“ХБ” ХХК--ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Ч.Цэнд, С.Энхтөр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 101/ШШ2019/01154 дүгээр шийдвэртэй, “ХБ” ХХК--ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Б.Б-т холбогдох, бусдын хууль бус эзэмшлээс эд хөрөнгийг чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, 2019 оны 5 дугаар сарын 22-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч С.Энхтөрийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Т, С.Б, хариуцагч Б.Б, түүний өмгөөлөгч Г.Г, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.С нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК-, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Т, Р.И, С.Б нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “ХБ” ХХК- болон Б.Б- нар нь 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/01847 тоот захирамжийн дагуу Б.Б-, Э.Б нар нь зээлийн төлбөрийг төлөх, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг өөрийн өмчлөлийн хөрөнгөөс барагдуулахыг хүлээн зөвшөөрсөнийг шүүх баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон. Зээлдэгч Б.Б- шүүхийн шийдвэр гарсанаас хойш зээлийг төлөх хугацаа шаардлагатай байгаа, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн албанд шилжүүлэхгүйгээр зээлийг төлөхөөр удаа дараагийн хүсэлт гаргаж амлалт өгч улмаар 2017 оны 4 дүгээр сард Б.Б- нь шүүгчийн захирамжид заасан зарим хөрөнгийг банкны өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээг байгуулсан. Уг гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48б дугаар байрны 9 тоот, Улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаартай 3 өрөө орон сууцыг ХБ-ны өмчлөлд шилжүүлэхээр тохирч улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд зохих журмын дагуу бүртгүүлж, 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр Ү-2204011740 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг ХБ-ны нэр дээр гаргуулж авсан. Түүнчлэн зээлдэгчийн хүсэлтийн дагуу “ХБ” ХХК- нь Б.Б-тэй 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр Нөхцөл тохирох гэрээг байгуулсан бөгөөд уг гэрээний үндсэн нөхцөл нь 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл хугацаанд Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээгээр шилжсэн хөрөнгийг бусдад худалдахгүй байх, худалдвал зөвхөн харилцагч Б.Б-т худалдах, уг хугацаанд буцаан худалдан аваагүй нөхцөлд банк үл хөдлөх хөрөнгийг бүрэн захиран зарцуулах эрхтэй байхаар харилцан тохиролцсон. Гэтэл Б.Б- нь үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг төлөлгүй, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, банкны үл хөдлөх хөрөнгийг чөлөөлүүлэхээр тавьсан шаардлагыг үл тоомсорлон биет байдлаар хүлээлгэж өгөхгүй, одоог хүртэл өөрөө эзэмшиж ашиглаж байна. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасаны дагуу “ХБ” ХХК- нь хууль ёсны өмчлөгч болохын хувьд хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй, мөн хуулийн 106.3 дахь хэсэгт зааснаар шаардлага гаргаснаас хойш эрх нь зөрчигдсөн хэвээр байвал өмчлөгч нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулна гэж заасны дагуу “ХБ” ХХК- нь бусдын хууль бус эзэмшлээс өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө болох Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 0000дугаар байрны 9 тоот, Улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаартай 3 өрөө орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна. Иймд Б.Б-ийн хууль бус эзэмшлээс “ХБ” ХХК--ийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг чөлөөлүүлж, бодитоор гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Б.Б-, өмгөөлөгч Г.Г нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б.Б- миний эзэмшилд байсан орон сууцыг ХБ- хуурч мэхлэн хууль бусаар авах гэж байгааг эрс эсэргүүцэж байна. Миний байр нь 100 000 000 төгрөгийн үнэлгээтэй биш. Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Анх талуудын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр нөхцөл тохирох гэрээг байгуулаад 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан. “ХБ” ХХК--ийн тавьсан хүсэлтийн дагуу тухайн орон сууцны м.кв-ыг өөрчилж 80 м.кв хүрэхгүй буюу 79.31 м.