2022       03           07

101/ШШ2022/01013

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: П ХХК-ийн гаргасан,

 

Хариуцагч: Г.Н-д холбогдох,

 

Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Ц, өмгөөлөгч М.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Б, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Н.Э, нарийн бичгийн дарга З.Амартүвшин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд өмгөөлөгчийн хамт гаргасан тайлбартаа:

 

“Маргаан бүхий Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, Улаанхуарангийн гудамж, 18 дугаар байр, хаягт байрлах 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц нь “П” ХХК-ийн өмч бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ бүхий, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай манай компанийн өмчлөлийн орон сууц юм.

 

Гэтэл хариуцагч Г.Н нь сүүлийн хэдэн жил ямар нэгэн төлбөр төлөлгүйгээр хууль бусаар уг орон сууцыг эзэмшиж байгаа бөгөөд манай компанийн зүгээс удаа дараа шаардлага тавихад огт биелүүлдэггүй. Тэрээр “З” ХХК-тай 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ байгуулсан ба уг гэрээний захиалагчийн хувьд нийт 175,736,000.00 төгрөгийг гүйцэтгэгч талд төлөх үүрэгтэй байсан. Харин манай компани нь “З” ХХК-тай 2017 оны 11 дүгээр сарын   01-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулж, тус компани болон хариуцагч нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээний гүйцэтгэгчийн эрх, үүргийг шилжүүлэн авсан юм.

 

Хариуцагч Г.Н “З” ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээний төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүй 2 жил өнгөрсөн тул гүйцэтгэгч нь гэрээг цуцалж, орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр шүүхэд хандсан. Хариуцагчаас тус шүүхэд өгсөн хариу тайлбараас үзэхэд тэрээр орон сууц захиалан бариулах гэрээний захиалагчийн хувьд төлбөрийн үүргийг биелүүлэх шаардлагагүй ба орон сууцыг бэлэглэлийн гэрээний дагуу өөрийн өмч болсон мэтээр тайлбар гаргажээ.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцны анхны өмчлөгч болж улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлсэн ба тус орон сууцны барилгыг захиалан бариулсан “Х” ХХК-нд “З” ХХК нь хөрөнгө оруулалт хийж улмаар хөрөнгө оруулалтын хариу төлбөртөө барилгын орон сууцнаас тодорхой хэсгийн өмчлөх эрхийг авахаар болсон байдаг. Үүний нэг нь дээрх маргаан бүхий орон сууц байсан. Нэхэмжлэгчийн хувьд 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээгээр “З” ХХК-ийн шаардах эрхийг шилжүүлж авч, хариуцагч Г.Н-гийн 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээ цуцлагдсан, мөн хариуцагч нь 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр биш гэж маргасан боловч түүнд дээрх маргаан бүхий орон сууцыг цаашид эзэмшилдээ байлгах эрх байхгүй.

 

Яагаад гэвэл нэхэмжлэгчийн хувьд улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн ба уг улсын бүртгэлд бүртгэсэн үйлдэлтэй холбоотой талуудын дунд маргаан байдаггүй, улсын бүртгэлд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлэх үйлдэл нь хуульд заасны дагуу хийгдсэн бөгөөд тус бүртгэлийг хууль бус гэж тооцуулах тухай маргаан гараагүй. Тийм учраас нэхэмжлэгч нь өмчлөх эрхийн үндсэн дээр энэхүү нэхэмжлэлийг гаргасан. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-т зааснаар хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэдгийг шүүх тогтоох ёстой. Хариуцагч Г.Нгийн хувьд “З” ХХК-тай орон сууц захиалах гэрээ байгуулсан тухай баримт байгаа ч гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тл гэрээ нь цуцлагдсан. 

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай байгуулсан гэрээний гүйцэтгэгчийн эрх, үүргийг шаардах эрх шилжүүлэх гэрээгээр шилжүүлж авсан. Тус гэрээг хариуцагч нь зөрчсөн тул гэрээг цуцалсан. Иймээс хариуцагч нь уг орон сууцыг эзэмших эрхээ алдсан ба хуульд заасны дагуу орон сууцыг эзэмших эрхгүй болсон. Тиймээс нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлтэй гэж үзэж байна. Хариуцагчийн хувьд тухайн орон сууцны өмчлөгч гэдгээ нотлоогүй, орон сууц захиалах гэрээний дагуу төлбөрөө бүрэн төлсөн тохиолдолд өмчлөгч нь мөн гэж маргаж болох байсан ч нэг ч төгрөг төлөөгүй болох нь өөрийнх нь тайлбараар буюу уг орон сууцыг бэлгэнд авсан гэж тайлбарлаж байгаа тайлбар нь ямар нэгэн төлбөр төлөх ёсгүй гэх тайлбар руу хөтөлдөг.

