2022         04          28

101/ШШ2022/01983

 

    МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Ж.С,  

Нэхэмжлэгч: Б.Б-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: НШШГГ

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: “И ББСБ” ХК,

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоол болон эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, давхар хаягт тус тус байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг нийт 10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлсэн “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Д,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Т,

Гэрч Г.Б,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Ц.Нандинцэцэг.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч тал шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн  дугаартай эвлэрлийн гэрээг баталгаажуулах тухай захирамжийн дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт гүйцэтгэгдэж байгаа төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК, төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарт холбогдох 4,168,849,072 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, давхарт байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөр хангуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа анхнаасаа хууль бусаар явагдаж байгаад маш их гомдолтой байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас ажиллагаа хийж дээрх хөрөнгүүдийг “Файн эстимэйт” ХХК-аар үнэлүүлсэн бөгөөд давхар тус бүрийг 9,410,432,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээтэй холбоотой маргаан 3 шатны шүүхээр хянан хэлэлцэгдэж эцэслэн шийдвэрлэгдсэн. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгох тухай” тогтоол гаргаж, 10/146 дугаартай тогтоол болон үнэлгээг дахин тогтоолгох тухай 4-164/20322, 4-164/20323 дугаартай мэдэгдлүүдийг бидэнд 2021 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр гардуулсан ба бүхэлд нь эс зөвшөөрч ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдол гаргасан. Шийдвэр гүйцэтгэх албаны дарга, Ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгч нь гомдлыг хянаад 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр 9/2915 дугаартай албан тоотоор гомдлыг шийдвэрлэх боломжгүй тухай хариу өгсөн байх ба шийдвэрийг эс зөвшөөрч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дугээр зүйлийн 44.4-т ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч гомдлыг 14 хоногийн дотор шийдвэрлэж, тогтоол гаргана. Тогтоолыг зөвшөөрөөгүй тохиолдолд хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид, ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно гэж заасны дагуу тус шүүхэд энэхүү гомдлыг гаргаж байна. Алхах шийдвэр гүйцэтгэгч, ахмад Б.Д тогтоол үйлдсэн үндэслэлдээ төлбөр төлөгчөөс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийг шийдвэрлэх явцад 1 жил 5 сарын хугацаа өнгөрсөн байх бөгөөд хөрөнгийн анх тогтоосон үнэлгээнд өөрчлөлт орсон гэх үндэслэл байх тул гэж дүгнэн 2020 оны 20260251/02 тоот, 5/628 тоот тогтоолуудыг тус тус хүчингүйд тооцсон нь хууль бус, үндэслэлгүй шийдвэр болсон гэж үзэн огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь төлбөр авагчаас гаргасан хүсэлтийг төлбөр төлөгчид танилцуулаагүй, санал тавиагүй, төлбөр авагчаас үнэлгээтэй холбоотой гомдлыг хуульд заасан хугацаанд гаргаагүй байхад үнэлгээг хүчингүй болгох хүсэлтийг шууд хүлээн авч хүчингүй болгосон, төлбөр авагчаас удаа дараа үнэлгээг дахин хийлгэхтэй холбоотой гаргасан хүсэлтийг хүлээн авах боломжгүй гэж шийдвэрлэн хариуг өгсөн байхад хүчингүй болгосон, шат шатны шүүхээс хүчингүй болгоогүй үнэлгээг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч хүчингүй болгосон, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг удаашруулах нөхцлийг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч өөрөө бүрдүүлсэн, үнэлгээ өөрчлөгдсөн гэх талаар ямар ч баримт байхгүй байхад үнэлгээнд өөрчлөлт орсон гэж үнэлгээг хүчингүй болгосон нь буруу ба ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч маш хариуцлагагүй шийдвэр гаргасан гэж үзэн гомдолтой байна. Мөн хамгийн чухал нь төлбөр төлөгч буюу барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч би өөрөө үнэлгээг хүлээн зөвшөөрч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг цаашид үргэлжлүүлэн явуулах хүсэлтэй байхад өмчлөгч биш этгээдийн хүсэлтээр үнэлгээг хүчингүй болгож байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч тогтоол үйлдсэн хууль зүйн үндэслэлээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5, 63 дугаар зүйлийн 63.1, 271 дүгээр зүйлийн 271.2.1, 271.2.2 дахь заалтуудыг баримталсан байх бөгөөд хуульд заасан үндэслэлээр шийдвэр гаргаагүй, төлбөр авагчийн үндэслэлгүй хүсэлтийг хүлээн авч тэдэнд давуу байдал олгох эрх мэдэл, албан тушаалын байдлаа урвуулан ашигласан үйлдэл гаргасан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д үнэ ханшийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээнд анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэлтэй тохиолдолд талуудын хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэгч анхны үнэлгээг тогтоосноос 6 сараас багагүй хугацааны дараа дахин үнэлгээ тогтоолгож болно гэж заасан байх ба үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэл огт байхгүй байхад төлбөр төлөгч, өмчийн эзэн хүсэлт гаргаагүй байхад дахин үнэлгээ тогтоолгох шийдвэр гаргасан нь хуульд нийцээгүй байна. Төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2021 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр 1183 дугаартай албан тоот, 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр 1262 дугаартай албан тоотоор дахин үнэлгээ тогтоолгохтой холбоотой гаргасан хүсэлтийг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч хүлээн авч эд хөрөнгө хураах болох шинжээч томилох тухай тогтоолуудыг хүчингүйд тооцсон нь буруу болсон байна. Төлбөр авагчаас ирүүлсэн хүсэлтэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбар уналттай байгаа нь зарим судалгаагаар тогтоогдсон, төлбөр төлөгчийг хугацаа хожих санаа зорилготой байсан мэтээр гүтгэн хөрөнгийн үнэлгээг дахин тогтоож өгнө үү гэсэн байх ба үл хөдлөх хөрөнгийн салбар анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэл тогтоогдохгүй, энэ талаар нотлоогүй, ямар ч нотлох баримт байхгүй байдаг ба харин ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ болоод бусад бүх зүйлийн үнэ маш хурдацтай өсч байна. Мөн төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК-аас хөрөнгийн үнэлгээний талаар огт маргаагүй байдаг ба хүлээн зөвшөөрөхгүй талаарх гомдлоо хуулийн хугацаанд гаргаагүй, энэ талаар шүүхэд гаргасан хүсэлтийг шүүх хүлээн аваагүй зэрэг нөхцөл байдал байхад төлбөр авагчаас гаргасан дахин үнэлгээ тогтоох талаарх хүсэлтийг хүлээн авах ямар ч үндэслэлгүй юм. Төлбөр төлөгч нараас үнэлгээг хүчингүй болгохтой холбоотой гомдлыг шүүхэд гаргасныг анхан болон давж заалдах шүүхээс бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн байдаг ба шүүхээс гаргасан шийдвэрийг хүндэтгэн тогтоосон үнэлгээгээр үргэлжлүүлэн ажиллагаа явуулахад татгалзах зүйлгүй. Эвлэрлийн гэрээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгүүд чөлөөлөхөөр тохиролцсон байсан. “Ү-000000 ББСБ” ХК карим хөрөнгүүдийг одоо болтол чөлөөлж өгөхгүй байгаа. Эвлэрлийн гэрээгээр тохиролцсон үүргээ төлбөр авагч огт гүйцэтгээгүй. Үүнтэй холбоотой манайх Сүхбаатар дүүргийн шүүх дээр гомдол гаргаад явж байгаа. Тогтоолыг хянах гэж байгаа дээд шатны байгууллагууд нь өөрсдөө асуудлаа ойлгохгүй, доод шатны байгууллагаа хамгаалах байдлаар алдаатай тогтоол гаргаад байгаа учраас шүүхэд хандахаас өөр аргагүй болж байна. Төлбөр төлөгч Ж.С миний нэр дээрх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаагаас гадаад улсад зорчих эрх хязгаарласнаас шалгаалан би гадаадад байгаа гэр бүл дээрээ очиж чадахгүйд хүрч, хувийн бизнесийн зорилгоор гадаад улсад зорчих ямар ч боломжгүй болоод байна. Миний хувийн болоод бизнесийн нэр хүнд унаж байгаагаас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түргэн шуурхай явуулах хүсэлтэй байдаг ба тийм ч үүднээс хяналтын гомдлоосоо татгалзсан. Төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2021 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр 217 дугаартай албан тоотоор үнэлгээ хэт өндөр байгаа талаарх гомдол, 2021 оны 03 сарын 23-ны өдөр 331 дугаартай албан тоотоор үнэлгээг дахин тогтоож өгнө үү гэсэн хүсэлт гаргасан байдаг ба төлбөр төлөгч нараас хүсэлттэй холбогдуулан 2021 оны 03 сарын 30-ны өдөр гомдол гаргасныг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хянаад төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК-д 2021 оны 04 сарын 29-ний өдөр 4/216 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудсаар, төлбөр төлөгч нарт 2021 оны 04 сарын 29-ны өдөр 2/217 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудсаар хариу мэдэгдсэн байдаг. Төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн үнэлгээг дахин тогтоолгохтой холбоотой удаа дараагийн хүсэлтэд тухай бүр нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үндэслэлтэй хариу өгч байсан байдаг. Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн “Тогтоол хүчингүй болгох тухай” 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай тогтоолыг хүчингүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт гүйцэтгэгдэж байгаа төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК, төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарт холбогдох 4,168,849,072 төгрөг гаргуулах үүргийн гүйцэтгэлийг эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000,  Ү-0000000 дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, давхарт байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-аар үнэлүүлсэн байх бөгөөд нийт 10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг 2021 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр танилцуулж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-164/24540, 4-164/24541 дугаартай үнэлгээний мэдэгдлийг 2021 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр гардуулсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт “... талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно...” гэж зааснаар эрхээ хамгаалуулахаар энэхүү нэхэмжлэлийг хуульд заасан хугацааны дотор гаргаж байна. Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийт 10,253,606,000 төгрөг, давхар тус бүрийг нь 5,126,803,000 төгрөг гэж хэт бага үнэлсэнг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээчийг томилохдоо Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг огт баримтлаагүй дүгнэлт гаргуулсан. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх тухай журмыг зохицуулсан байх бөгөөд энэхүү журмыг баримтлалгүй дүгнэлт гаргуулсан нь хууль зөрчиж гаргасан дүгнэлт болсон. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д "... Шинжилгээг шүүхийн шинжилгээний байгууллагаас гадуур хийлгэх бол шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол, захирамж, хүсэлт гаргаж, шинжилгээ хийхээр томилогдож байгаа шүүхийн шинжилгээний байгууллагад ажилладаггүй шинжээчийг дуудан ирүүлж, түүний биеийн байцаалт, мэргэжил, чадвартай танилцан, сэжигтэн, яллагдагч, хохирогчтой ямар харилцаатай болохыг тогтоохоос гадна шинжээчээс татгалзан гарах үндэслэл байгаа эсэхийг шалгана ...", 9.2-т "... Энэ хуулийн 9.1-д заасан ажиллагааг явуулсны дараа харшлах шалтгаан байхгүй гэж үзвэл шинжээчид шинжилгээ хийлгэх тухай тогтоол, захирамж, хүсэлтийг гардуулан өгч, эрх, үүрэг, хариуцлагыг нь урьдчилан сануулж, гарын үсэг зуруулна ..." гэж заасныг тус тус зөрчиж шинжээч томилогдсон гэж үзэхээр байна. Хуульд зааснаар дээрхи ажиллагаануудыг шинжилгээ хийлгэхийн өмнө буюу урьдчилан хийж гүйцэтгэх ёстой байтал шинжилгээ хийсний дараа буюу дүгнэлтийг хүлээн авсаны дараа дүгнэлтэд холбогдох баримтуудыг хавсаргасан байгаа нь хуульд заасан журмыг ноцтой зөрчсөн гэж үзнэ. Энэ нь шинжээчээс шинжээчийн дүгнэлтийг ирүүлэхдээ холбогдох баримтуудыг хавсаргасан байгаагаас урьдчилан хийлгэх тухай журмыг зөрчсөн нь нотлогдож байна. Дээрхи үл хөдлөх хөрөнгө нь бизнесийн хамгийн ашигтай байршилтай, орон сууцнуудын төвд байрладаг, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай, 16 давхар барилгын 12, 13 дугаар давхарт байрладаг, ойр орчимд ижил төрлийн үйл ажиллагаа явуулдаг төв, барилга байхгүй зэрэг давуу талуудтай байтал эдгээр нөхцөл байдлуудыг хөрөнгийг үнэлэхдээ тооцож үзээгүй байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зориулалтаар үнэлэгдэж байгаа нь хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах зорилготой бөгөөд үнэлгээг бодитоор тогтоох нь өмчлөгчийн эрхийг хамгаалахад чухал ач холбогдолтой юм. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Шинжээч томилох тухай 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 12/358 дугаартай тогтоолыг төлбөр төлөгчид 2021 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр буюу шинжээчээс дүгнэлт ирүүлсэний дараа танилцуулсан байдаг ба шинжээчээр ажилласан “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-аас 2021 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдөр Б/166 дугаартай албан тоот ирүүлж шинжилгээ хийх объектын талаар мэдээлэл авахыг хүссэн байдаг. Шинжээч томилох тухай тогтоолыг дүгнэлт гаргахаас өмнө танилцуулаагүй, шинжээчээс ирүүлсэн албан тоотод хүссэн материалыг өгөөгүй байхад дүгнэлт гаргасан нь хэт нэг талыг барьж ажилласан байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээний саналаа ирүүлэхийг шаардсан байдаг ба төлбөр төлөгч нараас Шийдвэр гүйцэтгэх албаны дарга, Ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид гаргасан гомдлын хариуг ирүүлээгүй байгаа тул үнийн санал ирүүлэх боломжгүй байгаа талаараа 2021 оны 11 дүгээр сарын 23, 12 дугаар сарын 03-ны өдөр тус тус бичгээр хариу өгсөн байдаг ба Ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчээс гомдлын хариуг 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр 9/2915 дугаартай албан тоотоор ирүүлсэн. 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол нь Ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид гаргасан гомдлыг шийдвэрлэхээс өмнө гарсан. Мөн шинжилгээ хийлгэж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө нь шинжилгээ хийх үеийн байдлаар идэвхитэй борлуулагдаж байгаа байтал барилгыг борлуулж буй байгууллагатай уулзаж зах зээл дээр ямар үнээр борлуулагдаж байгаа талаар мэдээлэл огт аваагүй, борлуулалт, захиалгын гэрээнүүдтэй танилцаагүй, зах зээлийн бодит үнийг тогтоож чадаагүй зэрэг төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн маш хариуцлагагүй үнэлгээ болсон. Шинжээч нь хөрөнгийг үнэлэхдээ 947.13 кв.м талбайг ашигтай талбай буюу оффисын талбай гэж үзэн энэ талбайн 1 кв.м-ийн үнэлгээг 5,930,000 төгрөгөөр тооцон гаргасанг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нэгэнт 1 давхрыг бүхэлд нь үнэлж байгаа тул 1 кв.м талбайн үнэлгээг нийт талбайд үржүүлэн үнэлгээг гаргах ёстой. Ингэж тооцвол шинжээчийн үнэлгээгээр 1 давхрын үнэлгээ 1,259.56 кв.м-т 7,469,190,800 төгрөгөөр үнэлэгдэхээр байна. Шинжээчийн дүгнэлтээр бүрэн дуусгахад шаардлагатай ажлын тооцоо гэх тооцооллыг хийн үнэлгээний дүнгээс хассан байх ба бараа материалд 288,1 сая төгрөг, ажлын хөлсөнд 197,6 сая төгрөг, тээврийн зардалд 4 сая төгрөг, нийт 489,7 сая төгрөгөөр тооцоолсон байгааг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Шинжээч нь хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргаар ойролцоо байх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг www.unegui.mn сайтаас авч харьцуулан үнэлсэн нь учир дутагдалтай байгаа ба тухайн мэдээллээр орж шалгахад тийм мэдээлэл огт байхгүй байна. Иймд хуульд заасан журмыг зөрчин үндэслэлгүйгээр хийгдсэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаартай,  Баянзүрх дүүрэг, дугаар давхар хаягт байрлах 90 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн нийт 10,253,606,000 төгрөгийн үнэлгээг бүхэлд нь хүчингүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч тал шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн 2395 дугаар шүүгчийн захирамжаар Ж.С, Б.Б-аас 4,168,849,072 төгрөгийг гаргуулж “Ү-000000 ББСБ” ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Уг шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Ж.Сын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 13312/, 420/1 12, 13 давхарын 1259.56 м.кв үйлчилгээний зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжилж, хураан авах, дуудлага худалдаанд оруулах ажиллагаа явуулсан. 2020 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 5/268 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор “Файн эстимэйт” ХХК-аар үнэлгээ тогтоолгосон. 12 давхар 9,410,432 төгрөг, 13 давхар 9,410,432 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэн. Уг үнэлгээг 2020 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 4/11527 дугаар албан тоот мэдэгдлээр талуудад танилцуулсан. Талуудад танилцуулахад төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК-аас 2020 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдөр гомдол гаргасан, гомдлын хариуг өгсөн байсан. Мөн Ж.С, Б.Б нар үнэлгээтэй холбоотойгоор шүүхэд хандаж гомдол гаргасан. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхээс 2020 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдөр 4177 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 382 дугаар магадлалаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн. Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргасан боловч гомдлоос татгалзсан учраас тогтоол гарсан. Энэ хугацаанд “Ү-000000 ББСБ” ХК-аас 2021 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдөр 331, 2021 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр 217, 2021 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр 1183, 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр 1262 дугаар албан бичгүүдээр үнэлгээг дахин тогтоолгож өгнө үү гэсэн хүсэлтүүдийг гаргаж байсан. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 10/146 дугаар тогтоол гаргаж эд хөрөнгө хураах, шинжээч томилуулах тухай тогтоолуудыг хүчингүй болгосон, 1 жил 5 сарын хугацаа өнгөрсөн учраас эд хөрөнгийн үнэлгээ анх тогтоосон үнээс өөрчлөлт орсон гэсэн үндэслэлээр тогтоол гаргаж шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үргэлжлүүлэн явуулсан. Төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нар, төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХКомпанид 2021 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 4-164/20323, 4-164/20322, 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 4-164/23166, 4-164/23167 дугаар албан бичгээр үнийн санал өгөх мэдэгдлийг хүргүүлж, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Доржсүрэнд утсаар мэдэгдсэн. Талуудаас үнийн санал ирээгүй тул шинжээч томилох тухай 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-аар үнэлүүлэхэд 12 давхрыг 5,126,803,000 төгрөг, 13 давхрыг 5,126,803,000 төгрөгөөр тус тус үнэлж, барьцаа хөрөнгүүдийг нийт  10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлснийг 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-164/24541, 4-164/24540 дугаартай албан бичгээр төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид гардуулан өгсөн. Талуудад 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр албан тоотоор үнэлгээг мэдэгдсэнээс хойш төлбөр төлөгч шүүхэд дахин гомдол гаргасан. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 101/Ш32022/00205 дугаар захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн тул анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулаагүй болно. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол хуулийн хүрээнд гарсан, үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Мөн үнэлгээ хуульд заасны дагуу гарсан, зах зээлийн ханшид нийцсэн гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Тус шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 3-ны өдрийн 02695 дугаартай захирамжаар нэхэмжлэгч нараас 4,168,849,072 төгрөгийг гаргүулах, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн бөгөөд уг захирамжийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдаж байна гэж үзэж байна. Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг эхний удаа “Файн эстимэйт” ХХК хийсэн бөгөөд хэрэгт авагдсан баримтаас харвал уг үнэлгээг төлбөр төлөгч болон төлбөр авагч хэн аль нь эс хүлээн зөвшөөрч маргасан. Төлбөр төлөгч талаас 2020 оны 07 дугаар сарын 18-ны өдрийн “Файн эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээтэй холбоотой гомдол гаргаад хэрэг Улсын дээд шүүх дээр очоод маш их удаашруулсан. Энэ хооронд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа түдгэлзсэн, тийм учраас нөхцөл байдал тийм амар байсангүй. 2020 оны 07 дугаар сарын 18-ны өдөр хийсэн үнэлгээний маргаан явсаар байгаад 2021 оны 09 дүгээр сарын 14-ний өдөр Улсын дээд шүүх дээр шүүх хуралдаан зарлагдсан байхад хурал болохоос өмнө нэхэмжлэгч тал гомдлоосоо татгалзаж байна гэсэн. Энэ нь хугацаа авч байсныг харуулдаг. Эрх ашиг нь хөндөгдөж байгаа гуравдагч этгээд нь энгийн иргэн байсан бол өөр хэрэг, банк бус санхүүгийн байгууллагын үйл ажиллагаа явуулдаг этгээд төлбөр авагчаар оролцож байгаа тохиолдолд том хэмжээний барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнийг хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхтэй компаниар тусдаа хийлгэдэг юм билээ, өөрсдөө хийлгэсэн үнэлгээгээ хариу тайлбартайгаа хамт гаргаж өгсөн. “Файн эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээгээр 1 давхар нь 9 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан. “Ү-000000 ББСБ” ХХК-ийн хийлгэсэн үнэлгээгээр барьцаанд байгаа иргэн Ж.Сын өмчлөлийн 70 хувийн гүйцэтгэлтэй барьцааны зүйлийн 1 давхар нь 5 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдсэн, энэ нь 2020 оны 07 дугаар сарын 18-ны өдрийн “Файн эстимэйт” ХХК-ийн хийсэн үнэлгээ нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д зааснаар гуравны нэгээс багагүй өөрчлөлт гарсан байна гэсэн үг. Энэ үндэслэл тогтоогдоход тухайн үедээ шийдвэр гүйцэтгэгчдээ хэлээд ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчтэй уулзаад төлбөр төлөгчийн зүгээс ямар хүсэлт тавьсан гэхээр хөрөнгийн үнэлгээ хийснээс хойш 1 жил 4 сар орчим хугацаа өнгөрсөн байна, дуудлага худалдаа явуулахын тулд одоогийн бодит үнэ цэнийг тогтоож өгөөч гэсэн хүсэлт гаргасан. 1 жил хагасын өмнө хийсэн үнэлгээ өссөн, буурсан гэдэг нь мэдэгдээд байхад барьцааны зүйлийн бодит үнэ цэнийг тогтоохгүйгээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа цааш явах боломжгүй, төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талын эрх ашиг зөрчигдөнө гэж үзсэн. Хүсэлтийн дагуу Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д заасан гуравны нэгээс багагүй өөрчлөлт орсон гэдэг нь юугаар тогтоогдож байгаа вэ гэвэл “Файн эстимэйт” ХХК-ийн хийсэн үнэлгээгээр нийт хөрөнгийг 18,820,864,000 төгрөгөөр үнэлсэн, энэ дүнгийн гуравны нэг нь 6,273,625,300 төгрөг болж байгаа. Энэ хэмжээгээр өссөн эсхүл буурсан бол бодит үнэ цэнийг тогтоох зайлшгүй шаардлагатай болно. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа түдгэлзсэн нөхцөл байдал арилаад дахиад дуудлага худалдаа явуулахад хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоох зайлшгүй шаардлагатай. Одоогийн үнэ цэнэ нь 10,253,606,000 төгрөг гэж гарсан, 8,5 тэрбум төгрөгийн зөрүү гарч байгаа. Анх хийсэн үнэлгээнээс гуравны нэгээр багагүй өөрчлөлт гарсан эсэхийг үзэхэд 8.5 тэрбум, 6.2 тэрбум төгрөгийн хооронд 2.3 тэрбум төгрөгийн зөрүү гарч байгаа. Энэ нь юуг харуулж байна вэ гэхээр барьцаа хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулахад тухайн үеийн бодит үнэ цэнийг тогтоох зайлшгүй шаардлага гарч байна гэж харагдаж байна. Тийм учраас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д заасан гуравны нэгээс багагүй өөрчлөлт гарсан гэдэг үндэслэл тогтоогдоод байгаа. Мөн анх хөрөнгийн үнэлгээ хийснээс хойш дараа нь дахиад үнэлгээ хийхэд 1 жил 5 сарын хугацаа өнгөрсөн байдаг, энэ нь мөн хуулийн 55.5-д заасан 6 сараас багагүй хугацаа өнгөрсөн гэдэг нь тогтоогдож байна. Дараагийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа нэг үндэслэл бол талуудын хүсэлт гэдэг асуудал байгаа. Талуудын хүсэлт гэдэг нь 2 тал нэгдмэл сана зорилготой байхыг хэлэхгүй. Учир нь нэг нь төлбөр авагч, нөгөө нь төлбөр авагч байдаг, мэдээж энэ хоёр талын ашиг сонирхол нэг цэгт уулзаагүй учраас шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа. Талуудын хүсэлт гэдгийг аль нэг талын хүсэлт гэж ойлгож байгаа нь хуулийг буруу хэрэглэж байгаа хэрэг биш гэж үзэж байна. Хэрэгт авагдсан хамгийн сүүлийн хүчин төгөлдөр үнэлгээ бол “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн үнэлгээ юм. Тухайн үнэлгээнээс ийм байдлаар их эсхүл бага байх боломжтой гэсэн баримтыг нэхэмжлэгч талаас хэрэгт гаргаж өгөөгүй. Нэхэмжлэгч өөрөө нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж, түүнтэй холбоотой нотлох баримтаа гаргаж өгөх үүрэгтэй. Уг үнэлгээнээс өндөр үнэтэй байгаа гэж та ч мэдэж байгаа, би ч мэдэж байгаа гэдэг тайлбар хэлээд байна, шүүхээс урьдаас өмнө нь хөдөлбөргүй үнэн гэж тогтоосон зүйл байх ёсгүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т зааснаар энэ нөхцөл байдал тогтоогдсон байна. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй байна, хариуцагчийн хариу тайлбар үндэслэлтэй байна, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан. Мэдээж ганцхан талын эрх ашгийг хамгаална гэж байхгүй, хуульд заасны дагуу аль аль талын эрх ашгийг хамгаалаад хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулах үеийн бодит үнэ цэнийг тогтоосон, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа зөв явсан гэж үзэж байна. Одоогийн байдлаар шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хууль бусаар явагдсан талаар ямар нэг хуулийн хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэр байхгүй тул нэхэмжлэгчийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа анхнаасаа хууль бусаар явагдсан гэдэг нь үндэслэлгүй юм. Барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахдаа тухайн эд хөрөнгийн бодит үнэлгээг тогтоож дуудлага худалдаанд оруулах нь зайлшгүй хийх ажиллагаа бөгөөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдаж байна гэж үзэж байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч нарын гаргасан гомдол, хүсэлтийн дагуу ажиллагааг түдгэлзүүлж байсан бөгөөд төлбөр авагчийн зүгээс шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг түдгэлзүүлж байсан үйл баримт байхгүй. Иймд нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагууд нь үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хэрэгт бүрдүүлсэн нотлох баримтууд:

Нэхэмжлэгч талаас ирүүлсэн: нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт  /хх1-1-6, 105-110/, итгэмжлэл /хх1-7, 111/, ШШГЕГ-ын 2021.12.09-ний өдрийн дугаартай гомдолд хариу өгөх тухай албан бичиг /хх1-8/, НШШГГ-ын Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021.10.26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгох тухай” тогтоол /хх1-9/, БЗДИХАШШ-ийн 2020.12.22-ны өдрийн дугаартай шүүхийн шийдвэр /хх1-10-19/, НИХДЗШШ-ийн 2021.02.08-ны өдрийн дугаартай магадлал /хх1-20-27/, УДШ-ийн шүүгчийн 2021.09.14-ний өдрийн дугаартай захирамж /хх1-28/, 2021.12.08-ны өдрийн 12/358 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол /хх1-112/, 2021.12.16-ны өдрийн 4-164/24540, 4-164/24541 дугаартай мэдэгдэл /хх1-113, 114/, “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн шинжээчийн дүгнэлт /хх1-115-143/,  БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2020.02.03-ны өдрийн дугаартай шүүгчийн захирамж /хх1-144-153/, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2020.02.11-ний өдрийн дугаартай шүүгчийн захирамж, шүүхийн гүйцэтгэх хуудас /хх1-154-155, 156-157/, 2020.02.12-ны өдрийн 20260251 дугаартай Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол /хх1-158, 206/, “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн 2021.12.15-ны өдрийн Б/166 дугаартай “Шинэхэн сити” ХХК-д хүргүүлсэн албан бичиг /хх1-159/, УБЕГ-ын Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа /хх1-160, 161/, 2021.11.23, 2021.12.02-ны өдөр Ж.С, Д.Баясгалан нараас НШШГГ-т гаргасан хүсэлт /хх1-162, 163/, НШШГГ-ын 2021.12.09-ний өдрийн 9/2915 дугаартай гомдолд хариу өгөх тухай албан бичиг /хх1-164/,

Хариуцагч талаас ирүүлсэн: итгэмжлэл /хх1-43, 175, хх2-33, 52/, хариу тайлбар /хх1-48-49, 181-182/, 2020.02.11-ний өдрийн 101/ГХ2020/00217 дугаартай Гүйцэтгэх хуудас /хх1-50-51, 194-195/, 2021.11.17, 2021.11.18-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх1-52, 53/, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2020.02.03-ны өдрийн 101/ШЗ2020/02695 дугаартай шүүгчийн захирамж /хх1-54-63, 196-205/, Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2020.02.28, 2020.03.28-ны өдрийн 8/321 дугаартай албан бичиг /хх1-64, 65/, Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 000482980, 000482979 дугаартай гэрчилгээ /хх1-66, 67/, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2020.06.04-ний өдрийн 101/ШЗ2020/11111 дугаартай шүүгчийн захирамж /хх1-68-69/, 2020.06.18-ны өдрийн хариу тайлбар /хх1-77-78/, “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн 2021.03.23-ны өдрийн 331 дугаартай албан бичиг /хх1-79, 96, 100/, “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн 2021.02.05-ны өдрийн 217 дугаартай албан бичиг /хх1-80, 97-98/, 2021.03.30-ны өдөр Ж.С, Д.Б нараас НШШГГ-т гаргасан хүсэлт /хх1-81-84, 98-99/, НШШГГ-ын 2021.04.29-ний өдрийн 4/216,  4/217 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудас /хх1-85, 86/, “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн 2021.10.05-ны өдрийн 1183, 2021.10.19-ний өдрийн 1262 дугаартай хүсэлт /хх1-87-88, 89/, НШШГГ-ын Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021.10.26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгох тухай” тогтоол /хх1-90, 101/, 2021.11.17-ны өдрийн 20260251/10 дугаартай Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх1-91-92, 211-213/, 2021.11.18-ны өдрийн 4-164/20323 дугаартай мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх1-93, 214-215/, 2021.12.09-ний өдрийн 9/2915 дугаартай мэдэгдэл /хх1-94/, 2020.04.09-ний өдрийн 20260251/01 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх1-207-210/, 2021.12.01-ний өдрийн 4-164/23166, 4-164/23167 дугаартай мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх1-216-218/, 2021.12.08-ны өдрийн 12/358 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол, шинжээчид хууль тайлбарласан баримтууд /хх1-219-223/, “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан /хх1-224-250/, 2021.12.17, 2021.12.20-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх2-2, 3-4/, 2021.12.16-ны өдрийн 4-164/24541, 4-164/24540 дугаартай мэдэгдэл /хх2-5, 6, 7/,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс ирүүлсэн: “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн 2022.03.10-ны өдрийн 598 дугаартай хүсэлт /хх2-8/, “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /хх2-9/, итгэмжлэл /хх2-18/, шүүхэд гаргасан тайлбар /хх2-34/, “Нэхэмжлэгч” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ, “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний нэгтгэл /хх2-35, 36, 37-45/,

Шүүхээс бүрдүүлсэн баримт: БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2022.02.21-ний өдрийн дугаартай хэрэг нэгтгүүлэх хүсэлт шийдвэрлэсэн захирамж хх1-184-185/, гэрчид хууль тайлбарласан баримт, гэрчийн иргэний үнэмлэхний хуулбар /хх2-54, 55/.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Ж.С, Б.Б нар нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоол болон эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаартай, , Баянзүрх дүүрэг, дугаар давхар хаягт тус тус байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг нийт 10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлсэн “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан.

 

Нэхэмжлэгч нар нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолд гаргасан гомдлыг хянасан Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын Шийдвэр гүйцэтгэх албаны 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 9/2915 дугаартай албан бичгийг хүлээн авсаны дараа 2021 оны 12 дугаар сарын13-ны өдөр шүүхэд гомдол гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.4-т заасныг зөрчөөгүй. “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг 2021 оны 12 дугаар сарын  23-ны өдөр шүүхэд гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг зөрчөөгүй, нэхэмжлэгч нар нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбогдох гомдлоо хуульд заасан хугацаанд шүүхэд гаргажээ.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх тайлбарыг гарган мэтгэлцсэн.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Ү-000000 ББСБ” ХК нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдаж байгаа гэх тайлбарыг гарган хариуцагчийн тайлбарыг дэмжин оролцсон.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн дугаартай захирамжаар “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн өргөдөлтэй, уригдагч Ж.С, Б.Б нарт холбогдох 4,168,849,072 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах тухай маргааныг эвлэрүүлэн зуучлагчийн дэмжлэгтэйгээр байгуулсан талуудын эвлэрлийн гэрээг баталжээ. Тус эвлэрлийн гэрээгээр “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн нэхэмжилсэн 4,168,849,072 төгрөгийг Ж.С, Б.Б нар төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Ж.Сын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 13312/, 420/1 12, 13 давхарт байрлах тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар харилцан тохиролцсон байна.

 

Төлбөр төлөгч нар нь тохирсон хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй үндэслэлээр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 185 дугаар зүйлд зааснаар 2020 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн дугаар шүүгчийн захирамж, дугаар шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2020 оны 02 дүгээр сарын 12-ны өдрийн  .......... дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэн явуулсан байх бөгөөд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл өгөх, тэдгээртэй уулзах, хөрөнгөтэй эсэх талаарх лавлагааг гаргуулах, барьцаа эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах, үнийн санал авах зэрэг ажиллагааг хуульд заасны дагуу явуулсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээчээр томилогдсон “Файн эстимэйт” ХХК нь барьцаа хөрөнгүүдийг тус бүр 9,410,432,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нар нь зах зээлийн үнэлгээнээс бага гэсэн үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргасан. Мөн төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК нь уг үнэлгээг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт өндөр гэсэн үндэслэлээр эс зөвшөөрч тус хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээр оролцжээ.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 101/ШШ2020/04177 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэгч Ж.С, Б.Б, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Ү-000000 ББСБ” ХК-ийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 00352 дугаар магадлалаар шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж шийдвэрлэсэн байна. Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 001/ШЗ2021/00280 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч Ж.С, Б.Б нар нь шүүхийн шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрч  хяналтын журмаар гаргасан гомдлоосоо татгалзсан тул гомдол гаргаагүйд тооцжээ.

 

Дээр дурдсан үйл баримтуудын талаар зохигчид маргаагүй.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаар тогтоолоор Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5, 63 дугаар зүйлийн 63.1, 271 дүгээр зүйлийн 271.2.1, 271.2.2 дахь заалтыг үндэслэн 2020 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 20260251/02 тоот “Эд хөрөнгө хураах тухай” тогтоол, 2020 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 5/628 тоот “Шинжээч томилох тухай” тогтоолыг тус тус хүчингүйд тооцсон байна.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2021 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 20260251/10 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор барьцаа хөрөнгө болох Ж.С-ын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 13312/, 420/1 12, 13 давхарын тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг хурааж, 2021 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр хүртэл шүүхийн шийдвэрт заасан үүргийг биелүүлэх, үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахыг төлбөр төлөгч нарт мэдэгдэн, тэмдэглэл үйлдсэн, 2021 оны 11 дүгээр сарын 18-гы өдрийн 4-164/20323 дугаартай албан бичгээр төлбөр төлөгч нарт Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу хөрөнгийн үнийн санал ирүүлэхийг мэдэгджээ.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасныг баримтлан 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 12/358 дугаар тогтоолоор “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, эрх, үүргийг танилцуулах холбогдох ажиллагааг хийж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн давхарын тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг тогтоохыг шинжээчид даалгажээ.

 

Шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК нь тогтоолын дагуу хөрөнгийг үнэлэн, 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 13312/, 420/1 12, 13 давхарт байрлах тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн хөрөнгө тус бүрийг 5,126,803,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт зах зээлийн үнэ цэнийг 10,253,606.000 төгрөгөөр тогтоож үнэлсэн байна.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь төлбөр төлөгч Ж.С, Б.Б нарт 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-164/24540, 4-164//24541 дугаартай албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээг мэдэгджээ.

 

Нэхэмжлэгч нар нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоол нь хууль бус үндэслэлгүй гарсан, мөн нэхэмжлэгч нарын ахлах шийдвэр гүйцэтэггчийн тогтоолд гаргасан гомдлыг эцэслэн шийдвэрлээгүй байхад барьцаа хөрөнгийг үнэлүүлэхээр шинжээч томилсон нь хууль бус болсон, гомдлыг эцэслэн гомдлыг шийдвэрлээгүй байхад үнийн санал хүргүүлэх боломжгүй байсан, шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК-ийн үнэлгээ нь хуульд заасан журмыг зөрчин үндэслэлгүйгээр хийгдсэн тул хүчингүй болгуулах үндэслэлтэй гэж тайлбарласан.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч Д.Даваасүрэн нь 2020 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдөр барьцаа хөрөнгүүдийг хурааж, хөрөнгийн үнэлгээг хөндлөнгийн шинжээчээр тогтоолгосон үнэлгээг төлбөр төлөгчөөс эс зөвшөөрч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийг шийдвэрлэх явцад 1 жил 5 сарын хугацаа өнгөрч хөрөнгийн анх тогтоосон үнэлгээнд өөрчлөлт орсон гэсэн үндэслэлээр 2020 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 20260251/02 дугаартай “Эд хөрөнгө хураах тухай” тогтоол, 2020 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 5/628 дугаартай “Шинжээч томилох тухай” тогтоолыг 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоолоор тус тус хүчингүйд тооцсон байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын Шийдвэр гүйцэтгэх албаны 2021 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 9/2915 дугаартай албан бичгээр төлбөр төлөгч нарын дээр дурдсан тогтоолд гаргасан гомдлыг хянаад ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д нийцсэн байна гэж гомдолд хариу өгсөн болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

Төлбөр авагч “Ү-000000 ББСБ” ХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт 2021.02.05-ны өдрийн 217, 2021.03.23-ны өдрийн 331, 2021.10.05-ны өдрийн 1183, 2021.10.19-ний өдрийн 1262 дугаартай албан бичгүүдээр төлбөр төлөгчөөс хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой шүүхийн маргааныг шийдвэрлэхэд багагүй хугацаа өнгөрсөн, үнэлгээ хийснээс хойш 10 сарын хугацаа өнгөрсөн, коронавирусын цар тахалтай холбогдуулан үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт үнийн өөрчлөлт орсон гэсэн үндэслэлээр барьцаа хөрөнгийг дахин үнэлүүлэх саналыг тус тус хүргүүлсэн, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2021.04.29-ний өдрийн 4/216 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудсаар хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой иргэний хэрэг эцэслэн шийдвэрлэгдээгүй байгаа үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг дахин тогтоолгох боломжгүй байгааг мэдэгдэж байсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д “Үнэ ханшийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээнд анх тогтоосон үнийн гуравны нэгээс багагүй хэмжээний өөрчлөлт орсон гэх үндэслэлтэй тохиолдолд талуудын хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэгч анхны үнэлгээг тогтоосносс 6 сараас багагүй хугацааны дараа дахин үнэлгээ тогтоолгож болно”, мөн хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.1-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол энэ хуулийн 64.5-д зааснаас бусад хөрөнгийг түүний үнэлгээг тогтоосноос хойш 2 сарын дотор, төлбөр төлөгчийн өөрийн хөрөнгийг бие даан худалдан борлуулах тухай саналыг хүлээн авсан тохиолдод 3 сарын дотор албадан худалдан борлуулах ажиллагааг явуулна” гэж тус тус заасан.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч Д.Даваасүрэн нь төлбөр төлөгч нарын хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой шүүхэд гаргасан гомдлыг Монгол Улсын Дээд шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 001/ШЗ2021/00280 дугаар захирамжаар эцэслэн шийдвэрлэсний дараа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5-д заасныг баримтлан 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 тогтоолоор барьцаа хөрөнгийг хурааж, шинжээч томилсон тогтоолыг тус тус хүчингүйд тооцсоныг буруутгах үндэслэлгүй, уг тогтоолыг гаргасан үйл ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5, 63 дугаар зүйлийн 63.1, 271 дүгээр зүйлийн 271.2.1, 271.2.2 дахь заалтад нийцсэн байх тул ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай тогтоолыг хүчингүй болгуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй..

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгийн үнэлгээний төв” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд болох нь, үнэлгээчин Г.Б нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх бөгөөд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу явагджээ.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлэхээр заасан тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас битүүмжлэн хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр шинжээч томилсон нь үндэслэлтэй, хууль зөрчөөгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нар нь “Х” ХХК-ийн 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 13312/, 420/1 12, 13 давхарын тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэ цэнийг нийт 10,253,606.000 төгрөгөөр тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ барьцаа хөрөнгө нь бизнесийн хамгийн ашигтай байршилтай, орон сууцнуудын төвд байрладаг ойр орчимд ижил төрлийн үйл ажиллагаа явуулдаг төв, барилга байхгүй зэрэг давуу талуудтай байхад эдгээр нөхцөл байдлуудыг хөрөнгийг үнэлэхдээ тооцож үзээгүй, шинжээч нь үнэлж буй хөрөнгөтэй холбоотой материалыг төлбөр төлөгчөөс шаардсан ч материалыг авалгүй дүгнэлт гаргасан, үл хөдлөх хөрөнгийг бүрэн дуусгахад шаардлагатай ажлын тооцоо гэх тооцооллыг хийж үндэслэлгүй дүгнэлт гарган үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлж эрх ашгийг нь зөрчсөн гэж тайлбарлаж мэтгэлцсэн.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан. Мөн тус хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-д “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, 9.2.3-т “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” шаардлагыг хангасан байхаар заасан.

 

Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад битүүмжлэн хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлэхээр хуульчилсан. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход чиглэсэн үнэлгээчний хараат бус үйл ажиллагааг ойлгох бөгөөд үнэ цэнэ гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээ хийсний үр дүнд тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тухайн үеийн мөнгөөр илэрхийлэгдэх мөнгөн дүнг хэлнэ.

 

Шинжээч “Х” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа “...тус барилга нь дутуу баригдсан бөгөөд үнэлж буй барилгын 12, 13 дугаар давхарт дараах ажлуудыг хийж гүйцэтгэсэн байна. Үүнд: барилгын төмөр, бетон үндсэн хийц хийгдсэн, шилэн фасад хийгдсэн, агааржуулалтын шугам хийгдсэн, бохирын босоо шугам хийгдсэн, лифт хийгдсэн, цахилгааны холболт хийгдсэн, шалны цутгалт хийгдсэн, цонх хийгдсэн зэрэг болно. Үнэлж буй барилгын 12, 13 дугаар давхарт дараах ажлууд хийгдээгүй байна. Дотор заслын ажил хийгдээгүй. Үүнд: шалны бетон бэлтгэл, тэгшилгээ, хамар хана, хаалга суулгах, сантехникийн холболт, тоноглолууд, дотор цахилгааны ажил, тоноглолууд, дохиолол хамгаалалт, таазны засал, ханын засал, шалны засал, шатны хонгилын заслын ажил, бусад ажил зэрэг болно. ...12 дугаар давхар болон 13 дугаар давхарт хийгдсэн ажил ижил тул бүрэн гүйцээхийн тулд хийгдэх ажлыг мөн ижил гэж үзлээ. ...Үнэлж буй хөрөнгийн 1 давхрыг дуусгахад 489.677.0 мянган төгрөг шаардлагатай бөгөөд бүрэн дууссан нөхцөлөөр тооцсон зах зээлийн үнээс дуусгахад шаардлагатай зардлын дүнг хассанаар хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлов...” гэж дурджээ.

 

Шүүх хуралдаанд үнэлгээчин Г.Б өгсөн мэдүүлэгтээ “...барилгын зураг төсөлтэй танилцаагүй ...барилга дээр очоод барилгын инженертэй уулзаад 12, 13 давхар луу гарч үзээд бүх хана, талбайд хэмжилт хийсэн, барилгад ерөнхий байдлаар дотоод засал хийж дуусгах зардлыг барилгын инженерийн өгсөн мэдээллээр гаргасан, тоо хэмжээг би өөрөө тооцож гаргасан. ...хэмжилт хийсэн материал байхгүй, хэмжилтийн тоо хэмжээ байхгүй ...барилгын компани руу барилгатай холбоотой төсвөө гаргаж өгөөч гээд албан бичиг явуулсан, хариу өгөөгүй ...төсвийг гаргаж өгөөгүй учраас хийсэн хэмжилтийнхээ дагуу тогтоосон” гэж мэдүүлсэн.

 

“Х” ХХК нь “Шинэхэн сити” ХХК-д хүргүүлсэн 2021 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн Б/166 дугаартай албан бичигт “...шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажилтай холбоотойгоор дутуу гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын зураг, төсөв, дутуу ажлын жагсаалт, дутуу ажлын төсөв зэрэг материал хэрэгтэй байх тул шаардлагатай материалаар хангаж, ажилд туслалцаа үзүүлэн хматран ажиллана уу” гэсэн байх боловч тус албан бичигт дурдсан шаардлагатай материалыг авалгүй 2021 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

Шинжээч нь дутуу гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд тухайн барилгын зураг, төсөв зэрэг материал шаардлагатай гэж өөрөө тодорхойлон энэ талаар албан бичгийг хүргүүлсэн боловч албан бичгийн дагуу материал ирүүлэх боломжит хугацааг харгалзалгүй, шаардсан материалаа авалгүй албан бичиг хүргүүлснээс 1 өдрийн дараа хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан байгааг дурдах нь зүйтэй.

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хийгдсэн хөрөнгө нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж 420/1 хаягт байрлах барилгын 12, 13 давхарын тус тус 1259.56 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд шинжээч нь дутуу гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ хэмжилтийг өөрөө гүйцэтгэж ажлын тоо хэмжээ, төсвийг тодорхойлсон гэж тайлбарлаж байх боловч хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбай хэмжилтэд баримталсан стандарт журам болон хэмжилтийг ямар багаж хэрэгсэл ашиглан тодорхойлсон талаар тусгагдаагүй, энэ талаарх мэдээллийг тусгаагүй үндэслэлээ дүгнэлтдээ тайлбарлаагүй байна.

 

          Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу шинжээч тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзах үүрэгтэй боловч энэ талаар дүгнэлтэд бүрэн тусгасан эсэх нь тодорхойгүй байх тул шинжээч “Х” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний дүгнэлтийг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд нийцсэн гэж үзэх боломжгүй байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т зааснаар шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримталсан эсэхийг шийдвэр гүйцэтгэгч хянаж үзэх үүрэгтэй бөгөөд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгч нь шинжээчийн үнэлгээний тайланд үнэлгээний аргачлал, үндэслэл, холбогдох мэдээлэл бүрэн тусгагдсан эсэхийг анхаарч үзээгүй байна.

 

Дээр дурдсанаас дүгнэхэд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу  явагдсан байх боловч шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгийн үэлгээний төв” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон үйл ажиллагаа, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1, 9.2.2, 9.2.3, 9.3 дугаар зүйлийн 9.3.5, 9.3.8-т заасан шаардлагыг хангаагүй байх тул “Хөрөнгийн үнэлгээ төв” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлтэй.

 

Иймд дээрх үндэслэлээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 10/146 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоолыг хүчингүй болгуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000дугаартай, , 26 дугаар хороо, Хүннү гудамж /13312/, 420/1, 12, 13 дугаар давхар хаягт тус тус байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Х” ХХК-ийн нийт 10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д заасныг баримтлан тогтоосон хэмжээнээс илүү төлсөн 70,200 төгрөгийг нэхэмжлэгчид буцаан олгож, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Ж.С, Б.Б нарт олгох нь хуульд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.1-т заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

                                                                                              

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1, 55 дугаар зүйлийн 55.5, 55.7-т заасныг тус тус баримтлан Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 0000 дугаартай “Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай” тогтоолыг хүчингүй болгуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-000000, Ү-000000 дугаартай, , Баянзүрх дүүрэгт дугаар давхар хаягт тус тус байрлах 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Х” ХХК-ийн нийт 10,253,606,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, тогтоосон хэмжээнээс илүү төлсөн 70,200 төгрөгийг нэхэмжлэгчид буцаан олгож, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Ж.С, Б.Б нарт олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн, 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дугаартай захирамжаар авагдсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ нь тус хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр үйлчлэхийг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсанаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Д.ЦЭРЭНДОЛГОР