2017 оны 05 сарын 02 өдөр

Дугаар 135/ШШ2017/00501

Дархан-Уул аймаг

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Хэргийн индекс: 135/2017/00321/и

 

   Дархан-Уул аймаг дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч М.Оюунцэцэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Дархан-Уул аймаг, .... байранд байрлах .... ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Дархан-Уул аймгийн .... тоотод оршин суух Б овогт Ж.Г. /РД: ..../-т холбогдох,

 

Гэрээний үүрэг болох орон сууцны хөлс 3,291,635 төгрөг, цахилгааны төлбөр 206,315 төгрөг, алданги 532,375 төгрөг, нотариатын зардал 4,100 төгрөг, нийт 4,034,425 төгрөг гаргуулах, орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай шаардлага бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.М., Б.Э., хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ч., шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Шүрэнчимэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Г... ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч Г.ХХК нь ОХУ-ын өмчлөлийн Дархан-Уул аймгийн ....байрлах 6 дугаар байрыг 2006 оны 09 сарын 30-ны өдөр Оросын холбооны улсын Ерөнхийлөгчийн хэрэг эрхлэх газрын дэргэдэх Хилийн чанад дахь өмчийн газар-ын үйлдвэртэй байгуулсан .... дугаар түрээсийн гэрээний үндсэн дээр эзэмшдэг болно. Уг байрны ....тоот орон сууцыг хариуцагч болох Ж.Г сарын 110,000 төгрөгийн хөлстэй, нэг жилийн хугацаатайгаар хөлслүүлэхээр талууд харилцан тохиролцож, 2014 оны 05 сарын 31-ний өдөр .... дугаар орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулсан. Хариуцагч нь тус орон сууцыг талуудын байгуулсан гэрээний үндсэн дээр эзэмшиж байгаа бөгөөд гэрээний дагуу хөлс төлөх үүргээ биелүүлээгүй, байрыг чөлөөлж өгөхгүй өнөөдрийг хүрээд байна.

Ийнхүү хариуцагч нь гэрээгээр хүлээсэн төлбөр төлөх үүргээ биелүүлэхгүй, орон сууцыг чөлөөлж өгөхгүй байгаа тул орон сууцны хөлс 3,291,635 төгрөг, алданги 532,375 төгрөг, цахилгааны төлбөр 206,315 төгрөг, нотариатын зардал 4100 төгрөг, нийт 4,034,425 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Ж.Г. шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: 2014 оны 05 сарын 31-ний өдөр Г.ХХК-тай гэрээ байгуулсан. Уг гэрээний дагуу 2014 оны 06 дугаар сараас 09 сарын хооронд түрээсийн төлбөрөө төлж ирсэн. Гэтэл шалтгаангүйгээр ус, цахилгаан дулаан тасалсан. 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрөөс хойш би энэ байранд амьдраагүй, өөрийн ах дүүгийнхээр амьдарсан. 2015 оны 09 сарын 20-нд өөр газартай түрээсийн гэрээ хийж одоог хүртэл амьдарч байна. 2015 оны 03 сарын 31-ний өдөр усны төлбөр 80,000 төгрөгийг ус сувагт Г. ийн өмнөөс төлсөн. Иймд Г.ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ч. шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Ж.Г. нь Г.ХХК-тай 2014 оны 05 сарын 31-ний өдөр Орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулсан нь үнэн. 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр хүртэл тус байранд амьдарч, төлбөрөө бүрэн төлсөн. Түүнээс хойш ус, дулаан цахилгааныг тасалсан тул тийм байранд хүн амьдрах боломжгүй тул байрны түлхүүрийг хүлээлгэн өгөөд байрнаас гарсан. Иймээс нэхэмжлээд байгаа үнийн дүнг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Мөн байрнаас аль хэдийн гарсан бөгөөд цаашид энэ байранд амьдрахгүй тул байр чөлөөлүүлэх асуудал байхгүй. Байрыг нь чөлөөлөөд өгсөн байгаа учир орон сууц чөлөөлөх нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрч байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Г.ХХК нь хариуцагч Ж.Г.т холбогдуулан, орон сууцны хөлс 3,291,635 төгрөг, цахилгааны төлбөр 206,315 төгрөг, алданги 532,375 төгрөг, нотариатын зардал 4,100 төгрөг, нийт 4,034,425 төгрөг гаргуулах, орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Хариуцагч Ж.Г. болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ч. нь орон сууц хөлслөх гэрээ хийсэн боловч ус, дулаан, цахилгаан тасалсны улмаас 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрөөс хойш тус байранд амьдраагүй, амьдарч байсан хугацааныхаа төлбөрийг төлсөн тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй, орон сууцнаас нь гараад, түлхүүрийг нь хүлээлгэн өгсөн, цаашид тус байрыг хөлслөхгүй тул байр чөлөөлүүлэх шаардлагыг зөвшөөрч байна гэж тус тус тайлбарладаг болно.

 

Нэхэмжлэгч Г.ХХК нь Ж.Г.т Дархан-Уул аймгийн ....тоот 1 өрөө орон сууцыг 12 сарын хугацаатай, сарын хөлсийг 2014 оны 07 сарын 01-ний өдөр хүртэл 100,000 төгрөг, 2014 оны 07 сарын 01-ний өдрөөс хойш 110,000 төгрөг байхаар тус тус тохирсон болох нь хэрэгт авагдсан 2014 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдрийн .... дугаартай Орон сууц хөлслөх гэрээ, зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Энэхүү үйл баримтаас үзэхэд талуудын хооронд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээний харилцаа үүссэн байх бөгөөд гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар талууд маргаагүй болно.

 

Нэхэмжлэгч Г.ХХК нь дээрх гэрээний зүйл байрлаж байгаа ... дугаар байрыг ОХУ-ын Ерөнхийлөгчийн хэрэг эрхлэх газрын дэргэдэх Хилийн чанад дахь өмчийн газар, Холбооны Засгийн газрын үйлдвэртэй 2005 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр байгуулсан Түрээсийн гэрээ-ний үндсэн дээр эзэмшиж байгаа болох нь нэхэмжлэгчийн тайлбар болон хэрэгт авагдсан 2005 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрийн ... дугаартай Түрээсийн гэрээ, гэрээний хавсралт №1, хавсралт №2, 2010 оны 12 сарын 31-ний өдрийн хэлцэл №3, хэлцлийн хавсралт №1, №2 зэрэг баримтуудаар тогтоогдож байгаа бөгөөд Г.ХХК нь тус орон сууцыг Иргэний хуулийн 305 дугаар зүйлийн 305.1-д зааснаар хариуцагч Ж.Г.т дамжуулан хөлсөлж гэрээ байгуулсан байна.

 

Иймд нэхэмжлэгч Г.ХХК нь Ж.Г.тэй байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээний үүргийг шаардах эрхтэй байна.

 

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д: Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч Г.ХХК нь гэрээний дагуу Дархан-Уул аймгийн .... тоот 1 өрөө орон сууцыг хариуцагч Ж.Г.т шилжүүлэн өгсөн, хариуцагч Ж.Г. нь орон сууцны хөлсөнд нийт 459,000 төгрөгийг төлсөн, бусад төлбөрийг төлөөгүй болох нь зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

Талуудын байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээний хугацаа 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр дууссан, талууд гэрээг сунгаагүй байх боловч хариуцагч Ж.Г. нь тус орон сууцыг гэрээнд заасны дагуу хүлээлгэн өгөөгүй, үргэлжлүүлэн эзэмшиж байсан болох нь хэрэгт авагдсан Г.ХХК-ийн Ж.Г.т хүргүүлж байсан 2015 оны 06 дугаар сарын 19, 2015 оны 11 сарын 16-ны өдрийн гэрээ сунгах тухай мэдэгдлүүдээр тогтоогдож байна.

 

Хариуцагч Ж.Г. болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ч. нь цахилгаан, ус, дулаан хязгаарласан тул 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрөөс хойш тус байранд амьдраагүй, байрны түлхүүрийг нэхэмжлэгч талд хүлээлгэн өгсөн гэж тайлбарлаж байгаа боловч энэхүү тайлбар нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй, мөн хэрэгт авагдсан 2015 оны 02 сарын 03, 04-ний өдрийн түрээсийн гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрөө хугацаандаа төлөөгүй оршин суугчдад тооцсон алданги гэсэн баримт, төлбөрийн нэхэмжлэл тараасан баримтын .... тоотын ард Ж.Г. гарын үсэг зурсан байдал зэргээс үзэхэд хариуцагчийн энэхүү тайлбар үгүйсгэгдэж байна.

 

Хариуцагч Ж.Г.ийн эзэмшиж байсан орон сууцны цахилгааныг 2015 оны 4 дүгээр сараас, усыг 2016 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрөөс хойш хязгаарласан болох нь нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.М-ийн тайлбар, хэрэгт авагдсан 02 дугаартай ус хязгаарласан тухай актаар тус тус тогтоогдож байна.

 

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.1-д зааснаар хөлслөгчийн буруугүйгээр хөлслөн авсан эд хөрөнгө ашиглах боломжгүй болсон бол хөлс төлөхөөс татгалзах эрхтэй боловч хариуцагч нь гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс нэхэмжлэгч тал гэрээний 2.5-д заасны дагуу цахилгааны хязгаарлалт хийсэн байгаа нь дээрх хуульд заасан хөлс төлөхөөс татгалзах үндэслэлд хамаарахгүй юм.

Хариуцагч Ж.Г. нь 2014 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрөөс тус байрнаас гарсан, өөр бусадтай орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулан амьдарч байгаа гэж 2015 оны 09 дүгээр сарын 20, 2016 оны 01 сарын 01-ний өдрийн Орон сууцны түрээсийн гэрээ-г нотлох баримтаар ирүүлсэн байгаа хэдий ч Г.ХХК-тай байгуулсан 2014 оны 05 сарын 31-ний өдрийн .... дугаартай Орон сууц хөлслөх гэрээний 3.8-д гэрээг цуцалж байрнаас гарах бол хөлслүүлэгч талд урьдчилан мэдэгдэж төлбөр тооцоог барагдуулан, түлхүүрийг хүлээлгэн өгнө гэж заасныг хариуцагч Ж.Г. нь биелүүлээгүй, нэхэмжлэгчид гэрээ цуцлах талаар урьдчилан мэдэгдээгүй, орон сууцыг хүлээлгэн өгөөгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1-д: Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцөлөөр сунгасанд тооцно гэж заасан байх тул дээр дурдсан баримтуудаас үзэхэд талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц хөлслөх гэрээ тодорхой бус хугацаагаар сунгагдсан гэж үзнэ.

Ийнхүү гэрээ дуусгавар болоогүй байх тул гэрээний үүрэг болох орон сууцны хөлс, цахилгааны төлбөрийг нэхэмжлэгч Г.ХХК нь шүүхэд нэхэмжлэл өгөх хүртэл буюу 2017 оны 03 дугаар сар хүртэлх хугацаагаар тооцож нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлтэй байна.

Нөгөө талаар хариуцагч Ж.Г. нь тус байрыг албан ёсоор хүлээлгэн өгөөгүй, гэрээ цуцлах талаар мэдэгдээгүй атлаа байрнаас гарсан, байрыг ашиглаагүй тул хөлс төлөхгүй гэж маргаж байгаа хэдий ч Иргэний хуулийн 292 дугаар зүйлийн 292.4-т зааснаар хөлс төлөхөөс чөлөөлөгдөхгүй.

 

Харин нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан орон сууцны төлөгдөөгүй хөлсний дүнд гэрээ байгуулахаас өмнөх үлдэгдэл гэх 21,435 төгрөгийг нэмж тооцсон байх бөгөөд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.М. энэхүү төлбөрийг хариуцагч Ж.Г. нь 2012 оноос хойш тус байрыг хөлсөлсөн, гэрээ байгуулахаас өмнөх үеийн үлдэгдэл төлбөр гэж тайлбарлаж байгаа боловч энэхүү үлдэгдэл төлбөр байсан эсэх талаар талуудын байгуулсан 2014 оны 05 сарын 31-ний өдрийн .... дугаар гэрээнд тусгаагүй, хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байх тул дээрх 21,435 төгрөгийг хас ч тооцох нь зүйтэй байна гэж үзлээ.

 

2014 оны 05 сарын 31-ний өдрийн Орон сууц хөлслөх гэрээ-ний 1.4-т дээрх төлбөрүүдийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд хоног тутамд 0,5 хувиар алданги тооцно гэж заасан байх бөгөөд нэхэмжлэгч Г.ХХК нь гэрээний үндсэн хугацааны буюу 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрийн байдлаар гүйцэтгээгүй үүрэг болох төлөгдөөгүй орон сууцны хөлс, цахилгааны төлбөр нийт 1,064,750 төгрөгийн 50 хувиар тооцож, 532,375 төгрөгийн алданги нэхэмжилсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.3-т заасантай нийцсэн байна.

 

Мөн нэхэмжлэгч Г.ХХК нь нотариатын зардал 4,100 төгрөгийг нэхэмжилсэн бөгөөд Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д: үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй, мөн хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т: үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал....-ыг хохиролд тооцно гэж тус тус заасны дагуу хэрэгт авагдсан 2017 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдрийн 0001310 дугаар мөнгөний тасалбарыг үндэслэн хариуцагч Ж.Г-ээс энэхүү зардлыг гаргуулах хууль зүйн үндэслэлтэй юм.

 

Нэхэмжлэгч Г. ХХК нь хариуцагч Ж.Г-ийг гэрээний үүргээ зөрчсөн үндэслэлээр хөлсөлж байгаа орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

Хэрэгт авагдсан Орон сууц хөлслөх гэрээ-ний 2.5-д нэхэмжлэгч тал хариуцагчийг төлбөр тооцоо хийгээгүй тохиолдолд цахилгаан болон усны хязгаарлалт хийх, улмаар байрыг үл маргах журмаар чөлөөлүүлж авах эрхтэй байхаар заасан бөгөөд байр чөлөөлүүлэх тухай шаардлагын агуулга нь орон сууц хөлслөх гэрээг цааш үргэлжлүүлэхгүй, дуусгавар болгох агуулгатай гэж үзэхээр байна.

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5-д хөлслөгч нь гэрээ дуусгавар болоход эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид бүрэн бүтэн буцааж өгөх үүрэгтэй байхаар заасан нь нөгөө талаас хөлслүүлэгч гэрээ дуусгавар болсноор орон сууцаа чөлөөлөхийг шаардах эрхтэй байна гэж ойлгогдож байна.

Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1-д зааснаар нэг тал нь үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй гэм буруутай бол нөгөө талын санаачилгаар гэрээг цуцалж болохоор заасан бөгөөд энэ нь гэрээг цуцлах хүндэтгэн үзэх шалтгаан болж байна.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.5-д заасан заалт нь дээрх хуульд заасантай нийцэж байх тул нэхэмжлэгч Г.ХХК нь орон сууц чөлөөлүүлэх шаардлага гаргах эрхтэй гэж үзэхээр байна.

 

Нөгөө талаас хариуцагч Ж.Г. нь энэхүү орон сууцыг үргэлжлүүлэн хөлслөх хүсэл сонирхолгүй байгаа нь хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан ... Ж.Г. нь энэ байрнаас гараад өөр компанитай гэрээ байгуулсан. Цаашид Г.ХХК-тай гэрээ байгуулан, орон сууцыг хөлслөх шаардлага байхгүй. Байрыг нь чөлөөлөөд өгчихсөн тул байрнаас чөлөөлүүлэх асуудал байхгүй ... гэсэн тайлбар, Ж.Г.ийн Н. ХХК-тай байгуулсан орон сууцны түрээсийн гэрээнүүд зэргээр тогтоогдож байгаа, мөн хариуцагч тал орон сууц чөлөөлүүлэх тухай шаардлагыг татгалзаж, маргаагүй зэрэг нөхцөл байдлыг харгалзан нэхэмжлэгч Г.ХХК-ийн орон сууц чөлөөлүүлэх тухай шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

Иймд дээрх үндэслэлүүдээр хариуцагч Ж.Г.ээс орон сууцны төлөөгүй хөлс 3,270,200 төгрөг, цахилгааны төлбөр 206,315 төгрөг, алданги 532,375 төгрөг, нотариатын зардал 4,100 төгрөг, нийт 4,012,990 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 21,435 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Дархан-Уул аймгийн .... тоот 1 өрөө орон сууцыг хариуцагч Ж.Г.ийн эзэмшлээс чөлөөлүүлж, нэхэмжлэгч Г.ХХК-д олгож шийдвэрлэх нь үндэслэлтэй байна гэж дүгнэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

            1. Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д тус тус заасныг баримтлан хариуцагч Ж.Г.ээс нийт 4,012,990 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 21,435 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Дархан-Уул аймгийн .... тоот 1 өрөө орон сууцыг хариуцагч Ж.Г.ийн эзэмшлээс чөлөөлүүлж, нэхэмжлэгч Г.ХХК-д олгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 149,701 төгрөгийг Төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Ж.Г.ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 149,358 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.ХХК-д олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Дархан-Уул аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд  гомдол гаргах эрхтэй, мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                              М.ОЮУНЦЭЦЭГ