 

Хариуцагчийн зүгээс маргаан бүхий орон сууцны төлбөр төлөөгүй болох нь тогтоогдсон. “З” ХХК нь хариуцагчийн тайлбарласанчлан “Х” ХХК-ийн захирлаас надад уг орон сууцыг бэлэглэсэн гэх тайлбар нь үндэслэлгүй буюу ямар нэгэн бэлэглэлийн гэрээ байхгүй гэдэг нь хэргийн материалаас харагдаж байна. Тийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлтэй гэж үзэж байна

 

Иймд, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасны дагуу Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, Улаанхуарангийн гудамж, 18 дугаар байр хаягт байршилтай, 93.6 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг Г.Н-гийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Нэхэмжлэгчийн хувьд өөрсдийгөө өмчлөгч гэж үзээд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-т зааснаар нэхэмжлэл гаргаж байна гэж ойлгосон. Гэтэл тус хуулийн 106 дугаар зүйлд заасны дагуу орон сууцыг хариуцагчаас шаардахад урьдчилсан нөхцлийн хувьд нэхэмжлэгч нь өмчлөгч байх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, өмчлөл нь хууль ёсны байх учиртай, мөн хариуцагчийн эзэмшил хууль бус байна. Тэгэхээр өмчлөгчийн өмчлөх эрх хэрхэн үүсэх вэ гэхээр Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1-т хуульд заасан журмын дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байхыг шаардана.

 

Өөрөөр хэлбэл, тус хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5-т зааснаар улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаа нь хараат бус, үнэн зөв, заавал биелэгдэх шинжтэй, нотлох баримтад үндэслэж хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байна. Ингэж хийгдсэн нөхцөлд улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаа үнэн зөв гэдэг нь батлагдана. Нэхэмжлэгч “П” ХХК нь маргаан бүхий Б цогцолборын 2 тоотын өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ хуульд заасан журмыг баримтлаагүй буюу орон сууцны өмчлөгч болохоо аливаа баримтаар нотлоогүй, Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.6.1, 10.6.8-д заасны дагуу өмчлөх эрхийг нотолсон баримт бичиг байна. Мөн өмчлөх эрх үүссэн гэрээ, хэлцэл хийгдсэн эсэх, хэлцэл хийгдсэн бол тэдгээрийн хуулбар гэх мэт нотлох баримтыг тус тус улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ өгсөн байхыг заасан байдаг.

 

Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад маргаан бүхий орон сууцны хувийн хэргийг нотлох баримтаар авсан. Уг хувийн хэрэг нь хавтаст хэргийн 43 дахь талаас 64 дэхь талд авагдсан байна. Гэтэл орон сууцны хувийн хэрэг дээр нэхэмжлэгч “П” ХХК нь өмчлөгч мөн гэсэн нотлох баримт авагдаагүй буюу холбогдох гэрээ хэлцэл огт улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй байна. Улсын бүртгэл хуульд заасан журмын дагуу бүртгэгдсэн нөхцөлд улсын бүртгэл нь үнэн зөв гээд шүүх энэ хэргийг зарчмын дагуу үнэн зөвд тооцдог. Гэтэл хуульд заасан журмын дагуу бүртгэгдээгүй, үнэн зөв байх зарчим зөрчигдсөн.

 

Тийм учраас улсын бүртгэлийн дагуу шүүх нэхэмжлэгчийг өмчлөгч байна гэж үзэх боломжгүй болсон ба үүнтэй холбоотойгоор Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-т зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөө этгээдэд шилжсэн тохиолдолд уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн шинэ өмчлөгчийг бүртгэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болохоор зааж өгсөн байдаг. Нэхэмжлэгчийн зүгээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж авсан үндэслэлээ 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр орон сууц захиалгаар барих гэрээний эд хөрөнгө шилжүүлэх тухай гэрээг “З”  ХХК-тай байгуулсан ба уг гэрээний дагуу “З” ХХК болон хариуцагч Г.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 06 дугаар сарын   17-ны өдрийн орон сууц захиалан бариулах гэрээний гүйцэтгэгчийн эд хөрөнгийг шилжүүлэн авсан. “П” ХХК нь “З” ХХК-иас өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн авсан гэдэг бол “З” ХХК нь “Х” ХХК-тай харилцан ойлголцлын санамж бичиг байгуулсны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болсон гэж тайлбарладаг.

 

Гэтэл маргааны турш авч үзээд байгаа орон сууц захиалах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээ, харилцан ойлголцлын санамж бичгийн зүйл нь Монгол Улсад байгаа эд хөрөнгүүд бөгөөд Иргэний хуулийн тусгай зохицуулалтын дагуу 548 дугаар зүйлийн 548.5-т заасны дагуу Монгол Улсын нутаг дэвсгэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой хийсэн хэлцлийн хэлбэрийг Монгол Улсын хуулиар тодорхойлохоор заасан байдаг. Монгол Улсын хуулийн зохицуулалтыг харвал Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2-т үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлэх гэрээ хэлцэл, бусад холбогдох баримт бичгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлнэ. Төлөөлөгчийн тусламжтайгаар тухайн харилцаанд оролцсон тохиолдолд тодорхой баримтыг хавсаргахаар зааж өгсөн байдаг. Гэвч уг хэлцэл нь нотариатаар гэрчлүүлээгүй, зохих журмын дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй. Мөн харилцан ойлголцлын санамж бичигт “З” ХХК-ийг төлөөлж байгаа этгээдийнх нь эрх нь нотлогддоггүй. Өөрөөр хэлбэл, тухайн үед гүйцэтгэх захирал нь биш байсан.

 

Дүгнээд үзвэл нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдэхдээ хуульд заасан журмыг баримтлаагүй байхад улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн нь улсын бүртгэлийн хараат бус байх зарчим алдагдсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдог. Тэгэхээр энэхүү өмчлөх эрх нь хуульд заасан журмын дагуу явагдаагүй. Нэхэмжлэгч нь тайлбартаа хариуцагчийн эзэмшил нь хууль бус гэж тайлбарласан. Учир нь, хариуцагч нь эзэмших эрхийг 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалах гэрээний дагуу олж авсан гэх боловч уг тайлбар нь үндэслэлгүй.

 

Хариуцагч нь энэхүү орон сууцны эзэмших эрхийг 2014 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдөр Р гэж хүнээс авсан. Хэрхэн эзэмших эрхийг авсан бэ гэхээр хариуцагч нь “Ц” ХХК-нд ажиллаж байхдаа “Х” ХХК-тай ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж Б цогцолбор хорооллын ажлыг хийж гүйцэтгэгчээр ажиллаж, гэрээнд заасан хугацаанаас нь өмнө орон сууцыг ашиглалтад авах комисст хүлээлгэж өгсөн ба 2016 оны 01 дүгээр сарын  27-ны өдөр дуусгасан. Энэ ажилд “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Р гэж хүн сэтгэл хангалуун байсны үндсэн дээр өөрөө “Ц” ХХК болон “Б зууч” ХХК-ийн 5 ажилтныг гэрээ дуудсан бөгөөд энэ үйл баримт нь цагаан сарын баярын өмнө болсон үйл баримт бөгөөд үүнээс өмнө орон сууц өгөөч, орон сууц өгөх ёстой гэсэн зүйл яригдаагүй байсан.

 

Харин Р нь өөрийн санаачилгаар нэр бүхий хүмүүсийг дуудаж, Монгол үндэстний цагаан сар гэх баяр болох гэж байгаа, түүнээс өмнө та бүхний барилга барьсан ажилд сэтгэл хангалуун байгаа учраас өргөө цагаан гэрийн чинь түлхүүрийг өгье гэдэг байдлаар 5 иргэнийг зогсоож байгаад орон сууцыг бэлэглэсэн.

 

Тэгэхээр хариуцагч Г.Н нь орон сууцны эзэмшлийг “Х” ХХК-ийн захирал Р-аас олж авсан ба орон сууцыг олж авсан үндэслэл нь ажил гүйцэтгэсэн гэрээтэй холбоотой. Гэтэл “Ц” ХХК болон “Х” ХХК нарын хооронд төлбөрийн асуудал үүссэн бөгөөд “Х” ХХК нь “Ц” ХХК-нд төлбөрөө өгөхгүйгээс “Ц” ХХК-нд санхүүгийн маш том хүндрэлтэй тулгарсан. Ингээд эдгээр компаниуд санхүүгийн асуудлыг зохицуулах үүднээс Р болон “Ц” ХХК нар хоорондоо хэлэлцээд тухайн орон сууцуудыг ипотекийн зээлд хамруулж, төлбөрийг “Х” ХХК нь төлж, зээл гаргах хүртэлх хугацаанд өгөх ёстой төлбөрийг олохоор тохирсон байсан.

 

Гэвч орон сууцыг худалдагч тал нь шаардлага хангаагүй тул зээлтэй холбоотой асуудал цааш нь үргэлжлээгүй. Нэхэмжлэгчийн үндэслээд байгаа 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барих гэрээг хариуцагч Г.Н болон “З” ХХК нарын хооронд байгуулагдсан гэдэг. Гэтэл уг гэрээ нь Иргэний хуульд заасан хэд хэдэн шаардлагыг хангаагүй, хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцогддог. Учир нь, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 буюу тухайн хэлцэл нь анхнаасаа дүр үзүүлэн хэлцэл буюу байгуулагдсанаар ямар нэгэн эрх зүйн үр дагавар үүсгэх зорилгогүй буюу “Ц” ХХК болон “Х” ХХК нарын хооронд үүссэн төлбөрийн асуудлыг зохицуулах зорилгоор байгуулагдсан.

 

Мөн хуулийн 56.1.8-д заасан буюу тухайн хэлцлийг төлөөлөгчгүйгээр хийсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээг хуульд заасан журмын дагуу байгуулаагүй тул хэлбэрийн шаардлагыг зөрчсөн гэх үндэслэлүүдээр уг хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус болсон. Өөрөөр хэлбэл, талуудын байгуулсан хэлцэл нь анхнаасаа орон сууцыг худалдах, худалдсаны үндсэн дээр шилжүүлэх харилцаа үүсээгүй. “З” ХХК-иас нэхэмжлэгч компанид эрх, үүрэг шилжүүлэх, шаардах эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулсан гэх боловч энэ хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.8-т хуульд болон гэрээнд заасны дагуу хийгдэх хэлцлийг шаардах эрхийг шилжүүлэхдээ уг хэлцлийг хийсэн хэлбэрээр шилжүүлэх буюу хуульд заасан журмын дагуу хэлцэл хийж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх ёстой байсан. Ингэсэн тохиолдолд хүчин төгөлдөр гэж үзэх үндэслэл бий болох байсан хэдий ч өнөөдөр хүчин төгөлдөр хэлцэл байдаггүй. Шаардах эрх шилжүүлэх гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасан анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр байгуулсан гэрээ гэдэг утгаараа хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна.

