2021 12 07 101/ШШ2021/04063   

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, *******, *******, ******* тоотод оршин суух, Дашваанжилын ******* 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, *******, *******, ******* тоотод оршин суух, Хоролын ******* нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Бадамгарав оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч *******, ******* нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн , , тоот хаягт байрлах, 176 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг, Сонгино хайрхан дүүргийн , , тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг, Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, , /6 тоот хаягт байрлах 72 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, , /6 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн Хөрөнгө үнэлгээний тайлан-аар ирүүлсэн үнэлгээг, Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам , тоот хаягт байрлах, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг, Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам , тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 321 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг үнэлсэн ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн Хөрөнгө үнэлгээний тайлан-аар ирүүлсэн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргаж байна.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 101/ШШ2020/00626 дугаартай шийдвэрээр төлбөр төлөгч *******, ******* нараас олгохоор шийдвэрлэсэн байна. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдрийн 101/Ш32020/08575 дугаартай захирамж болон 2020 оны 05 дугаар 04-ний өдрийн 101/ГХ2020/00590 дугаартай гүйцэтгэх хуудсаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэхээр болсон байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 180431 дугаартай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэж, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа гүйцэтгэхийг 229 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч, дэслэгч Баясгаланд даалгасан байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан нэр бүхий 6 тооны эд хөрөнгөнд төлбөр төлөгч *******, ******* нарын өгсөн үнийн саналыг төлбөр авагч ХХК хүлээн зөвшөөрөөгүй гэсэн үндэслэлээр Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/152 дугаар тогтоолоор Сэлэнгэ эстимейт ХХК-ийг, 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/153 дугаар тогтоолоор ХХК-ийг дээрх хөрөнгүүдийг үнэлэх шинжээчээр тус тус томилсон байна. ХХК нь 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдөр дараах хөрөнгүүдийг эрх байдлаар үнэлсэн байна:

1. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт тоот хаягтай, 176 м.кв талбай, үйлчилгээний зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 43,827,000 төгрөгөөр:

2. Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, , тоот хаягт байрлах, сийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг 46,240,000 төгрөгөөр,

3. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт , /6 тоот хаягтай, 72 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг 27,641,000 төгрөгөөр,

4. Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, , /6 тоот хаягт байрлах, сийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 9 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг 12,191,000 төгрөгөөр,

Сэлэнгэ эстимейт ХХК нь 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдөр дараах хөрөнгүүдийг дараах байдлаар үнэлсэн: Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 4-р хороо, Мал тууврын зам 6-р гудамж, тоот хаягт байрлах, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг, Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам , тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 321 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг 62,126,200 төгрөгөөр.

ХХК-ийн шинжээчийн үнэлгээний тайлантай танилцахад дараах асуудлууд гарч байна:

1. Үнэлэх гэж байгаа хөрөнгө нь Монгол улс зах зээлд орсон үеэс эхлэн дэлгүүрийн зориулалтаар ашиглагдсан, тухайн орчиндоо олонд танигдсан байтал хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ орлогын хандалгын аргыг огт ашиглаагүй байна.

2. Зах зээлийн хандлага болон өртгийн хандлагаар үнэлсэн үнэлгээгээ хооронд нь нэмж дундажлан гаргаж байгаа аргачлал алдаатай болсон гэж үзэж байна.

3. Харьцуулж байгаа хөрөнгүүдийг үнэлж байгаа хөрөнгөөс хир зайтайг дурдсанаас байрлалын давуу сул талуудыг тооцоолоогүй байна.

4. Харьцуулж байгаа газруудын зах зээлийн үнэ харьцангуй их зөрүүтэй /1-р газар 58 сая төгрөг, 2-р газар 16 сая төгрөг, 3-р газар 18 сая төгрөг/ байгаагаас харахад эдгээрийг хооронд нь харьцуулж болох эсэх нь эргэлзээтэй байна.

Сэлэнгэ эстимейт ХХК-ийн шинжээчийн үнэлгээний тайлантай танилцахад дараах асуудлууд гарч байна:

1. Үнэлгээ хийхдээ харьцуулж байгаа 3 хөрөнгийн байрлал нь үнэлж байгаа хөрөнгөөс хол зайтай байгаа нь харьцуулалт оновчтой болоогүйг харуулж байна.

