Ж.М-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч А.Отгонцэцэг, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2018 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 101/ШШ2018/03295 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч Ж.М-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “Э” ХХК-д холбогдох

 

Орон сууц захиалах гэрээний төлбөр 51 772 000 төгрөг, алданги 32 542 000 төгрөг, нийт 84 314 400 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн,

шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Х,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.У,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Мөнхгэрэл нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ...Миний бие 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр ”Э” ХХК-тай орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсангийн аманд баригдаж буй Эверест хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхарт С-90 тоот, 46.225 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг нэг м.кв үнийг 1 600 000 төгрөгөөр тооцож нийт 73 930 000 төгрөгөөр захиалах, ”Э” ХХК  нь тус орон сууцны барилгыг барилгын норм дүрмийн дагуу барьж 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон. Гэрээний 2.1 дэх заалтын дагуу миний бие 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 50 хувь болох 36 980 000 төгрөг, 2015 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр 14 792 000 төгрөгийг тус тус “Э” ХХК-ийн Голомт банкны 1102038319 тоот дансанд тушаасан. Гэвч хариуцагч Эверест хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхарт С-90 тоот, 46.225 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлэлгүй өнөөдрийг хүрлээ. Гэрээ байгуулснаас хойш 8 сарын дараа буюу 2016 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдөр “Э” ХХК-аас F16/011 тоот албан бичигт орон сууцны барилга 16 давхар баригдах боломжгүй болсон үндэслэлээр гэрээгээ шинэчлэх, эсхүл цуцлах тухайгаа мэдэгдэх талаар, 2017 оны 8 дугаар сарын 01-ний өдрийн 17/0801-7 тоот албан бичигт талбайн хэмжээ болон үнэд өөрчлөлт орж нэг м.кв үнэ 3 200 000 төгрөг болсон тул гэрээг шинэчлэх талаар мэдэгдсэн. Эдгээрийн хариуг миний бие тухай бүр өгсөн. Гүйцэтгэгч ”Э” ХХК  нь анх гэрээ байгуулахдаа 16 давхар орон сууц барина гэж барилгын зураг төслөө танилцуулсан боловч Барилгын тухай хуульд заасны дагуу төрийн холбогдох байгууллагуудаас зохих зөвшөөрлийг авалгүй урьтаж гэрээгээ байгуулсан. Өөрөөр хэлбэл барилгын үйл ажиллагааны тусгай зөвшөөрөл, барилгын ажлын зөвшөөрлөө авалгүйгээр урьтаж гэрээ байгуулснаас миний захиалсан давхар цуцлагдсан. Барилга баригдаагүй, баригдаж эхлээгүй байхад ”Э” ХХК  талбайн үнийг 1 600 000 төгрөг байсныг 3 200 000 төгрөг болгон үндэслэлгүйгээр гэрээнд заасан үнийг өөрчилж гэрээ байгуулахыг тулгасан. Гэрээний 4.11 дэх хэсэгт Монгол Улсын хэмжээнд эрчим хүч, түлш шатахуун, барилгын үндсэн материалын үнэ 15 хувиас дээш өссөн тохиолдолд гэрээнд өөрчлөлт оруулах эрхтэй боловч үндэслэлгүйгээр үнээ нэмсэн. Өөрөөр хэлбэл техник эдийн засгийн судалгаагүй, үндэслэлгүйгээр үнийг захиалагч талд хэт хохиролтойгоор өсгөж гэрээ байгуулах санал хүргүүлсэн. Миний хувьд байр ашиглалтад ортол түрээсийн байр түрээслэж 3 дахь жилийн нүүрийг үзэж өөрийн цуглуулсан цалин хөлсийг түрээсийн төлбөрт төлж байхад зөрүү мөнгө нэмж гэрээ байгуулах санхүүгийн ямар ч боломжгүй нөхцөл байдал үүсээд байна. 2016 оны 8 дугаар сард ”Э” ХХК-тай уулзаж барилгын явц удаашралтай байна, хугацаандаа ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон нь тодорхой болсон, оруулсан хөрөнгө оруулалтаа буцаан авах талаар хүсэлт бичгээр гаргаж байсан. Харин гүйцэтгэгч компаниас санаа зоволтгүй, бид анхны захиалагчдад гэрээнд заасан үнээр ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх болно, захиалсан м.кв дээр ямар ч өөрчлөлт орохгүй, манай барилга 2017 оны 8 дугаар сар гэхэд ашиглалтад орно гэсэн хариуг өгсөн. Би нилээд хэдэн удаа мөнгөө буцаан авах талаар саналаа хэлсэн боловч мөнгө байхгүй, боломжгүй гэсэн хариуг өгсөөр байсан. Эцэст нь миний бие захиалсан барилга маань анхны үнээ нэмэхгүй гэсэн амлалтанд нь итгээд барилгаа хүлээж эцсийг нь хүлээсэн. Гэвч өнөөдөр барилгын давхар, анх захиалсан м.кв үнэ болон талбайн хэмжээнд маш их өөрчлөлт орчихлоо. Энэ нь манай гэр бүлийн хувьд маш хүнд цохилт боллоо. Нийгэм эдийн засгийн байдал, валютын ханш 2015 оноос өнөөдрийг хүртэл өссөнийг бид мэдэж байгаа. Тухайн үед төлсөн мөнгө өнөөдөртэй харьцуулахад мөн л адил үнэ цэнээ алдсаар байгаа. Гэтэл 2017 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдөр ”Э” ХХК  танай оруулсан хөрөнгө оруулалтыг байраа ашиглалтад оруулж борлуулсны дараа төлж барагдуулах болно гэж бичгээр мэдэгдсэн. Захиалагч тал гэрээний үүргээ зөрчөөгүй байхад тухайн орон сууцыг худалдан борлуулсны дараа төлбөрийг төлнө гэсэн нь үндэслэлгүй юм. Иймд орон сууцны захиалгын гэрээгээр миний урьдчилж төлсөн 51 772 000 төгрөгийг гүйцэтгэгч компаниас буцаан гаргуулж өгнө үү. Гэрээний 4.3 дахь хэсэгт заасны дагуу 2017 оны 3 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх 440 хоногийн хугацаанд алданги 32 542 400 төгрөгийг хариуцагч “Э” ХХК-аас гаргуулж намайг хохиролгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ...Талуудын хооронд орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагаас алдангийг зөвшөөрөхгүй байна. Үндсэн төлбөрийн тухайд төлбөр төлөхөд татгалзах зүйлгүй. Орон сууцны захиалгын гэрээний үнийн дүн, зарим нөхцөлд өөрчлөлт орсноор талууд харилцан тохиролцож гэрээг цуцалсан байна. Алдангийн тухайд гэрээний 4.3 дахь хэсэгт заасан нөхцөл Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсгийг зөрчсөн байна. Гэрээг цуцалснаас хойш нэхэмжлэгч нь алданги нэхэмжлэх эрхээ алдсан байгааг анхаарна уу. Иймд нэхэмжлэлийн үнийн дүнгээс алдангийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Э ХХК-аас 11 759 640 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Ж.М-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20 782 760 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Э ХХК 51 772 000 төгрөг нэхэмжлэгч Ж.М-т төлөхийг хүлээн зөвшөөрснийг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 579.522 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 478 төгрөгийг Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтсийн Улаанбаатар хотын банкин дахь 2609006167 тоот данснаас, 475 608 төгрөгийг хариуцагч Э ХХК-аас тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч Ж.М-т олгож,

Хариуцагч Э ХХК шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд албадан гүйцэтгэж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу шийдвэр гүйцэтгэхажиллагааг явуулахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд зөвшөөрч шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагчийн өмгөөлөгч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан зохигчдын хооронд байгуулагдсан 2015 оны 01 дүгээр:сарын 21-ний өдрийн орон сууц захиалгын гэрээний 4.3 дахь хэсэгт 4.1-т заасан хугацааг 3 сараас дээш хугацаагаар хойшлуулж болохгүй, хугацаа хойшилсон тохиолдолд 4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч нь гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг захиалагчид төлөхөөр тохиролцсон байдлыг дүгнэхдээ гэрээний 4.3 дахь хэсэгт алдангийн хэмжээг гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар хязгаарласан нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6-д заасныг зөрчсөн гэж дүгнэсэн атлаа мөн гэрээний 2.2 дахь заалттай нийцээгүй байна. Алдангийн талаарх дээрх дүгнэлт нь хууль зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус тохиролцоо болохыг шүүх зөв дүгнэсэн атлаа шүүхээс түүнийг гэрээний нийт дүнгийн 10 хувиар хязгаарлах үндэслэлгүй хэмээн залруулан зөвтгөж тооцсон байдал нь шүүх гэрээний чөлөөт байдалд халдаж байгаагаас гадна шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй. Иймд шийдвэрт өөрчлөлт оруулж алдангийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

            Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт тооцооллын өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

 

            Нэхэмжлэгч Ж.М нь хариуцагч “Э” ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалах гэрээний төлбөрт төлсөн 51 772 000 төгрөгийг буцаан гаргуулах, алданги 32 542 400 төгрөг, нийт 84 314 400 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Талуудын хооронд 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 0002 тоот орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдсан бөгөөд уг гэрээгээр хариуцагч нь нэхэмжлэгчид Хан-Уул дүүрэг 11 дүгээр хороо, Зайсангын аманд баригдаж буй “Эверест” хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхрын С-90 тоот, 2 өрөө, 46.225 м.кв орон сууцыг гараашийн хамт шилжүүлэх, нэхэмжлэгч хариуцагчид орон сууц, гараашийн үнэ 73 960 000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцож, нэхэмжлэгч нь 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 36 980 000 төгрөг, 2015 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр 14 792 000 төгрөгийг тус тус хариуцагчид төлсөн үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдсон, энэ талаар талууд маргахгүй байна.

 

            Талууд хүсэл зоригоо илэрхийлэн баримт бичиг үйлдэж, гарын үсэг зурсан тохиолдолд тэдгээрийг Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1-д зааснаар бичгээр хэлцэл хийсэн гэж үзэх ба анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн талаар зөв дүгнэжээ.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээний 4.1-т “гүйцэтгэгч нь 1.1-д дурдсан барилгын орон сууцны 13 дугаар давхарын С блок, С-90 тоот 46.22 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг чанар сайтай барьж 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор багтаан захиалагчид хүлээлгэн өгнө” гэж тохиролцсон боловч хариуцагч дээрх гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй байна.

 

Хэргийн 9-11 дүгээр талд авагдсан баримтуудаас үзвэл Улаанбаатар хотын захиргаанаас орон сууцны барилгыг 10 давхраас дээш барихыг зөвшөөрөөгүй тул орон сууцны барилга 16 давхар баригдах боломжгүй болсон тул орон сууцны үнэ болон давхарт өөрчлөлт оруулан гэрээг шинэчлэх агуулга бүхий албан бичгүүдийг хариуцагч нь нэхэмжлэгчид удаа дараа хүргүүлж байсан үйл баримт тогтоогдсон бөгөөд зохигчдын тайлбар болон хариуцагч “Э” ХХК-ийн 2016 оны 8 дугаар сарын 10-ны өдрийн F16/011 тоот, 2017 оны 8 дугаар сарын 01-ний өдрийн 17/0801-7 тоот, 2017 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 17/0906-10 тоот албан бичгүүдээс үзвэл талуудын байгуулсан гэрээ цуцлагдсан талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

 

            Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн төлсөн 51 772 000 төгрөг буцаан төлөхийг зөвшөөрч маргаагүй байна.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг тодорхойлох эрхтэй гэж заасан байх ба талууд энэхүү гэрээний эрх чөлөөний зарчмын хүрээнд гэрээгээр хүлээх үүргээ хүсэл зоригийн үндсэн дээр тохиролцон тогтоосон гэж үзнэ.

 

Талууд гэрээний 4.3-т “Гэрээний 4.1-д заасан хугацааг 3 сараас дээш хугацаагаар хойшлуулж болохгүй. Хугацаа хойшилсон тохиолдолд 4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч нь гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.1 хувьтай тэнцэх алдангийг тооцож захиалагчид төлнө” гэж тохиролцсон ба нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас алданги шаардах эрхтэй талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн байна.

 

 Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт мөнгөн дүнгээр төлөх анзын хэмжээг үүргийн гүйцэтгэлийн 50 хувь байхаар, мөн хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар алданги нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтэрч болохгүй гэж тогтоосон.

 

Нэхэмжлэгч гэрээг цуцлах хүртэл хугацааны алданги нэхэмжилснийг буруутгах үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх алдангийн хэмжээг буруу тооцож гаргуулсныг зөвтгөх боломжтой.

 

Талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаа хэтрүүлсэн нөхцөлд мөнгөн дүнгээр төлөх анзын хэмжээг гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцож, хугацаа хэтэрсэн хоног тутам 0.1 хувиар тооцохоор тохирсон нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6 дахь хэсэгт заасныг зөрчөөгүй байхад шүүх зохигчдын дээрх тохиролцоог хууль зөрчсөн гэж дүгнэсэн буруу байв. Энэ үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж үзнэ.

 

Харин шүүх талуудын байгуулсан гэрээг 2017 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрөөр цуцалсан гэж зөв дүгнэж, алдангийг 2017 оны 3 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2017 оны 9 дүгээр сарын 06-ны өдрийг хүртэл 159 хоногоор тооцоход 11 759 640 төгрөг болсон боловч зохигчид гэрэээгээр нийт алдангийн хэмжээг 10 хувиар хязгаарласан байгаа учраас алданги 7 396 000 /73 960 000*10=7 396 000/ төгрөгийг хариуцагч “Э” ХХК-иас гаргуулж нэхэмжлэгч Ж.М-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 25 146 400 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн     167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 101/ШШ2018/03295 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын “11 759 640” гэснийг “7 396 000”, “20 782 760” гэснийг “25 146 400” гэж,

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтын “475 608” гэснийг “453 790” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч “Э” ХХК-иас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 203 104 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

            ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Н.БАТЗОРИГ

 

 

                             ШҮҮГЧИД                                      А.ОТГОНЦЭЦЭГ

 

 

                                                                                    Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