2021          03           26                                         101/ШШ2021/00972

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Ундраа даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: А Ф ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, 

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж, өөрийн байрт байрлах Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:  нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ү.Чойжилсүрэн, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар, гуравдагч этгээд “Файн эстимэйт” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, шинжээч Н.Цолмонгэрэл, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Өсөхжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “А Ф” ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ү.Чойжилсүрэн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай байгууллага Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 101/ШШ2020/00231 дугаартай “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” шүүгчийн захирамжаар Хөдөлмөр, халамж үйлчилгээний ерөнхий газарт 113,196,503 төгрөгийг төлөх ёстой болсон.

Шүүгчийн захирамжид заасан хугацаанд төлбөр төлөөгүй тохиолдолд Д.Уянгын өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 12 дугаар хороо, Чулуут амины орон сууц 1 гудамж, 60 дугаар тоотод байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-2204063838 дугаартай 56 м.кв талбайтай хувийн сууц болон тус хаягт байрлах Г-2204009308 дугаартай 279 м.кв талбайтай газрын хамтаар худалдан борлуулж төлбөрт суутган тооцохоор заасан.

Гэтэл ковид-19 цар тахал гарч захирамжид заасан хугацаандаа төлбөрийг бүрэн төлж чадаагүй бөгөөд өнөөдрийн байдлаар 50 орчим хувийн төлбөрийг төлсөөр байтал барьцаа хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлж 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн 4-126/38684 тоот “Үнийн мэдэгдэл” танилцуулсанд гомдолтой байна.

Өөрөөр хэлбэл тухайн үнэлсэн үнэлгээний тайлан гэх зүйлд нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан “өртгийн, жишиг үнийн, орлогын” гэх аргачлалд хэрхэн нийцүүлж 49,126,000 төгрөгийг тодорхойлсон нь ойлгомжгүй, мөн одоо шууд зарж борлуулах ханш нь 150,000,000 төгрөг орчим бөгөөд анх авсан үнэ нь 90,000,000 орчим төгрөгөөр худалдаж авч байсан юм.

Иймд зах зээлийн бодит ханш, түргэн борлогдох үнэ цэнийг тодорхойлж чадаагүй хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

Үнийн саналыг НШШГГ-аас дуудаж ирүүлээд бичгээр үнийн саналаа өгөөд нөгөө талдаа санал болгоно гэж ярьсан. 150,000,000 төгрөгөөр үнэлж байгаагаа бичгээр өгсөн.

“А Ф” ХХК-ийн захирал Т.Мөнхбаяр болон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч Д.Уянга нар үл хөдлөх хөрөнгийг 150,000,000 төгрөгөөр үнэлэх саналтайгаа НШШГГазарт өгсөн ч тохиролцож чадаагүй, шууд үнэлгээчин томилуулаад 150,000,000 төгрөгийг зөвшөөрөхгүй байгаа бол үнэлгээ хийлгүүлэе гээд үнэлгээ хийлгэхэд 150,000,000 төгрөг хүрээгүйг ойлгохгүй байгаа. Үнэлгээ хийлгэхээсээ өмнө 150,000,000 төгрөгөөр өгье гэж хэлсэн. 150,000,000 төгрөгийг багасгая, тодорхой төлбөрийн зөрүү гарч ирнэ гэхэд Хөдөлмөр, халамжийн үйлчилгээний газар нь манайх хувийн байгууллага биш хариулт өгөх боломж байхгүй учраас үнэлгээ хийлгүүлье гэсэн. Үнэлгээний тайлангаас зөвшөөрөхгүй байгаа зүйл нь жишиг үнийн дүнг гаргаж байгаа нь жишиг үнийн дүнгээ барих ёстой. Манай талын зүгээс хувийн сууцын үнэ нь өсөж байгаа, Зах зээлийн ханш өсөн нэмэгдэж байгаа үнийн  хувьд төвийн бүсжилтэд орсон, хойгуураа орон сууцнуудтай болсон талаар хэлдэг.

