Б дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Х.Энхзаяа даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч: Ч дүүрэг, 0 дүгээр хороо, 0000 Д.С-ын талбай 00, өөрийн байранд байрлах, У ХХК /РД:000000/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: С  дүүрэг, 5-р хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-т холбогдох,

 

Эд хөрөнгө үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ц, Т.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.О, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Баттулга нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч У ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Б дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 0000 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 000/ШШ0000/00000 дүгээр шийдвэрээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 0000 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 10 дугаартай худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагааг хүчингүй болгож, худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагаа явуулахын өмнө эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоохыг даалгаж шийдвэрлэсэн.

Дээрх шийдвэрийн дагуу Х ХХК нь дараахь хөрөнгүүдийг дор дурдсанаар үнэлсэн. Үүнд:

Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй, Б дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол,0 дугаар байрны 000 тоот 00 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцыг 95,324,000 төгрөгөөр,

Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А зориулалттай 316.04 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 832,615,000 төгрөгөөр;

Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000, Ү-000000000, Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй, ч дүүрэг 0 дүгээр хороо Б тойруу 00 дугаар байр 00 тоот хаягт байрлах орон сууц, цайны газар, өргөтгөлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 361,140,000 төгрөгөөр, нийт 1,289,079,400 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн.

У ХХК нь дээрх хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, түүнийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа.

 

1.Б дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол,0 дугаар байрны 000 тоот 00 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцны үнэлгээний талаар:

 

У нь уг хөрөнгийг төлбөрт тооцон авсны дараа 90,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулсан. Үнэлгээчин уг хөрөнгийг зөвхөн зарын веб сайтад тавьсан үнэ бус анхны саналын дуудлагын үнээр тооцож 95,324,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй байна.

 

2. х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А  зориулалттай 316.04 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар:

 

Х дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Б а , 34а амины орон сууцны зориулалттай хөрөнгө нь 316,04 м.кв талбайтай гэж Улсын бүртгэлийн газарт бүртгэлтэй байсан. Манай зүгээс уг үл хөдлөх эд хөрөнгөд дахин шинжээч томилж үнэлгээ гаргуулахад 000м.кв талбайтай гэсэн дүгнэлт гарсан байдаг. Үүнээс харвал 20.69 м.кв талбайн зөрүү гарч ирсэн бөгөөд м.кв-аар нь үнэлгээг нь гаргавал 52,000,000 гаруй төгрөгний зөрүүтэй байдаг.

Уг үл хөдлөх хөрөнгөтэй нэг хотхонд орших ижил загвартай, хийц загвар бүхий хөрөнгийг 0000 онд 460,000,000 төгрөгөөр худалдсан, мөн ижил загвартай боловч сүүлд баригдсан, бүрэн засвар тохижилттой хөрөнгийг зарах үнийг хөрөнгийн зуучлагч компани 560,000,000 төгрөгөөр тогтоосон байна.

Мөн шинжээч нь харьцуулалтад Нүхтийн амны сууцнуудтай харьцуулсан байх ба Нүхтийн ам нь зэрэглэл өндөртэй, үнэлж буй хөрөнгөөс 10 гаруй км зайтай, дийлэнх хөрөнгө нь тус бүртээ ашиглах эрхийн газартай, төвийн шугам сүлжээнд холбогдсон байдаг. Тухайн объектыг гүүгл мапаас /goole map/ хайхад авто замаас 9 километрийн зайтай байсан. Үүнийг манайх байршлын хувьд ч тэр ижил төстэй объект гэж үзэх боломжгүй гэж үзэж байгаа.

Гэтэл үнэлж буй хөрөнгө нь өөрт ногдох газаргүй, фасад, дээвэр, дотор шал, хана тааз, цонх зэрэгт засвар хийх, солих шаардлагатай, шууд нүүн орж амьдран суухад бэлэн биш хөрөнгө юм. Иймээс шинжээч энэ хөрөнгийг зөвхөн ижил төстэй гэх хөрөнгийг зарах зарын үнэд үндэслэж 832,615,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь илэрхий үндэслэлгүй байна.

Манай зүгээс шинжээч дүгнэлт гаргаж байх үед Б а анд байрлалтай үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой доголдлыг хэлж байсан. Манай зүгээс шинжээчийг газар дээр нь шинжилгээ хийх ёстой гэж үзэж байсан. Гэтэл тус дүгнэлтийг гаргасан шинжээч нь шинжилгээ хийгээгүй зүгээр метр барьж орж ирээд 2-3 удаа харсан болоод явчихсан байдаг. Ингээд дүгнэлт гаргахдаа Улсын бүртгэлд бүртгэлтэй байсан м.кв-ийн хэмжээг ашиглаад дүгнэлт гаргасан байсан. Мөн гадна пассат нурсан, дээврээс ус гоожсон, шал эвдэрсэн байдлыг үнэлгээнд оруулж тооцоогүй бөгөөд 1 м.кв талбайг 2.600.000 төгрөгөөр үнэлж дүгнэлт гаргасан байдаг.

Манай зүгээс тухайн хотхонд яг ижил загвартай, хажуу талд нь байрлалтай Дипломат ресиденс хотхоны орон сууцны зарах зарыг Ремаск /Remax/-аас авч харахад уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 460,000,000 төгрөгөөр зарна гэсэн байсан. Мөн өөр бусад ижил загвар болон хийцтэй орон сууцтай харьцуулахад 1 м.кв-ийн үнийг 2,186,000 төгрөгөөр үнэлж борлуулсан талаар тайланд тусгасан байсан. Иймд манай зүгээс уг үл хөдлөх хөрөнгийн 1 м.кв бүрийн үнийг 2,600,000 төгрөгт үнэлэх боломжгүй гэж үзэж байгаа. Ялангуяа доголдолтой, засан сайжруулах зайлшгүй шаардлага уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд байж боломгүй үнэ гэж үзэж байгаа.

 

3. Бага тойруу 18 дугаар байрны 58 тоот хаягт байрлах 127.98 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн талаар:

Уг хөрөнгө нь хуучны 5 давхар орон сууцны доор байрладаг бөгөөд байрны бохир дотогшоо хальдаг, цахилгааны холболт хуучирснаас шалтгаалан хананаас цахилгаан цохидог, үүнээс шалтгаалан гадна дулаалга шатах зэрэг асуудал гардаг, өргөтгөлийн хэсэг халаалтгүй, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулахад чанарын шаардлага хангахгүй, ихээхэн хэмжээний хөрөнгө оруулж засах шаардлагатай, бохирын холболтыг шинээр хийх шаардлагатай байгаа зэргийг харгалзан үзээгүй. Уг хөрөнгийг У ХХК-аас худалдан авсан өмчлөгч үнэлгээний компанийг очиж үзлэг хийхэд хэлсэн боловч эдгээр нөхцөл байдлыг үнэлгээнд огт харгалзаагүй, зөвхөн ижил төстэй байрлалд байрлах үйлчилгээний байрны талбайн үнээр тооцон үнэлсэн нь хангалтгүй юм.

Уг байрны одоогийн өмчлөгч нь уг байрыг 178,000,000 төгрөгөөр худалдан авсан бөгөөд байр чанарын шаардлага хангахгүй талаар байнга гомдол гаргаж, байрны чанар байдлын талаар ноцтой төөрөгдсөн гэх үндэслэлээр гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж банкинд удаа дараа гомдол гаргаж байсан. Гэтэл шинжээч уг хөрөнгийг 361,140,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй юм.

 

Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн дээрх үнэлгээ нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд дуудлага худалдааны анхны үнэлгээг тогтоох зорилгоор хийсэн үнэлгээ биш бөгөөд шууд төлбөрт тооцож өгөх ажиллагаанд шууд ашиглагдах үнэлгээ юм. Энэ шинжээрээ шинжээчийн үнэлгээ нь дуудлага худалдаанд 30, 50 хувиар бууруулан оруулж худалдан авагчдын эрэлт, сонирхолд үндэслэн борлуулах замаар үнэ бодитоор тогтох боломжгүй, уг хөрөнгөөр хариуцах төлбөрийн дүнгээс илүү үнэлсэн төгрөг бүрийг төлбөр авагч төлөх үүрэг хүлээж болзошгүй нөхцөл байдлыг шинжээч болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага анхааран үзэх ёстой байсан.

Мөн уг хөрөнгүүдэд төлбөр төлөгчийн хүсэлтээр Б дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд шийдвэрлэгдсэн /102/ШШ0000/00314 дугаартай шийдвэртэй/ хэргийн хүрээнд 2018 оны 11 дүгээр сард хөндлөнгийн үнэлгээ хийгдсэн бөгөөд уг үнэлгээгээр хөрөнгүүдийг үнэлгээ хийх өдрийн байдлаар 990,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь Хөрөнгө-Эстимейт ХХК-ийн үнэлгээг уг үнэлгээнээс илэрхий зөрүүтэй байгааг ч энд дурдах нь зүйтэй.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд 42.2-т зааснаар Шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална. мөн Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2-т Энэ хуулийн 9.1-д заасан ажиллагааг явуулсны дараа харшлах шалтгаан байхгүй гэж үзвэл шинжээчид шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол, захирамж, хүсэлтийг гардуулан өгч, эрх, үүрэг, хариуцлагыг нь урьдчилан сануулж, гарын үсэг зуруулна гэснийг тус, тус зөрчиж шинжээчийн дүгнэлт гарсан гэж үзэж байгаа гэжээ.

 

Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэрээр томилогдсон Хөрөнгө-Эстимейт ХХК-ийн 0000 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн Б дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол,0 дугаар байрны 000 тоот 00 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууц, х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А зориулалттай 316.04 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө, бага тойруу 18 дугаар байрны 58 тоот хаягт байрлах 127.98 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгүүдэд тус тус хийсэн үнэлгээг буюу 0000 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн 4/29184 дугаартай мэдэгдлийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Б дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 0000 оны 09 сарын 04-ний өдрийн 000/ШШ0000/00000 дугаартай шийдвэрээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 0000 оны 04 сарын 17-ны өдрийн 10 дугаартай худалдан борлуулах үнэ санал болгох ажиллагааг хүчингүй болгож, эд хөрөнгө худалдах, борлуулах, эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоох ажиллагааг хариуцагчид даалгаж шийдвэрлэсэн. Уг шийдвэрийн дагуу өмнөх шүүхээс 0000 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 1113 тоот шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуудас, 14701 дугаартай шүүхийн шийдвэрийг албан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамжийг тус газарт хүргүүлсэн. Уг шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөгчийн барьцаалсан Х дүүрэг, 11 хороо, Б а , 34а тоотод байрших, 316.4 м.кв талбайтай амрагчдын зориулалттай орон сууц. Мөн Б дүүргийн 8 дугаар хороо, 8 байрны 160 тоот орон сууц. Мөн Чингэлтэй дүүргийн 4 хороо, Багатойруу, 18 дугаар байранд байрших орон сууц болон цайны газар, дэлгүүрт шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэсэн байдаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нарыг хуулиар олгосон эрхийг хангаж 0000 оны 12 сарын 03-ны өдөр шинжээч томилсон тогтоолыг танилцуулж, шинжээчээр Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн шинжээч н.Эрдэнбаатарыг томилж төлбөр авагч, төлөгч талаас шинжээчээс татгалзах, татгалзлыг асууж, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлд тусгахад зохигч талууд шинжээчээс татгалзах зүйлгүй гэсэн тайлбар өгсөн байдаг. Ингээд шинжээчид хууль сануулж, хууль зөрчсөн тохиолдолд хариуцлага хүлээхийг тогтоолоор сануулж гарын үсэг зуруулсан байдаг. Манай зүгээс шүүх хуралдааны явцад үнэлгээ гаргасан шинжээчийг гуравдагч этгээдээр татан оролцуулах хүсэлт гаргасан боловч хангаагүй учир уг шинжээчийн дүгнэлтийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч миний бие тайлбарлах ажиллагааг хийе.

Манай зүгээс шинжээчийн дүгнэлтийг хуульд заасны дагуу явуулсан гэж үзэж байна. Тухайлбал Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-т шинжээч эд хөрөнгөд үнэлгээ хийх арга аргачлалыг зааж өгсөн байдаг. Үүнд: Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан байгаа.

Нэхэмжлэгч талаас дурдсан эхний шаардлагын хувьд Х дүүрэг, Б а анд байрлалтай амины орон сууцны м.кв-ыг дурдсан байдаг. Өмнөх шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэгч талаас гаргасан уг орон сууцны дэлгэрэнгүй лавлагааг холбогдох газраас гаргуулж шүүхэд ирүүлсэн байдаг. Мөн тухайн орон сууцны 1, 2, 3 давхрын план зургийг гаргуулж ирүүлсэн бөгөөд уг баримтад 1 давхрыг 129.78 м.кв, 2 давхрыг 102.22 м.кв, 3 давхрыг 64.4 м.кв талбайтай хэмээн бүртгэгдэж баталгаажуулсан байдаг. Ингээд тухайн орон сууцны нийт талбай нь 316.4 м.кв буюу Улсын бүртгэлийн газраас олгогдсон гэрчилгээний талбайтай таарч байдаг. Уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг төлбөр төлөгч анхнаасаа У ХХК-д үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар барьцаанд тавьсан байдаг. У ХХК-ийн хувьд гэрээг байгуулж байхдаа уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн байгаа газар очиж шалгаж үзээд, гэрээндээ м.кв-ын хэмжээг тусгаж Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт барьцаа хөрөнгөөр бүртгүүлсэн байдаг. Гэтэл одоо талбайн хэмжээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Хоёрдугаарт Нэхэмжлэгч талаас уг орон сууцыг Нүхтийн аманд байрлалтай амрагчдын сууцны зориулалттай орон сууцтай харьцуулсан нь буруу гэсэн үндэслэл гаргасан байдаг. Шинжээчийн хувьд Хөрөнгө үнэлгээний тухай хуулийн 8.1-т заасны дагуу Х дүүрэгт байрлалтай амрагчдын зориулалттай орон сууцны жишиг үнийг харьцуулалтын аргаар хийсэн байдаг. Х дүүрэг, Нүхтийн аманд байрлалтай орон сууц нь уг хөрөнгөтэй ижил түвшиний буюу Улаанбаатар хотын хэмжээнд А бүсд, Богд уулын энгэрт байрлалтай орон сууц юм. Жишиг үнийн хувьд ижил түвшиний чанарын хийцтэй адил бүтээгдэхүүнээр барьсан байдаг. Мөн харьцуулсан орон сууцны борлуулагдах үнийн хувьд барьцааны үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Х дүүрэг, 11 хороонд байрлах амины орон сууцны хувьд 980,000,000 төгрөг, Анамо хотхон 1,380,000,000, нүхтын аманд байрлах орон сууц 990,000,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан. Метр квадратын жишгээр харьцуулбал барьцааны хөрөнгийн хувьд 1 м.кв нь 2,311,000 төгрөг, анамо хотхон 3,068,000 төгрөг, нүхтийн ам 3,093,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байгааг зааж өгсөн. Иймд шинжээч нь үнийг нүхтийн аманд байрлах орон сууцны үнийг итгэлцлүүрийн аргаар 0.9 хувиар бууруулж 836,615,229 төгрөгөөр үнэлсэн нь хуульд нийцсэн байна гэж үзэж байгаа.

Б а болон Нүхтийн аманд байрлалтай амины орон сууцнууд нь ус болон тог цахилгааны асуудлаа бүрэн шийдсэн байдаг бөгөөд хэрэв шинжээч ус болон дулаан, тог цахилгааны асуудлаа шийдэж чадаагүй орон сууцтай харьцуулсан бол шинжээчийн дүгнэлт хүчингүй гэж үзнэ гэж харж байгаа. Хэрэгт авагдсан баримтаас харвал шинжээчийн харьцуулсан амины орон сууц нь барьцаа хөрөнгө болох орон сууцтай ижил түвшнийх гэдэг нь тогтоогдож байна.

Иймд Х дүүрэгт байрлалтай амины орон сууцыг хэт өндрөөр үнэлсэн гэх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.

Чингэлтэй дүүрэгт байрлах орон сууцыг харьцуулахдаа шинжээч нь 0000 онд зарлагдсан Чингэлтэй дүүрэг, Соёл, урлагийн их сургуулийн хажууд байрлах, барилгын хэмжээ 98 м.кв үйлчилгээний зориулалттай амины орон сууц. Мөн уг дүүрэгт байрлах Тэнгис кинотеатрын ард байрлах үйлчилгээний зориулалттай орон сууцнуудтай харьцуулан үнэлгээг гаргасан байдаг. Нэхэмжлэгч талаас м.кв-ын үнийн зөрүү хэт их орон сууцнуудтай харьцуулан үнэлгээ гаргасан гэж маргадаг. Шинжээчийн хувьд хуульд заасны дагуу үнийн итгэлцэлүүрийг бууруулж буюу 0.9 хувиар хасч үнэлгээг тогтоосон нь хуульд нийцсэн гэж үзэж байна.

Б дүүрэгт байрлалтай орон сууцны хувьд мөн ялгаагүй ижил түвшиний ойр байрлалтай орон сууцнуудтай харьцуулж гаргасан нь тайланд тусгагдсан байх бөгөөд 90,000,000 төгрөгний үнэлгээтэй байрыг 95,000,000 гэж үнэлсэн нь хэт өндөр үнэлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа. Мөн Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-т Зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаархи нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй гэж заасан байдаг. Гэтэл нэхэмжлэгч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотолсон баримтыг гаргаж өгөөгүй байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчийн тайлбар болон хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад:

 

 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

  Нэхэмжлэгч У ХХК нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-т холбогдуулан эд хөрөнгө үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

  Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2015 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 703 дугаар шийдвэрээр Ж Ж ХХК-иас 965,432,643 төгрөгийг гаргуулж, "У" ХХК-д олгох, хариуцагч сайн дураар шийдвэрийг эс биелүүлбэл барьцааны зүйл болох Х дүүргийн 11 дүгээр хороо, Б а , 34а тоотод орших, 316,04 м.кв талбайтай, 000160595 дугаар гэрчилгээтэй, улсын бүртгэлийн Ү-2206018827 дугаарт бүртгэлтэй, амрагчдын орон сууц, Б дүүргийн 8 хороо, 8 байр 160 тоот хаягт бүртгэлтэй, улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц, Чингэлтэй дүүргийн 4 хороо, Бага тойруу 18 байр 58 тоот хаягт бүртгэлтэй Ү-000000000, Ү-000000000, Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц болон өргөтгөлийн цайны газрын болон дэлгүүрийн А, Б хэсэг болох нэг хүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн байна.

 

Энэхүү шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай тус шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 03 дугаар саргын 11-ний өдрийн 00/ШЗ0000/0000 дугаартай захирамж гарсаны дагуу гүйцэтгэх хуудас бичигдсэнээр хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2015 оны 03 дугаар сарын 19-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн явуулжээ.

 

Ийнхүү шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан хөрөнгө болох Х дүүргийн 11 дүгээр хороо, Б а , 34а тоотод орших, 316,04 м.кв талбайтай, 000160595 дугаар гэрчилгээтэй, улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, амрагчдын орон сууц, Б дүүргийн 8 хороо, 8 байр 160 тоот хаягт бүртгэлтэй, улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц, Чингэлтэй дүүргийн 4 хороо, Бага тойруу 18 байр 58 тоот хаягт бүртгэлтэй Ү-000000000, Ү-000000000, Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц болон өргөтгөлийн цайны газрын болон дэлгүүрийн А, Б хэсэг болох нэг хүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хураасан байна.

 

Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Ж Ж ХХК нь дээрх барьцааны зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг нийтэд нь 2,650,000,000 төгрөгөөр үнэлснийг төлбөр авагч У ХХК хүлээн зөвшөөрч, уг үнийн дүнгээр анхны албадан дуудлага худалдаанд болон 2 дахь албадан дуудлага худалдаагаар оруулахад худалдан борлогдоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль /2002 он/-ийн 48 дугаар зүйлийн 48.7-д заасны дагуу худалдан борлогдоогүй дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг төлбөртөө тооцон авахыг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагааг 2016 оны 06 сарын 14-ний өдөр явуулсан байна.

 

Ийнхүү худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагч Улаанбаатар банк ХХК-ийн төлбөрт тооцон шилжүүлэхээр шийдвэрлэсний дагуу тус үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг Улаанбаатар хотын банк ХХК шилжүүлэн авч,

2016 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн Худалдах, худалдан авах гэрээгээр Х дүүргийн 11 дүгээр хороо, Б а , 34а тоотод орших, 316,04 м.кв талбайтай, 000160595 дугаар гэрчилгээтэй, улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, амрагчдын орон сууцыг иргэн Б.Анхсаруулд,

2016 оны 08 дугаар сарын 19-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээгээр Чингэлтэй дүүргийн 4 хороо, Бага тойруу 18 байр 58 тоот хаягт бүртгэлтэй Ү-000000000, Ү-000000000, Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц болон өргөтгөлийн цайны газрын болон дэлгүүрийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг иргэн А.Ариунболорт,

2016 оны 09 дүгээр сарын 07-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээгээр Б дүүргийн 8 хороо, 8 байр 160 тоот хаягт бүртгэлтэй, улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй орон сууц иргэн Д.Мөнхбатын өмчлөлд тус тус шилжүүлжээ.

 

Дээрх 2016 оны 06 дугаар сарын 14-ны өдрийн санал болгох шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг төлбөр төлөгч Ж Ж ХХК эс зөвшөөрч, гомдол гаргасны дагуу Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 000/ШШ0000/00000 дугаартай шийдвэрээр санал болгох шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг хүчингүй болгож шийдвэрлэснийг давж заалдах шатны шүүх болон хяналтын шатны шүүх тус тус хянаад шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

 

Улмаар хариуцагч байгууллага нь дахин санал болгох ажиллагааг 0000 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдөр явуулж, 2015 оны 05 дугаар сарын 24-ний өдөр талуудын тохиролцсон үнэлгээ болох 2,650,000,000 төгрөгөөр төлбөр авагчид санал болгож, үл хөдлөх хөрөнгүүд нэгэнт гуравдагч этгээдэд шилжсэн тул үнийн зөрүү болох 1,679,142,244 төгрөгийг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын дансанд байршуулахыг төлбөр авагч У ХХК-д үүрэг болгожээ.

 

Энэхүү шийдвэрийг төлбөр авагч тал болох У ХХК эс зөвшөөрч, хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргаснаар Б дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 0000 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 000/ШШ0000/00000 дугаартай шийдвэр гарч, 0000 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн худалдан борлогдоогүй эд хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагаа-г хүчингүй болгож, худалдан борлогдоогүй хөрөнгийг төлбөр авагчид санал болгох ажиллагаа явуулахын өмнө эд хөрөнгөд үнэлгээ тогтоохыг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад даалгасны дагуу тус шүүхийн шүүгчийн 0000 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 000/ГХ0000/0000 дугаартай гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн байна.

 

Ийнхүү хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 0000 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр 416 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол гаргаж, уг тогтоолоор Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн шинжээчээр томилжээ

 

Шинжээч Хөрөнгө эстимэйт ХХК нь барьцааны зүйл болох 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийтэд 1,289,079,400 төгрөгөөр үнэлсэнтэй нэхэмжлэгч тал танилцаад эс зөвшөөрч, түүнийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан ба үндэслэлээ дараах байдлаар тайлбарлаж байна. Үүнд:

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй, Б дүүргийн 8 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол,0 дугаар байрны 000 тоот 00 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууцыг 2016 онд манай компани 90,000,000 төгрөгөөр бусдад худалдсан байхад зах зээлийн судалгааг хийхгүйгээр анхны албадан дуудлага худалдааны үнээр буюу 95,324,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үлдэслэлгүй гэж,

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг талбайн хэмжээ 000м.кв талбайтай байхад түүнийг хэмжиж үзэхгүйгээр улсын бүртгэлийн гэрчилгээг үндэслэн 316,04 м.кв талбайтай гэж тооцон 832,615,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй, мөн уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй биш Нүхтэд байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй харьцуулсан нь үндэслэлгүй, нөхөн сэргээх засварын зардлыг тооцоогүй, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хажууд байдаг адил чанарын үл хөдлөх эд хөрөнгийг 460,000,000 төгрөгөөр зарна гэж байна гэх агуулгаар ;

