МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Золзаяа даргалж, тус шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Ж.М-н нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Э т ХХК-д холбогдох,

 

Орон сууц захиалах гэрээний төлбөр, алданги 84.314.400 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Хадбаатар, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Уянгасайхан, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Сэндэнхорол нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ж.М, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Хадбаатар нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: ... Миний бие 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр Э т ХХК-тай орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсангийн аманд баригдаж буй Эверест хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхарт тоот, 46.225 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг нэг м.кв үнийг 1.600.000 төгрөгөөр тооцож нийт 73.930.000 төгрөгөөр захиалах, Э т ХХК нь тус орон сууцны барилгыг барилгын норм дүрмийн дагуу барьж 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон. Гэрээний 2.1 дэх заалтын дагуу миний бие 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 50 хувь болох 36.980.000 төгрөг, 2015 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр 14.792.000 төгрөгийг тус тус Э т ХХК-ийн Голомт банкны тоот дансанд тушаасан. Гэвч хариуцагч Эверест хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхарт тоот, 46.225 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлэлгүй өнөөдрийг хүрлээ. Гэрээ байгуулснаас хойш 8 сарын дараа буюу 2016 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдөр Э т ХХК-аас F16/011 тоот албан бичигт орон сууцны барилга 16 давхар баригдах боломжгүй болсон үндэслэлээр гэрээгээ шинэчлэх, эсхүл цуцлах тухайгаа мэдэгдэх талаар, 2017 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 17/0801-7 тоот албан бичигт талбайн хэмжээ болон үнэд өөрчлөлт орж нэг м.кв үнэ 3.200.000 төгрөг болсон тул гэрээг шинэчлэх талаар мэдэгдсэн. Эдгээрийн хариуг миний бие тухай бүр өгсөн. Гүйцэтгэгч Э т ХХК нь анх гэрээ байгуулахдаа 16 давхар орон сууц барина гэж барилгын зураг төслөө танилцуулсан боловч Барилгын тухай хуульд заасны дагуу төрийн холбогдох байгууллагуудаас зохих зөвшөөрлийг авалгүй урьтаж гэрээгээ байгуулсан. Өөрөөр хэлбэл барилгын үйл ажиллагааны тусгай зөвшөөрөл, барилгын ажлын зөвшөөрлөө авалгүйгээр урьтаж гэрээ байгуулснаас миний захиалсан давхар цуцлагдсан. Барилга баригдаагүй, баригдаж эхлээгүй байхад Э т ХХК талбайн үнийг 1.600.000 төгрөг байсныг 3.200.000 төгрөг болгон үндэслэлгүйгээр гэрээнд заасан үнийг өөрчилж гэрээ байгуулахыг тулгасан. Гэрээний 4.11 дэх хэсэгт Монгол улсын хэмжээнд эрчим хүч, түлш шатахуун, барилгын үндсэн материалын үнэ 15 хувиас дээш өссөн тохиолдолд гэрээнд өөрчлөлт оруулах эрхтэй боловч үндэслэлгүйгээр үнээ нэмсэн. Өөрөөр хэлбэл техник эдийн засгийн судалгаагүй, үндэслэлгүйгээр үнийг захиалагч талд хэт хохиролтойгоор өсгөж гэрээ байгуулах санал хүргүүлсэн. Миний хувьд байр ашиглалтад ортол түрээсийн байр түрээслэж 3 дахь жилийн нүүрийг үзэж өөрийн цуглуулсан цалин хөлсийг түрээсийн төлбөрт төлж байхад зөрүү мөнгө нэмж гэрээ байгуулах санхүүгийн ямар ч боломжгүй нөхцөл байдал үүсээд байна. 2016 оны 08 дугаар сард Э т ХХК-тай уулзаж барилгын явц удаашралтай байна, хугацаандаа ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон нь тодорхой болсон, оруулсан хөрөнгө оруулалтаа буцаан авах талаар хүсэлт бичгээр гаргаж байсан. Харин гүйцэтгэгч компаниас санаа зоволтгүй, бид анхны захиалагчдэд гэрээнд заасан үнээр ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх болно, захиалсан м.кв дээр ямар ч өөрчлөлт орохгүй, манай барилга 2017 оны 8 дугаар сар гэхэд ашиглалтад орно гэсэн хариуг өгсөн. Би нилээд хэдэн удаа мөнгөө буцаан авах талаар саналаа хэлсэн боловч мөнгө байхгүй, боломжгүй гэсэн хариуг өгсөөр байсан. Эцэст нь миний бие захиалсан барилга маань анхны үнээ нэмэхгүй гэсэн амлалтанд нь итгээд барилгаа хүлээж эцсийг нь хүлээсэн. Гэвч өнөөдөр барилгын давхар, анх захиалсан м.кв үнэ болон талбайн хэмжээнд маш их өөрчлөлт орчихлоо. Энэ нь манай гэр бүлийн хувьд маш хүнд цохилт боллоо. Нийгэм эдийн засгийн байдал, валютын ханш 2015 оноос өнөөдрийг хүртэл өссөнийг бид мэдэж байгаа. Тухайн үед төлсөн мөнгө өнөөдөртэй харьцуулахад мөн л адил үнэ цэнээ алдсаар байгаа. Гэтэл 2017 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдөр Э т ХХК танай оруулсан хөрөнгө оруулалтыг байраа ашиглалтад оруулж борлуулсны дараа төлж барагдуулах болно гэж бичгээр мэдэгдсэн. Захиалагч тал гэрээний үүргээ зөрчөөгүй байхад тухайн орон сууцыг худалдан борлуулсны дараа төлбөрийг төлнө гэсэн нь үндэслэлгүй юм. Иймд орон сууцны захиалгын гэрээгээр миний урьдчилж төлсөн 51.772.000 төгрөгийг гүйцэтгэгч компаниас буцаан гаргуулж өгнө үү. Гэрээний 4.3 дахь хэсэгт заасны дагуу 2017 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2018 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх 440 хоногийн хугацаанд алданги 32.542.400 төгрөгийг хариуцагч Э т ХХК-аас гаргуулж намайг хохиролгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагч Э т ХХК, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гүнжээ, өмгөөлөгч Э.Уянгасайхан нар шүүхэд болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: ... Талуудын хооронд орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагаас алдангийг зөвшөөрөхгүй байна. Үндсэн төлбөрийн тухайд төлбөр төлөхөд татгалзах зүйлгүй. Орон сууцны захиалгын гэрээний үнийн дүн, зарим нөхцөлд өөрчлөлт орсноор талууд харилцан тохиролцож гэрээг цуцалсан байна. Алдангийн тухайд гэрээний 4.3 дахь хэсэгт заасан нөхцөл Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсгийг зөрчсөн байна. Гэрээг цуцалснаас хойш нэхэмжлэгч нь алданги нэхэмжлэх эрхээ алдсан байгааг анхаарна уу. Иймд нэхэмжлэлийн үнийн дүнгээс алдангийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг хэлэлцээд

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ж.М нь хариуцагч Э т ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалах гэрээний төлбөр 51.772.000 төгрөг, алданги 32.542.400 төгрөг, нийт 84.314.400 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Хариуцагч Э т ХХК нь гэрээний төлбөр 51.772.000 төгрөгийг буцаан төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, харин алданги 32.542.400 төгрөгийг зөвшөөрөхгүй маргаж байна.

 

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангах үндэстэй гэж дүгнэв.

 

Зохигчдын хооронд 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулагдаж, хариуцагч Э т ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсангийн аманд баригдаж буй Эверест хотхоны орон сууцны 13 дугаар давхарт тоот, 46.225 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг барьж гүйцэтгэх, нэхэмжлэгч Ж.М нь гэрээний үнэд 73.930.000 төгрөг төлөхөөр тус тус харилцан тохиролцжээ /хх-12-17/.

 

Зохигчид дээрх гэрээ байгуулагдсан талаар маргаагүй ба Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэхээр байна.

 

Нэхэмжлэгч нь орон сууцны захиалгын гэрээнд заасны дагуу 2015 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 36.980.000 төгрөг, 2015 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр 14.792.000 төгрөг тус тус хариуцагчид төлсөн болох нь Хаан банкны мөнгөн шилжүүлгийн баримтууд болон зохигчдын тайлбараар нотлогджээ /хх-7, 8/.

 

Талуудын байгуулсан гэрээний 4.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч нь орон сууцыг 2016 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор багтаан нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн боловч уг үүргээ биелүүлээгүй байна.

 

Нэхэмжлэлд хавсаргасан хариуцагчийн 2016 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн F16/011 тоот албан бичигт орон сууцны барилга 16 давхар баригдах боломжгүй болсон үндэслэлээр гэрээгээ шинэчлэх, эсхүл цуцлах тухайгаа мэдэгдэх талаар, 2017 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 17/0801-7 тоот албан бичигт Улаанбаатар хотын захиргаанаас орон сууцны барилгыг 10 давхраас дээш барихыг зөвшөөрөөгүй үндэслэлээр талбай, үнэ болон давхарт өөрчлөлт оруулан гэрээг шинэчлэх талаар, мөн 2017 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 17/0906-10 тоот албан бичигт захиалагчийн төлсөн төлбөрийг борлуулалт хийж төлж барагдуулах талаар тус тус нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн байна /хх-9-11/.

 

Дээрх баримтууд болох зохигчдын тайлбараас үзэхэд талуудын байгуулсан гэрээ хариуцагч үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас цуцлагдсан байх ба уг үйл баримтыг шүүхэд маргаагүй.

 

Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн төлсөн 51.772.000 төгрөг буцаан төлөхийг шүүхэд хүлээн зөвшөөрч байх тул уг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрснийг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгох үндэстэй.

 

Мөн нэхэмжлэлд хариуцагчаас 2017 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2018 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх 440 хоногийн хугацаанд алданги 32.542.400 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн ба гэрээний 4.3 дахь хэсэгт гэрээний 4.1-д заасан хугацааг 3 сараас дээш хугацаагаар хойшлуулж болохгүй, хугацаа хойшилсон тохиолдолд 4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч нь гэрээний нийт дүнгийн 10 хувиар тооцон хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.1 хувьтай тэнцэх алдангийг захиалагчид төлөхөөр заажээ.

 

Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ.

 

Иймээс хариуцагч гэрээнд заасан үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй буруутай болох нь зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас алданги төлөхийг шаардсан нь үндэстэй байна.

 

Харин нэхэмжлэлд алдангийг 2017 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2018 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх 440 хоногийн хугацаагаар тооцсон байх боловч нэхэмжлэлд хавсаргасан баримтуудаар талуудын байгуулсан гэрээг 2017 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдрөөр цуцалсан гэж дүгнэхээр байх тул алдангийг уг хугацаагаар тооцох нь зүйтэй. Тодруулбал, алдангид 2017 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2017 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 159 хоногийн хугацаанд 11.759.640 төгрөг /73.960.000*0.1%*159/ тооцогдоно.

 

Нэхэмжлэгч нь 2017 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдрөөс хойшхи хугацаанд хариуцагчтай гэрээг өөрчлөх талаар удаа дараа ярилцаж байсан гэх боловч энэ тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлох баримтаар нотлоогүй.

 

Гэрээний 4.3 дахь хэсэгт алдангийн хэмжээг гэрээний нийт дүнгийн 10 хувиар хязгаарласан нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6 дахь хэсэгт заасныг зөрчсөний дээр уг заалт нь нэхэмжлэгчээр алдангийг төлөгдөөгүй үнийн дүн-ээс тооцон төлүүлэх гэрээний 2.2 дахь хэсэгтэй нийцээгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1, 198.2 дахь хэсэгт зааснаар гэрээг тайлбарлахдаа үгийн шууд утгыг анхаарах, аль нэг нөхцөлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлно.

 

Иймээс алдангийн хэмжээг гэрээний нийт дүнгийн 10 хувиар хязгаарлах үндэслэлгүй байна.

 

Дээрх үндэслэлээр шүүх нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, хариуцагчаас алданги 11.759.640 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Э т ХХК-аас 11.759.640 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Ж.М-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 20.782.760 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Э т ХХК 51.772.000 төгрөг нэхэмжлэгч Ж.М-т төлөхийг хүлээн зөвшөөрснийг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 579.522 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 478 төгрөгийг Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтсийн Улаанбаатар хотын банкин дахь 2609006167 тоот данснаас, 475.608 төгрөгийг хариуцагч Э т ХХК-аас тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч Ж.М-т олгосугай.

 

4. Хариуцагч Э т ХХК шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд албадан гүйцэтгэж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд зөвшөөрсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн хуулийн 119.4 дэх хэсэгт заасан хугацаанд зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ЗОЛЗАЯА