2022       03           10

101/ШШ2022/01068

 

 

 

  МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Л.Ч,

 

Нэхэмжлэгч: Ж.А гаргасан,

 

Хариуцагч: НШШГГ-т холбогдох,

 

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Ж.А, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Б, нарийн бичгийн дарга З.Амартүвшин нар оролцов.   

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч нараас тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШШ2019/00924 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 07 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1419 дүгээр магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын     28-ны өдрийн 001/ХТ2021/00098 дугаар тогтоолоор Л.Ч-аас 129,007,807.00 төгрөгийг гаргуулж “Д” ХХК-нд олгож, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй тохиолдолд төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48г дугаар байрны хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн бүртгэлтэй 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, гуравдагч этгээд Ж.А-ийн өмчлөлийн Баянгол дүүрэг 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн бүртгэлтэй 324 м.кв талбайтай хувийн сууц тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 431 м.кв талбайтай газрыг тус тус шүүхийн шийдвэрийн дагуу худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт даалгаж шийдвэрлэсэн.

Ийнхүү Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2021 оны 12 сарын 07-ны өдрийн 4-160/23626 дугаартай, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хураагдсан үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Баянзүрх дуүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол 48г дугаар байрны хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг хөндлөнгийн шинжээч томилон 161,816,817.00 төгрөгөөр үнэлэгдсэн тухай үнэлгээний тайлан танилцуулсан тухай мэдэгдэл, 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн 13/63, 13/46 дугаартай албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-160/23857, 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-160/23858 тоот дуудлага худалдаа явуулах тухай мэдэгдлүүд, мөн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 4-160/23115 дугаартай, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хураагдсан үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан гуравдагч этгээд Ж.Аийн өмчлөлийн Баянгол дүүрэг 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 324 м.кв талбайтай хувийн сууц тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 431 м.кв талбайтай газрыг тус тус хөндлөнгийн шинжээч томилон 171,545,000.00 төгрөгөөр үнэлэгдсэн тухай үнэлгээний тайлан танилцуулсан тухай мэдэгдэл, 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн 13/63 дугаартай албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-160/23859 тоот дуудлага худалдаа явуулах тухай мэдэгдэлүүд тус тус бичгээр ирүүлж мэдэгдсэн.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хөндлөнгийн шинжээч томилон төлбөр төлөгч Л.Ч болон гуравдагч этгээд Ж.А-ийн өмчлөлийн дээрх эд хөрөнгүүдэд хийгдсэн үнэлгээ нь зах зээлийн бодит үнээс хэт доогуур үнэлсэн, эд хөрөнгийн байршил үйл ажиллагааны онцлог давуу талыг бодитоор үнэлээгүй гэж үзэж байна. Иймд, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасны дагуу шинжээчийн үнэлгээнд гомдолтой байгаа тул зах зээлийн бодит үнээс хэт доогуур үнэлгээ хийсэн шинжээчийн үнэлгээг хүчингүйд тооцож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

“Төлбөр төлөгч Л.Ч-д холбогдох шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2021 оны 4 дүгээр сарын 05-ний өдөр үүсгэсэн. Л.Ч-ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2021 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 4-160/7080,4-160/7079 тоот албан бичгээр түдгэлзүүлж хариуг авсан. Мөн төлбөр төлөгч Л.Ч-тай 2021 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдөр уулзаж эрх үүргийг танилцуулж, хөрөнгийн мэдүүлэг авч, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл гардуулсан боловч төлбөрийг төлөөгүй. Төлбөр төлөгч Л.Ч нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн заасан хугацаанд шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул 2021 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр шүүхийн шийдвэр биелүүлэх хугацаатай мэдэгдлийг дахин өгч үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Баянгол дүүргийн 10 дугаар хороо, 14 дүгээр гудамж, байрлах эрхийн улсын үртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 324 мкв талбайтай хувийн сууц, тус хаягт айрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 431 м.кв талбайтай газар, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол 48г дугаар байр байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 76 м.кв талбайтай орон сууц зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжилсэн.

