2021           08            17

101/ШШ2021/02405

                                      МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч З.Баярмаа даргалж, тус шүүхийн танхимд хуралдсан шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг 26 дугаар хороо, 213 дугаар байр 16 давхат, 1602 тоот хаягт оршин байрлах “*******” ХХК /Регистрийн дугаар:2889935/-ийн нэхэмжлэлтэй, 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг 26 дугаар хороо, 213 дугаар байр, 1502 тоот хаягт оршин суух Боржигон овогт Хүрэлсүхийн******* /РД:ВМ72012707/-д холбогдох,

Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, орон сууцыг хууль бусаар эзэмшсэн хугацааны түрээсийн болон ашиглалтын зардалд 6,780,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг  хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Жавхлан, өмгөөлөгч Ш.Алтангадас, хариуцагч Х.Дэлгэрмаа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Мөнхцэцэг оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч ******* ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Дүнжингарав гудамж Санто смарт апартмент орон сууцны 213 дугаар байрны Ү-2204095770 дугаар бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр тус байрны хууль ёсны өмчлөгч болно.

******* ХХК нь иргэн Э.Солонготой 2020 оны 10 сарын 09-ний өдөр №91 дугаартай худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан. Үүнд дээрх барилгын 1502 тоот орон сууц багтсан.

Э.Солонго гэрээний үүргээ биелүүлээгүй орон сууцны үнийг төлөөгүй тул нэхэмжлэгч нь 2020 оны 11 сарын 11-ний өдөр №458, 2021 оны 1 сарын 08-ны өдөр №12 тоот гэрээнээс татгалзах тухай мэдэгдэл хүргүүлж Э.Солонготой байгуулсан гэрээг цуцласан.

Үүний дагуу орон сууцаа буцаан авах гэтэл тус 1502 тоотод иргэн Х.Дэлгэрмаа гэх хүн орж хууль бусаар эзэмшиж байна. Нэхэмжлэгч компани иргэн Х.Дэлгэрмаатай тус орон сууцыг худалдах, түрээслэх аливаа гэрээ хэлцэл байгуулж иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцоогүй. Түүнээс төлбөр мөнгийг аваагүй болно.

Манай зүгээс өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж заасны дагуу тус орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг удаа дараа мэдэгдэж байсан боловч чөлөөлж өгөхгүй байна. Мөн Х.Дэлгэрмаа нь манай компанид тус байрыг чөлөөлж өгөх амлалт өгсөн боловч амлалтаа биелүүлээгүй.

Хариуцагчийн зүгээс иргэн Э.Солонго гэх хүнээс байр авсан гэж тайлбарладаг. Гэтэл үл хөдлөх хөрөнгө маань тусдаа зохицуулалттай бөгөөд улсын бүртгэлд үндэслэгддэг. Энэ хүн яагаад гэрчилгээ нь гараагүй, хэнийх нь мэдэгдэхгүй байрыг асууж тодруулалгүй худалдан авч өөрийгөө эрсдэлд оруулсан байна. Э.Солонго гэж хүнээс байр авсан гэх хэд хэдэн хүн байгаа бөгөөд цагдаад шалгуулж байгаа. Харин манай компанийн хувьд эрүүгийн хэрэгт хамааралгүй бөгөөд Э.Солонго гэж хүнд холбогдох хэрэгт шалгагдаж байгаа талаар баримтыг ирүүлсэн байна.

Манай компани нь дээрх нөхцөл байдлаас болоод өнөөдрийг хүртэл хугацаанд тус орон сууцаа худалдах захиран зарцуулах эрхээ хэрэгжүүлж чадахгүй хохироод явж байна. Иймд Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, 213 дугаар байр, 1502 тоот орон сууцыг Х.Дэлгэрмаагийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж өгнө үү.

Мөн Х.Дэлгэрмаа нь тус орон сууцанд 2021 оны 1 сарын 01-ний өдрөөс эхлэн үнэ төлбөргүй амьдарч үндэслэлгүй хөрөнгөжиж байгаа тул 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасны дагуу амьдарсан хугацааны түрээсийн төлбөрийг тухайн орон сууцны жишиг үнэлгээгээр тооцож сард 2,200,000 төгрөг бую нийт амьдарсан хугацааны төлбөр 6,600,000 төгрөг, ашиглалтын зардал сард 40,000 төгрөг буву 3 сарын 120,000 төгрөг нийт 6,780,000 төгрөгийг гаргуулж компанийг хохиролгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт:

Би Баянзүрх дүүргийн 26-р хороо, “Санто смарт апартмент” хотхоны 213-р байрны 1502 тоот орон сууцыг худалдан авахаар иргэн Э.Солонготой тохиролцсоны үндсэн дээр 60,000,000 төгрөгийг 2020 оны 10-р сарын 09-ний өдөр төлж орон сууцанд өндөр настай эцэг эхийн хамт амьдарч байна. Орон сууцыг худалдан борлуулсан Э.Солонго нь 2020 оны 10-р сарын 09-ний өдөр “Нандин эрхэм” ХХК-ийн оффисоос гарч ирэн түлхүүр өгөхдөө “Орон сууц худалдах, худалдан авах” гэрээ барьчихсан явсан ба намайг үзэхийг хүсэхэд намын шугамаар өгч байгаа болохоор гэрээг үзүүлэх боломжгүй Монгол ардын намын сурталчилгаанд сайн ажилласан хүмүүст үнэгүй байр өгнө гэсэн амлалтын хүрээнд олгогдож байгаа байрыг хямдхан өгч байгаа тул гэрээ нууцын зэрэглэлд байх ёстой. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарах үед худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулна гэж хэлсэн. Гэтэл энэ өдрөөс хойш 2 сар өнгөрч байрандаа тохижсоны дараа гэнэт 2020 оны 12-р сарын 09-нд “Нандин эрхэм” ХХК-с байр чөлөөлж өгөх мэдэгдлийг өгч улмаар дүн өвлийн хүйтэнд олон хоногоор тог цахилгаан тасалж, харуул хамгаалалтын ажилтнаар дамжуулан дарамтлуулж тайван амьдрах аргагүй болгосон. “Нандин эрхэм” ХХК болон Э.Солонго нарын хооронд байгуулагдсан гэрээг үзэхийг хүссэн ч мөн зөвшөөрөөгүй болно. “Нандин эрхэм” ХХК-ийн зүгээс мэдэгдэл ирсэн цагаас Э.Солонготой хөөцөлдөж үнэн учрыг олохоор явсан бөгөөд энэ хооронд Э.Солонготой ярьсан яриаг “Нандин эрхэм” ХХК-ийн захирал н.Оюунтуяа нэг бүрчлэн мэдэж байдаг. Мөн эсрэгээрээ “Нандин эрхэм” ХХК-ийн удирдлагуудтай тохиролцох гэсэн оролдолгыг Э.Солонго мэдэж байсан байдлаас харвал Э.Солонго , “Нандин эрхэм” ХХК нар нь зохиомол байдлыг зориудаар бий болгож, төөрөгдөлд оруулж залилах гэмт хэрэг үйлдсэн байж болзошгүй юм. “Нандин эрхэм” ХХК, Э.Солонго нарыг нэгтгэсэн ямар нэг эрх ашиг байна гэж хардаж байна. Нэхэмжлэгч тал хэдийгээр Э.Солонготой байгуулсан гэрээгээ цуцалсан гэх хэдий ч миний орон сууцын төлбөрт тооцож өгсөн 60,000,000 төгрөгийг Э.Солонгоос авч компаний үйл ажиллагаандаа зарцуулсан байдаг. Мөн нэхэмжлэлийн шаардлагад дурьдагдсан түрээсийн болон ашиглалтын зардал 6,780,000 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Миний бие тус орон сууцны ашиглалтын зардлыг СӨХ-ны нэхэмжлэх ирсэн даруйд тухай бүр төлдөг. Нэхэмжлэгч түрээсийн төлбөр гэж нэхэмжилсэн хэдий ч бидний хооронд түрээсийн гэрээний харилцаа огт үүсээгүй байхад түрээсийн төлбөр нэхэмжилж байгаа нь хууль зүйн үндэслэлгүй юм. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул тус орон сууцыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу хууль ёсоор эзэмшилдээ авсан учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож хуульд заасны дагуу шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанд зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад  

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь хариуцагч Х.Дэлгэрмаад холбогдуулан Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, 213 дугаар байрны 1502 тоот орон сууцыг түүний хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх, тус орон сууцанд амьдарсан хугацааны түрээс, ашиглалтын зардалд 6,780,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж заасан.

Маргааны зүйл болох Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, 13312 хүннүгийн гудамж, 213 дугаар байрны өмчлөгчөөр “*******” ХХК, “ЦМС” ХХК нар бүртгэлтэй болох нь хэрэгт авагдсан улсын бүртгэлийн №000806470 дугаар гэрчилгээгээр тогтоогдож байна. /хх-ийн 7 дугаар тал/

Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлийн 108.2-т “дундаа өмчлөгч тус бүр бусад өмчлөгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд харшлахгүйгээр гуравдагч этгээдийн эзэмшлээс өмчлөлийн зүйлээ бүхэлд нь шаардлах эрхтэй” гэж заасны дагуу “Нандин эрхэм” ХХК-ийн зүгээс өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхтэй холбоотой шаардлага гаргасан нь хууль зөрчөөгүй байна.

