсан ажил гүйцэтгэснээс хойш метр квадратын зөрүү гарахтай холбоотой маргаан, барилгын чанар баталгаат хугацааг хэн хариуцахтай холбоотой харилцааг зохицуулсан гэрээ. Бид үндсэн гэрээний харилцааны асуудлыг ярьж тохирох ёстой. Хамтран ажиллах гэрээний 2.5-д 81.1 метр квадрат гэж байгаа нь 81.1 метр квадрат болгоно гэж ярьж байгаад болохгүй гээд буцаад 60.2 метр квадрат болгосон. Тухайн үеийн “Констракшн”ХХК-ийн хүмүүс 81.2 метр квадрат гэж бичиж байгаад зураг болохгүй байгаа гээд 60.2 метр квадрат болгосон. 81.1 метр квадрат гэдэг нь ач холбогдолгүй.

Хамтран ажиллах гэрээнд 37 тоот б блок гэсэн нь анх танилцуулж байсан зургаар Б блокын 37 тоот байсан. Зураг нь өөрчлөгдөөд А блокийн 40 тоот болсон, түүнээс биш миний сонгосон байр өөрчлөгдөөгүй. “Констракшн” ХХК зургаа сольсон.

Хөрөнгө оруулалтын гэрээн дээр “Констракшн”ХХК өөрсдөө Б блок 40 тоот болгож сольсон.

Хоосон газар дээр “Констракшн”ХХК зургаа гаргаад 2 гэрээ байгуулахдаа 37 дугаар байрны Б блок 81.1 метр квадрат шүү гэж явж байгаад зураг бусад зүйлс нь хөндлөнгийн нөхцлөөс болоод өөрчлөгдөөд ирэнгүүт нь А блокын 8 давхар 40 тоот гэдэг байдлаар хийсэн. Одоо бол А блокын 8 давхар 40 тоот 73.64 метр квадрат талбай нь бодитой байгаа, байр баригдаад дууссан. Хөрөнгө оруулалтын гэрээнд анхны гэрээн дээр байсан зураг өөрчлөгдсөн. Яг 73.64 метр квадратын зураг байгаа. 2018 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн хэмжилтийн тооцоо бүхий баримтыг “Констракшн” ХХК хэмжүүлээд бид нарт өгсөн.

Хуучин байрыг ч “Констракшн” ХХК хэмжсэн. Тухайн үед сууц өмчлөгчдийн холбоо, 44 айл бүгд байж байгаад хурал хийж байсан. Дээр үеийн барилга болохоор бүх айлуудынх ижил гардаг. Хэмжээд 1 айлд ийм хэмжээ гарсан. Зургаар ийм байгаа гээд бүгд тохирсон. Хамтран ажиллах гэрээнд 60.4 метр квадрат гэж тохирсон.

Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ хэрэв өөрсдийн өмч хөрөнгө дээр барьсан орон сууц дээр орон сууцны захиалгын гэрээг иргэдтэй хийдэг. Гэтэл энэ хүний өмч хөрөнгийг нураагаад дээр нь орон сууц бариад аль аль талдаа ашигтайгаар нэг нь шинэ орон сууцтай болох, нөгөө нь орон сууцаа бариад илүү гарсан орон сууцыг бусдад худалдах байсан учраас үндсэн харилцааны асуудал хамтран ажиллах гэрээ юм. 100 хувь худалдан авагчидтай байгуулдаг гэрээ. Энэ гэрээн дээр дийлэнх зохицуулалт нь байрны түлхүүр хүлээлгэж өгөх, хана туурга, цуурах гэдэг ч юм уу түүнтэй холбоотой асуудлыг энэ гэрээгээр баталгаажуулдаг юм шиг байгаа юм. Бидний гол маргаан үүсгээд байгаа, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болж байгаа гэрээ бол хамтран ажиллах гэрээ юм. Байрны хэдэн давхарт, аль блок, тоот гэдэг дээр талууд маргаагүй. Хамгийн гол нь түлхүүр өгөхгүй, 1 метр квадратыг 1,530,000 төгрөгөөр бодох байтал 2,500,000 төгрөгөөр бодоод, гэрчилгээ гаргаж өгөхгүй байна гэдэг дээр маргаж байгаа гэв.

Үндсэн гэрээгээр зураг төсөлд өөрчлөлт оруулах талаар зохицуулалт байгаагүй, анх өөр гоё зурагтай байсан.

Хамтран ажиллах гэрээг “Констракшн”ХХК-иас бичээд шууд гарын үсэг зуруулсан. Бүх 44 айлын хүмүүсийг зогсоож байгаад нотариаттай ирээд гэрээ байгуулж гарын үсэг зуруулсан.

Хамтран ажиллах гэрээний 4.2.3 дахь заалт нь гэрээ байгуулах үед бид өөрсдөө гар зураг гаргана. 3 өрөө гэж тохиролцсон байрыг 2 өрөө болгох эрхгүй шүү гэсэн зохицуулалт. Өөрөөр хэлбэл 60 метр квадрат 2 өрөө орон сууцыг барилгын зураг гаргангуутаа 3 өрөө болгосон. Батлагдсан зураг нь 3 өрөө болсон. Энэ асуудалтай холбоотой маргаан байхгүй. Бид нар ч 2 өрөөг 3 өрөө болголоо гэж шаардлага гаргаагүй.

4.1.6 дээр 30 хувь хүртэлх гэдэгт 60 метр квадратын 20 хувь гэхээр 20 метр квадратаас илүү гарвал гэсэн утга орсон.

4.1.11-д заасны дагуу А тал дангаараа үнэ өөрчлөх эрхгүй. Зөвхөн үйлчилгээний зориулалттай талбай дээр байгаа.

