МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Г.Бямбажаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар, 

Нэхэмжлэгч: 0 тоотод оршин суух, Баянмөнх овогт Г.Д /РД:0/-гийн нэхэмжлэлтэй, 

Хариуцагч: 0 хотхонд байрлах Н х с о ХХК /РД:/,

Хариуцагч: 0 хотхонд байрлах Г м кХХК /РД:/-иудад холбогдох,

Орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөхийг болон орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг даалгуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

Хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 4,867,120 төгрөг болон ашиглалтын зардал 1,367,120 төгрөг тус тус гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.У, өмгөөлөгч Ж., Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Шинэцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Миний бие Н х с о ХХК-тай 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр 41 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулж, гэрээгээр Баянзүрх дүүрэг, 22 хороо, Офицеруудын ордны хойд талд баригдаж буй 0 мкв талбайтай 2 өрөө бүхий орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,450,000 төгрөг, нийт 78,445,000 төгрөгөөр тооцож захиалан бариулсан. Захиалагч талаас орон сууцны захиалгын гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.2 дахь хэсэгт заасны дагуу урьдчилгаа төлбөр 15,689,500 төгрөгийг 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр Н х с о ХХК-ийн Худалдаа хөгжлийн банкны 0 тоот дансанд төлж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн. Талуудын хооронд байгуулсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-ний 2 дугаар зүйлийн 2.2 дахь хэсэгт үлдэгдэл мөнгийг тус компанийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борлуулагч талын Хаан банкны 0 тоот дансаар төлнө, 3 дугаар зүйлийн 3.2 дахь хэсэгт борлуулагч тал баталсан зургийн дагуу барилгын ажил, заслыг чанартай хийж гүйцэтгэсэн, чанарын сайн дүнтэйгээр улсын комисст хүлээлгэн өгсөн барилгыг захиалагч талд хүлээлгэн өгнө, 3.6 дахь хэсэгт борлуулагч нь 2018 оны 07сарын 01-д захиалагчид байрны түлхүүрээ гардуулан өгнө гэж тус тус заасан. Гэвч захиалсан орон сууцыг 2019 оны 5 дугаар сард улсын комисст хүлээлгэн өгсөн гэж тайлбарладаг бөгөөд бүрэн ашиглалтанд оруулсан орон сууцанд захиалагчдийг оруулсан атал борлуулагч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, биелүүлэхэээс шалтгаангүйгээр татгалзаж манай захиалсан орон сууцыг түлхүүрийн хамт хүлээлгэн өгөөгүй, 1 м.кв талбайн үнийг 1,800,000 төгрөгөөр тооцон худалдан борлуулахаар бусдад үзүүлэх зэрэг үйлдэл гаргасаар өнөөдрийг хүргэлээ.

Талуудын хооронд байгуулсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдаагүй бөгөөд хариуцагч тал үндэслэлгүйгээр миний захиалсан байрыг бусдад худалдан борлуулах үйлдэл гаргаж байгаа нь иргэн намайг орон сууцанд амгалан тайван амьдрах нөхцөл боломжийг хаахын сацуу гэрээгээр хүлээсэн үүрэг буюу орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлэхээс санаатайгаар зайлсхийж байна. Хариуцагч Н х с о ХХК-ийг 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-ний 5.1 дэх хэсэгт заасны дагуу борлуулагч нь хүлээлгэн өгөхөд бэлэн болсон орон сууцыг захиалагчид актаар хүлээлгэн өгөхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байсан.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад Н х с о ХХК нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-гээр хүлээсэн эрх, үүргээ 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр Г м кХХК-д шилжүүлсэн болохыг мэдсэн. Иймд дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагаа мөн хариуцагч Г м кХХК-д холбогдуулан гаргаж байна. Хариуцагч компанийн зүгээс дээрх орон сууцыг 2019 оны 05 дугаар сард улсын комисст хүлээлгэн өгч байнгын ашиглалтад оруулсаны үндсэн дээр манай гэр бүл өөрийн захиалсан орон сууцандаа орж өнөөдрийг хүртэл хугацаанд амьдарч байна. Гэтэл тус орон сууцны хотхоныг барьж ашиглалтанд оруулсан Г м кХХК-ийн зүгээс манай амьдарч буй 702 /47 тоот болж өөрчлөгдсөн/ тоот байрны цахилгааныг 2020 оны 02 дугаар сарын 12-ны өдөр ямар ч шалтгаангүй, бидэнд мэдэгдэлгүйгээр тасалсан үйлдэл гаргасан бөгөөд бидний зүгээс цахилгаанчин дуудаж холбуулсан. Гэтэл 2020 оны 02 сарын 14-ний өдөр тус компанийн зүгээс манай 702 тоот байрны цахилгааныг таслахын сацуу цахилгааны тоолуурыг авч явсан үйлдлийг гаргалаа. Ямар үндэслэлээр манай цахилгааныг салгаж, тоолуурыг авсан талаар асуухад танайхыг байрнаас чинь гаргана, танай гэрээ цуцлагдсан, захирал цахилгааныг тасалж, тоолуурыг салгаж ав гэсний дагуу бид авч байна, өөр юу ч мэдэхгүй гэх хариултыг өгсөнөөс өөр тайлбар огт өгөөгүй. Иймээс ямар ч шалтгаангүйгээр тоолуур авч явсан тус компанийн дээрх хууль бус үйдлээс үүдэн 3 хоногийн хугацаанд миний болон манай гэр бүлийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөж, гэрэл цахилгаангүй болсоноор хоол ундаа хийж чадахгүй, гэртээ тайван амьдрах боломжүй нөхцөл байдал үүсэхийн сацуу тоолуургүй учир цахилгааныг залгах боломжгүй нөхцөл байдал үүсч байна. Иймд Баянзүрх дүүрэг, 22 дугаар хороо, 15 хороолол, Батлан хамгаалах яамны баруун хойно байрлах Амар амгалан апартмент 101а байрны 702 /одоо 47 болж өөрчлөгдсөн/ тоот байрны цахилгааны тоолуурыг залгахыг хариуцагч Г м кХХК-д даалгаж шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Г м кХХК шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Г м кХХК нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд 93 айлын орон сууцны барилгыг 2018 оны 3 дугаар сараас эхлэн барьж эхэлсэн бөгөөд 2019 оны 6 дугаар сард барилгын ажлыг дуусгаж, ашиглалтад оруулсан. Уг барилгын нэг хөрөнгө оруулагч болох Нарны хүү, сарны охин ХХК нь манай компаниас зөвшөөрсний дагуу 0 м.кв 2 өрөө орон сууц /сүүлд гэрээнд заагдсан байрны номер.дугаар өөрчлөгдсөн болно/-ыг Г.Дд худалдахаар 2017 оны 11 сарын 02 өдөр №41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан. Г.Д нь уг орон сууцны төлбөр 78,445.000 төгрөг төлөх ёстойгоос урьдчилгаа болох 15,689,000 төгрөг төлсөн. Үлдэгдэл төлбөр 62,756,000 төгрөгийг төлөөгүй. Гэтэл Г.Д нь үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй байж, 2019 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдөр Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 101А байрны 47 тоот орон сууцанд амьдарч эхэлсэн байна. Манай компани Нарны хүү, сарны охин ХХК-тай харилцан тохиролцож, 2019 оны 08 сарын 12-ны өдөр эрх, үүрэг шилжүүлэх гэрээ байгуулсан. Уг гэрээгээр Нарны хүү, сарны охин ХХК-ийн Г.Дтай байгуулсан 2017 оны 11 сарын 02-ний өдрийн №41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний борлуулагчийн эрх, үүргийг бүхэлд нь шилжүүлж авсан. Манай компани Г.Дд гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөнтэй нь холбогдуулан гэрээ цуцлах мэдэгдлийг албан ёсоор өгч, гэрээг цуцласан. Г.Д нь орон сууцны урьдчилгаа төлбөр төлсөн боловч үлдэгдэл төлбөрийг төлөх санхүүгийн чадваргүй болох нь манай зээлийн хорооны хурлын шийдвэрээр тогтоогдсон. Түүний сарын орлого нь 550,000 төгрөг байсан ба сарын төлөлтийг 450,000 төгрөгөөр тооцож, түүнд 45,000,000 төгрөгийн зээл олгох боломжтой байсан. Үүнийг Г.Дд мэдэгдэх хуудсаар мэдэгдэж, 45,000,000 төгрөгт зээлийн гэрээ байгуулж, үлдэх 17,756,000 төгрөгийн төлбөрөө өөрөө төлөх, төлөөгүй тохиолдолд гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг өгсөн. Гэвч Г.Д нь ямар нэгэн хариу өгөөгүй, зээлийн гэрээ байгуулахаар ирж уулзаагүй, үлдэгдэл төлбөрөө хэрхэн төлөх талаар санаачлага гаргаагүй. Иргэний хуулийн 258 дугаар зүйлийн 258.1 дэх хэсэгт заасан нөхцөл байдал бий болсон тул Г.Дтай цаашид гэрээг үргэлжлүүлэх боломжгүй болсон. Зээлийн гэрээ байгуулаагүй атлаа 2020 онд 2,000,000 төгрөг төлсөн нь ямар гэрээний харилцаанд үндэслэж төлөөд байгаа нь тодорхойгүй. Мөн Г.Д нь 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг өгсөн. Иймд түүний хүсэлтийг болон цаашид төлбөр төлөх санхүүгийн боломжгүй байгаа нөхцөл байдлуудыг үндэслэн гэрээг цуцалсан. Орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлж байж орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр талууд тохиролцсон. Гэтэл Г.Д нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Г.Дгийн урьдчилгаанд төлсөн мөнгөн хөрөнгийг буцажж төлсөн гэж манай компани үзэж байсан боловч хэрэгт энэ талаар баримт авагдаагүй байна. Г.Дгийн урьдчилгаанд төлсөн 15,689,500 төгрөгийг болон хожим төлсөн 2,000,000 төгрөгийг тус тус буцаан олгоход татгалзах зүйлгүй. Иймд Г.Дгийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Г м кХХК шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ:

