| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Бадамдоржийн Мандалбаяр |
| Хэргийн индекс | 101/2019/05302/И |
| Дугаар | 101/ШШ2021/00420 |
| Огноо | 2021-02-02 |
| Маргааны төрөл | Бусад зээл, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2021 оны 02 сарын 02 өдөр
Дугаар 101/ШШ2021/00420
| 2021 02 02 | 101/ШШ2021/00420 |
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: Я.М-ийн гаргасан,
Хариуцагч: Р.Д-д холбогдох,
Түрээсийн гэрээний үүрэгт 9,953,505.00 төгрөг гаргуулах болон гэрээ хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, 2,055,000.00 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Б, өмгөөлөгч А.З, хариуцагч Р.Д, өмгөөлөгч Д.О, нарийн бичгийн дарга З.Амартүвшин нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:
“Би, 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр хариуцагч Р.Д-тэй түрээсийн гэрээ байгуулж, түүнд Баянзүрх дүүрэг, дугаар хорооны тоот хаягт байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг ажлын байрны зориулалтаар түрээслүүлэхээр тохирсон.
Гэрээнд зааснаар ажлын байрыг түрээслэх хугацаа 2018 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрөөс 2019 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдөр хүртэл байсан бөгөөд нэг сарын түрээсийн төлбөрт 2,600,000.00 төгрөгийг тухайн сарын 19-ний дотор төлөх үүрэгтэй боловч хариуцагч нь үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлж байсан тул гэрээг цуцалж, 2018 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдрөөс түрээсийн байрыг чөлөөлсөн.
Бид, түрээсийн байрыг ашигласан хугацаанд тооцоо нийлэхэд сүүлийн байдлаар 6,635,670.00 төгрөгийн үлдэгдэлтэй байсан. Тус 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн ажлын байрны түрээсийн гэрээний 5.7 дугаар зүйлд “түрээслэгч түрээслүүлэгчээс түрээсийн болон холбогдох бусад төлбөр тооцооны нэхэмжлэлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 5 хоногийн дотор төлбөрийг гүйцэтгээгүй бол төлбөр хожимдсон өдөр тутамд төлөөгүй түрээсийн өдрийн 0.5 хувиар бодож мөнгөн дүнг түрээслэгчид нэмж төлнө” гэж заасан.
Хариуцагч тал өнөөдрийг хүртэл хугацаанд үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-т заасан хэмжээнд нийцүүлэн хариуцагчаас 3,317,835.00 төгрөгийн алдангийг шаардах үндэслэлтэй байна.
Иймд, түрээслүүлэгч Я.М-д түрээсийн гэрээгээр олгогдсон шаардах эрхийн дагуу түрээслэгч Р.Д-ээс гэрээний үндсэн үүрэгт 6,635,670.00 төгрөг, алданги 3,317,835.00 төгрөг нийт 9,953,505.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Гэвч хариуцагч нь шүүх хуралдаанд дээр 6,400,000.00 төгрөгийг төлөх ёстой гэж тайлбарласан тул уг дүнгээс алданги тооцох хүсэлтэй байна.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь 2018 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдөр уг объектыг чөлөөлсөн бөгөөд бид нар нэхэмжлэлээ 2019 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр гаргасан. Нэхэмжлэл гаргасан өдрийн байдлаар 337 хоног төлбөр төлөгдөөгүй ба 6,400,000.00 төгрөгөөс 0.5 хувиар алданги тооцохоор тохирч гэрээ байгуулсан тул өдрийн 3,200,000.00 төгрөг, нийт 10,784,000.00 төгрөгийг төлөх ёстой.
Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хувь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д “зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэлд тооцуулах” тухай шаардлага гаргасан. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлага гаргаж байгаа ч уг асуудал нь энэ хуулийн 57 дугаар зүйлд зааснаар зохицуулагдсн байдаг.
Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэлийн шаардлага болон хууль зүйн үндэслэл нь зөрүүтэй, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл гэж тайлбарладаг боловч өнөөдрийн байдлаар нэхэмжлэгч Я.М тэрхүү объектыг миний зөвшөөрөлгүй хийгдсэн гэсэн үндэслэлээр гомдол гаргаагүй. Мөн түрээсийн гэрээнд нэхэмжлэгчийн гарын үсэг зурагсан. Өмнө нь гэрээнд зурагдсан гарын үсгийг түүний гарын үсэг мөн эсэх асуудлаар шинжээч томилуулах талаар яригдаж байсан боловч уг асуудлыг шүүх хүчингүй болгосон.
Магадгүй нэхэмжлэгч Я.М-ийн зөвшөөрөлгүйгээр өөр этгээд байгуулсан тохиолдолд зохих этгээдийн хийсэн хэлцэл байсан гэж яригдах боломжтой. Түрээсийн гэрээг талууд байгуулсан ба ямар нэгэн байдлаар энэ талаар гомдол гаргаагүй.
Харин талуудын хооронд ямар харилцаа үүссэн талаарх асуудал яригдах ёстой. Талууд түрээсийн гэрээ байгуулсан ба түрээслэж байсан объект нь 28 хүний суудал, 7 ширээ бүхий тохижуулсан 2 өрөө байр байсан гэдгийг хариуцагч нь тайлбартаа дурдсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчээс түрээсийн гэрээг шүүхэд гаргаж өгсөн. Уг объектын тодорхой хэсгийг 2017 оноос эхлэн бусад этгээдэд түрээслүүлж эхэлсэн бөгөөд хариуцагч Р.Д-тэй байгуулсан түрээсийн гэрээнээс гадна хэд хэдэн этгээдэд түрээслүүлж байсан гэрээнүүдийн хугацаа дуусгавар болоогүй.
Үндсэндээ 3 өрөө орон сууцны 2 өрөөг нь хариуцагч Р.Д-д түрээслүүлж, 1 өрөөг нь бусад этгээд буюу ломбардны үйл ажиллагаа явуулж байгаа талаар тэрээр маргадаггүй. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-д зааснаар тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхой хэсгийг түрээслүүлэх, хөлсүүлсэн тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үүрэг нэхэмжлэгчид үүсдэггүй.
Мөн талуудын хооронд Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйл, 302 дугаар зүйлийн 302.1-д зааснаар эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний харилцаа үүссэн. Тус хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар тухайн гэрээг бүртгүүлэх асуудал яригдахгүй. Хариуцагчийн гаргасан зардал гэх 2,055,000.00 төгрөгийн тухайд төлбөр төлсөн талаар үйл баримт тогтоогдох эсэх нь тодорхойгүй. Талуудын байгуулсан гэрээгээр ус, цахилгааны ашиглалтын зардлын талаар болон уг түрээсийн орон сууцад засвар үйлчилгээ явуулах хийх тохиолдолд зөвхөн нэхэмжлэгчийн өмчлөлд байхаар тохиролцсон.
Энэ тохиролцоог хүлээн зөвшөөрч хариуцагч гарын үсгээ зурсан учраас сөрөг нэхэмжлэгчийн хувьд нэхэмжлэгчид ямар нэгэн төлбөр төлөх үүрэг үүсэхгүй. Шүүх хуралдаан эхлэхэд хариуцагчаас өнөөдрийг хүртэл шүүхэд төлөөлж байсан итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөсөө татгалзсан эсэхийг асуусан. Иргэний хуулийн 67 дугаар зүйлийн 67.2-т төлөөлүүлэгч олгосон итгэмжлэлээ хүчингүй болгосон тохиолдолд төлөөлөх харилцаа дуусгавар болох зохицуулалтай. Мөн хуулийн 67.3-т төлүүлэгч хэдий ч итгэмжлэлийг хүчингүй болгож төлөөлөгчөөсөө татгалзах эрхтэй байхаар мөн зохицуулсан. Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг итгэмжлэлийн үндсэн дээр 2 этгээд хамтран гаргасан.
Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч итгэмжлэлээсээ татгалзсан учраас анх олгосон итгэмжлэлийн хүрээнд цаашид үүсэх хууль зүйн үр дагавар дуусгавар болно. Гэтэл энэ асуудлыг авч хэлэлцэхгүйгээр шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэг явагдаж байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 117 дугаар зүйлд заасны дагуу сөрөг нэхэмжлэлийг хэлэлцэх шаардлагагүй гэж үзэж байна.
Учир нь, өнөөдрийг хүртэл Р.Д-ийн гарын үсэгтэй сөрөг нэхэмжлэл хэргийн материалд авагдаагүй, зөвхөн н.Очирваань болон өөр нэг этгээдийн гарын үсэгтэй сөрөг нэхэмжлэл байдаг” гэв.
Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон хариуцагч шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:
“Миний бие 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр Баянзүрх дүүргийн 7 дугаар хороонд байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэн ажиллаж байсан. Үүнээс өмнө 2018 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдрөөс 2018 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдөр хүртэл түрээсийн төлбөрт сарын 2,600,000.00 төгрөгийг төлж 1 сар 11 хоног ажиллаж байсан.
Энэ хугацаанд кафены үйл ажиллагаа явуулахаар тохирч түрээсийн гэрээ байгуулсан боловч тусгай зөвшөөрөл байгаагүй тул Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэс, Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газраас тус тус шалгалт ирсэн. 2018 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдөр түрээсийн хугацаа дууссанаас хойш 11 хоногийн хугацаанд ажилласан учраас 11 хоногийн түрээсийн төлбөрт нэмж 954,000.00 төгрөгийг төлсөн.
Нийслэлийн захирагчийн алба, Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн газраас тусгай зөвшөөрөлгүй үйл ажиллагаа явуулсан гэх үндэслэлээр 1 сарын хугацаанд ажиллаагүй. Би, хуульд заасны дагуу тусгай зөвшөөрөл авахын тулд компани байгуулж албан ёсоор тусгай зөвшөөрөл авч 2018 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрөөс 2018 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдөр хүртэл түрээслэн ажилласан. Нийт 1 сар 14 хоногийн түрээсийн төлбөрт 3,554,000.00 төгрөг төлж, тооцоо нийлээд цаашид тусгай зөвшөөрөлгүй үйл ажиллагаа явуулахгүй гэж хэлээд түрээслэхээ больсон.
СӨХ-ны төлбөрт сар бүр 20,000.00 төгрөг, цахилгаан, ус, дулааны төлбөрт 3,874,000.00 төгрөгийг төлсөн. Уг төлбөрүүдийг аж ахуйн нэгжээр тооцож 300,000.00 төгрөгийг сар бүр төлсөн байдаг. Намайг гэрээ байгуулсан хүнтэй уулзахаар очиход ломбардын түрээс хариуцсан менежер н.З-тай уулзаж дахин түрээсийн гэрээ байгуулсан.
Уг гэрээг байгуулах үед нэхэмжлэгч Я.М гэж хүн байгаагүй. Би, түүнтэй уулзаж байгаагүй, намайг анх очиход 28 хүний суудалтай, 7 ширээтэй ажлын байр байсан. Ингээд түрээслэх байраа шалгаад засвар үйлчилгээ хийгдээгүй, барилгын чанар шаардлага хангахгүй байна гэдгийг хэлсэн. Миний бие түрээслэж байгаад тусгай зөвшөөрөл авсны дараагаар буцаж 2018 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрөөс 2018 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдөр хүртэл ажиллаж эхний 4 сарын түрээс буюу 08 дугаар сар хүртэл түрээсийн төлбөрийг сарын 2,300,000.00 төгрөгөөр байхаар тохирч СӨХ-ны төлбөрт 180,000.00 төгрөг, ашиглалтын зардалд 2,700,000.00 төгрөг, нийт түрээсийн төлбөрт 16,754,000.00 төгрөгийг тус тус төлсөн.
Ажиллаж байсан хугацааны төлбөрт 23,154,000.00 төгрөг өгөх ёстой байсан боловч 16,754,000.00 төгрөгийг төлж, одоо 6,400,000.00 төгрөгийг төлөөгүй. Тусгай зөвшөөрөлд 750,000.00 төгрөг төлсөн ба байранд олон удаа засвар үйлчилгээ хийж, зардал гаргасан.
2018 онд Баянзүрх дүүргийн 4, 5, 7 хороог жиших хороо болгохоор болж Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн газар болон Мэргэжлийн хяналтын газраас “гадна фасад”-аа засвар хийгээгүй аж ахуйн нэгжийг ажиллуулахгүй гэсэн мэдэгдлийг хүргүүлсэн. Би, энэ талаар менежер н.З-тай уулзаж мэдэгдэх гэсэн боловч тэрээр за гэж хэлээд утсаа авахаа больсон. Нэгэнт өөрөө тусгай зөвшөөрөл авч ажиллуулж байгаа, мөн түрээслүүлэгчээс хариу өгөхгүй байсан учраас үйл ажиллагаагаа зогсоохгүйн тулд засвар үйлчилгээ хийсэн.
2018 оны 09 дүгээр сард зун хүмүүс хөдөө амраад явчихдаг учраас ашиглалтын зардал болон түрээсийн төлбөрөө өгөхөд хүндрэл учирсан талаар мэдэгдэх гэсэн боловч мөн л н.З-тай уулзаж чадаагүй тул уг асуудлын талаар өргөдөл өгөөд буцсан. Гэвч миний өргөдөлд хариу өгөөгүй ба 12 дугаар сард очиж уулзаж, өөрийн хүсэлтээр түрээслэхээ больсон.
Надаас нийт 20,584,000.00 төгрөгийн зардал гарсан. Энэ тооцоонд барилгын засвар болон буйдан засварлуулсан төлбөрийг оруулж тооцоогүй. Тиймээс 6,400,000.00 төгрөг төлөх ёстойгоос 3,000,000.00 төгрөгийг төлж барагдуулах хүсэлтэй байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх үед эд хөрөнгийн өмчлөгч Я.М гэх хүнтэй уулзаж байгаагүй харин н.Г, н.З, н.О гэх хүмүүстэй харилцаж байсан. Эдгээр хүмүүс нь “С ломбард” ХХК-ийн ажилтнууд байсан.
Гэтэл бодит байдал дээр миний бие нэхэмжлэгчтэй уулзаж байгаагүй, түүнийг түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурсан гэдгийг ч мэдээгүй, н.З гэрээ байгуулах үед гэрээг цаасанд хуулаад дараа нь түүгээр гарын үсэг зуруулсан байж магад. Тиймээс үүнийг хөрөнгийн өмчлөгчийн хүсэл зориг байгаагүй гэж үзэж байна.
Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-д зааснаар түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулсан тохиолдолд заавал улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлэхээр зохицуулсан. Гэтэл уг гэрээг улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй. Энэ нөхцөл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хууль зөрчиж хийсэн хэлцэл гэж үзэж байна.
Тиймээс түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 56.1.1, 56.1.8-д тус тус зааныг үндэслэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах, түрээслэж ажиллаж байсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээж авахад кафены зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулна гэж хэлсэн. Уг объект нь кафены зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй байсан.
Учир нь, Нийслэлийн захирагчийн ажлын албанаас хоол үйлдвэрлэлийн чиглэлийн үйл ажиллагаа явуулах тусгай зөвшөөрөлгүй гэсэн үндэслэлээр Нийслэлийн захирагчийн ажлын алба болон Мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас цэвэр орчинг бүрдүүлэхийг шаардсан. Тухайн шаардлагын хүрээнд Р.Д нь тодорхой ажлуудыг н.Б, н.О нараар хийж гүйцэтгүүлсэн.
Кафены 4 ширхэг буйданг н.Б-өөр бүрүүлж засварлуулсны төлбөрт 450,000.00 төгрөг, ажлын төлбөрт 150,000.00 төгрөгийг төлсөн. 10 хоног болсон ажлын төлбөр 600,000.00 төгрөг болсон. Гэвч төрсөн дүү нь гэдэг утгаар 150,000.00 төгрөгийг төлсөн. Гадна фасадын ажлыг Нийслэлийн захирагчийн албанаас 2018 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдөр ирүүлсэн албан тоотын дагуу н.О гэх хүнээр хийж гүйцэтгүүлсэн ба ажлын төлбөрт 170,000.00 төгрөгийг төлж, барилгын материалд 285,000.00 төгрөгийг төлсөн. Хаалганы нугас, цоож, гэрэл зэргийг тогтмол засварлаж байсан. Уг засварт 250,000.00 төгрөгийг зарцуулсан.
Худалдаа үйлчилгээ эрхлэх тусгай зөвшөөрлийг түрээслүүлэгч хариуцах ёстой байсан. Гэвч уг тусгай зөвшөөрлийн түрээслүүлэгч хариуцаагүйн улмаас Р.Д нь 750,000.00 төгрөг зарцуулан тусгай зөвшөөрлийг авсан.
Иймд, түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, нэхэмжлэгч Я.М-ээс 2,055,000.00 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч Р.Д-д олгуулж өгнө” гэв.
Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудыг шинжлэн судлаад
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч Я.М-ээс хариуцагч Р.Д-д холбогдуулан түрээсийн гэрээний үндсэн төлбөрт 6,635,670.00 төгрөг, алдангид 3,317,835.00 төгрөг, нийт 9,953,505.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2019 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.
Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч нь нэхэмжлэгчид холбогдуулан түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д тус тус заасан үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, түрээсийн зүйлд засвар хийсэн болон үйл ажиллагаа эрхлэн явуулах тусгай зөвшөөрөл авахад гарсан зардалд 2,055,000.00 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан..
Ингээд шүүх хуралдаанд хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас 6,400,000.00 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрсөн бол нэхэмжлэгч тал хариуцагчийн төлөхийг зөвшөөрсөн төлбөрөөс 3,200,000.00 төгрөгийн алданги шаардах эрхтэй, түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр, хариуцагчид 2,055,000.00 төгрөгийг төлөх үүрэг байхгүй гэж маргасан.
Шүүх хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримт, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж, үлдсэн хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Зохигчдын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Я.М 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр хариуцагч Р.Д-тэй ажлын байрны түрээсийн гэрээ байгуулж, өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, дугаар хорооны тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг аж ахуйн үйл ажиллагааны зориулалтаар хариуцагчид түрээслүүлсэн байна.
Тодруулбал, зохигчид тус гэрээг бичгээр байгуулахаас өмнө хариуцагч нь түрээсийн зүйлийг кафены зориулалтаар 2018 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдрөөс эхлэн 2018 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдөр хүртэл эзэмшиж, ашиглаж байсан талаар маргаагүй.
Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д “Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж, мөн 318.3-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ” гэж, түүнчлэн 318.4-т “Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна” гэж тус тус заажээ.
Тайлбарлавал, хуульд өөрөөр заагаагүй бол эд хөрөнгийн төрлөөс үл хамаарч түрээсийн гэрээг заавал бичгээр байгуулах ёстой бөгөөд энэ нь тус хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т “Энгийн хэлбэртэй бичгийн хэлцэл нь хүсэл зоригоо илэрхийлэгч этгээд гарын үсэг зурснаар хүчин төгөлдөр болно” гэж зааснаар хүчин төгөлдөр болох учиртай.
Гэвч үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэхтэй холбоотой талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийг бичгийн хэлбэрт тусгаж, тэдгээр хүмүүс гарын үсэг зурснаар гэрээг хүчин төгөлдөр болсон гэж үзэхгүй бөгөөд зайлшгүй улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хуулиар шаардсан байна. Энэ талаар уг хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1-д “Хэлцлийг хуульд заасан хэлбэрээр, хуульд заагаагүй бол талууд хэлэлцэн тохиролцож амаар буюу бичгээр хийнэ” гэж заасан.
Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт дурдсанаар тэрбээр хариуцагчид 40 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь түрээслүүлээгүй тул улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй байсан гэсэн.
Гэтэл зохигчид 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан гэрээндээ 40 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг хэсэгчлэн түрээслэх талаар тохиролцоогүйгээс гадна хариуцагчийн хариу тайлбар, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гэрчээр оролцсон Р.Б-ийн мэдүүлэгт тус тус дурдсанаар хариуцагч нь гэрээний зүйлийг бүхэлд нь эзэмшиж, ашиглаж байсан байх тул нэхэмжлэгчийн өрөө тус бүрийг салгаж улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжгүй байсан гэсэн тайлбар үндэслэл муутай байна.
Иймээс нэгэнт зохигчид 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй учраас Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4-т зааснаар тухайн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлтэй. Тодруулбал, дээрх хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д “Дараах хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гээд 56.1.8-д “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, ..................................” гэж зааснаар түрээсийг гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн тул анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус байсан ажээ.
Харин хариуцагч болон түүний өмгөөлөгчийн тайлбарт дурдсан Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д “хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл” болон 56.1.8-д “...................., хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл” гэсэн үндэслэлээр түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэх боломжгүй байна.
Учир нь, талууд хуулиар хориглосон хэм хэмжээг зөрчөөгүй ба гагцхүү түрээсийн гэрээг байгуулахдаа хэлбэрийн шаардлагыг биелүүлээгүй байна. Мөн Иргэний хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1-д “Иргэний эрх, үүргийг үүсгэх, өөрчлөх, шилжүүлэх, дуусгавар болгох зорилгоор хүсэл зоригоо илэрхийлсэн иргэн, хуулийн этгээдийн үйлдэл /эс үйлдэхүй/-г хэлцэл гэнэ” гэж, мөн 40 дүгээр зүйлийн 40.1-д “Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно” гэж тус тус зааснаар аливаа гэрээ, хэлэлцээр байгуулах сонирхолтой этгээдийн дотоод хүсэл зоригийг тухайн этгээд өөрөө бусдад илэрхийлэх, аль эсхүл 62 дугаар зүйлийн 62.1-д “Хэлцлийг төлөөлөгчөөр дамжуулан хийж болно” гэж заасны дагуу өөр этгээдээр дамжуулан илэрхийлж болно.
Гэвч хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт, талуудын тайлбараар нэхэмжлэгч Я.М-г түрээсийн гэрээг байгуулах дотоод хүсэл зоригоо өөрөө илэрхийлээгүй, түүнчлэн хариуцагч нь түүнээс итгэмжлэл аваагүй буюу төлөөлөх эрхгүй этгээдтэй түрээсийн гэрээг байгуулсан гэх үйл баримт тогтоогдохгүй байна.
Иймд, дээр дурдсан үндэслэлээр талуудын байгуулсан түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус тул нэхэмжлэгч Я.М-д хариуцагч Р.Д-д холбогдуулан энэ хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.3-д “хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэх” тухай шаардлага гаргах эрхгүй юм.
Өөрөөр хэлбэл, зохигчдын хооронд тус хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-д “Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй” гэж зааснаар түрээсийн гэрээний эрх, үүрэг үүсээгүй тул нэхэмжлэгчид гэрээний дагуу хариуцагчаас түрээсийн төлбөрт 6,635,670.00 төгрөгийг нэхэмжлэх эрх байхгүй.
Нөгөө талаар Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д “Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэж заасан “анз” нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга болохын хувьд үндсэн үүрэгтэй салшгүй холбоотой байдаг. Тодруулбал, тус хуулийн 87 дугаар зүйлийн 87.1-д “Өөр эрхтэй салшгүй холбоотой, түүнгүйгээр бие даан хэрэгжиж үл чадах эрхийг салгаж үл болох эрх гэнэ” гэж зааснаар алдангийг түрээсийн гэрээнээс салгаж авч үзэж болохгүй юм.
Иймд, зохигчид хэдийгээр түрээсийн гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.7-д алдангийн талаар тохиролцсон боловч тухайн гэрээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй гэдэг үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус тул нэхэмжлэгчид хариуцагчаас 3,317,835.00 төгрөгийн алданги шаардах эрх бие дааж үүсэх учиргүй болно.
Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.4-т “Сонирхогч этгээд хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг арилгуулахаар шаардаж болно” гэж, мөн 56.5-д “Энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй” гэж тус тус заажээ.
Тайлбарлавал, талуудын байгуулсан түрээсийн гэрээ ийнхүү анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус тул тэдгээрт гэрээний дагуу авсан болон өгсөн зүйлийг үлдээх хууль зүйн үндэслэл байхгүй болдог учир тухайн зүйлийг харилцан буцаах үүрэг үүсдэг байна.
Энэ талаар тус хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1-д “Бусдын өмнө хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэхээр хэн нэгэн этгээдэд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд уг зүйлийг олж авсан этгээдээс дээрх хөрөнгөө дараах тохиолдолд буцаан шаардах эрхтэй” гээд 492.1.1-д “хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон” гэж, түүнчлэн 493 дугаар зүйлийн 493.1-д “Буцаан шаардах шаардлагад өөр этгээдэд шилжүүлсэн хөрөнгө, түүнээс олсон орлого, үр шим, түүнчлэн тухайн хөрөнгийг эвдсэн, устгасан, гэмтээсэн буюу хураалгасан бол нөхөн төлбөрт авах бүх зүйл хамаарна” гэж тус тус тодорхой зохицуулсан байна.
Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч Я.М болон хариуцагч Р.Д нарын байгуулсан түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус боловч зохигчид уг гэрээний дагуу бие, биедээ хөрөнгө шилжүүлсэн, мөн аль нэг тал шилжүүлсэн хөрөнгийг ашигласан, тодорхой зардал гаргасан бол түүнийг буцаан шаардах эрхийг хуулиар олгожээ.
Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас түрээсийн зүйлийг ашигласан хугацааны үлдэгдэл төлбөрийг сарын түрээсийн төлбөрөөр тооцож 6,635,670.00 төгрөг нэхэмжилснийг хариуцагчийг тухайн хэмжээгээр үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж шууд дүгнэх нь учир дутагдалтай боловч талууд 6,400,000.00 төгрөг төлөхийг харилцан зөвшөөрч байна.
Харин хариуцагч Р.Д-ийн сөрөг нэхэмжлэлд дурдсан “Д” ХХК-ийн нэр дээрх кафены үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл нь нэхэмжлэгч Я.М-ийн өмчлөлийн 40 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгөд хамааралтай бус, харин хуулийн этгээдэд олгосон тусгай зөвшөөрөл байх тул нэхэмжлэгчийн эд хөрөнгөд зарцуулагдсан зардал гэж үзэхгүй.
Мөн хариуцагчийн “нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөд байсан 8 ширхэг буйдан, гадна фасадыг засварлахад 1,305,000.00 төгрөгийн зардал гаргасан” гэдэг тайлбар баримтаар нотлогдохгүй байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, 107 дугаар зүйлийн 107.3-д тус тус зааснаар хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлага, маргааны үйл баримтыг татгалзаж буй үндэслэлээ нотолж, нотлох баримтаа гаргаж өгөх үүрэг хүлээдэг.
Тодруулбал, зохигчид нотлох үүргийн хуваарилалтын хувьд өөрт ач холбогдолтой тайлбараа тийнхүү баримтаар нотлох ёстой ба хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн зүйлд 1,305,000.00 төгрөгийн зардал гаргасан гэсэн тайлбараа үндэслэлтэй тайлбарлаж, тодорхой баримтаар нотлоогүйгээс гадна гэрч Р.Батмөнхийн мэдүүлэг нь бусад баримтаар нотлогдохгүй байна.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 117 дугаар зүйлийн 117.1-д “Энэ хуулийн 65.1.9-д заасан үндэслэл иргэний хэрэг үүсгэснээс хойш, 65.1.1, 65.1.3-65.1.8, 65.1.10-д заасан үндэслэл хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцэх үед тогтоогдвол хэргийг хэрэгсэхгүй болгоно. Энэ тухай шүүх тогтоол, шүүгч захирамж гаргана” гэж заажээ.
Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа “хариуцагч нь итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөсөө татгалзсан учраас түүний гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг эрх зүйн үр дагавар үүсгэхгүй” гэж маргасан.
Гэвч дээрх хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3-д “Хариуцагч гэж нэхэмжлэгчийн эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхолд хохирол учруулсан буюу үүргээ биелүүлээгүй, эсхүл зохих ёсоор биелүүлээгүй гэж нэхэмжлэлд дурдсан этгээдийг хэлнэ. Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх, биелүүлэх буюу хүлээн зөвшөөрөхөөс татгалзах, сөрөг нэхэмжлэл гаргах, эвлэрэх эрхтэй” гэж заасан.
Тайлбарлавал, хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн нэгэн адил хуульд заасан эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхол нь зөрчигдсөн гэж үзвэл уг эрхээ сэргээлгэхээр нэхэмжлэгчид холбогдуулан сөрөг нэхэмжлэл гаргах эрхтэй ба тус хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-д “Иргэн өөрийн биеэр буюу төлөөлөгчөөрөө дамжуулан хэрэг хянан шийдвэрлэхэд оролцоно” гэж, мөн 36 дугаар зүйлийн 36.2-т “Төлөөлөгчийн бүрэн эрхийг төлөөлүүлэгчээс бичгээр олгосон итгэмжлэл, бусад бичиг баримтаар тодорхойлно. Итгэмжлэлд зохигчийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд эдлэх эрхийн заримыг төлөөлөгчид эдлүүлэхгүй байхаар зааж болно. ...................................” гэж тус тус зааснаар хариуцагч нь өөрийгөө хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд бусдаар төлөөлүүлж болно.
Ингээд хариуцагч Р.Д-ээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд өөрийгөө төлөөлүүлэхээр М.Б, Д.О нарт 2020 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр итгэмжлэл олгосон ба тус итгэмжлэлд тэдгээрт хуульд заасан хариуцагчийн хүлээх, эрх үүргийг хэрэгжүүлэхийг зөвшөөрсөн байх тул хариуцагч нь итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч эдгээр хүмүүсээс татгалзах хүртэлх хугацаанд тэдгээрийн өмнө нь хийсэн үйлдэл хүчин төгөлдөр хэвээр байна.
Энэ талаар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 36 дугаар зүйлийн 36.4-т “Төлөөлүүлэгч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд өөрийг нь төлөөлж байгаа этгээдээс хэдийд ч татгалзаж болох бөгөөд энэ тухай шүүхэд бичгээр мэдэгдэнэ. Мэдэгдэл шүүхэд ирснээр төлөөлөгчийн бүрэн эрх дуусгавар болно” гэж тодорхой зохицуулсан байна.
Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд зохигчдын байгуулсан түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, хариуцагчаас 6,400,000.00 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн бусад шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон
ТОГТООХ нь
ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР