| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2020/02717/И |
| Дугаар | 101/ШШ2020/04177 |
| Огноо | 2020-12-22 |
| Маргааны төрөл | Гүйцэтгэгчийн эд хөрөнгө үнэлсэн маргаан, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2020 оны 12 сарын 22 өдөр
Дугаар 101/ШШ2020/04177
| 2020 12 22 | 101/ШШ2020/04177 |
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн дугаартай эвлэрлийн гэрээг баталгаажуулах тухай захирамжийн дагуу *******т гүйцэтгэгдэж байгаа төлбөр авагч И ******* ХХК, төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарт холбогдох 4,168,849,072.00 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/ дугаар давхарт байрлах далан хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөр хангуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа анхнаасаа хууль бусаар явагдаж байгаад маш их гомдолтой байна.
Улмаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас ажиллагаа хийж хөрөнгүүдийг Ф Э ХХК-иар үнэлүүлсэн байх бөгөөд давхар түс бүрийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдөр танилцуулж, *******-ын 2020 оны дугаар сарын 20-ны өдрийн дугаартай үнэлгээний мэдэгдлийг 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдөр гардуулсан болно.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт "... талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно …” гэж зааснаар эрхээ хамгаалуулахаар энэхүү нэхэмжлэлийг хуульд заасан хугацааны дотор гаргаж байна Ф Э ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг тус бүр нь 9,410,432,000.00 төгрөгөөр хэт бага үнэлсэнг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.
“Ф Э” ХХК-ийн хөрөнгө үнэлгээний тайлангаас харвал төлбөр төлөгчийн барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд заасан иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд шинжээч оролцох тухай журмыг ноцтой зөрчиж дүгнэлт гаргасан гэж үзэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт ”... иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болно ... ", мөн хуулийн 42.2 дахь хэсэгт ”... шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална ..." гэж тус тус заасныг зөрчиж дүгнэлт гаргасан байна.
“Ф Э” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ, үнэлгээ хийсэн мэргэжилтний хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ зэрэг үнэлгээ хийсэн аж ахуй нэгж, этгээдийн эрхийг нь баталгаажуулсан нотлох баримт нь нотлох баримтын шаардлага хангахгүй буюу нотариатаар баталгаажуулаагүй, шууд сканнердан тайланд хавсаргасан байгаагаас үнэлгээ хийх эрхтэй эсэхээ нотлоогүй, үнэлгээ хийн дүгнэлт гаргах ямар ч тусгай мэдлэгтэй мэргэжлийн гэх баримт авагдаагүй байгаагаас хууль ёсны шинжээчээр ажилласан гэж үзэхээргүй байна. Шинжилгээ хийсэн эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэгтэй эсэхээ баримтаар нотлоогүй байх тул үнэн зөв дүгнэлт гаргасан гэж үзэхгүй байна.
Мөн Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг огт баримтлаагүй дүгнэлт гаргасан байна. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх тухай журмыг зохицуулсан байх бөгөөд энэхүү журмыг баримтлалгүй дүгнэлт гаргуулсан нь хууль зөрчиж гаргасан дүгнэлт болсон байна. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1 дэх хэсэгт ”... шинжилгээг шүүхийн шмнжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол, захирамж, хүсэлт гаргаж, шинжилгээ хийхээр томилогдож байгаа шүүхийн шинжилгээний байгууллагад ажилладаггүй шинжээчийг дуудан ирүүлж, түүний биеийн байцаалт, мэргэжил, чадвартай танилцан сэжигтэн, яллагдагч, хохирогчтой ямар харилцаатай болохыг тогтоохоос гадна шинжээчээс татгалзан гарах үндэслэл байгаа эсэхийг шалгана ..." гэж, 9.2 дахь хэсэгт ”... энэ хуулийн 9.1-д заасан ажиллагааг явуулсны дараа харшлах шалтгаан байхгүй гэж үзвэл шинжээчид шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол захирамж, хүсэлтийг гардуулан өгч, эрх, үүрэг, хариуцлагыг нь урьдчилан сануулж, гарын үсэг зуруулна ..." гэж заасныг тус тус зөрчиж шинжээч томилсон байна. Хуульд зааснаар дээрхи ажиллагаануудыг шинжилгээ хийлгэхийн өмнө буюу урьдчилан хийж гүйцэтгэх ёстой байтал шинжилгээ хийсэний дараа буюу дүгнэлтийг хүлээн авсаны дараа дүгнэлтэд холбогдох баримтуудыг хавсаргасан байгаа нь хуульд заасан журмыг зөрчсөн байна.
Дээрхи үл хөдлөх хөрөнгө нь бизнесийн хамгийн ашигтай байршилтай орон сууцнуудын төвд байрладаг, үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай, 16 давхар барилгын дугаар давхарт байрладаг, ойр орчимд ижил төрлийн үйл ажиллагаа явуулдаг төв, барилга байхгүй зэрэг давуу талуудтай байтал эдгээр нөхцөл байдлуудыг хөрөнгийг үнэлэхдээ тооцож үзээгүй байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зориулалтаар үнэлэгдэж байгаа нь хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах зорилготой бөгөөд үнэлгээг бодитоор тогтоох нь өмчлөгчийн эрхийг хамгаалахад чухал ач холбогдолтой.
Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын шаардсанаар төлбөр төлөгчөөс үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээг гаргаж өгсөн байдаг. Төлбөр төлөгч хөрөнгийг үнэлэхдээ 1 кв.м-ийн үнэлгээг 10,500,000.00 төгрөг гээд 12 дугаар давхар 1,259.56 кв.м талбайн үнэлгээ 13,225,380,000.00 төгрөг, 13 дугаар давхар 1,259.56 кв.м талбайн үнэлгзэ 13,225,380,000.00 төгрөг, нийт 26,450,760,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн. Гэтэл үнэлгээний компани хөрөнгийг үнэлэхдээ 3,814,948,000.00 төгрөгөөр зөрүүтэй үнэлж хөрөнгийг хэт үнэгүйдүүлсэн байна.
Мөн шинжилгээ хийлгэж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө нь шинжилгээ хийх үеийн байдлаар идэвхитэй борлуулагдаж байгаа байтал барилгыг борлуулж буй байгууллагатай уулзаж зах зээл дээр ямар үнээр борлуулагдаж байгаа талаар мэдээлэл огт аваагүй, борлуулалт, захиалгын гэрээнүүдтэй танилцаагүй, зах зээлийн бодит үнийг тогтоож чадаагүй зэрэг төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн маш хариуцлагагүй үнэлгээ болсон байна.
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт” хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний аргуудыг хослуулан хэрэглэн үнэлгээг боловсруулах ёстой байтал шинжээч нь зөвхөн жишиг үнийн аргыг ашигласан нь хууль зөрчиж үнэлгээ гаргасан гэж үзэхээр байна. Манай үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд орлогын болон өртгийн хандлагын аргыг заавал ашиглан үнэлгээг гаргах ёстой байсан болно.
Шинжээч нь хөрөнгийг үнэлэхдээ 947.13 кв.м талбайг ашигтай талбай гэж үзэн энэ талбайн 1 кв.м-ийн үнэлгээг 9,935,730.00 төгрөгөөр тооцон гаргасанг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нэгэнт 1 давхрыг бүхэлд нь үнэлж байгаа тул 1 кв.м талбайн үнэлгээг нийт талбайд үржүүлэн үнэлгээг гаргах ёстой. Ингэж тооцвол 1 давхрын үнэлгээ 12,514,648,079.00 төгрөг болж үнэлгээ бодитой тооцогдоно гэж үзэж байна.
Иймд хуульд заасан журмыг зөрчин хийгдсэн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, дугаар давхар хаягт байрлах ерэн хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Ф Э” ХХК-ийн тус бүр нь 9,410,432,000.00 төгрөг, нийт 18,820,864,000.00 төгрөгийн үнэлгээг бүхэлд нь хүчингүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.
Бие даасан шаардлага гаргасан этгээдээс тус шүүхэд гаргасан шаардлага болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Нэхэмжлэгч нар нь шүүхэд эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Б дүүрэг, хороо, ******* гудамж /13312/, давхарт байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Ф Э” ХХК-ийн 9,410,432,000.00 төгрөгийн үнэлгээ, мөн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Б дүүрэг, хороо, ******* гудамж /13312/, давхарт байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффиссын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Ф Э” ХХК-ийн 9,410,432,000.00 төгрөгийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан байна.
Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн “Ф Э” ХХК-ийг хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээг нотлох баримтын шаардлага хангаагүй хэлбэрээр тайланд тусгасан, шинжээчээс татгалзах боломж олгоогүй, хөрөнгийн үнэлгээг төлбөр төлөгчдийн үндэлсэн үнэлгээнээс хэт зөрүүтэй үнэлсэн байна гэжээ. Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд шинжээч оролцуулах харилцааг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль болон Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулиар зохицуулсан байдаг.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай хуулиар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд хөрөнгийн үнэлгээг тохиролцож чадаагүй тохиолдолд дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шинжээч оролцдог. Иймд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь төлбөр төлөгч нарын гаргасан үнэлгээг бус Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон бусад холбогдох хууль тогтоомжид заасныг баримтлан гардаг учир төлбөр төлөгч нарын үнэлгээнээс зөрүүтэй байх явдал нь хууль зөрчсөн асуудал биш хэмээн үзэж байна.
Шинжээчээс татгалзан гарах боломж олгоогүй тухайд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлд шинжээчийн иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанаас өөрөө татгалзан гарах тохиолдлуудыг тодорхойлсон байдаг. Мөн хуулийн 33 дугаар зүйлд тодорхойлсон талуудын эрх үүрэгт шийдвэр гүйцэтгэгчээс татгалзан гаргах тухай хүсэлт гаргах эрхийг дурдсан байдаг боловч шинжээчээс татгалзах эрхийг тусгаагүй байдаг.
Төлбөр авагч тал болох И ******* ХХК-ийн хувьд барьцаа хөрөнгийг үнэлсэн “Ф Э” ХХК-ийн 9,410,432,000.00 төгрөгийн үнэлгээг холбогдох хууль тогтоомжид нийцсэн, хөрөнгийн бодит үнэлгээг тусгасан хуульд нийцсэн тайлан хэмээн үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн дугаар захирамжаар Ж.С, Б.Б нараас 4,168,849,072.00 төгрөгийг гаргуулж И ******* ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.
Дээрх шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарт шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч мэдэгдлийн хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б дүүргийн дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, давхар тус бүр нь 1,259.56 м.кв талбайтай үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2020 оны 4 дүгээр сарын 09-ний өдрийн дугаар эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрийн дугаартай эд хөрөнгийг хураах тогтоолоор хураан авсан.
Төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нар, төлбөр авагч И ******* ХХК-д 2020 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрийн, 2020 оны 4 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дугаар албан бичгээр үнийн санал өгөх мэдэгдлийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Д-д гардуулан өгөхөд давхар тус бүрийг 13,225,380,000.00 төгрөгөөр үнэлснийг төлбөр авагч зөвшөөрөхгүй шинжээч томилуулах хүсэлт ирүүлсэн тул 2020 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний “Ф-Э” ХХК-иар үнэлүүлэхэд давхар тус бүрийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөр үнэлснийг 2020 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн дугаартай албан бичгээр төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид гардуулан өгсөн.
Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үнэлэгдсэн үнийн 70 хувиар тооцон давхар тус бүрийг 6,587,302,400.00 төгрөгөөр дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоон анхны албадан дуудлага худалдаанд 2020 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдөр оруулах 2020 оны 5 дугаар сарын 26-ны өдрийн дүгээр тогтоол, 2020 оны 5 дугаар сарын 28-ны өдрийн дүгээр мэдэгдлийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарт гардуулан өгсөн.
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрийн дугаар захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн тул анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулаагүй болно.
Иймд, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байх тул төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарын гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч Ж.С Б.Б нараас хариуцагч *******т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2020 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.
Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг үзвэл нэхэмжлэгч Ж.С нь маргаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгүүдийн өмчлөгч болоод үүрэг гүйцэтгэгчийн хувьд, нэхэмжлэгч Б.Б нь гагцхүү үүрэг гүйцэтгэгчийн хувиар шинжээчийн үнэлгээг “бага” гэсэн үндэслэлээр үл хүлээн зөвшөөрч маргасан бол хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тус шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн тоот захирамжаар И ******* ХХК-ийг бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээр оролцуулсан.
Учир нь, уг компанийн зүгээс зохигчдын маргаж байгаа “Ф-Э” ХХК-ийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг “хэт өндөр” гэсэн үндэслэлээр үл хүлээн зөвшөөрч, хүчингүй болгуулах тухай шаардлага гаргасан. Тодруулбал, нэхэмжлэгч болон төлбөр авагч нар тус үнэлгээг хүчингүйд тооцуулахыг нэгэн адил хүсч буй хэдий ч нэг талаас зах зээлийн ханшнаас бага гэж, нөгөө талаас зах зээлийн ханшнаас өндөр гэсэн эсрэг-тэсрэг үндэслэлээр мэтгэлцэж байна.
Гэвч шүүх, хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн бөгөөд хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэл болон бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн тоот захирамжаар И ******* ХХК-ийн өргөдөлтэй уригдагч Ж.С Б.Б нарт холбогдох 4,168,849,072.00 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах тухай маргааныг эвлэрүүлэн зуучлагчийн дэмжлэгтэйгээр шийдвэрлэсэн талуудын эвлэрлийн гэрээг баталжээ.
Тодруулбал, И ******* ХХК-ийн нэхэмжилсэн 4,168,849,072.00 төгрөгийг Ж.С Б.Б нар төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, тийнхүү төлөөгүй тохиолдолд Ж.С-ын өмчлөлийн тоот улсын бүртгэлийн дугаартай Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, давхар тоот хаягт байрлах 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн тоот улсын бүртгэлийн дугаартай Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, давхар тоот хаягт байрлах 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар тохиролцсон байна.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас өгсөн баримтаар тус байгууллага төлбөр төлөгч нар 4,168,849,072.00 төгрөгийг төлөөгүй учраас шүүхийн захирамжийг албадан биелүүлэх тухай 2020 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн тоот захирамжаар олгогдсон тоот гүйцэтгэх хуудсын дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахаар төлбөр төлөгч нарт мэдэгджээ.
Ингээд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл өгөх, тэдгээртэй уулзах, хөрөнгөтэй эсэх талаарх лавлагааг бусад этгээдээс авах болон эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах зэрэг ажиллагааг зохих ёсоор гүйцэтгэсэн эсэх талаар зохигчид маргаагүй, энэ талаар холбогдох нотлох баримт хэрэгт авагдсан байна.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т “Дараах хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гээд 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө” гэж заажээ.
Тайлбарлавал, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасны дагуу дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг уг худалдааг явуулахаас өмнө төлбөр авагч, төлбөр төлөгч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцоогүй тохиолдолд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн ийнхүү хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох үндэслэл бий болдог.
Хэрэгт авагдсан баримтаар төлбөр төлөгч Ж.С нь 12, 13 дугаар давхарт байрлах тус бүр нь 1,259.56 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнийг 13,225,380,000.00 төгрөг, нийт 26,450,760,000.00 төгрөг гэснийг төлбөр авагч И ******* ХХК-ийн зүгээс үл хүлээн зөвшөөрч, хариуцагч *******т шинжээч томилуулах хүсэлт гаргажээ.
Улмаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн тоот тогтоолоор дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнийг тогтоохоор “Ф-Э” ХХК-ийг томилсон ба тус компанийн 2020 оны 05 дугаар сарын 18-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгагдсанаар тоот улсын бүртгэлийн дугаартай Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, давхар тоот хаягт байрлах 1259,56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөр, мөн тоот улсын бүртгэлийн дугаартай Б дүүрэг, дугаар хороо, ******* гудамж /13312/, давхар тоот хаягт байрлах 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн байна.
Энэ дүгнэлтэд тусгагдсанаар барьцаа хөрөнгийн үнийг зах зээлийн харьцуулалтын аргад тулгуурлаж, өнөөгийн зах зээлийн ханшийг тогтоохдоо ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг судалсан байх тул нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх хөрөнгийн бодит байдлыг бүрэн гүйцэт танилцаагүй, хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбар үндэслэлгүй ба тус компанийн үнэлгээчин Н.Ц нь уг үнэлгээг ямар эх сурвалжид үндэслэсэн, үнэлгээний ямар аргыг хэрэглэсэн, ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ханш хэд байгаа зэргийг тус тус судалж, дүгнэсэн тухайгаа тодорхой тайлбарласан байна.
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д ”үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнийг хэлнэ” гэж, мөн 4 дүгээр зүйлий 4.1.1-д “хараат бус байх” гэж, түүнчлэн 9 дүгээр зүйлийн 9.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна” гэж тус тус заасан бол Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д “Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэг бүхий тухайн хэрэгт хувийн сонирхолгүй хүнийг урьж, хувийн бичиг баримт, мэргэжил, чадвар, шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулна” гэж тус тус заажээ.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар “Ф-Э” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин Н.Ц нь тусгай зөвшөөрөлтэй, түүнд хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байгаагаас гадна тус компани хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагаа явуулдаг ажээ.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэр тухай хуулийн 6 дугаар зүйл, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, мөн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1, 107 дугаар зүйлийн 107.2, 107.3-т тус тус зааснаар зохигчид нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагчийн хариу татгалзал, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотлох үүрэгтэй.
Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч Ж.С Б.Б болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд И ******* ХХК нар шинжээч “Ф-Э” ХХК-ийг үнэлгээг үл хүлээн зөвшөөрч, эдгээр үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн ханшийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөс “их, эсхүл бага байх ёстой” гэж маргаж буй тохиолдолд ийнхүү маргаан үүсгэсэн үеэс эхлэн татгалзлаа баримтаар нотлох үүрэгтэй боловч тэд шаардлага, үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, энэ талаар холбогдох баримтыг шүүхэд өгөөгүй.
Зүй нь, нэхэмжлэгч Ж.С Б.Б нар үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнийг 9,410,432,000.00 төгрөг биш 13,225,380,000.00 төгрөг гэж, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд И ******* ХХК-ийн зүгээс 9,410,432,000.00 төгрөгөөс бага байх ёстой гэж тус тус маргаж байгаа тохиолдолд шүүхэд энэ талаар тодорхой эргэлзээ төрүүлэхүйц хэмжээний нотлох баримт ирүүлэх учиртай боловч тийм тайлбар, нотлох баримтыг өгсөнгүй.
Харин хариуцагч ******* нь хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн үнэлгээг үндэслэн төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 117.1-д зааснаар дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тооцсон нь хуульд нийцсэн байна.
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2-т ”үйлчлүүлэгч гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэж байгаа Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн, хуулийн этгээдийг хэлнэ” гэж, мөн 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг дараахь үндэслэлээр хийнэ” гээд 5.1.1-д “үнэлгээчин болон үйлчлүүлэгч харилцан тохиролцсон”, 5.1.2-д “хуульд тусгайлан заасан тохиолдолд эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр” гэж тус тус заасан.
Тайлбарлавал, хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үнэлгээ хийлгэхээр шийдвэрлэсэн шүүхийн захирамж болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын тогтоолоор хийх ёстой гэж ойлгохгүй ба иргэн, хуулийн этгээдийн зүгээс сайн дурын үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээчинд хүсэлт гаргаж, харилцан тохиролцон дүгнэлт гаргуулах боломжтой юм. Өөрөөр хэлбэл, шүүхэд ийнхүү нэхэмжлэл гаргаж байгаа бол гомдол гаргасан үеэс эхлэн тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн ханшийг 9,410,432,000.00 төгрөгөөс их аль эсхүл бага гэдгээ нотлох, хамгаалах учиртай.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-д “Төлбөр төлөгч, төлбөр авагчийг иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд гэнэ” гэж зааснаар бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд И ******* ХХК нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогч мөн бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо дээрх хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасны дагуу гомдлоо 2020 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн дотор гаргах ёстой байтал 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр гаргасан нь хугацаа хэтрүүлсэн үйлдэл болжээ.
Тодруулбал, Иргэний хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.1-д “хөөн хэлэлцэх хугацааг шаардах эрх үүссэн үеэс эхлэн тоолно” гэж, мөн 76.2-т” хуульд өөрөөр заагаагүй бол шаардах эрх нь эрх зөрчигдсөн, эрх зөрчигдсөн тухай мэдсэн, эсхүл мэдэх ёстой байсан................................эдгээр хугацаа дууссан үеэс үүснэ” гэж тус тус зааснаас үзэхэд бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд нь хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлыг шүүхэд гаргах хуульд заасан 7 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн байна.
Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР