МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэлийн Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Р.Алтантуяа даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүргийн .р хороо, ...-р хороолол, ....-р байрны ... тоотод оршин суух, регистр ..., Х...ийн У...ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүргийн ....-р хороо, Үндсэн хуулийн гудамж, өөрийн байр, регистр ... Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үнэлгээ хүчингүй болгуулахыг хүссэн хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.М..,

Гэрч Го. ХХК-д мэргэшсэн үнэлгээчин, регистр ..., Д.. овогтой Б...ы А...,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Б... нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Миний бие М.У... өөрийн охин Б.Б...ийн өмчлөлийн орон сууцьг барьцаалж Х.наас зээ..л авсан. Ингээд тус зээл төлөгдөөгүй тул Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн 102/ШШ2018/01700 дугаар шийдвэрээр М.У... надаас 125 064 643 төгрөг гаргуулж Х... ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Улмаар Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 01 сарын 23-ны өдрийн Ю2/Ш32019/01370 дугаартай Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, 2019 оны 01 сарын 23-ны өдрийн 102/ГХ2019/00146 дугаартай гүйцэтгэх хуудасны дагуу шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж эхэлсэн бөгөөд Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар Б.Б.ийн өмчлөлийн Улаанбаатар хот, Баянгол дүүргийн .... дугаар хороо, .... дугаар хороолол, ... дугаар байрны ...тоотод байрлах, 40.1 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- 2205027218 дугаарт бүртгэгдсэн 3 өрөө орон сууцыг битүүмжилж, хураасан. Гэтэл Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 4-224/20637 тоот мэдэгдлээр Б.Б...ийн өмчлөлийн дээрх орон сууцыг 168 313 307 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.1-т Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө гэж, мөн Иргэний хуулийн 177-р зүйлийн 177.1-т Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж тус тус заажээ. Хуулийн дээрх зохицуулалтад зааснаар дуудлага худалдаанд оруулах эд хөрөнгийн үнийг үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нар зөрүүтэй гаргасан, эсхүл огт санал гаргаагүй тохиолдолд шинжээч томилох үндэслэл болох бөгөөд тухайн үнийн саналыг авах, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд болон өмчлөгчийг тохиролцуулах ажиллагааг НШШГГ явуулах журамтай байна. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гуйцэтгэх газар нь өмчлөгч Б.Б...ээс өмчлөлийнх нь орон сууцны үнэлгээний талаар санал аваагүй, төлбөр авагч Хас банк ХХК-тай тохиролцох боломж олгоогүй буюу төлбөр төлөгчид хуулиар олгосон эрхээ хэрэгжүүлэх боломж олгоогүй. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь дээрх орон сууцыг 2020.01.20-ны өдөр битүүмжилсэн байдаг. Гэтэл Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.1-т заасныг буюу эд хөрөнгийг битүүмжилж, хурааснаас хойш 1 сарын дотор үнэлэх журмыг зөрчиж, битүүмжилснээс хойш даруй 21 сарын дараа үнэлж, хууль зөрчсөн үйл ажиллагаа явуулж байгаад гомдолтой. Түүнчлэн өмчлөгчийн орон сууц нь Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсэд байрлалтай, хотын төв үйлдвэр, үйлчилгээ, сургууль цэцэрлэгтэй ойр, зах зээлийн үнэлгээ нь хамгийн багадаа 300 сая төгрөгөөр үнэлэгдэх байтал Нийслэлийн шүүхийн гүйцэтгэх газар өмчлөгчийн орон сууцыг үнэгүйдүүлж, 168,313,307 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар дээрх байдлаар төлбөр төлөгч талын эрх ашгийг бодолцолгүй, төлбөр төлөгч миний бие болон орон сууцны өмчлөгч |Б.Б... бидэнд хохиролтойгоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж буйд гомдолтой байгаа тул аргагүйн эрхэнд ийнхүү шүүхэд хандаж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.7 дахь хэсэгт талууд эд хөрөнгийн Үнэлгээний талаар гомдлоо мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор гаргаж болохоор заажээ. Миний бие Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрьн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 4-224/20637 тоот мэдэгдлийг 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр гардаж авсан болно. Иймд Б. Б...ийн өмчлөлийн Улаанбаатар хот, Баянгол дүүрэг, .... дугаар хороо, .... дугаар хороолол, ... дугаар байр, ... тоотод байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205... дугаарт бүртгэгдсэн 3 өрөө орон сууцыг 168,313,307 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.М... шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 5 дугаар сарын 23-ны өдрийн 1700 дугаартай шийдвэрээр М.У...ээс 125 064 643 төгрөгийг гаргуулж Хас банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч М.Уранчимэгийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б.Бадамцэцэгийн өмчлөлийн Баянгол дүүрэг, .... дугаар хороо, ... дугаар хороолол, ... дугаар байр,... тоотод байрлах 40.1 мк.в талбайтай орон сууцыг 2021 оны 10 дугаар сарын 1-ний өдрийн 1925060207 хураах тогтоолор хурааж, хадгалалт хамгаалалтыг М.Уранчимэгт үлдээсэн. Талуудаас Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэг, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2 дах хэсэгт зааснаар шинжээчээр үнэлгээг тогтоолгоход 168 313 307 төгрөгөөр үнэлсэн. Төлбөр төлөгч М.У... болон барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч Б.Б... нарын оршин суух хаягаар үнэлгээний мэдэгдлийг 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр М...ХХК-ийн баталгаат шуудангаар явуулсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд, гэрчийн мэдүүлгийг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч М.У... нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргажээ. Шүүх нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж дүгнэлээ.

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 05-р сарын 23-ны өдрийн 102/ШШ2018/01700 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2018 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн 1629 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2018 оны 12-р сарын 14-ний өдрийн 001 ХТ2018/01871 дугаар тогтоолоор хариуцагч М.У....ээс 125 064 643 төгрөг гаргуулж, Х... ХХК-д олгох, барьцааны зүйлээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар шийдвэрлэсэн, шийдвэр хүчинтэй /хх 9-12, 25-36/ байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ, сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу албадан гүйцэтгэхээр заажээ.

 

Тус шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 01-р сарын 23-ний өдрийн 01370 дугаар Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, 146 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж, төлбөр төлөгч М.У...ийн үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалсан хөрөнгө болох Б.Бадамцэцэгийн өмчлөлийн, улсын бүртгэлийн Ү-2205... дугаарт бүртгэгдсэн Баянгол дүүргийн ....дугаар хороо, ...-р хороолол, ...-р байрны ... тоот 40.1 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг битүүмжлэх, хураах ажиллагаа хийгдсэн /хх 37-49/, улмаар төлбөр төлөгчид үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн саналаа ирүүлэхийг2021 оны 10-р сарын 01-ний өдрийн 4-224/18534, 4-224/18555 тоот албан бичгээр тус тус /хх 45-48/ мэдэгджээ.

 

Төлбөр төлөгч нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн барьцаа хөрөнгийг худалдах үнийн санал өгөөгүй, төлбөр авагч Хас банк барьцааны зүйлийг үнэлгээ хийлгэх шинжээч томилуулах хүсэлтийг 2021 оны 10 дугаар сарын 201-ний өдрийн 2б/3415 тоот албан бичгээр /хх 49/ ирүүлсэн байна.

 

Харин шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10-р сарын 06-ны өдрийн 10/253 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Голден пейж аудит ХХК-ийг шинжээчээр /хх 50/ томилжээ.

 

Шинжээч 2021 оны 10-р сарын 22-ний өдрийн дүгнэлтээр тухайн хөрөнгийг 168 313 307 төгрөгөөр үнэлэхдээ /хх 53-65/ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8-р зүйлд заасан үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хэрэглэн, байршлын хувьд нэг дор байх байр, Үнэгүй.мн сайтын үнэтэй харьцуулан жишиж стандартын дагуу үнэлсэн байна.

 

Түүнчлэн гэрч, үнэлгээчин Б.А...гийн ... үнэлгээ хийх хөрөнгөнд 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр үзлэг хийхэд М.У... байлцсан, тухайн орон сууц нь хуучны 40 мк.в байр байсан бөгөөд хэмжилтээр 88.84 мк.в болсон, Үнэлгээний олон улсын стандарт 105.10.3 дах хэсгийг баримтлан зах зээлийн болон өртгийн хандлагаар хийсэн, Баянгол дүүрэгт орон сууцны мэдээлэл хангалттай байсан учраас зах зээлийн хандлагыг илүү төвлөрүүлж үнэлгээг 168 313 307 төгрөгөөр үнэлсэн гэсэн мэдүүлэг болон шинжээчийн дүгнэлт үндэслэлтэй гэж дүгнэлээ.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ...төлбөр төлөгчөөс үнийн санал аваагүй, Хас банктай тохиролцох боломж олгоогүй, 1 сарын дотор үнэлэх байсан боловч 21 хоногт үнэлсэн, зах зээлийн үнээр 300 000 000 төгрөгний үнэтэй гэж тодорхойлсон боловч тайлбар, үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй байна.

 

Түүнээс гадна тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 250 000 000 төгрөг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн М.Уранчимэгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020-09-17-ны өдрийн 102/ШШ2020/02659 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020-10-23-ны өдрийн 2182 дугаар магадлал /хх 83-85, 90-92/ тус тус хүчин төгөлдөр болно.

 

Шинжээч тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгиййг зах зээлийн үнээр үнэлсэн нь Иргэний хуулийн 177-р зүйлийн 177.1 дэх хэсгийг зөрчөөгүй, шийдвэр гүйцэтгэгч нь үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч нарт 2021 оны 10-р сарын 26, 29-ний өдөр мэдэгдсэн /хх 66-72/ улмаар үнэлэгдсэн үнээс багагүй үнээр орон сууцаа 1 сарын дотор худалдан борлуулах саналыг бичгээр мэдэгджээ.

 

Энэ хугацаанд төлбөр төлөгч орон сууцаа худалдах, төлбөр авагчид төлбөрийг төлөх ямар нэг арга хэмжээ авсан нь нотлогдоогүйгээс гадна шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхдээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасан журмыг зөрчөөгүй байна.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Х..., нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч П.У... нар нь шүүх хуралдааны мэдэгдлийг хүлээн авсан боловч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр ирээгүй тул хариуцагчийн хүсэлтээр нэхэмжлэгчийн эзгүйд хэргийг шийдвэрлэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115-р зүйлийн 115.2.3, 116, 118-р зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 177-р зүйлийн 177.1 дэх хэсэг, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55-р зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Б.Б...ийн өмчлөлийн, улсын бүртгэлийн Ү-2205...дугаарт бүртгэгдсэн Баянгол дүүргийн ...дугаар хороо, 2-р хороолол, ..-р байрны ... тоот 40.1 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 168 313 307 /нэг зуун жаран найман сая гурван зуун арван гурван мянга гурван зуун долоо/ төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгохыг хүссэн М.У.ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7-р зүйлийн 7.1.2 дахь хэсэг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60-р зүйлийн 60.1, 56-р зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

Шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргаж эрхтэй.

 

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Р.АЛТАНТУЯА