кв болгон өөрчилж, мөн ипотекийн зээлийн хэмжээ 100 000 000 төгрөгөөс хэтрэхгүй байх гэдгийг үндэслэн уг нөхцөл тохирох гэрээг хийгээд, маргаан бүхий орон сууцыг “ХБ” ХХК--ийн өмчлөлд шилжүүлж өгсөн. ХБ- ХХК-ийн зүгээс худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу 100 000 000 төгрөгийг шилжүүлээгүй. Өөрсдөө л 100 000 000 төгрөгийг Б.Б-ийн зээлийн данс руу зээлийг төлж, Оюуны өмч, улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлэв гэсэн утгатайгаар 100 000 000 төгрөг төлсөн байсан. Үүнээс гадна үлдсэн 92 000 000 төгрөгт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа. Шүүгчийн захирамжаар бол 192 457 453 төгрөгийг төлөх, төлж чадахгүй бол барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар гарсан. Гэтэл одоо барьцаа хөрөнгө нь банкны өмчлөлд шилжсэн, дээрээс нь нэмээд 100 000 000 орчим төгрөгийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны асуудал яригдаж байгаа. Мөн шүүхээс удаа дараа шинжээч томилж уг байрын м.кв-ыг хэмжсэн. Сүүлд томилсон компаниас 94.98 м.кв гэсэн дүгнэлт гарсан. Үүнтэй холбогдуулаад уг байрны хөрөнгийн үнэлгээг тогтооход 126 077 790 төгрөгийн үнэлгээтэй байсан. Тэгэхээр банк өөрийн эрх ашгаа бодоод Б.Б-ийг хуурч мэхлээд нөхцөл тохирох гэрээ, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хийж орон сууцыг өөрсдийн эзэмшилд шилжүүлж авсан. Банкны зүгээс шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллагад хандах боломж нь байсан боловч хандалгүй орон сууцыг өөрсдийн өмчлөлд шилжүүлж авсан байдаг. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй, хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Б.Б- шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: Нэхэмжпэгч шаардлагаа нотлох үүднээс 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48б дугаар байрны 9 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах худалдан авах гэрээг шүүхэд өгчээ. Гэсэн хэдий ч уг гэрээг хариуцагчийн зүгээс хүчин төгөлдөр бус, нөгөөтэйгүүр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай шууд холбогдож буй учир өөрт хуулиар олгогдсон эрхийн дагуу 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48б дугаар байрны 9 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна. Учир нь талууд гэрээний гол нөхцөлийг тодорхойлохдоо байрны хэмжээг 79,31 м.кв талбайтай (гэрээний 1.2.1) байх ба, гэрээний төлбөр 100 000 000 төгрөгийг 1160023103 тоот дансанд шилжүүлэхээр (гэрээний 3.1, 3.2 дахь заалт) тус тус тохиролцсон. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр миний дээрх орон сууц нь 79,31 м.кв биш 96 м.кв, мөн гэрээний 3.2 дахь хэсэгт заасан төлбөр хэзээ ч миний дансанд орж ирээгүй. Банкны зүгээс өрөө л барагдуулж байвал ямар ч хамаагүй аргаар бусдын эд хөрөнгийг өөрийн болгохын тулд Иргэний хууль, Улсын бүртгэлийн хуулийг зөрчин гэрээ хийсэн бөгөөд миний байрны талбайн хэмжээг зориуд багасган бичиж, гэрээгээр тохирсон гэх 100 000 000 төгрөгийг огт төлөөгүй байж одоо намайг байрнаас маань хөөж гаргахаар шүүхэд хандаж байгаад харамсалтай байна. Худалдах худалдан авах харилцааг зохицуулсан хуулийн болон гэрээний заалтаас харахад гэрээний 4.1.1-д банк нь миний дансанд 100 000 000 төгрөг төлөх ёстой байсан ч тэрийгээ төлөөгүй, нөгөөтэйгүүр миний байрыг зориуд үнэгүйдүүлэхийн тулд талбайн хэмжээг багасган бичиж улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн зэрэг байдлаас харахад гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Миний зүгээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүднээс Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас дээрх үл хөдпөх эд хөрөнгийн хувийн хэргээс лавлагаа хүссэн ч хариуг 2018 оны 5 дугаар сарын 15-ны 17:05 минутанд өгсөн гэсэн. Иймд уг баримтыг гарсны дараагаар нотлох баримтын шаардлага хангасан хэлбэрээр шүүхэд өгөх болно. 2017 оны 4 дүгээр сарын 07 -ны өдөр “ХБ” ХХК--тай Б.Б- 79.31 м.кв байрыг 100 000 000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, шилжүүлэн өгсөн. Энэ гэрээг хийхдээ байрыг 80 м.кв хүрэхгүй болгоод өөр хүний нэр дээр ипотекийн зээл гаргуулж болно гэсний дагуу хийсэн. Үүнээс хойш банкин дээр 3 удаа очсон боловч ямар материал бүрдүүлсэн эсэхийг нь харахгүйгээр хүлээж авахгүй гэдэг зүйлийг хэлсэн. Хариуцагчийн зүгээс энэ гэрээг байгуулахдаа үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулна гэж байсан бол хэзээ ч энэ гэрээг байгуулахгүй байсан. Шийдвэр гүйцэтгэлийн журмаар борлуулах юм уу эсвэл өөрөө зараад төлбөрөө төлөх байсан. Гол зорилго бол ипотекийн зээлд хамрагдах байсан боловч “ХБ” ХХК--ийн зүгээс Б.Б-ийг зээлд хамрагдуулах санаа зорилго байгаагүй, хариуцагчийн хөрөнгийг үнэгүйдүүлж авах зорилготой байсан нь тодорхой харагдаж байна. Ийм учраас уг худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Иймд “ХБ” ХХК- болон иргэн Б.Б- бидний хооронд байгуулсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48б дугаар байрны 9 тоот, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаартай 3 өрөө 79,31 м.кв талбай бүхий 3 өрөө байрыг худалдах худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцож өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч ХБ- ХХК сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч Б.Б- нь Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/01847 дугаар захирамжаар 192 448 736 төгрөгийг “ХБ” ХХК--д 2016 оны 7 дугаар сарын 25-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, шүүгчийн захирамжийг сайн дураар эс биелүүлбэл Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б байр 9 тоот хаягт байрлах 89,88 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууц зэрэг хөрөнгүүдийг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн. Гэвч хариуцагч Б.Б- нь эвлэрлийн хугацаанд зээлийн төлбөрийг төлж барагдуулаагүй бөгөөд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр зээлийн төлбөрийн 100 000 000 төгрөгийн үнийн дүнд өөрийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б байрны 9 тоот хаягт байрлалтай 79,31 м.кв талбай бүхий байрыг дараах нөхцөлийн үндсэн дээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан “ХБ” ХХК--ийн өмчлөлд шилжүүлсэн. Үүнд, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнг талууд гэрээний 3.1-д 100 000 000 төгрөг байхаар тохиролцсон бөгөөд гэрээний 3.2-т эд хөрөнгийн үнийн дүнг Б.Б-ийн зээлийн 1160023103 дансанд худалдан авагч тал болох “ХБ” ХХК- төлсөн байх үүрэг хүлээн 2017 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр тухайн төлбөрийг хариуцагчийн зээлийн дансанд төлсөн. Хариуцагчийн хүсэлтээр нөхцөл тохирох гэрээ байгуулснаас хойш 6 сарын хугацаанд буюу 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг бусдад аливаа байдлаар шилжүүлэхгүй байх үүрэг хүлээж, уг хугацаанд хариуцагч 100 000 000 төгрөгийн төлбөрийг төлсөн тохиолдолд “ХБ” ХХК--ийн зүгээс тухайн орон сууцыг зөвхөн Б.Б-т буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан хүлээлгэн өгөх, уг хугацаанд хариуцагч үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдан аваагүй тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийг чөлөөлж банкинд бүрэн шилжүүлэн өгөх үүргийг тус тус тохиролцсон. Дээрх нөхцөл байдлуудаас харахад хариуцагч Б.Б-ийн буцаан худалдан авах хугацаа дуусгавар болж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн зэрэгцээ түүний өмчлөх эрх худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу дуусгавар болсон тул “ХБ” ХХК--ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хууль бусаар эзэмшиж байгаа нь харагдаж байна. Мөн хариуцагч Б.Б-ийн 2011 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн Ү-2204011740 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ дээр орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээ 89,88 м.кв гэж дурьдсан байсан ч хариуцагч хөндлөнгийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэн тухайн орон сууцны талбайн хэмжээг 79,31 м.кв гэж өөрчлөн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлдээ өөрчлөлт оруулах мэдүүлэг гарган улсын бүртгэлийн байгууллагаас 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авсан. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөх эрхтэй холбоотой улсын бүртгэлийн мэдүүлгийг зөвхөн эд хөрөнгийн өмчлөгч гаргах эрхтэй учир 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийг хүртэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулах эрх зөвхөн Б.Б-т байсан тул сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан улсын бүртгэлийн хуулийг зөрчин гэрээ хийж, миний байрны талбайн хэмжээг зориуд багасган бичсэн зэрэг нь үндэслэлгүй юм. “ХБ” ХХК--ийн зүгээс Б.Б-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээнд заагдсан талбайн хэмжээгээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж өмчлөлдөө шилжүүлж авсан. Иймд хариуцагч Б.Б-ийн сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан гэрээний 3.2-т заасан төлбөр хэзээ ч миний дансанд орж ирээгүй, огт төлөөгүй, үл хөдлөх хөрөнгийг нь үнэгүйдүүлэхийн тулд талбайн хэмжээг нь багасган бичсэн гэдэг нь үндэслэлгүй байх тул сөрөг нэхэмжпэлийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг хариуцагч Б.Б- /түүний гэр бүлийн гишүүд/-ийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулж, нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д олгож, Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Б.Б-ийн нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д холбогдуулан гаргасан зохигчдын хооронд байгуулсан 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдрийн “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөг, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 658 000 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Б.Б-ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 70 200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Б.Б-ээс шинжээчийн зардалд 283 040 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д олгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах давж заалдах гомдлыг гаргаж байна. Учир нь Б.Б- намайг "ХБ-” ХХК нь маргаан бүхий орон сууцыг худалдах худалдан авах гэрээг байгуулахдаа өөр хүний материал бүрдүүлээд өг 8%-ийн зээлд хамруулж өгнө гэх саналыг тавьсаны үндсэн дээр уг саналыг хүлээн авч гэрээ байгуулж, орон сууцныхаа өмчлөгчийн нэрийг "ХБ-" ХХК-ийн нэр дээр шилжүүлсэн. Анхан шатны шүүх дүгнэхдээ Б.Б- намайг гэрээ байгуулагдсан цаг хугацаанд өөрийн эрхийг зөрчигдөж байгааг мэдэж тайлбарлаж байх бөгөөд тэрээр шүүхэд 2018 оны 5 дугаар сарын 15-ны өдөр сөрөг нэхэмжлэл гаргаснаас үзвэл Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.4 дэх хэсэгт заасан хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах үндэслэл байгааг мэдсэнээс хойш нэг жилийн дотор нөгөө талдаа гомдлын шаардлага гаргах эрхээ эдлээгүй гэжээ. Б.Б- би гэрээ байгуулах үед мэдсэн гэж хэлээгүй бөгөөд тухайн үедээ юу болов гэж бодож өнгөрсөн боловч өнөөдрийг хүртэл "ХБ-'' ХХК-ийн үгэнд итгэж үнэмшин өөр хүний нэр дээр материал бүрдүүлэн удаа дараа "ХБ-" ХХК дээр очсон талаар ярьдаг бөгөөд энэ талаар ч "ХБ-” ХХК нь маргадаггүй. Хэрвээ би гэрээ байгуулах үед мэдсэн бол дахин "ХБ-' ХХК дээр 8%-ийн зээлд хамрагдахаар хандахгүй байх байсан. Үүнээс гадна анхан шатны шүүх "...хариуцагч өөрийн орон сууцны м.кв-ийн хэмжээг багасгаж улмаар нэхэмжлэгч нь орон сууцыг үнэгүйдүүлж, намайг хууран мэхэлсэн гэж тайлбарлаж байгаа боловч энэ нөхцөл байдал нь хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтаар тогтоогдохгүй байхын зэрэгцээ Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байна” гэжээ. Хавтаст хэрэгт уг орон сууцны м.кв-ыг өөрчилсөн баримт авагдсан байгаа бөгөөд энэ талаар зөвшөөрсөн "ХБ-" ХХК-ийн албан бичиг авагдсан байдаг. Түүнчлэн, "ХБ-" ХХК нь шүүх хуралдааны асуулт, хариултын үе шатанд 8%-ийн ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой гэж хэлсэнээ хүлээн зөвшөөрсөн байдаг. Гэтэл анхан шатны шүүхээс Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй гэж үзсэн нь учир дутагдалтай байна. Түүнчлэн, уг орон сууц нь одоогийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээн дээр 79,31 м.кв гэж байгаа боловч бодит байдал дээр 92.90 м.кв болох нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон бөгөөд гэрээнд заасны дагуу 100 000 000 төгрөгт хувааж тооцоход м.кв нь 1 076 426 төгрөгийн үнэлгээгээр тооцогдож байна. Одоогийн нөхцөл байдалд Улаанбаатар хотод 1 м.кв нь 1 076 426 төгрөгийн үнэлгээтэй орон сууц гэж хаана ч байхгүй билээ. Үүнээс гадна уг 100 000 000 төгрөгөөс гадна дахин 90 гаруй сая төгрөгийн гүйцэтгэх ажиллагаа нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд явагдаж байгаа Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/01847 тоот захирамжаар шийдэгдсэн Зээлийн болон барьцааны гэрээний асуудал нь хэрвээ хариуцагч шүүгчийн захирамжийг биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах агуулагатай. Гэтэл Б.Б- би өөрийн орон сууцыг хэт бага үнэлгээгээр өгөөд дээр нь дахиад 100 орчим сая төгрөгийн өртэй үлдэж байгаа нь шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, зохигчдын хоорондын маргааны үйл баримтыг хэрэгт цугларсан нотлох баримтад үндэслэн зөв дүгнэж, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байх тул шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болжээ.

 

            Нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК- нь хариуцагч Б.Б-т холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг Б.Б-ийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг шилжүүлсэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ./1хх 1-3, 61, 69 дүгээр тал/

 

            Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын татгалзлын үндэслэлээ “талуудын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр нөхцөл тохирох гэрээг байгуулж, мөн оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан. “ХБ” ХХК--ийн тавьсан хүсэлтийн дагуу тухайн орон сууцны м.кв-ыг өөрчилж 80 м.кв хүрэхгүй буюу 79.31 м.кв болгон өөрчилж, мөн ипотекийн зээлийн хэмжээ 100 000 000 төгрөгөөс хэтрэхгүй байх гэдгийг үндэслэн уг нөхцөл тохирох гэрээг хийгээд, маргаан бүхий орон сууцыг “ХБ” ХХК--ийн өмчлөлд шилжүүлж өгсөн. “ХБ” ХХК--ийн зүгээс худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу 100 000 000 төгрөгийг шилжүүлээгүй” гэж, харин сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг шилжүүлсэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт зааснаар хууран мэхлэгдэж хийсэн хэлцэл” гэж тус тус тайлбарлажээ.

 

            Маргаан бүхий орон сууцанд одоог хүртэл хариуцагч амьдарч байгаа үйл баримтын талаар талууд маргаагүй.

 

            Хэрэгт авагдсан баримт, талуудын тайлбараас үзэхэд дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

            Хариуцагч Б.Б- нь 2011 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр маргаан бүхий орон сууцыг худалдан авч, 2011 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр Б.Б-ийн өмчлөлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогджээ./1хх 74 дүгээр тал/

 

            Дээрх орон сууцыг 2014 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр “ХБ” ХХК--тай байгуулсан 150 000 000 төгрөгийн зээлийн барьцаанд тавьж, улмаар зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйтэй холбогдуулан “ХБ” ХХК- нь шүүхэд хандаж, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдрийн 101/ШШ2016/01847 дугаартай Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамжаар хариуцагч Б.Б-, Э.Б нар нь 192 448 736 төгрөгийг 2016 оны 7 дугаар сарын 15-ны өдрийн дотор нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д төлөхөөр харилцан тохирч, эвлэрсэн, төлбөрөө сайн дураар төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна. /1хх 9-11 дүгээр тал/

            Түүнчлэн, хариуцагч Б.Б- нь “Арккад” ХХК-д өөрийн орон сууцны м.кв-ыг хэмжүүлэхээр захиалга өгч, тус компанийн 2017 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдрийн 17/049 дугаартай Сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүний талбайг тооцсон тэмдэглэл, дүгнэлтийг гаргаж, уг дүгнэлтийг үндэслэн хариуцагч Б.Б- нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалагч “ХБ” ХХК--аас зөвшөөрөл авч /ХБ- ХХК нь 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 16/329 дугаартай Зээлийн барьцаанд өөрчлөлт оруулах тухай албан бичгийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын Баянзүрх дүүргийн бүртгэлийн хэлтэст хүргүүлсэн/, 89.88 мкв орон сууцанд хэмжилт хийлгэж, 79.31 мкв болсон тул улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дэх мкв-ыг өөрчилөн 79.31 м.кв-аар гаргуулах хүсэлтийг 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргаснаар 2017 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79,31 мкв талбайтай, 3 өрөө, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогдсон байна./1хх 134-138, 2хх 33 дугаар тал/ Үүнээс үзэхэд нэхэмжлэгчийн хүсэлт шаардлагаар орон сууцны хэмжээг багасгаж өөрчилсөн гэх үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

            Хариуцагч нь өөрийн орон сууцны талбайн хэмжээг багасгасан нөхцөл байдал нь нэхэмжлэгч ипотекийн 8 хувийн зээлд хамруулах санал тавьсан гэж тайлбарладаг боловч тэрээр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар тайлбар, татгалзлаа нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй, хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна. Улмаар орон сууцны талбайн хэмжээг багасгаж, нэхэмжлэгч нь орон сууцыг үнэгүйдүүлж, хариуцагчийг хууран мэхэлсэн гэх нөхцөл байдал нь хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

            Хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй учраас талууд харилцан тохиролцож, 2017 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр нөхцөл тохирох гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79.31 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг 2017 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл хугацаанд бусдад худалдахгүй байх, заасан хугацаанд зөвхөн хариуцагчид худалдан авах боломжийг олгож түүний өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохирсон байна. Энэхүү гэрээг үндэслэн зохигчдын хооронд 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах үнэ нь 100 000 000 төгрөг байхаар тохирсон нь зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв. Иймд энэ талаар гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй.

 

Хэрэгт хариуцагч Б.Б-ийн ХБ-ны дансны хуулга авагдсан байх ба уг дансны хуулгаар “ХБ- “ХХК-аас 2017 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр 100 000 000 төгрөгийг Б.Б-ийн 1160023103 тоот дансанд төлж, үндсэн зээлээс хасалт хийж, үндсэн зээлийн үлдэгдэл 49 999 178.08 төгрөг болсон нь тогтоогдож байна. Иймээс хариуцагчийн худалдах худалдан авах гэрээний дагуу ХБ- ХХК нь 100 000 000 төгрөгийг шилжүүлээгүй гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.

 

            Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.4 дэх хэсэгт “Сонирхогч этгээд энэ зүйлд заасан хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах үндэслэл байгааг мэдсэнээс хойш нэг жилийн дотор нөгөө талдаа гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй” гэж заасан байна.

 

            Хэдийгээр хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа Баянзүрх дүүрэг, 4 дүгээр хороо, 15 дугаар хороолол, 48/б дугаар байрны 9 тоот, 79.31 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204011740 дугаарт бүртгэгдсэн орон сууцыг шилжүүлсэн 2017 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.1 дэх хэсэгт зааснаар хууран мэхлэгдэж хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан байх боловч Иргэний хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.4 дэх хэсэгт заасны дагуу нэг жилийн дотор нөгөө талдаа гомдлын шаардлага гаргах эрхээ эдлээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн гэж анхан шатны шүүх дүгнэснийг буруутгах үндэслэлгүй.

 

            Иймд шүүхээс зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэж, хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв.

 

            Дээрх гэрээний дагуу маргаан бүхий орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хүсэлтийг “ХБ” ХХК- нь улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргаснаар, “ХБ” ХХК--ийн өмчлөх эрх үүссэн байна./1хх 9-13, 15-17 дугаар тал/

           

            Иймд Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж зааснаар хариуцагч Б.Б-ийн өмчлөх эрх дуусгавар болж, нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д өмчлөх эрх нь үүссэн талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт хууль зүйн үндэслэлтэй болжээ.

            Түүнчлэн, зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээнүүд нь хууль бус гэж үзэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримт, талуудын тайлбараар тогтоогдохгүй байна. Иймээс энэ талаар гаргасан хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй.

 

            Нэхэмжлэгч “ХБ- ХХК” нь хариуцагчаас маргаан бүхий орон сууцыг шаардах эрхтэй, энэ талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасантай нийцжээ.

 

            Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Б.Б-ийн шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасныг хүлээн авч, “Цэнхэр дөхөм” ХХК-ийг томилсон бөгөөд уг шинжээчийн зардлыг хариуцагчаар төлүүлэхээр шүүгчийн захирамжид заасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа удааширч, шинжээчийн дүгнэлт ирэхгүй байсантай холбогдуулан нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК- нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдөр 283 040 төгрөгийг төлсөн болох нь төлбөрийн баримтаар тогтоогдсон, уг төлбөрийг хариуцагч Б.Б- нь нэхэмжлэгч “ХБ” ХХК--д төлөхөө шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгийн явцад илэрхийлсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.2, 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасны дагуу шүүх шийдвэрлэсэн нь зөв.

 

Дээрх үндэслэлээр шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

 

Иргэний  хэрэг шүүхэд  хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар  зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 101/ШШ2019/01154 дүгээр шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд хариуцагчийн гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 728 000 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

           ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                   Н.БАТЗОРИГ

 

                                          ШҮҮГЧИД                                   Ч.ЦЭНД

 

                                                                С.ЭНХТӨР