Энэ гэрээнд тохирсон үнэ нь энэ гэрээн дээрээ л байгаа. Бусад орон сууц, үйлчилгээний талбайтай холбоотой үнээ дур мэдэж өөрчилнө гэсэн утгатай заалт болж таарч байна.

Хугацаа хэтрүүлсэн гэдэгт хүйтний улирлыг оруулж тооцохгүй гэсэн нь өвлийн 3 сард хэрвээ ажил зогсвол хойшилсон гэж тооцохгүй гэсэн зохицуулалт.

Хамтран ажиллах гэрээ 2013 оны 04 дүгээр сараас 2015 оны 04 дүгээр сар хүртэл байгаа. 3, 3 сар гэхээр гэрээний 2 жилийн хугацаанд 6 сар хасагдана.

Хамтран ажиллах гэрээний 4.1.8 дахь хэсэгт сарын түрээс 250,000 төгрөг, 6 сараар олгоно заасан. Нөхөн олговор барилгын суурийн ажил эхэлсэн өдрөөс тооцно, барилгыг хүлээлгэж өгснөөр дуусгавар болно гэсэн. Хариуцагчийн түрээсийн төлбөр төлсөн гэж гаргасан баримт нь 09 дүгээр сарын 13-ны өдрөөс эхэлж бодож байгаа. Гэтэл суурийн ажил эхэлснээс эхэлж тооцно гэхээр 04 дүгээр сараас эхэлж тооцоод 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр эхний төлбөрийг төлснөөс эхэлж хойшоо тооцохоор дунд нь 6 сарын мөнгө тооцохгүй санаатайгаар хаяад байгаа.

Түрээсийн төлбөр төлөгдөөгүй үнийн дүнг хамтран ажиллах гэрээний дагуу 0.2 хувийн алданги тооцож бодсон. Хавтаст хэрэгт авагдсан тооцоолол дээр он сар, хөл дүн нь маш тодорхой байгаа.

Суурийн ажил эхэлсэн огноог бид 4 сард очоод шаваа тавиад явсан. Хавтаст хэрэгт авагдсан сансарын зургаар хэдэн сарын хэдэнд суурийн ажил эхэлсэн гэдэг нь харагдаж байгаа.

Хариуцагч хариу тайлбартаа 2015 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдөр байр сулласан мэтээр дурджээ. Тухайн үед түрээсийн төлбөр 500,000 төгрөг байсан. “Констракшн”ХХК 250,000 төгрөг өгч чадна гэсээр байгаад 250,000 төгрөг өгсөн. 250,000 төгрөг өгсөн хугацаанаас нь л ярьж байгаа юм.

Мөн тайлбарт, Б тал нь төлбөрөө бүрэн төлж А тал нь төлбөрийг хүлээж аваад төлбөр тооцоо дууссаны дараа түлхүүрээ хүлээлгэж өгнө гэсэн гэрээний 7.1.4, 4.5 дахь заалтын дагуу талбайн зөрүүг бүрэн төлж тооцоо нийлсэн тохиолдолд өмчлөх эрхийг баталгаажуулах ёстой гэж маргасан байна.

Гэрээн дээр 60 м.кв гэсэн мөртлөө дур мэдээд 13 м.кв өөрчилчихсөн,тэр талаараа өөрчлөх гэж байна, өөрчиллөө шүү ч гэж хэлээгүй байж барьж дууссаны дараа зах зээлийн үнэлгээ нь 13-р хорооллын замын 2 талаар 4-5 сая төгрөгийн үнэлгээтэй болчихлоо гэж бодоод хамтран ажиллах гэрээн дээр 1,800,000 төгрөг гэж тохирсон үнээс өөр буюу 2,500,000 төгрөгөөр ав. Авахгүй бол түлхүүрийг чинь өгөхгүй гэж байгаа нь үндэсгүй.

Хөнгөлөлттэй үнэ гэдгийг замын 2 талын барилгууд 4-5 сая төгрөг хүрчихлээ гэж өөрсдөө дотроо бодоод 2,500,000 төгрөг гэхээр 5,000,000 төгрөгийн хажууд хамаагүй хөнгөлөлттэй сонсогдоно гэж бодоод байгаа юм гэв.

Тооцоо нийлсэн актад Ч.Д зураагүй. Учир нь, байраа ав гээд тооцоо нийлсэн актад гарын үсэг зурах болсон. Гэтэл түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл буруу. Мөн 2,500,000 төгрөгөөр тооцсон баримт дээр гарын үсэг зуруулах гэхэд зөвшөөрөөгүй.

Орон сууцны хэмжээ 60.2 м.кв хэмжээтэйг үнэ төлбөргүй өгөөд 0.2 м.кв-ны зөрүүг төлөхөөр тохиролцсон. Тиймээс 13.66 м.кв илүү юм. “Констракшн” ХХК-аас 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр Ч.Дд өгсөн албан бичигт АСЕМ болж байгаа тул хойшилж байгаа гэсэн утгатай бичиг өгсөн. Гэхдээ гэрээний хугацаа дууссанаас хойш 2 жилийн дараа ийм албан бичиг өгсөн.

“Констракшн”ХХК барилга эхлэхийн өмнө барилгын ус, цахилгааныг тасалсан, зарим айлууд нь байгаад зарим айлууд нь байхгүй байх үед улсын онцгой комисс сургалт явуулсан. Энэ зураг нь айлууд гарсны дараах зураг. Өмчлөгчдөөс зөвшөөрөлгүй ингэж нураалаа гээд хотын захиргаа тухайн үеийн архитектур Хүрэлбаатар гээд бөөн асуудал үүссэн. Тэр сонин дээр гарч байсан зураг байгаа юм. Талбайн өөрчлөлт, үнийн талаар “Констракшн” ХХК-ийн зүгээс хамгийн эхний мэдэгдэл 2015 оны 08 дугаар сар гэж ярьж байгаа. Тэрнээс өмнө гэрээний хугацаанд ямар ч нэмэлт өөрчлөлт орсон талаар нэг ч алга. Өөрсдийнх нь олсон цаас нь 2015 оны 08 дугаар сард нэмэлт өөрчлөлт оруулъя гэсэн санал явуулсан юм шиг байгаа юм.