 

Мөн 2021 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 21260324/09 дүгээр тогтоолоор төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48г дугаар байр, байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 76 м.кв талбайтай орон сууцыг, 21260324/10 дугаар тогтоолоор Баянгол уүргийн 10 дугаар хороо 14 дүгээр гудамж байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 324 м.кв талбайтай хувийн сууц, тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 431 м.кв талбайтай газар зэргийг хурааж үнийн саналыг авахад төлбөр төлөгч орон сууцыг 200 сая төгрөгөөр, хашаа байшинг 30 сая төгрөгөөр, өмчлөгч Ж.А нь 210 сая төгрөгөөр хашаа байшинг үнэлж үнийн саналыг бичгээр гарган өгсөн.

 

Ийнхүү талуудын гаргасан үнийн санал зөрчилдсөн тул 2021 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 11/329, 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 11/352 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор “Ф” ХХК, “Г” ХХК-г тус тус шинжээчээр томилоход Баянгол дүүргийн 10 дугаар хороо, 14 дүгээр гудамж байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 324 м.кв талбайтай хувийн сууц, тус хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 431 м.кв талбайтай газрыг 171,545,000.00 төгрөгөөр, харин Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 48г дугаар байр байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 76 м.кв талбайтай орон сууцыг 161,816,867.00 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэнийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлд заасны дагуу талуудад гар утсаар болон баталгаат шуудангаар мэдэгдсэн.

 

Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Талуудын шүүхэд өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримтаас нэхэмжлэгчийн өгсөн нотлох баримт нь:

 

1. Улсын тэмдэгтийн хураамжид 140,400.00 төгрөг төлсөн баримт,
2. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн 4-160/23626, мөн оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 4-160/23115, 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-160/23857, 4-160/23858, 4-160/23859 тоот мэдэгдлүүд,
3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлан,
4. Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол,
5. Иргэний үнэмлэхийн хуулбар,
6. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 447 тоот захирамж.

 

Хариуцагчаас өгсөн нотлох баримт:

 

1. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд төлөөлөх итгэмжлэл,
2. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн 5119 тоот захирамж, мөн 379 тоот гүйцэтгэх хуудас,
3. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн 924 тоот шийдвэр,
4. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 7 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1419 тоот магадлал,
5. Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 98 тоот тогтоол,
6. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол,
7. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл,
8. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 4-160/7080, 4-160/7079 тоот албан бичиг,
9. Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2021 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 563 тоот албан бичиг, хавсралт,
10. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны баримт бичиг хүлээн авах баталгаа,
11. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцогч талуудад эрх, үүрэг тайлбарласан тухай баримт,
12. Шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл,
13. Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэсийн 2021 оны 5 дугаар сарын    04-ний өдрийн 8/641 тоот албан бичиг, хавсралт,
14. Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол,
15. Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол,
16. Үнийн санал,
17. Шинжээч томилох тухай тогтоол,
18. Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл,
19. Шинжээчид хууль тайлбарласан тухай тэмдэглэл,
20. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хүлээлцэх акт,
21. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 4-160/25116, 4-160/23115, 4-160/23117, 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн 4-160/23626, 4-160/23625, 12 дугаар сарын 09-ны өдрийн 4-160/23857, 4-160/23859, 4-160/23858, 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 4-160/374, 4-160/377, 4-160/376, 4-160/373, 4-160/375 тоот мэдэгдлүүд,
22. “Г” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хүргүүлэх тухай албан бичиг,
23. Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол,
24. 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн гомдол,
25. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны гомдол хянан шийдвэрлэх тухай тогтоол,
26. Хоёрдах албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол,
27. Шинжилгээний хариу.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон хэлэлцүүлсэн бичгийн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад  

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Л.Ч, Ж.А нараас хариуцагч НШШГГ-т холбогдуулан дуудлага худалдааны үнэлгээ хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэл гаргасан ба энэ хэрэгт шүүхээс 2022 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэж, хариуцагчид нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж, хариуцагчид хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байна.

