2021 оны 01 сарын 19 өдөр                          Дугаар 102/ШШ2021/00149                      Улаанбаатар хот

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Хангал даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүрэг, ... дугаар хороо, ... дугаар хороолол, ... дүгээр байрны . т..оот хаягт оршин суух, Боржигон овогт Б.ийн М.-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: С... дүүрэг, ... дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж 5, өөрийн байранд байрлах, Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох

 

үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Н..., хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Я.., шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Б... нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б.М... 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр 3000-2017/202 дугаартай зээлийн гэрээг “Капитрон банк” ХХК-тай байгуулан 52,500,000 төгрөгийг 60 сарын хугацаатай зээлсэн. Тус зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар Сүхбаатар дүүргийн ... дугаар хороо, ... дугаар байны ... тоот хаягт байрлах 63.67 м2 талбайн хэмжээтэй Ү-2203... улсын бүртгэлийн дугаартай 3 өрөө орон сууцыг барьцаалж, 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр 3000-2017/202 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээ” байгуулсан. Талуудын хооронд зээлийн гэрээний төлбөр төлөлтийн маргаан үүсч улмаар Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 102/ШШ2018/03406 дугаартай захирамжаар Б.Мөнхцэцэгээс 61,237,147 төгрөгийг гаргуулж “Капитрон” банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн. Тус захирамжийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас явуулж байгаа бөгөөд ажиллагааны явцад үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг 69,650,000 төгрөгөөр үнэлж, хөрөнгийг үнэлгээний 70 хувь болох 67,655,000 төгрөгөөр 2020 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 10 цаг 00 минутад албадан дуудлага худалдаанд оруулах тухай 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдрийн 4/182-30052 дугаартай мэдэгдлийг шуудангаар явуулсныг 2020 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр гардаж аваад олж мэдлээ. Мэдэгдэлд заасан хөрөнгийн үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт багаар тооцож тогтоосон нь төлбөр төлөгчийн эрх ашгийг зөрчиж байна. Учир нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 1 дүгээр давхарт байрлалтай, орон сууцны зориулалтаас гадна бусад зориулалтаар түрээслэх, ашиглагдах боломжтой тул зах зээлийн бодит үнэлгээнээс хамаагүй илүү гэж үзэж байна. Мөн түүнчлэн төлбөр төлөгч нь шүүгчийн захирамжид заасан төлөх ёстой 61,237,147 төгрөгийн төлбөрөөс төлөлт хийсээр одоо үлдэгдэл 39,000,000 төгрөг байгаа бөгөөд дуудлага худалдаа явуулахгүйгээр төлбөр авагчтай харилцан тохиролцож төлөх бүрэн боломжтой. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн газраас нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн бодит үнэлгээнээс багаар тогтоож, албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулагдахаас хэдхэн хоногийн өмнө нэхэмжлэгчид мэдэгдэж байгаа нь нэхэмжлэгчийн эд хөрөнгөө өмчлөх, бодитойгоор үнэлүүлэх эрхийг зөрчиж байна. Иймд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас албадан гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Нэхэмжлэгч хөрөнгө үнэлсэн шинжээчийн дүгнэлтийг 2020 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр хүлээн авсан. Гэхдээ тэрээр өөрөө орон сууцаа 30 хоногийн дотор хувиараа худалдан борлуулсны эцэст төлбөрийг төлж барагдуулах хүсэлтэй байгаагаа хариуцагч байгууллагад албан ёсоор мэдэгдсэн. Хариуцагч байгууллага нэхэмжлэгч Б.М..т “...хөрөнгийн үнэлгээг албан ёсоор зөвшөөрч байж дараа нь өөрөө 30 хоногийн дотор орон сууцаа хувиараа борлуулах эрхтэй болно” гэж буруу ойлголт өгсөн, нэхэмжлэгч ингэж ойлгосон учир тухайн үедээ гомдол гаргаагүй. Ийм учраас шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас албадан гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагаа бүрэн дэмжиж байна. Ер нь нэхэмжлэгч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлдээ хууль зөрчсөн гэж үзэж байгаа гэжээ. 

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан  тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 3406 дугаар захирамжаар Б.М..ээс 60,935,633 төгрөг гаргуулж “К...” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар төлбөр төлөгч Б.М...т шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдлийг хүлээлгэн өгсөн боловч төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулаагүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан төлбөр төлөгч Б.Мөнхцэцэгийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203... дугаартай, Сүхбаатар дүүргийн ...дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67 м2 талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдрийн 19251134/182 дугаар тогтоолоор битүүмжилсэн. Тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 19251134/01 дугаар тогтоолоор хураасан. Төлбөр төлөгч Б.Мөнхцэцэг нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар барьцаалан хураасан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн саналыг авахад талууд харилцан тохиролцож үнийг тогтоогоогүй тул 2020 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдөр хөндлөнгийн шинжээч томилж, хөрөнгийн үнэлгээний “М...” ХХК-иар зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгоход нийт 96,650,000 төгрөгөөр тухайн барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тогтоосон. Иймд ШШГТ-ийн 55.3-д зааснаар үнэлгээг талуудад 2020 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4-182/23995 тоот мэдэгдлүүдийг ШШГТХ-ийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3-т зааснаар талуудыг дуудан ирүүлж биечлэн гардуулж, гарын үсэг зуруулж баталгаажуулан тэмдэглэл хөтөлж, эрх үүргийг тайлбарласан. Дээрх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Б.Мөнхцэцэг нь нийт 18,878,485 төгрөг төлсөн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.2 дахь хэсэгт зааснаар төлбөр төлөгчийн хүсэлтээр бие даан худалдан борлуулах 1 сарын хугацааг төлбөр төлөгчид олгосон. Энэ хугацаандаа орон сууцаа сайн дураар худалдан борлуулах үйлдэл гаргаагүй мөн төлбөрөө бүрэн төлж барагдуулаагүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн анхны албадан дуудлага худалдаанд 2020 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдөр үнэлэгдсэн үнэлгээний 70 хувь болох 67,655,000 төгрөгөөр оруулахад үнийн санал ирээгүй тул худалдан борлогдоогүй. Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг хоёр дахь албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хийгдэж хуулийн дагуу явагдсан байгаа тул нэхэмжлэгч Б.М...ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан баримтуудыг судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

2020 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдөр нэхэмжлэгч Б.М. нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Сүхбаатар дүүрэг, ... дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67м2 талбай бүхий орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд ханджээ.

 

Нэхэмжлэгчийн зүгээс өөрийн дээрх шаардлагын үндэслэлээ “...үл хөдлөх эд хөрөнгийн бодит үнэлгээг үндэслэлгүйгээр бууруулж байгаад гомдолтой” гэсэн агуулгаар тайлбарлаж байна.

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 102/шш2018/03406 дугаар захирамжаар хариуцагч Б.М..гээс  60,935,633 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “К.” ХХК-д олгож, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар  гүйцэтгээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын Ү-2203... дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүрэг, ... дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67м2 талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг албадан худалдсан үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгч Б.М.. дээрх шүүхийн хуулийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 102/шз2019/01012 дугаар захирамжийн дагуу №103 тоот шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн ба шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2019 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 19251134 тоот тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна.  

 

Барьцааны зүйл болох Сүхбаатар дүүрэг, ... дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67м2 талбай бүхий орон сууцыг 2020 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдрийн 19251134/182 дугаар тогтоолоор битүүмжлэн, 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 19251134/01 дүгээр тогтоолоор хураан авсан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49, 54 дүгээр зүйлүүдэд заасан журмыг зөрчөөгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцож тогтоож болдог.

 

Гэвч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогчид харилцан тохирч чадаагүйгээс Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас төлбөр авагчийн хүсэлтийг үндэслэн “М..” ХХК-ийг 2020 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдрийн 6/342 дугаар тогтоолоор шинжээчээр томилж, барьцаа хөрөнгө болох орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгосон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт нийцжээ.

 

Шинжээч 2020 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр тогтоолд заагдсан 3 өрөө орон сууцыг нийт 96,650,000 төгрөгөөр үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээ болон тайланг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хүргүүлсэн ба харин шийдвэр гүйцэтгэгч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу 2020 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрийн 4-182/23995 тоот мэдэгдлээр төлбөр төлөгчид мэдэгдсэн байна.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс дээр дурдсан шинжээчийн дүгнэлтийг 2020 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдрөө хүлээн авсан, мэдсэн талаараа маргаагүй. Харин “...Б.М. нь хөрөнгийн үнэлгээг албан ёсоор зөвшөөрч байж дараа нь өөрөө 30 хоногийн дотор орон сууцаа хувиараа борлуулах эрхтэй болно гэж буруу ойлгосон учир тухайн үедээ үнэлгээнд гомдол гаргаагүй. Хариуцагч байгууллага нэхэмжлэгчийг хуурч, буруу ойлголт өгсөн” гэж тайлбарласан. 

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасан. Хэрэгт цугларсан баримтуудаас үзэхэд нэхэмжлэгч Б.М. нь хуульд заасан хугацаанд гомдлоо шүүхэд гаргаагүй, хэтрүүлсэн гэж үзнэ. 

 

Нөгөөтэйгүүр нэхэмжлэгч болон хариуцагч талууд томилогдсон шинжээч үнэлгээ тогтоох эрхтэй эсэх, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээч томилохдоо шинжээчид эрх, үүрэг танилцуулсан эсэх талаар маргаангүй байна.   

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, аргачлалыг, “...тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж заажээ.

 

“М.” ХХК нь хөрөнгийг үнэлэхдээ, зах зээлийн, орлогын, өртөгийн хандлагын арга тус бүрээр үнэлгээ хийж, улмаар үнэлгээний дүнг нэгтгэн зах зээлийн үнэ цэнийг 96,650,000 төгрөг гэж тогтоосон байна. Хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтооход үнэлэгдэж буй хөрөнгийн орлого олох бодит боломж, өртөгийн өнөөгийн үнэ, байрлал, шинж чанар, орчны хувьд адил төстэй хөрөнгийн зах зээлд худалдах санал болгож буй үнэ цэнийг жишиж судалгаа хийж харьцуулсан нь үнэлгээний тайланд тодорхой тусгагдсан байна.

 

Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд зохигч өөрийн шаардлагаа нотлох, нотлох баримтаа шүүхэд цуглуулан гаргаж өгөх үүрэгтэй ба энэхүү үүргийнхээ хүрээнд шүүхийн журмаар баримт гаргуулах, шинжээч томилуулах, үзлэг болон туршилт хийлгэх зэрэг өргөн хэмжээний эрхийг эдэлдэг.

 

  Шинжээч  барьцаа хөрөнгө болох Сүхбаатар дүүрэг, .. дугаар хороо, ... дугаар байрны .. тоот хаягт байршилтай, 63.67м2 талбай бүхий орон сууцыг  96,650,000 төгрөгөөр үнэлснийг зах зээлийн үнээс хямд гэх үндэслэл хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдоогүй, нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага, түүний үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нотолж чадаагүй байна.

 

Иймд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох Сүхбаатар дүүрэг, ... дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67м2 талбай бүхий орон сууцыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Б.М..ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв. 

 

Түүнчлэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шинжээчээр ажилласан “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн тогтоосон үнэлгээ буюу 96,650,000 төгрөгийн 70 хувь болох 67,655,000 төгрөгөөр анхны дуудлага худалдааны санал болгох үнийг зарласан. 

 

Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тухай болон дуудлага худалдаа зарлагдсан талаарх мэдэгдлийг төлбөр төлөгчид Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлд заасан журмын дагуу хүргүүлж байжээ. Тодруулбал, хариуцагчийн тус байгууллагад мэдүүлсэн хаягуудаар холбогдох албан мэдэгдлүүдийг хүргүүлсэн байна. 

 

Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албаны иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь дээр дурдсан байдлаар хууль зөрчөөгүй тул нэхэмжлэгчийн “...хариуцагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхдээ болон анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулахдаа мэдэгдээгүй” гэх тайлбар үндэслэлгүй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2-т заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дугаар зүйлийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан эрхийн улсын Ү-2203... дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн ... дугаар хороо, ... дугаар байрны ... тоот хаягт байршилтай, 63.67 м2 талбайтай . өрөө орон сууцны үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Б.М.ийн гомдлыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн  70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар энэ шийдвэрийг зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                                      Н.ХАНГАЛ