Гэрээнд нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэж байгаа болохоос хариу өгөөгүй бол хүлээн зөвшөөрсөнд тооцно гэдэг Орон сууц захиалга хөрөнгө оруулалтын гэрээний 12.4., Хамтран ажиллах гэрээний 11.8 дахь хэсэгт байгаа.

Хамтран ажиллах гэрээний 4.1.6-д олговор дээр алданги бодохыг заасан, мөн гэрээний 10.1-д заасан үүргээ хэрэгжүүлэхгүй бол 0.2 хувийн алданги төлнө гэсэн заалтаар бодсон. Хамгийн сүүлд  2016 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр түрээсийн төлбөр 3,000,000 төгрөг буюу 1 жилийн төлбөр өгсөн. Алдангаа төлөгдөөгүй үүргийн үнийн дүнгээс бодсон.

Түрээсийн төлбөрөө шаардаж байсан. Тухайн үед борлуулалтын менежерүүдтэй их ярьж байсан. Та нарт мөнгө өгч байснаас барилгын ажил руу мөнгөө оруулаад барилгаа явуулмаар байна гэдэг тайлбар өгч байсан. Сүүлдээ хариуцсан хүмүүс нь утсаа ч авахаа больсон. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа бүхэлд нь дэмжиж байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч иргэн Ч.Д нь хариуцагч “Констракшн”ХХК-д холбогдуулан гэрээний дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхийг даалгах, алдангид 54 000 000 төгрөг гаргуулах,түрээсийн нөхөн олговорт 15 375 000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргаж, шүүх хуралдаанд нэхэмжлэлээ дэмжин, хариуцагчийн гаргасан тайлбарыг үндэслэлгүй гэж, сөрөг нэхэмжлэлийг үл зөвшөөрч өмгөөлөгчийн хамт оролцлоо.

 

Хариуцагч “Констракшн”ХХК нэхэмжлэлийг үндэслэлгүй, тус компанитай байгуулсан гэрээгээр, орон сууцны талбайн хэмжээнд орон сууцны өмчлөгч нарын орон сууцны тагтыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр орон сууцны тагтыг халаалттай, шилэн веранд болгох, 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож, зураг төсөлд өөрчлөлт оруулан төрийн эрх бүхий байгууллагаар эскиз зураг болон бусад ажлын зургуудыг баталгаажуулсан ба энэ өөрчлөлттэй холбогдуулан гэрээнд тохирсноор нөгөө талдаа гэрээний өөрчлөлтийг урьдчилан мэдэгдэхээр тохирсны дагуу мэдэгдсэн, хэрэв заасан хугацаанд хариу өгөхгүй бол зөвшөөрсөнд тооцохоор тохиролцсоны дагуу өөрчилсөн тул энэ өөрчлөлт орсон талбайн үнэ нийт 33,600,000 төгрөгийг төлөөгүй тул нэхэмжлэгчид тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх боломжгүй, мөн 7,500,000 төгрөгийн төлбөрийг түрээсийн төлбөрт төлсөн, үлдэгдэл 8,375,000 төгрөгийн өглөгтэй байгаа, илүү талбайн үнийг төлөөгүй тул орон сууцны түлхүүр өгөх боломжгүй гэж марган, нэмэгдсэн 13.64 м.кв талбайн хэмжээний үнэ болох 33,600,000 төгрөгийг гаргуулах сөрөг шаардлага гаргасан.

 

Хариуцагч Констракшн ХХК хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2019 оны 4 сарын 4-ий өдөр Б.Сумъажавт олгосон итгэмжлэлийн дагуу төлөөлөгчид 2019 оны 4 сарын 15-ы өдөр нэхэмжлэл гардуулан, эрх үүрэг, нөлөөллийн баримттай танилцуулсан ба 2019 оны 4 сарын 29-ий өдөр “түрээсийн олговрыг 8375000 төгрөг болгож багасгах,нэхэмжлэлийн бусад шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгуулах тухай”гэсэн хариу тайлбар/хэргийн 15-22 дахь тал/14 хуудас нотлох баримтын хамт, мөн 2019 оны 5 сарын 8-ы өдөр сөрөг нэхэмжлэлийг компанийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар бусад холбогдох баримтуудын хамт/хэргийн 44-57/тус тус ирүүлсэн. 2019 оны 5 сарын 29-ний өдөр өмгөөлөгч авах, 2019 оны 6 сарын 11-ий өдөр хариуцагчийн өмгөөлөгч хэрэгтэй танилцахаар хуралдаан хойшлуулах хүсэлт гаргасныг шүүх тус тус хүлээн авч хангасан,2019 оны 9 сарын 19-ий өдрийн хуралдааныг хариуцагчийн өмгөөлөгчийн эвлэрэн хэлэлцэх тухай хүсэлтийг нэхэмжлэгч тал хүлээн авснаар хуралдааныг талуудад эвлэрэн хэлэлцэх боломж олгон хойшлуулсан, 2019 оны 11 сарын 21-ий өдрийн Констракшн ХХК-ийн Ц.Дашмаад олгосон итгэмжлэлийн дагуу төлөөлөгчид болон 2019 оны 11 сарын 20-ы өдрийн хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээний дагуу өмгөөлөгч Б.Зулбаярт тус тус хэргийг танилцуулсан, 2019 оны 11 сарын 29-ий өдрийн Д.Уранбилэгт олгосон итгэмжлэлээр мөн өдөр шинэ төлөөлөгчид эрх үүрэг тайлбарлан ажиллагааны бусад баримт хэрэгтэй танилцуулсан,2020 оны 1 сарын 21-ий өдөр товлогдсон хуралдааны мэдэгдлийг талуудад хүргүүлсэн ба хуралдаанд хариуцагчийн төлөөлөгч өвчний улмаас хүрэлцэн ирэгүй, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Зулбаяр итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг байлцуулах хүсэлт гаргасныг мөн төлөөлөгч өмгөөлөгч нарын хүсэлтийг хүлээн авч ханган,хуралдааныг хойшлуулсан. 2020 оны 4 сарын 03-ны өдөр шүүхийн ажилтан итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Уранбилэгийн шүүхэд өгсөн гар утсанд нь өөртэй нь холбогдож, 2020 оны 4 сарын 15-ны өдөр товлогдсон шүүх хуралдааны товыг мэдэгдэхэд “за ойлголоо, өмгөөлөгч Б.Зулбаяртаа хэлж мэдэгдэнэ” гэсэн болох нь шүүхийн мэдэгдэх хуудас хүргэсэн тухай ажиллагааны тэмдэглэлээр /хэргийн 118дахь тал/ нотлогдоно.

Хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Зулбаяр энэ шүүх хуралдааны өмнө шүүхэд хүрэлцэн ирсэн ба хариуцагч надаас татгалзсан тул би хуралдаанд орохгүй гэж мэдэгдээд явсан болох нь шүүхийн нарийн бичгийн тэмдэглэл, нэхэмжлэгч талын тайлбараар нотлогдоно.  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 77 дугаар зүйлийн 77.2.-т зааснаар шүүх хуралдааны тов мэдэгдэх хуудсыг хариуцагч тал хүлээн авсан боловч шүүх хуралдаанд ямар нэгэн шалтгаангүйгээр хүрэлцэн ирээгүй тул хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй ирээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй.

Хариуцагч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.2.-т “Зохигч шүүх хуралдааны товыг шүүхээс лавлах үүрэг хүлээнэ”.гэж заасан үүргээ биелүүлээгүй болно.

Нэхэмжлэгч хэргийг түүний эзгүйд хянан шийдвэрлэх талаар хүсэлт гаргаж байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.3. дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийн эзгүйд зохигчдоос гаргасан тайлбар болон бусад баримт нотолгоог үндэслэн хэргийг хянан шийдвэрлэлээ.  

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжпэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

Ч.Д болон Констракшн ХХК-ийн хооронд 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр “хамтран ажиллах гэрээ”, мөн өдөр 03/455 дугаар “opoн сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ” тус тус байгуулагдсан.

03/455 дугаар “opoн сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-д Констракшн ХХК үндсэн захиалагч А тал, иргэн Ч.Д захиалагч Б тал гэж тус тус нэрлэгдэн, гэрээний 2.1-д заасан В блок 8 давхар 40 тоот 60,2 м.кв талбай бүхий орон сууцны барилгын захиалгат ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, актаар хүлээлгэн өгөхийг А талд захиалсан, Б тал нь гэрээнд заасан захиалгын ажлын төлбөрийг А талд төлөх үүрэг хүлээсэн.

“Хамтран ажиллах гэрээ”-д Констракшн ХХК 44 дүгээр байрны суурин дээр шинээр баригдах орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэх,шаардлагатай хөрөнгө татан төвлөрүүлэх, гэрээнд заасан хугацаанд барилгыг барьж ашиглалтад оруулах ажлыг гүйцэтгэх, иргэн Ч.Д гэрээнд заасны дагуу А талын хэрэгжүүлж буй төслийг бүх талаар дэмжин хамтран ажиллахаар тохиролцсон байна.

Эдгээр гэрээгээр Ч.Д нь өөрийн өмчлөлд 2007 оны 11 саын 21-ий өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн 2204005009 дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүрэг 6 дугаар хороо 13 дугаар хороолол 44 дүгээр байр 33 тоотод байрлах 27 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг, тухайн байршилд, Констракшн ХХК-ийн барилгын суурийн ажлыг эхлүүлснээс хойш 24 сарын хугацаанд барьж ашиглалтад оруулах орон сууцны барилгын В блок 8 давхрын 60,2 м.кв талбай бүхий орон сууцаар солихоор тохиролцож, Ч.Д орон сууцаа чөлөөлөх, Констракшн ХХК-ийн барьж бүрэн гүйцэтгэн, актаар хүлээлгэн өгөх, төсөл бүрэн хэрэгжсэний дараа Б талд хүлээлгэн өгөх орон сууцны үнэ дунджаар 1м.кв нь 1 800 000 төгрөг байхаар урьдчилан тооцоолж, үндсэн талбайн 30 хүртэл хувьтай тэнцэх талбай нэмж авах тохиолдолд энэ үнийн дүнгээс 15 хувиар хөнгөлөлт үзүүлэх, барилга баригдах хугацаанд нэг сарын 250 000 төгрөгөөр тооцож түрээсийн нөхөн олговор олгох ба олговрыг 6 сараар хэсэгчилж олгоно. Нөхөн олговрыг барилгын суурийн ажил хийгдэж эхэлсэн өдрөөс эхлэн тооцож, барилгыг улсын комисс хүлээн авсан өдрөөр дуусгавар болгохоор тохиролцсон, нэг үйл баримтад чиглэсэн хэлцэл байна.

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгөөр солих буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийг харилцан өмчлөлд шилжүүлэх, зөрүү үнийг төлөх агуулга бүхий байх тул шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1-д заасан арилжааны гэрээ байгуулагдсан гэж үзлээ.