 

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээс үзвэл хариуцагчид холбогдуулан Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.7-д зааснаар бусдын эрх зөрчигдсөн шийдвэрийг хүчингүй болгуулахыг хүсчээ. Гэвч шүүх, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

1. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШШ2019/00924 тоот шийдвэрээр “Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй хариуцагч Л.Ч-д холбогдох иргэний хэргийг хянан шийдвэрлэснийг Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 07 дугаар сарын 29-ний өдрийн 1419 тоот магадлалаар хэвээр үлдээсэн боловч Улсын Дээд Шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 001/хт2021/00098 тоот тогтоолоор шүүхийн шийдвэр, магадлалд тус тус өөрчлөлт оруулсан байна /х.х-ийн 48-58 хуудас/.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгч “Д” ХХК-ийн гаргасан хариуцагч Л.Ч-д холбогдох 133,040,000.00 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагаас 115,259,989.02 төгрөгийг хангаж, 17,780,010.08 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Баянзүрх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13343/, 48г байр, хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, 87 тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 431 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, мөн Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, 87 тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 324 м.кв талбайтай хувийн сууцаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар болжээ.

 

Гэвч нэхэмжлэгч буюу төлбөр төлөгч Л.Ч нь шүүхийн шийдвэр, магадлал, тогтоолыг сайн дураар биелүүлээгүйг үндэслэн тус шүүхээс 2021 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдөр шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай 101/ШЗ2021/05119 тоот захирамжийн дагуу 00379 тоот дугаартай гүйцэтгэх хуудсыг олгосон байна /х.х-ийн 46, 47 хуудас/.

 

Ингээд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчаас өгсөн нотлох баримтаар тус байгууллага нь төлбөр төлөгчөөс 115,259,989.02 төгрөгийг төлүүлэхээр шийдвэрлэсэн шүүхийн захирамжийг албадан биелүүлэхээр 2021 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдөр Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай 21260324 тоот тогтоол гаргаж, энэ талаар төлбөр төлөгчид мэдэгджээ /х.х-ийн 59, 60 хуудас/.

 

Улмаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгчид шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл өгөх, түүнтэй уулзах, хөрөнгийн тухай лавлагааг бусад этгээдээс авах болон эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах зэрэг ажиллагааг гүйцэтгэсэн эсэх талаар зохигчид маргаагүй /х.х-ийн 61-80 хуудас/.

 

2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т “Дараах хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гээд 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө” гэж заажээ.

 

Тайлбарлавал, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг уг худалдааг явуулахаас өмнө төлбөр авагч, төлбөр төлөгч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцоогүй тохиолдолд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчний саналыг үндэслэн хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох үндэслэл бий болдог.

 

Өөрөөр хэлбэл, төлбөр төлөгч, аль эсхүл өмчлөгч нарын санал болгосон буюу тэдгээрийн тогтоосон үнэлгээг төлбөр авагч этгээд хүлээн зөвшөөрөөгүй тохиолдолд тийнхүү маргаж байгаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг мэргэжлийн хөндлөнгийн үнэлгээчин тогтоох ажиллагааг гүйцэтгэдэг байна.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь төлбөр төлөгч Л.Ч-аас маргааны зүйл болох Баянзүрх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13343/, 48г байр, хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнийн талаар саналыг нь авахад тэрээр 200,000,000.00-250,000,000.00 төгрөгөөр, барьцаалуулагч Ж.А-ээс Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж  хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 431 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, мөн Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 324 м.кв талбайтай хувийн сууцны зах зээлийн үнийн талаар саналыг нь авахад 210,000,000.00 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн байна /х.х-ийн 81, 82, 116 хуудас/.

