2021           03           23

184/ШШ2021/00760

 

 

                                        МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Лхагвасүрэн даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Б.Х-ын нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч НШГГ-т холбогдох

 

хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.М, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ө.О, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Золзаяа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.Х, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 5 дугаар сарын 3-ны өдрийн 1465 дугаар захирамжаар Б.Хаас 37,048,057 төгрөг гаргуулж Хинд олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар Б.Х миний өмчлөлийн Сонгинохайрхан дүүргийн 5-р хороо, Баянголын 7-р гудамж, 17 тоот хаягт байлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201038974 дугаарт бүртгэлтэй 62 м.кв талбайтай хувийн сууц, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын 18635311644950 дугаарт бүртгэлтэй 371 м.кв талбайтай газрын үнэлгээг 36,041,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Тухайн объектыг манай аав Б, ээж Б нар 2006 онд өөрсдийн хөрөнгөөр барьж, 2010 онд нэр лүү шилжиж ирсэн. Газар нь төв зам дагуу, нийслэлийн дахин төлөвлөлтөд орсон учраас 70,000,000 төгрөг орчмоор үнэлэгдэх газар юм. Б.Х миний бие хашаандаа дэлгүүр барих гээд 6,000,000 төгрөгөөр карказ зангидсан байгаа ... Шинжээч Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг зөрчсөн. Учир нь хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн харьцуулах арга, өртгийн арга, онолын арга гэх 3 аргыг хослуулж гаргана гэж заасан. Үнэлгээчин тухайн гурван аргын нэг аргыг буюу зах зээлийн харьцуулах аргаар үнэлээд бусад аргаар үнэлгээ тогтоогоогүй. Энэ талаар шинжээчийг гэрчээр дуудан асуухад үнэлгээчин нь өөрөө сонгож гаргана гэж хэлсэн. Үнэлгээчин сонгож гаргана гэсэн байхад нэг аргаар гаргасан. Аль аргыг сонгох эрх нь байдаг. Шууд нэг аргаар гаргаж байгаа нь хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг зөрчсөн ... Иймд Сонгинохайрхан дүүргийн 5 дугаар хороо, Баянголын 7 гудамж 17 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201038974 дугаарт бүртгэлтэй 62 м.кв талбайтай хувийн сууц, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын 18635311644950 дугаарт бүртгэлтэй 371 м.кв талбайтай газрын үнэлгээг 36,041,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээ хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч НШШГГ шүүхэд гаргасан тайлбартаа: ... Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 5 дугаар сарын 3-ны өдрийн 1465 дугаар захирамжаар Б.Хаас 36,928,057 төгрөгийг гаргуулж Х ХХК-нд олгохоор шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч Б.Хд шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдлийг удаа дараа өгсөн боловч биелүүлээгүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан хувийн сууц, эзэмшлийн газрыг 2019.09.10-ны өдрийн 19271450/04 тоот тогтоолоор битүүмжлэн, 2020.08.26-ны өдрийн 19271450/08 тоот тогтоолоор хураасан. Төлбөр төлөгч Б.Хд Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар харилцан тохиролцож үнийн санал өгөх тухай 2020 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн          4-130/30516 тоот мэдэгдлийг гардуулан өгөхөд талууд харилцан тохиролцоогүй, төлбөр авагч хөндлөнгийн шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэх хүсэлт гаргасан тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасныг үндэслэн “Файн Эстимейт” ХХК-ийг хөндлөнгийн шинжээчээр томилж, үнэлгээ тогтоолгоход эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201038974 дугаарт бүртгэлтэй Сонгинохайрхан дүүргийн 5-р хороо, Баянголын 7 гудамж 17 тоотод байрлах 62 м.кв талбайтай хувийн сууц, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 18635311644950 дугаарт бүртгэлтэй 371 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрын хамт 36,041,000 төгрөгийн үнэлгээтэй болохыг тогтоосон. Төлбөр төлөгч Б.Хд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3-т зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлийг 2020.0*9.14-ний өдрийн 4-130/33016 тоот албан бичгээр мэдэгдэж, хөрөнгийн үнэлгээний тайлантай танилцуулан гарын үсэг зуруулан тэмдэглэлээр баталгаажуулж авсан. ... нэхэмжлэгч нь урьд үнэлгээтэй холбоотой хоёр удаа гомдол гаргаж, энэ талаар хоёр шүүхийн шийдвэр гарч байсан, ийнхүү удаа дараа гомдол гаргаж байгаа нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг удаашруулах зорилготой гэж үзэж байна ... Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэгч Б.Хын гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Гуравдагч этгээд “Х” ХХК шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ... Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 5 дугаар сарын 3-ны өдрийн 1465 дугаар захирамжаар Б.Хаас  зээлийн гэрээний үүрэгт 36,928,057 төгрөгийг гаргуулах, шүүгчийн захирамжийг сайн дураар биелүүлэхгүй бол зээлийн барьцааны хөрөнгө болох Сонгинохайрхан дүүргийн 5-р хороо, Баянголын 7-р гудамж, 17 тоот хаягт байлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201038974 дугаарт бүртгэлтэй 62 м.кв талбайтай хувийн сууц, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын 18635311644950 дугаарт бүртгэлтэй 371 м.кв талбайтай газраар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.  Хариуцагч нь шүүгчийн захирамжийг биелүүлээгүй тул НШШГГ-т шүүгчийн захирамжийг гүйцэтгүүлэх, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах ажиллагаа хийгдэж байгаа бөгөөд хөндлөнгийн шинжээч нь дээрх хөрөнгүүдийг 36,041,000 төгрөгөөр үнэлсэн ба Х ХХК нь барьцаа хөрөнгийг үнэлсэн тухайн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрч байгаа болно. Төлбөр төлөгч Б.Х нь  шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ өөрийн эзэмшлийн хөрөнгийг 70,000,000 төгрөгөөр үнэлэгдэнэ гэсэн боловч уг хөрөнгийг тухайн үнэлгээгээр үнэлсэн гэх үнэлгээний тайлан, гэрээ хэлцэл, нотлох баримт хэрэгт авагдаагүй байна. Иймд төлбөр төлөгч Б.Хын тус шүүхэд гаргасан хөрөнгийг үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэл нь үндэслэлгүй байна гэж үзэх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахгүйгээр шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.Х нь хариуцагч НШШГГт холбогдуулан “ ... шинжээч хөрөнгийн үнэлгээний гурван аргыг хослуулан хэрэглэлгүй зөвхөн нэг аргаар хөрөнгийн үнэлгээ гаргасан нь хууль зөрчсөн, ... хөрөнгийг зах зээлийн ханшнаас дутуу үнэлсэн ... “ гэх үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргаж, хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгохыг шаарджээ.

 

Хариуцагч нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч маргасан.

 

            Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 6 дугаар сарын 3-ны өдрийн 184/ШШ2019/01465 дугаартай “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамжаар хариуцагч Б.Хаас зээлийн гэрээний үүрэгт 36,722,319 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “Х” ХХК-нд олгож шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрт заасан төлбөрийг Б.Х сайн дураар биелүүлээгүй тул Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 7 дугаар сарын 9-ний өдрийн 184/ГХ2019/0880 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 8 дугаар сарын 15-ны өдрийн №19271450 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэсэн байна.

 

Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлд заасны дагуу нэхэмжлэгч Б.Хын өмчлөл, эзэмшлийн Сонгинохайрхан дүүргийн 5-р хороо, баянгол 7-р гудамж, 17 тоот хаягт байлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201038974 дугаарт бүртгэлтэй 62 м.кв талбайтай хувийн сууц, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын 18635311644950 дугаарт бүртгэлтэй 371 м.кв талбайтай газрыг шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдрийн №19271450/04 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, мөн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 8 дугаар сарын     26-ны өдрийн №1927145/08 дугаар тогтоолоор хураан авчээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 “Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө” гэжээ.

 

Хариуцагч эд хөрөнгө хураан авсан өдрөө буюу 2020 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний талаар үнийн саналаа ирүүлэхийг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн ба нэхэмжлэгч өөрийн хөрөнгийг 70,000,000 төгрөгөөр үнэлсэнийг төлбөр авагч “Х” ХХК эс зөвшөөрч шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 3-ны өдрийн №9/412 дугаар “Шинжээч томилох тогтоол”-оор хөрөнгө үнэлгээний “Файн эстимейт” ХХК-ийг шинжээчээр томилжээ.

 

Шинжээч “Файн эстимэйт” ХХК-ийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдрийн үнэлгээний тайлангаар нэхэмжлэгч Б.Хын өмчлөлийн хувийн сууц болон газар эзэмших эрхийн зах зээлийн үнэ цэнийг нийт 36,041,000 төгрөгөөр тогтоосон байна.

 

Хавтаст хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй лавлагаа болон хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ зэргээр шинжээч “Файн-Эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагааны чиглэлтэй, үнэлгээчин Н.Цолмонгэрэл нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн №091100172 дугаар гэрчилгээтэй болох нь тогтоогдсон, үнэлгээчин Н.Цолмонгэрэл нь шинжээчээр томилогдсон этгээдээс олгосон итгэмжлэлийн үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээ гаргасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.4 дэх хэсэгт нийцжээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 “Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно”, мөн хуулийн 13.1.1 “ үнэлгээнчин дараах эрх эдэлнэ: ... хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцүүлэн энэ хуульд заасан журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргыг бие даан сонгох ... ” гэжээ.

 

Өөрөөр хэлбэл хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан хэрэглэхээр хуульд заасан ба тухайн эд хөрөнгийн шинж байдал, онцлог, зориулалт зэргээс шалтгаалж дээрх аргын аль нэгийг хэрэглэхгүй байх, энэ тохиолдолд бусад аргыг сонгон хэрэглэх эрх үнэлгээчинд хуулиар олгогдсон байна.   

 

Мөн үнэлгээний тайлангийн “ ... тус хувийн сууцыг түрээс болон бусад хэлбэрээр ашиглуулах замаар орлого олох үйл ажиллагаа явуулах боломж /зах зээл, хөрөнгийн чанар байдал/ хязгаарлагдмал байгаа тул орлогын хандлагаар үнэлгээ хийх нь хөрөнгийн өнөөгийн ашиглалтын байдалтай нийцэхгүй” гэсэн тайлбар, гэрч Н.Цолмонгэрэлийн мэдүүлэг зэргээр шинжээч хөрөнгийн үнэлгээ гаргахдаа орлогын аргыг хэрэглэхгүйгээр үнэлгээний бусад арга, аргачлалыг удирдлага болгон хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлсон нь хууль зөрчөөгүй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т зааснаар хэргийн оролцогч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх үүрэгтэй ба эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо хариуцагч тал хууль зөрчсөн гэх байдал тогтоогдоогүй, нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар хөрөнгийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур тогтоосон гэх өөрсдийн шаардлага, тайлбарын үндэслэлээ баримтаар нотолж чадаагүй, энэ талаар баримтыг шүүхэд нотлох баримтаар гаргаагүй.  

 

Иймд нэхэмжлэгч Б.Хын гаргасан, хариуцагч НШШГГт холбогдох хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 156 дугаар зүйлийн 156.1.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар  нэхэмжлэгч Б.Хын гаргасан хариуцагч НШШГГт холбогдох үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

           2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

           3. Шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                            Ж.ЛХАГВАСҮРЭН