Нэхэмжлэгчээс нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ хариуцагчийн хууль бусаар орон сууц эзэмшиж байгаа үйлдлийн улмаас өмчлөх эрх нь зөрчигдсөн гэж тодорхойлж байх бөгөөд Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.1 дэх хэсэгт заасан эрхийг хүлээн зөвшөөрүүлэх аргаар зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулах шаардлага гаргасан нь үндэслэлтэй байна.

Хариуцагч талаас Э.Солонго гэх хүнтэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр дээрх орон сууцыг эзэмшиж байгаа шудрага эзэмшигч тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх тайлбарыг гаргаж байх хэдий ч энэ тайлбар нь баримтаар нотлогдохгүй байна.

Хэрэгт авагдсан баримтаар “*******” ХХК болон Э.Солонго нарын хооронд 2020 оны 10 сарын 09-ний өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байх хэдий ч энэ хэлцлээр  хариуцагч Х.Дэлгэрмааг дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг шударгаар олж авсан гэж үзэх үндэслэлгүй болно. /хх-ийн 8-11 дүгээр тал/

Тодруулбал Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөө этгээдэд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж заажээ.

Өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 8 дугаар зүйл, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд тус тус зааснаар эрх бүхий байгууллагад тийнхүү бүртүүлснээр шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүсэх учиртай.

Хариуцагчийн иргэн Э.Солонго гэх хүнээс маргаан бүхий орон сууцыг худалдан авсан гэх тайлбарын хувьд, тухайн цаг хугацаанд “*******” ХХК болон Э.Солонго нарын хооронд орон сууц худалдах, худалдан авах хэлцэл хийгдсэн байсан хэдий ч өмчлөх эрхийг хуульд заасны дагуу шилжүүлээгүй тохиолдолд хууль ёсны өмчлөгч нь “*******” ХХК байх бөгөөд хариуцагчийг энэ үндэслэлээр шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэлгүй болно.

Мөн Иргэний хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1-д “гуравдагч этгээдийн хувьд эд хөрөнгө эзэмшигч нь тухай эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогдоно” гэж заасан боловч уг зохицуулалтыг 91.2.1-д “эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол” хамаарахгүй гэж хязгаарласан. Энэ нь хэн нэгэн этгээд үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж байгаа тохиолдолд түүнийг өмчлөгч гэж үзэхгүй бөгөөд энэ хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д зааснаар бүртгэл үнэн зөв байх зарчмын хүрээнд гагцхүү улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн этгээдийг өмчлөгч гэж тооцно.

Иймд энэ талаар гаргасан хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй байх бөгөөд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн орон сууцнаас албадан чөлөөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

Нэхэмжлэгчээс хариуцагчид холбогдуулж 2021 оны 1 сараас эхэлж 3 сарын хугацаанд орон сууцанд амьдарсан хугацааны төлбөрт 6,600,000 төгрөг, ашиглалтын зардалд 120,000 төгрөг гаргуулах  нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан ба нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг “үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн” гэж тодорхойлсон.

Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д “хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон” тохиолдолд буцаан шаардах эрхтэй гэж заасан.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээс хариуцагчийн үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзэх хуульд заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Тодруулбал, нэхэмжлэгчээс гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний хугацаанд үүссэн хохирлыг хариуцагчаас шаардсан нь үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгчээс ашиглалтын зардалд 120,000 төгрөг гаргуулах шаардлага гаргасан.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлээ өөрөө нотлох үүрэгтэй.

Нотлох чиг үүргийн хувиарлалтаар нэхэмжлэгч ашиглалтын зардалд 120,000 төгрөг төлөөгүй гэх тайлбараа өөрөө нотлох үүрэгтэй бөгөөд хэрэгт авагдсан баримтаар 120,000 төгрөгийн ашиглалтын зардал гарсан гэх үйл баримт тогтоогдохгүй байна.

Иймд хариуцагчаас 6,780,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2 дахь хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

                                                                                                  

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1 дэх хэсэгт зааснаар “*******” ХХК-ийн хариуцагч Х.Дэлгэрмаагаас 6,780,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204095770 дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, Хүннүгийн 13312 дугаар гудамж, 213 дугаар байр 1502 тоот хаягт байрлах сууцыг хариуцагч Х.Дэлгэрмаагийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлсүгэй,

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 193,650 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагч Х.Дэлгэрмаагаас 70.200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “*******” ХХК-нд олгосугай.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй болохыг тайлбарласугай.

 

 

 

             ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                               З.БАЯРМАА