 

Гэвч төлбөр авагч “Д” ХХК-ийн зүгээс төлбөр төлөгч Л.Ч, барьцаалуулагч Ж.А нарын үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөөгүй тул шинжээч томилуулах хүсэлтийг 2021 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт гаргажээ /х.х-ийн 84 хуудас/.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 11/329 тоот тогтоолоор барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоолгохоор хөрөнгийн үнэлгээний “Ф” ХХК-ийг томилсон ба тус компанийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгагдсанаар барьцаалуулагч Ж.А-ийн өмчлөлийн Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 431 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, мөн Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 324 м.кв талбайтай хувийн сууцны зах зээлийн үнийг 171,545,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн байна /х.х-ийн 89-107 хуудас/.

 

Харин хариуцагч Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 11/352 тоот тогтоолоор томилогдсон хөрөнгийн үнэлгээний “Г” ХХК-ийн 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн тайлангаар төлбөр төлөгч Л.Ч-ын өмчлөлийн болох Баянзүрх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13343/, 48г байр, хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнийг 161,816,867.00 төгрөгөөр үнэлжээ /х.х-ийн 118-132 хуудас/.

 

Эдгээр дүгнэлтэд тусгагдсанаар барьцаа хөрөнгүүдийн үнийг зах зээлийн харьцуулалтын аргад тулгуурлаж, өнөөгийн зах зээлийн ханшийг тогтоосон, тийнхүү дүгнэлт гаргахдаа ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг судалсан байх тул нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх хөрөнгийн бодит байдлыг бүрэн үнэлээгүй буюу хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбар үндэслэлгүй байна. Тодруулбал, энэхүү үнэлгээг ямар эх сурвалжид үндэслэсэн, үнэлгээний ямар аргыг хэрэглэсэн, ижил төрлийн ойр орчимд байдаг үл хөдлөх хөрөнгийн ханш хэдэн төгрөг байсан, чухам ямар үндэслэлээр итгэлцүүр хэрэглэсэн гэх зэргийг тус тус судалж, дүгнэсэн тухайгаа тодорхой тайлбарлажээ.

 

3. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д ”үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүнийг хэлнэ” гэж, мөн 4 дүгээр зүйлий 4.1.1-д “хараат бус байх” гэж, түүнчлэн 9 дүгээр зүйлийн 9.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна” гэж тус тус заасан бол Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д “Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол эрх бүхий этгээд нь тусгай мэдлэг бүхий тухайн хэрэгт хувийн сонирхолгүй хүнийг урьж, хувийн бичиг баримт, мэргэжил, чадвар, шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулна” гэж тус тус заасан.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар “Ф” ХХК,  “Г” ХХК нарын хөрөнгийн үнэлгээчид тусгай зөвшөөрөлтэй, тэдгээрт хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлаж, танилцуулсан байгаагаас гадна тус компани хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагаа явуулдаг ажээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавих шаардлагын талаар зохицуулсан ба хөрөнгийн үнэлгээний “Ф” ХХК, “Г” ХХК нарын дүгнэлтийг үзвэл тухайн шаардлагыг зөрчсөн гэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна.

 

Гэвч дээрх хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.6-д зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тогтоохоор зах зээлийн үнийн талаарх судалгааг хийхдээ маргаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг бусдад худалдахаар бусдад санал болгосон үнийг суурь болгосон нь зөрчил болохгүй юм. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 195 дугаар зүйлийн 195.1, 195.4-т тус тус зааснаар гэрээний чөлөөт байдлын зарчмын хүрээнд аливаа этгээд нийтэд саналын дуудлага гаргаж, улмаар түүнд санал гаргасан хүн, хуулийн этгээдтэй худалдах, худалдах авах гэрээ байгуулж, эд хөрөнгийг худалдсан болон худалдахаар санал болгож буй үнийн саналыг үндэслэсэн нь үнэлгээний суурь зарчимд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэр тухай хуулийн 6 дугаар зүйл, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1, мөн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1, 107 дугаар зүйлийн 107.2, 107.3-т тус тус зааснаар зохигчид нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагчийн хариу татгалзал, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотлох үүрэгтэй.

 

Нэхэмжлэгч Л.Ч, Ж.А нар хөрөнгийн үнэлгээний “Ф” ХХК, “Г” ХХК нарын үнэлгээг үл хүлээн зөвшөөрч, барьцаа хөрөнгүүдийн зах зээлийн ханшийг 171,545,000.00 төгрөг, мөн  161,816,867.00 төгрөгөөс “их байх ёстой” гэж маргаж буй тохиолдолд тухайн маргааныг үүсгэсэн үеэс эхлэн татгалзлаа баримтаар нотлох үүрэгтэй боловч тэрээр шаардлага, үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, энэ талаар холбогдох баримтыг шүүхэд өгөөгүй.

 

Зүй нь, нэхэмжлэгчээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 161,816,867.00 төгрөг биш, харин 250,000,000.00 төгрөг, 171,545,000.00 төгрөг биш 210,000,000.00 төгрөгийн үнэлгээтэй гэсэн тайлбараа нотолсон эргэлзээ төрүүлэхүйц хэмжээний баримтыг шүүхэд ирүүлэх учиртай боловч тийм тайлбар бүхий нотлох баримтыг өгсөнгүй. Харин хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн үнэлгээг үндэслэн төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн хөрөнгийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 117.1-д зааснаар дуудлага худалдааны санал болгох доод үнийг тооцсон нь хуульд нийцсэн байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.2-т ”үйлчлүүлэгч гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэж байгаа Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн, хуулийн этгээдийг хэлнэ” гэж, мөн 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг дараахь үндэслэлээр хийнэ” гээд 5.1.1-д “үнэлгээчин болон үйлчлүүлэгч харилцан тохиролцсон”, түүнчлэн 5.1.2-д “хуульд тусгайлан заасан тохиолдолд эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр” гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үнэлгээ хийлгэхээр шийдвэрлэсэн шүүхийн захирамж болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын тогтоолоор хийх ёстой гэж ойлгохгүй ба иргэн, хуулийн этгээдийн зүгээс сайн дурын үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээчинд хүсэлт гаргаж, харилцан тохиролцон дүгнэлт гаргуулах боломжтой юм.

 

4. Мөн нэхэмжлэгч Л.Ч нь хөрөнгийн үнэлгээний “Г” ХХК-ийн тайлантай 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр, нэхэмжлэгч Ж.А нь хөрөнгийн үнэлгээний “Ф” ХХК-ийн тайлантай 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр тус тус танилцсан бөгөөд хэрэв хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тохиолдолд тийнхүү хүлээн авсан өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор гомдлоо шүүхэд өгөх ёстой байтал хугацаа хэтрүүлж буюу 2021 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр гаргажээ /х.х-ийн 110-112, 136 хуудас/. 

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасан. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.1-д “хөөн хэлэлцэх хугацааг шаардах эрх үүссэн үеэс эхлэн тоолно” гэж, мөн 76.2-т” хуульд өөрөөр заагаагүй бол шаардах эрх нь эрх зөрчигдсөн, эрх зөрчигдсөн тухай мэдсэн, эсхүл мэдэх ёстой байсан..............эдгээр хугацаа дууссан үеэс үүснэ” гэж тус тус зааснаас үзэхэд нэхэмжлэгч Л.Ч, Ж.А нар хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлыг шүүхэд гаргах хуульд заасан 7 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн байна.

 

Хэдийгээр хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч Л.Ч-ын зүгээс хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тухай гомдлыг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр гаргасныг хариуцагч нь хүлээн аваагүй байх боловч хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлыг дээр дурдсанаар шүүхэд гаргах учиртай юм. Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв /х.х-ийн 147, 148 хуудас/. 

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч Л.Ч, Ж.А нарын гаргасан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох Баянзүрх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13343/, 48г байр, хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 76 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц, Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 431 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар, мөн Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зүүн наран 14 дүгээр гудамж, тоот хаягт байрлах тоот улсын бүртгэлийн дугаартай 324 м.кв талбайтай хувийн сууцыг тус тус үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140,400.00 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар шүүгчийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 101/ШЗ2022/01710 тоот захирамжаар авагдсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ нь тус хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг үүгээр дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг мэдэгдсүгэй.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   Б.МАНДАЛБАЯР