 

 Нэхэмжлэгч компанийн хувьцаа эзэмшигч нь орон сууцыг хариуцагч болон бусад 4 айлд бэлэглэж, түлхүүрийг гардуулж өгсөн бодит үйлдлээр орон сууцыг бэлэглэсэн гэж үзэх үйл баримт мөн гэж үзэх үндэслэлтэй. Үүнтэй холбоотойгоор гэрчийн мэдүүлэг болон нотлох баримтыг хэрэгт хавсаргасан. Захиалагч нарын төлбөрийн асуудлаас үүднэ маргаан бүхий орон сууцыг хариуцагч Г.Н өөрийн өмчлөлдөө бүртгүүлж амжаагүй. “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Рнь орон сууцыг түүнд бэлэглэсэн байж, өөрийн бэлэглэсэн орон сууцыг өөрийн холбоо хамаарал бүхий бусад компанид шилжүүлээд орон сууцыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлгүй. Р гэх С улсын иргэн нь “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч захирал нь байдаг. “П” ХХК-ийн цорын ганц хувьцаа эзэмшигч нь М буюу Р-ийн төрсөн охин нь гэж нэхэмжлэгч нар тайлбарладаг. “З” ХХК-тай Р нь ямар холбоотой вэ гэхээр “З” ХХК-ийн захирал нь байсан бөгөөд цорын ганц хувьцаа эзэмшигч нь гэдгийг гуравдагч этгээд тайлбарлаж байсан. Компанийн тухай хуулийн 99 дүгээр зүйлийн 99.1-т заасан тус гурван компани нь нэгдмэл сонирхол бүхий этгээд байна. Р нь орон сууцыг хариуцагч Г.Н-д бэлэглэчихээд төлбөрийн асуудал үүсэхэд нь өөртөө холбоо, хамаарал бүхий этгээдэд шилжүүлсэн үндэслэлгүй. Тийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон өмгөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Манай компани 2014 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдөр “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Р-тай харилцан ойлголцлын санамж бичиг байгуулан Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороонд баригдах Б цогцолборын барилгыг барихад 2,5 сая ам.доллар буюу 4 тэрбум гаруй төгрөгийг хөрөнгө оруулахаар болсон. “Х” ХХК нь Б цогцолборын барилгыг 2014 оноос эхлэн бариулж, 16 тэрбум гаруй төгрөг “Ц” ХХК-нд төлөн барилгын ажлыг гүйцэтгүүлж, улсын комисс барилгыг 2016 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр ашиглалтад хүлээж авсан. “Х” ХХК нь барилга ашиглалтад орсны дараа манай компанид хөрөнгө оруулалтын хариу төлбөрт Б цогцолборын барилгаас тодорхой тооны орон сууц, автомашины дулаан зогсоолыг шилжүүлэн өгсөн бөгөөд тэдгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг манай компани худалдан борлуулахдаа худалдан авагч нартай орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулдаг байсан. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний төлбөрөө бүрэн төлсөн захиалагч нар улсын бүртгэлд орон сууцыг анх удаа бүртгүүлэх үүргийг хүлээж байсан.

 

Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, Улаанхуаран гудамж, Б цощолборын 18 дугаар байр хаягг байрлах 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц нь хөрөнгө оруулалтын хариу төлбөрт манай компанид шилжсэн бөгөөд манай компани нь 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг Г.Н-тэй байгуулсан. Тухайн үед манай компанийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр Г.Н-гийн эгч болох Г.Г итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр ажиллаж байсан. Г.Г Г.Н-гийн хүсэлтийн дагуу тухайн орон сууцыг ипотекийн 8 хувийн зээлээр авахад нь зориулж орон сууцны талбайн хэмжээг 79.88 м.кв гэж гэрээнд бууруулж бичсэн, мөн урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийг төлсөн тухай заалтыг нэг ч төгрөг авалгүйгээр гэрээнд оруулж өгсөн. Г.Н-гийн уг орон сууцыг “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Р-с бэлгэнд авсан гэсэн тайлбар нь бодит байдалд нийцээгүй, худал болно. “Х”        ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч нь “Ц” ХХК-ийн захирал Г.Н-д уг орон сууцны түлхүүрийг гардуулж өгсөн үйл явдал нь дараах шалтгаантай байсан.