Иргэний хуулийн 275 дугаар зүйлд 275.1.”Арилжааны гэрээгээр харилцан солилцож байгаа хөрөнгийн үнэ нь тэнцүү биш бол үнийн зөрүүг мөнгөөр тооцож болно.”гэж арилжих хөрөнгийн үнийн зөрүүг тооцох журмыг зохицуулсанд гэрээний нөхцөл нийцэж байна.

Нэхэмжлэгч Ч.Д гэрээ байгуулагдахаас өмнө өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж шилжүүлж өгсөн, хариуцагчтай байгуулсан гэрээгээр 60,2 талбайтай орон сууц хүлээн авахаар тохиролцсон, энэ талаар талууд маргаагүй.

Талуудын хооронд “Хамтран ажиллах гэрээ”, “Орон сууцны хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-гээр тохиролцсон ажил болох В блок 8 давхар 40 тоот 60,2 м.кв талбай бүхий орон сууцны барилгын захиалгат ажлыг “Констракшн” ХХК бүрэн гүйцэтгэж ашиглалтад оруулсан, гэрээ хэрэгжсэн үйл баримт талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

Гэрээний гол нөхцлийн талаар талууд маргаагүй хүчин төгөлдөр байна.

Харин 2019 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртэл хугацаанд орон сууцыг Ч.Дд хүлээлгэж өгөөгүй байх ба захиалсан орон сууц 73,64 м.кв талбайтай болсон/хэргийн 13, 24дэх тал/байна.

Энэ нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний үүрэг зөрчигдсөн нь хэний буруутай болохыг талууд маргаж байна.

Хариуцагчийн маргаж байгаа тайлбараар, “барилга угсралтын ажлын явцад захиалагч нар болон хуучин цэргийн 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нарын орон сууцны тактыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу, зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр, орон сууцны тактыг халаалттай, шилэн веранд болгож өөрчлөлт оруулснаар захиалагч нартай байгуулсан 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож зураг төсөлд өөрчлөлт оруулан төрийн эрх бүхий байгууллагаар эксиз зураг болон бусад ажлын зургуудыг баталгаажуулсан.”гэсэн нь захиалагч өмнөх 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нарын хүсэлт, мөн зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөн тухай ямар нэг баримт ирүүлээгүй, 

-03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 2 дугаар зүйлийн 2.2-т “А тал нь орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохдоо барилгын зурагт үндэслэн доторх хана хоорондын талбайг хэмжиж гаргах бөгөөд А тал нь Б талд барилгын зургийг танилцуулсан ба талууд энэ хэмжээг харилцан хүлээн зөвшөөрч байна.Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь  улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв хүрэхгүй хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд талууд гомдол гаргахгүй бөгөөд энэ тохиолдолд орон сууцны үнийг өөрчлөхийг шаардахгүй. Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн талбайгаас 1 м.кв-аас дээш хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд 1 м.кв-д ногдох нэгж үнийг үндэслэн дахин тооцоо хийнэ”гэж зааснаар тохиролцсон 60.2 м.кв талбай 1 м.кв-аас дээш буюу 73,64 м.кв талбайтай болсон тул талууд дахин тооцоо хийсэн баримт байхгүй,

мөн гэрээний 12 дугаар зүйлийн 12.2.”зайлшгүй нэмэлт өөрчлөлт оруулах талаар санал гаргасан тал нөгөө талдаа заавал бичгээр мэдэгдэх бөгөөд үүнийг мэдэгдсэн баримтыг хүлээн авсан тухай гарын үсгээр баталгаажуулна”, 12.3-т “зайлшгүй нэмэлт өөрчлөлтийг 30 хоногийн дотор, бусад нэмэлт өөрчлөлтийг 14 хоногийн дотор нөгөө талдаа мэдэгдэнэ”гэж тохирсноор хариуцагчаас ирүүлсэн /хэргийн 24/ 2018 оны 11 сарын 15-ны өдөр үйлдэгдсэн “сууцны өрөө, тасалгааны хэмжил хийж, түүний талбайг тооцсон хэмжилт” гэсэн баримтад хэмжилтийг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн хэсэгт хоосон, 2016 он 10 сарын 28-ны өдрийн 01/228 тоот гэрээ шинэчлэх тухай албан бичгийг мэдэгдсэн баримтыг хүлээн авсан тухай гарын үсгээр баталгаажуулсан зүйлгүй тул нэмэлт өөрчлөлтийг Ч.Дд мэдэгдсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.   

-мөн Ч.Дд 2015 оны 08 дугаар сард нэмэгдэж буй талбайг хөнгөлөлттэй үнээр олгох, гэрээг шинэчлэн байгуулах тухай мэдэгдсэн ямар нэг баримтгүй байна.

Эндээс үзэхэд 2018 оны 11 сарын 15-ны өдөр үйлдэгдсэн баримтаар, захиалсан орон сууцны талбайн хэмжээ 73,64 м.кв болсон байхад, хариуцагчийн “..2016 оны 11 дүгээр сард мөн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсон тул төлбөрийн хуваарь тохирох, гэрээг шинэчлэх тухай саналыг тус тус хүргүүлж гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг удаа дараа хүссэн төдийгүй нэмэгдсэн талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг зах зээлийн үнээр бус хөнгөлөлттэй үнээр авах боломжийг олгосон, Ч.Д нь бичгээр ямар нэгэн хариу ирүүлээгүй, хариу ирүүлээгүй бол нэмэлт өөрчлөлтийн саналыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ гэсний дагуу уг талбайн хэмжээний өөрчлөлтийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй..” гэсэн тайлбар түүний үндэслэл нотлогдохгүй, хариуцагч талын тайлбарыг үл зөвшөөрч нэхэмжлэгч огт хэлж мэдэгдээгүй гэх тайлбараар үгүйсгэгдэж байна.

Хариуцагч тал гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах болсныг мэдэгдээгүйгээс нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзаагүй, харин гэрээнд заасан хөнгөлөлттэй үнээр тооцон төлбөрийг төлнө гэж зөвшөөрч байх ба хариуцагч нэмэгдсэн 13.64 м.кв хэмжээний талбайн үнэ болох 33,600,000 төгрөг/1 м.кв нь 2 463 343,1төгрөг/-ийг гаргуулахаар сөрөг шаардаж байгаа нь юүг үндэслэсэн нь тодорхойгүй, нотлох баримтгүй байна.

Энэ нь “Хамтран ажиллах гэрээ”-ий 6.”Орон сууцыг хүлээлгэн өгөх” хэсэгт,”А тал нь барилгын ажлыг бүрэн дууссаны дараа гэрээнд заасан түлхүүр хүлээлгэн өгөхөөр төлөвлөж байгаа өдөр хүртэлх хугацаанд улсын комиссын зөвшөөрлийг авсны үндсэн дээр Б талд орон сууцыг хүлээлгэн өгнө. Цаашид энэ өдрийг түлхүүр хүлээлгэн өгөх өдөр гэнэ.”гэж заасны дагуу орон сууцыг хүлээлгэж өгөх үүргийг “Констракшн”ХХК биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй.

“Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 4-р зүйлд орон сууцыг хүлээлгэн өгөх тухай тохирохдоо,4.2-т Б тал нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн хийж, А тал нь түүнийг хүлээж авч төлбөр тооцоо дууссаны дараа, А тал гэрээнд заасан түлхүүр хүлээлгэн өгөхөөр төлөвлөж байсан өдөр хүртэлх хугацаанд улсын комиссын зөвшөөрлийг авсны үндсэн дээр Б талд орон сууцыг хүлээлгэн өгнө.”, 4.5-д “гэрээний 4.2-т заасны дагуу түлхүүр хүлээлгэн өгснөөр Б талд орон сууц эзэмших эрх шилжсэнд тооцно”, 7 дугаар зүйлийн 7.1-д “Орон сууцны төлбөр тооцоо бүрэн дууссаны дараа орон сууц Б талын өмчлөлд бүрэн шилжих бөгөөд уг орон сууц Б талын нэр дээр бүртгэгдсэн Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаар Б талд орон сууцны өмчлөх эрх үүснэ”гэж заасан нь Ч.Д нь талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг бүрэн төлөх үүрэг хүлээсэн хэдий ч гэрээгээр тохиролцсон хэмжээ, мөн үнээр төлбөр төлөх үүрэг хүлээсэн байхад тохиролцоогүй гэрээний бус үүрэг шаардсан нь “Констракшн”ХХК-ийн буруутай үйлдэл болох ба нэмэлт өөрчлөлтийг урьдчилан мэдэгдэж, барилгыг улсын комисс ашиглалтад авахаас өмнө талууд тооцоо нийлэх гэрээний тохиролцоо зөрчигдсөн байна.

 Талуудын хувьд орон сууц хэзээ ашиглалтад орсон, улсын комисс ашиглалтад хүлээж авсан тухай баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй. Орон сууцыг ашиглалтад өгөх нь хариуцагч талын хуулиар хүлээсэн үүрэг болно.

Талуудын хооронд байгуулагдсан “Хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-нд зааснаар гэрээний өөрчлөлт болох нэмэгдсэн талбайн хэмжээ, нэг м.кв талбайн үнийг нэмэгдүүлсэн тухай нэхэмжлэгчид мэдэгдээгүй, талууд дахин тооцоо хийсэн баримт байхгүй байгаа нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2.”шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх”, 38 дугаар зүйлийн 38.1 “Зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаархи нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй.”гэж заасан мэтгэлцээний үндэслэлээ нотлох хуулиар хүлээсэн үүргээ хариуцагч биелүүлээгүй буруутай гэж үзэх үндэслэл болно.

Иймд хариуцагч “Констракшн” ХХК-ийг гэрээний үүргээ зөрчсөн буруутай гэж шүүх дүгнэлээ.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлээр шаардаж байгаа гэрээний үүргийг биелүүлэх үүрэг хариуцагчид үүсч байх тул нэхэмжлэгч орон сууцны өмчлөлийг өөрт шилжүүлэн, орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг бүрдүүлэн өгөх гэрээний үүргийг биелүүлэхийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй.

Нэгэнт гэрээний талбайн хэмжээ, үнийн өөрчлөлт тохиролцоо хийгдээгүй учраас “Хамтран ажиллах гэрээ”-ний 4.1.6-д “төсөл бүрэн хэрэгжсэний дараа Б талд хүлээлгэн өгөх  орон сууцны үнэ дунджаар 1 м.кв нь 1,800,000 төгрөг байхаар урьдчилан тооцоолсон бөгөөд үндсэн талбайн 30 хүртэл хувьтай тэнцэх талбай нэмж авах тохиолдолд энэ үнийн дүнгээс 15 хувиар хөнгөлөлт үзүүлнэ” гэж тохирсноор тооцож, үндсэн талбайн 30 хүртэл хувьтай тэнцэх талбай нь 18,06 м.кв байх ба нэмэгдсэн 13.64 м.кв хэмжээний талбай нь 30 хувь дотор байх тул 1 м.кв нь 1,800,000 төгрөг байхаар урьдчилан тооцоолсны дагуу энэ үнийн дүнгээс 15 хувиар хөнгөлөлт үзүүлэх тохиролцоог үндэслэн нэмэгдсэн талбайн 1 м2-ын үнийг /1 800 000х15%=/ 1,530,000 төгрөгөөр тооцон/1 530 000х13,64=/ 20,869,200 төгрөгийг сөрөг нэхэмжлэлээр шаардаж байгаа дүнгээс Ч.Д хариуцан төлөх үүрэг хүлээж байна.

03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 10 дугаар зүйлийн 10.2-т А тал гэрээнд заасан орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр тогтоосон хугацаанаас 45 хоногоос илүү хугацаагаар хэтэрсэн бол хоног дутам гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг Б талд төлнө”, “хамтран ажиллах гэрээ”-ний гурав дах хэсэгт,”А тал нь барилгын суурийн ажлыг эхлүүлснээс хойш 24 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлнэ”гэж хугацаа тохирсон байна.

Орон сууцны тохиролцсон үнээр тооцоход /60,2х1 800 000=/ 108 360 000 төгрөг гэрээний үндсэн үүргийн үнийн дүн байх ба 2 жилийн хугацаанд орон сууц хүлээлгэж өгөх үүргээ А тал буюу “Констракшн” ХХК биелүүлээгүй хугацаа хэтрүүлсэн байна.

2015 оноос суурийн ажил эхэлсэн гэж хариуцагч тал тайлбартаа дурдсаныг нэхэмжлэгч үгүйсгэн, нэхэмжлэгч тал 2013 оны 04 дүгээр сараас суурийн ажил эхэлсэн гээд масштабаар гаргасан сансрын гэрэл зургийг/хэргийн 58-64/ ирүүлсэн. Энэ баримтыг нэхэмжлэгч өөрөө үйлдээгүй, нийтэд нээлттэй мэдээллийн баримтад тухайн үеийн огноо тавьсан байдлаар гаргаж авсан зураг тул үнэлэх боломжтой байна.

Талуудын маргаагүй үйл баримтаар 2013 оны 04 дүгээр сард гэрээ зурагдахын өмнө нэхэмжлэгч орон сууцаа суллаад шилжүүлж өгсөн байсан, барилгын ажил эхэлсэн талаар “Констракшн” ХХК-иас орон сууцны өмчлөгч нартай хамтарсан уулзалт хийж суурийн шав тавьсан, энэ үеэс барилгын суурийн ажил эхэлсэн гэж гаргаж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг хариуцагч үгүйсгээгүй, мөн “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 4.7-д заасан, урьдчилан мэдэх боломжгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэж тооцох А тал гэрээний хугацааг хойшлуулах 8 төрлийн үндэслэлүүдэд хамаарах шалтгаан, түүнийг нотлох ямар нэг баримт ирүүлээгүй тул хариуцагчийн гэрээний үүрэг гүйцэтгэж эхлэх хугацааг 2013 оны 5 сараас тооцон 2015 оны 5 сард ашиглалтад өгөх хугацааг 2018 оны 4-р улиралд/нэхэмжлэгчийн тайлбараар/ улсын комисс ашиглалтад хүлээн авсан үйл баримтад талууд маргаагүй тул энэ хүртэл 3 жил 6 сарын хугацаагаар хэтрүүлсэн буруутай гэж үзэх үндэстэй байна.

Ийм учраас гэрээний үүрэг зөрчсөн талаас тохиролцсон алдангийг нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй бөгөөд талуудын тохиролцсон 0,1 хувиар тооцоход Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4.”Анз нь торгууль, алданги гэсэн төрөлтэй байна. Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй.”гэж заасанд нийцүүлэн нэхэмжлэгчийн шаардсан 54 000 000 төгрөгийн алдангийг хариуцуулах нь хуульд нийцнэ.

Хариуцагч тал гэрээгээр тохирсноор сар бүр байрны хөлс төлж байсан нь алдангиас чөлөөлөгдөнө гэснийг нэхэмжлэгч үл зөвшөөрч байх ба гэрээгээр тус тусдаа хүлээсэн үүрэг тул нэг үүргийн гүйцэтгэлийг нөгөө үүргээр чөлөөлөх асуудлыг талууд зөвшилцөж тохиролцсон байх шаардлагатай, ийм тохиролцоо байхгүй тул тайлбар үгүйсгэгдэнэ.

Хамтран ажиллах гэрээний 4.1.8-д”барилга баригдах хугацаанд нэг сарын 250 000 төгрөгөөр тооцож,түрээсийн нөхөн олговор олгох ба олговрыг 6 сараар хэсэгчилж олгоно. Нөхөн олговрыг барилгын суурийн ажил хийгдэж эхэлсэн өдрөөс эхлэн тооцож, барилгыг улсын комисс хүлээн авсан өдрөөр дуусгавар болгоно.”гэж тохирсон.

Хариуцагч тал тайлбартаа, Ч.Дийн 2013 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр гаргасан өргөдлийн дагуу түүний эхнэр Д.Бийн Хаан банк дахь 50000000010тоот данс руу 2013 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр 1,500,000 төгрөг, 2014 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2015 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2016 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр 3,000,000 төгрөг нийт 7,500,000 төгрөгийн төлбөрийг түрээсийн төлбөрт тус тус төлсөн гэснийг нэхэмжлэгч үгүйсгээгүй,энэ дүнд талууд маргаагүй. Харин төлөх хөлсний үлдэгдэл дүнд маргасан.

Амьдарч байсан орон сууцыг хүлээж авсан тал барилга баригдах хугацаанд амьдрах орон сууц хөлслөх үнийг орон сууцаа чөлөөлсөн талдаа төлөхөөр тохиролцсон байх тул гэрээний үүргийг хэрэгжүүлэх үүрэгтэй. Гэрээнд суурийн ажил эхэлснээс гэж заасан ба хариуцагч тал 2013 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр 1,500,000 төгрөгийн төлбөр төлсөн баримтаар 6 сарын төлбөр гэж тооцоход 2013 оны 04 дүгээр сараас хөлс төлөх үүрэг хэрэгжсэн гэж үзэхээр байна.

Нэхэмжлэгч Ч.Д олговрыг 2013 оны 04 дүгээр сараас 2019 оны 3 сарын 31 хүртэл 71 сарын хугацааны 17 750 000 төгрөгөөс 7 500 000 төгрөг төлсөн, үлдэгдэл 10,125,000 төгрөг гэж тооцон, 50 хувь болох 5 125 000 төгрөг алдангид нэхэмжилсэн.

Талуудын хөлс төлөх үлдэгдэл үнийн дүн 7 сарын дүнгээр зөрж байна. Гэрээг нарийвчлан харахад улсын комисс хүлээн авсан өдөр хүртэл хугацаатай гэж тохирсон.

Нэхэмжлэгч комисс хэзээ ажилласныг мэдэгдээгүй гэх ба хариуцагч нь, барилга ашиглалтад оруулсан тухай нотлох баримт ирүүлээгүй ба барилга ашиглалтад оруулмагц тооцоо нийлж, нэхэмжлэгчид орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй тул нэхэмжлэл шүүхэд ирсэн огноогоор хөлс төлөх үүрэг үргэлжилсэн гэж үзэхэд буруутгах үндэсгүй гэж үзлээ.

Харин нэгэнт хөлс төлөх үүрэг нэхэмжлэл гаргах хүртэл тасралтгүй хэрэгжсэн учраас хугацааны хэтэрсний алданги шаардах эрхгүй.

Иймд нэхэмжлэлийн нэгдүгээр шаардлагыг ханган, Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, “High apartment” 67 байрны 8-р давхрын 57 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг Ч.Дийн нэр дээр бүрдүүлэн өгөхийг “Констракшн” ХХК-д даалгаж,

нэхэмжлэлийн 2-р шаардлагыг хангаж, орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэх гэрээгээр тохирсон хугацаанаас хэтэрсэн шалтгаанаа нотлоогүй одоо хүртэл энэ үүргээ биелүүлээгүй буруутай гэж үзээд гэрээнд тохиролцсон алдангид 54,000,000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож,

нэхэмжлэлийн 3-р шаардлагын зарим хэсгийг ханган, түрээсийн нөхөн олговорт 15 375 000 төгрөгөөс үндсэн төлбөрт 10 250 000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж олгон, үлдэх алдангид тооцсон 5 125 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

 нэхэмжлэлийн 4-р шаардлагыг ханган, Ч.Дд Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, “High apartment” 67 байрны 8-р давхрын 57 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг хүлээлцэх акт үйлдэн,түлхүүр гардуулж өгөхийг  хариуцагч “Констракшн” ХХК-д даалгаж,

сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага болох 33,600,000 төгрөгийн зарим 20,869,200 төгрөгийг нэхэмжлэгч Ч.Дд хариуцуулж, үлдэх 12 730 800 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгов.

Нийт төлөгдөх 64,250,000 төгрөгөөс харилцан тооцогдох үүрэг болох 20,869,200 төгрөгийг хасч тооцож 43,380,800 төгрөгийг хариуцагч “Констракшн”ХХК-д хариуцуулж, нэхэмжлэгч Ч.Дд олгож тус тус шийдвэрлэлээ.

Улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд заасны дагуу талуудад хариуцуулав.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.2., 100 дугаар зүйлийн 100.3., 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ НЬ:

 

1.  Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1., 275 дугаар зүйлийн 275.1., 232 дугаар зүйлийн 232.4., 238 дугаар зүйлийн 238.4., Орон сууцны тухай хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.3 дахь заалтыгтус тус баримтлан Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, “High apartment” 67 байрны 8-р давхрын 57 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг Ч.Дийн нэр дээр бүрдүүлэн өгөхийг “Констракшн” ХХК-д даалгаж, алдангид 54,000,000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгон, түрээсийн нөхөн олговорт 10,250,000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгон, олговрын алдангид тооцсон 5,125,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Ч.Дд Сүхбаатар дүүргийн 6 дугаар хороо, “High apartment” 67 байрны 8-р давхрын 57 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг хүлээлцэх акт үйлдэн, түлхүүр гардуулж өгөхийг хариуцагч “Констракшн”ХХК-д даалгаж,

сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад 20,869,200 төгрөгийг Ч.Дээс гаргуулж, хариуцагч “Констракшн” ХХК-д олгон, шаардлагаас үлдэх 12 730 800 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

хариуцагчаас нийт хариуцан төлөх 64,250,000 төгрөгөөс харилцан тооцогдох үүрэг болох сөрөг нэхэмжлэлийн хангагдсан 20,869,200 төгрөгийг хасч тооцож, эцсийн дүнгээр 43,380,800/дөчин гурван сая гурван зуун наян мянга найман зуу/ төгрөгийг хариуцагч “Констракшн”ХХК-иас гаргуулж, нэхэмжлэгч Ч.Дд олгосугай.

 

2.  Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 58 дугаар зүйлийн 58.1., 60 дугаар зүйлийн 60.1 дахь заалтыг баримтлан нэхэмжлэгчээс 2019 оны 3 сарын 25-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,237,785 төгрөгөөс 645 225 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж,илүү төлсөн 592 560 төгрөгийг улсын орлогоос,  хариуцагч “Констракшн” ХХК-аас хариуцах хураамжид 619 600 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Ч.Дд, сөрөг нэхэмжлэлд төлсөн 325 950 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээн, нэхэмжлэгчээс сөрөг нэхэмжлэлийн хариуцах хураамжид 262 296 төгрөгийг тооцон гаргуулж хариуцагчид тус тус олгосугай.

 

3.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь заалтад зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 4.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь заалтад зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба шийдвэр хүчинтэй болсон өдрөөс 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй бөгөөд шийдвэрийг гардан аваагүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

      ДАРГАЛАГЧ,ШҮҮГЧ                                       Д.УРАНЧИМЭГ