2. Өртгийн аргаар 186,715,736 төгрөг гэж тооцсон боловч энэ тооцооллын ач холбогдлыг шууд 0 хувь гэж үзэн энэ үнэлгээнээс 3 дахин бага үнэлж 62,126,200 төгрөгийн үнэлгээнд 100 хувь ач холбогдол өгсөн нь үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгч нар нь 2021 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдэд ХХК-иар хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн болно. ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг ХХК болон Сэлэнгэ эстимейт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлантай харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд дараах зөрүү харагдаж байна:

1. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт , тоот хаягт байрлах, 176 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт , тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрын үнэлгээний зөрүү 79,232,666 төгрөг;

2. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт , /6 тоот хаягт байрлах 72 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгө, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт , /6 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрын үнэлгээний үнийн зөрүү 1,839,254 төгрөг;

3. Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 4-р хороо, Мал тууврын зам 6-р гудамж, тоот хаягт байрлах, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг, Сонгино хайрхан дүүргийн 4-р хороо, Мал тууврын зам 6-р гудамж, тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, 321 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрын үнийн зөрүү 6,080,138 төгрөг.

Хөрөнгийн үнэлгээний ХХК болон Сэлэнгэ эстимейт ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ мэдээллийн эх сурвалж буюу үнэлгээ хийхэд ашигласан зүйлийн 4.1-т Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд дараах зарчмыг баримтална: ...4.1.4 хууль тогтоомжид нийцсэн байх гэснийг зөрчсөн, үнэлж байгаа хөрөнгүүдийг ашиглалтад орсноос нь хойш бизнесийн зориулалтаар тогтмол ашиглаж байгаа байтал хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ орлогын хандлагын аргыг ашиглаагүй байгаа нь, харьцуулж байгаа хөрөнгүүд ижил төвшний биш байгаа нь, тооцооллын аргачлал тодорхойгүй байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх гэснийг тус тус зөрчсөн байна.

Төрийн эрх бүхий байгууллагаас тусгай зөвшөөрлийн дагуу үйл ажиллагаа явуулдаг 3 өөр хөрөнгийн үнэлгээний компанийн үнэлгээ харилцан адилгүй байгаа, ХХК болон Сэлэнгэ эстимейт ХХК-иуд Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн холбогдох заалтуудыг зөрчсөн байх тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна.

Үүний өмнө буюу 2021 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 8 дугаар сарын 30-ны өдрийн 13832 дугаартай захирамжаар нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсан бөгөөд тус захирамжид заасан зөрчлийг арилгасан учир дахин нэхэмжлэл гаргаж байна гэжээ.

Хариуцагчийн төлөөлөгч М.Баясгалан шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 101/ШШ2020/00626 дугаар шийдвэрээр *******, ******* нараас 1,187,870,014 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 6,325,452 төгрөгийг гаргуулж ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар төлбөр төлөгч *******, ******* нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч төлбөрийг заасан хугацаанд төлж барагдуулаагүй тул Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан: Үүнд: 1. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоот хаягт байрлах, 176 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө

2. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоот хаягт байрлах, 641 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газарт

3. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоот хаягт байрлах, 72 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө,

4. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоот хаягт байрлах, 169 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газарт

5. Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам , тоот хаягт байрлах, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын 18634311412499 дугаартай, 321 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газрыг 2021 оны 3 дугаар сарын 18-ны өдрийн 20380431/16, 20380431/17 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2021 оны 7 дугаар сарын 22-ны өдрийн 20380431/20, 20380431/21 дугаартай тогтоолоор барьцаалан хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар талуудаас үнийн санал авахад үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул 2021 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдөр 8/152, 8/153 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж зах зээлийн үнэлгээг ХХК-иар тогтоолгоход эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам , тоот хаягт байрлах, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын 18634311412499 дугаартай, 321 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газарт шинжээчийн тогтоосон үнэ 62.126.200 төгрөгөөр үнэлэгдсэн.