 

Г.Н-гийн эгч Г.Б-т нь “Х” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигчийн дотны найз байсан тул тэрээр найз Г.Б нь Р-д хэлэхдээ дөнгөж төрсөн нярайтай гэр хороолд хэцүү нөхцөл байдалд байсан учир Г.Баяртын гуйсны дагуу гэрээ болон төлбөрөө дараа нь хийх нөхцөлтэйгээр орон сууцны түлхүүрийг Г.Н-д энэрэн нигүүлсэхүйн үндсэн дээр мөн монгол хүний шинэ байранд ороход хийдэг ёс заншлын дагуу тайлбарлуулсны үндсэн дээр хүлээлгэн өгсөн. Уг орон сууц нь нэгэнт манай компанийн мэдэлд шилжиж ирсэн тул Г.Н нь 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг манай компанитай байгуулсан. Г.Н нь уг гэрээнд заасан үнийг төлж барагдуулах үүрэг хүлээсэн боловч нэг ч төгрөг төлөөгүй болно.

 

Б цогцолборын 18 дугаар байр хаягт байрлах 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц нь Г.Н-гийн эзэмшилд байсан тул уг орон сууцыг түүнээс буцааж авах ажлыг Монгол Улсын хуулийн этгээдээр буюу “П” ХХК-иар хийлгэх зорилгоор 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр “П” ХХК-тай орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх гэрээг байгуулсан. Уг гэрээний дагуу манай компани “П” ХХК-иас ямар нэг төлбөр аваагүй болно. “П” ХХК нь орон сууцны эзэмших эрхийг өөртөө хүлээн авсан нөхцөлд уг орон сууцны өмчлөх эрхийг манай компани өөртөө шилжүүлэн авах гэрээ байгуулах саналыг “П” ХХК-.д тавих эсэхийг манай хувьцаа эзэмшигч тухайн үед нь шийдвэрлэх болно.

 

Иймд, “П” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол, Улаанхуаран гудамж, 18 дугаар байр хаягт байрлах 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан байх тул уг орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч нь “П” ХХК мөн юм” гэв.

 

Талуудын шүүхэд өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримтаас нэхэмжлэгчийн өгсөн нотлох баримт нь:

 

1. Улсын тэмдэгтийн хураамжид 1,136,070.00 төгрөг төлсөн баримт,
2. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд төлөөлөх итгэмжлэл,
3. Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ,
4. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ,
5. Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ,
6. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээ англи хэл дээр, орчуулга
7. 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 19/003 тоот орон сууц чөлөөлүүлэх тухай албан бичиг,
8. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдрийн 745 тоот шүүгчийн захирамж,
9. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 7 дугаар сарын 30-ны өдрийн 2719 тоот шийдвэр,
10. 2014 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн харилцан ойлголцлын санамж бичиг,
11. “З” ХХК-ийн үүсгэн байгуулсан гэрчилгээ,
12. 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн Ргийн мэдүүлэг.

 

Хариуцагчаас өгсөн нотлох баримт:

 

1. Зураг,
2. Хариу тайлбар,
3. Орон сууц захиалан бариулах гэрээ,
4. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд төлөөлөх итгэмжлэл,
5. 2016 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 49/2016 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт,
6. 2014 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн БАГ-2014/01 тоот үйлчилгээтэй 166 айлын орон сууцны “Б” цогцолборын барилгын ажлыг гүйцэтгэх ерөнхий гүйцэтгэгч болон захиалагчийн хооронд байгуулсан гэрээ, хавсралт,
7. 2018 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 101/ШШ2018/00821 тоот шүүхийн шийдвэр,
8. Бэлэн мөнгөний орлогын баримт,
9. “Г банк” ХХК-ийн дансны хуулга,
10. “П” ХХК-ийн компанийн дүрэм,
11. 2019 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 19/07 тоот санал хүргүүлэх тухай албан бичиг,
12. 2021 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдрийн шинжилгээний хариу,
13. Мэдүүлгийн буцах хуудас,
14. 2017 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдрийн Оюуны өмч, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 7/8924 тоот албан бичиг,
15. 2017 оны 09 дүгээр сарын 18, 2018 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн гомдол.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс өгсөн нотлох баримт:

 

1.    2021 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн шинжилгээний бичиг,

2     “З” ХХК-ийн гэрчилгээний хуулбар,

3.    Хариу тайлбар.

 

Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримт:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 8/91 тоот албан бичиг, хавсралт,
2. 2019 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 11/1902 тоот Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын албан бичиг, хавсралт,
3. Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн тамгын газрын 2019 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 156 тоот албан бичиг, хавсралт,
4. Гэрчийн мэдүүлэг.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон хэлэлцүүлсэн бичгийн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад            

     ҮНДЭСЛЭХ нь

 

            Нэхэмжлэгч “П” ХХК-иас хариуцагч Г.Н-д холбогдуулан орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2018 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийг хувийг гардуулж, зохигчдод хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна. Ингээд шүүх, хэрэгт авагдсан болоод шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв.

 

1. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч “П” ХХК нь Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/ Улаанхуарангийн гудамж, 18 дугаар байр, хаягт байрлах улсын бүртгэлийн дугаартай 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны өмчлөгч ажээ /1-р х.х-ийн 6 хуудас/.

 

Тодруулбал, шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч “П” ХХК-иас тус орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэх тухай хүсэлтийг 2017 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдөр Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт өгч, улмаар тус өдөр өмчлөгчөөр нь бүртгэгдсэн байна /1-р х.х-ийн 44-65 хуудас/.

 

Үүнээс өмнө нэхэмжлэгч “П” ХХК нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “З” ХХК-тай тус компани болон хариуцагч Г.Н нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээний шаардах эрхийг шилжүүлэн авах тухай гэрээг байгуулжээ /1-р х.х-ийн 70, 71 хуудас/.

 

Өөрөөр хэлбэл, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “З” ХХК нь хариуцагч Г.Н-д зохигч нарын маргаж байгаа дээрх орон сууцны өмчлөх эрхийг 175,736,000.00 төгрөгөөр шилжүүлэхээр 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан бөгөөд уг гэрээний шаардах эрхийг нэхэмжлэгч нь гуравдагч этгээдээс шилжүүлэн авсан байна.

 

Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч “П” ХХК-ийг тус орон сууцыг өмчлөх эрхтэй эсэх талаар үүссэн шүүхийн маргаан байхгүй байна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д “Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно” гэж, мөн 183.2-т “Хэрэв бүртгэлийг бүртгүүлэх эрхгүй этгээдийн нэрээр хийлгэсэн бол энэхүү бүртгэлийн үр дүнд эрх болон эрх зүйн байдлын хувьд хохирч байгаа этгээд бүртгэлд нэр нь байгаа этгээдээс бүртгэлийн тэмдэглэлд өөрчлөлт оруулахыг шаардаж болно” гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, нэхэмжлэгч “П” ХХК-ийг тухайн орон сууцыг өмчлөх эрхгүй гэж, мөн түүнд шаардах эрхийг шилжүүлсэн бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “З” ХХК-ийг ийм эрхгүй гэж хэн нэгэн этгээд маргаан үүсгээгүй байх тул энэхүү орон сууцны өмчлөгчийн бүртгэлийг үнэн зөв гэж тооцох учиртай.

 

Энэ тохиолдолд нэхэмжлэгч “П” ХХК-ийг Иргэний 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д “Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй” гэж зааснаар өөрийн өмчлөлийн зүйлээ чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхтэй гэж үзнэ.

 

Хариуцагч Г.Н болон даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “З” ХХК нарын хооронд 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээнд 79.88 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц гэсэн байх боловч талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар 93.6 м.кв талбайтай орон сууцыг 175,736,000.00 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохирч, үүнээс талууд 8,786,800.00 төгрөгийг хасаад хариуцагч нь нийт 166,949,200.00 төгрөгөөс 43,943,000.00 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр төлж, үлдэх 123,015,200.00 төгрөгийг ипотекийн зээлд хамрагдаж төлөхөөр болжээ /1-р х.х-ийн 16-21 хуудас/.

 

2.  Гэтэл хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа хэдийгээр Г.Н-г бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “З” ХХК-тай 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулсан нь үнэн гэсэн боловч түүнд анхнаасаа худалдан авах хүсэл зориг байгаагүй, харин бэлгэнд хүлээн авсан, тийм учраас ямар нэгэн төлбөр төлөх үүрэг хүлээгээгүй гэж маргасан /1-р х.х-ийн 158, 159 хуудас/.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Г.Н-г зохигчдын маргаж байгаа Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/ Улаанхуарангийн гудамж, 18 дугаар байр, хаягт байрлах 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээгээр бус, харин бэлэглэлийн гэрээний үндсэн дээр эзэмшиж, ашиглаж байгаа гэж тайлбарлаж, хариуцагчийн 43,943,000.00 төгрөг төлсөн баримтыг үгүйсгэж, дүр үзүүлсэн агуулгатай баримт бичиг гэж байна /1-р х.х-ийн 141, 157 хуудас/.

 

Нэгэнт энэ тохиолдолд хариуцагч нь орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулаагүй гэж няцааж байх тул түүнийг энэхүү гэрээг үндэслэн зохигч нарын маргаж байгаа орон сууцыг эзэмшиж байгаа эсэх талаар дүгнэх шаардлагагүй болно.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/ Улаанхуарангийн гудамж хаягт байрлах 37 автомашины зогсоолтой 166 айлын нийтийн зориулалттай энэхүү орон сууцыг 2016 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдөр ашиглалтанд оруулахаар улсын комисс шийдвэрлэсэн байх бөгөөд уг барилгыг “Х” ХХК-ийн захиалгаар “Ц” ХХК-ийг барьж гүйцэтгэсэн гэж зохигчид тайлбарлаж, холбогдох баримтыг өгсөн байна /1-р х.х-ийн 101-110 хуудас/.

 

Ингээд хариуцагч Г.Н, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Б нар энэ талаар шүүхэд өгсөн тайлбартаа ажил гүйцэтгэгч “Ц” ХХК-ийг тухайн орон сууцыг зохих ёсоор барьж гүйцэтгэсэн тул захиалагч “Х” ХХК-иас барилгын ажил гүйцэтгэсэн тус компанийн захирал Г.Н-д 93.6 талбайтай 3 өрөө орон сууцыг бэлэглэсэн, уг үйл явдлыг гэрч Б.Эрдэнэцогтбаатар, Б.Л, Ц.Б нар гэрчилнэ гэсэн /1-р х.х-ийн 87-89, 2-р х.х-ийн 76-83 хуудас/.

 

Эдгээр гэрч нар тус шүүхэд “Х” ХХК-ийг хариуцагч Г.Н-гээс гадна өөр хэд хэдэн хүмүүст орон сууц бэлэглэсэн, хариуцагчийг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдтэй 2016 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулсан боловч худалдан авах хүсэл зориг байгаагүй, харин бэлгэнд хүлээн авсан” гэж нэгэн адил мэдүүлжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримт, зохигч нарын тайлбараар ажил гүйцэтгэгч “Ц” ХХК-ийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрхтэй этгээд нь хариуцагч Г.Н, түүнчлэн Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 101/ШШ2018/00821 тоот шийдвэрээр захиалагч “Х” ХХК-иас 1,684,460,626.00 төгрөгийг гаргуулж ажил гүйцэтгэгч “Ц” ХХК-нд олгохоор шийдвэрлэсэн үйл баримтын талаар тус тус зохигчид маргаагүй /1-р х.х-ийн 111-114 хуудас/.

 

Гэвч захиалагч компанийн зүгээс ажил гүйцэтгэгч компанид шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх төлбөртэй байгаа, мөн гэрээнд заасан ажлыг ажил гүйцэтгэгч нь зохих ёсоор биелүүлсэн гэсэн үндэслэлээр талуудын маргаж байгаа орон сууцыг хариуцагчид бэлэглэсэн, үүнийг гэрчийн мэдүүлгээр нотолж байгаа гэсэн хариуцагчийн тайлбар нь үндэслэлтэй биш байна /1-р х.х-ийн 147, 148 хуудас/.

 

Учир нь, Иргэний хуулийн 276 дугаар зүйлийн 276.1-д “Бэлэглэлийн гэрээгээр бэлэглэгч нь бэлэг хүлээн авагчийн зөвшөөрснөөр түүний өмчлөлд тодорхой хөрөнгө хариу төлбөргүй шилжүүлнэ” гэж, мөн 276.3-т “Хуулиар тогтоосон хэлбэрээр гэрээ хийснээр өмчлөх эрх үүсдэг хөрөнгийн хувьд бэлэглэлийн гэрээг тухайн хэлбэрээр хийнэ” гэж тус тус заажээ.

 

Тайлбарлавал, бэлэглэл нь хариу төлбөр шаардахгүйгээр эд хөрөнгийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэх гэрээний төрөлд хамаарах бөгөөд бэлэглэлийн гэрээний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө байх тохиолдолд энэ хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана” гэж зааснаар бэлэглэлийн гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэх агуулгыг илэрхийлж байна.

 

Түүнчлэн зохигчид тухайн цаг мөчид орон сууц бэлэглэх гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэх боломжгүй байсан бол эд хөрөнгө бэлэглэх тухай тэрхүү амлалтыг Иргэний хуулийн 276 дугаар зүйлийн 276.4-т “Тодорхой хөрөнгө бэлэглэхээр амласан амлалтыг нотариатаар гэрчлүүлсэн бол үүрэг үүснэ” гэж зааснаар мөн адил нотариатаар гэрчлүүлэх ёстой байжээ. Энэ нь тус хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т “Энгийн хэлбэртэй бичгийн хэлцэл нь хүсэл зоригоо илэрхийлэгч этгээд гарын үсэг зурснаар хүчин төгөлдөр болно” гэж заасны дагуу талуудын хүсэл зоригийг хожим нотлох баримт болох учиртай юм.

 

Иймээс захиалагч “Х” ХХК-иас ажил гүйцэтгэгч “Ц” ХХК-ийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрхтэй этгээд нь хариуцагч Г.Нд 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг бэлэглэсэн гэж гэрч нар мэдүүлж байгаа боловч тэдгээрийн мэдүүлэг нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.11-д “Энэ хуулийн 42¹.1-д зааснаас бусад тохиолдолд бичгээр хийх хуулийн шаардлагыг зөрчсөн хэлцлийн талаар маргасан тохиолдолд энэ хуульд өөрөөр заагаагүй бол тэдгээр нь гэрчээр нотлох эрхээ алдах боловч нотолгооны бусад хэрэгслээр нотолж болно” гэж зааснаар нотлох эрхээ алдсан ба хариуцагч нь үүнийг өөр баримтаар нотолсонгүй.

   

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д “Дараахь хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гээд 56.1.8-д “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл” гэж тус тус заажээ. Тодруулбал, хариуцагч Г.Н нь “Х” ХХК-тай уг 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг бэлэглэх тухай гэрээг хуульд заасан хэлбэрээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлээгүй байх тул үүнийг хүчин төгөлдөр буюу гуравдагч этгээдийн өмнө хүчинтэй гэж үзэхгүй тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д “Энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй” гэж зааснаар хариуцагч нь орон сууцыг түүнд хүлээлгэн өгсөн эрх бүхий этгээдэд буцааж өгөх үүрэгтэй болно.

 

3. Иргэний хуулийн 90 дүгэр зүйлийн 90.1-д “Хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ” гэж, мөн 93 дугаар зүйлийн 93.1-д “Эд хөрөнгийг хууль ёсны эзэмшигчээс шаардаж болохгүй” гэж, бас 95 дугаар зүйлийн 95.1-д “Шударга бус эзэмшигч нь эрх бүхий этгээдэд эд хөрөнгө, эсхүл эрхийн үр шимийг буцааж өгөх, хэрэв өөрийн буруугаар үр шимийг олж авч чадаагүй бол олох ёстой байсан үр шимийг нөхөн төлөх үүрэгтэй” тус тус заажээ.

 

Тайлбарлавал, хэн нэгэн этгээдийн аливаа зүйлийг бодитоор эзэмшиж байгаа эзэмшлийг хууль ёсны, хууль бус гэж ангилах бөгөөд хууль ёсны шударга эзэмшигчээс тухайн эд хөрөнгийг шаардаж болохгүй, харин хууль бус эзэмшигч нь эд хөрөнгийг эрх бүхий этгээдэд буцааж өгөх үүрэгтэй. Хууль бус эзэмшил нь эзэмших эрхгүй ч шударгаар хандсан эзэмшигч /субъектив байдлын хувьд зөв хэдий ч объектив байдлын хувьд буруу байдаг/ гэж, мөн эзэмших эрхгүй шударга бус эзэмшигч /аль аль нь буруу/ гэсэн зарчмын шинжтэй агуулгыг өөртөө багтаадаг ба хэн аль нь эд хөрөнгийг эрх бүхий этгээдэд буцааж өгөх үүрэг хүлээдэг.

 

Энэ талаар эзэмших эрхгүй ч шударгаар хандсан эзэмшигч нь Иргэний хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.1-д “Эд хөрөнгийг эзэмших эрхгүй буюу энэ эрхээ алдсан шударга эзэмшигч нь уг эд хөрөнгийг эрх бүхий этгээдэд буцаан өгөх үүрэгтэй” гэж зааснаар эд хөрөнгийг буцаан хүлээлгэн өгөх бол, харин эзэмших эрхгүй шударга бус эзэмшигч нь мөн хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй” гэж зааснаар хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээнэ.

 

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Г.Н нь өөрийгөө зохигчдын маргаж байгаа орон сууцыг бэлэглэлийн гэрээгээр эзэмшиж, ашиглах эрхтэй болсон гэж субъектив байдлын хувьд бодох эрхтэй гэж ойлгож болох ч объектив байдлын хувьд хуульд заасан хэлбэрээр гэрээг байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлээгүй байх тул тэрээр энэ талаар мэдсэн, ийнхүү мэдсэн үеэс хойш түүний эзэмшлийг зөвтгөх үндэслэл алга байна.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч “П” ХХК-иас 2018 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр хариуцагч Г.Нд холбогдуулан орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргаж, 2019 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр орон сууцыг чөлөөлөхийг шаардаж байжээ /1-р х.х-ийн 1, 73 хуудас/.

 

Энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1-д “Гуравдагч этгээдийн хувьд эд хөрөнгө эзэмшигч нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогдоно” гэж, мөн 91.2-т “Дараахь тохиолдолд энэ хуулийн 91.1 дэх хэсэг хамаарахгүй” гээд 91.2.1-д “эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол” гэж тус тус зааснаар хариуцагч Г.Н нь “Х” ХХК-ийг өмчлөгч гэж үзэх бус, харин нэхэмжлэгч “П” ХХК-ийг тус 93.6 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч гэж үзэх учиртай.

 

Үүнээс үзвэл хариуцагч Г.Н нь бусдын өмчлөлийн орон сууцанд зөвшөөрөлгүй амьдарч байгаагаа мэдсэн гэж үзэх бөгөөд түүний өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд орон сууцыг өмчлөгчид нь хүлээлгэн өгөхгүй байгаа үйлдэл хууль ёсных байсан гэсэн тайлбар нь дээр дурдсанаар тогтоогдсонгүй, үгүйсгэгдэж байна. 

 

Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус үндэслэн нэхэмжлэгч “П” ХХК-ийг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй” гэж зааснаар хариуцагч Г.Н-гээс 93.6 м.кв талбайтай орон сууцыг шаардах эрхтэй гэж дүгнэв.

 

5. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчид холбогдуулан орон сууцнаас чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлд улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200.00 төгрөгийг төлсөн бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад орон сууц захиалан бариулах гэрээг цуцалж, орон сууцыг буцаан өгөхийг даалгах гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчлөхдөө 1,065,870.00 төгрөгийг төлсөн ба хожим дахин нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууцнаас чөлөөлүүлэх гэж өөрчилсөн тул нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,136,070.00 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200.00 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй байна /1-р х.х-ийн 2, 72 хуудас/.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасныг үндэслэн Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 16 дугаар хороолол /13321/ Улаанхуарангийн гудамж, 18 дугаар байр, хаягт байрлах улсын бүртгэлийн дугаартай 93.6 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг хариуцагч Г.Н-гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,136,070.00 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200.00 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   Б.МАНДАЛБАЯР