МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Хэргийн индекс 135/2015/00692/и

 

Дархан-Уул аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч М.Оюунцэцэг би даргалж, тус шүүхийн хурлын танхимд хийсэн хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Дархан сум, ,,,,, тоотод оршин суух, А овогт С-ийн Ө /регистрийн дугаар ,,,,,,,/,

Нэхэмжлэгч: Дархан сум,  тоотод оршин суух, Н овогт Н-ийн С /регистрийн дугаар ......., /

Нэхэмжлэгч: Дархан сум, байрны ,,, тоотод оршин суух, Х овогт Н-ийн Б /регистрийн дугаар ,,,,,,, / нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Дархан-Уул аймаг, Дархан сум, М ХХК-д холбогдох,

Орон сууцны талбайн үнийн зөрүү гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас алданги гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Ц, Н.З хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Г нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч С.Ө шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Ц шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа:

...С.Ө нь 2013 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр М ХХК-тай гэрээ хийж орон сууц захиалгаар бариулах болсон юм. Байраа авахдаа урьдчилгаа 30 хувь буюу 19,180,200 төгрөгийг төлж үлдэгдлийг зээлд хамрагдан төлж байраа авсан. Гэвч бидний 49,18 мкв гэж авсан 2 өрөө орон сууц маань хэмжээндээ хүрэхгүй мэргэжлийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэхэд 45,286 мкв буюу 3,894 мкв дутаж байна. Мкв-ын үнийг 1,300,000 төгрөгөөр бодож авсан юм. Иймд дээрх талбайн зөрүү үнэ 3,894*1,300,000=5.062.200 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү. гэв.

Нэхэмжлэгч Н.С шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.З шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа:

...2013 онд М ХХК-ий ,,,, таун хорооллын 2 өрөө байр болох 49,18 мкв талбай бүхий орон сууцыг гэрээг байгуулж захиалсан. Миний авсан байрны үнэ нь 1 мкв талбайн үнэ нь 1,050,000 төгрөг бөгөөд 49,18 мкв талбайтай орон сууцны нийт үнэ 63,934,000 төгрөгийг зээлээр төлсөн. Гэтэл орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу болох нь тодорхой болж мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэхэд 45,248 мкв талбайтай байна. Би 49,18 мкв талбайн хөлс төлж авсан юм.

Иймд илүү төлөгдсөн 5,111,600 төгрөгийг М ХХК-аас гаргуулж өгнө үү. 45,248 мкв талбайн СӨХ, дулааны хөлс 49,18 мкв-аар бодогдон төлөгдөж хохиролтой байна гэв.

Нэхэмжлэгч Н.Б шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.З шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа:

...2013 оны 07 дугаар сарын 29-ний М ХХК-аас 49,18 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууц гэрээ хийж захиалан бариулсан. Орон сууцны нийт үнэ нь 63,934,000 төгрөг болж би эхлээд 50 хувийг төлж, дараа нь графикийн дагуу төлөөд байр сууцандаа орсон. Гэтэл энэ байранд орсон айл өрхүүд мкв-ын зөрүү гарч байна гэсэн яриа гарсан учир манайх хэмжилт хийдэг газраар хэмжүүлж үзэхэд манай 2 өрөө байрны нийт талбайн хэмжээ 45,306 мкв болж 3,874 мкв дутсан юм. Энэ талаар м ХХК-д хэлэхэд зураг төслөөрөө баригдсан барилга шүүхээрээ яв гэсэн. Би 1 мкв 1,300,000 төгрөгөөр бодож авсан. Би авсан байрандаа илүү 5,362,000 төгрөг илүү төлсөн. Иймд илүү төлсөн 5,362,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үүгэв.

 

Хариуцагч М ХХК нь шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа:

...Аливаа барилга барих тусгай зөвшөөрөл бүхий барилгын компани нь барилгын норм ба дүрмийн дагуу зураг төслийг мэргэжлийн байгууллагаар хийлгэж тухайн зургийг экспертизээр батлуулсан орон сууцны талбайн хэмжээг баталгаажуулдаг. Батлагдсан зураг төслийн дагуу захиалагч нартай орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж захиалга авах явцдаа барилгаа барьж дуусган улсын комиссд өгөх зэрэг төлөвлөгөө графикийн дагуу үйл ажиллагаа явуулдаг. Тус нэхэмжлэлийн тухайд манай байгууллага нь дээр дурдсанчлан экспертизээр батлагдсан зургийн дагуу орон сууцаа барьсан. Бид орон сууцныхаа талбайг барилгын зурагт заасан хэмжээнээс санаатайгаар нэмэгдүүлж захиалагч нарыг хохироосон зүйл байхгүй.Энэхүү гэрээ нь худалдах, худалдан авах гэрээ тул шаардлага гаргах эрхээ нэхэмжлэгч нар алдсан байна. Иймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Гэрээний 3.9-д үнэ төлөгдөх хүртэл тус байр байгууллагын өмч байна гэж заасан. Мөн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан байгаа бөгөөд өөрийн барьсан эд хөрөнгөө худалдсан явдал юм. Орон сууцыг хүлээлцсэн акт үйлдэж хүлээлгэн өгсөн бөгөөд ийнхүү хүлээн авахдаа бүгд шаардлага гаргасан зүйл байхгүй гэв.

Хариуцагч М ХХК нь шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

...2013 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдрийн 40 тоот гэрээний 6 дугаар зүйл 6.2-д захиалагч нь гэрээний 4.6 заасан үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутам гэрээний үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгч талд төлнө гэсний дагуу иргэн С.Ө нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд мөн 2013 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр төлөх ёстой байсан боловч 2014 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдөр төлсөн бөгөөд гэрээнд заасан хугацаанаас 40 хоног хоцорч төлбөрөө гүйцэтгэсэн тул гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 2,557,360 төгрөгийг хариуцагч С.Ө-ээс гаргуулахаар нэхэмжилж байна гэжээ.

Нэхэмжлэгч С.Ө шүүхэд гаргасан тайлбар болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Ц сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа:

Гэрээний дагуу заагдсан хугацаандаа урьдчилгаа 30 хувь өгч, үлдэгдэл 70 хувийг голомт банкны 8 хувийн хүүтэй зээлээр хугацаандаа бүрэн төлж барагдуулсан болно.Гэрээндээ талууд үлдэгдэл төлбөрийг зээлэнд хамрагдан төлөхөөр заасан байгаа бөгөөд банкнаас зээл авах ажиллагаа хүлээгдсэнээс болж хэдэн хоногийн хугацаа хэтэрсэн зүйл байгаа боловч энэ нь хүндэтгэн үзэх шалтгаантай гэж үзнэ. Нөгөө талаас сөрөг нэхэмжлэл бол нэхэмжлэл гаргахаар л барьцаж сөргүүлж тавьдаг зүйл биш үндсэн нэхэмжлэлтэй тооцогдох зүйл байдаг. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Хариуцагч М ХХК нь шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

...2013 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19 тоот гэрээний 6 дугаар зүйл 6.2-д захиалагч нь гэрээний 4.6 заасан үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутам гэрээний үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгч талд төлнө гэсний дагуу иргэн Н.С нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд мөн 2013 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдрийн 42 тоот гэрээний 6.2-д заасныг мөн зөрчиж, хугацаандаа буюу гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй болно.

Иймд 2013 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19 тоот гэрээний үүргийг зөрчсний улмаас үүссэн алданги 9.398.803 төгрөг, 2013 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдрийн 42 тоот гэрээний улмаас үүссэн алданги 1,879,659 төгрөг, нийт 11,279,462 төгрөгийг иргэн Н.С-ээс гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн дулаан зогсоолын гэрээний дагуу алданги 9,398,803 төгрөгөө багасгаж Иргэний хуульд нийцүүлэн 8,000,000 төгрөг болгож байгаа. Иймд нийт 9,879,659 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэв.

Нэхэмжлэгч Н.С сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад гаргасан хариу тайлбартаа болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.З шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Н.С нь 2013 оны тус компаниас орон сууц авахдаа граж авахаар яриж тохирсон. Ингэж граж авахаар ярихдаа ямар нэгэн гэрээ бичгээр хийгээгүй. Н.С анх 4,000,000 төгрөгийг урьчилгаа болгон өгсөн. 2016 онд гэжээ.

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч Н.С, С.Ө, Н.Б нар нь хариуцагч М ХХК-д холбогдуулан, гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас орон сууцны талбайн дутуу хэмжээний үнийг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд Н.С нь 3,932 мкв-ын үнэ 5,111,600 төгрөг, С.Ө нь 3,894 мкв-ын үнэ 5,062,200 төгрөг, Н.Б нь 3,874 мкв-ын үнэ 5,036,200 төгрөгийг тус тус хариуцагч М ХХК-иас нэхэмжилж, хариуцагч М ХХК нь С.Ө-ээс гэрээний үүрэг зөрчигдсөний улмаас хугацаа хэтрүүлсний алданги 2,557,360 төгрөг, Н.С-ээс орон сууцны тагтны хаалтны үнэ 400,000 төгрөг, 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн 19 тоот гэрээний үүрэг зөрчигдсөний улмаас хугацаа хэтэрсэний алданги 9,398,803 төгрөг, 2013 оны 08 сарын 08-ны өдрийн 42 тоот гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас хугацаа хэтрүүлсний алданги 1,879,659 төгрөг нийт 11,678,462 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг шаардлагыг тус тус гаргажээ.

 

Нэхэмжлэгч С.Ө-ийн хувьд нэхэмжлэлийг түүний эхнэр болох Г.Б шүүхэд анх гаргаж байсан бөгөөд М ХХК-тай орон сууц захиалгаар барих гэрээг С.Ө байгуулсан гэсэн үндэслэлээр Г.Б-ын хүсэлтээр С.Ө-ийг жинхэнэ нэхэмжлэгчээр тус шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 04 сарын 28-ны өдрийн 2784 дугаартай захирамжаар сольсон байна. /хх-284-285 дугаар хуудас/

Мөн хариуцагч М ХХК нь нэхэмжлэгч Г.Б-т холбогдох орон сууцны тагтны хаалтны төлбөр 400,000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагаасаа татгалзсан бөгөөд С.Ө-т холбогдуулан энэхүү шаардлагаа дахин гаргаагүй байна. /хх-288 дугаар хуудас/

Хариуцагч М ХХК нь нэхэмжлэгч Н.С-ээс нийт 11,678,462 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын тагтны хаалтны төлбөр 400,000 төгрөгөөс татгалзаж, 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн 19 тоот гэрээний үүрэг зөрчиж хугацаа хэтрүүлсний алданги 9,398,803 төгрөгөө багасгаж, 8,000,000 төгрөг болгосон болохыг тус тус дурдаж байна.

Хариуцагч М ХХК нь үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг Орон сууцны талбайн зөрүүтэй байдал нь далд доголдол биш, талуудын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь нэрний хувьд захиалгаар барих гэрээ гэсэн боловч гэрээ байгуулах үед 80-90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан байрыг худалдан авч, талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан тул гомдлын шаардлага гаргах хугацаа өнгөрсөн тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж, мөн сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ ...нэхэмжлэгч С.Ө нь орон сууцны үнийг, Н.С нь орон сууцны болон дулаан зогсоолын үнийг тус тус гэрээнд заасан хугацаанаас хэтрүүлэн төлсөн тул гэрээнд заасны дагуу алданги нэхэмжлэх үндэслэлтэй гэж, нэхэмжлэгч С.Өлзийдэлгэр, Н.С нар нь орон сууцны урьдчилгааг гэрээнд заасны дагуу хугацаандаа төлсөн бөгөөд үлдэгдэл төлбөрийг банкнаас ипотекийн зээл авч төлсөнтэй холбогдуулан хугацаа хэтэрсэн учир хүндэтгэн үзэх шалтгаантай, мөн тухайн үедээ энэхүү нөхцөл байдлыг М ХХК нь мэдэж, хүлээн зөвшөөрч байсан байж, шүүхэд нэхэмжлэл гаргахаар сөргүүлэн шаардлага гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй тул зөвшөөрөхгүй гэж тус тус тайлбарладаг болно.

Хариуцагч М ХХК нь нэхэмжлэгч Н.С-тэй 2013 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдөр орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, тус гэрээгээр Дархан сумын,,,,, нутагт баригдаж байгаа ,,,, таун хотхоны,,,,,, 49,18 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг захиалан бариулахаар тохирч, орон сууцны үнэ 69,934,000 төгрөгийг төлөхөөр,

нэхэмжлэгч Н.Б-тэй 2013 оны 07 дугаар сарын 29-ний өдөр орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, тус гэрээгээр Дархан сумын ,,,,,хорооллын нутагт баригдаж байгаа ,,,,,,,, 49,18 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг захиалан бариулахаар тохирч, орон сууцны үнэ нь 63,934,000 төгрөг төлөхөөр,

нэхэмжлэгч С.Өлзийдэлгэртэй 2013 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж, тус гэрээгээр Дархан сумын 14 дүгээр баг 2 дугаар хороололын нутаг дэвсгэрт баригдаж байгаа 102 дугаар байрны 47 тоот /46 дугаар байрны 47 тоот/ 49,18 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг захиалан бариулахаар тохирч орон сууцны үнэ болох 63,934,000 төгрөгийг төлөхөөр,

М ХХК нь орон сууцны барилгыг батлагдсан зураг төслийн дагуу Монгол улсын барилгын тухай хууль болон холбогдох хууль тогтоомж, Барилгын норм ба дүрэм, чанар, стандартад нийцүүлэн 2013 оны 04 дүгээр улиралд багтаан барьж, Улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтанд оруулан захиалагчид хүлээлгэн өгөхөөр тус тус тохиролцсон болох нь хэрэгт авагдсан Орон сууц захиалгаар барих гэрээ, зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байгаа бөгөөд гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар талууд маргаагүй байна.

Дээр дурдсан гэрээнүүдийн дагуу хариуцагч М ХХК нь гэрээнд заасан орон сууцнуудыг нэхэмжлэгч нарын өмчлөлд шилжүүлэн өгөх, нэхэмжлэгч нар нь төлбөр төлөх үүргээ тус тус бүрэн биелүүлсэн болох нь хэрэгт авагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна. /хх-ийн 7, 50, 126 дугаар хуудас/

Хариуцагч М ХХК нь эрхийн улсын бүртгэлийн ,,,,,,,дугаарт бүртгэгдсэн Даррхан-Уул аймгийн Дархан сумын ,,,,,,,, байршилтай орон сууцны зориулалттай 4000,26 мкв талбайтай 9 давхар 68 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлж, 2013 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдөр,,,,,, дугаар гэрчилгээг авсан байсан болох нь хэрэгт авагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр, нэхэмжлэгч нартай Орон сууц захиалгаар барих гэрээ-г байгуулах үед тус барилгын ажил 80-90 хувьтай явагдаж байсан гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т-ийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар нь түүний нотлох баримтаар гаргаж өгсөн барилгын явцын талаарх 2013 оны 07 сарын 29-ний өдөр 7 дугаар давхрын шавардлага хийж байна. Шалны бригад 1 дүгээр давхрын 48, 49 мкв 2 өрөөнүүдийн шалыг цутгалаа, Сангийн бригад 4 дүгээр давхарт халаалтын шугам хийв, туслах ажилчид техникийн давхар цэвэрлэв гэсэн, 2013 оны 08 сарын 05, 08-ны өдрийн Шалны бригад 7 дугаар давхрын шал цутгав. Шаврын бригад 9 дүгээр давхрын шавардлага хийлээ, агааржуулалтын хоолойгоо дээвэр дээр гаргаж бэхлэв, шалны бригад 9 дүгээр давхрын 8 айлын шал цутгаж дууслаа, техникийн давхрын шавардлага хийв.Туслах ажилчид дотор цэвэрлэгээ хийлээ гэсэн тэмдэглэгээ хийсэн баримтаар тус тус тогтоогдож байна.

Дээрх үйл баримтуудаас дүгнэж үзэхэд зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг Орон сууц захиалгаар барих гэрээ гэж нэрлэж, гэрээнд заасан орон сууцыг 2013 оны 04 дүгээр улиралд багтаан барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтанд оруулан захиалагчид хүлээлгэн өгөхөөр заасан хэдий ч талууд гэрээ байгуулахаас өмнө тус барилга нь 2013 оны 06 сарын 20-ны өдрийн гэрчилгээгээр 68 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр хариуцагч М ХХК-ийн өмчлөлийнх болсон, талуудын гэрээ байгуулах үед барилга 80-90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан, ийнхүү баригдсан орон сууцнуудаас нэхэмжлэгч нар сонгон авч, үнийг төлж байгаа зэрэг нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т заасан худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан байна.

Мөн барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах улсын комиссын 2013 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн ,,,,, дугаартай актын 1.5-д: 2013 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрөөс ,,,, өдөрт багтаан шинээр барьсан..., 1.6-д энэхүү барилга байгууламжийг ,,,,, дугаартай зураг төслөөр 2013 оны 03 сараас барьж эхэлсэн ба 2013 оны 11 сарын 30-ны өдөр барьж дууссан гэсэн заалтуудаар нэхэмжлэгч нар хариуцагч байгууллагатай гэрээ байгуулахаас өмнө тус барилга М ХХК-ийн өөрийнх нь зохиосон зураг төсөл, загвараар гэрээний зүйл бодитоор бий болсон байсныг нотолж байна. /хх-ийн 104 дүгээр хуудас/

Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний харилцааг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж тайлбарладаг бөгөөд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заажээ.

Дээрх хуулийн заалтаас ажил гүйцэтгэх гэрээний онцлог нь гэрээний зүйл бий болохоос өмнө захиалагч, гүйцэтгэгч нарын хооронд хэлцэл хийгдэж, энэхүү хэлцлийн дагуу гэрээний зүйлийг шинээр бий болгож, үр дүнг нь захиалагчид хүлээлгэн өгөх зорилготой байдагт оршиж байна.

Иймд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа гэж үзэх үндэслэлгүй юм.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээгээр нэг бүр нь 49,18 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг барихаар тохирсон байх боловч С.Ө-ийн өмчлөлийн 47 тоот 2 өрөө орон сууцны тайлбайн хэмжээ 45,78 мкв буюу гэрээнд зааснаас 3,4 мкв, Н.С-ийн өмчлөлийн 22 тоот, 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ 45,78 мкв буюу гэрээнд зааснаас 3,4 мкв, Н.Б-ийн өмчлөлийн 77 тоот, 2 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээ 45,306 мкв буюу гэрээнд зааснаас 3,874 мкв-аар тус тус дутуу болох нь хэрэгт авагдсан шинжээч Т ХХК-ийн 2015 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдрийн дүгнэлт, А ХХК-ийн сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүний талбайг тооцсон тэмдэглэлээр тогтоогдож байна.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т зааснаар худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгөхудалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-т: гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийн биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ гэж заажээ.

Өөрөөр хэлбэл талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд заасан хэмжээнээс дутуу талбай бүхий орон сууц шилжүүлж байгаа нь дээрх хуульд заасны дагуу эд хөрөнгийн биет байдлын доголдолтой гэж үзэх үндэслэлтэй бөгөөд Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1-т зааснаар энэхүү доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхтэй байна.

Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д худалдагч ....тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй, мөн хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдахаар байна.

Хэрэгт авагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр нэхэмжлэгч С.Ө 2013 оны 12 дугаар сарын 30, Н.С 2014 оны 01 сарын 15, Н.Б 2014 оны 03 сарын 20-ны өдөр тус тус гэрээнд заасан орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн байх тул энэхүү хугацаанаас орон сууц өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан гэж үзнэ. Ийнхүү орон сууцыг хүлээн авахаас өмнө буюу хүлээж авахдаа талбайн хэмжээг гэрээнд зааснаас зөрүүтэй эсэхийг шалгах, хэмжилт хийлгэх зэргээр мэдэх боломжтой байжээ.

Нэхэмжлэгч нар нь шүүхэд анх 2015 оны 06 сарын 15, 2015 оны 06 сарын 10-ны өдрүүдэд шүүхэд нэхэмжлэлээ тус тусдаа гаргасныг шүүх хүлээн авч Иргэний хэрэг үүсгэн, зохигчийн хүсэлтээр хэргүүдийг нэгтгэсэн байна.

Иймд дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч С.Ө, Н.С,, Н.Б нарын хариуцагч Минж проперти ХХК-д холбогдуулан гаргасан гэрээнд зааснаас дутуу талбай бүхий орон сууцны үнийн зөрүү гаргуулах тухай шаардлагыг бүхэлд нь хангах үндэслэлгүй байна гэж үзлээ.

Хариуцагч М ХХК нь нэхэмжлэгч С.Ө-ээс гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас алданги 2,557,360 төгрөгийг, нэхэмжлэгч Н.С-ээс тагтны хаалтны үнэ 400,000 төгрөг, гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас алданги нийт 11,278,462 төгрөгийг тус тус гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, мөн 2017 оны 01 сарын 16-ны өдөр 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн гэрээний дагуу дулаан зогсоолын үнийг 515 хоног хэтрүүлж төлсний 8,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус гаргажээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Т шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулж Н.С-д холбогдох тагтны хаалтны үнэ 400,000 төгрөгөөс татгалзсан, мөн 2 гэрээний дагуу үүрэг зөрчсөний алданги нийт 11,278,462 төгрөг гаргуулахаар шаардлага гаргасан бөгөөд 2017 оны 01 сарын 16-ны өдрийн 8,000,000 төгрөгийн сөрөг нэхэмжлэл нь 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн дулаан зогсоол худалдах гэрээний дагуу алданги 9,398,803 төгрөгөө багасгаж 8,000,000 төгрөг болгож, харин 2013 оны 08 сарын 08-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барих гэрээний алданги 1,879,659 төгрөг, нийт Н.С-ээс 9,879,659 төгрөгийг гаргуулахаар шаардаж байна гэж тайлбарладаг болно.

Нэхэмжлэгч С.Ө нь хариуцагч М ХХК-тай байгуулсан 2013 оны 08 сарын 05-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар барих гэрээ-ний дагуу захиалга өгөхдөө урьдчилгаа 19,180,000 төгрөгийг хугацаандаа төлсөн байх бөгөөд 2013 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр үлдэгдэл 44,753,800 төгрөгийг төлөх үүргээ зөрчиж, 2014 оны 01 сарын 15-ны өдөр төлбөрөө төлсөн гэж хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлдээ дурджээ. /хх-289 дүгээр хуудас/

Харин нэхэмжлэгч С.Ө болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч банкнаас орон сууцаа барьцаалан зээл авахад тодорхой хугацаа орсон нь төлбөрөө гэрээнд зааснаас хожимдуулж төлөхөд нөлөөлсөн хүндэтгэн үзэх шалтгаантай, энэ талаараа М ХХК-д мэдэгдэж байсан гэж тайлбарладаг бөгөөд энэхүү тайлбарыг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч үгүйсгээгүй байна.

Мөн талуудын байгуулсан гэрээний хавсралтанд үлдэгдэл төлбөр 44,753,800 төгрөгийг орон сууцыг 100 хувь ашиглалтанд орсны дараа бүх арилжааны банкны жилийн 8 хувийн хүүтэй зээлээр графикийн дагуу хугацаанд нь бүрэн төлж дуусгана гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч С.Ө-ийн хугацаа хэтрүүлсэн байдал нь түүний буруугаас болсон гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгч Н.С-т холбогдох сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд 2013 оны 08 сарын 08-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барих гэрээний дагуу үлдэгдэл төлбөр 44,753,800 төгрөгийг 2013 оны 12 сарын 21-ний өдөр төлөхөөр тохирсон, энэ төлбөрийг 2014 оны 02 сарын 01-ний өдөр төлсөн гэж хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч тайлбарладаг боловч хариуцагч М ХХК нь орон сууцыг Н.С-ийн өмчлөлд 2014 оны 01 сарын 15-ны өдөр шилжүүлсэн, Н.С нь 2014 оны 01 сарын 17-ны өдөр Голомт банктай орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж, 44,700,000 төгрөг буюу орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний хавсралтад заасны дагуу арилжааны банкны жилийн 8 хувийн хүүтэй зээлэнд хамрагдсаны үндсэн дээр М ХХК-д төлсөн зэрэг нь хэрэгт авагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, орон сууцны зээлийн болон ипотекийн гэрээгээр тус тус тогтоогдож байх тул түүнийг гэрээний үүргээ зөрсөн, хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заасны дагуу дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч С.Ө, Н.С нараас алданги шаардах үндэслэлгүй байна гэж үзлээ.

Нэхэмжлэгч С-т холбогдох 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн дулаан зогсоол худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу 8,000,000 төгрөгийн алданги гэж нэхэмжилсэн шаардлагын хувьд хэрэгт 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн 19 дугаартай орон сууц захиалгаар барих гэрээ авагдсан байх бөгөөд энэхүү гэрээнд 16,53 мкв талбай бүхий дулаан зогсоол бариулахаар, дулаан зогсоолын нийт үнийг 16,000,000 төгрөг байхаар, төлбөрийг гэрээний хавсралтад зааснаар 2015 оны 07 сарын 30- хүртэл хугацаанд графикийн дагуу төлж дуусгахаар тохирсон байгаа бөгөөд гэрээний бусад заалтуудад дулаан зогсоол биш орон сууц гэж гэрээнд бичигджээ.

Хариуцагч Н.С нь шүүхэд гаргасан тайлбартаа дулаан зогсоол бариулах тухай гэрээ бичгээр байгуулаагүй, сүүлд нь 2016 оны 11 сард гэрээг хийсэн бөгөөд би төлбөрөө ч бүрэн төлсөн гэж тайлбарладаг болно.

Хэрэгт 2013 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн гэрээнээс гадна энэхүү гэрээнд заасан нөхцөлтэй ижил нөхцөл бүхий 2015 оны 03 сарын 06-ны өдрийн 19 дугаар орон сууц захиалгаар барих гэрээ гэж авагдсан байх бөгөөд энэхүү гэрээнд Н.С гарын үсэг зураагүй байна.

Мөн хариуцагчийн хүсэлтээр дээрх гэрээг компанийг төлөөлж байгуулсан У.Б-ээс гэрчийн мэдүүлэг авсан бөгөөд гэрчийн Анх 2013 оны 08 сарын 01-ний өдөр 6 тоот зогсоолыг 16,000,000 төгрөгөөр худалдан авах гэрээ хийсэн. Н.С 2014 онд тус гэрээг гарын үсгээ зурж, нотариатаар батлуулахаар авч явсан. Тэгээд би жирэмсний амралтаа авч 1 жилийн хугацаанд гэртээ байж байгаад ажилдаа эргэж ороход гэрээгээ нотариатаар батлуулаагүй, хайгаад олохгүй байна, дахиад хийгээд өгөөч гэхээр нь 2016 оны 05 дугаар сард надтай ирж уулзаад өмнө хийсэн гэрээгээ хэвлэж, гарын үсэг зурж, нотариатаар батлуулахаар авч явсан гэсэн мэдүүлгээр дулаан зогсоол бариулах гэрээг анхаасаа бичгээр хийгээгүй, амаар тохирч, урьдчилгаа 4,000,000 төгрөг өгч байсан, тэгээд сүүлд 2016 онд гарын үсэг зурж хийсэн гэх Н.С-ийн тайлбар үндэслэлтэй байна. /хх-ийн 312 дугаар хуудас/

Хариуцагч талаас ирүүлсэн Н.С-ийн дулаан зогсоолын үнэ төлсөн талаарх баримтуудаас үзэхэд 2013 оны 11 сарын 19-ний өдөр гражийн үнэ гэж 4,000,000 төлсөн, 2015 оны 01 сарын 13-ны өдрөөс 2015 оны 04 сарын 30-ны өдрийг хүртэл гражийн төлбөр гэж нийт 12,000,000 төгрөг төлсөн болох нь тогтоогдож байгаа, мөн талуудын хооронд алданги төлөхөөр тохирсон бичгийн гэрээг хэзээ хийсэн гэж үзэх, гэрээний зөрчлийг хэдий үеэс тооцох зэрэг нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байх тул дээрх гэрээний дагуу Н.С-ээс алданги нэхэмжлэх хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч С.Ө, Н.С, Н.Б рын хариуцагч М ХХК-иас Орон сууцны талбайн үнийн зөрүү гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагууд, хариуцагч М ХХК-ийн нэхэмжлэгч С.Ө, Н.С нарт холбогдуулан гаргасан гэрээний үүрэг зөрсөний улмаас алданги, тагтны хаалтны үнэ гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

Хариуцагч М ХХК нь нэхэмжлэгч Н.С-д холбогдуулан 2016 оны 05 сарын 18-ны өдөр гаргасан нийт 11,278,462 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлдээ улсын тэмдэгтийн хураамжид 195,406 төгрөг, 2017 оны 01 сарын 16-ны өдөр гаргасан 8,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлдээ улсын тэмдэгтийн хураамжид 142,950 төгрөг тус тус төлсөн байх бөгөөд шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулахад 2016 оны 05 сарын 18-ны өдрийн Н.С-д холбогдох сөрөг нэхэмжлэлд заасан 2013 оны 08 сарын 01-ний өдрийн дулаан зогсоол худалдах гэрээний алданги 9,398,803 төгрөгөө гэрээний үнийн дүн болох 16,000,000 төгрөгийн 50 хувиар тооцож, 8,000,000 төгрөг болгон багасгаж байгаагаа сөрөг нэхэмжлэл гэж, тэмдэгтийн хураамж дахин төлсөн болох нь тогтоогдож байх тул хариуцагчаас 2017 оны 01 сарын 16-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 142,950 төгрөгийг Төрийн сангийн орлогоос буцаан гаргуулж, М ХХК-д олгох үндэслэлтэй байна.

Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д тус тус заасныг баримтлан хариуцагч М ХХК-д холбогдох, нэхэмжлэгч С.Ө-д 5,062,200 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.С-ийн 5,111,600 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Б-ийн 5,036,200 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага, хариуцагч М ХХК-ийн С.Ө-ээс алданги 2,557,360 төгрөг, Н.С-ээс алданги нийт 9,879,659 төгрөг, тагтны хаалтны үнэ 400,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч С.Ө-ээс төлсөн 95,945 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.С-ээс төлсөн 96,375 төгрөг, нэхэмжлэгч Н.Б-ээс төлсөн 95,529 төгрөгийг, хариуцагч М ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн нийт 407,224 төгрөгийг тус тус Төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 142,950 төгрөгийг Төрийн сангийн орлогоос буцаан гаргуулж, хариуцагч М ХХК-нд олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц  хүчинтэй бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Дархан-Уул аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд  гомдол гаргах эрхтэй, мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ М.ОЮУНЦЭЦЭГ