Зах зээлийн үнэлгээг Файн эстимэйт" ХХК-иар тогтоолгоход 1. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотхаягтбайрлах, 176 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө шинжээчийн тогтоосон үнэ 43,827,000 төгрөг,

2. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт ны тоот хаягт байрлах, 641 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газарт шинжээчийн тогтоосон үнэ 46.240.000 төгрөг,

3. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1-р хороо, Толгойт ны /6 тоот хаягтай, 72 м.кв талбайтай, хувийн сууцны шинжээчийн тогтоосон үнэ 27,641,000 төгрөг,

4. Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, нэгж талбарын дугаартай, Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоот хаягт байрлах, 169 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай өмчлөлийн газарт шинжээчийн тогтоосон үнэ 12.191.000 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэн. Үнэлгээний тайланг 2021 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдөр хүлээн авсан.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээний тайлан, мэдэгдлийг 2021 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4-229/15074, 4-229/15075, 4-229/15076 дугаар албан бичгээр талуудад мэдэгдэж, холбогдох хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлан өгсөн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заагдсаны дагуу явагдсан ХХК, Файн эстимэйт ХХК үнэлгээг үндэслэлтэй тогтоосон тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч *******, ******* нар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан тус газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/152 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам ны тоотод орших, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших нэгж талбарын 18634311412499, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 321 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг, мөн тус газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/153 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоотод орших, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 72 м.кв талбай, хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Файн-эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргажээ.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, нэхэмжлэгч нарын эрхийг зөрчөөгүй тухай тайлбарыг хариуцагч гаргаж нэхэмжлэлээс бүхэлд нь татгалзжээ.

Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02 сарын 14-ний өдрийн 626 дугаартай шийдвэрээр хариуцагч *******, ******* нараас 1,187,870,014.76 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч ХХК-д олгож, хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

Хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй үндэслэлээр шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг тус шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 05 сарын 04-ний өдрийн 8575 дугаартай захирамж, мөн өдрийн 590 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн хариуцагч 2020 оны 05 сарын 12-ны өдрийн 20380431 дугаартай тогтоолоор явуулжээ. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр авагч, төлөгч нар барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний талаар харилцан зөвшилцөлд хүрээгүй тул шийдвэр гүйцэтгэгч 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/152, 8/153 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоолуудаар хөрөнгийн үнэлгээний Сэлэнгэ-Эстимэйт ХХК, Файн-Эстимэйт ХХК-ийг тус тус шинжээчээр томилж, дээрх зургаан үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгожээ.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2-т зааснаар барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр шийдвэр гүйцэтгэгч барьцаа хөрөнгийг үнэлүүлэхээр шинжээч томилсон ажиллагаа нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн бүрэн эрх ба тус ажиллагааг хууль зөрчин явуулсан гэх байдал тогтоогдохгүй байна.

Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор томилогдсон шинжээч болох хөрөнгийн үнэлгээний Сэлэнгэ-Эстимэйт ХХК, Файн-Эстимэйт ХХК-иуд маргааны зүйл болсон барьцаа хөрөнгүүдийг дараах байдлаар үнэлжээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний Сэлэнгэ-Эстимэйт ХХК:

         Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам ны тоотод орших, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших нэгж талбарын 18634311412499, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 321 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтад нь 62,126,200 төгрөгөөр,

Хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК:

         Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 43,827,000 төгрөгөөр, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг 46,240,000 төгрөгөөр, хамтад нь 90,067,000 төгрөгөөр,

         Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоотод орших, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 72 м.кв талбай, хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 27,641,000 төгрөгөөр, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг 12,191,000 төгрөгөөр, хамтад нь 39,832,000 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ.

Хариуцагч нь нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлэн зах зээлийн үнээс хэт багаар тооцон үнэлсэн тухай нэхэмжлэгч тайлбарлаж татгалзлаа нотлох үүргийн хүрээнд ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг шүүхэд нотлох баримтаар гаргасан. Дурдсан барьцаа хөрөнгүүдийг хөрөнгийн үнэлгээний ХХК дараах байдлаар үнэлжээ.

         Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам ны тоотод орших, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших нэгж талбарын 18634311412499, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 321 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтад нь 68,206,338 төгрөгөөр,

         Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтад нь 169,299,666 төгрөгөөр,

         Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоотод орших, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 72 м.кв талбай, хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтад нь 37,992,746 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, хариуцагчийн тайлбараас үзэхэд зохигчийн маргааны зүйл нь барьцаа хөрөнгүүдийг үнэлэхдээ зах зээлд нээлттэй арилжаалагдаж буй бусад харьцуулан үнэлэхдээ хөрөнгө тус бүрийн онцлог, байршил, хөрөнгийн үнэлгээний аргуудын тооцооллыг буруу хийсэн болон үнэлгээний тайланг гаргах хуульд заасан бүрдүүлбэрийн журмыг үнэлгээчин зөрчсөн зэргээр талууд маргаж, нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлжээ.

Томилогдсон шинжээч нар тогтоолын дагуу тухайн хөрөнгийг үнэлэн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасны дараа хариуцагч нь нэхэмжлэгч нарт хөрөнгийн үнэлгээний дүн, мэдэгдлийг хуульд заасан хугацаанд хүргүүлсэн, нэхэмжлэгч нар үнэлгээний талаар мэдсэн талаар зохигч маргаагүй.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд барьцаа хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон Сэлэнгэ-Эстимэйт ХХК, Файн-Эстимэйт ХХК болон нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр үнэлгээг тогтоосон ХХК нарын үнэлгээний тайлангууд нь Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгүүдээс бусад үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн хувьд хөрөнгийн үнэлгээ нь 6,080,138-1,839,254 төгрөгийн үнийн хэлбэлзэлтэй байна. Энэ нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д заасан хэмжээ, хязгаарын хүрээнд үнэлэгдсэн гэж үзэхээр ба барьцаа хөрөнгүүдийн үнэлгээг зайлшгүй дахин шалтгаан бий болсон гэж үзэхээргүй байна.

Харин нэхэмжлэгч Д.Уянгийн өмчлөлийн Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг Файн-Эстимэйт ХХК хамтад нь 90,067,000 төгрөгөөр үнэлсэн бол ХХК 169,299,666 төгрөгөөр үнэлсэн байгаагаас үзэхэд үнэлэгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний зөрүү 79,232,666 төгрөг болжээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК-ийг төлөөлж үнэлгээчин Н.Цолмонгэрэл, ХХК-ийг төлөөлж үнэлгээчин Б.Шинэбаяр нар тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ хөрөнгийн үнэлгээний ямар аргыг хэрэглэсэн, тухайн аргын давуу, сул тал болон хөрөнгийн онцлог байдлыг хэрхэн харгалзан үзсэн зэргийг шүүхэд тайлбарлан гэрчийн мэдүүлэг өгсөн. Барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ ХХК, Файн эстимэйт ХХК нарын хувьд зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэжээ. Үнэлгээчдийн хэн аль нь тухайн хөрөнгийг үнэлүүлэх зорилгыг нэн тэргүүнд харгалзан үзсэн буюу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны дагуу албадан дуудлага худалдааны журмаар худалдан борлогдох хөрөнгийн хувьд зах зээлийн хандлагын аргад гол ач холбогдол өгч үнэлсэн талаар нэгдмэл байр суурийг илэрхийлсэн. Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээний тайлангийн 2.1.2-т хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн болон орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй, хэрэглэх нь тохиромжгүй талаарх шалтгааныг тайлбарласан.

Энэ нь дээрх агуулгын хүрээнд хоёр өөр үнэлгээчний үнэлгээний тайлангийн ач холбогдол адил гэж үзэхээр байна. Үнэлгээчдийн хувьд зах зээлд нээлттэй байдлаар борлуулагдаж буй ойролцоо байршил, хийц, үнэ бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн харьцуулсан судалдгааг хийж тухайн үнэлэгдэж байгаа хөрөнгийн зах зээлийн жишиг үнийг харьцуулан гаргасан нь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг бодитой, үнэлгээний зорилгод нийцүүлэн гаргах ач холбогдлыг илэрхийлэх гэж тодорхойлжээ.

Барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тодорхойлоход тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээл дээр чөлөөтэй арилжаалагдаж буй бусад төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулж судлах байдлаар зах зээлийн жишиг үнийг тодорхойлох нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд зааснаар хийгдэх ажиллагаа ба ийнхүү тогтооход харьцуулагдаж буй хөрөнгийн мэдээлэл бодитой байх нь үнэлгээг бодитой гаргахад ач холбогдолтой. Барьцаа хөрөнгө нь Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороонд орших ба Файн-Эстимэйт ХХК-ийн хувьд мөн хороонд байршилтай, барьцаа хөрөнгөөс 650-800 метрийн зайд орших, төстэй зориулалт бүхий хувийн сууц, газрын зах зээлийн үнэтэй харьцуулсан, ХХК-ийн хувьд мөн дүүргийн 5, 21 дүгээр хороо, мөн төв зам дагууд байршилтай, төстэй зориулалт бүхий хувийн сууц, газрын зах зээлийн үнэтэй харьцуулан тус тус үнэлжээ. ХХК-ийн харьцуулан судалсан Сонгино хайрхан дүүргийн 5 дугаар хороо, Баянгол гудамжид байрлах /8 нэрийн хүнсний дэлгүүр/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг 110,000,000 төгрөгөөр худалдахаар нийтэд үнийг санал болгожээ. Үнэлгээний тайлангийн үнийн тооцоололд тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг 170,000,000 төгрөгөөр санал болгосон, 156,000,000 худалдсан үнэ гэж заасан ба үнэлэгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тус харьцуулагдсан хөрөнгийн дурдсан үнэтэй тохируулгын итгэлцүүрээр тооцон дундаж үнийг тооцон гаргасан нь бодитой бус гэж үзэхээр болжээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнэ, түүнийг тогтоосон үндэслэл, нотолгоог агуулсан үндсэн баримт бичиг байна гэж хуульчилсан ба ХХК-ийн үнэлгээний тайлан нь барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтооход ач холбогдол бүхий байж болох харьцуулагдсан хөрөнгийн зах зээлийн мэдээллийг алдаатай тооцсон нь үнэлгээг бодитой бус гэж үзэх, мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнийг үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагад нийцэхгүй гэж үзлээ. Түүнчлэн шүүхэд гэрчийн мэдүүлэг өгсөн үнэлгээчин Б.Шинэбаяр харьцуулагдсан буюу Сонгино хайрхан дүүргийн 5 дугаар хороо, Баянгол гудамжид байрлах /8 нэрийн хүнсний дэлгүүр/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг 110,000,000 төгрөгөөр худалдахаар нийтэд санал болгосныг үнэлгээний тайланд 170,000,000 төгрөгөөр тооцож, уг үнээс үнэлэгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тооцож гаргасан аргачлалыг шүүхэд тайлбарлаагүй байна.

Иймд Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай /өмчлөлийн/ үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээний Файн-Эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээг бодит байдалд нийцсэн гэж дүгнэв. Нэхэмжлэгч нар өөр бусад байдлаар тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлэгдсэн эсэх баримтыг шүүхэд нотлох баримтаар гаргаагүй байна.

Энэ үндэслэлээр нэхэмжлэгч *******, ******* нарын хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүчингүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.5-д зааснаар нэхэмжлэгч ******* , ******* нарын хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар /5368138/-т холбогдуулан тус газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/152 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Сонгино хайрхан дүүргийн 4 дүгээр хороо, Мал тууврын зам ны тоотод орших, 152 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалт бүхий эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22010306******* дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших нэгж талбарын 18634311412499, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 321 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг, мөн тус газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн 8/153 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны тоотод орших, 176 м.кв талбай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үйлчилгээний зориулалт бүхий 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 641 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн Сонгино хайрхан дүүргийн 1 дүгээр хороо, ны /6 тоотод орших, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 72 м.кв талбай, хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт орших эрхийн улсын бүртгэлийн , нэгж талбарын дугаартай, 169 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Файн-эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЭНЭБИШ