2021        01          13

101/ШШ2021/00138

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, цахим шүүх хуралдаанаар,

 

            ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч нараас тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“А ХХК нь нэхэмжлэгч П.О-ы өмчлөлийн орон сууцыг нийт 130,300,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн. Уг хөрөнгийн үнэлгээний тайланг нэхэмжлэгч нарт 2020 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдрийн албан бичгээр мэдэгдсэн. Тус орон сууцыг зах зээлийн үнээр үнэлүүлэхийн тул шийдвэр гүйцэтгэгч А ХХК-ийг шинжээчээр томилсон.

 

Гэтэл уг орон сууцыг зах зээлийн үнэ ханшнаас доогуур үнээр үнэлсэн. Орон сууцны үнийг үнэн бодит үнэлээгүй гэдгийг дараах хоёр үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа. Жиших үнийн хандлагын аргыг буруу хэрэглэсэн.

 

Учир нь, А ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 2 болон 3-р хүснэгтэд жиших үнийн хандлагын аргыг ашиглахдаа 3 өөр орон сууцны үнийг харьцуулан 130,300,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг 9.2-т дараах шаардлагад нийцсэн байна, 9.2.1-т хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо хөрөнгийн үнэлгээний шинж байдал онцлогт үндэслэсэн байх гэж заасан байдаг. Маргаан бүхий орон сууцны онцлог нь улсын сургуулийн ард байрлах төв замтай ойр, Баянзүрх захын хажууд зэрэг худалдаа үйлчилгээний газартай ойр байрладаг зэрэг ашигтай байрлалд байрладаг.

 

Өнөөгийн орон сууцуудын адил авто зогсоолын хүрэлцээ дутагдалтай зэрэг асуудал байхгүй. Учир нь, доороо дулаан зогсоолтой. Мөн цонх хаасан барилга баригдаагүй, дээд давхарт байрлах онцлогтой орон сууц байдаг. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 5.2-т зааснаар зах зээлийн харьцуулалт хийсэн орон сууцны байршлыг харахад 3 болон 6-р давхарт байрлах нар тусах эрх нь хязгаарлагдсан байршилтай орон сууц байдаг. Тус хуулийн 2.15-т заасан үнэлгээний зүйлийг онцлогийг харгалзаж үзэхгүйгээр эцсийн үнэлгээг гаргасан.

 

Хөрөнгийн үнэлгээг тогтооход тусгасан нотолгоог тусгаагүй буюу хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа худалдагдсан орон сууцны мэдээллийг ашигласан гэх үндэслэл нь худал мэдүүлэл ашигласан гэж үзэж байна. Учир нь, Хөрөнгийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3-т хөрөнгийн үнэлгээний тайланд дараах зүйлсийг тусган гэж заасан, 9.3.8-т хөрөнгийн үнэлгээний тайланд ашигласан мэдээлэл, нотолгоо, тооцоолол, шинжилгээ, үндэслэл зэргийг тодорхой заасан байх зэргийг хуулиар шаардаж зохицуулсан. Үнэлгээний тайлангийн 5.2-т үнэлгээний тайланд ашигласан гэх зөвхөн unegui.mn гэх зарын сайтад тулгуурлан хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан гэж үзэхээр байна.

 

Учир нь, 99226288, 88036782, 99992463 гэх утасны дугаар луу залгаж үзэхэд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гарсан байхад худалдан борлуулагдаагүй байгаа ирээд үзэж болно гэх тайлбарыг өгч байсан. Харин үнэлгээний тайлангийн 5.3, хүснэгт 3-т худалдагдсан үнэ гэж бичсэн байдаг. Үүнээс үзвэл уг 3 төрлийн орон сууц нь худалдах худалдан авах гэрээ хийгдсэний дагуу 1 орон сууц 72,350,000 төгрөгөөр, нөгөө орон сууц нь 106,700,000 төгрөгөөр, 3 дахь орон сууц нь 150,000,000 төгрөгөөр тус тус худалдсан шинжтэйгээр үнэлгээний тайланд бичсэн байдаг. Зах зээлийн үнэлгээ хийх үндсэн шалгуур нь Олон улсын үнэлгээний стандартад зааж өгсөн.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон А ХХК нь өөрийн гаргасан үнэлгээний тайландаа тусгаж өгсөн байдаг. Зах зээлийн үнэ цэнэ гэдэг нь зохих маркетинг, сурталчилгаа хийсний дараа зохих мэдлэгтэй бөгөөд шаардлагатай тохиолдолд худалдагч болон худалдан авагч нарын ажиллагаанд оролцох явцад төлбөр төлөхөөр тохирсон дүн юм гэж  зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоосон байдаг. Тэгэхээр зах зээлийн үнэ цэн гэдэг нь тайлан гарах өдөр худалдан борлуулагдсан, худалдагч худалдан авагч нарын худалдах худалдан авах гэрээнд тусгагдсан үнээр үнэлгээг тогтоолгож байгаа орон сууцны зах зээлийн үнэлгээ тогтоогдохоор заасан байдаг.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд худалдсан үнэ гэж бичсэн байгаа нь зах зээлийн үнэ цэнийг худалдан борлуулсан орон сууцны үнээр тогтоогдог гэж ойлгож болохоор байна. Үнэлгээний тайлан хүлээн авсан өдөр харьцуулсан 3 орон сууц нь худалдан борлуулагдаагүй байсан. Үнэлгээний тайланд ашигласан мэдээллийг үндэслэлээ хавсаргаж өгөх шаардлагатай байдаг. Хэрэв харьцуулсан 3 орон сууц нь худалдан борлуулагдсан юм бол тухайн орон сууцуудын худалдсан, худалдах худалдан авах гэрээг тайландаа хавсаргах ёстой. Гэтэл харьцуулсан 3 орон сууцыг худалдан борлуулсантай холбоотой баримт хавтаст хэрэг болон үнэлгээний тайланд хавсаргаж өгөөгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т зааснаар үнэлгээний тайлан бодит үнэнд нийцсэн шаардлагыг хангаагүй байна. Талуудын хооронд тохиролцсон барьцааны гэрээний 2 дах хуудаст орон сууцны үнэлгээг 170,000,000.00 төгрөг байхаар тохирсон байдаг. Тиймээс хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд А ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс тус шүүхэд гаргасан шаардлага болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“А ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээний тайланг 2020 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэгчид хүлээлгэн өгсөн. Үнэлгээний тайланд худалдан борлуулагдсан бус худалдан борлуулахад бэлэн болсон орон сууцын үнийг ашигласан гэж үзэж байгаа талаар тайлбартаа хэлсэн. Зах зээлийн үзэл баримтлал гэдэгт уг төлбөрөөр арилжвал зохихоор уг өдөр тохиролцсон үнэлгээний дүн гэж тусгасан байдаг. Худалдан борлуулсан мэдээллийг ашиглах гэдэг нь манай орны худалдан борлуулсан бодит үнийг олж тогтоох хүндрэлтэй байдаг.

 

Учир нь, худалдах худалдан авах гэрээ байгуулж нотариатаар батлуулснаар уг орон сууцын бодит үнэ тогтоогдох ёстой. Гэвч худалдан борлуулсан гэрээний үнийг багаар тогтоож татвар төлөхөөс зайлс хийдэг учраас үндэслэлгүй багаар тогтоох, үнэн бодит мэдээлэл цуглардаггүй. Тиймээс зах зээлд худалдан борлуулахад бэлэн байгаа ижил төстэй үнийг ашигладаг. Тухайн орон сууцны байрлал нь чухал байдаг. Миний сонгосон 3 орон сууцны байрлал нь үнэлгээ тогтоосон орон сууцтай ойролцоо байршил нэг бүсэд байдаг. Сонгож авсан 75,000,000.00 төгрөгөөр худалдан борлуулах орон сууц нь маргаан бүхий орон сууцтай нэг байр буюу нэг барилгад байрладаг.

 

Тухайн тайланг гаргахдаа жиших үнийн арга буюу 1 м.кв талбайг үнэлсэн үнээр тогтоодог. Нэхэмжлэгч тайлбартаа хөрөнгийн үнэлгээний тайланд худалдан борлуулсан үнэ гэж бичсэн боловч дараа нь тухайн орон сууц худалдан борлуулах зарын дагуу утсаар нь холбогдохоор ирээд үз гэж хэлсэн гэдэг. Үнийг хэрхэн тооцож гаргахдаа худалдан борлуулахад бэлэн болсон зар мэдээлэл нь тавигдаж маркетинг нь хийгдсэн байсан. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авахаар ярилцаад тодорхой үнийг доош буулгаж өгдөг. Уг үнийн бууралтыг тухайн зар мэдээлэлд байгаа үнийн дүнгээс хасаж тооцдог. Бид нар тухайн худалдан борлуулах зар мэдээлэл оруулсан үл хөдлөх хөрөнгийн эзэнтэй очиж уулзаж тооцоолол гаргадаг. Ярилцаж бууруулан гэж тооцоолохдоо 3 хувиар үнийн бууралтыг тооцож өгсөн. Зарим орон сууцны хувьд 5 хувиас 20 хувь хүртэл буулгах зах зээлийн дундаж байдаг. Яагаад 3 хувь бууруулж тооцсон гэдэг нь зуучлагчийн ажлын хөлсний дунджаар буюу РЕМАКС болон ОСМО гэх газруудын зуучлагч нарын ажлын хөлсний үнэ нь 2 хувиас 3 хувь байдаг.

 

Гэхдээ худалдан борлуулагч худалдан авагч нар ярилцаад орон сууцыг 5 хувь хүртэл бууруулж авах боломжтой. Гэхдээ энэ бууралтын үнийн дүнг тооцоогүй. Зах зээлийн үнийн дүнд зуучлагчийн ажлын хөлсний дундаж мөнгөн дүнгээр хасаж тооцсон. Худалдан борлуулахаар зар тавьсан үнээс худалдагчийн гарт очих мөнгийг тооцож гаргаа жиших нэгж буюу барилгын талбайн мкв-ыг үнийг тооцож гаргасан. Орон сууцны шинж чанараар нь тохируулгын ковцент буюу дотоод засал, ашиглалтад орсон хугацаа зэргээр 5 хувийн үнийн зөрүү үүссэн байна зэрэг харьцуулалт хийсний үндсэн дээр зах зээлийн үнэ цэнийг тооцоолж гаргасан. Мэдээллийн эх сурвалжийг ашигласны дагуу бүх зарын дагуу утсаар холбогдож биеэр очиж уулзаж хөрөнгийн үнэлгээний тооцоог гаргадаг” гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд К банк ХХК-ийн эрх хүлээн авагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас тус шүүхэд гаргасан шаардлага болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн шүүгчийн захирамжаар Ч.Б-аас 598,600,000.00 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 1,603,218 төгрөгийг гаргуулж К банк ХХК-нд олгож үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн.

 

Уг шийдвэрийн дагуу банк хадгаламж зээл, түүний өр төлбөрийг барагдуулах ажлын алба, Б дүүргийн 13 дугаар хороолол, тоот орон сууцыг битүүмжлэн хураалгах ажиллагаа явуулж, хөрөнгийн үнэлгээний хөндлөнгийн шинжээчээр А ХХК-г томилсон. Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд Олон улсын хөрөнгийн үнэлгээний стандартад заасны дагуу 3 аргаар хийхээр заасан байдаг. А ХХК нь жиших үнийн аргыг сонгон авч хэрэглэж хөрөнгийн үнэлгээг гаргасан.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8-р зүйлийн хөрөнгийн үнэлгээний хийх арга аргачлал, 8.1-т хөрөнгийн үнэлгээг тухайн эд зүйлийн төрөл шинж, онцлог, зориулалт зэргийг харгалзан жиших үнийн арга болон орлогын арга, хандлагын арга зэргийг хослуулан олон улсын стандарт болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт энэ хуулийн хөрөнгийн үнэлгээний аргачлал нийцүүлэн хөрөнгийн тайлан гаргахаар зохицуулсан байдаг. А ХХК нь хууль болон олон улсын стандартад нийцүүлэн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан байна.

 

Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

 

Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

            “Төлбөр төлөгч Ч.Б-ын нэхэмжлэлтэй танилцаад дараах тайлбарыг гаргаж байна. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн дугаар шийдвэрээр Ч.Б-аас 600,203,218.00 төгрөгийг гаргуулж К банк ХХК-нд олгохоор шийдвэрлэсний дагуу төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б дүүргийн 13 дугаар хороолол, тоот 74.57 мкв орон сууцыг битүүмжлэн хураан авч Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад талууд харилцан тохиролцоогүй учраас хөрөнгийн үнэлгээний шинжээч томилсон.

 

            Хөндлөнгийн хөрөнгийн шинжээчээр үнэлгээ хийлгэсний үндсэн дээр 2020 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдрийн мэдэгдлээр төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт мэдэгдсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасны дагуу явуулсан бөгөөд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад   

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ч.Б, П.О нараас хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2020 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.

 

Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг үзвэл нэхэмжлэгч П.О маргаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд, нэхэмжлэгч Ч.Б нь гагцхүү үүрэг гүйцэтгэгчийн хувиар шинжээчийн үнэлгээг “бага” гэсэн үндэслэлээр үл хүлээн зөвшөөрч маргасан бол хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шинжээч А ХХК болон төлбөр авагч “К банк“ ХХК-ийн эрх хүлээн авагч нарыг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцуулсан.

 

Ингээд шүүх, хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн бөгөөд хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн захирамжаар К банк ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй хариуцагч Ч.Б-т холбогдох 609,697,113.37 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг талуудын хооронд байгуулсан эвлэрлийн гэрээг баталж, хэрэгсэхгүй болгожээ.

 

Тодруулбал, “К” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа 11,097,113.37 төгрөгөөс татгалзаж, хариуцагч Ч.Б үлдэх 598,600,000.00 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, хэрэв төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох нэхэмжлэгч П.О*ы өмчлөлийн улсын бүртгэлийн дугаартай Б дүүргийн 13 дугаар хороолол, тоот хаягт байрлах үл хөдлөх хөрөнгөөс гадна бусад үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар тохиролцсон байна.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас өгсөн баримтаар тус байгууллага нь төлбөр төлөгчөөс 598,600,000.00 төгрөгийг төлөөгүй учраас шүүхийн захирамжийг албадан биелүүлэх тухай 2017 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн захирамжаар олгогдсон гүйцэтгэх хуудсын дагуу 2018 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахыг төлбөр төлөгчид мэдэгджээ.

 

Ингээд хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгчид шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл өгөх, түүнтэй уулзах, хөрөнгөтэй эсэх талаарх лавлагааг бусад этгээдээс авах, эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах зэрэг ажиллагааг зохих ёсоор гүйцэтгэсэн ба зохигчид энэ талаар маргаагүй, холбогдох нотлох баримт хэрэгт авагдсан байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т “Дараах хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гээд 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө” гэж заажээ.

 

Тайлбарлавал, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасны дагуу дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг уг худалдааг явуулахаас өмнө төлбөр авагч, төлбөр төлөгчөөс гадна өмчлөгч нь мөн адил харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд тохиролцохгүй бол хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох үндэслэл бий болдог.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар төлбөр төлөгч Ч.Б-аас маргаж байгаа орон сууцны зах зээлийн үнийг 170,020,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн бол, харин нэхэмжлэгч П.О нь үнийн санал өгөхөөс татгалзсан ба төлбөр авагч К банкХХК-ийн эрх хүлээн авагчийн зүгээс тухайн үнэлгээг үл хүлээн зөвшөөрч, хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд шинжээч томилуулах хүсэлт гаргажээ.

 

Улмаар хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн тогтоолоор дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоохоор шинжээчээр А ХХК-ийг томилсон ба тус компанийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд дурдсанаар Б дүүргийн 13 дугаар хороолол, тоот хаягт байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг 130,300,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн байна.

 

Энэ дүгнэлтэд тусгагдсанаар болон болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд А ХХК-ийн үнэлгээчин Б.У нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа барьцаа хөрөнгийн үнийг зах зээлийн харьцуулалтын аргад тулгуурлаж, өнөөгийн зах зээлийн ханшийг тогтоосон, ийнхүү дүгнэлт гаргахдаа ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг судалсан байх тул нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх хөрөнгийн бодит байдлыг бүрэн гүйцэт танилцаагүй, хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, уг үнэлгээг ямар эх сурвалжид үндэслэсэн, үнэлгээний ямар аргыг хэрэглэсэн, ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн ханш хэд байсан, чухам ямар үндэслэлээр итгэлцүүр хэрэглэсэн зэргийг тус тус судалж, дүгнэсэн тухайгаа тодорхой тайлбарлаж байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д ”үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнийг хэлнэ” гэж, мөн 4 дүгээр зүйлий 4.1.1-д “хараат бус байх” гэж, түүнчлэн 9 дүгээр зүйлийн 9.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна” гэж тус тус заасан бол Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д “Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэг бүхий тухайн хэрэгт хувийн сонирхолгүй хүнийг урьж, хувийн бичиг баримт, мэргэжил, чадвар, шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулна” гэж тус тус заажээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар А ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин Б.У нь тусгай зөвшөөрөлтэй, түүнд хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байгаагаас гадна тус компани хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагаа явуулдаг ажээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавих шаардлагын талаар тусгасан бөгөөд А ХХК-ийн дүгнэлтийг үзвэл үүнийг зөрчсөн гэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна. Тухайлбал, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь “худалдсан үнийг суурь болгосон гэсэн боловч бодит байдал дээр харьцуулсан тэрхүү орон сууцуудыг худалдаагүй байсан нь үнэлгээ шударга бус хийгдсэн” гэж маргасан.

 

Гэвч дээрх хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.6-д зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тогтоохоор зах зээлийн үнийн талаарх судалгааг хийхдээ маргаж байгаа орон сууцтай ижил төрлийн тэдгээр орон сууцуудыг бусдад худалдсан үнэ, эсхүл худалдахаар бусдад санал болгож байсан үнийг суурь болгосон нь зөрчил болохгүй юм. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 195 дугаар зүйлийн 195.1, 195.4-т тус тус зааснаар гэрээний чөлөөт байдлын зарчмын хүрээнд аливаа этгээд нийтэд саналын дуудлага гаргаж, улмаар түүнд санал гаргасан хүн, хуулийн этгээдтэй худалдах, худалдах авах гэрээ байгуулж, эд хөрөнгийг худалдсан болон худалдахаар санал болгож буй үнийн саналыг үндэслэсэн нь үнэлгээний суурь зарчимд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэр тухай хуулийн 6 дугаар зүйл, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, мөн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1, 107 дугаар зүйлийн 107.2, 107.3-т тус тус зааснаар зохигчид нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагчийн хариу татгалзал, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотлох үүрэгтэй.

 

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч Ч.Б, П.О нар шинжээч А ХХК-ийн үнэлгээг үл хүлээн зөвшөөрч, уг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ханшийг 130,300,000.00 төгрөгөөс “их байх ёстой” гэж маргаж буй тохиолдолд тийнхүү маргаан үүсгэсэн үеэс эхлэн татгалзлаа баримтаар нотлох үүрэгтэй боловч тэд шаардлага, үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, энэ талаар холбогдох баримтыг шүүхэд өгөөгүй.

 

Зүй нь, нэхэмжлэгч нараас үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 130,300,000.00 төгрөг биш, харин 170,020,000.00 төгрөгийн үнэлгээтэй байсан гэсэн тайлбараа нотолсон эргэлзээ төрүүлэхүйц хэмжээний баримтыг шүүхэд ирүүлэх учиртай боловч тийм тайлбар бүхий нотлох баримтыг өгсөнгүй.

 

Мөн шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн 2014 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдрийн барьцааны гэрээнд дурдсан 170,000,000.00 төгрөгийн үнэлгээ нь тухайн гэрээ, хэлэлцээрийг байгуулж байх үеийн талуудын тохиролцсон үнэ тул үүнийг өнөөгийн зах зээлийн үнэлгээ гэж үзэх боломжгүй юм.

 

Харин хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн үнэлгээг үндэслэн төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 117.1-д зааснаар дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тооцсон нь хуульд нийцсэн байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2-т ”үйлчлүүлэгч гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэж байгаа Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн, хуулийн этгээдийг хэлнэ” гэж, мөн 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг дараахь үндэслэлээр хийнэ” гээд 5.1.1-д “үнэлгээчин болон үйлчлүүлэгч харилцан тохиролцсон”, 5.1.2-д “хуульд тусгайлан заасан тохиолдолд эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр” гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үнэлгээ хийлгэхээр шийдвэрлэсэн шүүхийн захирамж болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын тогтоолоор хийх ёстой гэж ойлгохгүй ба иргэн, хуулийн этгээдийн зүгээс сайн дурын үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээчинд хүсэлт гаргаж, харилцан тохиролцон дүгнэлт гаргуулах боломжтой юм.

 

Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч Ч.Б, П.О гаргасан хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдох улсын бүртгэлийн дугаартай хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200.00 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар шүүгчийн 2020 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдрийн захирамжаар авагдсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ нь тус хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг үүгээр дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг мэдэгдсүгэй.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Б.МАНДАЛБАЯР