Өртгийн болон орлогын арга гэсэн 2 зүйлээр бодит үнэлгээ тогтоогдох байсан гэж үзэж байна. Тоосгоор барьсан байшин модоор барьсан байшин 2 харьцангуй үнийн дүнтэй. Насжилтыг тооцохдоо тухайн байшингийн өөрийнх нь насжилтыг тооцоогүй, өөр байшингын үнэлэгдсэн үнэлгээнээс насжилтыг тооцож байгаа нь үнэлгээ хүлээн зөвшөөрөхгүй байх үндэслэл болж байна.

150,000,000 төгрөгийн үнийг бодит нөхцөл байдал дээр хажуу айл, хөршүүд нь 100,000,000 төгрөгт хангалттай  гэж байгаа боловч нотлох баримтын хэмжээгээр шүүхэд гаргаж өгөх боломжгүй байгаа.

НШШГГ-аас эхлээд үнийн саналаа хэл гэж хэлсэн. Дуудлага худалдаанд оруулж байгаа учраас үнийн саналыг бичгээр өгсөн байх ёстой гэсэн учраас үнийн саналаа бичгээр өгсөн. Хөдөлмөр халамжийн  үйлчилгээний газар нь манайх хувийн байгууллага биш хариулт өгөх боломжгүй гэж хэлэхэд нь НШШГГ-аас дуудлага худалдаанд оруулахын тулд  шат дараалалтайгаар бичгээр үнийн саналыг бичүүлж авсан. Манай үйлчлүүлэгч нар өөрсдөө үнэлүүлье гэж хэлсэн гэв.

Зах зээлийн бодит ханш тогтоогдсон үнэлгээ хийгдэх ёстой байсан гэж шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд 150,000,000 төгрөгийн үнийн саналыг өгсөн боловч бодит ханш нь 49,000,000 төгрөг гэж байгаа учраас эрх ашиг хөндөгдөж байгаа. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2.1-т зааснаар шинж байдал онцлогт нь тохирсон үнэлгээ гаргана гэж заасан. Түүнээс нийтлэг сайтаас харж байгаад үнийн дүнг бодоод үнэлгээ гаргаж байгааг төлбөр төлөгч талд ийм хүсэл сонирхлоор үнэлгээ хийлгэхийг хүсээгүй. Зах зээлийн ханш өсөн нэмэгдэж байгаа үнийн  хувьд төвийн бүсжилт орсон, төв замын ойролцоо  цаашид тухай өд хөрөнгийг ханш өсөж байгаа. ШШГ ажиллагаанд үнийн саналаа өгсөн. Талбар төлөгч байгууллага нь төлбөрөө огт төлдөггүй байгууллага биш, 40,000,000 төгрөгийг төлсөн учраас тус хөрөнгө нь үнэгүйдэх гээд байна. Төлбөр авагчийн талд ч гэсэн бага үнэлгээтэй байвал төлбөрийн зөрүү гарах асуудлууд байдаг учраас хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүлээн зөвшөөрөхгүй байх. Хуулийн этгээдийн хувьд иргэн иргэндээ нотириатаар орж итгэмжлэл олгож байгаа нь эргэлзээтэй байна. Нотлох баримтаас үзэхэд итгэмжлэл дээр хуулийн этгээдийг төлөөлж гүйцэтгэх захирал гарын үсэг зурна гэж бичсэн байгаа боловч хуулийн этгээдийн дардас нь харагдахгүй байна. Иймд Н.Цолмонгэрэл нь хуулийн этгээдийг төлөөлөх эрхтэй этгээд биш гэж үзэж байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2020 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр эхлүүлж, барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж, талуудаас хөрөнгийг үнэлэх үнийн санал авахад үнэлгээ зөрөлдсөн тул 2020 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр 10/17 дугаар тогтоолоор хөндлөнгийн шинжээч томилж хөрөнгийг үнэлүүлсэн. Мэргэжлийн шинжээч “Файн эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээчин Н.Цолмонгэрэл 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр 25 хуудас бүхий үнэлгээний тайланг шийдвэр гүйцэтгэгч миний биед хүлээлгэн өгсөн. Үнэлгээ хуулийн дагуу хийгдсэн тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгоно уу гэв.

 

Гуравдагч этгээд “Файн эстимэйт” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, шинжээч Н.Цолмонгэрэл шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 10 сарын 22-ны өдрийн 10/17 тоот тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн 12 дугаар хороо, Чулуун амины орон сууц 1 гудамжны 60 тоотод байрлах Д.Уянгын өмчлөлийн газар болон хувийн сууцны үнэлгээг хийх шинжээчээр томилогдсон. 2020 оны 10 сарын 29-ний өдрийн байдлаар үнэлгээг гаргасан. Хөрөнгийн үнэлгээний тухайд газар өмчлөх эрх 279 м.кв газар, 26 м.кв хувийн сууцны үнэлгээг гаргасан. Үнэлгээний тайлангийн 9 дүгээр хуудсанд тухайн газар өмчлөх эрхийн тодорхойлолтыг тусгасан байгаа. 11 дүгээр хуудсанд тухайн газар өмчлөх эрхийн үнэлгээг хийсэн. Газар өмчлөх эрхийн үнэлгээг  3 аргаар хийж болдог. Арилжааны харьцуулалтыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар хийсэн. Өртгийн болон орлогын хандлагаар хийгээгүй шалтгаанаа тайландаа дурдсан байна. Зах зээлийн үнэлгээ хийхэд тухайн байршилтай ойролцоо байршилтай газар өмчлөр эрхийг худалдаж байгаа жишиг хөрөнгүүдтэй харьцуулалт хийх замаар үнэлгээ хийсэн. Жишиг хөрөнгүүдийн мэдээлэл үнэлгээний тайлангийн 12-р хуудсанд байгаа. Жишиг хөрөнгийн судалгааны үндсэн дээр зэх зээлийн үнийн тооцоолол нь нэгж м.кв нь 101,323 төгрөгөөр үнэлсэн. Тухай хөрөнгө нь 279 м.кв буюу газар өмчлөх эрхийн үнэ нь 28,000,000 төгрөг гэж тодорхойлсон. Үнэлгээний тайлангийн 13-р хуудас дээр хувийн сууцны тодорхойлолтыг оруулж үнэлгээг хийж эхэлсэн талаар байгаа. 11 дүгээр хуудас дээр үнэлгээний тооцооллыг хийж эхэлсэн. Хувийн сууцны үнэлгээг барилгын  өртгийн болон зах зээлийн хандлагаар хийсэн. Өртгийн хандлага нь барилга хот байгуулалтын сайдын тогтоосон нормактив өртгөөр болон тухайн хөрөнгөтэй ижил төстэй хөрөнгийг шинээр барьж босгох хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний судалгааг хийж тухайн хөрөнгөд тус тус үнэлгээ тогтоож, зэх зээлийн хандлагаар тухайн хөрөнгийг 24,000,000 төгрөг, өртгийн хандлагаар 17,000,000 төгрөгөөр үнэлж, 50, 50 хувийн ач холбогдол өгөөд хувийн сууцны үнэлгээ нь 20,856,000 төгрөг, нийт хөрөнгийн үнэлгээ нь 49,000,000 төгрөг болсон. Үнэлгээ хийсэнтэй холбоотой эх сурвалж, мэдээлэл бүгд тайланд хавсаргагдсан байгаа. Нэхэмжлэгч талын хэлж байгаа иргэн иргэндээ итгэмжлэл олгосон байна гэж байна. Энэ нь файн ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Отгончимэгээс Н.Цолмонгэрэлд итгэмжлэл олгосон байна. Шаардлагатай гэж үзвэл манай байгууллагын улсын бүртгэлийн гэрчилгээ болон гэрчилгээний хуулбар дээр Отгончимэг гүйцэтгэх захирлаар томилсон гэсэн улсын бүртгэгчийн тэмдэглэгээ байгаа. 150,000,000 төгрөгөөр үнэлж байгаа нь үндэслэлгүй гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, зохигчийн тайлбар хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:  

 

Нэхэмжлэгч “А Фн” ХХК нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан, Баянзүрх дүүргийн 12 дугаар хороо, Чулуут амины орон сууц 1 гудамж, 60 дугаар тоотод байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-2204063838 дугаартай 56 м.кв талбайтай хувийн сууц болон тус хаягт байрлах Г-2204009308 дугаартай 279 м.кв талбайтай газрыг 49,126,000 төгрөгөөр үнэлсэн “Файн эстимэйт” ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн №01/89 дугаартай үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргаж байна.

 

Шүүх, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

“А Ф” ХХК-иас Хөдөлмөр, халамжийн үйлчилгээний ерөнхий газарт 113,196,503 төгрөгийг 2020 оны 01 дүгээр сараас эхэлж сар бүр 20,000,000 төгрөгөөр төлж барагдуулах, үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй тохиолдолд Д.Уянгын өмчлөлийн, 18647309905973 талбайн дугаартай, 279 м.кв газар, Ү-2204063838 дугаарт бүртгэлтэй, 56 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулж хангуулахаар харилцан тохиролцож эвлэрсэн зохигчдын эвлэрлийг баталж, хариуцагч Д.Уянга болон “А Ф” ХХК-д холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тус шүүхийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 101/ШШ2020/00231 дугаартай шийдвэрийг гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байна.

 

Тус шүүхийн 2020 оны 3 дугаар сарын 17-ны өдрийн 0378 дугаартай гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийг 2020 оны 4 дүгээр сарын 23, 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр төлбөр төлөгч нарт хүргүүлж, 2020 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 20300405/09 дугаарт тогтоолоор эд хөрөнгийг битүүмжилжээ.

 

Хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзэхэд, төлбөр авагчид 2020 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас “Мэдэгдэл” нэртэй албан бичгийг хүргүүлж, битүүмжлэн хураагдсан эд хөрөнгүүдийн үнийн санал өгөхийг мэдэгдсэн байх боловч төлбөр авагч нь үнийн санал хэрхэн өгсөн талаар хариуцагч Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нотлоогүй буюу хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд идэвхигүй оролцож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлд заасан үүргээ биелүүлээгүй.

 

Гэвч нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараас үзэхэд, төлбөр төлөгч “А Ф” ХХК-ийн захирал Т.Мөнхбаяр, үл хөдлөх эд  хөрөнгийн өмчлөгч Д.Уянга нар 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 150,000,000 төгрөгөөр үнэлэх үнийн саналыг өгснөөс хойшхи хугацаанд төлбөр төлөгч, өмчлөгч болон төлбөр авагч талууд нь дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тус тус гаргацгаасан боловч төлбөр авагч нь төлбөр төлөгчийн саналыг эс зөвшөөрч, шинжээч томилуулна хэмээн үнийг харилцан тохиролцож чадаагүй болох нь шүүхийн хэлэлцүүлгээр тогтоогдов.

 

Хэдийгээр, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь төлбөр авагчийн үнийн санал хүргүүлсэн гэх албан бичгийг хэрэгт хавсаргаагүй боловч төлбөр төлөгч, өмчлөгч, төлбөр авагч нар үнийн саналаа тус тус гаргаж, харилцан тохиролцоогүй үйл баримт тогтоогдсон тул Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т тус тус заасан үндэслэлийг баримтлан, 2020 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр 10/17 дугаартай тогтоолоор шинжээч томилсон нь хууль зүйн үндэслэлтэй болжээ.

 

Шинжээч “Файн эстимэйт” ХХК нь маргааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, цэнийг 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн байдлаар нийт 49,126,000 төгрөгөөр үнэлснийг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ны өдрийн 4-126/386684 дугаартай мэдэгдлээр төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч нарт Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3-т зааснаар хүргүүлжээ.

  

Нэхэмжлэгч нь шинжээч “Файн эстимэйт” ХХК-иас гаргасан үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй, зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж маргасан боловч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар, нотлох баримтаар нотлоогүй.

 

Иймд шинжээчийн гаргасан үнэлгээг нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлоор хүчингүй болгох хууль зүйн үндэслэлгүй, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь хуульд заасан журмын дагуу ажиллагаа явуулсан байх тул нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

                   ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох, Баянзүрх дүүргийн 12 дугаар хороо, Чулуут АОС 1 дүгээр гудамж, 60 тоот хаягт байрлах Д.Уянгын өмчлөлийн Г-2204009308 дугаарт бүртгэлтэй газар, Ү-2204063838 дугаарт бүртгэлтэй хувийн сууцыг 49,126,000 төгрөгөөр үнэлсэн “Файн эстимэйт” ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай “А Ф” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

                           ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                  Б.УНДРАА