Манай компани нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд 93 айлын орон сууцны өмчлөгчөөр 2020 онд бүртгэгдсэн. Г.Д нь Н х с о ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулаагүй, орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 62,756,000 төгрөгийн үүргийг гүйцэтгээгүй байдаг. Мөн Г.Д нь 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ-г цуцлах тухай мэдэгдэл (гараар бичсэн)-ийг өгсөн. Иймд Орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдсан болно. Улмаар Г.Д нь 2019 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдөр тус орон сууцанд өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр дур мэдэн хаалганы цоожийг эвдэн орж амьдарч эхэлсэн. Тухайн үеэс эхлэн манай компанийн зүгээс орон сууцыг чөлөөлөн манай компанид хүлээлгэн өгөх шаардлагыг удаа дараа тавьсан боловч өнөөдрийг хүртэл хүлээлгэн өгөөгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгөө чөлөөлж өгөөгүй тул үүнээс хойш манай компани өөрийн хөрөнгөө эзэмшиж, ашиглаж чадахгүй, хохирол учраад байна. Иймд үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласны төлбөрийг зах зээлийн үнэ ханш, бүс нутгийн түрээсийн төлбөр үнэ ханшаар харьцуулан тооцож 54.1 м.кв талбайтай орон сууцыг сарын 700,000 төгрөгөөр тооцон 2019 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2020 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр хүртэл 4,600,000 төгрөг, орон сууц эзэмших хугацаандаа учруулсан хохиролд 618,031 төгрөг нэхэмжилсэн байсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар нэмэгдүүлсэн 0 тоот орон сууцыг Г.Дгийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх, 0 тоот орон сууцыг 2019 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрөөс 2020 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдрийг хүртэл хугацаанд ашигласан төлбөрт 5,600,000 төгрөг, орон сууцны дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардалд нийт 1,367,120.38 төгрөгийг тус тус хариуцагчаас гаргуулахаар нэмэгдүүлсэн.

Үүнээс хойш хариуцагч нь тодорхой хэмжээний төлөлтүүдийг хийсэн тул өнөөдрийн шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлээ дараах байдлаар багасгаж байна. Үүнд, орон сууц ашигласны төлбөрт 4,867,120 төгрөг, орон сууцны дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардалд нийт 1,367,120.38 төгрөгийг тус тус Г.Дгаас гаргуулж, Г.Дгийн хууль эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлж өгнө үү гэв.

 

Нэхэмжлэгчээс сөрөг нэхэмжлэлд холбогдуулан гаргасан тайлбартаа:

Орон сууцны үлдэгдэл төгрөгийг төлөөгүй байж орон сууцанд орж амьдарсан, манай компани Г.Дд гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөнтэй холбогдуулан гэрээ цуцлах мэдэгдлийг албан ёсоор өгч, гэрээг цуцалсан гэдэг нь үндэслэлгүй. Г.Д миний Н х с о ХХК-тай байгуулсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай "Орон сууц захиалгын гэрээ өнөөдрийн байдлаар цуцлагдаагүй хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа бөгөөд уг гэрээний үүрэгтэй холбоотой нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус шүүхэд явагдаж байгаа. Талууд захиалгын гэрээгээр орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болох 62,756,000 төгрөгийг Н х с о ХХК-ийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борлуулагч талын Хаан банкны 0 тоот дансаар төлнө' гэж тохиролцсон байдаг. Миний зүгээс Г м кХХК-тай ямар ч байдлаар эрхзүйн харилцаанд оролцоогүй, тус компанийн өмнө аливаа байдлаар үүрэг хүлээгээгүй атал орон сууц захиалгын гэрээний бус оролцогч этгээд болох Г м кХХК-ийн зүгээс гэрээг цуцалсан тухай мэдэгдлийг ирүүлсэн. Миний бие өөрийн өмгөөлөгчөөр дамжуулан 2020 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй талаар хариуг нэхэмжлэгч байгууллагад баталгаат шуудангаар хүргүүлж байсан. Иймд Г.Д миний бие Баянзүрх дүүрэг, 22 хороо, 101а байрны 47 тоот орон сууцыг захиалгын гэрээний дагуу, урьдчилгаа төлбөрийг төлж худалдан авсан, өөрийн захиалсан орон сууцандаа хууль ёсны дагуу амьдарч байна. Нэхэмжлэгч компанийн нэхэмжлэлд дурдсан шиг хууль бусаар бусдын орон сууцанд амьдраагүй гэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү.

Мөн дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардал гаргуулахаар шаардсан бөгөөд тус компанийн зүгээс өмнө нь огт цахилгаан болон дулаан, цэвэр бохир усны төлбөрийг шаардаж байгаагүй атал шүүхийн журмаар шаардаж байгаад гайхахын сацуу миний бие бүрэн бодитой тооцоо, баримтын үндсэн дээр өөрийн хэрэглэсэн хэрэглээний төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Маргаан бүхий орон сууцыг түрээслүүлсэн байсан бол олох ёстой байсан орлого гэж 4,867,120 төгрөг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Уг шаардлагаа нотолсон баримт нь шаардлага хангахгүй баримт байна. Ашиглалтын зардал хэд гарсан талаар баримтгүй атлаа өөрсдөө зохиож нэхээд байна. Цахилгаан болон халуун ус, хүйтэн усны тоолуургүй атлаа яаж бодож гаргаад байгаа нь тодорхойгүй. 2020 онд гэрээний үүрэгт нийт 2,000,000 төгрөгийг төлсөн ба үүнийг хариуцагч хүлээн авсанаас хойш ямар нэгэн хариу өгөөгүй, буцааж өгөөгүй тул гэрээний харилцаа үргэлжилж байгаа. Цаашид үлдэгдэл төлбөрийг төлөх бүрэн боломжой, сар бүр 1,000,000 төгрөг төлөх бололцоо байгаа. Иймд хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Н х с о ХХК нь шүүхэд бичгээр тайлбар гаргаагүй, удаа дараагийн шүүх хуралдаануудад нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотойгоор тусгайлан хариу тайлбар гаргаагүй болно.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг бүхэлд нь шинжлэн судлаад, 

ҮНДЭСЛЭХ нь: 

Нэхэмжлэгч Г.Д нь хариуцагч Н х с о ХХК болон Г м кХХК-иудад холбогдуулан орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөхийг болон орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч Г м кХХК нь эс зөвшөөрч, хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 5,600,000 төгрөг болон ашиглалтын зардал 1,367,120 төгрөг тус тус гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргасан. Шүүх хуралдааны хэлэлцүүлгийн үед хохиролд 5,600,000 төгрөг шаардсанаа 4,867,120 төгрөг болгож багасгасан.

Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.  

Нэхэмжлэгч Г.Д нь хариуцагч Н х с о ХХК-тай 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр гүйцэтгэгч Н х с о ХХК нь 0 тоот байрлах 54.1 м.кв талбай бүхий, 2 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, захиалагч Г.Д нь 78,445,000 төгрөг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн байна. /хх-ийн 4-5 дугаар тал/

Талууд орон сууц захиалгын гэрээ гэх нэртэй гэрээ байгуулсан байх боловч гэрээний зүйл болох орон сууцыг төлбөрөө бүрэн төлсөн захиалагчид барилгыг Улсын комисс хүлээж авсаны дараа орон сууцыг шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсон үйл баримт хэрэгт авагдсан, гэрээ болон тэдгээрийн тайлбар зэргээр тогтоогдсон.

Дээрх гэрээний агуулгаас үзвэл нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн барьж буй буюу ирээдүйд бий болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авах, хариуцагч нь уг орон сууцны үнэд 1 м.кв-ийг 1,450,000 төгрөгөөр тооцон 78,445,000 төгрөг төлөх хүсэл зоригийг илэрхийлж хэлцэл хийжээ. Худалдан авагч ажлын гүйцэтгэлд захиалагчийн хэмжээнд хяналт тавих боломжгүй, худалдагч эд хөрөнгийг гэрээнд заасан хугацаа болоход худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн байх тул зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсчээ.

Талуудын хооронд байгуулагдсан дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлж, чөлөөтэй байгуулах эрхийн хүрээнд байгуулсан, мөн хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2 дахь хэсэгт зааснаар хийгдсэн, тэдгээрийн хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт зааснаар хүчин төгөлдөр байна.

Нэхэмжлэгч Г.Д нь гэрээний урьдчилгаа төлбөрт 15,689,000 төгрөг төлсөн үйл баримтад талууд маргаагүй, мөн энэ талаархи бичгийн нотлох баримт хэрэгт авагдсан. /1-р хх-ийн 6, 101 дугаар тал/

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг.

Гэрээний тал болох Н х с о ХХК нь Г.Дтай байгуулсан гэрээний эрх, үүргийг бүхэлд нь 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр Г м кХХК-д шилжүүлсэн байна. /хх-ийн 20 дугаар тал/

Г.Д болон Н х с о ХХК нарын байгуулсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн орон сууц захиалгын гэрээний 8.1 дэх хэсэгт талууд гэрээгээр хүлээсэн эрх, үүргээ нөгөө талынхаа бичгээр илэрхийлсэн зөвшөөрөлгүйгээр гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хориглоно гэж заасан байна. Хариуцагч нар дээрх 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрийн эрх, үүрэг шилжүүлэх гэрээг байгуулахдаа гэрээний тал болох Г.Дгийн зөвшөөрлийг аваагүй болох нь зохигчдын тайлбараар тогтоогдсон.

Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт Хууль, гэрээ буюу үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол шаардах эрх эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр үүрэг гүйцэтгэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шаардах эрхээ шилжүүлж болно. гэж заасан.

Хариуцагч нар нь Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнд харшлахгүй бол гуравдагч этгээдтэй үндсэн үүрэг гүйцэтгэгчийн зөвшөөрөлгүй шаардах эрхээ шилжүүлэх боломжтой байна. Гэтэл талууд гэрээний 8.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрх зөвшөөрөлгүй шилжүүлэхийг хориглосон байхад эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулсан нь хууль зөрчжээ.

Гэвч талуудын маргааны зүйл буюу 0 тоотод байрлах байр бүхэлдээ Г м кХХК-ийн өмчлөлд 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр бүртгэгдсэн, эрх шилжүүлэх гэрээ бодитоор хэрэгжсэн байна. Г.Дгийн захиалсан Амар амгалан 312 орон сууцны хотхоны 312 дугаар байрны 1 дүгээр орцны 7 дугаар давхарын 702 тоотны дугаарлалт өөрчлөгдөж 101А байр, 47 тоот болсон үйл баримтыг талууд хэн аль нь тайлбарласан. /1-р хх-ийн 105, 124, 205 дугаар тал/

Иймд нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийг хариуцагч Г м кХХК-иас шаардаж буй нь үндэслэлтэй, уг байгууллагад холбогдуулан нэхэмжлэл гаргах эрхтэй байна.

Маргааны зүйл болох орон сууцыг улсын комисс 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 202/117 тоот дүгнэлтээр хүлээн авчээ.

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ ...гэрээний 2.2-т зааснаар үлдэгдэл төлбөрөө төлөх ямар ч боломж олгоогүй, үндэслэлгүйгээр зээлийн гэрээ байгуулахаас татгалзсан. Талуудын байгуулсан орон сууц захиалах гэрээ дуусгавар болоогүй, үргэлжилж байгаа гэж,

Хариуцагч нь татгалзал болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ ...цаашид үлдэгдэл төлбөр төлөх санхүүгийн чадваргүй болох нь тогтоогдсон. Г.Д нь гэрээ цуцлах хүсэлтийг өөрөө гаргасан. Талуудын байгуулсан гэрээ нэгэнт цуцлагдсан гэж тус тус тайлбарласан.

Шүүх хуралдааны хэлэлцүүлгийн явцад нэхэмжлэгчээс орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөхийг даалгуулснаар ямар эрх зүйн үр дагаварт хүрэх гэж буй талаар түүний гаргасан шаардлагыг тодруулахад орон сууцыг актаар хүлээн авснаар эзэмших эрхээ хэрэгжүүлж, улмаар гэрээний 2.2-т заасан үлдэгдэл төлбөр төлөх хуваарийг тогтоолгох замаар үлдэгдэл төлбөрийг төлж, орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэх зорилготой гэж тайлбарласан.

Талуудын байгуулсан гэрээний 2.2-т Захиалагч тал төлбөрийг дараах хэлбэрээр хийнэ. Үүнд: Захиалагч урьдчилгаа төлбөр болох 15,689,000 төгрөгийг 11 сарын 2-ны өдөр Худалдаа хөгжлийн банкны 0 тоот дансанд төлнө. Үлдэгдэл мөнгийг тус компанийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борлуулагч талын Хаан банкны 0 тоот дансаар төлнө гэж заажээ.

Дээрх тохиролцооны дагуу нэхэмжлэгч Г.Д нь 15,689,000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр төлсөн байх ба үлдэгдэл төлбөрийг төлөхийн тулд хариуцагч Н х с о ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулах замаар тодорхой график байгуулж төлөхөөр байна. Талууд мөн уг үйл баримтыг хэн аль нь тайлбарласан.

Гэтэл Н х с о ХХК нь нэхэмжлэгч Г.Дг зээлийн гэрээ байгуулах боломжоор нь хангаагүй, түүнийг цаашид төлбөрийн чадваргүй болох нь тогтоогдсон гэж үзсэн нь Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1 дэх хэсэгт Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ гэж заасантай нийцэхгүй байна.

Тодруулбал, зээлийн хорооны хурлын шийдвэрийг Н х с о ХХК-иас гаргасан, уг баримтыг нэхэмжлэгч Г.Дд мэдэгдэх хуудсаар хүргүүлсэн гэх боловч уг тайлбараа хариуцагч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй. /1-р хх-ийн 234, 161-162 дугаар тал/

Хэрэгт уг мэдэгдлийг хүргүүлсэн гэх баталгаат шуудангийн баримт байх боловч уг баримтад явуулагчийн нэр тодорхойгүй, хүлээн авсан хэсэгт тэмдэглэгээ байхгүй байх тул уг баримтаар Н х с о ХХК-иас Г.Дд хандаж мэдэгдэл хүргүүлсэн гэж үзэх боломжгүй. /1-р хх-ийн 229 дүгээр тал/

Мөн хариуцагчаас 2019 оны 12 дугаар сарын 27, 2020 оны 01 сарын 05-ны өдрүүдэд нэхэмжлэгч Г.Дд гэрээ цуцлахтай холбоотой мэдэгдлүүдийг хүргүүлсэн гэх боловч уг мэдэгдлүүдийг хэрхэн хүргүүлсэн нь тодорхойгүй, нэхэмжлэгч уг мэдэгдлүүдийг хүлээн аваагүй гэж маргадаг. Хүргүүлсэн гэх баталгаат шуудангийн баримт нь нотлох баримтын шаардлага хангахгүй хуулбар хувь байна. /1-р хх-ийн 97-98, 107 дугаар тал/

Нэхэмжлэгчээс дээрх мэдэгдлийг хүлээн аваагүй гэж маргаж байгаа тохиолдолд хариуцагч нь уг мэдэгдлийг хүргүүлсэн гэх тайлбараа нотлох үүргийн хуваарилалтын дагуу өөрөө нотлох үүрэгтэй болно. Иймд хариуцагчийн Г.Дг санхүүгийн чадваргүй байсан тул гэрээг цуцалсан гэх тайлбар үгүйсгэгдэж байна.

Нөгөө талаар, 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах үедээ хариуцагч нь Г.Дг цаашид үлдэгдэл төлбөрийг төлөх чадвартай эсэх талаар судалсны үндсэн дээр хэлцэл байгуулах эрх нь байсан. Нэхэмжлэгчээс гэрээний урьдчилгаанд төлсөн 15,689,000 төгрөгийг 2017 онд авч өөрийн барилгад хөрөнгө оруулах замаар ашигласнаас хойш 2 жилийн дараа буюу 2019 онд санхүүгийн чадваргүй гэх үндэслэл зааж гэрээг цуцалсан гэж тайлбарлаж байгаа нь Иргэний хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт заасан үүргээ үнэнч шударгаар хэрэгжүүлэх зарчимд нийцэхгүй байна.

Хариуцагч Н х с о ХХК нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр нэхэмжлэгч Г.Дтай гэрээ байгуулах үед орон сууцны хөнгөлттэй нөхцөл буюу 5 хувийн хүүтэй, 10-20 жилийн хугацаатай, орлого нотлох шаардлагагүй гэх гэрээний саналыг хүргүүлж байсан нь хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдсон.

Түүнчлэн гэрээ цуцлах мэдэгдлийг Г.Д нь 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр гаргасан тул уг хүсэлтийг хүлээн авч гэрээ цуцлагдсан гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй гэж үзлээ. Учир нь хэргийн 73 дугаар талд Г.Дгаас Н х с о ХХК-д гаргасан хүсэлтэд ...2019 оны 08 сарын 12-ны өдөр гэрээг цуцалж үндсэн мөнгө 15,689,000 төгрөг болон 2 жилийн хүү алдангийг тооцож буцаан олгож хохирлыг барагдуулж хуваарь харгалзахгүй олгож өгнө үү гэсэн байна.

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр гэрээ цуцлахтай холбоотой хүсэлт гаргасан байх боловч уг хүсэлтийг хариуцагч Н х с о ХХК-нд хандаж гаргасан байна. 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр эрх, үүрэг шилжих гэрээгээр Н х с о ХХК нь эрх үүргээ Г м кХХК-д шилжүүлсэн байсан тул Г.Дгийн дээрх хүсэлтийг эрх бүхий этгээдэд хандаж гаргасан гэж үзэхэд учир дутагдалтай юм.

Нэхэмжлэгч нь 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн орон сууц захиалгын гэрээг цуцлах сонирхолгүйн улмаас уг гэрээний үүргийг шаардаж шүүхэд 2019 оны 11 дүгээр сарын 14-ний өдөр нэхэмжлэл гаргасан, гэрээ цуцлах хүсэлт гаргасан өдрөөс хойш 2 удаагийн үйлдлээр гэрээний үлдэгдэл төлбөрт 2,000,000 төгрөг төлснийг хариуцагч хүлээн авсан байна. /1-р хх-ийн 160 дугаар тал/

Мөн хариуцагч Г м кХХК нь урьдчилгаа төлбөрт төлсөн мөнгөн хөрөнгийг буцааж өгснөөр гэрээ цуцлагдсан гэх боловч хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудаар урьдчилгаа төлбөрийг буцаасантай холбоотой баримтгүй, шүүх хуралдааны хэлэлцүүлгийн явцад хариуцагчаас дээрх мөнгөн хөрөнгийг буцаан олгоход татгалзах зүйлгүй талаар тайлбарласан. Нэхэмжлэгчээс 2020 оны 02 сарын 06, 2020 оны 04 сарын 24-ний өдрүүдэд тус тус 1,000,000 төгрөгийг хариуцагчийн данс руу гэрээний үүрэгт шилжүүлснийг хариуцагч нь эсэргүүцээгүй хүлээн авсан, мөн дээрх мөнгөн хөрөнгийг буцаан олгоогүй байна.

Дээрх бичгийн нотлох баримтууд болон талуудын тайлбар, хэргийн үйл баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт зааснаар харьцуулан дүгнэхэд талуудын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдаагүй гэж үзэхээр байна.

Талуудын маргааны зүйл болох орон сууц нь гуравдагч этгээдийн өмчлөлд шилжээгүй, уг орон сууцыг өөр этгээдэд худалдан борлуулахаар эрх зүйн харилцаанд ороогүй байгаа талаар хариуцагч Г м кХХК тайлбарласан. Уг орон сууцыг нэхэмжлэгч Г.Д нь 2019 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрөөс хойш одоог хүртэл эзэмшиж, амьдарч байгаа болох нь тогтоогдсон.

Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2 дахь хэсэгт Худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцно гэж заасан. Хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар Г.Д нь маргаан бүхий орон сууцыг эзэмшиж байгааг хууль бус гэж үзэх боломжгүй байна.

Нэхэмжлэгч Г.Д нь гэрээний зүйл болох орон сууцыг хариуцагч нь өөр этгээдэд худалдах зорилготойгоор бусдад танилцуулж байсан тул өөрийн захиалсан орон сууцанд орж амьдарсан гэж тайлбарлаж байгааг буруутгах үндэслэлгүй, Иргэний хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.1 дэх хэсэгт зааснаар өөртөө туслах аргыг хэрэгжүүлжээ.

Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь эд хөрөнгийн эзэмшил /өмчлөл/-ийг шилжүүлэхдээ тухайн эд хөрөнгийг эсрэг талын бодит нөлөөллийн хүрээнд өгч, өөрөө түүнд нөлөөлөх бүхий л хэлбэрээс татгалзах үүрэгтэй. Иймд хариуцагч Г м кХХК нь орон сууц захиалгын гэрээний 2.2-т заасан үлдэгдэл төлбөрийг төлөх нөхцөлийг захиалагч Г.Дд бүрдүүлж өгөөгүй, үндэслэлгүйгээр хязгаарласан байх тул нэхэмжлэгч нь гэрээний 5.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөхийг даалгуулахаар шаардаж буй нь үндэслэлтэй.

Иргэний хуулийн 192 дугаар зүйлийн 192.1 дэх хэсэгт Нэг тал эд хөрөнгөө нөгөө талын өмчлөлд шилжүүлэх, хязгаартайгаар эзэмшүүлэх, ашиглуулахаар шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн тохиолдолд гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол уг үүрэг тухайн эд хөрөнгийн дагалдах зүйлд нэгэн адил хамаарна гэж заасан. Гэрээний зүйл болох орон сууцыг зориулалтын дагуу эзэмшихийн тулд дагалдах зүйл болох цахилгааны тоолуур зайлшгүй шаардлагатай.

Цахилгааны тоолуурыг хүлээлгэн өгөх нь худалдагчийн нэмэлт үүрэг бөгөөд энэ нь хуулиар хүлээсэн буюу Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.2 дахь хэсэгт Үүргийн агуулга шинж чанарыг харгалзан талуудын алинд ч нөгөө талын эрх, эд хөрөнгийн хувьд онцгой үүрэг ногдуулж болно гэж зааснаар үүснэ. Иймд хариуцагч Гурван марал консракшн ХХК-д худалдан авагч Г.Дгийн захиалсан 47 тоот орон сууцны цахилгаан тоолуурыг залгахыг даалгах нь зүйтэй байна.

Хариуцагч Н х с о ХХК нь орон сууц захиалгын гэрээгээр хүлээсэн эрх, үүргээ нэгэнт Г м кХХК-д шилжүүлсэн тул нэхэмжлэгчийн Н х с о ХХК-д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгов.

Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч Г.Д нь орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул хариуцагч Г м кХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх болон хууль бусаар орон сууц эзэмшиж байсантай холбоотой олох байсан орлогод 4,867,120 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг хэрэгсэхгүй болгох нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3, 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт тус тус заасантай нийцнэ.

Мөн хариуцагч Г м кХХК нь орон сууц ашиглалтын зардал буюу цахилгаан, халуун хүйтэн усны төлбөртэй холбоотой шаардлага гаргасан боловч хэрэгт цуглуулж өгсөн баримтуудаар маргааны зүйл болох 47 тоот орон сууцны ашигласан хэмжээг бусад орон сууцнаас ялган зааглаагүй байна. Нийт орон сууцны хэмжээнд төлсөн ашиглалтын төлбөрөөс 47 тоот орон сууцны төлбөрийг хэрхэн зааглаж, яаж тооцож гаргасан нь тодорхойгүй байх тул 1,367,120 төгрөг нэхэмжилснийг хэрэгсэхгүй болгов. 1-р хх-ийн 206-228 дугаар тал/

Харин маргааны зүйл болох 47 тоот орон сууцны ашиглалтын төлбөрийг зохих журмын дагуу ялган заагласны дараа жич нэхэмжлэх эрхтэй болохыг дурдаж байна.

Хариуцагч Н х с о ХХК-иас шүүхэд бичгээр тайлбар гаргаагүй бөгөөд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Оргил нь шүүх хуралдаанд биечлэн оролцохгүй, эзгүйд хэргийг шийдвэрлүүлэх хүсэлт ирүүлсэн тул түүний эзгүйд хэргийг хэлэлцүүлсэн болохыг дурдаж байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон 

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Г м кХХК-д 0 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг актаар нэхэмжлэгч Г.Дд хүлээлгэн өгөхийг болон уг орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг тус тус даалгаж, хариуцагч Н х с о ХХК-д холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар хариуцагч Г м кХХК-ийн Г.Дгийн хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 4,867,120 төгрөг болон ашиглалтын зардал 1,367,120 төгрөг тус тус гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 215,820 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 140,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн хуулийн 119.4 дэх хэсэгт заасан хугацаанд зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                            Г.БЯМБАЖАРГАЛ