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000, Ү-000000000, Ү-0000000000 дугаарт бүртгэлтэй, ч дүүрэг 0 дүгээр хороо Б тойруу 00 дугаар байр 00 тоот хаягт байрлах орон сууц, цайны газар, өргөтгөлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг У ХХК нь 2016 онд 187,000,000 төгрөгөөр бусдад худалдсан, ...тухайн байрны чанарын байдал болон засвар хийгдэх нөхцөл байдлыг харгалзан үзээгүй, ...зөвхөн ижил төстэй байрлалд байрлах үйлчилгээний байрны талбайн үнээр тооцож 361,140,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй гэх агуулгаар тайлбарлаж байхаас гадна шинжээч Хөрөнгө эстимэйт ХХК-д эрх үүргийг нь тайлбарлаж өгөөгүйгээс гадна шинжээч нь хариуцлагын даатгалд хамрагдаагүй гэх үндэслэл заан, мэтгэлцэж байна.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 0000 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр 416 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоолыг 0000 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад танилцуулж шинжээчээс татгалзах эсэхийг асууж, тэмдэглэл үйлдсэн байхаас гадна шинжээч Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр ажиллахад татгалзах зүйл байгаа эсэх, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг асууж, хуулинд заасан эрх үүргийг нь тайлбарлан өгч гарын үсэг зуруулсан нь болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна. /2хх-141-143 тал/.

 

Мөн хэрэгт шинжээч буюу хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн этгээд нь хариуцлагын даатгалд хамрагдсан эсэх талаарх баримт авагдаагүй боловч энэ нь тухайн шинжээчийн гаргасан үнэлгээний тайланг хүчингүй болгох үндэслэлд хамаарахгүй юм.

Өөрөөр хэлбэл Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2-т Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлагыг хуульчилсан байх бөгөөд түүнд хөрөнгийн үнэлгээчин нь заавал хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх тухай шаардлага тусгагдаагүй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар зохигч нь өөрийн шаардлага болон татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаархи нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй тул нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн үндэслэлээ нотолсон баримтыг шүүхэд гаргаж өгөх үүрэгтэй.

 

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ... ижил төстэй биш үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулсан, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардлыг тусгаагүй, зах зээлийн судалгааг хангалттай зөв хийгээгүй гэж тайлбарлаж байх боловч энэхүү тайлбараа баримтаар нотолж чадаагүй байна.

 

Мөн уг үл хөдлөх хөрөнгийг 2016 онд бусдад худалдсан үнийн дүнг уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэ гэж үзэх үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгчийн гаргасан 2016 онд үнэлгээчний үнэлснээс доогуур үнээр бусдад худалдсан гэх тайлбар нь Хөрөнгө эстимэйт ХХК-ийн 0000 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүй гэж үзлээ.

 

Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 2011 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр Ж Ж ХХК-ийн захирал Д.Оюунбилэгийн нэр дээр өмчлүүлсэн өмчлөх эрхийн 000160595 дугаартай гэрчилгээн дээр 316,04 м.кв талбайтай гэж бүртгэгдсэн байх бөгөөд У ХХК нь уг эд хөрөнгийн зээлийн гэрээний үүрэгт барьцаалахдаа, санал болгох хурлын шийдвэрийн дагуу өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авахдаа болон уг эд хөрөнгийг иргэн Б.Анхсаруулд худалдахад дээрх талбайн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй. Мөн Хөрөнгө эстимэйт ХХК нь уг хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох дүгнэлт гаргах үед уг хөрөнгийн талбайн хэмжээг бүртгэсэн улсын бүртгэлд өөрчлөлт ороогүй байх тул Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт зааснаар уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг бүртгэсэн улсын бүртгэлийг үнэн зөв гэж үзнэ.

 

Иймд шинжээч Хөрөнгө эстимэйт ХХК нь эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000000 дугаарт бүртгэлтэй, х дүүрэг 00 дүгээр хороо, Б а /00000/, 00а тоот А зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо талбайн хэмжээг улсын бүртгэлд бүртгэсэн хэмжээ буюу 316,04 м.кв-аар тооцсоныг буруутгах үндэслэлгүй юм.

 

Иймд дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч У ХХК-ийн хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-т холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон:

ТОГТООХ нь:

 

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч У ХХК-ийн хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-т холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасны дагуу шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай. 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ  Х.ЭНХЗАЯА